房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考试卷及答案(最新版).doc

房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考试卷及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分

遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 （ ）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 本题答案： 2、多项选择题 以下选项中，（ ）属于对房地产价格有影响的区域因素。A.规划调整 B.环境状况 C.建筑结构 D.配套设施状况 E.用途 本题答案： 3、判断题 社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（ ） 本题答案： 4、单项选择题 理论上，房地产价格与利率因素呈（ ）相关。A.正

姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------

B.负

C.不

D.不确定

本题答案：

5、判断题

一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。（）

本题答案：

6、判断题

不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是基本相同的。（）

本题答案：

7、判断题

从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。（）

本题答案：

8、判断题

在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。（）

本题答案：

9、判断题

当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。（）

本题答案：

10、判断题

在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于行政因素。（）

本题答案：

11、判断题

一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因l本题答案：

15、单项选择题

对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依

次为（）。A.东北角、西南角、东南角、西北角

B.西北角、西南角、东北角、东南角

C.西北角、西南角、东南角、东北角

D.西北角、东北角、西南角、东南角

本题答案：

16、单项选择题

下列关于房地产价格影响因素的表述错误的有（）。A.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的

B.影响因素对房地产价格的影响与时间无关

C.提高或降低房地产交易税费等房地产市场调控的政策措施，对房地产价格的影响通常需要一个过程

D.某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或数学模型来量化

本题答案：

17、多项选择题

以下对房地产价格影响因素的表述，正确的是（）。A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的

B.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的

C.不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的

D.影响因素对房地产价格的影响都可以用数学公式来量化

E.影响因素对房地产价格的影响都可以用模型来量化

本题答案：

18、多项选择题

房地产价格影响因素的一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，另一种分类，分为（）三个层次。A.一般因素

B.国际因素

C.经济因素

D.区域因素

E.个别因素

本题答案：

19、多项选择题

下列关于房地产价格的说法，正确有（）。A.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

B.限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降，反之会上涨

C.上调贷款利率会导致房地产价格下降

D.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格上涨

E.开征房产税，会导致房地产价格下降

本题答案：

20、判断题

相对于农地来说，土地承载力对建设用地价格的影响程度要大得多。（）本题答案：

21、判断题

有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。有的因素会立刻引起房地产价格的变动，有的因素对房地产价格的影响则会经过一段时间才会表现出来。（）

本题答案：

22、判断题

供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。（）

本题答案：

23、判断题

某一地带有铁路，该地带如果是居住区，则铁路可能是增值因素；而如果是仓储或工业区，则铁路可能是贬值因素。（）

本题答案：

24、多项选择题

影响房地产价格的物理性状因素，主要有（）等。A.大气环境

B.人文环境

C.声觉环境

D.水文环境

E.卫生环境

本题答案：

25、判断题

一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。

本题答案：

26、判断题

对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反映。（）积累的丰富经验作出量的判断。所以说，房地产估价必须借助科学的估价理论和方法，但又不是简单地套用某些计算公式就能够解决的；估价需要定性分析与定量分析相结合，测算需要以综合分析房地产价格影响因素为基础，测算结果往往也需要通过对房地产价格影响因素做综合分析后再做适当调整才能作为估价结果。

本题答案：

27、多项选择题

下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。A.交通便捷程度

B.朝向、楼层

C.周围环境和景观

D.建筑规模

E.外部配套设施

本题答案：

28、判断题

居民消费价格指数和生产资料价格指数的变动直接反映房地产价格的变动。（）

本题答案：

29、单项选择题

下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（）A.朝向

B.楼层

C.方位

D.交通条件

本题答案：

30、判断题

中国目前的统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数。（）

本题答案：

31、单项选择题

汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率（），会导致房地产价格（）。A.下降，上涨

B.下降，不变

C.上升，下降

D.上升，上涨

本题答案：

32、判断题

化工厂、屠宰厂、酱厂、酒厂、厕所等都可能造成空气污染，因此，凡接近这些地方的房地产价格较低。（）

本题答案：

33、单项选择题

影响房地产价格的心理因素不包括（）。A.投机心理

B.讲究风水

C.吉祥数字

D.时尚风气

本题答案：

34、单项选择题

影响某套住房价格的实物因素不包括（）A.装修

B.户型

C.层高

D.楼层

本题答案：

35、判断题

居民消费价格指数是指城市居民的消费价格指数。（）

本题答案：

36、判断题

一般来说，政治不安定会造成房地产价格低落。（）

本题答案：

37、多项选择题

影响房地产价格的环境景观因素，主要有（）等。A.大气环境

B.治安环境

C.声觉环境

D.水文环境

E.卫生环境

本题答案：

38、判断题

在城市规划中，地下建筑面积通常是不计入容积率的。（）

本题答案：

39、单项选择题

影响房地产价格的经济因素，不包括（）。A.人口状况

B.居民收入水平

C.物价

D.利率

本题答案：

40、判断题

交通时间距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况、交通管制等的影响。这种距离虽然不远，但可及性、便捷性可能并不好。（）

