土地增值税讲义

2012年7月

◆土地增值税的征收方式

湘地税发[2010]25号

土地增值税的征收方式分两种

第一种，查账征收。按销售收入减除法定扣除项目金额后，依四级超率累进税率征收。由于房地产开发周期长，一般实行先预征、后清算的办法。凡符合土地增值税清算条件的纳税人，应当依照有关税收政策规定在90日内自行清算完毕，然后及时向主管税务机关报送清算的相关资料。主管税务机关对土地增值税清算情况进行审核和评估，据实征收。

第二种，核定征收。纳税人有下列情形之一的，实行核定征收：

1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

4.符合土地增值税项目清算条件，未按照规定的期限办理项目清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。基层税务机关应根据企业或项目的实际情况，按规定填报《土地增值税核定征收认定表》；县市区局税务机关根据审核情况，向纳税人发出《土地增值税核定征收税务事项告知书》。

◆土地增值税的预征政策

土地增值税预征规定

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税字[2006]21号）文件第三条规定：各地区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

根据上述规定，各地方税务局对于房地产开发企业项目竣工结算前转让房地产取得的收入（包括预售收入）制定有具体的预征办法和预征率。

湘地税发〔2008〕16号

（一）预征范围

除批准建造销售并且能够单独核算土地增值额的经济适用房（含用于拆迁安置的住房）不实行预征外，对其他各类商品房，均应按规定实行预征。

（二）预征的计税依据

土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入和预收账款。

（三）预征率

湘地税发[2010]25号

1．普通标准住宅1.5%；

2．非普通标准住宅（含车库等）2%；

3．别墅、写字楼、营业用房等3%；

4．单纯转让土地使用权5%；

5．对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税；同时不能享受普通标准住宅的优惠政策。

4.对房地产开发企业或其他非房地产开发企业转让土地使用权的，或房地产开发企业以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查账清算。（四）对普通标准住宅与其他商品房的具体界定标准按照《湖南省财政厅湖南省地税局转发财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（湘财税〔2006〕92号）执行。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件经当地主管税务部门审核后确认。

（五）我省将根据房地产业的发展情况，适时调整土地增值税的预征率，各地不得自行变动。

◆普通商品住宅的审批流程及要求

依据长地税函[2008]52号：

A.普通标准住宅的认定范围

“普通标准住宅”按照《湖南省人民政府办公厅关于做好稳定住房价格工作的通知》（湘政办发[2005]23号）中关于“享受优惠政策的普通往房”的标准认定，即：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

B.普通标准住宅的认定程序

1．纳税人于项目开工之前，应持项目计划文件向主管税务机关提出申请，并领取《普通标准住宅审核表》，按照表格的要求，如实填报。纳税人持《普通标准住宅审核表》、计划文件、投资概算和设计施工图纸等资料原件和复印件(设计施工图纸及资料具体包括：规划局建设用地规划审批单、建设工程施工许可证、已审核的各楼层的平面设计图，各楼房建筑设计说明和设计总说明)及税务机关要求报送的其他相关资料，到项目所在地主管地方税务机关办理审核手续。

2．所在地主管地方税务机关接到纳税人提供的资料后，由主管地方税务机关税收管理员下户调查审核，提交调查报告和审核意见，由县（市）区局主管副局长和局长审核后上报市局审批。

C.有关具体规定

1．对房地产开发公司已开发建造普通标准住宅但未经审批确认的，须在2008年8月15日前完成普通标准住宅审批确认工作，逾期未办理相关手续的，一律从高实行预征。

2．对房地产开发公司既开发建造普通标准建造，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，未就其销售收入分别核算的，一律从高预征土地增值税。

3．对已经税务机关确认为普通标准住宅实行预征，但在建设时改变了有关规划设计，达不到普通标准住宅认定标准的，一律从高预征土地增值税。

◆土地增值税清算

（一）清算项目和清算单位

1.《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

2. 《国家税务总局关于武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复》（国税函[2003]922号）进一步明确：房地产开发有限公司一次性购入的土地，分别转让土地的行为，应按最基本的核算项目，分次分别计征土地增值税。

3.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

4.《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号文）第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税等问题都进行了规定。

（二）土地增值税的清算条件

1.纳税人应进行土地增值税的清算包括：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

③直接转让土地使用权的。

2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算包括：

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

上述85%的规定可用下列公示表示：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

④省税务机关规定的其他情况。

（三）土地增值税清算时限

1.对于符合规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

2.对于符合税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算规定的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

3.应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

（四）土地增值税清算准备资料

应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关报送清算资料。符合清算条件第（二）项规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内报送清算资料。

