山西太原市房地产市场分析报告

山西太原市房地产市场分析报告

本研究报告在分析全国房地产市场的总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2003年和2004上半年的运行情况，并对存在的问题和原因进行了深层探究，初步预测了山西政府对房地产市场的调控政策，认为太原市房地产市场在2004年下半年和2005年太原市房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的因素，房价总体稳中有升，但涨幅趋缓。同时房地产市场的竞争将进一步加剧，品牌竞争和资本竞争将主导太原房地产市场。

一、中国房地产市场的总体态势

2002年“快速增长，供求两旺，形势大好，问题不少。”

2003年“调控，规范，搞活；问题与发展同时存在。”

2004年“政策年，稳中有升。”

2005年“重新洗牌，品牌竞争、资本竞争。”

注：以上均有具体分析资料。

二、山西省房地产市场运行情况分析

(一)2003年山西房地产市场基本情况

2003年山西房地产市场的总体运行情况：房地产开发投资高速增长；一级商品房市场需求增幅大于供给增幅；商品房价格继续增长；新建商品房购买对象以个人为主；商品住宅空置面积逐步消化；土地开发投资强劲扩张。

（二）2004上半年山西房地产市场分析

1、供给分析

目前，太原市房地产开发企业共有395家，房地产中介企业有141家。今年上半年，全市房地产开发投资完成16．5亿元，同比增长46．9％，占全市固定资产投资总额的14％。

新建商品房房屋竣工面积12．7万平方米，同比增长49％。其中，住宅10．7万平方米，同比增长114％；商业营业用房2万平方米，同比增长66．7％。新落成的各种房屋为省城的人们提供了多种选择。

然而，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。据市场调查显示，目前根据太原市一般购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70平方米，而市场主力房型为100至120平方米。

2、销售分析

上半年，全市新建商品房屋销售面积为72．1万平方米，同比增长57．5％，商品房销售总额为35．11亿元。其中，销售住宅52．26万平方米，同比增长67．79％，占总面积的72．51％；办公楼销售4．32万平方米；商业营业用房销售15．5万平方米。

从购房者组成来看，外地居民购买商品房占18％、本地农村人口购房占17％、本地居民占65％。

同时，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高导致房价居高不下等原因，形成了一定数量的商品房空置。目前，全市商品房空置面积15．47万平方米，空置一年以上（含一年）面积为7．46万平方米，其中住宅空置3．61万平方米，办公楼空置3700平方米，商业营业用房空置3．33万平方米，其它用房空置1500平方米。

3、房价分析

今年上半年我省房地产价格增幅为全国第三，根据7月29日召开的上半年全省房地产市场形势分析会情况报道，上半年我省商品房销售面积大于竣工面积、销售额增长率高于房地产投资增长率，商品房一级市场呈现出需求旺盛的良好态势。商品房销售价格在成本增加和市场需求较旺的拉动下呈明显上涨趋势。商品房销售价格涨幅较高。到6月底，我省商品房平均销售价格为1797元/平方米，同比增长27.6％，比同期全国高16个百分点，增幅位居全国第3位，绝对额位居全国第20位，居中西部地区第9位。从11个市看，商品房售价

最高的是太原市，为3244元/平方米，低于每平方米1000元的是阳泉市与忻州市，分别为966元/平方米与924元/平方米。

上半年，太原市新建商品房销售均价为每平方米4872元，同比增长8．62％，其中住宅均价每平方米2948元，同比增长4．6％，每套商品住宅销售均价为40万元。相对于城镇居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入为4620元，同比增长13．3％，新建商品住宅的价格涨幅低于居民可支配收入涨幅，且低于全国商品住宅价格涨幅。国际经验认为，房价增长速度超过GDP增长速度的两倍以上，就会产生严重泡沫。目前太原市房价远离警戒线，房地产市场发展空间很大，供销均呈现增长态势。

然而，调查中发现，太原市80％的购房者承受价位为每平方米1800元以下，而商品住房供应中每平方米2500元以上的占85％以上。造成房价上涨的原因主要有：一是土地价格过高，在太原市商品住房成本构成中，土地价格占21．4％；二是拆迁成本高；三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，扩大了市场需求量；四是钢材、水泥等原材料的上涨，直接导致住房价格的上涨；五是经济适用房在住房供应中所占的比例小，平抑商品房价格作用相对薄弱。

4、存量分析

上半年，太原市存量房交易价格为每平方米2013元，同比增长27．07％。其中住宅交易均价为每平方米1738元，同比增长22．27％，每套存量住宅交易均价为21万元。尽管存量住房价格上涨幅度超过新建商品住房，但存量住房仍呈供不应求之势，市场潜力很大。从交易情况来看，上半年存量房交易总额为3．9亿元，其中住宅7460万元；存量房交易量为454套，交易面积19万平方米，同比降低7．64％；住宅交易348套，交易面积4．69万平方米，同比降低243．18％，其中房改房、经济适用房交易186套，同比降低157．88％。存量房交易量下降，这是由于政策衔接等问题，形成个人小土地使用证的发放水平无法满足存量房交易中提供小土地使用证的总数量的矛盾，严重影响了交易量。

5、拆迁分析

上半年，全市城区共批准拆迁项目17个，核准拆迁面积4．5万平方米，同比下降82．7％，拆迁居民1399户，拆迁总量大幅下降。造成拆迁总量下降的宏观因素是：央行房贷政策收

紧和清理拖欠农民工工资政策出台后，开发商融资渠道有限、资金不足，加之旧城改造优惠政策落实不到位，影响了房地产开发企业对旧城区改造的积极性，旧城改造项目启动乏力。微观因素是：太原市近两年来拆迁难度逐步增大，一方面由于目前中、小户型、低价位的普通商品房和经济适用房供应量不足，致使货币安置居民在拿到货币补偿款后在市场上难以买到合适的住房，影响了群众配合拆迁的积极性，另一方面小部分被拆迁人脱离拆迁政策提出不合理的补偿要求，漫天要价，个别开发商采取偷拆和擅自强拆等违法行为，激化了矛盾。

6、消费者分析

在太原市7月份举办的“住在龙城”房展会上，主办单位进行了一次房地产消费结构问卷调查，问卷的调查项目分10大类46个小项，涉及到购房者的职业、年龄、家庭年收入、购房用途、置业情况、购房首选、购房需求时间、欲购房区域、承受价位及户型要求等方方面面。经过主办单位整理、汇总、统计，本次调查共回收有效调查问卷5164份，被调查者详细地对调查表中各项内容进行了认真填写。

根据调查结果分析，目前太原市80％的购房者年龄在40岁以下；高达75％的购房者家庭年收入在3万元以下；在一年内有购房愿望的家庭占总数的65％；79％的家庭能够承受的商品房价位在每平方米1800元以下；求购户型为二室一厅的购房者占被调查总人数的41％，短期内购房意愿强烈。

此次调查问卷发放数量大，调查内容丰富，涵盖了购房者购房需求的方方面面，具有相当的代表性，反映的情况与太原市目前房地产市场的实际情况相吻合，为太原市房地产业的发展指出了方向，对房地产开发企业具有一定的参考价值。

