2008-2009年全国房地产市场发展趋势研究报告-21DOC
2008-2009年全国房地产市场发展趋势研究报告
总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从去年年底开始,中国房地产市场开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回落。从区域上看,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。
通过分区域研究,我们发现:东部地区深度调整。其中珠三角地区:全国房价“重灾区”,今年以来,房价已下跌20-40%;长三角地区:今年以来,成交量巨量萎缩,第三季度出现价格拐点;环渤海地区:各城市分化,北京下跌空间较大,沈阳波澜不惊。中部地区成交量明显下降,房价开始小幅下跌,武汉形势比较严峻。西部地区成交量下降20-40%,房价比较稳定,下跌空间不大。
低迷市场中,依然有四类楼盘实现热销。我们归纳如下:第一类,打折力度较大的知名企业的大盘,比如恒大、万科、富力等。第二类,超小户型单身公寓。第三类,近郊经济型房源。第四类,综合类特色产品,比如万达开发的综合性商业项目。
今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。我们认为:2008年房屋成交量同比2007年将出现大幅下滑,估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性较大（预计与2006年4.4%的涨幅相近）。至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008年出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。
今年9月以来,随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生,美国次贷危机进一步深化成金融风暴,并迅速波及全球。在此国际背景下,国内经济亦不容乐观,第三季度GDP增幅回落至9%,中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑,45天内连续三次降息,频率之高历史罕见。11月中央力度空前出台的“4万亿投资计划”,吹响了拯救经济的号角。
在国内外经济形势不容乐观的情况下,我国楼市走向更加引人关注。今年以来,多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩,从第三季度开始,房价亦开始下跌。针对这种情况,从5月份开始,成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市,而财政部和央行亦在10月22日出台相关救市措施。那么,目前我国房地产市场形势到底如何,未来一段时间又会走向何方,为此,上海易居房地产研究院研究部特意成立了课题组,依托易居中国·CRIC中国房地产决策咨询系统的信息和数据,对此进行了全面、深入、及时的研究。
一、全国房地产市场总体形势不容乐观
从去年年底开始,中国房地产市场开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅度加大,随之房地产价格也开始回落。从区域上讲,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。
接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。第一个指标是“国房景气指数”,它反应的是行业景气度,尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由下图可知,2007年11月达到高点,其后一路下滑,今年10月份为99.68,比9月份回落1.47点,比去年同期回落6.06点,步入不景气区间。
前三季度,全国完成房地产开发投资21278亿元,同比增长26.5%,相比2007年31.8%的增幅,明显回落。住宅完成投资15508亿元,增长28.7%。其中,经济适
用住房投资638亿元,增长19.9%,说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保障建设。全国房地产开发企业完成土地开发面积1.79亿平方米,同比下降1.6%。
前三季度,全国房屋施工面积24.04亿平方米,增长20.3%,比2007年的
21.5%稍稍回落。其中,住宅施工面积19.07亿平方米,增长21.2%;办公楼施工面积8150万平方米,增长8.3%,比2007年的12.5%明显回落;商业营业用房施工面积25026万平方米,增长12%。
截止到9月末,全国商品房空置面积为1.3亿平方米,同比增长10.2%。其中,空置商品住宅6641万平方米,增长14.1%。这是非常值得担心的一个指标,空置房面积的明显增长,意味着滞销房屋增加,企业资金回笼影响较大。
第二个重要指标是全国70个大中城市房屋销售价格指数。由于我国的房地产销售均价与房屋成交结构关系较大,不能较好地反映房价短期演变轨迹。而拿这一房价指数做分析,更能反映房价真实走势。
分析上图可知,以月度房价同比涨幅来看,2008年1月达到高点,同比去年1月增长11.3%,其后增幅加速递减,今年10月已降至1.6%,预计11月或12月份,将由正增长变为负增长。由于同比的时间跨度是一年,并不能反映近况,相较而言,月度房价环比增长情况更能说明近期走势,环比增幅的高点出现在去年9月,其后递减,直至今年8月份首次由正增长变为负增长,价格拐点正式出现,也即全国房价正式开始下跌,9月份继续下滑,这一下跌态势将会持续到明年下半年,甚至2010年。
二、全国一二三线城市形势有所差异,但皆有比较明显的下跌