符合土地增值税清算范围的房地产开发项目，由进行项目开发的房地产开发公司向主管税务机关提出清算申请，并按国家税务总局国税发[2006]187号文件第五条要求报送以下资料：

（一）土地增值税清算表及其附表；

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

(五) 税务机关要求提供的其他材料。

◆对于预提成本的处理？

依据国税发【2006】187号规定：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

对扣除项目的规定

◆对于各种物业类型成本的分摊规定？

一、多个开发项目的利息费用的分摊

土地增值税暂行条例实施细则第七条规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；在财务费用分摊不清楚、没有银行贷款利息证明的情况下，利息支出按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本计算的金额”之和的5%以内计算扣除。

二、同一土地有多个开发项目公共投入的成本费用分摊

土地增值税暂行条例规定：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，以及开发土地和配套设施的成本允许扣除，包括土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等）、前期工程费（包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出）、基础设施费（包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出）、公共配套设施费（包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出）、开发间接费用（是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等）。另据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税

清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

根据土地增值税暂行条例实施细则第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。也就是说土地增值税清算单位是依据房地产企业按照房地产成本核算单位而确定的。土地增值税是以清算单位计算土地增值税，不同清算单位之间的亏损额不得相互抵减，所以确定清算单位是必要的。依据房地产成本核算规定，企业应根据其开发项目的特点及实际情况，按照一定的原则，选择成本核算对象

三、普通住房与其他商品房的成本费用分摊

土地增值税暂行条例第八条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。财税[2006]21号文件规定：普通住宅的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。即应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20% 财税[2006]21号文件同时规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受减免政策。

四、已销售与未销售商品房的成本费用分摊

房地产开发项目发生的所有成本和费用要在已销售商品房与未销售商品房之间进行分摊。国税发[2006]187号文件同时规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申

报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。需要注意的是：单位建筑面积成本费用中是不包含税（费），因为税（费）不与面积成比例关系，而是与销售收入成比例关系，所以，税（费）应单独计算扣除。

五、与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用与开发间接费用的划分

土地增值税暂行条例实施细则第七条规定：增值额的扣除项目包括开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本包括开发间接费用。而所谓“开发间接费用”是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。但销售费用、管理费用不论实际发生多少，一律按比例扣除。所以，如何区分哪些属于管理费用范畴，哪些是开发间接费用，也直接影响着增值额。

◆对于有产权物业或者无产权物业预留成本及销售的处理？

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

◆对于预缴土地增值税在清算后无税退还的处理？

国家税务总局公告2010年第29号：房地产开发企业（以下简称企业）按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照一定方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税◆关于拆迁安置土地增值税计算问题

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税

发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

◆甲供材料的税务处理？

“甲供材料”的账务和税务处理例解

（一）甲供材的账务处理

1.在建设方（甲方）将材料提供给施工方（乙方）时：

①方式一：

建设方发出材料时：

借：预付账款

贷：工程物资

②方式二：

建设方发出材料时：

借：在建工程

贷：工程物资

2、施工方对于甲供材的账务处理

（1）方式一的账务处理：

①施工方收到材料时

借：工程物资

贷：预收账款

②施工方将工程物资用于工程时

借：工程施工——合同成本

贷：工程物资

③施工方按工程进度确认合同毛利，主营业务收入和主营业务成本：

借：工程施工——合同毛利/主营业务成本

贷：主营业务收入

（2）方式二的账务处理：

由于建设方在发出材料时就直接计入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后将材料用于工程时就不做任何会计处理了。

（二）税务处理分析

假定劳务1000万元，甲提供材料200万元。

1、方式一的税务处理分析

在方式一的情况下，施工企业按1200万开具建筑施工发票给建设方，按1200元在账面上确认收入，但对于200万这部分的甲供材，由于材料是建设方购买提供给施工方的，发票的抬头肯定是开给建设方，且在建设方入账的，对于这部分材料，施工企业无法取得发票，也就无法入成本。对于这部分，施工企业在计算企业所得税时如何扣除是一个大问题。

2、方式二的税务处理分析

在方式二的情况下，由于建设方在发出材料时是直接计入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后将材料用于工程时就不做任何会计处理了。这时，施工方按1000万开票，也就不存在200万甲供材无法取得发票入成本的问题。同时，考虑到税务机关监管不到位的原因，这种会计处理方法还能少缴部分甲供材的营业税，对两方都有利。但是，施工方也要知道，这种情况下，自身承担了很大的风险，如果税务机关发现了，施工方必须要缴纳甲供材营业税，甚至要按偷税进行处罚，同时由于甲供材在工程造价时没有和建设方按规定提税，最终只能是自己承担。