从调查结果来看目前太原市房地产市场最大的问题是住宅供应的结构性失衡问题，主要体现在两个方面，一是房价过高，二是面积过大。太原市房地局的统计数字表明，上半年太原市的住宅平均价格已达到2900多元，远高于调查显示的1800元以下的水平，导致工薪阶层望房兴叹；开发商为吸引高收入阶层买房，争相盖大房子，相应提高了购房总价，适合工薪阶层购买的面积在80平方米左右的中小户型非常少，更是把一些急需购房的老百姓堵在房地产市场的门外。这个调查结果和太原市目前房地产市场的供给情况比较吻合。

因此加大中低价位商品房和经济适用房的建设力度，确定合理的房价，把工薪阶层作为房地产市场购买的主力人群，这对房地产开发企业的长远发展是很有利的。

7、竞争态势分析

太原房地产市场面临变局，最近几年，外地开发商已经通过各种渠道渗入山西房地产市场，目前比较知名的外地开发商就有好几家，比如山西大唐房地产开发公司是由海南第一投资公司投资组建；太重大唐房地产开发公司是由厦门大唐房地产开发公司和太重房地产公司合资组建；正在柳巷进行大规模商业地产开发的山西宝地房地产开发公司来自东北；另外两家国内知名的开发商广东振鹏投资集团和天津顺驰公司也已经落户晋中市。有业内人士称，晋中只是他们进入太原房地产市场的跳板，一旦机会成熟，他们随时会进入太原市。北京房地产传奇人物、今典集团董事长张宝全表示，他想拿到一块500～1000亩的土地在太原开发房地产。预计，一两年之内，外地开发商将一窝蜂涌进太原，本地开发商面临生死考验。

近几年来随着国内发达城市房地产市场竞争日趋激烈，北京待发达城市土地资源的稀缺和涨价，国内房地产市场已经开始向二级市场转移，而太原这样的省会城市正是国内大型开发商关注的重点目标。

和全国比较发达的地区相比太原市的房地产市场还比较落后，从供应角度看，虽说这几年太原市的房地产市场有了很大发展，但没有创新，房子好像是一个模子里刻出来似的，要盖高层全是高层，要造水景全是水景，没有一点儿个性。太原房地产还处于功能产品时代，也就是说房地产开发还停留在只能满足一般居住需求。一个城市的房地产，从房价上就可以看出它处在一个什么样的产品状态。在平均房价不超过3000元的时候，房地产肯定是处于功能产品时代，房价只是地价和房屋基本造价的总和，购房者要求的是房屋质量和功能，房子也只能满足人们的基本居住需求。功能性产品经过一段时间的发展后就应该细分市场，产品档次有所提升，从功能产品向建筑产品过渡。也就是说，房子要具有两个功能：商品性和文化性。房地产市场既要有满足低收入阶层的功能性产品，也要有满足高收入阶层的带有体验价值和文化品位的产品，这样的房子绝不是简单的水泥和钢筋，也不是开发商种几棵树、植一块草坪、造一处景观。正是因为太原房地产还处于功能性产品时代，还没有真正的高端产品，因此就有很好的发展机遇，很多外地的房地产开发企业就是这一点。太原房地产目前还处于初级阶段，市场没有划分，竞争不激烈，房子好卖，发展空间很大。太原的开发商，

房子好卖，基本上没有什么大的竞争，不用作秀，广告做的很少。作为房地产广告中效果最好的户外广告的发展和利用情况就可以看出太原市的房地产市场的竞争还不是很激烈。

吸引外来房地产开发企业的另一大因素是：山西有一大批潜在的高档商品房消费群体，这是许多开发商梦寐以求的最宝贵的资源。山西拥有一大批有钱人，可这批人都到北京买房子去了。山西人在北京买房子出手大方是出了名的，背着整麻袋钱买房。与此同时，太原有些楼盘销售情况不好，还有许多空置房，这是为什么？许多专家认为原因还在开发商身上，产品太单一，商品房的个性没有充分体现出来。购房者对住宅的需求与现实供应有很大差距，供应与需求脱节。如果太原有真正好的楼盘，完全可以吸引全省有钱人来太原置业，好房子不愁卖不出去。

正因为以上两大原因，吸引了越来越多的外地房地产开发企业进入山西太原，山西的房地产企业面临洗牌，太原市现有房地产开发企业300余家，但真正成规模的几乎没有。在经过年检的公司中，只有不到1/3的公司有项目运转，1/3正在四处寻找项目，还有1/3处于休眠状态；房地产企业年平均开发量不到1000万元，山西房地产开发企业平均注册资本金不到800万元，这对资金密集型的行业来说如同小孩做游戏，那么少的资本金只能在太原买三四亩地，更不用说搞开发了。现在银行又提高了房地产行业信贷门槛，对于靠银行资金买地开发的房地产公司来说更难生存。外地有实力公司的介入，可以有效地提高山西房地产行业的资金水平，提高竞争力。同时也有利于成片开发、规模开发，还可以带来新的开发理念和开发模式，这对太原房地产行业将是一个很大的提升。

目前山西的政府也认为，外来开发商的介入将有助于提高太原房地产开发商的竞争力，淘汰一批开发企业，对抑制房价上涨，制止开发商违规开发、欺诈销售，提升产品档次都有很大的促进作用。但由于太原房地产市场有其特殊的一面，外来开发商能否服水土还是一个未知数，目前市场上最担心的问题还是外来开发商的大量介入会导致太原土地价格大幅攀升，房价上涨，让本来就买不起房的工薪阶层更加买不起房。

外地房地产公司渗入太原房地产市场，最担心的还是本地中小开发公司。首先表现在产品的品牌效应上。对于目前还没有形成品牌的本地开发商，知名房地产品牌的介入会吸引大部分消费者的眼球；其次，中小开发商将被挤得没有市场空间。由于外来投资者具有资金实力和城市运营商能力，可以进行城市大规模成片开发，本地中小开发商肯定在土地拍卖中处

于劣势，或者根本得不到土地，最后被迫退出市场；再次，由于本地开发商的开发理念滞后，宣传包装不到位，产品单一，建筑呆板，开发出来的楼盘将无力和外来开发商抗衡，可能会增加现房存量，开发风险加大。

三、当前全省房地产市场发展存在的突出问题

1、我省房地产投资势头趋缓

根据全省房地产市场分析暨中低价位住宅建设工作汇报会上了解到，在国家加大对房地产业宏观调控的背景下，目前全省房地产开发投资明显趋缓，增幅比去年同期回落19个百分点。

全省房地产开发投资增幅逐月回落。2003年全省房地产开发投资3至12月份逐月增幅分别为80．4％、85．8％、63．1％、53．8％、50．8％、49．9％、48．0％、48．3％、49．7％、41．3％，增幅趋缓。

1～7月份，太原市房地产投资共计205407万元，同比增长49.52％，增幅比全国平均水平高出20.9个百分点，房地产投资占太原市固定资产投资的比重为14.8％。增幅比去年同期回落了十几个百分点。同时，住宅新开工面积为209.3万平方米，同比下降了近10个百分点，完成开发土地面积为49.38万平方米，同比下降了8.9个百分点。据省建设厅相关专家分析，今年3月份以来，针对房地产行业等行业存在的局部过热的情况，国家出台了一系列措施进行降温，并对房地产开发项目（经济适用房除外）资本金提高了15个百分点，使房地产开发企业贷款受到了限制，由此淘汰了行业内一批资质较低、开发实力弱的企业，同时，也使全省的房地产开发投资等指标出现了合理的回落，这一现象表明，宏观经济调控在房地产业的作用已经显现。