接下来,分析一下全国主要区域房地产市场的情况,为了研究的方便性,在此把城市分为三类,一线城市、二线城市和三线城市。根据上海易居房地产研究院CRIC中国房地产决策咨询系统数据,在30多个大中城市中,半数以上城市9月成交量较8月出现了不同程度的反弹,但反弹力度普遍较小。而另一半城市成交量不升反跌,成交继续萎缩。整体来看,绝大部分城市遭遇了近几年来最冷的“金九”,市场低迷程度可见一斑。价格表现方面,全国大部分城市房价均出现了下滑的迹象,打折优惠幅度有所增大。华南区域各城市更出现了新一轮的降价浪潮,在前期价格已下跌较大幅度的背景下,9月很多楼盘再次祭起降价大旗,优惠幅度均在10%左右。
从商品住宅供应量上分析,除上海略降之外,北京、深圳、广州今年前三季度供应量皆有明显增长。尤其是9月份,一线城市供应量均出现了大幅的上升,上海、北京、深圳供应量环比增长明显,深圳增长幅度较大,同比增加了123.57%。
但成交情况非常不理想,前三季度一线城市商品住宅成交量普遍下降五成左右。9月广州、深圳等城市成交量出现了回暖迹象,主要是前期价格下降明显,但上海、北京两城市成交仍处于极度低迷,与去年同期相比成交量严重萎缩。
从价格上分析,一线城市房价继续下跌。上海二手房价格指数8月份首次由涨变跌,9月份上海商品住宅价格下滑迹象明显,全月共有50多个楼盘有新增推案上市,纷纷采取了平开或低开的策略,并有一定的优惠折扣。北京房价下跌
势头明显,楼盘打折力度再度扩大。深圳和深圳延续了降价的势头,新上市的大部分项目优惠幅度在原有基础上再增加5-10％。
2、二线城市:成交量降幅较大,房价稳中有降
从商品住宅供应量分析,前三季度和9月份大部分二线城市商品住宅市场新增供应量出现了较大幅度的上涨。但成交量却比较低迷,大部分城市成交量同比去年降五成左右,绝大部分是东部城市;少数城市降幅稍小,比如沈阳、西安部分中西部城市。而9月份,成交表现相当不容乐观,大部分城市成交量仅为去年同期二三成水平,合肥、福州、武汉等城市同比下降幅度均超过了70%,南京、苏州、宁波、成都等城市同比降幅均在80%左右。
从成交价格分析,9月份,大部分二线城市价格松动更为明显,部分城市降价幅度再度扩大,房价下跌趋势较为明显。华东除合肥仍能保持价格一定的稳定外,其他二线城市基本都已进入价格下降通道,尤以南京下调趋势最为明显。华北区域内大部分二线城市目前房价相对仍保持平稳,但天津降价趋势已经较为明了。华南福州出现了新一轮降价的风潮。中西部除郑州等个别城市房价仍较为坚挺外,武汉、西安、成都、重庆等城市房价继续下跌,特别是在恒大、万科、中海等品牌开发企业大幅下调价格的带动下,周边项目开始跟进,导致各城市房价下跌幅度明显加大。
3、三线城市:市场成交继续低迷
在经历了连续两个月成交持续走低之后,大部分三线城市在9月份并未能迎来销售大幅反弹。在易居中国跟踪的11个城市中,有6个城市成交量出现小幅反弹,而其他5个城市成交量继续下滑。徐州、南昌、长春等城市环比下滑幅度超过20%,市场低迷程度进一步加重。徐州、长春、海口等城市本月房价仍保持了相对的稳定,但开发商硬扛价格的结果是成交量萎缩,在临近年底还款高峰的压力下,预计在未来几个月内这些城市房价下调。
三、东部地区深度调整,中部地区情况分化,西部地区下调空间不大
1、东部地区:主要城市成交量下降40-70%,房价明显下降
（1）珠三角地区:全国房价“重灾区”,今年以来,房价已下跌20-40%
珠三角是我国房地产市场发展较成熟的区域之一,2007年以广州、深圳为代表的珠三角城市群,房地产市场经历了一个快速发展期后,又率先进入调整的态势。由于国内外宏观经济形势的变化,珠三角以出口导向为主体的制造业正经历着历史上最大规模的结构调整,导致中小企业大量倒闭和外迁,劳动就业开始出现下滑,直接影响到该区域的房地产市场。
2007年珠三角区楼市几经曲折,经历了从沸点到冰点的转变。上半年去化良好,基本上项目开盘即获得较高的去化,购房者追涨,开发商惜售,土地竞价踊跃。从四季度开始,成交力度开始走弱,成交量逐月下降。年底受宏观调控影响,开发商资金压力加大,出于快速回笼资金的目的,主要城市住宅市场出现供应放量现象。全年珠三角区域商品住宅价格呈稳步上扬态势,年底开始走弱。
2007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆,珠三角区域土地价格上涨迅猛,频频出现地价标王和抢地现象,土地价格在房地产商品价格中的结构比重越
来越大,并呈现加速提升趋势。但到年末,受国家政策调控和楼市成交量萎缩等原因影响,土地流标现象屡次上演。
2008年以来,珠三角楼市处于调整期,降价或打折促销现象普遍,观望氛围较浓。供应量明显下降,住宅市场成交量也大幅萎缩。降价措施也由暗降转为明降。商品住宅成交量小幅微升,但购房者持币观望情绪依旧浓厚,市场以刚性需求消费者为主,低总价、经济型的中小户型单位消化最快。土地市场反应冷淡,开发商进入观望状态,拿地变得谨慎,招拍挂土地出让价格也渐趋理性,土地市场流标现象仍然频现。
典型城市分析:深圳楼市,房价第三波下跌开始
价格在波动中下跌。深圳商品住宅房价从去年1月开始上涨,直至去年10月到达17350元历史高点,其后开始下跌,但直到今年2月,这四个月的房价跌幅较小且稳定,这是房价调整的第一个阶段。从今年3月开始,至5月,跌幅加大,与之同时,成交量上升,在市场可能出现回暖的假象刺激下,6、7两月房价重新上涨,可称之为“回光返照”。这是房价调整的第二个阶段,市场博弈非常激烈。接下来是第三个阶段,买方占据绝对优势,卖方放弃顽抗,从8月开始,持续下跌。第三波下跌持续的时间将长于前两波的3-4个月,但波幅会减小,最终变成中期的盘整加阴跌。
相比去年1月的10872元的成交单价,去年10月涨幅为60%,今年9月均价为11824,较去年10月下跌37%。再向下调整10-20%,应趋于合理,但也不排除非理性杀跌现象的出现。当然,我们也应考虑到月度成交均价背后还有成交结构变化的原因,但这并不妨碍我们作方向性的研判。相比其它城市,深圳本轮调整启动最早,房价跌幅最大,距离市场底部也最近。
对深圳市场而言,供求关系尤其值得注意,因为从去年7月开始就变成了供大于求,这一时间点要比多数城市提前了好几个月,而且至今没有任何一月能够实现“咸鱼翻身”。而且,是属于严重供大于求,自去年10月开始,几乎每个月的供应量都是成交量的两倍以上。这除了反映了市场的低迷外,还留下了颇为严重的后遗症:形成了较大规模的空置量。