结论

由于目前相关法律法规对于甲供材如何进行会计处理没有明确的规定，因此，从某种角度讲，以上两种模式都是可以的。

从税务机关的角度讲，更倾向于采取第一种模式，这样能很好的将甲供材纳税收监管的范围。因此，有些税务机关明确规定，对于工程，建设方不允许直接凭商业发票入工程成本，必须取得建筑业发票入工程成本。否则按未取得合法有效凭证，这部分成本不能提取折旧在企业所得税前扣除。当然，这种规定是否合理有待商榷。但这确实是一种好的监管方法。

2019年度土地增值税培训讲义

2019年度土地增值税培训资料 第一部分文件解读 一、鄂地税发【2008】207号文件废止的影响 2017.10.26省地税局局1号公告废止 （一）、对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。 总局授权各省、市、自治区地税局规定年限。 实际征管中以房管局认定的房屋属性为准，联合控管。 对开发商将开发产品自持后再转让，按照新建商品房政策处理。（二）、第五条符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工的房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 废止后，前三条按总局规定执行不变，第四条作为可要求清算情形，基本上也无变化。 （三）、第六条符合下列情形之一的，主管地方税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算： （一）已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地

产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与已经出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85%(含)以上的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）主管地方税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的开发项目； （四）省地方税务局规定的其他情形。 废止后，前两条按总局规定执行无变化。第三条取消，第四条省局目前暂无规定。 （四）、第十三条主管地方税务机关应自受理纳税人申请土地增值税清算之日起90日内完成清算审核工作。清算审核工作时限不含纳税人按照主管地方税务机关要求补正资料的时间。 总局清算管理规程规定土地增值税清算审核具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定，目前省局暂无规定。 市局今年继续按照往年做法要求各区局当年完成当年度清算项目，并实施绩效考核。 滞纳金问题按总局220号文件执行，查补税款在限定日期内缴纳的不收滞纳金。 （五）、第十八条清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位

(完整版)土地增值税清算辅导讲义

土地增值税清算辅导讲义 2011年9月 一、土地增值税清算相关政策规定 （一）条例细则规定 《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 （二）税收相关文件：15个（附件1） 二、土地增值税清算审核要点 （一）清算单位确定 《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 国税发[2006]187号明确：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 实际工作中可参照房开企业的立项手续或建设用地规

划许可证、建设工程规划许可证来确定开发项目。 国税发[2009]91号第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 （二）清算条件 1．应办理土地增值税清算手续的纳税人条件： 国税发[2006]187号、国税发[2009]91号： （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。 （辽地税发[2007]102号：全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目； 根据**省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《**省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限；） （2）整体转让未竣工的房地产开发项目； （3）直接转让土地使用权的项目。 2．税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件国税发[2006]187号、国税发[2009]91号：符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值

土地增值税法律制度 --初级会计职称考试辅导《经济法基础》第五章讲义7

初级会计职称考试辅导《经济法基础》第五章讲义7 土地增值税法律制度 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 一、纳税人 土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 【提示1】土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。 【提示2】土地使用权、不动产转让中：转让方缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方缴纳契税、印花税。 【例题·单选题】下列各项中,不属于土地增值税纳税人的是（）。 A.以房抵债的某工业企业 B.出租写字楼的某外资房地产开发公司 C.转让房产的某个人 D.转让国有土地使用权的某高等学校 『正确答案』B 『答案解析』本题考核土地增值税的纳税人。土地增值税征税范围规定，出租房地产，未发生房产产权、土地使用权的转让行为，不属于土地增值税征税范围，所以，出租写字楼的某外资房地产开发公司不是土地增值税的纳税人。 二、征税范围（易出单选题、多选题） 【例题·单选题】下列各项中,应当征收土地增值税的是（）。 A.公司与公司之间互换房产 B.房地产开发公司为客户代建房产 C.兼并企业从被兼并企业取得房产 D.双方合作建房按比例分配房产后自用

『正确答案』A 『答案解析』本题考核土地增值税的征税范围。根据规定，房地产开发公司为客户代建房产，没有发生房屋产权的转移，不属于土地增值税征税范围；兼并企业从被兼并企业取得房产、合作建房按比例分配房产后自用，暂免征收土地增值税。 三、土地增值税的计税依据——转让房地产所取得的增值额 增值额＝转让房地产取得的收入一扣除项目 【关注2：转让房地产有关的税金】 1.房企：营业税、城建税（教育费附加） 2.非房企：营业税、城建税（教育费附加）、印花税 【例题·多选题】根据我国《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，下列各项中，在计算土地增值税额时可以从转让房地产取得的收入中扣除的项目有（ ）。 A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本 C.转让房地产缴纳的营业税 D.转让房地产缴纳的企业所得税