为了完成投资开发项目，在银根紧缩的情况下，开发商纷纷自找门路，寻找资金来源。据了解，目前开发商的项目资金中，自筹资金占到了近四成，贷款比例下降到了14％，比全国21.9％的平均水平低了近8个百分点。

由于整体的供应量趋少，而市场需求旺盛，全省商品房一级市场销售良好，销售面积为平方米，同比增长了8成左右；与此相呼应，商品房一级市场销售价格呈现明显的上涨趋势。到6月底，全省商品房销售价格为1797元/平方米，同比增长了27％，比同期全国高16个百分点，增幅位居全国第3位。价格上涨主要原因是由于办公楼和商业用房销售价格较高带动所至，住宅价格涨幅在合理区间，与社会消费品价格涨幅趋势基本相同。

2、经济适用住房建设规模明显下降。

全年房地产开发计划总投资减少11．3个百分点。2004年一季度新开工房屋建筑面积减少18．6个百分点，其中新开工经济适用住房面积为6．05万平方米，同比减少69．9个百分点；房地产投资中经济适用住房0．61亿元，同比减少38．1个百分点，经济适用住房空置面积为4．87万平方米，同比减少40．7个百分点。2003年全省购置土地面积为373．97万平方米，完成开发土地面积156．82万平方米，完成开发面积仅占41．9％。购置土地面积比2002年净增56．4万平方米，同比增长17．8％，而完成开发土地面积比2002年减少37．73万平方米，同比减少19．4％。

3、完成开发土地面积出现负增长。

2004年一季度全省购置土地面积为45．51 平方米，同比增长16．7％，完成开发土地面积15．82 平方米，同比减少35．4％。

4、融资成为山西地产业当务之急

去年6月，央行下发了121号文件，并出台了新的土地政策，以加强对商业银行房贷的监管力度。文件规定，贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。并对贷款企业的开发资质、管理水平有了更高的要求，规定自有资金必须达到30％和封顶才能按揭的要求。今年4月，央行提高了银行存款准备金率0.5个百分点，减少了金融机构可贷资金，同时房地产开发固定资产投资项目资金比例从20％提高到35％以上，以防房地产企业大量贷款有可能引发金融风险。这些政策让许多企业感到资金紧张。对一些开发资金少、过分依赖银行贷款的企业来说更是雪上加霜。今年“五一”前，央行又下发通知，在“五一”之后，进一步严格控制房贷项目。

据估算80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷，房地产市场的各个环节都有与银行有直接关系。限制房贷政策的出台，使房地产开发企业普遍感到资金压力加大，希望能通过多种渠道获取房地产投资资金。

1～7月份，太原市房地产开发资金到位共433227万元，同比增长74.4％，国内贷款占全部资金的比重下降6.1个百分点。当前，企业找地皮、寻资金成了工作的重心，这决定着其有无资格参加后续竞争，同时使资金实力和筹资能力弱小的小企业遭遇“灭顶之灾”。

我省房地产商大多属于二三线的中小企业，实力较弱，资金腾挪余地较小，因此对央行的政策反应比较强烈。普遍认为，这将限制房地产企业的资金来源，有碍全省地产业的发展。由于我省房地产金融市场发展滞后，除银行信贷外，没有更多的金融工具，而房地产开发项目的全部流程都有离不开信贷资金的支持。这样一来，可能造成资金链断裂，致使已开工项目不能按时竣工，新项目不能接手，使开发商陷入困境。

省房产咨询中心的专业人士指出，我国房地产业融资渠道比较狭窄，主要是依靠银行贷款。另外，企业上市、资产证券化抵押、发行债券、基金、信托等也是获取资金的重要方式。但是，由于国情的不同、各地房地产市场发展阶段的不同，以及企业自身条件的限制，这些方式并不能真正应用到房产融资中。就我省的现状而言，房产商不能惟一指望银行信贷，应当根据自身的特点，积极寻求多元化的金融工具，最终把“121号文件”演化成市场创新的动力。

资金来源一：本地资金

一位资深房地产业媒体人士透露，在京津沪等地区的中高档地产小区，有很多靠开小煤窑发财的山西人开着高档轿车前来购房，这些煤炭富商出手阔绰，动辄百万元甚至几百万元的房子，对当地有钱人来说也是难以企及的。据山西煤炭信息网公布的资料显示，全省所有合法与不合法的小煤窑总共应在12000座以上。一研究人士分析，按每个矿主年平均净赚200万元计算，如果每年有500个矿主携款离开山西，每年就会直接带走100亿元的现金，这相当于山西省国民经济2000多个亿的二十分之一。

一些矿主说出了他们外迁的原因，我省的投资环境比较差，政府职能部门权力意识浓厚、服务意识淡薄，转变职能仅仅停留于表面，缺乏实质性进展，无论从软硬环境上都无法与沿海城市及其它大城市相比。

这么大的资金外流量，对于外省市是很好的资金来源，而对于我们的山西经济却是不利的。客观上形成的“外面进不来，自己留不住”的被动局面目前，对于这些社会上有大量资金聚集，已经引起了山西省政府有关部门的注意，政府可能采取会一定的政策，同时房地产开发企业也应该采取一定的策略获取这些本地的投资资金。

资金来源二：外地资金

建立融资平台进行招商引资，同外地发展较好的房地产行业建立合作关系，了解外资银行新的金融产品。但是他们与外地企业和金融机构都有遇到一个难题：缺少适合沟通的平台。大多数业内人士认为，为了提高山西房地产企业的融资能力，加强与省内及国内外先进企业的交流与合作，建立这样一个平台是可行的。最近省内有关部门举办了房地产融资方面的论坛，将邀请国内一些业内知名的人士、国外金融机构、房地产企业的融资专家来山西，阐述他们的融资理念、融资渠道，并与我们的房地产企业接触，洽谈更多的合作项目。今后每年都将不定期地举办这种论坛，为我省的房地产企业提供一个为省内外、海内外沟通、交流、引进资金及各种先进技术的平台。

5、房地产管理上的“三个不顺”

近年来，山西省房地产业发展迅猛，但房地产业的发展与市场需求不相吻合。房地产“梗阻”的主要原因是房地产管理的“三个不顺”。

管理体制不顺：据介绍，目前山西省涉及到房地产管理的部门有计划、房地产、建设、规划、土地等部门。这些部门各自为政，各管一摊，缺乏强有力的协调和统一。

管理程序不顺：由于管理体制的不顺导致房地产开发管理程序不顺，没有形成计划、规划、土地供应、开发的有序管理过程。

政策落实不顺：据袁纶华介绍，无论是欧美发达国家，还是国内发达城市，住宅开发都是房地产业最重要的组成部分，衡量一个城市房地产发展状况、人均住房面积及其发展速度是很重要的一个标志，各国政府在解决普通居民住宅方面都有各种优惠政策。

为促进住宅产业的发展，解决中低收入家庭住房问题，国家、省里出台了一系列经济适用住宅开发的配套优惠政策，但许多政策在各地执行时往往执行不下去或执行时变味。各项优惠政策落实不到位造成普通商品住宅和经济适用住房开发成本大幅增加，进而转嫁到购房者头上。政策落实不顺挫伤了开发商的积极性，导致山西省普通住宅价格增长过快，开发速度缓慢。