（2）长三角地区:今年以来,成交量巨量萎缩,第三季度出现价格拐点
近年来以上海为代表的长三角房地产市场总体显示出平稳发展的势头,市场交易价格互相支撑。2007年二季度开始,各主要城市增量房、存量房交易量和房价经历了井喷式的上升行情,凸显了该地区刚性需求的强大能量。随着9月份关于第二套房贷款规定的政府宏观调控政策出台,四季度长三角地区的各个城市相继进入了一个调整阶段。全年由于前期房价的飞速上涨,支撑房价始终在高位运行。
同期长三角地区的土地市场供应量明显萎缩,最大下降幅度将近70%左右。低量的土地交易在大部分时间内却呈现一派火热的景象,地价高速上涨,地王不断涌现,演绎了一幕“面粉贵过面包”的地价神话。从年底开始土地市场受房地产二级市场大幅调整的影响,成交遇冷。许多土地以底价或是低价成交,跌破业内预计。
2008年以来,由于观望气氛浓郁,市场呈现商品房交易量大幅萎缩而房价依然稳定的局面。成交量与去年同期相比,下降幅度在50%左右,整体市场的成交不畅。新开工面积、在建面积和竣工面积呈现萎缩状态,从而导致商品房屋市场供应增长乏力。3月份市场出现回暖迹象,但缺少后期支持,市场依旧未能走出阴
影。开发商对于市场的信心正在接受严峻的考验。在进入6月以后,长三角地区的楼盘开始出现打折现象,但是打折幅度较小,市场反应冷淡。
价格稳定的重要因素是同期长三角区域土地供应总体延续多年下降。受政府宏观调控的影响,土地供应特别是住宅土地的供应不断萎缩。楼市持续低迷迫使开发商拿地更为谨慎,导致大部分土地都以底价成交,部分土地流标。就目前来看,市场上依旧存在大量的刚性需求,但是,市场要走出低迷还需要一段时间,对于购房者市场信心的建立将是未来房地产市场发展的关键。
典型城市分析:上海楼市,房价再跌二成或触底
从价格上分析, 从07年1月,上海商品住宅价格稳定上涨,一直到今年6月达到最高点:17116元,其后有所下跌,但依然处于高位盘整,9月份为13248元,由于今年5-7月房价波幅较大,我们取其均值,大约是15700元,那么比去年1月的9528元已上涨65%。这一涨幅比北京40%和深圳60%的涨幅都高出一些。当然,上海房价下跌的时间也比二者滞后了几个月。
9月价格比去年1月上涨40%,比5-7月高点跌16%。按照我们以前关于房价收入比的测算,上海房价应在2007年的基础上下调15%左右,但今年以来,即使拿9月均价与去年12月的11714元相比,又上涨了13%。这就意味着,在9月的价格基础上,上海房价需要回调20%左右,才能会趋于比较合理的位置。按目前情况,
由于前三季度基本上是上涨的,上海房价2008年同比2007年还会有一定的涨幅。但2009年同比2008年,房价一定是下跌的。
从成交量上分析,去年12月开始,上海商品住宅开始由供不应求逆转为供大于求,时间点基本与北京相近,但其后数月,其供求失衡的程度远好于深圳,稍好于北京,直到9月份,才出现严重失衡,供求比为1:0.45。这也就是为何笔者相较前二者,更看好上海楼市的原因。
与深圳相比,今年上海的房价完全可称得上“负隅顽抗”,但与北京情况类似,第三季度终于出现拐点,二手房指数表现更为明显。2001-2006年,六年时间上海的二手房指数共上涨了60%多点,可07至08年上半年,却大涨了近50%,明显非理性飙升。我们预计,要从2400点高点降至1800-2000点上下才会合理,降幅为20%左右。从今年8月开始,上海二手房指数环比已开始下跌。
（3）环渤海地区:各城市分化,北京将下跌空间较大,沈阳波澜不惊
环渤海房地产市场最大特点是区域内部各城市呈现较大差异化。全国楼市繁荣加上奥运效应,使北京市场供应量和房价上涨幅度,在2007年和2008年上半年都位居全国前列,相比之下天津则表现为具有强大的发展潜力和后发优势。大连房地产市场是辽宁省甚至东北地区的领头羊。青岛房地产则是山东省市场的风向标。目前,环渤海地区的房地产市场正在受到严重考验。
环渤海房地产市场的另一特点是发展空间巨大,前景乐观。其中主要的因素是国家改革和发展战略的重点已从上世纪八十年代的珠三角（深圳、珠海为代表的特区开发）、九十年代的长三角（浦东为代表的新区开发）,转入到环渤海地区（天津滨海为代表的新区开发）。北京、天津、大连和青岛都已是或将是外来房地产投资者和购买者占重大比重的城市,本地市场跨区域化。
2007年环渤海地区所依托的辽宁省、山东省和河北省的房地产开发投资额保持快速增长,分别上涨约31％、28％和47％。三省的商品房销售面积的涨幅均大于竣工面积的涨幅,呈现严重供不应求的态势。环渤海地区各城市在奥运等因素推动下,市场成交量大幅度上扬。伴随着成交量,环渤海地区的房价也经历一轮
高涨,市场发展偏热。年末各城市纷纷步入调整期,成交量萎缩,房价涨幅放缓,个别城市房价出现一定程度的回调,市场逐渐转向理性化发展,客户购房也趋于理性。
2008年以来,环渤海地区各城市市场持续了观望,市场成交冷淡,二季度则出现了分化现象,多数城市市场依旧低迷。环渤海地区多数城市的土地市场成交平淡,大多以底价成交。对于总价高、位置较差的地块开发商纷纷持保留态度。在市场交易低迷的情况下,开发商拿地态度谨慎。
典型城市分析:北京楼市,房价下调空间较大
第一,房价出现拐点。从去年1月到今年8月,北京商品住宅价格稳定上涨,其间偶有小幅波动。单从成交均价上看,8月极有可能成为近几年的月底最高点,14070元的价格,相比去年1月的10034元,涨幅为40%。9月开始下跌,环比8月下跌10.04%,之所以出现这种大幅下跌,既有打折促销成风的原因,也有中低档房源占比增加的因素。以目前价格和房价收入比观察（根据笔者所做专题研究报告,2007年底北京房价收入比超过13.67倍,全国最高）,而且今年房价前8个月又有上海,北京房价泡沫相当明显,我们认为下跌到去年初的水平,也即在8月基础上跌去三到四成才会比较合理。
第二,供求情况很槽糕。从图中可以看出,今年前三季度商品住宅供应量比去年同期多出15%,九月出现暴增的原因,与奥运影响下8月缓推盘有关,也与“金
九”旺季的预期有关。从成交量分析,今年前三季度同比去年剧降43%。今年6月是个小的分水岭,成交量与去年同期相近,之前几个月递增,之后递减,反应出进入第三季度后,市场预期迅速恶化。9月供求比为1:0.2,基本上在全国都可称得上最槽糕。