2020年初级会计师考试《经济法基础》基础辅导讲义第48讲_土地增值税法律制度

一、土地增值税纳税人（★） 二、土地增值税征税范围（★★） 三、土地增值税应纳税额计算（含税率、计税依据、应纳税额）（★★★） 四、土地增值税税收优惠（★★★） 五、土地增值税征收管理（★★） 概念：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。（有偿的行为） 一、土地增值税纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 二、土地增值税征税范围 （一）一般规定 1.转让国有土地使用权的行为征税，出让国有土地使用权的行为不征税。 2.转让地上建筑物及其他附着物产权的行为。 3.土地增值税只对有偿转让房产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 （二）特殊规定 1.企业改制重组 （1）非公司制企业整体改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司整体改制为股份有限公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税。 （2）企业合并：按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。 （3）企业分立：按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。 （4）作价投资：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。 注意： 以上情形不适用于房地产开发企业。 2.房地产开发企业将开发的部分房产，转为自用或用于出租等，未发生产权转移的，不征收土地增值税。 3.房地产交换：属于土地增值税的征税范围。但是个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 4.合作建房：对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 5.房地产出租 房地产出租，没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。 6.房地产抵押 对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移而确定是否征收土地增值税。对于房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税额征税范围。 7.房屋的代建行为 取得的收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。 8.房地产的重新评估 房地产权属没有发生转移，也未取得收入，不属于土地增值税征税范围。 【例题1·单选题】（2017年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。 A.出租住房的孙某 B.转让国有土地使用权的甲公司

土地增值税讲义

土地增值税税收政策培训 主讲人：高驰

相关法规： 1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）； 2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）； 3、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）； 4、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）； 5、《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）； 6、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）； 7、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]第187号）； 8、《财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税〔2006〕141号）； 9、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）； 10、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）； 11、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）； 12、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国

税发[2010]53号）； 13、四川省地方税务局转发《国家税务总局关于印发<土地增值税 清算管理规程>的通知》的通知（川地税发（2009）60号）； 14、《四川省地方税务局四川省财政厅关于土地增值税征管问题 的公告》（四川省地方税务局公告2010年第1号）； 15、《成都市地方税务局成都市财政局关于土地增值税有关问题 的公告》（2011年第1号）； 16、国税发[2009]91号与国税发[2006]187号对比表 本次培训大纲 一、土地增值税基础知识 （一）概述 （二）征税范围、纳税人和税率 （三）转让房地产增值额的确定 （四）应纳税额的计算 二、土地增值税清算管理规程 （一）土地增值税的清算条件 （二）清算审核的内容（PPT第1页） 各位好，我是财务部的高驰。今天上午就为大家讲一下土地增值税的相关政策，特别是房地产开发项目土地增值税清算时应注意的一些要点和大家一起讨论一下。如果有讲得不对的地方，还请大家指正，一起讨论。

增值税讲义

第一节增值税法律制度 一、增值税的概念 增值税是指对从事销售货物或者加工、修理修配劳务，以及进口货物的单位和个人取得的“增值额”为计税依据征收的一种流转税。 2009年起我国增值税转型为“消费型增值税”。 二、增值税的征收范围 (一)、销售货物，是指在中华人民共和国境内有偿转让货物的所有权。包括电力、热力、气体在内。 举例∶甲为卷烟厂，生产卷烟批发给A批发商，甲是生产者要交纳消费税，销售卷烟交增值税，A批发商将烟批发给B零售商，A向B销售时需要交增值税，不需要缴纳消费税。B零售商将卷烟零售给消费者时，需要缴纳增值税。 (二)、提供加工、修理修配劳务又称销售应税劳务，是指在中国境内有偿提供加工、修理修配劳务。 举例：A企业委托B加工烟丝，委托方A为消费税纳税义务人，受托方B提供加工劳务，为增值税纳税义务人。 (三)、进口货物，是指进入中国关境的货物。对于进口货物，除依法征收关税外，还应在进口环节征收增值税。 提示：消费税的征收范围： 1、生产货物; 2、进口货物; 3、委托加工劳务。 (四)、视同销售 (1)将货物交付他人代销; (2)销售代销货物(手续费缴纳营业税); 案例：甲是一家服装厂，如果生产的服装直接销售乙，则直接按照销售额缴纳增值税，如果双方签订代销协议，协议规定按照零售额10%收代销手续费，甲服装厂于4月30日上午将一批服装交给乙商场代销，乙于4月30日下午全部销售给消费者，取得零销售额为117万元(含税)。在5月8日甲收到乙的代销清单，甲给乙开具了增值税专用发票。同时甲购进原材料的增值税发票上的金额为80万。 乙商场缴纳的增值税：117/(1+17%)x17%-117/(1+17%)x17%=0 甲服装厂缴纳的增值税：117/(1+17%)x17%-80 x17% (3)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但“相关机构在同一县(市)”的除外; 举例：A店将货物转移到本市的B店，不视同销售。 (4)将自产或委托加工的货物用于非应税项目; 举例：甲企业是刚材生产企业，将生产的钢材盖楼房，则自产的产品用于非应税项目，视同销售，需要缴纳增值税。 (5)将自产、委托加工或购买的货物作为投资; (6)将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者; (7)将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费; (8)将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。 【解释1】视同销售行为发生时，应计算销项税额，其销售额的确定按照下列顺序：(1)当月同类货物的平均销售价格;(2)最近时期同类货物的平均销售价格;(3)组成计税价格。 举例：甲卷烟厂生产的同一种型号卷烟每包10元，将这种型号的卷烟无偿赠送给消费者。则卷烟厂的销项税额：销项税=销售额×17%=10/(1+17%)x17% 如果卷烟厂将特制卷烟无偿赠送消费者，则按照组成计税价格计算缴纳增值税。