因此，特别重视和政府各个部门的协调关系对太原市的房地产开发企业生存和发展具有一定的决定性意义。

6、首先是地价可能上升。

随着国务院《关于继续开展经营性用地使用权及招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定时限的到来，太原市所有的经营性用地都必须到土地市场公开拿地，标志着房地产开发商拿地的方式必须是“公开出让”。其次，国家有关房屋拆迁一系列政策和实施规程的相继出台，对惯于通过土地划拨或强行拆迁获得低成本土地的房地产企业来讲无疑是“釜底抽薪”。另外，太原市还有半年的农用地禁止转建设用地审批的“冷冻期”，也限制了土地供应。下半年国土资源部仍将保持对土地市场整顿的高压态势，牢牢把紧土地供应关口。这些政策极可能使地价继续走高，从而加大房地产开发的成本。

7、清欠力度加大、用工工资提高、原材料价格的上涨使房地产开发企业负担加重。

过去开发商习惯依靠建设施工单位垫支来搞开发项目，国家清欠力度的加大消弱了开发商对垫支的依赖，1～7月，太原市房地产企业应付款的增幅由去年的增长67.8％到下降0.8％。上半年钢材、水泥、玻璃等建材价格上涨，公路限制超载，提高用工工资标准使成本增加，将会造成开发企业的新一轮“洗牌”。

8、房价上涨影响企业利润的增长。

1～7月份，太原市商品房平均售价上涨19.5％，这样会抑制居民的住房消费，加之信贷收紧，以投资为目的的购房需求受到限制，将影响开发企业的收入及利润增长，进而影响开发企业运营资金的周转。

四、原因分析

1、城市房屋拆迁行为规范，成本增加，1日城改造步伐减缓。《城市房屋拆迁管理条例》和《山西省城市房屋拆迁条例》中均规定拆迁补偿安置资金必须专款专用，全部用于拆迁补偿安置，不得挪做他用，并要求县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门对拆迁补偿安置资金的使用加强监管。这种制度的建立规范了拆迁行为，由此增加了房地产开发企业的资金一次性投入量，致使开发商不愿开发涉及拆迁的建设项目旧城改造步伐减缓。

2、国家对土地政策进行调整。国务院发出《关于坚决制止占用基本农田进行植树等行为的紧急通知》，强调实行最严格的耕地保护制度，确定了“五个不准”。我省去年宣布暂停经济适用住房供地，致使开发商很难取得增量土地进行开发建设。

3、国家控制投资过快增长效应。温家宝总理在今年4月9日召开的国务院常务会议上指出“要进一步采取有力措施，有效遏制投资过快增长势头，保持经济平稳较快发展，防止经济大起大落。”房地产开发投资也受此影响，投资额递减。

4、金融调控和信贷管理加强。央行121号文件调整了住房信贷政策，规定房地产开发贷款的对象应为具备房地产开发资质，信用等级较高，没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目。对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。提高了企业贷款门槛。2003年元月1日实施的《山西省城市房地产交易管理条例》规定领取商品房预售许可证，必须完成建筑物主体工程三分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期后方可。

5、清理农民工工资和工程拖欠款。房地产开发商拖欠工程款也是清欠工作的主要部分。原来那种仅靠银行贷一点，施工单位垫一点，自己筹一点，便可进行的房地产开发的这种方式已经行不通了。这样减少了开发商资金来源渠道，降低了开发商的开发投资能力。

另外，我省经济不发达，底子薄，房地产业市场不够活跃，人们的住房消费观念相对落后等因素，也是造成房地产开发投资增幅减缓的重要原因。

五、政府拟采取的政策措施

中国房地产市场的发展其实还是有政府来主导的，在山西尤其如此，因此对政府已经和将要出台的政策要多加重视，根据山西政府的有关文件，可知今后全省房地产业工作的总体思路是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻十六大及十六届三中全会精神，紧紧围绕全面建设小康社会这一主题，认真落实国务院《通知》和省政府《决定》、《通知》精神，调整产业结构，扩大住房消费，强化政策引导，创新发展环境，整顿市场秩序，规范市场行为，培育合格主体，建设精品小区，推动房地产业持续健康发展。

1、以结构调整为主线，创新房地产业发展环境

总量增长，需求转型，生产方式变革和政策完善，标志着房地产业已经进入持续健康发展的快车道，2004年要按照省委和省政，府调整经济结构的总体部署，坚持在发展中推进结构调整，在结构调整中保持持续健康发展。

2、以贯彻2002年22号和2003年重2号文件为重点，建立健全住房供应体系

认真贯彻22号和12号文件精神；针对目前存在的“三失控”现象，切实加强经济适用住房的建设、销售等诸多环节的管理。要根据市场需求情况，加快中低价位、中小户型住宅建设，建立和完善城镇廉租住房制度。

3、以整顿和规范市场秩序为手段，营造良好房地产市场环境

一是要建立以销售价格、建设标准、小区环境为主要内容的经济适用住房建设项目法人招标投标制度，择优选择房地产开发企业。，二是要坚决贯彻《山西省城市房地产交易管，理条例》，进一步加强商品房销(预)售市场监管。三是要本着优化环境，搞活流通的原则，整顿中介服务机构资质，规范中介服务。四是对房地产开发企业资质实行动态管理，坚决打击开发经营中出现的违法违规开发、合同欺诈、面积缺斤短两、虚，假广告等行为。五是认真贯彻落实《国务院办公厅关于解决建设领域拖欠工程款问题的通知》(国办发[2003]94号)

精神，对房地产开发企业拖欠工程款的问题进行彻底清理。六是坚持以德治业，建设诚信行业。

4、以贯彻落实《山西省城市房屋拆迁条例》为契机，进一步规范城市房屋拆迁行为

城市房屋拆迁工作以《条例》实施为契机厂以规范城市房屋拆迁行为，维护各方主体权益为目标，认真贯彻《条例》的各项制度，做到办事权限合法，办事程序合法，依法做好拆迁工作，完善补偿安置政策，坚决杜绝野蛮拆迁和恶意拆迁，切实推进城市房屋拆迁工作跃上一个新的台阶。

5、以培育新型产业为目标，加快物业管理业的规范发展

要把物业管理作为新型产业加以培育，以“扩面提质”为中心，全面提高物业管理质量和水平。一是以增量物业管理带动存量物业管理，促进存量物业与增量物业共同发展，提高物业管理覆盖率。二是积极推进房地产开发、销售’和物业管理分业经营，从体制上解决建管不分的弊端。三是大力推行物业管理项目招投标，引入公平竞争、优胜劣汰的机制，提高物业管理服务整体水平。四是以创示范项目为手段，提升服务品质。五是加强住宅共享部位和公共设施设备维修基金的管理监督指导，确保维修基金的合理利用，维护业主的合法权益。

在以上采取的政策同时，政府会进一步加强宏观调空；加快预警预报体系建设，加强房地产市场监测；进一步调动居民住房消费积极性，促进经济的发展；加快研究防范投机性购房的政策措施，使房地产市场健康发展。