第三,少数名盘销售较好。市场低迷期,知名企业的知名大盘卖得较好,市场集中度进一步提高。富力又一城、万科四季花城、中海城、富力桃园这四个楼盘均属于性价比较高的品牌大盘,富力地产的两个项目还蝉联两个月的成交排行榜。比如,万科四季花城三期7800元/平方米的价格,性价比相当高。市场激争对中小企业非常不利,他们只有以比名企名盘更大的价格折扣,才有可能从“僧多粥少”的弱市场中混口救命饭。
2、中部地区:成交量明显下降,房价开始小幅下跌
2007年在全国楼市总体快速增长的情况下,中部六省即湖南、湖北、江西、安徽、河南、山西也保持了较大增幅。房地产开发投资增幅都在30%以上,高于东部地区;土地购置面积除江西略微出现负增长外,其它省份皆保持适中增长;施工面积平均增幅都超过20%,与东部和西部地区类似;竣工面积除江西同比减少
之外都是正增长;销售面积平均增幅为30%左右,高于东部地区,说明该区域市场成交活跃;价格上涨幅度在10-20%之间,水平中等偏快,但房价增幅低于东部地区。
2008年以来,,随着全国房地产市场出现整体性下调,以及国内外宏观经济
增速下滑,东部地区也和全国其他地区出现同步调整。但鉴于中部地区基本上不存在房地产泡沫,而且以自住需求为主导,因此市场下调的空间并不大。但是,城市之间出现分化,今年以来武汉市场下滑幅度较大,尤其是供大于求情况非常突出;而郑州、长沙、合肥等城市的市场虽然也出现下调态势,但相对表现较为稳定。
典型城市分析:武汉楼市,大幅调整势不可免
武汉作为中部崛起的重要城市群,去年至今年上半年,楼市经历了一波快速增长。尤其是去年大“1+8”大武汉城市圈获批“全国资源节约型和环境友好型
社会建设综合配套改革试验区”,标志着被列入国家战略,将成中国经济新的增长极。在此利好推动下,东部地区的一些投资客去年进入武汉楼市,对于推高房价起到推波助澜的作用。但目前,武汉楼市的形势却非常严峻。
从供应量分析,今年前三季度同比去前三季度略降2%,但成交量却剧降63%,这一降幅在全国一二线城市中,属于最大的,由此可见市场低迷的程度。不可避免,出现了严重的供大于求的情况,今年5-9月,连续5月个成交量只有新增供应量的三分之一左右。这一悬殊基本上可称上全国第一。如果仅以供求关系衡量,那么就全国范围看,武汉楼市危机四伏。
但从价格上观察,目前房价尚未大跌,所以楼市尚未全面“溃堤”。2007年3月商品住宅价格为3867元,其后一直上涨,到2007年11到达一个次高点,之后全国楼市调整的影响下开始下调和盘整,今天春天有所回暖,价格重新上涨,直到2008年5月,达到最高点5791元,相比去年3月,涨幅为50%。在全国大中城市中,涨幅较高。之后持续下跌,9月商品住宅价格为4673元,比5月最高点下跌19%。
以2007年全年房价数据衡量,与东部一线城市相比,武汉的房价收入比并不算高,接近9倍,稍有泡沫。按今年以来涨幅,房价还需下跌二成左右。但让人恐怖的是,供远大于求,而开发商似乎并未充分意识到其严重后果,尚未全面降价,只有光谷区域拉开价格战的序幕。也即说,在严重的滞销压力下,武汉楼市很有可能迎来一波快速的价格下跌,而且将会以非理性杀跌做为结局。
政府和企业必须充分意识到这一点的危害性。从政府角度看,应出台更多、更有力度的救市措施,应该牺牲更多税费等政府收益,来剌激有效需求,同时要适当维护市场秩序,避免出现崩盘和地产商之间的恶性竞争。本来房价泡沫并不大,但闹到最后极有可能不仅使泡沫消失,连泡沫下面的水也会流掉。从企业角度看,降价回笼资金是关键,否则越等待越危险。
3、西部地区:成交量下降20-40%,房价比较稳定,下跌空间不大
西部地区整体上较中东部地区的发展水平有一定的差距,正处于经济发展和城市化进程的提速期,房地产市场呈现初步上升阶段。2007年西部地区12个省、市、自治区的房地产投资加大,房地产开发力度增强,施工面积、新开工面积、竣工面积和销售面积等各项指标的增长幅度均超过其他区域的城市,总体上表现出较为强劲的发展势头。
2007年西部地区房地产投资额达4865.2亿元,同比增长40%。集中体现在新开工面积和施工面积的大幅增加,分别较去年增长25%和26%,表现出强劲的后续动力。前三季度,西部各大城市土地市场成交都比较火爆,地王频出,开发商拿地热情高涨,土地购置面积为11044.6万平方米,同比增长了12%;土地开发面积则大幅增加,达到6611.8万平方米,同比增长了34%。除四川、贵州和西藏有所下降外,其余各省市均为同比增加。
西部地区的销售市场活跃,量价齐增。2007年西部地区商品房销售面积达19261万平方米,同比增长32%,除西藏下降外,其余各省市增幅大都在20%以上。旺盛的需求映衬出供应稍显不足,这也一定程度上引致了价格的上扬。西部各省市区商品房均价较去年都有不同程度的提升,尤其是四川、甘肃、内蒙和重庆四省市区涨幅均在20%以上。
2008年以来,,西部各省市土地市场受调控影响,开发商资金链都比较紧张,成交相对冷清。拿地企业都以本地中小企业为主,个别城市甚至出现了较高的土地流标率,且地块也基本都以底价成交;区域内各大城市商品房供应量走势基本一致,即一季度供应量大幅下滑,二季度供应量虽有回升,但仍达不到去年的水平;成交均价西部各大城市走势基本一致,历月成交均价呈小幅波动振荡。
典型城市分析:重庆楼市,暴风雨中的稀有“港湾”
与武汉相似,且比武汉更早地年被列入国家战略,2007年被批为全国统筹城乡综合配套改革试验区。但这一重大利好并未推动重庆楼市飙升,至少效果没有天津滨海新区那么明显。2008年5月,重庆楼市受到汶川大地震的负面影响,值得关注的是,目前重庆楼市的形态要明显好于其它一二线城市。这反映出西部城市的房价泡沫不大,自住需求可持续较好,堪称全国楼市暴风雨中的一个难能可贵的小小港湾。虽然也受到影响,但风浪远小于诸多城市。
从成交量上分析,今年前三季度重庆商品房成交量同比去年减少四成左右,这与全国诸多城市相似,但与全国绝大部分城市不同的是,继去年明显的供不应求之后,今年9个月份中,居然有7个月份还是供不应求,另有1个月份供求平衡。这对于稳定市场意义重大,正好和供远大于求的武汉形成鲜明反差。因此,接下来的一段时间,虽然重庆楼市也会随全国楼市的大势有所下行,但下探的空间并不大,远比其它东中部一二线城市乐观。
