文档库 最新最全的文档下载
当前位置:文档库 › 自学考试_资产评估习题(带答案解析)第四章房地产评估0401

自学考试_资产评估习题(带答案解析)第四章房地产评估0401

自学考试_资产评估习题(带答案解析)第四章房地产评估0401
自学考试_资产评估习题(带答案解析)第四章房地产评估0401

第四章房地产评估

一、单项选择题

1.城镇土地的基准地价是()

A.某时点城镇土地的单位价格

B.某时期城镇土地的单位价格

C.某时点城镇区域性土地平均价

D.某期城镇土地区域性平均价

2.待评估建筑物账面原值为l00万元,竣工于2000年底,假定2000年的物价指数为100%,从2000年到2003年的价格增长幅度每年为15%,则2003年底该建筑物的重置成本为()

A.11 5万元

B.152.O9万元

C.132.25万元

D.174.9万元

3.下列建筑物中属于民用建筑物的是()

A.交通运输业建筑物

B.厂房

C.行政事业用建筑

D.道路、桥梁

4.一般说来,相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格,沿海开放城市()内地城市。

A.高于

B.低于

C.等于

D.不确定

5.运用预决算调整法时,需要调整的三材差价指()的差价。

A.钢材、钢筋混凝土、砖

B.钢材、木材、水泥

C.木材、水泥、砖

D.钢材、水泥、钢筋混凝土

6.待估建筑物为砖混结构单层住宅,宅基地300m2,建筑面积200m2,月租金3 000元,土地还原利率为7%,建筑物还原利率为 8%,评估时,建筑物的剩余使用年限为25年,取得租金收人的年总成本为7 600元,评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元/m2,运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是()

A.61 667元

B.92 500元

C.789 950元

D.58 041元

7.前期费用是建筑物成本中的一项组成部分,下列各项中属于建筑物成本前期费用的是()

A.职工的培训

B.地上附属物拆除费

C.资金成本

D.建筑安装工程费

8.商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用()进行评估。

A.收益法

B.市场法

C.收益法或市场法

D.收益法或成本法

9.预决算调整法一般不宜对()的建筑物进行评估。

A.用途相同

B.结构相同

C.数量较多

D.数量较少

10.土地使用权评估的假设开发法中,计算利润的基础是()

A.地价+建筑费

B.地价+建筑费+利息

C.地价+建筑费+专业费+利息

D.地价+专业费+建筑费

11.交易实例土地的价格为1 800元/m2,待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8年,折现率定为9%,则待估土地的价格为()

A.901.21元

B.903.36元

C.902.22元

D.900元

12.土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是()

A.土地的功能性贬值

B.建筑物的功能性贬值

C.土地的经济性贬值

D.建筑物的经济性贬值

13.建筑物的墙、柱用砖砌筑,楼屋、屋架采用木材制造,这种结构是()

A.砖木结构

B.砖混结构

C.木结构

D.简易建筑物

14.国家规定的土地使用权出让年限,工业用地使用权最高出让年限为()

A.70年

B.40年

C.60年

D.50年

15.土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当最迟于届满前()申请续期。

A.半年

B.3个月

C.一年

D.18个月

16.在运用市场法对土地使用权评估时,以下不属于需要修正的个别因素的是()

A.宗地形状

B.宗地周边环境

C.宗地面积

D.容积率

17.土地使用权作为无形资产中的对物产权,其价值高低取决于()

A.地上附着物

B.社会经济环境

C.物价水平

D.土地的特性和条件

18.在采用假设开发法评估土地使用权价格时,假设总建筑费用为100万元,第一年投入60%,第二年投入40%,年折现率为10%,则总建筑费为()

A.921 473元

B.918 791元

C.907 523元

D.934 156元

19.成本法适用于评估的是()

A.预计出售的土地

B.新开发的土地

C.对包含土地使用权的企业整体评估

D.土地市场发育完善条件下土地评估

20.在运用收益法对土地使用权进行评估时,年收益为()

A.房地产的年总收益

B.土地的实际收益

C.土地的客观收益

D.土地的前期收益

21.某工业用地最高出让年限为50年,实际利用年限为20年,还原利率为18%,在适用基准地价系数修正法评估时,年限修正系数为()

A.0.861

B.0.751

C.0.964

D.0.872

22.某砖木结构3层建筑物,评估人员对它现场打分,结构部分得75分,装修部分得70分,设备部分得85分,该类资产的G=0.70,S=0.20,B=O.10,则该建筑物的成新率为()

A.75%

B.80%

C.85%

D.90%

23.对土地使用权的评估,应以这块土地的最有效利用为前提,这是()原则的要求。

A.替代

B.变动

C.最有效使用

D.供需

24.地块建筑面积与地块总面积的比率,称为()

A.建筑密度

B.容积率

C.建筑高度

D.建筑覆盖率

25.一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比,叫做()

A.建筑高度

B.容积率

C.建筑密度

D.建筑环境

26.目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式,可划分为()

A.生地与熟地

B.国家所有土地和集体所有土地

C.无偿划拨和有偿出让

D.一级市场和二级市场

27.城镇土地的标定地价是()

A.土地使用权出让底价

B.政府评估的具体地块的价格

C.政府出租土地的价格

D.单位土地面积的地价

二、多项选择题

1.反映影响商业用地环境质量的指标有()

A.交通便捷度

B.人文环境

C.自然环境

D.规划环境

E.基础设施保证度

2.影响地价的社会因素主要包括()

A.政治安定状况

B.社会治安程度

C.税收政策

D.房地产投机

E.交通管制

3.以下关于标定地价的描述,哪些是正确的()

A.标定地价是一个区域性的平均地价

B.标定地价是确定土地使用权出让底价的参考和依据

C.标定地价是政府评估的具体地块的地价

D.标定地价是各类用地的平均地价

E.一般情况下,标定地价不进行大面积评估

4.土地的经济特性主要表现在()

A.用途多样性

B.经济地理位置的可变性

C.土地使用价值的永续性

D.可垄断性

E.土地面积的有限性

5.建筑物成本通常可归纳为()

A.前期费用

B.建筑安装工程费

C.其他费用

D.合理利润

E.资金成本

6.建筑物评估的价格指数调整法一般适用于()建筑物。

A.单位价值小

B.结构简单

C.单位价值大

D.大型建筑物

E.使用寿命长的建筑物

7.下列因素中会影响到建筑物价格的是()