六、对2004下半年的房地产市场发展趋势预测

(一)目前房地产市场发展的有利因素

1、省委、省政府高度重视产业发展

山西省委、省政府高度重视房地产业的发展，2002年，省人民政府下发了《关于加快住宅与房地产业发展若干问题的决定》；2003年，为贯彻落实《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》精神，又及时下发了《山西省人民政府关于加强经济适用住房建

设管理的通知》；2004年，为保障城镇最低收入家庭的基本住房需要，下发了《山西省人民政府关于建立和完善城镇廉租住房制度的通知》。这些政策为促进我省的房地产业持续健康发展，进一步发挥房地产业在经济发展和社会进步中的支柱作用，创造了良好的政策环境。

山西省十届人大二次会议《政府工作报告》中提出：“加强经济适用住房建设，增加中低价位商品房的供应，建立廉租住房制度”、“新建中低价位、中小户型住房450万平方米，缓解中低收入家庭的住房困难”，指明了全省房地产工作方向和要求，为房地产的持续健康发展，创造了良好的机遇。

2、房地产法制建设不断完善

2002年12月2日省九届人大常委会第32次会议审议通过了《山西省城市房地产交易管理条例》，结束了我省房地产行业长期没有地方性法规的历史。2003年9月27日省第十届人大常委会第6次会议审议通过了《山西省城市房屋拆迁条例》。《山西省物业管理条例》已列2004年地方性法规的立法计划，4月13日已经省人民政府常务会议审查通过，即将报送省人大常委会依法履行立法程序。初步形成了房地产业生产、流通、消费的地方性法规框架体系，奠定了房地产业发展的法制基础。

3、城镇居民的可支配收入在不断增加

2003年，我省城镇居民可支配收入为7005元，同比增长12．4％，城镇居民可支配收入的快速增加，预示着我省人民生活水平的不断改善，人们将拥有更多的资金来投入到改善住房条件上。

4、房地产市场供求环境的发展

从2003年及，2004年一季度房地产市场的供求情况和空置房屋面积的消化形势来分析，房地产需求和供应基本持平，有些月份出现需求大于供应的情形，说明我省市场销售旺盛，有着良好市场前景。

5、宏观政策影响

当前，规范城市房屋拆迁行为、清理拖欠工程款、整顿土地市场等重大举措的推进，总体上也有利于房地产市场健康发展。规范房屋拆迁行为，有利于保护拆迁当事人和相关人的合法权益，形成公平透明、竞争有序的房地产开发市场环境。全面清理拖欠工程款，有利于维护社会信用秩序，形成诚实守信的社会氛围；有利于建筑企业公平竞争，改进管理，提高效率，从而降低房地产商品生产的社会平均成本；更利于保护广大建筑施工企业员工的利益，使进城务工农民的收入预期稳定化，从而提高其消费(包括住房消费)能力。清理整顿土地市场秩序，有利于发挥市场机制在土地资源配置中的作用，促进建设用地的合理利用，从源头上规范房地产市场秩序。

(二)存在的不利因素

①经济发展相对落后

2003年GDP总量为2445．6亿元，仅占同期全国总量11．67万亿元的2．09％，我省的经济基础比较薄弱。

②城镇居民收入水平偏低

2003年全国城镇居民可支配收入为8472元，同比增长．9％，高出我省1467元，25个百分点。城镇居民可支配收入排在全国倒数第6位。居民可支配收入偏低，仍是制约我省房地产业发展一大因素。

③消费观念亟待转变

受“无债一身轻”的传统消费观念的影响，居民的消费方式仍是“量入为出，略有节余”，购物总是攒足了钱再买。多数人购房采用家庭积蓄资金和不足部分向亲友借款的方式，贷款消费、贷款购房的新型消费理念尚未形成。

(三)市场供求预测及价格分析

1、房地产供求预测

从商品房物业结构看，2003年竣工面积中，住宅仍然是主导产品，占75．56％，办公楼占5．91％，商业营业用房约占16．82％，其它用房占1．65％。商品房的供应结构基本

合理。从住宅供应需求来看，要达到“十五”末全省城镇人均住房建筑面积25平方米的：目标，每年全省需建成城镇住宅1000万平方米，人均每年增加1平方米。但从近两年的情况看，每年可建成城镇住宅建筑面积800-900Z-平方米。供应总量大体平衡。

据省城调队调查，我省78．5％的城镇居民通过房改拥有了自主产权的房屋，即使按所有的房屋均为成套住房计算，我省城镇户均住房成套率仅为0．785，小于1，说明我省尚未解决最基本的家庭住房需求，仍处于以住房消费需求为主的住房短缺阶段。

目前，居民住房消费的升级换代需求、外来人员购房总体上呈加速增长趋势。受租赁市场日趋活跃的影响，投资，哇需求(购房后用于出租)有所增力口。未采几年，城镇建设和房屋拆迁的任务依然较重，拆迁带采的需求仍将是住房市场需求的重要来源之一。但随着拆迁程序的规范化、补偿水平的合理化，拆迁的进度会有所减缓，成本可能会有所力口大，带来的住房需求有可能缩减，特别是今年将较为明显。因此，预计总体上2004下半年住房需求总量仍将保持增长。

2、价格走势分析

2004年的我省房价将继续保持稳中有升的态势。第一，土地作为不可再生资源已经日益稀缺。大中城市土地供应矛盾尤为突出，随着城市空间的纵向发展，土地成本继续增加将直接影响商品房价格的上升；第二，钢筋等建材价格的上涨，也使得商品房价保持上升趋势。

3、拆迁规模预测

与《山西省城市房屋拆迁条例》相配套的《山西省城市房屋拆迁评估办法》和《山西省城市房屋拆迁搬迁补助、临时安置补助和经营性用房停产，停业补偿标准》即将由省人民政府颁布实施。随着拆迁行为的不断规范，拆迁规模2004年比2003年会呈下降趋势，预计拆迁户数13072户，拆迁面积168.4万平方米。

从以上情况分析，近两年来，太原市房地产开发大幅增长，商品住房的供应会在今年下半年和明年有较大增加，但是随着新增供地和城市房屋拆迁量的减少，以及银行房贷的收紧，新开工的商品住房增幅会有明显回落。因此，全年商品住房销售量会维持在20％至30％的增幅，到2005年供给总量约为130至140万平方米。

据统计，目前太原市人均GDP为15206元、恩格尔系数为32．2％、人均住房建筑面积为22平方米，这3项指标同房地产快速发展的要求相吻合。此外，随着居民住房观念发生转变，二次置业、梯次消费的观念已基本形成；随着太原城市化进程加速，城市人口的增加带动住房消费需求的增加。到2005年商品房需求量约为130至160万平方米，加之二手房供应的增长，供需将大体平衡。因此，预测2004年下半年和2005年，太原市房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的因素，房价总体稳中有升，但涨幅趋缓。随着外地大型房地产开发企业的进入，太原市的房地产的竞争会越来越激烈，品牌竞争、资本竞争将是太原市房地产市场竞争的主题。

房地产市场分析报告 模板

房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，

房地产市场需求分析报告

《房地产市场需求分析报告》

一：影响我国房地产市场需求因素： 价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷 通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升 由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理 中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款 城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。 二：具体数据分析 第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)