从价格上分析,从2007年上半年4000元左右的水平,持续上涨到2008年8月的5166元,涨幅约为29%,涨幅在全国范围内属于中等偏低水平。实际上按笔者的专题研究结果,按2007年房价计算,重庆的房价收入比仅有5.25倍,在全国各大城市中处于偏水平,基本无泡沫可言。因此,我们认为重庆作为直辖市,目前的房价水平并不算离谱,下跌15-20%足矣。其实2008年9月房价为4851元,环比8月已下跌了6%。购房者应对重庆楼市抱有信心,奢望大跌是不现实的。
而市场也证明了这一点。从项目层面看,一些打折幅度明显的品牌楼盘依然热销。恒大旗下的恒大城、恒大华府均大幅度打折,恒大城开盘当日折上折相当于83折,之后折扣也高达9折;恒大华府除了97折优惠外,还附送1200元/平方米的装修,大幅降价吸引到足够的眼球和潜在购买人群。招商江湾城比同质楼盘龙湖春森彼岸低开15%,即使每套高达百万的大宅,开盘当日也去化118套。金科云湖天都本月新推房源直接降价,降幅达9折,销售情况良好。龙湖MOCO中心,不仅区位优势显著,而且户型极具特色,小户型高附加值的产品吸引了一大批客户。
四、低迷市场中,依然有四类楼盘实现热销
即使是在楼市极度低迷的时候,仍然有一定的成交量,而且这些成交大部分被大盘和名盘所瓜分,知名地产商的明星楼盘的市场占有率明显超过市场繁荣期。万科的市场占有率已由2007年的2.07%上升到今年的2.7%左右,即为明证。目前各地热销楼盘就具有这样的特征:名企名盘,打折幅度较大。万科在第三季度报告中,甚至公开号召开发商降价促销。
从全国市场来看,近期有四类楼盘取得较好销售业绩。第一类,打折力度较大的知名企业的大盘。知名品牌具有很强的号召力,而且大盘社区配套完善,尤其是促销力度较大,很容易获得购房人的认可。从全国范围看,万科、恒大、富力、中海、大华、龙湖等知名企业的部分楼盘在楼市冬天逆市飘红。其中尤其以万科和恒大为典型代表。在本轮降价潮中,万科率先降价,在上海、杭州等多个城市多盘统一打折促销,起到良好的效果。恒大在则今年黄金周期间全国13个新开楼盘
同时进行8.5折的促销,气势宏大,而且收效甚佳,短短一周内回笼资金近50亿元。
第二类,超小户型单身公寓。在市场整体低迷的情况下,刚性需求成为市场销售的中坚力量。位于城市中心、区域中心或经济开发区内的满足单身白领居住需求的超小户型产品,获得市场追捧。此类项目大部分都是50平方米以下的一房,甚至是30平方米以下的产品。
第三类,近郊经济型房源。市场需求主力是那些首次置业的刚性需求。其相对有限的购买力决定了在区位选择更倾向于近郊,在房型上更为青睐80平方米左右的两房或90平方米左右的三房。符合此类需求的很多近郊经济型产品在适当的价格优惠刺激下都取得了较好的销售业绩。
第四类,综合类特色产品。比如,万达集团以开发销品茂等综合性商业项目为主,大部分项目是所在城市或区域内的商业中心和地标,其配套建设的住宅产品升值潜力得到了投资者的认可。再如,华侨城是专业的旅游地产开发商,其独特的产品概念使其在市场竞争中避免了与其他项目直接竞争,综合项目中的住宅亦卖得不错。
五、今后两年我国房地产市场走势预测
未来两年,我国房地产市场的走势受两方面因素的制约和影响。一方面是利空因素。国际金融风暴继续肆虐,世界各国都受到波及,欧美地区受灾尤其严重,国内经济亦受其负面影响,出口下滑,经济下行,外资撤离。国内经济下行已成定局,股市、楼市皆低迷,实体经济亦萎靡不振,企业效益下滑。在内外宏观经济双重负面影响下,我国房地产市场必然同步下行。
另一方面是利好因素。国际方面,主要国家联合救市,有助于抑制金融风暴的进一步恶化,能够在一定程度上减轻我国经济和楼市面临的外部压力。国内方面,目前中央拯救经济的决心超大,11月“4万亿投资计划”的出台,表明国家促内需保增长的力度将超过1998年应对亚洲金融危机的措施,“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”也标志着持续五年之久的紧缩型宏观调控转变为扩张型调控。
从房地产政策利好分析,10月22日财政部和央行的相关文件标志着中央救楼市的开始。
利空与利好同时存在,那么,今后两年我国房地产市场到底何去何从？不妨先拿股市经验做类比。今年9月中旬后,以百年金融大佬雷曼兄弟的倒闭为起点,美国次债危机迅速升级为金融风暴,美国政府陆续做出接管“两房”和AIG、7000亿美元援助计划、降息等诸多救市动作,但多少有些出人意料的是,一边是政府步步紧逼地救市,另一边是股市难以扼制地节节败退。2000年股市泡沫破灭后,道琼斯指数用了8年时间（2007年10月）达到史上最高的14000点以上,至今已跌去了近一半。
中国亦类似,也是从去年10月开始下跌,至今上指跌幅超过70%,比道指更熊大了。9月18日免除印花税等三政策出台后,次日股市立即雄起,一片涨停板;奈何只是昙花一现,其后依然在低迷中寻找方向,重新跌回2000点以下。由此证明,在经济整体下行的市场预期下,无论美国股市,还是中国股市,都不领“政府救市之情”。股市的政策底来了,股价底部却未见踪影。
许多人反对中央救市的主要依据是:房价还没降到合理水平。事实确也如此。可另外还有一个事实:即使救市,短期内市场也不会见底,房价还将继续回落。目前全国及上海房价正处于下跌过程中,提前救市,更有可能使房价在到达合理位置时,市场同时也进入底部。反过来看,如果一直等到房价大跌之后才救市,则市场出现底部时,则房价极有可能已出现巨跌——这一点是政府绝不愿看到的。
为什么会这样？因为绝大部分政策,其效力显现都需要一个过程,存在滞后期。若进一步往深处探究,则会发现政策显效的内因是市场主体（尤其是买方）的心理预期发生改变。众所周知,在资产市场中,“追涨杀跌”的现象一直存在,说明市场预期是左右市场走势的核心因素。而目前,全国楼市的预期是向下走的,救市之策绝非“神仙药”,无挽狂澜之力,短期内市场不容乐观。然而另一方面,随着越来越多、越来越强的救市政策出台,市场预期会必然受其影响,慢慢改变,终会迎来由量变到质变的时间节点。
全国房地产市场发展报告