A.住房制度改革

B.长期投资贷款利率

C.短期贷款利率

D.国家政策

E.建筑物所处的地理环境

8.判断建筑物是否存在经济性贬值的指标因素有()

A.使用用途不合理

B.部分闲置

C.利用率下降

D.使用强度不够

E.收益水平下降

9.建筑物评估的原则有()

A.替代原则

B.最有效使用原则

C.供需原则

D.房地合一原则

E.贡献原则

10.测算建筑物重置成本的常用方法有()

A.预决算调整法

B.重编预算法

C.价格指数调整法

D.询价法

E.假设开发法

11.建筑物按房屋承重结构可分为()

A.钢结构

B.钢筋混凝土结构

C.砖混结构

D.砖木结构

E.木结构

12.建筑物从大的类别方面可分为()

A.商业用房

B.工业用房

C.房屋

D.构筑物

E.公共建筑

13.运用成本法评估土地使用权价值时,适用于()

A.市场发育不完善

B.土地成交实例不多

C.有相同或相似的其他交易案例

D.可以较为准确地估算收益

E.既无收益又很少有交易情况的

14.土地开发费主要包括()

A.基础设施配套费

B.公共事业建设配套费

C.拆迁费

D.资金成本

E.小区开发配套费

15.开发土地的过程中所交纳的各种税费包括()

A.资源税

B.耕地占用税

C.契税

D.土地增值税

E.印花税

16.在运用市场法对土地使用权进行评估时,对交易情况进行修正时应考虑的因素包括()

A.有一定利害关系的主体之间的交易

B.有特别动机的交易

C.买方或卖方不了解市场行情的交易

D.交易时点

E.其他特殊交易情形

17.土地使用权评估的原则有()

A.最有效使用原则

B.替代原则

C.变动原则

D.贡献原则

E.供需原则

18.转让房地产必须满足以下哪些条件()

A.以出让方式取得土地使用的,支付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书

B.属于房屋建设工程的,要完成开发投资总额的25%以上

C.属于房屋建设工程的,要完成开发投资总额的30%以上

D.属于成片开发土地的,应形成工业用地或其他建筑用地条件

E.属于成片开发土地的,应支付全部土地使用权出让金

19.土地权属按不同的角度,可以分为()

A.土地所有权

B.土地使用权

C.划拨土地

D.出让土地

E.买卖土地

20.地形地质因素对地价的影响主要表现在()

A.地形条件较差会造成使用效果差

B.地质条件差会增高开发成本

C.地形条件会决定土地用途

D.地形条件制约开发规模

E.地形条件决定土地价格

三、计算题

1.某职工宿舍:1999年10月竣工,6层砖混结构,层高

2.7m,建筑面积5 669.04m2;基础为钢筋混凝土条形基础,内外承重墙为240砖墙,内隔墙为120砖墙,2005年1月1号对该宿舍楼进行评估,采用市场比较法,收集到最近成交的类似交易实例有:A花园小区、B商品住宅区、C小区,基本资料如下:

A花园小区:建筑面积4 300m2,交易日期为2004年11月,土地单价为2 200元/m2;

B商品住宅区:建筑面积3 900m2,交易日期为2004年8月,土地单价为2 500元/m2; C小区:建筑面积为4 100m2,交易日期为2004年1月,土地单价为2 100元/m2。

根据被评估建筑物与交易实例进行比较,分别对交易实体价格进行交易情况修正,交易日期修正,区域因素修正和个别因素修正,

相关修正系数见下表:

经评估人员估算,该宿舍楼尚可使用30年,对宿舍楼的局部装修、改造需花费1 5万元。

根据上述资料,评估该宿舍楼的价值。

(注:计算建筑物的已使用年限时,忽略1999年10月、11月和12月这三个月不计。)

2.一座房屋预计在今后5年每年各收益净租金为l00万元、100万元、ll0万元、120万元和130万元,从第6年起,租金为l 68万元,资本化率为10%。

试评估该房屋的价格。

3.某宗地为一块待开发建设但已作“四通一平”的空地,土地面积为3 600m2,允许用途为商业、住宅混合,允许容积率为6,覆盖率为50%,土地使用权年限为50年,现拟用假设开发法评估宗地在2003年10月1日的土地使用权价格。评估过程如下:

(1)评估人员认为该待估宗地的最佳用途为商业、居住混合,按照允许容积率6,建筑密度50%设计,建筑物12层,其中1~2层为商业服务用房,3~12层为商品住房。

(2)预计从土地使用权出让到施工结束,需要2年的时间,第一年投入75%的总建筑费,第二年投入25%的总建筑费。

(3)总建筑费估计为2 500万元,专业费用为总建筑费的6%。

(4)利息率为8%,房地产业的平均利润率为15%。

(5)各种税费综合为地价的5%(包括租售费用)。

(6)建筑物到2005年10月1日建造完成后,即可全部售出。预计商业服务用房售价为5 000元/m2,商品房售价为2 000元/m2。

(7)折现率为10%。

求土地使用权价格。

4.某公司于2000年11月以有偿方式取得A地块50年使用权,并于2001年11月在此地上建成建筑物B,当时造价为1200

元/m2,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重置价格为1500元/m2;残值率为l0%,A地块面积450m2,建筑面积为400m2,目前该建筑全部出租,每月实收租金为l0 000元。据调查,当地同类建筑出租租金一般为每月30元/m2,土地及房屋还原利率分别为5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米,需支付的年管理费为同类建筑物年租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置价的0.2%。

试根据以上资料计算A地块在2004年11月的土地使用权价格(不计房屋现值利息)。

答案部分

一、单项选择题

1. D

【答案解析】基准地价不同于宗地地价,有一个重要特点,是特定区域的平均价格。

2. B

【答案解析】该建筑物的重置成本=100×(1+15%)3=152.09(万元)

3. C

【答案解析】交通运输业建筑物、厂房、道路、桥梁属于工业用建筑物。

4. A

【答案解析】由于经济地理因素,相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格,大城市高于小城市,沿海开发城市高于内地城市。

5. B

6. A

【答案解析】年房租收入=3000×12=36000(元)

年总成本=7600(元)

年总纯收益=36000-7600=28400(元)

土地使用权总价=300×1000=300000(元)

归属土地的年纯收益=300000×7%=21000(元)

故归属建筑的年纯收益=28400-21000=7400(元)

建筑物折旧率=1/25×100%=4%

建筑物价格=7400÷(8%+4%)=61666.67(元)

