2016上半年一手楼市分析

1、2016年上半年新房供应分析

2016年上半年，深圳楼市在纠结、蹉跎中前行，一方面是持续攀升的高房价，一方面是急需买房解决住房问题的刚需，房价的飚涨使得供需矛盾在2016年上半年表现得尤为突出，325调控政策在这种矛盾之下应运而出，新政之后楼市价格涨幅趋缓，市场观望氛围加重，成交量大跌。不过由于325新政之前成交量基数大，故2016年上半年楼市总体成交量仍算可观，楼市供应量在调控政策之下有所放缓。根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年深圳住宅预售面积2217010平方米，同比减少约两成，预售套数20336套，同比减少16.3%。上半年预售的项目有普通住宅、中端物业和豪宅产品，其中豪宅项目供应量较2015年同期有所增加，中低端物业仍是市场供给的主力。

户型供给方面，1-3房是楼市的供给主力，上半年预售量20336套，其中1房2218套，2房8872套，3房7130套。此外，4房户型供给量1331套，4房以上户型供给量238套，复式户型供给量539套，其他户型供给量8套。

特区内、外住宅预售量之比为1:3.3，特区内预售住宅面积510220平方米，同比增加3.0%，预售住宅套数3439套，同比增加10.5%；特区外预售住宅面积1706790平方米，同比减少24.9%，预售住宅套数16897套，同比减少两成。

福田、盐田两区2016年上半年无住宅项目预售。

罗湖区深业东岭一个楼盘取得预售许可证，预售住宅面积106644平方米，预售住宅套数1214套。

南山区4个楼盘取得预售许可证，预售住宅面积403576平方米，同比减少18.6%，预售住宅套数2225套，同比减少28.5%。其中半岛城邦三期预售量184950.71平方米/1074套；天鹅湖1号预售量114183.52平方米/315套；宝能城预售量90096.4平方米/686套。

宝安区9个楼盘取得预售许可证，预售住宅面积759221平方米，同比减少27.8%，预售住宅套数7059套，同比减少18.5%。其中新锦安壹号公馆预售量122917.64平方米/419套；中粮云景国际预售量113469.42平方米/1258套；鸿荣源壹城中心预售量87623.56平方米/1046套；宏发世纪城预售量84037.27平方米/870套，是宝安区住宅预售量较大的几个楼盘。

龙岗区17个楼盘取得预售许可证，预售住宅面积947569平方米，同比减少

22.3%，预售住宅套数9838套，同比减少21.4%。其中信义嘉御山预售量109330.39平方米/1212套；锦荟PARK预售量90933.5平方米/881套；万科麓城预售量83031.46平方米/940套，是龙岗区住宅预售量较大的几个楼盘。

2、2016年上半年新房成交分析

2016年上半年，深圳房价延续2015年以来的大涨行情，46515元/㎡→48095元/㎡→49989元/㎡→49876元/㎡→55817元/㎡→61756元/㎡，持续疯涨的房价倒逼325调控新政出台，调控细则非深户社保1改3和二套房最低首付四成，给脱缰的楼市上了一道紧箍咒，新政后二季度中低端普通物业价格涨幅明显趋缓。

2.1 成交均价分析

根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年深圳新房住宅成交均价为51006元/㎡，环比上涨33.4%，同比上涨81.9%。数据显示，2016年，是深圳楼市的豪宅元年，豪宅产品高企的价格和活跃的成交量，是持续推动深圳房价走高的重要原因，相比之下，中端物业、低端物业的价格涨幅则要缓和一些。

全市六区上半年的新房住宅成交均价环比同比均有明显涨幅。其中福田区在豪宅产品宝能公馆的持续热销下，上半年成交均价逼近8万关口，为79771元/㎡，是全市均价最高的区域，环比上涨21.2%，同比上涨76.0%。

南山区是豪宅供应量最大的区域，恒裕滨城、海上世界双玺、华润深圳湾悦府、半岛城邦三期是区域的价格贡献主力，助力南山区成交均价达77452元/㎡，环比上涨24.4%，同比上涨57.8%。