某市房地产市场调查报告

石家庄房地产市场调查报告 二〇〇四年十一月

目录 第一部分市场背景及经济发展动态………………………………………………………………………Ｐ3 一、石家庄简介 二、石家庄总体社会经济发展状况 三.、石家庄城市规划与城市建设状况 第二部分石家庄房地产市场总体分析…………………………………………………………………………Ｐ14 一、2004年房地产的概况 二、石家庄房地产总体态势分析 三、石家庄市场客户整体特征 第三部分石家庄市房地产市场板块及典型个案分析……………………………………………………Ｐ23 一、石家庄市房地产市场板块分析 二、石家庄房地产市场典型案例剖析 三、2004年石家庄房地产市场新开楼盘信息汇总

第一部分市场背景及经济发展动态 一、石家庄简介 石家庄——河北省的省会，地处中国华北平原，地势平坦开阔，全市总面积15848平方公里，总人口910.5万，其中市区面积456平方公里，人口211.1万，是全省政治、经济、文化的中心。 1、地理交通 华北城市间的经济交流主要依靠铁路、公路运输。石家庄市地处广袤辽阔的华北平原中南部，位于东经114°29′，北纬38°04′，北靠首都北京和港口城市天津，东临渤海和华北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，地理位置十分优越。 2、科技教育 石家庄市科技教育基础雄厚，高等院校集中，具有丰富的智力资源和雄厚的科研创新能力。全市共有市以上科研机构84个，各类专业技术人员47.34万人，两院院士5人。其中，信息产业部第54所、13所和中国农业现代化研究所等，在半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域代表着国家水平。拥有河北师范大学、河北科技大学、河北经贸大学、石家庄铁道学院等十五所大专院校，在校学生18.6万人。

房地产市场调研报告

房地产市场调研报告 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平（20XX~2020）经济发展战略预测：20XX年、20XX年和2020年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元；20XX年、20XX年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热

点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20XX年、20XX年和2020年的城镇总人口分别为万人、52万人、60万人左右；20XX 年、20XX年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20XX年、20XX年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段

太原房地产市场发展现状与趋势分析

太原房地产市场发展现状与趋势分析 姓名：李兴指导老师：李金仙 内容提要：本文在分析了全国房地产市场在总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2008年和2009年第一季度的运行情况，对目前房地产市场存在的问题进行了具体分析，列举了下一步政府拟采取的政策措施，认为未来太原市房地产市场在住房价格上会出现U型走势，居民住房消费持观望态度。商品住房供求结构可能会改善，和谐房地产局面将会逐步形成。 关键词：房地产市场发展运行趋势政策措施 引言： 房地产行业作为国民经济的重要行业，其规范与发展直接影响着国民经济发展的速度与规模， 据有关资料分析，房地产每投入100元，可带动相关产业170—220元需求，而商品房市场每销售100元，就可以带动130—150元其它商品的销售，住宅建设每有100人交易，就可以带动相关产业200人交易，住宅建设每增加10个百分点，就可以带动GDP增长1个百分点。从城市经济角度讲，房地产业是城市经济的主导产业，支柱产业。城市化是现代化的必然趋势，没有城市化就没有现代化。世界经济发展规律认为，凡是经济危机来临之时，都是靠基础产业，靠房地产业来拉动，来促进经济发展。所以房地产业的发展至关重要。 近几年来随着国内发达城市房地产市场竞争日趋激烈，北京待发达城市土地资源的稀缺和涨价，国内房地产市场已经开始向二级市场转移，而太原这样的省会城市正是国内大型开发商关注的重点目标。本文对我国房地产市场发展的总体态势做了简单的阐述，对太原市房地产行业存在的问题及产生的原因，太原市管理部门拟采取的政策措施，太原市房地产市场走势预测做了系统的阐述。

一、太原市房地产市场发展的总体态势与运行情况分析 (一)我国房地产市场发展总体态势 我认为房地产业的重要性应该从全局的角度来分析。首先，2007年后半年美国开始发生次贷危机，到2008年后半年一直影响到我们国家，影响到全球，形成现在全球性金融危机，至今仍还没有好转，还在继续发展，这是当前全球面临的最大形势。在这种大形势下，怎样认识我们的房地产业，是关键所在。其次，咱们国家改革开放30年，经济是持续高速增长30年，年均增数达到9.8%以上，但是2008年开始回落，到现在还在继续回落。再者，经济学家认为，我们国家经济发展靠两个“火车头”，一个是以出口产品为主的加工制造业，另一个就是以房地产业为主的城市化进程。房地产业被经济学家概括为我国经济发展的两个“火车头”之一，可见房地产业重要性，尤其是在当前全球金融危机的情况下，房地产业更有其特殊重大的意义。 表一：全国房地产开发景气指数趋势图 我们考虑太原经济发展应该着重研究城市经济，而不是国民经济。城市化是现代化的必然趋势，没有城市化就没有现代化，这是世界发展的历史所证明了的。目前，我们国家正处于城市化加速推进的时期，在可以预见的未来20—30年时间内，我国的城市化进程不会减退，只能加速，不然，全面小康生活目标是很难实现。既然城市化发展是加速发展的趋势，那么城市经济的主导产业——房地产业就必然随之加速发展，所以说，不管经济如何衰退，不管经济危机如何加深，房地产业必然是加强的。在目前这种情况下，其它产业特别是工业产品，都可能面临市场的威胁，如需求不足的问题等，但是房地产为主的基础设施建设，是永远不会衰退的。世界经济发展规律认为，凡是经济危机来临之时，都是靠基础产业，靠房地产业来拉动，来促进经济发展。所以房地产业的发展至关重要 （二）山西省房地产市场运行情况分析及政策导向

中国房地产市场分析报告

2011上半年全国房地产市场分析及下半年预测 来源：作者：伟业我爱我家 2011年07月12日13:38 (0) 今年1月26日，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策“国八条”。随后，伟业我爱我家市场研究院通过对一季度各级市场的分析，发现政策效果已经显现。如今，上半年已经结束，整体市场运行情况如何政策成效是否进一步体现未来走势又会怎样对此，伟业我爱我家市场研究院在调控基调与后续政策、上半年及二季度全国各级市场表现、政策与市场趋势三个层面上进行了阐述和分析。 第一部分，调控政策的基调与梳理 （一）总体基调 虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效，但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。 （二）政策梳理 二季度新出政策主要是各部委及地方政府对“国八条”政策的积极跟进，对各项细则的深入落实。通过梳理发现，二季度政策内容主要体现在通过各种形式鼓励支持保障

房建设；各地严格按照“国八条”要求出台年度供应计划以落实土地供应；在一、二手房的销售环节加强市场监管等几方面。另外，面对持续加大的通胀压力，央行年内连续六次提高存款准备金率以收紧金融信贷。 第二部分，全国二季度各级市场分析本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四 个方面进行全方位解读。 为了更好的总结各城市的成交特征，根据各城市出台限购城市的严厉程度，将监控城市分为以下三类进行梳理：一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。 限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。 限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈阳。 （一）一级市场：除限购较松的二线城市之外，上半年 多数城市土地成交明显放缓 根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，