A选项正确。

7. B

8. C

9. D

【答案解析】预决算调整法主要适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。

10. D

11. B

【答案解析】

12. B

【答案解析】建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。建筑物用途与强度不合理是相对于其所占用土地的最佳使用不一致而言的。建筑物经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥,导致其价值贬损。B选项符合题意。

13. A

14. D

15. C

16. B

【答案解析】宗地周边环境属于区域因素。

17. D

18. B

【答案解析】总建筑费=1000000×60%×(1+10%)-0.5+1000000×40%×(1+10%)-1.5=918 791(元)

19. B

【答案解析】成本法一般适用于新开发土地的评估,特别是土地市场发育不完善,土地成交实例不多,无法利用市场法等其他方法评估时采用。

20. C

【答案解析】实际收益一般来说不能用于评估,因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。若以实际收益为基础进行还原计算,会得到不切实际的结果。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益,客观收益才能作为评估的依据。本题应当选C。

21. C

【答案解析】

22. A

【答案解析】成新率=(75×0.70+70×0.20+85×0.10)÷100×100%=75%

23. C

24. B

25. C

【答案解析】容积率=总建筑面积÷总用地面积,建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:容积率=建筑密度×层数,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系。本题应当选择C项。

26.【正确答案】 D

27. B

【答案解析】标定地价是政府评估的具体地块的地价,即宗地地价。

二、多项选择题

1. BC

2. ABD

【答案解析】税收政策、交通管制属于影响地价的行政因素。

3. BCE

【答案解析】标定地价是政府评估的具体地块的地价,即宗地地价,AD选项不正确。

4. ABD

5. ABCDE

6. AB

【答案解析】价格指数调整法一般只限用于单位价值小、结构简单,以及运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。

7. ABDE 8. BCE 9. ABCD 10. ABC 11. ABCDE 12. CD

【答案解析】建筑物是指与土地组合的建设成果,总体上划分为房屋和构筑物两大类。

13. ABE

【答案解析】成本法一般适用于新开发土地的评估,特别是土地市场发育不完善,土地成交实例不多,无法利用市场法等其他方法评估时采用。

14. ABE

15. BD

【答案解析】各种税费主要包括耕地占用税、土地管理费和土地增值税等。

16. ABCE 17. ABCDE 18. ABD 19. ABCD 20. AB

三、计算题

1. (1)计算A、B、C交易实体的修正后单价

(3)待估土地总价=2 450×5 669.04= l3 889 148(元)=1 388.9148(万元)

(4)计算实体性贬值

成新率=30÷(30+5)×100%=85.7%

实体性贬值=13 889 148×(1一85.7%)

=1 986 148.2(元)

=198.61482(万元)

(5)计算功能性贬值,因为局部要装修,所以功能性贬值为15万元。

(6)评估该建筑物的价格

建筑物的价格=1 388.9148—198.61482—15≈1 175(万元)

2.根据建筑物评估的市场法,该房屋的评估价:

=418.9+1043.15=1462.05(万元)

3.【正确答案】该块宗地面积为3 600m2,建筑密度为50%,则每层面积为:3 600×50%=1 800(m2)

容积率为6,则该建筑物为12层,则商业用房的面积为:1 800×2=3 600(m2)

商品住房的总面积为:1 800×10=18 000(m2)

(1)总楼价=(3 600×5 000)×(1+10%)-2+(18 000×2 000)×(1+10%)-2=l8 000 000×0.8264+36 000 000×0.8264=44 625 600(元)

(2)总建筑费=(25 000 000×75%)×(1+10%)-0.5+(25 000 000×25%)×(1+10%)-1.5=18 750 000×0.9535+6 250 000×0.8668

=23 295 625(元)

(3)专业费用=23 295 625×6%=l 397 737.50(元)

(4)税费=地价×5%

(5)投资利息=(地价+建筑费+专业费用)×8%

=(地价+24 693 362.50)×8%

=地价×8%+1 975 469

(6)利润=(地价+建筑费+专业费)×利润率

=(地价+24 693 362.50)×15%

=地价×l5%+3 704 004.38

(7)总地价

地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费

地价=44 625 600-23 295 625-1 397 737.50-地价×8%-1 975 469-地价×l5%-3 704 004.38-地价×5%(1+5%+8%+15%)地价=44 625 600-23 2951 625-1 397 737.50-1 975 469-3 704 004.38

地价=14 252 764.12/1.28=11 134 971.97(元)

4.【正确答案】根据综合分析,应采用收益还原法:

(1)计算房地出租年收入,这里取当地同类建筑的客观租金收入=30×400×12=144 000(元)

(2)计算房地出租的年总费用

①税金:20×400=8 000(元)

②管理费:144 000×4%=5 760(元)

③维修费:1 500×400×2%=l2 000(元)

④保险费:1 500×400×0.2%=1 200(元)

⑤年折旧费:l 500/(50-1)×400=12 245(元)

这里计算年折旧费所取残值率为零,因为到土地使用权50年期满,建筑物并未达到经济耐用年限即被国家无偿收回,所以土地使用者势必在49年中将建筑物折旧完。

合计:年出租总费用为①+②+③+④+⑤=39 205(元)

(3)计算房屋出租年收益

房屋现值=房屋重置-折旧费=1 500×400-1 2 245×3

=563 265(元)

房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率

=563 265×6%=33 795.9(元)

(4)计算土地年收益

144 000-39 205-33 795.9=70 999.1(元)

(5)计算土地价格

地价=A/r×[1-1/(1+r)n]

=70 999.1/5%×[1-1/(1+5%)46]

=1 269 468.63(元)

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---**大厦办公用房 1.房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米,土地面积为1930平方米,地处新区中心区域。 2.房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中,估价对象土地使用权类型为出让,“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼;土地使用权面积为9,975平方米;上部建筑北幢69,720.566平方米,建筑物属**银行所有,钢混结构;估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,委估建筑面积为69,720.566平方米。 3.房地产概况 委估房地产座落于**市**新区***路**号;地处金融区内,估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为**银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米,地下为车库,建筑面积8444.08平方米(车位116个)。 该楼为钢混结构,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙,内有进口高速电梯11部,观光电梯4部,货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络,电话光缆接入,双回路供电,自备发电机,办公楼和公共部位精装修,墙面为大理石,地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板,卫生间、厨房为防滑地板砖),大堂挑空二层,建筑物墙面及地面,保养情况较好。照明为日光灯灯舱;进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻**广场,有一定的商业氛围,周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 (1)地上建筑物部分用市场比较法评估。