更多资料请访问.(..．.．) 2009上半年全国房地产市场发展情况报告 (摘要） 经历了２007年四季度以来的深度调整之后，国内房地产行业在2０09年的春天迅速回暖，在相关政策的鼓励引导下，市场以超过绝大多数人先前预期的速度和幅度重回上升通道，表现为:需求明显释
放,交易量持续大幅度放大,价格启稳并快速反弹,土地交易重新活跃，有效供给开始增加，交易和开发两个市场先后被激活，行业景气逐月回升。 一、房地产政策导向以放松鼓励为主 上半年,房地产相关政策延续了08年四季度以来以宽松鼓励为主的基本基调,政策着力点由房地产交易环节向上延伸到开发环节。两会政府工作报告明确强调了房地产行业的支柱地位；随后,人民银行、银监会要求执行适度宽松的货币政策，一度收紧的针对房地产企业的投融资通道被放松。5月,国务院下调房地产开发项目资本金比例，鼓励房地产项目加快投资建设,国土资源部要求加快保障性住房用地供应计划的编制工作,进一步加大保障性住房用地供应。发改委再提研究开征物业税，旨在规范现行房地产税费制度,活跃存量房市场,稳定交易价格。 房地产市场对政策的反应迅速而积极,二季度以来部分区域隐有过热迹象。面对市场最新动态,政策面开始注意动态微调,6月，银监会强调严格执行二套房贷政策，央行也重提监测房地产信贷风险。接下来的政策出台或将在维持主基调不变的前提下,体现区域性及结构性差异。 二、房地产开发投资增速低于近年来平均水平,二季度以来加速增长 受到去年行业形势低迷的影响,上半年全国房地产开发投资完成额同比去年增长了9.9%，大幅度低于全社会固定资产投资3３．6%的增长水平。按月来看，一季度投资疲软，4月份以来投资开始放大,并逐月加速增长。住宅投资占总投资的比重维持在７0%左右,商业营业用房投资占比约1２%,办公楼投资占比约4%。银行信贷资金对房地产投资的支持力度明显加大,资金占比约60%；受外部金融环境的
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
及上海房地产市场研究报告
2008年10月全国及上海地区房地产业分析 一、全国房地产运行情况 （-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况 单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况 （二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。 其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙 （三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。 截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙 个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。
（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况 单位：万平方米，亿元 （1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。 分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。 （2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。
房地产市场研究报告
房地产市场研究报告 Jenny was compiled in January 2021
目录 【7月房地产市场情况概述】 【7月房地产市场详述】 【政策盘点】 【行政法规】 【行业动态】 1 、政府 2、金融 3 、开发商 4、市场 【市场表现】 1、一级市场 2、二级市场 2．1住宅市场 2．2写字楼市场 2．3商业市场 3、三级市场 总结 【本月重要事件】：
1．7 月15 日，北京市住建委、金融工作局等4 部门发布《关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知》，要求各贷款机构在发放个人住房贷款时，不但要查询借款人的贷款记录，还要登录房屋权属信息系统查询借款人家庭的住房数量，严格按照"认房又认贷" 原则界定二套房，并明确了贷款机构要向市住建委申请注册并领取钥匙盘。 2． 7 月20 日，在中共中央在党外人士座谈会上，温家宝总理强调两点：（1）做好下半年经济工作，要坚持搞好宏观调控，以稳定政策为主基调，把处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系作为宏观调控的核心，始终把握好政策实施的力度、节奏和重点；（2）无论是解决长期存在的体制性、结构性问题，还是解决经济运行中突出的紧迫性问题，都要在保持经济平稳较快发展的前提下进行。 【政策盘点】 本月时值新政百日之期，并无太多新的政策推出。完善招拍挂制度和出台物业税仍在酝酿之中，预计将对未来土地市场交易造成一定的冲击和约束作用。虽然市场交易开始回归理性，但调控效果明显尚未达到中央政府的预期，市场观望情绪依旧浓厚。目前的政策重点集中在落实土地供应计划，打击企业囤地，以增加商品房市场的供应量。
我国房地产业的发展现状及趋势分析
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
近五年中国房地产发展变化
近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况
房地产市场研究报告[002]
. . 房地产市场研究报告[002] -----------------------作者：-----------------------日期：