国际市场营销学单项选择题及答案Microsoft Word 文档

国际市场营销学单项选择题及答案 单项选择题 1、一个国家生活必需品的市场潜量主要取决于（A ） A、人口规模 B、人口分布 C、人口增长率 D、人口结构 2、国际文化环境中最敏感的因素是（B ） A、语言 B、宗教C教育水平D社会组织 3、高科技产品的营销对下列哪个文化因素比较敏感（C ） A、语言 B、宗教C教育水平D文化要素 4、下列行为不属于政治干预的是（ B ） A、没收、征用和国有化 B、外汇管制 C、政治冲突 D、本国化 5、国际商业纠纷解决的途径有（B ） A、友好协商、谈判和诉讼 B、友好协商、诉讼、仲裁 C、友好协商、谈判、仲裁 D、诉讼、审判、仲裁 6、东道国“号召人民只买国货、反对进口、反对外国投资”等观念和行为是（A）的表现 A、民族主义 B、政局不稳定 C、文化分裂 D、经济主义 7、“宝洁公司设计了九种品牌的洗衣粉、八种品牌的洗发水”是消费者市场下列哪个特点的体现？（ A ） A、消费需求复杂 B、购买批量小 C、消费需求的流动性 D、非专家购买 8、根据美国对社会阶层的研究，（ B ）是私人别墅、游艇、游泳池、及名牌轿车的主要消费群体，是各阶层中购买力最强的。 A、上上层 B、上下层 C、中上层 D、中下层 9、下列商品中较适宜采用无差异策略的是（ B ）。 A．服装 B．粮食 C．鞋类 D．化妆品 10、把国际市场分成北美、拉美、非洲、亚洲、中东、欧洲等几大市场的细分方法是（A ）A．地理细分 B．行为细分 C．人口细分 D．心理细分 11、细分市场是由类似的（ C ）组成的。 A．产品 B．行业 C．消费者群体 D．企业 12、有利于了解和掌握不同国家在市场容量、消费水平、需求及竞争方面的不同特点的世界市场分类方法，属于（ B ） A.按照地理位置分类 B.按照经济发展水平分类 C.按照经济联盟分类 D.按照商品类别分类 13、最初级的国际市场进入模式是（ B ）。 A、直接出口 B、间接出口 C、契约进入 D、投资进入 14、最高级的国际市场进入模式是（ D ）。 A、直接出口 B、间接出口 C、契约进入 D、投资进入 15、在国际上，喜来登酒店进入目标市场国家一般采取何种方式（ D ）。 A、一般许可 B、特许经营 C、合同制造 D、管理合同 16、“巴黎水”矿泉水在法国的宣传点是营养健康，而在美国的消费者对矿泉水的营养健康不感兴趣，在产品不变的情况下，宣传点则改成“时尚饮料”。这种国际产品选择策略属于（ B ） A．产品和促销直接延伸 B．产品直接延伸，促销策略改变 C．产品改变、促销直接延伸 D．产品促销双向延伸 17、当产品处于（ C ）时，利润达到最大。

卖房如何计缴土地增值税

卖房如何计缴土地增值税 导读:本文介绍在房屋卖房，的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称房地产）所取得的增值额为计税依据，依照规定税率征收的一种税。但我国税法对个人转让房地产土地增值税方面出台了以下一些优惠政策。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定，个人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免缴土地增值税；通过法定继承方式转让房屋产权的，免缴土地增值税；对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免缴土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]6号）规定，个人拥有的房地产因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用、收回的，免缴土地增值税；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由个人自行转让原房地产而取得收入的，免缴土地增值税；对个人转让自有住房，凡居住满5年或5年以上的，经向税务机关申报批准，免缴土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年，按规定计征土地增值税。而《财政部、