房地产估价考试复习题

一、单项选择题(每题3分,共15分) 1、在下房地产权益中有些属于债权,有些属于物权,请选出属于债权的是(C ) A.抵押权 B.地役权 C.租赁权 D.所有权 1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同,这主要是因为(A)。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据(B)应按服装店用途进行估价。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 4、下列不属于房地产区位因素的是(B)。 A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层 5.在市场法中,对房地产状况进行间接比较调整,其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况,得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况,得97分,则房地产状况修正系数为(A)。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 6.下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是(B)。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼 7.在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是(A)。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C.房地产市场在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 8.下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是(A)。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 9确定估价对象及其范围和内容时,应根据(B),依据法律法规,并征求委托人同意后综合确定。 A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序 10.影响房地产价格的环境因素不包括( D)。 A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.物价因素 11.在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属于(A )。 A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素 12.城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估的各地价区段在某一时点的(B )。 A.最低价格 B.平均价格 C.出让地价 D.标定地价 13.运用收益法评估房地产价值时,要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益,这主要是依据房地产估价中的( C)。 A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则 14.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法,是以(C )状况为参照系进行的。 A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产 15.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估,估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议,2003年8月15曰进行复估,则复估的估价时点为( A)。 A.2003年6月15日 B.2003年8月15日 C.签订估价委托台同之日D.估价人员与委托人商定的某日 16.在房地产估价中建筑物一般做广义理解,对建筑物的定义是,人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所,通常包括( B) A.只是房屋 B.房屋和构筑物两大类 C.只是构筑物D.房屋、构筑物及其他 二、填空题(每题3分,共15分) 1、某土地的单位地价为每平米800元,要求建筑的容积率为4,则某地的熟地楼面价是每平米200 元。 2、建筑面积=土地面积×容积率。 3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4、地租资本化法的基本计算公式是P=a/r 。 5、某土地出租第一年的纯收益是15万,以后每年按2万元的幅度递增,土地的还原利率是

自学考试资产评估全部公式

第二章 资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式: 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本x 成新率 二、重置成本的估算: 1. 重置核算法: (1)按人工成本比例法计算: 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% , (2)单位价格法: 间接成本=工作量(按工日或工时)x 单位价格/按工日或工时 (3)直接成本百分率法: 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法: 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或: 资产重置成本=资产历史成本x (1+物价变动指数) 3. 功能价值法: 重置成本 参照物参照物年产量 被评估资产年产量重置成本 被评估资产? = ¥ 4.规模经济效益指数法: X ? ? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据,称为规模经济效益指数 统计分析法:K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算: 1.观察法(成新率法): 资产的实体性贬值=重置成本x (1-实体性成新率) 2.公式计算法: 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实?-= ~ 总使用年限=实际使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100?=定利用 截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 四、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法: ∑=? ?? ? ? ??= n t 1 系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额 被评估资产 (超额投资成本可视为功能性贬值|) 功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本 五、经济性贬值及其估算: %1001?? ?? ????????? ??-=x 生产能力利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1????? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 六、成新率及其估算 ! 1. 使用年限法: 成新率=(预计尚可使用年限/实际已使用年限+预计尚可使用年限)×100% 2. 修复费用法:

最新自考资产评估模拟试题及答案汇总

2011年自考资产评估模拟试题及答案

一、单项选择题(本大题共30个小题,每小题1分,共30分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的,请将正确选项前面的字母填在题后的括号内。 1、某宗土地的土地取得成本为500万元,土地开发费为1000万元,土地开发期为1年,银行一年期贷款利率为8%。该土地投资利息为() A.120万元 B.80万元 C.60万元 D.100万元 答案:B 解析提示:500×1×8%+1000×1×8%×0.5=80万元 2、被评估设备购建于1993年,账面原值50万元,1998年对该设备进行技术改造,投资12万元,2000年对该设备进行评估,经调查,该类设备1993年、1998年及2000年的定基物价指数分别为100%、125%和130%,则该设备的加权投资年限为( A ) A.6.19年 B.6.03年 C.6.06年 D.6.23年 答案:A 解析提示: 7×{[50×(130%/100%)] /[ [50×(130%/100%)+12×(130%/125%)]}+2×{[12×(130%/125%)]×/[50×(130%/100%)+12×(130%/125%)]}=7×{65 / [65+12.48]}+2×{12.48/[[65+12.48]} =6.19年 3、某机器设备的市场价格为10万元,运杂费为3000元,直接安装成本为1000元,间接成本为直接成本的7%,该机器设备的重置成本为(A) A.111280元 B.104070元 C.104210元 D.111000元 答案:A 解析提示:(10+0.3+0.1)(1+7%)=11.128万元 4、一台数控机床,重置成本为200万元,已使用2年,其经济寿命为20年,现在该机床的数控系统损坏,估计修复费用为20万元,其他部分工作正常。该机床的实体性贬值额为(A)。 A.38万元 B.18万元 C.20万元 D.30万元 答案:A 提示解析:20+(200-20) (2/20)=38万元 5. 被估企业拥有某钢铁厂发行的3年期的一次性还本付息债券1 000张,每张面值100元,年利率12%,按复利计算利息。评估时债券的购人时间已满2年,当时的国库券利率为10%。评估人员通过对该钢铁厂的了解,认为该债券风险不大,并已接近到期日,故按1%作为风险报酬率,并以国债利率为无风险报酬率,折现率定为ll%。该钢铁厂债券评估价值为:() A. 126 450元 B. 140 500元 C.114032元 D.102732元 答案:A 提示解析:到期价值=l 000×100× (1+12%)3=100 000×1.405 =140 500(元)