本题答案：

41、单项选择题

患儿男，3岁。生后多次患肺炎，体检颈部、腹股沟可触及数个单个、质软、黄豆大小淋巴结，末梢血淋巴细胞1×10/L。下一步应做哪项检查( )A．血清免疫球蛋白测定

B．骨髓涂片

C．同族血型凝集素测定

D．淋巴结活检

E．细胞免疫功能检查

本题答案：

42、单项选择题

一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格

（）。A.下降，下降

B.下降，上升

C.上升，下降

D.上升，上升

本题答案：

43、多项选择题

下列房地产价格影响因素中，既有房地产实物因素性质，又有区位因素性质的有（）。A.防水

B.通风

C.采光

D.日照

E.保温

本题答案：

44、多项选择题

根据人口增长的绝对数量，人口增长有（）几种情况。A.人口正增长

B.人口累计增长

C.人口净增长

D.人口零增长

E.人口负增长

本题答案：

45、单项选择题

能够增加房地产市场对中小户型房屋需求的是（）。A.增加中小户型的供给量

B.增加居民收入

C.降低利率

D.开征物业税

本题答案：

46、单项选择题

用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（）。

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.经济距离

本题答案：

47、判断题

低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。（）

本题答案：

48、多项选择题

反映一般物价变动的主要指标有（）。A.CPI

B.PPI

C.GDP

D.GRP

E.CRT

本题答案：

49、单项选择题

室内净高对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（）。A.区位因素

B.个别因素

C.实物因素

D.权益因素

本题答案：

50、多项选择题

建筑物实物因素包括（）。A.建筑规模

B.建筑结构

C.朝向

D.设施设备

E.装饰装修

本题答案：

51、多项选择题

居住用途房地产的位置优劣，主要是看其（）。A.繁华程度

B.安宁程度

C.交通是否便捷

D.离市中心的远近

E.近山区

本题答案：

52、多项选择题

影响房地产价格的经济因素主要有（）。A.经济发展状况

B.居民收入水平

C.物价

D.利率

E.人口状况

本题答案：

53、判断题

一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（）

本题答案：

54、单项选择题

现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A.建筑技术

B.土地权利设置

C.相邻关系

D.使用管制

本题答案：

55、判断题

税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。（）

本题答案：

56、多项选择题

GDP由（）几部分构成。A.商品

B.消费

C.投资

D.政府购买

E.净出口

本题答案：

57、多项选择题

下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升

B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升

D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大

本题答案：

58、判断题

房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和（）

本题答案：

59、判断题

从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。（）

本题答案：

60、判断题

有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。（）本题答案：

61、判断题

房地产价格与利率正相关，利率下降，房地产价格会上升；利率上升，房地产价格会下降。（）

本题答案：

62、判断题

所谓低价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抑制房地产价格。（）

本题答案：

63、判断题

各种影响房地产价格的因素和房地产价格之间的影响关系都可以用数学模型来度量。（）积累的丰富经验作出量的判断。

本题答案：

64、多项选择题

判定工业房地产区位优劣的主要因素有（）。A.临街状况

B.是否便于动力取得

C.是否便于废料处理

D.是否接近大自然

E.是否便于产品和原料运输

本题答案：

65、判断题

从时间上看，开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之前，完成之后。（）

本题答案：

66、多项选择题

房地产投机可能使房地产价格（）。A.上升

B.下降

C.稳定

D.无影响

本题答案：

67、判断题

一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，会带动城市房地产价格上涨。（）

本题答案：

68、判断题

地价与地质关系的实质：地质条件的好坏决定建设费用高低。（）

本题答案：

69、单项选择题

下列属于房地产影响因素中的一般因素的是（）。A.完备程度

B.基础设施

C.经济发展状况

D.环境状况

本题答案：

70、判断题

随着家庭人口规模小型化，房地产价格有上涨的趋势。（）

本题答案：

71、判断题

城市土地价格高低几乎为位置优劣所左右，肥力对地价的影响几乎为零。（

）

本题答案：

72、单项选择题

一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。A.下降，下降

B.下降，上升

C.上升，下降

D.上升，上升

本题答案：

73、判断题

人口密度增加，会导致房地产价格上升，但人口密度过高，又会导致房地产价格下降。（）

本题答案：

74、单项选择题

人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是（）。

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.经济距离

本题答案：

75、判断题

一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增

多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。（）

本题答案：

76、多项选择题

土地利用总体规划的控制指标主要有（）。A.农业用地总量

B.建设用地平均量

C.建设用地总量

D.耕地保有量

E.农业用地平均量

本题答案：

77、单项选择题

（）是城乡规划主管部门作出建设项目规划许可的依据。A.城市总体规划

B.城市控制性详细规划

C.城市修建性详细规划

D.土地利用总体规划

本题答案：

78、判断题

某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（）地产来说不但不会成为增值因素，反会降低这里居住房地产的价格。