国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税[1999]210号）规定，自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。即，“原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。” 根据现行政策规定，个人转让房地产土地增值税具体计算主要分三种方法。 一、能提供评估价格的计算方法： 土地增值税应纳税额＝[转让收入－评估价格－与转让房地产有关的税金]×适用税率 1、“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格； 2、“与转让房地产有关的税金”是指包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税； 3、由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除，但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除；

初级经济法讲义第37讲_土地增值税(1)

第五单元土地增值税 土地增值税的征税范围土地 增值税的计税依据土地增 值税的计算 土地增值税的税收优惠土地 增值税的纳税清算考点 01：土地增值税的征税范围 （★★★）（ P232） 1.土地增值税的纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人。 【解释】土地增值税只对有偿转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税。 2.个人出售住房 （ 1）增值税 ①在“北上广深”地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照％的征收率全额缴纳5 增值税；个人将购买年以上（含年）的 2 2 非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5％的征收率缴纳增值税；个人将购买年以上（含年）的 2 2 普通住房对外销售的，免征增值税。 ②在“北上广深”之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照％的征收率全5 额缴纳增值税；个人将购买 2年以上（含年）的住房对外销售的，免征增值税。2 （ 2）土地增值税 自 2008年月日起，对个人销售住房 11 1 暂免征收土地增值税。 （ 3）印花税

自 2008年月日起，对个人销售或者购 买住房 11 1 暂免征收印花税。 （ 4）个人所得税 个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税 。 【案例】 2019年 10月，王某将其在北京购置仅年的住房作价 1 500万元（不含增值税）销售给张某。其中：（1）出卖人王某应缴纳增值税（按照％的征收率全额计征增值税）、城市维护建5 设税、教育费附加和个人所得税；（ 2）买受人张某应缴纳契税。 3. 房地产的出租 （ 1）土地增值税 由于房地产的出租，未发生产权转让，不属于土地增值税的征税范围。 （ 2）契税 土地、房屋的出租，不属于契税的征税范围。 （ 3）印花税 转让、租赁住房订立的应税凭证，免征个人（不包括个体工商户）应当缴纳的印花税。 （ 4）增值税 出租人按照“租赁服务”缴纳增值税，同时应缴纳城市维护建设税和教育费附加。 （ 5）房产税 出租人应缴纳房产税，应纳税额＝不含增值税的租金收入× 12％（或 4％）。 （ 6）个人所得税 个人出租住房，以1个月内取得的收入为一次，按次征收。

土地增值税纳税申报和纳税审核--注册税务师考试辅导《税务代理实务》第十章讲义1

注册税务师考试辅导《税务代理实务》第十章讲义1 土地增值税纳税申报和纳税审核 一、土地增值税的基本规定 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 （1）土地使用权、地上建筑物的“产权”必须发生转让 房地产的出租、抵押，不缴纳土地增值税 （2）转让房地产过程中双方纳税情况 转让方：营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税 承受方：契税、印花税 从2008年11月1日起 对个人销售或购买住房暂免征收印花税 对个人销售住房暂免征收土地增值税

【例题1·多选题】（2008年）注册税务师在进行房地产开发企业土地增值税清算时，对房地产开发企业将自行开发的房地产用于（）的，应确认相应的收入，计算缴纳土地增值税。 A.企业办公用房，并办理相应产权转移手续 B.对外投资 C.通过老年基金会捐赠给老年活动中心 D.向投资者分配利润 E.出租，但未办理相应产权转移手续 [答疑编号6496100101] 『正确答案』ABD 『答案解析』选项C公益性捐赠房产，不需征土地增值税。选项E出租，未办理产权转移 不缴纳增值税。 【例题2·单选题】（2009年）某房地产开发企业2008年7月将自行开发的商品房作价500万元对外投资（开发成本为300万元）。对该项投资，正确的税务处理是（）。 A.不需缴纳营业税、土地增值税和企业所得税 B.以500万元确认为销售收入，分别按规定计算缴纳营业税、土地增值税和企业所得税 C.不需要缴纳营业税，以500万元确认为销售收入计算缴纳土地增值税和企业所得税 D.不需要缴纳营业税和土地增值税，以500万元确认为销售收入计算缴纳企业所得税 [答疑编号6496100102] 『正确答案』C 『答案解析』纳税人以不动产投资，共担风险，不需缴纳营业税。房地产开发企业以其自 行开发的房产投资入股，缴纳土地增值税。 【例题3·多选题】下列各项中，应计算缴纳土地增值税的有（）。 A.被兼并企业将房地产转让到兼并企业中 B.个人之间互换自有居住用房地产 C.房产所有人将房屋产权用于抵债的 D.房地产开发企业以建造商品房用于商业招租，不发生产权转移的 E.土地使用者置换土地，未办理权属变更登记手续，但享有使用权利且取得经济利益的 [答疑编号6496100103] 『正确答案』CE 『答案解析』被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，免征土地增值税。个人之间互换自 有住房，免征土地增值税。 （二）税率：四级超率累进税率 二、土地增值税的纳税申报和纳税审核 计税依据：转让房地产所取得的增值额。