房地产评估案例

房地产评估案例 房地产评估案例一 港湾酒店房地产评估 一、评估对象概况 港湾酒店是由S公司独资创办的四星级商务酒店,总建筑面积17000平方米,其中主体部分建筑面积12800平方米,中心俱乐部建筑面积4200平方米,总用地面积14500平方米。该酒店的土地使用权属S公司,自1994年6月28日至2034年6月28日。 该酒店主体部分为七层框架楼房,于1994年开始动工, 1996年竣工并投入使用。一层为前厅大堂,内设服务总台、餐厅、咖啡厅等,二层设有宴会厅、酒吧、商场,三层以上为客房,拥有各类客房168间套,258个床位,有单人房、双人房、豪华单间与套间等,各种客房内装修豪华,设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。 中心俱乐部为三层框架楼房,是该酒店附属娱乐配套设施,通过一个连接长廊与主体部分相连,于1998年底竣工,1999年下半年正式营业。其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池,二层设电子游乐室、卡拉OK舞厅及KTV、中型高级会议室、壁球室,三层为多功能大型国际会议室,三层屋面为露天网球场。中心俱乐部内部装修高档,地面均铺磨光花岗岩,内墙贴柚木板,矿棉板铝合金吊顶,古铀色铝合金窗,艺术门。

该酒店设有停车场一个,电梯四部,其中两部专供中心俱乐部使用。 该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域,西邻 WS 路,北与WM大楼'n邻,南面与正在兴建的“GM广场”相连接,地理位置得天独厚,周围生活娱乐服务配套设施齐全,火车站约10分钟车程,离飞机场约40分钟车程,目前有54路无轨电车经过,17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达,交通便捷,是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。 二、评估目的 为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。 三、评估基准日 评估基准日为2000年5月28日。 四、评估估算过程 (—)选择评估方法 考虑到评估对象具有明显收益的特点,拟选用收益法进行评估。计算公式为: V= A×【1-1÷(1+r)n】÷r 式中:V为房地产价值;A为年纯收益;r为资本化率;n为收益年期。 (二)确定资本化率

房地产估价计算题

计算题 1. 王某于2008年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款,贷款成数为6成, 贷款金额为200万元,贷款年利率为8%贷款期限为5年,按月等额还。2011 年10月18日,王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元,运营费用为26万元,此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5唏口3%未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%抵押贷款成数一般为6成。请计算该商铺2011年10月18日的再次抵押价值。 卷考解析: (1)计算已抵押贷款 利用公式―令 求出A=(200X8M/12)^元壬[1- (1+8%/12> =4.06万元 已抵押贷款金4.06万元/ (8M2)X [1- (1+眦/⑵去]=142.14万元已抵押贷款余甑=200万元£42. 昶万元巧7.86万元 ⑵测算在2009年W月边日的未设立法定优先受偿贷歉的价格V 用净收益扌妥一定比率谨瞎 的变瞬公式可得: V=50/ (7=t-5^) (1^ [(1+5%) / (1+7%)] 36} 26/ (7?4-3%) (1- [(1+3%) / (1+7*)] 36} =747,43 万元 極涌畑粉值球竝忧先卷Tteifrfi 鹹建设X程愉款咖t款彌 真世法定t诜受勰 可禅:再次抵押价值=\ -0-57旺万元/0 ^0=747.43万元?轉轩方元=閒13万元 则该商铺在2009年5月佃日的再次抵押析值为651万元. 2、某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的,用途为商业,土地使用期限为40年,土地面积为700平米,容积率为15,土地取得费用为80万元,已付清。从获得土地使用权至正式动工。时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年,建安成本为每平方米建筑面积2300元,管理费用为建安成本的3%?至2007年6月30日已完成主体结构,且已投入总开发成本的55%,剩余费用在施工期内均匀投入,折现率为13%。该在建工程建成后

7月全国资产评估自考试题及答案解析

全国2018年7月高等教育自学考试 资产评估试题 课程代码:00158 一、名词解释(每小题3分,共12分) 1.实体性贬值 2.标定地价 3.无形资产 4.政府债券 二、单项选择题(在每小题的四个备选答案中选出一个正确答案,并将其号码填在题干的括号 内。第5—22题每小题1分,23—25题每小题2分,共24分) 5.资产评估与会计计价的关系是( )。 A.相同的经济活动 B.无关的经济活动 C.相互替代的经济活动 D.既相区别,又相联系 6.更新重置成本是指利用新型材料,并根据现代标准、设计及格式,以现时价格生产或建造具有与被评估资产( )的全新资产所需成本。 A.相同功能 B.相似功能 C.相同价格 D.相似价格 7.某被评估资产1986年购建,账面原值为10万元,账面净值2万元,1996年进行评估,已 知1986年和1996年该类资产的定基物价指数分别为130%和180%,由此确定该资产的重置完全成本为( )。 A.138460元 B.27692元 C.80000元 D.180000元 8.从理论上讲,无风险报酬率是受( )影响的。 A.资金的使用成本 B.资金的投资成本 C.资金的取得成本 D.资金的机会成本 9.采用市场法评估资产时,有时会因缺乏( )而难以应用。 A.有效数据 B.合理数据 C.可对比数据 D.可规定数据 10.采用价格指数调整法评估进口设备所适用的价格指数是( )。 A.设备进口国零售商品价格指数 B.设备出口国零售商品价格指数 C.设备出口国综合价格指数 D.设备出口国分类价格指数 11.机器设备的鉴定按其工作阶段可分为( )。 1

A.统计性鉴定和判断性鉴定 B.宏观鉴定和微观鉴定 C.统计性鉴定和宏观鉴定 D.宏观鉴定和判断性鉴定 12.计算建筑期利息的工期应按( )。 A.合同工期 B.额定工期 C.协议工期 D.实际工期 13.对于建筑物的过剩功能,评估时可考虑按( )处理。 A.功能性贬值 B.建筑物增值 C.经济性贬值 D.经济性溢价 14.造成建筑物经济性贬值的核心原因是( )。 A.利用率下降 B.部分闲置 C.实际收益下降 D.客观收益下降 15.下面属于影响地价的个别因素的有( )。 A.居民收入和消费水平 B.交通便捷度 C.住房制度 D.土地利用因素 16.我国城镇地产市场实质上是( )的让渡市场。 A.土地所有权 B.土地使用权 C.土地收益权 D.土地租赁权 17.无形资产按( )可以分为法定无形资产和收益性无形资产。 A.能否独立存在 B.是否有法律保护 C.取得渠道 D.有无固定生效期 18.因许可而双方共同使用该无形资产,评估重置成本净值分摊率应按( )。 A.尚可使用年限 B.设计能力 C.账面价格 D.最低收费额 19.一般来说,企业应收账款经评估后,账面上的“坏账准备”科目应按( )计算。 A.原账面记录数字 B.评估确认坏账数字 C.评估预计坏账数字 D.零值 20.当外币存款折算为人民币时,一般应按下列牌价折算( )。 A.月平均外汇牌价 B.年平均外汇牌价 C.当日外汇牌价 D.当年最低外汇牌价 21.对于购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料,评估时最好采用( )。 A.成本法 B.收益法 C.市场法 D.后进先出法 22.企业整体资产评估中不能 ..使用的方法是( )。 A.收益法 B.成本加和法 C.市盈率乘数法 D.清算价格法 23.被评估机组为3年前购置,账面价值为20万元人民币,评估时该机组已不再生产而被新 型机组所取代。经调查评估时其它企业购置新型同类机组为30万元人民币,被评估机组 2