2017年太原市房地产市场发展分析

太原市南固碾村房地产项目可行性分析 南昌江农房地产咨询有限公司二0一七年六月 1

目录 目录 ............................................................................................................................................................................................................................................................ I 一、总论 (1) 1.1 项目研究范围、依据、假设与技术指标 (1) 1.2 项目研究结论 (2) 1.3 建议 (11) 二、太原市与南昌市经济发展情况对比分析 (12) 2.1 城市面积与城市荣誉 (12) 2.2 经济总量 (13) 2.3 人口总量 (16) 2.6 年末城乡居民储蓄年末余额 (20) 2.7 小结 (21) 三、太原市与南昌市房地产市场情况对比分析 (22) 3.1 2006-2015年房地产开发投资金额 (22) 3.2 2006-2015年房地产开发施工面积 (24) 3.3 2006-2015房地产开发年竣工面积 (25) 3.4 2006-2015年商品房销售面积 (27) 3.5 2006-2015年商品房销售均价 (29) 3.6 小结 (31) I

四、太原都市区城市规划 (33) 4. 1 规划目的 (33) 4. 2 规划范围与面积 (33) 4. 3 四类差别化政策分区 (34) 4.4 规划两个中心城区 (35) 4. 5 四纵四横”生态体系 (36) 4.6 太原晋中同城化 (37) 五、2016年南昌市与太原市房地产市场分析 (39) 5.1 土地市场 (39) 5.2 商品房市场 (44) 5.3 小结 (48) 六、项目地块分析 (50) 6.1 项目地块基本情况 (50) 6.2 项目地块区位分析 (51) 6.3 周边商业楼盘情况 (52) 七、项目投资估算与效益测算 (56) 7.1 投资估算与效益测算假设 (56) 7.2 投资估算 (57) 7.3 项目经济效益测算 (59) 八、项目风险分析 (60) II

重庆房地产市场分析报告.doc

重庆房地产市场分析报告 第一部分：重庆市房地产市场发展现状 一、重庆市房地产市场供应分析 二、重庆市房地产市场需求分析 三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况 四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势 第二部分：房地产市场发展趋势综述 （一）2004年房地产业发展的有利因素 （二）重庆房地产将呈七大发展趋势 序言 重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。

目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。 由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。 第一部分：重庆市房地产市场发展 一、重庆市房地产市场供应分析 （一）土地 优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结 构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审 批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长 今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完 成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产 投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地 产投资将继续保持适度增长。 二、重庆市房地产需求分析 （一）客户需求调查统计分析

房地产市场调查报告3篇

房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。

XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月

山西太原市房地产市场分析报告

山西太原市房地产市场分析报告 本研究报告在分析全国房地产市场的总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2003年和2004上半年的运行情况，并对存在的问题和原因进行了深层探究，初步预测了山西政府对房地产市场的调控政策，认为太原市房地产市场在2004年下半年和2005年太原市房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的因素，房价总体稳中有升，但涨幅趋缓。同时房地产市场的竞争将进一步加剧，品牌竞争和资本竞争将主导太原房地产市场。 一、中国房地产市场的总体态势 2002年“快速增长，供求两旺，形势大好，问题不少。” 2003年“调控，规范，搞活；问题与发展同时存在。” 2004年“政策年，稳中有升。” 2005年“重新洗牌，品牌竞争、资本竞争。” 注：以上均有具体分析资料。 二、山西省房地产市场运行情况分析 (一)2003年山西房地产市场基本情况 2003年山西房地产市场的总体运行情况：房地产开发投资高速增长；一级商品房市场需求增幅大于供给增幅；商品房价格继续增长；新建商品房购买对象以个人为主；商品住宅空置面积逐步消化；土地开发投资强劲扩张。 （二）2004上半年山西房地产市场分析 1、供给分析 目前，太原市房地产开发企业共有395家，房地产中介企业有141家。今年上半年，全市房地产开发投资完成16．5亿元，同比增长46．9％，占全市固定资产投资总额的14％。

新建商品房房屋竣工面积12．7万平方米，同比增长49％。其中，住宅10．7万平方米，同比增长114％；商业营业用房2万平方米，同比增长66．7％。新落成的各种房屋为省城的人们提供了多种选择。 然而，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。据市场调查显示，目前根据太原市一般购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70平方米，而市场主力房型为100至120平方米。 2、销售分析 上半年，全市新建商品房屋销售面积为72．1万平方米，同比增长57．5％，商品房销售总额为35．11亿元。其中，销售住宅52．26万平方米，同比增长67．79％，占总面积的72．51％；办公楼销售4．32万平方米；商业营业用房销售15．5万平方米。 从购房者组成来看，外地居民购买商品房占18％、本地农村人口购房占17％、本地居民占65％。 同时，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高导致房价居高不下等原因，形成了一定数量的商品房空置。目前，全市商品房空置面积15．47万平方米，空置一年以上（含一年）面积为7．46万平方米，其中住宅空置3．61万平方米，办公楼空置3700平方米，商业营业用房空置3．33万平方米，其它用房空置1500平方米。 3、房价分析 今年上半年我省房地产价格增幅为全国第三，根据7月29日召开的上半年全省房地产市场形势分析会情况报道，上半年我省商品房销售面积大于竣工面积、销售额增长率高于房地产投资增长率，商品房一级市场呈现出需求旺盛的良好态势。商品房销售价格在成本增加和市场需求较旺的拉动下呈明显上涨趋势。商品房销售价格涨幅较高。到6月底，我省商品房平均销售价格为1797元/平方米，同比增长27.6％，比同期全国高16个百分点，增幅位居全国第3位，绝对额位居全国第20位，居中西部地区第9位。从11个市看，商品房售价

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点

近十年太原市房价调查报告

近十年来太原市房价调研报告班级：2015级戏导一班学号：1502020116 姓名：黎景宜一、调研背景 从2007年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，xx市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿xx 为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。2007年税收收入0.9亿，2013年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。纵观2007年－2013年xx市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。 二、调研目的 1、通过对十年来太原市的房价的调查，了解太原市民生活水平和质量的变化 2、总结太原市近十年来房价的起伏情况，对太原市房价未来有

一个预估评测。 三、调研方法 1 文献资料法：通过向统计部门、图书馆以及大学档案室搜集有关工资、物价变化的历史资料 2 问卷调查法：提出针对性问题，针对不同阶层进行问卷调查。最后汇总得出结论。 四、调研结果 1、房价收入比 房价收入比是家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。世界银行给出的标准上限是5：1，也就是一个地区年均家庭的收入的5 倍不能买到一个可满足居住（90平米）的房子的话，房价就太高了 2、房租收益率 房租收益率是房子总价格和每月的房租的比值，用以评价房产的投资价值。国际公认的房租收益率应该在150到230之间。而北京，上海，杭州，深圳的房租收益率一般都在360以上，而且房租的上涨速度远远低于房价上涨速度，这一数字还在不停的增大。低的房租收益率一方面反映了租房市场的供求关系，另一方面也反映了租房者的消能力 3、.还贷收入比 还贷收入比是指居民平均用来还分期贷款支出占收入比例，其包括各种各样的按揭贷款，而对中国人来讲基本上就是房贷，这项指标

(市场分析)房地产市场价格分析报告最全版

区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月） （市场分析）房地产市场价 格分析报告

内部报告仅供参考 未经允许不得引用 房地产市场价格分析报告 （2010年10-11月）2010.12 目录 章节目录 一、全国房地产市场概况9 （一）房地产政策导向9 （二）主要指数分析11 （三）全国房地产开发投资情况分析12 二、全国房地产增量房市场交易情况分析22 三、重点城市存量房市场交易情况40 （一）11月份存量房房价指数40 （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨41