房地产业土地增值税讲义大纲

房地产业土地增值税讲义提纲 第一章基础部分 一、房地产行业的主要流程及涉及的税种 （一）房地产行业的主要流程 （二）房地产行业涉及的主要税种 二、房地产税制中存在的问题 第二章土地增值税 一、开征土地增值税的意义（略） 二、土地增值税的征税围和纳税人 （一）土地增值税的征税围 1、土地增值税征税围的界定（三个标准） 2、稽查过程中对若干具体问题的界定（10类） （二）土地增值税的纳税义务人 三、土地增值额的计算 （一）房地产转让收入的确定 （二）土地增值税扣除项目金额的计算 1、土地增值税扣除项目的相关法律规定 2、土地增值税扣除项目在实践操作中的具体含义 第三章会计核算 一、土地增值税扣除项目中地价的核算 二、土地增值税扣除项目中房地产开发成本的核算

三、土地增值税扣除项目中房地产开发费用的核算 第四章稽查过程中需要注意的几种特殊问题 一、是否允许加计扣除20%的四种类型 二、土地增值税的计税单位如何辩析 三、对纳税人成片、分期开发如何扣除与土地相关成本的问题 四、土地增值税的税率确定和计算土地增值税（简略） 五、土地增值税的计算步骤与方法（举例） 第五章土地增值税的优惠政策 一、《条例》规定的减、免税容 1．《条例》规定的免征土地增值税的容 2．《细则》对《条例》免征土地增值税容的补充规定 3．在税务稽查过程中对减、免税的注意问题 二、以房地产进行投资、联营的优惠政策 三、合作建房自用的优惠政策 四、企业兼并转让房地产的优惠政策 五、房地产交换的优惠政策 六、1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产优惠政策 七、国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中有关土地增值税的优惠政策 第六章土地增值税中有关房地产的评估 一、《条例》与《细则》中对土地增值税中有关房地产评估的具体规定 二、为什么要在土地增值税计税中采用房地产评估的价值？ （一）在土地增值税计税中采用房地产评估价值的原因 （二）在土地增值税的征管过程中采用房地产评估的作用 第七章土地增值税计税依据的检查及相关部门的配合 一、土地增值税计税依据的核定

2019税务师 税一 第七章 土地增值税

BT学院 2019税务师税一 ■　BT学院丨陪伴奋斗年华 主讲人：邓　琳

n 第一节 纳税人、征税范围和税率n 第二节 应税收入与扣除项目 n 第三节 土地增值税应纳税额的计算 n 第四节 税收优惠 n 第五节 征收优惠第七章 土地增值税

第七章土地增值税 土地增值税，是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物增值的部分征收的一种税。 【概念辨析】 1、上面框架说过，所谓增值，如果没有转让何谈增值？因此出租、自建房等不涉及产权转移行为，不存在交纳土地增值税的问题； 2、土地增值税的税率是我们听说过的“超率累进税率”，何谓超率累进税率，就是增值率超过一定的比例就用更高的税率，首先这4档税率需要记忆，其次，计算的时候直接用速算扣除系数计算，计算简单； 3、关于增值额的一些思考： （1）首先是收入，这是不含税收入（现在销售不动产和无形资产需要缴纳增值税） （2）扣除项目是固定的，做题严格按照这几步来走就行，一步一步的计算就不会出错

第七章土地增值税 假设是新的房地产转让，那就有5项扣除： ①取得土地使用权所支付的费用 ②房地产开发成本（主要是各种工程费用以及征地费用，如果是不得抵扣的增值税也需要记入开发成本） ③房地产开发费用（主要就是三费） ④与转让房地产有关的税金（城建税、教育费附加、印花税） ⑤其他扣除项目（给房地产企业的优待） 按照以上5个步骤走下去，基本不会出错 如果转让是旧房呢？扣除项目如何计算？ ①评估价格（重置成本价×成新度）或者购买发票的价格为基础计算 ②取得土地使用权所支付的地价款或出让金③按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳 的税金