罗湖区2016年上半年成交均价61426元/㎡，环比上涨16.7%，同比上涨38.0%，中海天钻、华润银湖蓝山是区域的价格贡献主力。

新锦安壹号公馆、龙光玖龙玺、华联城市全景、鸿荣源壹方中心是宝安区的价格贡献主力，区域成交均价45625元/㎡，环比上涨27.2%，同比上涨72.4%。

2016年上半年盐田区属于价格普涨的区域，成交均价43383元/㎡，环比上涨23.8%，同比上涨88.0%。

龙岗区2016年上半年成交均价38688元/㎡，仍是房价最接地气的区域，环比上涨34.2%，同比上涨82.8%，信义嘉御山、万科麓城、佳兆业城市广场、信义金御半山是区域的价格主要贡献者。

2.2 成交量分析

2016年上半年，深圳楼市走向跌宕起伏。1-3月，深圳楼市延续2015年以来的火爆行情，房价上涨，交投活跃，成交量可观。房价的过快上涨倒逼调控政策出台，325新政从需求源头上对市场做了进一步规范，尤其是非深户社保年限1改3，在很大程度上遏制了楼市投机虚火的延续，打压措施实施后市场观望氛围逐步加重，受调控影响4-6月成交量显著下滑，导致2016年上半年成交量总体回落。根据深圳房地产信息网数据中心统计：2016年上半年新房住宅成交面积2429535平方米，同比减少22.8%；成交套数23170套，同比减少27.1%；成交金额12392092万元，同比增加40.5%。

其中，特区内共成交新房700283平方米，同比增加7.4%，成交套数5931套，同比增加4.8%，成交金额5059765万元，同比暴增68.7%；特区外共成交新房1729252平方米，同比减少三成，成交套数17239套，同比减少34.1%，成交金额7332327万元，同比增加25.9%。

罗湖区上半年共成交新房140718平方米，同比增加13.9%，成交套数1370套，同比增加22.2%，成交金额864376万元，同比增加57.2%。全区共有9个项目有成交，其中，深业东岭、华润银湖蓝山是成交主力，两盘累计贡献全区约60%的成交量。

福田区上半年共成交新房39775平方米，同比减少61.8%，成交套数271套，同比减少66.1%，成交金额317290万元，同比减少32.8%。全区共有5个项目有成交，其中，宝能公馆是成交主力，单盘贡献全区约74%的成交量。

南山区上半年成交活跃，半岛城邦三期、前海时代、宝能城等楼盘的入市和加推，推动区域成交量上行，成交面积476410平方米，同比增加24.1%，成交套数3846套，同比增加17.4%，成交金额3689904万元，同比暴增95.9%。全区共有24个项目成交，其中，前海时代、宝能城、恒裕滨城、海上世界双玺、科技生态园、华润深圳湾悦府是成交主力，六盘累计贡献全区约60%的成交量。

盐田区上半年共成交新房43380平方米，同比增加6.8%，成交套数444套，同比减少3.9%，成交金额188195万元，同比翻番。全区共有4个项目成交，其中，合泰御景翠峰、玺悦山是成交主力，两盘累计贡献全区约71%的成交量。

受供应减少影响，宝安区成交量有所下滑，上半年共成交新房925696平方米，同比减少9.7%，成交套数9206套，同比减少9.2%，成交金额4223530万

元，同比增加55.7%。全区共有44个项目成交，其中鸿荣源壹城中心、合正观澜汇、奥宸观壹城、领航城、中粮凤凰里是成交主力，五盘累计贡献全区约35%的成交量。

受供应减少2016年上半年龙岗区成交量大减，共成交新房803556平方米，同比减少45.3%，成交面积8033平方米，同比减少一半，成交金额3108797万元，同比持平。全区共有55个项目成交，其中锦荟PARK、宇宏健康花城、信义嘉御山、万科公园里、金地龙城中央、万科麓城是成交主力，六盘累计贡献全区约42%的成交量。

2.3 热点片区分析

根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年以下十个片区表现活跃，分别为：蛇口、西丽、龙华、西乡、新安、光明、坂田、龙岗中心城、布吉、横岗。这些片区或者对全市的房价有较大的支撑，如蛇口、新安等，或者对全市的成交量有较大的贡献，如龙华、布吉等，或者两者兼而有之。

2.3.1蛇口片区

2016年上半年蛇口片区楼市产品供应主要集中在高端项目海上世界双玺和半岛城邦，为片区的量价支撑者，其他项目成交量较少，上半年内片区六个项目共成交94514.68平方米，同比暴增79.9%；成交654套，同比暴增195.9%；成交金额同比暴增108.3%，为84.82亿元；成交均价为90000元/平方米，同比上涨15.4%。