资阳市房地产市场研究报告 第一部分总论 目前资阳市城区楼盘目前20余个，其中统计样本15个，在售楼盘总占地500余亩，总建筑面积约600000㎡（只计沱江新城已推出的项目），主要分布在新城区，规模普遍不大，多层住宅是开发主流，无电梯公寓和别墅和商业用房较少。面积集中在83-130㎡的套二和套三且销售情况较好，140㎡以上的户型销售缓慢，二层商业用房滞销。房屋价格上涨较快，住宅总体均价1100元/㎡，商业用房总体均价在3400元/㎡左右。位于车城大道与娇子大道项目总体销售在75%左右，沱江新城片区项目接受咨询中，未开盘。 第二部分资阳市场环境 一、资阳市简介 资阳市位于盆地中偏西部，成渝高速公路西段，紧邻，与江、、、眉山相邻。全市幅员面积7962平方公里，辖雁江区、简阳市、安岳县、乐至县，总人口500万。是2000年底才经国务院批准撤地建市的新兴城市，资阳市委、市政府驻雁江区。 资阳工业基础较好，拥有各类工业企业1.2万户，主要以燃机车、电力机车、农用车、汽车轮胎、机械设备、食品、化工、医药、丝绸、纺织、建工建材等门类为主。目前，全市正加快实施“中国西部车城”发展战略，构筑以造车为主的加工工业体系。 资阳市也是全国闻名的农林牧渔全面发展的优质高产农业区，是全国重要经济作物重点产区。拥有国家粮食基地、生猪基地、棉花基地、花生基地和以山羊为代表的畜禽
基地，占全国总产量70%的柠檬基地，以及特种水产基地，具有农副产品深度加工和农业产业化开发的巨大潜力。 资阳市交通优势十分突出，成渝高速公路、成渝铁路、321国道（—）、319国道（至）、318国道（至）、省道106环绕及沱江纵贯全境。 资阳市旅游资源丰富，以其“古、多、精、美”而被文化部命名“中国民间（石刻）艺术之乡”；乐至是毅元帅故居。 资阳属浅丘地貌，气候温和，粮、棉、油、果、菜、中药材等生物资源较为丰富。全市水资源丰富，有3平方公里以上的大小河流43条，大中小型水库377座，市生态保护良好，森林覆盖率为47％，乐至是全国先进绿化县。 二、资阳市经济 1、国民生产总值、国民收入（本年度总量和增长率） 2005年，全市GDP将达256.9亿元，比建市时的2000年增加125.7亿元，超过“十五”目标37亿元，5年时间经济总量翻了一番。 (1)金融运行平稳 1-8月全市金融机构各项存款余额232.6亿元，比年初增加20.8亿元，增长9.8%，同比多增2.0亿元；各项贷款余额101.5亿元，比年初增加6.0亿元，增长6.3%，同比多增2.4亿元。1-8月，金融机构现金收入390.6亿元，金融机构现金支出378.2亿元，现金净回笼12.4亿元。 (2)固定资产投资继续增长 1-8月，全市城镇固定资产投资完成28.6亿元，同比增长29.4%，
中国房地产未来发展趋势(精)
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
中国房地产市场现状分析
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
中国房地产市场供求关系分析报告
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。
某地房地产市场调研报告
西安住宅房地产市场调研报告： 目录： 第一部分： 1、西安的自然历史情况 2、宏观政治、经济情况 3、西安市房地产投资状况 4、西安市的商品房住宅市场总体印象 第二部分： 1、总量的变化情况 2、人口的区域分布 3、人口的年龄情况 4、人口的受教育情况（知识文化水平） 5、从业人口的职业划分及收入支出情况 6、消费者的消费水平 7、消费者喜好的户型及面积 8、消费者支付能力 9、消费者的消费水平 第三部分： 1、各个区域（城东、城西、城南、城北、城中）的文化氛围 2、各个区域的城市规划情况 3、各个区域的支柱产业各个区域的经济发展情况及开发前景 分析（区域土地价值评价各个区域的土地价值评价。要从：
政治、经济、环境、交通、生活配套、市政配套、人文历史、 现在发展程度、科学教育、居民消费层次等方面进行评价。）（附第四部分）：西安几家实力比较大的开发商评价 正文： 第一部分： 1、西安的自然历史情况： 西安市位于黄河流域中部关中盆地辖境东西204公里，南北116公里，面积9983平方公里，其中市内市区面积1066平方公里。西安地区自古有“八水绕长安”之美称。水利资源相当丰富。西安市平原地区属温暖带半温暖大陆季风气候，冬季最低温度在零下10摄氏度左右，夏季最高温度在27度左右。 2000年底全市总人口688.01万人，其中农业人口402.22万人。市区人口以碑林区的密度为最高27744人/平方公里，其次为新城区15147人/平方公里，莲湖为15127人/平方公里，郊区人口以雁塔区密度最高3669人/平方公里，其次为未央区，1455人/平方公里，再次霸桥区，1298人/平方公里。大连市总人口数为545万，而大连市人口最密集的西岗区人口密度也只有16414人/平方公里。可见，不论从总人口还是从人口密度上相比较，西安市的人口统计数字都远远大于大连市。 2、宏观政治、经济情况：
2008中国房地产市场报告
2008中国房地产市场报告:整体趋稳房价理性回调 2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。 1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大 1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调 受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强 与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。
浅谈中国房地产行业的发展历程
288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消
房地产市场调查报告3篇
房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。
XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月
中国房地产行业发展现状及未来发展趋势