最新资产评估师考试《资产评估》模拟试题汇总

2008资产评估师考试《资产评估》模拟试 题

2008年注册资产评估师《资产评估》模拟试题(一) 一、单项选择题 1.在同一市场上具有相同使用价值和质量的商品,应该有大致相同的交换价值,以此确立的评估原则是()。 A.贡献原则 B.替代原则 C.预期收益原则 D.供求原则 2.非市场价值作为评估结果价值类型中的一类,其价值表现形式的共同特点是()。 A.不公允 B.不完全公允 C.公允,但是公允范围受限 D.公允,但是公允范围不受限 3.被评估非专利技术自评估基准日起剩余使用年限为8年,经专业评估人员分析,评估基准日后第一年的预期收益为50万元,其后各年的收益将以2%的比例递减,若折现率为10%,该非专利技术的评估值最接近于()万元。 A.189 B.25l C.377 D.404 4.某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估,其账面原值共计1000万元,评估人员经抽样选择了10台具有代表性的设备进行评估,其账面原值共计150万元,经估算其重置成本之和为180万元,则该企业被评估设备的重置成本最接近于 ()万元。 A.1200 B.1800 C.1300 D.1500

5.成本法主要适用于()前提下的资产评估。 A.继续使用 B.公开市场 C.预期收益 D.交易 6.被评估资产为2004年4月10日购入并投入使用的一台设备,评估基准日为2008年4月10日,该设备技术性能及生产的产品市场销售都很好,经技术鉴定,该设备可使用8年,与被评估设备相同的参照设备于2006年4月投入使用,预计可使用10年,参照设备在评估基准日的市场价格是10万元,根据上述给定条件,被评估设备的评估值最接近于()万元。 A.7.2 B.8 C.9 D.12.5 7.被评估对象为一台设备,l997年12月31日购置,账面原值为28万元,评估基准日为2007年1月1日。已知1997年末的定基物价指数为l06%,2002年末的定基物价指数为118%,从2003年开始,同类物价指数每年比上一年上升7%,若不考虑其他因素,该设备的重置成本最接近于()万元。 A.33.35 B.37.90 C.40.86 D.43.72 8.被评估对象为一台自制大型模具,该模具净重2吨,评估基准日该模具的材料价格为l5元/公斤,材料利用率为75%,模具的冷加工费为30 000元,热加工费按模具净重每公斤l5元,其他费用l0 000元,行业平均成本利润率为l0%,不考虑其他因素,则该模具的重置成本最接近于()元。 A.98 000 B.109 000 C.110 000 D.121 000 9.某类设备的价值和生产能力之间成非线性关系,市场上年加工1600件产品的该类全新设备的价值为10万元,现为八成新的年加工900件产品的被评估设备的价值为(规模效益指数为0.5)()万元。 A.5.6 B.7.5 C.6 D.4.5 10.进口设备安装费率一般应()国产设备安装费率。

房地产估价方法及案例分析

案例分析大归纳总结(两套归纳总结版本)都是别人归纳总结的,归纳了一下而已 归纳总结1: 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 (1)没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 (2)对估价对象的性质没有描述清楚 (3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊) 4、逻辑不严谨 (1)前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由) 5、写作有错误 (1)评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 (2)对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。(3)表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 (1)收益期限确定错误。 (2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。 (4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;

房地产评估习题

房地产评估习题 一、单选题 1、在影响商业房地产价格的区域因素中,对价格影响最大的是( C )。 A、交通通达程度 B、公共公用配套设施状况 C、区域的繁华程度 D、城市规划限制 2、某宗土地2,000平方米,土地上建造了一栋10层高的宾馆,宾馆的首层建筑面积为1,200平方米,第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。则由此计算出的建筑容积率为( B )。 A、0.6 B、5.1 C、2 D、6 3、在资产评估中,土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的,对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( B )体现出来。 A、建筑物的经济性贬值 B、建筑物的功能性贬值 C、土地的经济性贬值 D、土地的功能性贬值 4、对于正常的在建工程,一般应当按照在建工程的( C )来评估。 A、市场价格 B、账面价值 C、重置成本 D、收益价格 5、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( C )。 A、收益法 B、成本扣除法 C、市场法 D、清算价格法 6、在房地产评估中,当无参照物和无法预测未来收益时,则运用( A )评估较为合适。 A、成本法 B、市场比较法 C、残余估价法 D、收益法 7、下列关于土地的描述,错误的是( A )。 A、在我国。所有土地的所有权均属于国家 B、国家土地使用权可以转让 C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年 D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让。 8、土地使用权出让合同约定的期限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当最迟于届满前(B )个月内申请提出。 A、3 B、12 C、6 D、18 9、运用收益法评估房地产时,房地产总费用的公式正确的是( D )。 A、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金 B、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费 C、房地产总费用=管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费 D、房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费 10、有一宗土地,出让年期为40年,资本化率为10%,预计未来5年的纯收益分别为20万、22万、24万、21万、25万元,并从第6年起开始稳定在30万元的水平上,那么该宗土地的收益价格接近于( A )万元。 A、263.9065 B、266.4212 C、373.5815 D、102.226