2.3.2西丽片区

2016年上半年西丽片区的宝能城一枝独秀，成为片区成交最活跃的楼盘。上半年片区共有4个项目成交，共成交79855.39平方米，同比减少42.1%；成交699套，同比减少42.9%；成交金额50.35亿元，同比减少6.8%；成交均价为63000元/平方米，同比上涨61.5%。

2.3.3龙华片区

2016年上半年龙华片区的成交量略有减少，上半年片区内共有12个项目成交，共成交274494.82平方米，同比减少19.8%；成交2855套，同比减少16.3%；成交金额124.99亿元，同比增加21.9%；成交均价上涨53.3%，为46000元/平方米。

2.3.4西乡片区

2016年上半年西乡片区上半年七个项目共成交新房117903.73平方米，同比减少14.5%，成交套数1316套，同比增加20.7%；成交金额同比增加23.3%，达58.72亿元，成交均价上涨42.9%，达50000元/平方米。

2.3.5新安片区

2016年上半年新安片区表现稳定，华联城市全景和新锦安壹号公馆成交火爆，上半年片区内三个项目共成交新房80080.15平方米，同比减少17.0%；成交套数664套，同比减少33.5%；成交金额62.3亿元，同比暴增103.7%；成交均价暴涨1.4倍，为78000元/平方米。

2.3.6光明片区

2016年上半年光明片区成交相对减弱，上半年片区内五个项目共成交新房65970.98平方米，同比减少67.6%；成交706套，同比减少近七成；成交金额20.75亿元，同比减少42.7%；成交均价31000元/平方米，同比上涨72.2%。

2.3.7坂田片区

2016年上半年坂田片区持续活跃，成交量保持高位，信义嘉御山和佳兆业城市广场是片区的主要贡献者，上半年片区内十个项目共成交159064.28平方米，同比增加1.4%；成交1697套，同比减少2.1%；成交金额81.69亿元，同比增加63.9%；成交均价上涨59.4%，达51000元/平方米。

2.3.8龙岗中心城

2016年上半年龙岗中心城在售项目表现出色，如金地龙城中央、万科天誉、嘉亿爵悦、华策中心城等成交活跃。上半年片区共成交新房住宅124413.26平方米，同比减少48.8%；成交1273套，同比减少51.2%，成交金额45.44亿元，同比减少11.4%；成交均价同比上涨76.2%，达37000元/平方米。

2.3.9布吉片区

2016年上半年布吉片区共有11个项目成交，仍是全市成交量的主要贡献区域，共成交251161.86平方米，同比减少22.6%；成交2305套，同比减少33.0%；成交金额109.09亿元，同比增加21.4%；成交均价上涨53.6%，为43000元/平方米。

2.3.10横岗片区

2016年上半年横岗片区市场供求两旺，其中，锦荟PARK成交火爆，位居上半年全市个盘成交量亚军。上半年片区内五个项目共成交141365.26平方米/1429套，同比增加八成左右；成交金额42.9亿元，同比增加126.0%；成交均价30000元/平方米，同比上涨25.0%。

2.4 2016年上半年深圳新房供求比

根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年深圳住宅预售面积为2217010平方米，销售面积为2429535平方米，供应小于需求，供求比为1：1.10，楼市处于去库存化阶段。各行政区方面大多为供应小于需求，库存量得到不同程度的消化。其中，福田区和盐田区没有新增供应，以消化库存为主，库存量减少。罗湖区的供求比为1：1.32；南山区的供求比为1：1.18；宝安区的供求比为1：1.22。龙岗区供应大于需求，供求比为1：0.85。

2.5 2016年上半年深圳租售比

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。

根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年深圳住宅的租赁均价为80元/平方米/月，新房成交均价为51006元/平方米，即2016年上半年深圳的租售比为80∶51006≈1∶638。比较可见，深圳的租售比大幅偏离合理底线（1∶300），比2015年上半年的租售比1∶419偏离更严重。

2.6 2016年1-6月深圳新房量价走势分析

上半年深圳楼市在325新政的影响下，成交量有所回落，尤其在4月和5月均不足3000套，其余各月的成交量都3000-6000套之间。

成交均价方面，即使行情不温不火，房价仍然继续上涨，6月份更是突破6万大关，创下历史新高。