土地增值税鉴证工作底稿填制培训

土地增值税鉴证工作底稿填制培训 序 各位学员，大伙儿好！ 下面由我来为大伙儿介绍土地增值税鉴证工作底稿的填制。 本讲义的核心问题，是讲解基础数据表编制、鉴证事项讲明编写、鉴证证据分析评价。下面首先介绍一下本次讲解的要紧内容： 一、本讲义的要紧文件依据是：《涉税鉴证业务差不多准则》（以下简称“差不多准则”）、《土地增值税清算鉴证业务指导意见（试行）》（以下简称“土增指导意见”）、《土地增值税清算鉴证业务操作指南》（以下简称“土增指南”）。 二、本讲义以土地增值税清算业务流程为主线，是对业务流程治理各个时期的具体化，例如：如何填制工作底稿、如何搜集整理鉴证证据等，要紧介绍实际工作当中，鉴证人员编制工作底稿过程中的取证及分析评价等操作层面的内容。关于鉴证预备的内容、鉴证业务实施内容和鉴证报告的编制、出具等涉及业务流程治理方面的内容，能够参考郭洪荣老师讲解的《企业所得税年度纳税申报鉴证业务准则及操作指南讲解》的课程。 三、税协公布的《土地增值税清算鉴证业务工作底稿》（范

本）（以下简称“工作底稿”）是依照土地增值税纳税申报表的内容设计，针对纳税申报表填报项目设计的工作底稿，并没有全面包括鉴证所需要的全部内容，鉴证人员能够考虑在此设计基础上，自行设计鉴证项目所需要使用的补充工作底稿，如本讲义中自行设计增加了《计入房价的代收费用鉴证表》。 本套工作底稿适用于土地增值税清算鉴证业务，包括：项目差不多情况类、收入类、清算项目分摊比例、扣除类、税款计算类、其他事项、审核结果类等七类工作底稿。 本次讲解以中税协公布的40张工作底稿为主，另自行补充工作底稿1张。中税协公布的40张工作底稿分不为：项目差不多情况类9张、收入类6张、清算项目分摊比例类2张、扣除类15张、税款计算类3张、其他事项类1张、审核结果类4张。 中税协对工作底稿只设计了鉴证实施类工作底稿，未设计鉴证预备类工作底稿。关于如何与协议衔接、实地入户鉴证调查内容、如何制定工作打算等鉴证预备类工作底稿的填制、鉴证实施类工作底稿的设计和编制要求，能够参考孟佳老师讲解的《企业所得税年度纳税申报表鉴证实务（三级复核实务）》的课程。 四、本讲义以北京甲房地产开发公司开发的花园项目进行土地增值税清算为差不多案例，来讲解填写工作底稿和出具鉴证报

土地增值税试题10上课讲义

一、单项选择题 1．下列各项中，有关土地增值税征税范围表述正确的是（）。 A对转让集体土地使用权及地上建筑物和附着物的行为征税L无论是单独转让国有土地使用权还是房屋和土地一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围C．对转让房地产未取得收入的行为征税 D．对房地产的出租行为征税 2．下列房地产转移或转让行为中，应当征收土地增值税的是（）。 A直系亲属继承的房屋 B.有偿转让的合作建房 C．房地产评估增值 D．无偿赠与亘系亲属的房屋 3．下列行为中，应缴纳土地增值税的是（）。 A出让国有土地 B.转让集体土地 C．转让国有土地使用权 D．处于抵押期间的房地产 4．下列可以不征或免征土地增值税的有（）。 A某工业企业将办公楼转让给所投资的商业企业 B.个人之间交换的商铺 C．企业与个人之间交换的房地产 D以房地产抵债而发生房地产权属转让的 5．下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。 A与国有企业换房的外资企业 B．合作建房后出售房产的合作企业 C．转让办公楼的事业单位 D继承房产的子女 6．土地增值税的税率形式是（）。 A全额累进税率B超额累进税率 C．超倍累进税率D超率累进税率 7根据土地增值税的有关规定，下列关于取得土地使用权所支付金额的表述中正确的是（）。 A以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款 B以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的土地出让金 C．以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金和费用 D取得土地使用权所支付的金额指取得土地使用权支付的地价款 8．房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。 A营业税、印花税 B房产税、城市维护建设税 C．营业税、城市维护建设税 D．印花税、城市维护建设税 9．按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值额时，应按照（）确定房产的扣除项目。 A税务部门估定的价格 B税务部门与房地产主管部门协商的价格 C．房地产评估价格