会计自考本科-《资产评估》公式

第二章资产评估的基本方法 一、市场法 二、成本法 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值=重置成本x 成新率 (一)重置成本的估算: 1、重置核算法:直接成本按现时价格逐项加总;间接成本计算方法如下: (1)按人工成本比例法计算: 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% (2)单位价格法:间接成本=工作量(按工日或工时)x 单位价格/工日或工时 (3)直接成本百分率法:间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2、物价指数法: 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数=资产历史成本x (1+物价变动指数) 3、功能价值法,也称生产能力比例法 重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本 被评估资产?= 4、规模经济效益指数法: X ?? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本X 表示是一个经验数据,称为规模经济效益指数,一般在0.4—1之间 5、统计分析法: K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本 被评估资产重置成本=∑?K 某类资产账面历史成本 (二)实体性贬值及其估算: 1、观察法(成新率法):资产的实体性贬值=重置成本x (1-实体性成新率) 2、公式计算法: 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实?-= 总使用年限=实际使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100定利用时间 截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率?= (三)功能性贬值及其估算 1、∑=??? ? ???=n t 1系数折现净超额运营成本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 2、功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本(超额投资成本可视为功能性贬值) (四)经济性贬值及其估算: %1001???? ????????? ??-=X 生产能力额定生产能力实际使用贬值率经济性 ()n r A P ,,1????? ? ?-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性 (五)成新率及其估算 1、观察法 2、使用年限法:成新率=预计尚可使用年限/(实际已使用年限+预计尚可使用年限)×100% 3、修复费用法:成新率=1—修复费用/重置成本×100%

资产评估模拟试题2有答案

模拟试题(二)及参考答案 一、单项选择题(共15题,每题2分,共30分) 1资产评估中最基本的假设是() A交易假设B公开市场假设C持续使用假设D清算假设 2某资产每年可为所有者带来20万的净利润,预计可使用10年,若折现率为 A110 3 A 4 成本 5 A 6 A 7某宗土地面积2000平方米,土地单价每平方米1800元,政府规定的容积率为2,则楼面地价为()元。 A1000B900 C1200D800 8决定企业价值高低的因素是企业的() A生产能力B生产成本C整体获利能力D整体资产

9要取得企业净资产的评估值,应选择用于还原的企业纯收益应当是() A净现金流B利润总额C净现金流+扣税利息D净现金流+扣税长期负债利息10按四三二一法则,如临街深度为75英尺时,其平均深度百分率为() A160%B140%C120%D100% 11公式R=(C1-C2)Q(1-T)计算的超额收益适用于()带来的超额收益。A 128%,若 135%, 6% A115 14 1500 A500 15 () A取得成本B转让成本C机会成本D风险成本 二、多项选择题(共5题,每题2分,共10分) 1下列原则中属于资产评估经济技术原则的是() A供求原则B估价日期原则C公正性原则D预期性收益原则

2房地产的特征主要是() A位置固定性B供求区域性C形式多样性D投资风险性 3通过鉴定无形资产主要解决的问题是() A确定无形资产存在B确定无形资产种类C确定无形资产有效期 D确定无形资产价值 4 A 5 A 1 2 18分) (一)30万, 该设备价格三年间每年上涨10%,评估人员认为该设备尚可使用五年,已知市场上已有更为先进的同类设备出现,与被估设备相比较节约劳动力10人,每人每年工资福利等人工费用10000元,此外,由于市场竞争加剧,该设备生产的产品每年降价损失20万元,若所得税率33%,折现率为10%,试评估该设备价值。

房地产估价习题集计算题和论述题 2

1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有:合法原则,(最高最佳使用原则),供求原则;替代原则,(估价时点原则),公平原则。 2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”,通常称为(估价报告书)。 3、市场比较法所依据的是(替代)原理。 4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种,即:净计法,(平方法),立方法。 5、在收益法中,纯收益确定后,还原利率越高,收益价格(越低)。 6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种,普通建筑物估价时适用(重置成本)。 7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别,在估价上C为(重新建造成本),它通常随着估价时点的不同而(不同)。 8、在路线价法中,普通临街宗地价格的计算公式为:宗地总价=路线价×(深度百分率)×宗地面积。 试述成本法与收益法的区别。 1.理论依据不同或估价的立足点不同:(成本法基于已付出的代价,收益法基于未来的收益能力); 2.计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础,收益法以收益减费用为基础); 3.所需资料不同; 4.适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价,如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等;收益法主要适用于收益性房地产的估价,如商店、宾馆、出租房屋等)。 1、有一房地产,土地总面积1000平方米,为10年前通过征用农地取得,当时每亩花费16万元,现时重新取得该土地每平方米需600 (1)计算土地现时价格:土地底价=1000*600=60万 (2)计算建筑物现时价格:建筑物现价=C*【1-(1-R)*t/t+n】=2000*1000【1-(1-5%)*8/8+32】=1620000=162万 (3)房地产和土地合成一体的现时总价为:60+162=222万 (4)房地产现时单价=2220000/2000=1100 2、某宾馆需要估价,据调查,该宾馆共有300张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空房率为30% 解:(1)计算该宾馆年总收益=300×50×365×(1-30%)=3832500元=383.25万元 (2)计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元 (3)计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元 (4)假定年净收益与还原利率不变,使用年限为无限年限,则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元 (5)计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×(1-20%)=3942000元=394.2万元 (6)计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元 (7)计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元 (8)假定年净收益与还原利率不变,使用年限为无限年限,则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元 (9)该宾馆与当地同档次宾馆比较分析:床价50>45元,但空房率也高,30%>20%,特别是营运费用过高,竟占总收入的43.84%,导致净收益下降,应改善管理,降低营运支出。 (10)经过综合考虑后,估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。 3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米,建筑容积率为2,(折现率为10%)。[解]设该宗土地的总价为V:开发完成后的总价值=2000×5000×2/(1+12%)2=1594.39(万元) 建筑安装工程费等的总额=800×(1+12%)×5000×2×[60%/(1+12%)0.5+40%/(1+12%)1.5]=810.36(万元) 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的,但为体现计算的方便起见,假设各年的投入是集中在各年的年中,这样,就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。 销售费用和销售税费总额=1594.39×(2%+6%)=127.55(万元) 购买该宗土地的税费总额=V×3%=0.03V(万元) V=1594.39-810.36-127.55-0.03V V=637.36(万元) 故:土地总价=637.36(万元)土地单价=1274.72(元/m2)楼面地价=637.36(元/m2) 1、房地产价格是客观存在的,估价实质是模拟(市场)的价格形成过程将房地产价格显现出来。