（三）其他分析46 四、重点城市分析50 （一）11月份重点城市房地产市场概况50 （二）2010年重点城市房地产市场状况小结51 五、房价综述和政策导向分析56 （一）政策导向及预测56 （二）房地产市场走势预测58 表目录 表1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况22 表2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况22 表3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况25 表4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况26 表5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况28 表6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况29

表7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况31 表8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况33 表9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况35 表10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况36 表11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况38 表12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市39 表13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市39 表14：新建住房价格同比增幅前十名的城市40 表15：新建住房价格同比增幅后五名的城市40 表16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况41 表17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报50 图目录 图1：2009-2010年11月全国房地产开发景气指数11 图2：2008-2010年1-10月固定资产投资与房地产开发投资增长率12

房地产市场分析报告

一、房地产相关政策及行业信息 （一）房地产相关政策 1.济南等28 城市试点公积金贷款支持建保障房 济南、北京等28 个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133 个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493 亿元。住房公积金贷款支持的经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设，贷款期限最长不超过3 年；政府投资的公共租赁住房建设贷款，贷款期限最长不超过5 年。项目贷款到期后，贷款本息必须全额收回。 2. 济南市今后土地价款须半年内付清 《济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则（试行）》近日正式公布施行，这部国有建设用地转让新规中明确规定，土地价款须半年内付清，这一规定比山东省的有关规定更为严格。新规还明确，自然人以及有欠缴土地出让价款、囤地炒地、闲置土地等违规行为等7 种主体被限制参加土地竞买。标的物存在重大瑕疵、竞买人恶意竞争造成价格畸高等情况发生后，土地交易可以终止。 3. 山东土地征收新规明年实施补偿方案先公示后报批 《山东省土地征收管理办法》日前正式颁布，与以往国家及山东

省同类规定相比，土地征收前补偿方案在征收报批之前公示，集体土地被征收土地补偿集体、村民分配比例等几项内容有重大改变。有关部门称，山东省土地征收新规在国内较为超前。土地征收新规2011 年1 月1 日起施行。 （二）城市建设新闻总汇 1. 盛福片区再推148 亩住宅用地 继历下区的部分旧城改造安置房建在盛福片区后，该片区又推出148 亩住宅用地，规划建设住宅小区。市土地收储部门新推出的这部分地块，位于济南市东部新城热点区域———涵源大街北侧地块，雄踞济南东拓战略门户。东部新区有四条主干道贯穿东西：经十东路、工业南路、花园路和工业北路。 2. 西客站片区三个中心选址初定 在西客站片区布局中，有“三颗心”非常重要。三个中心分别为文化中心、会展中心和商务中心，位于中央景观绿轴与腊山河交汇处。日前，西客站片区的“三心”布局选址位置初步确定。规划透露，西客站片区文化、会展、商务中心选址范围为北至兴福路、南至张庄路延长线、西至腊山河西路、东至腊山北路，三个中心位于新城核心区中央景观绿轴与腊山河的交汇处，可借助绿地系统及河岸水景形成优美的景观环境、独特的标前，泺口片区规划设计编制正式完成。该片区将建设成为济南市南北轴线的重要节点、综合型标志性建筑群、超

太原市房地产市场调查

目录 摘要...........................................................................................................................................I 一、太原市总体社会经济状况. (1) （一）城市经济发展水平............................... 错误！未定义书签。 （二）居民收入水平................................... 错误！未定义书签。 （三）人口状况及城市化率............................. 错误！未定义书签。 （四）居民住房....................................... 错误！未定义书签。 （五）小结........................................... 错误！未定义书签。 二、太原市房地产市场发展整体状况....................... 错误！未定义书签。 （一）市场供给分析................................... 错误！未定义书签。 （二）市场需求分析................................... 错误！未定义书签。 （三）市场价格分析................................... 错误！未定义书签。 （四）小结........................................... 错误！未定义书签。 三、太原市房地产市场分类市场分析....................... 错误！未定义书签。 （一）住宅市场供求特征分析........................... 错误！未定义书签。 （二）住宅市场需求特征分析........................... 错误！未定义书签。 （三）小结........................................... 错误！未定义书签。 四、太原市房地产行业竞争分析........................... 错误！未定义书签。 （一）房地产行业内部竞争现状及特征................... 错误！未定义书签。 （二）潜在进入者竞争力量分析......................... 错误！未定义书签。 （三）供应者竞争力量分析............................. 错误！未定义书签。 （四）小结........................................... 错误！未定义书签。参考文献................................................ 错误！未定义书签。致谢.................................................. 错误！未定义书签。

房地产市场形势分析报告

当前房地产市场形势与发展态势分析——房地产市场形势分析报告 由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。

芜湖市房地产市场分析报告

芜湖市房地产市场分析报告 芜湖市住房和城乡建设委员会 一、房地产市场运行情况 1.商品房销售保持较快增长 1-7月，全市商品房销售面积351.81万平方米，同比增长29.02%;销售金额为194.92亿元，同比增长28.6%。其中商品住房销售面积324.24万平方米，同比增长43.63%;销售金额为170.17亿元，同比增长54.25%。市区商品房销售面积240.34万平方米，同比增长54.51%，销售金额为144.36亿元，同比增长53.18%。其中商品住房销售面积226.43万平方米，同比增长72.26%，销售金额为130.15亿元，同比增长82.41%。 2.商品住房价格稳中有升 1-7月，全市商品房销售均价为5540元/平方米，同比下降0.33%;其中住宅销售均价为5248元/平方米，同比增长7.40%。市区商品房销售均价为6006元/平方米，同比下降0.86%;其中住宅销售均价为5748元/平方米，同比增长5.90%。 3.商品房供应放缓 1-7月，全市累计批准预售商品房面积251.44万平方米，同比下降23.99%;其中商品住房批准预售面积221.15万平方米，同比下降10.06%。市区累计批准商品房预售面积156.20万平方米，同比下降

16.57%;其中商品住房批准预售面积142.27万平方米，同比增长 4.19%。 4.市区商品房销售结构情况 1-7月，市区销售的商品房中，从购买人户籍来看，芜湖市区居民占44.80%，所辖四县居民占21.45%，安徽省其他城市居民占25.00%，省外居民占8.74%。市区居民是我市商品房购买主力，同时外来人口在我市购房中也占有较大比重。 按购买户型来看，90平方米以下的户型占总销售面积的15.54%，90-120平方米的户型占38.05%，120-144平方米的户型占34.72%，144平方米以上的户型占11.69%。我市商品住房销售以刚需和改善型为主。 分区域情况来看，1-7月市区商品房销售中，镜湖区销售较好，销售面积为80.58万平方米。弋江区商品住房销售均价相对较高，为6759元/平方米。 5.房地产金融情况 截止7月底，全市房地产贷款余额594.12亿元。从贷款结构来看，房产开发贷款余额为123.37亿元，同比增长19.70%;购房贷款余额为438.98亿元，同比增长10.87%，其中个人购房贷款余额为432.56亿元，较去年同期增加44.66亿元，同比增长11.51%。 二、市场形势研判

2019年房地产市场分析报告范文

房地产市场分析报告范文 **年度，我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨，普通商品房价格涨幅稳定，房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万

㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。 表三：未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90—144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。 表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析