中国房地产行业发展现状及未来发展趋势 [摘要]本文从中国宏观经济发展状况、人口状况和国家政策的现状出发，详细的分析了它们与房地产行业发展的关系，在此基础上概况出了中国房地产行业的发展现状。同时，从宏观经济、城市化和社会保障房方面入手，给出了中国房地产行业未来的发展趋势。 [关键词]房地产；现状；未来；趋势 1 中国房地产行业发展现状 1.1 宏观经济发展与房地产业 1.1.1 人均GDP与房地产发展阶段 联合国对一些发达国家房地产市场发展的研究表明，发达国家在经济起飞期都存在一个房地产快速增长期，时间为20～30年。中国人均GDP在1998年达到821美元，当时正值中国住房货币化改革实行，房地产业开始进入市场化运作阶段，也就是真正的房地产业起步阶段；2003年人均GDP接近1300美元，房地产开发投资也进入快速发展阶段。目前房地产正处于1300～8000美元阶段，正是发达国家所经历的房地产业高速发展期。近10年来，中国人均GDP年增长进度一直保持在10%以上，根据国务院发展研究中心预测，2010—2020年经济增长相对“十一五”期间有所放缓，但仍将保持在7%左右。预计2030年左右中国人均GDP将达到8000美元，也就是说，中国房地产业仍将保持15～20年的快速发展。 1.1.2GDP与房地产发展吻合度 在经历1998、1999年的低谷后，国内经济在2000年开始复苏，2003年时已经走出萎缩，当年GDP同比增长10%，2008年进一步上升到18%，2009年稍有回落，然而仍然保持8%的增长率，显示出国内经济正处于经济高涨阶段。房地产开发投资自1997年后同样逐年递增，房地产开发投资额占GDP的比重由1986年的1%增加到2007年的14.5%，根据国际经验，房地产投资占GDP比重的合理范围在10%～14%，中国目前房地产投资水平在较为合理的区间。通过相关性计算可知，1986—2009年，房地产开发投资额与GDP的相关度高达0.974，与固定资产投资的相关度达到0.997，房地产投资与GDP的增长有较高的关联性。在未来中国GDP保持稳步快速的增长的同时，与GDP高度相关的房地产投资也将保持长久的平稳快速发展。1.1.3 居民收入与支付能力 房价收入比可以大致反映居民购买住房的支付能力。在正常居民收入增长及房价增长下，房价收入比呈现平稳变动。通过图3可以看出，中国平均房价收入比变动五个阶段特征：第一阶段是1991—1993年，房价收入较快增长并处于较高水平；第二阶段是1994—1996年，1994年大幅下降后，进入平稳上升阶段；第三阶段是1997—2003年，1997年大幅提高后进入较为平稳阶段；第四阶段是2004—2006年，为快速上升阶段。2004—2006年，每户住房总价快速上升，而每户家庭总收入的增速相对平稳，二者的增速差迅速扩大，结果导致了房价收入比的快速上升。2008—2009年平均房价收入比有所下降，2009年降至7.41，但仍高于2006年之前的水平，可见降幅较为平缓。从国际比较来看，目前中国居民购房能力要明显低于国际水平。中国当前的平均房价收入比是较低的，低于6.4～8.4的国际平均水平。 1.1.4 居民收入与住房水平
中国房地产未来10年发展趋势
中国房地产未来10年发展趋势的看法 前言： 房地产项目的开发成功与否，不仅取决于项目自身的条件，同时还取决于房地产市场大环境的状况。 中国房地产业的现状： 住建部于2011年公布数据：截至2010年底，中国城镇人均住宅建筑面积31.6平米。2010年全国人口13.7亿，城市化率50%，即：全国总可居住建筑面积约216亿平米。2011年全国房屋新开工面积19.01亿平米，即：到目前为止，全国可居住建筑面积（包括已开工尚未竣工的部分）至少235亿平米。 2011房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4%。全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6%。经2010、2011两年国家调控的重压，2011年全国已有40个以上城市房价出现同比下降。 那么，中国的房地产供应量是否已达到饱和？我们现在面临的是否为所谓的房地产价格的“拐点”？中国的房地产业是否正在进入衰退期？针对这类问题，我们可以从影响房地产业的因素入手，来推导结论。 影响房地产业的因素主要有以下几项： 1、国民经济 2、刚性需求
3、投资预期 4、国家调控 5、文化观念 下面为针对各项的具体分析： 一、国民经济： 目前房地产业在国民经济中所占比重越来越高，它们两项中的任何一项很难单独繁荣或衰退。通常来讲，国民经济的持续繁荣是房地产业繁荣的前提和基础。利用可变参数模型对历年中国GDP和房地产投资数据分析，可推导出： 中国GDP每增加1%，房地产投资会增加1.38-1.48%。 人均可支配收入每增加1%，会带动房地产投资增加1.2%。 表一： 2000-2011中国历年GDP增长率（%） 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 8.4 8.3 9.1 10 10.1 11.3 12.7 14.2 9.6 9.1 10.4 9.2 从表一中可以看出，2000-2011年，中国的GDP持续保持较高的增长率，为这12年间中国房地产业高速增长提高了基础。 而未来中国的国民经济发展会怎样呢？以下三个方面可以说明未来十年中国的GDP还会保持较高的增长率： 1、全世界范围内科技进步、生产力水平高，中国同时还具备市场规模巨大、内需旺盛优势。 2、劳动力、人口结构方面具有优势。1982年-2021年间，中国的劳动人口均会占总人口50%以上，整个社会负担较轻，利于经济发展，称为“人口红利”。 3、中国的经济体制、产业结构、消费结构还有很大调整空间，将进一步提高创造力、生产力、市场规模。 高盛公司曾于2003年预测中国将于2041超越美国称为世界第一大经济体，后被认为过于保守，修改为2027年。2011年国际货币基金组织预测中国将于2016年经济总量达到19万亿美元，超过美国成为世界第一大经济体，而届年美国的经济总量为18.9万亿。 经以上可得出结论： 未来十年，国民经济仍会保持较高的增长率。 国民经济的持续繁荣为房地产的繁荣提供了前提和基础。