自考《资产评估》名词解释

★资产评估:通过对资产某一时点价值的估算,从而确定其价值的经济活动 ★在用价值:指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值,该价值类型重点反映了作为企业组成部分的悌顶资产对其所属企业能够带来的价值,而并不考虑资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量 ★投资价值:资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。与市场价值比,投资价值是个人的价值,它未必是市场的价值 ★持续经营价值:在持续经营条件下公司的价值。持续经营价值假设现有资产将被用于产生未来现金流并且不会被出卖 ★保险价值:可能因危险造成损失的实体项目的重置和/或重建成本。保险价值是保险单条款中记载或认同的某项资产损失或资产群价值的一部分损失 ★课税价值:根部税法中规定的与征纳征纳税收入相关的价值定义所确定的价值 ★资产评估原则:资产评估人员进行资产评估时的行为规范和业务准则 ★资产评估程序:资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所旅行的系统性工作步骤 ★市场法:市场价格比较法,指通过比较被评估资产与最近售出的类似资产的异同,并将类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法 ★成本法:在资产评估时按被评估资产的现实重置成本扣减各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法 ★重置成本:在现行市场条件下重新构建一项全新资产所耗费的全部货币支出 ★市场法:市场比较法,将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较,从已进行交易的类似土地的价格,修正得出待估土地价格的一种评估方法 ★复原重置成本:运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、审计、格式及技术等,以现实价格复原构建这项全新资产所发生的支出★更新重置成本:利用新型材料,并根据现代标准、审计及格式,以现实价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需成本 ★实质性贬值:物理损耗或有形损耗。资产投入使用后,在使用年限内,由于使用磨损和资产力的作用,其物理性能会不断下降,价值会逐渐减少 ★功能性贬值:由于新技术的推广和运用,使企业原有资产与社会上普遍推广和应用的资产相比较,在技术上明显落后,性能降低,其价值也就相应减少 ★经济性贬值:由于资产以外的外部经济环境变化所造成的资产价值降低。包括政治因素、宏观政策因素 ★成新率:评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率 ★收益法:通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法 ★房地产:指土地、建筑物及其他地上定着物。汽油三种存在形式:单纯土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一体的房地产 ★土地资产及其分类:按社会经济用途:工业用地、商业用地、生活住在用地、交通运输用地、公用事业用地。按经济地理位置:市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、边远区、特区、开发区、出口加工区、保税区。安所有权归属:国家所有土地和集体所有土地。按利用程度:高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。按开发程度与开发趋势:已开发的土地、为开发的土地、列入市镇开发规划的土地 ★土地开发费:包括基础建设配套费、公共事业建设配套费和校区开发配套费 ★税费:包括耕地占用税、土地管理费和土地增值税 ★投资利息:评估土地时考虑的资金时间价值。包括:土地取得费用利息以调个取得费用为基础,计息期为整个发展期;土地开发费利息以整个开发费用为基数,计息期按土地开发期的一半计算 ★价格指数调整法:根基建筑物的账面成本,运用建筑业产值价格指数或其它相关价格指数推算处建筑物重置成本的一种方法 ★建筑业产值价格指数:直接反应建筑物产品价格变化趋势的一个综合性指标 ★建筑物的功能新贬值:由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失 ★无形资产:特定主题所控制的,不具有实物形态,对生产经营长期持可持续发挥作用且能带来经济效益利益的资源 ★商誉通常:企业在同等条件下,能获取高于正常投资报酬率所形成的价值 ★流动资产内容及其特点:A指可以在一年内或者超过一年的一个营业周去内变现或者运用的资产B主要有:现金、各项存款、应收账款、预付款、存货、短期投资、其他流动资产。提点:周转速度快(在使用中经过一个生产经营周期,就改变其实物形态,并将其全部价值转移到所形成商品中)、变现能力强(可以在短时间内出售和变卖,按其变现的快慢程度分为货币资产、债权性资产、存货)、形态多样化(货币类流动资产、债券类流动资产、实物类流动资产、其他流动资产) ★长期投资:不转被在一年内变现的投资,包括股票投资、债券投资、其他投资 ★其他资产:除流动资产、长期投资、固定资产、无形资产以外的资产,如长期待摊费用 ★债券:是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金,按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券、按发行主体:政府债券、公司债券、金融债券

资产评估模拟卷与答案

2004年注册资产评估师考试《资产评估》模拟试题及答案 一、单选题(共30题,每题1分。每题的备选答案中,只有一个最符合题意。) 1.把以联营、合资合作为目的的评估对象的作用空间限定在联营企业及合资合作企业之中的假设是()。 A.公开市场假设 B.持续经营假设 C.清算假设 D.最佳使用假设 2.一专利技术,法定期限为15年,已使用6年,该技术的成新率为() A.40% B.60% C.43% D.29% 3.包含在进口重置成本中的间接费用是() A.进口关税 B.银行手续费 C.运杂费 D.资金成本

4.估测一台在用续用的设备的重置成本,首选方法应该是() A.利用价格指数法 B.利用功能价值法 C.利用重置核算法 D.利用询价法询价再考虑其他费用 5.市政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用,造成资产评估价值降低,这是一种()。 A.功能性贬值 B.经济性贬值 C.实体性贬值 D.非评估考核因素 6.地产估价中搜集评估所需的数据资料与其有关的是() A.土地的用途 B.评估方法 C.土地位置 D.委托方的要求 7.已知某房地产月租金收入20万元,月费用总额(含折旧费)5万元,建筑物尚可使用50年,其价格为1000万元,建筑物折现率为lO%,该房地产的土地年纯收益最接近于() A.50 B.60 C.80 D.100 8.某地产未来第一年纯收益为20万元,假设该地产的使用年限为无限年期,预计未来每年土地纯收益按1%的比率递减,资本化率为7%,则该地产的评估值最接近于()。 A.190万元 B.250万元 C.286万元 D.333万元 9.计算建筑期利息的工期应按()计算。

房地产评估案例二

房地产评估案例2.2 房地产评估案例二 案例 ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托,根据国家有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法,对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证,对委估资产在 2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下: 一、委托方与资产占有方简介 名称:QS股份有限公司 住所:XX区XX大道1154号 法定代表人:XXX 注册资本:4500万 经营范围:饮食供应,国内商业,旅馆,舞厅,浴室服务,美容美发,商务服务,礼仪服务,模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外,委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX 路相交处,现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用(2003)字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103

号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是2004年7月1日;本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准,与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上,合理确定资产的技术状态和参数,力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》; 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》; 3、中国资产评估协会“中评协(1996)03号”文颁发《资产评估操作规范意见(试行)》; 4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企[2004]20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》; 5、W市政府制定的基准地价资料; 6、W政[2004]39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》; 7、委托方提供的产权证明:“W国用(2003)字第157号、第158号、”,“W 房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”; 8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照; 9、工程造价信息及房价信息; 10、评估人员现场勘查记录等。 七、评估方法

相关文档
相关文档 最新文档