本题答案：

79、判断题

商场与住宅相反，其朝向对价格的影响要比楼层对价格的影响大得多。（）本题答案：

80、判断题

交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。（）

本题答案：

81、单项选择题

居民消费价格指数的英文缩写是（）。A.PPI

B.CPI

C.GDP

D.GRP

本题答案：

82、多项选择题

下列房地产影响因素中属于个别因素的是（）。A.基础设施

B.区位

C.土地形状

D.规模

E.建筑结构

本题答案：

83、判断题

当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上升，反之会下降。（）

本题答案：

84、单项选择题

当人口数量增加时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会下落。A.增加，增加

B.减少，减少

C.减少，增加

D.增加，减少

本题答案：

85、判断题

GDP增长，会引起房地产价格上涨。（）

本题答案：

86、判断题

一般来说，房地产投机对房地产价格的影响可能只出现两种情况：即引起房地产价格上涨和引起房地产价格下跌。（）

本题答案：

87、多项选择题

下列影响房地产价格的因素中，属于经济因素的是（）。A.房地产投机

B.物价变动

C.经济发展状况

D.居民收入水平

E.政府规制

本题答案：

88、多项选择题

下面关于经济因素的说法正确的是（）。A.从较长时期来看，房地产价格上涨率要高于一般物价的上涨率

B.中等收入的家庭收入增加，不会促使房地产价格上涨

C.低收入的家庭收入增加，对房地产价格的影响估计不大

D.经济持续高速增长，房地产价格也会相应大幅度上涨

本题答案：

89、单项选择题

下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）。

A.降低房地产开发贷款利率

B.增加土地有效供给

C.降低契税

D.提高购房贷款利率

本题答案：

90、判断题

对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。（）

本题答案：

91、判断题

一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（

）

本题答案：

92、多项选择题

居民消费价格指数包括（）。A.居住

B.文化用品

C.交通

D.能源

E.洧费

本题答案：

93、判断题

某地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。（）

本题答案：

94、判断题

某一地带有铁路，则铁路一定是增值因素。（）

本题答案：

95、单项选择题

在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。A.社会因素

B.环境因素

C.人口因素

D.行政因素

本题答案：

96、多项选择题

以下属于房地产转让环节税收的是（）。A.耕地占用税

B.营业税

C.房产税

D.印花税

E.转让税

本题答案：

97、判断题

减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。（）

本题答案：

98、判断题

所有房地产价格影响因素对房地产价格的影响都可以用数学公式或模型来量化。（）

本题答案：

99、判断题

层高或净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低，所以层高或净高越高越好。（）

本题答案：

100、判断题

中央银行采用货币紧缩政策时，往往会提高再贴现率，从而引起市场利率下降。（）

本题答案：

101、单项选择题

在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于（）。A.社会因素

B.环境因素

C.人口因素

D.行政因素

本题答案：

102、判断题

利率是资金的价格，它同任何商品的价格要受供求状况影响一样，要受借贷市场上资金供求状况的影响。（）

本题答案：

103、判断题

对于各种类型的房地产来讲，实行某种交通管制都会降低该类房地产的价值。（）

本题答案：

104、单项选择题

下列关于房地产价格影响因素的表述中，不正确的有（）。A.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降

B.在实际估价中应尽量先采用定性分析，判断房地产价格的影响因素

C.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

D.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关

本题答案：

105、单项选择题

下列属于房地产影响因素中的自身因素的是（）。A.完备程度

B.基础设施

C.实物因素

D.环境状况

本题答案：

106、单lD.减免房地产持有环节的税收

E.提高最低购房首付款比例

本题答案：

110、判断题

房地产估价的主要难点是影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握。（）本题答案：

111、单项选择题

下列影响房地产价格的因素，不属于经济因素的是（）。A.房地产投机

B.物价变动

C.经济发展状况

D.居民收入水平

本题答案：

112、多项选择题

位置包括房地产所处的（）。A.方位

B.地形

C.楼层

D.距离

E.朝向

本题答案：

113、单项选择题

增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征（）会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。A.房产税

B.契税

C.营业税

D.土地增值税

本题答案：

114、判断题

在某一地带修建铁路，必然带来噪声污染等问题，势必降低此地带的房地产价

格。（）

本题答案：

115、单项选择题

土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的（）。A.配套设施建设的限制

B.房地产使用管制

C.房地产权利的设立和行使的限制

D.房地产相邻关系的限制

本题答案：

116、多项选择题

对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为（）三个层次。A.一般因素

B.国际因素

C.经济因素

D.区域因素

E.个别因素

本题答案：

117、判断题

限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降。（）

本题答案：

118、判断题

面积过于狭小的土地，其价格一定较低。（）

本题答案：

119、多项选择题

房地产价格影响因素的一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，另一种分类，分为（）三个层次。A.一般因素

B.国际因素

C.经济因素

D.区域因素

E.个别因素

本题答案：

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第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新

房地产估价理论与方法模拟题及答案解析4

房地产估价理论与方法模拟题及答案解析4 单项选择题 第1题： 报酬资本化公式V=A/Y[1/(1+Y)ⁿ]的假设前提不包括( )。 A.净收益A每年不变 B.收益年限n为有限年 C.报酬率Y不等于零 D.价格V符合评估时点市场情况 参考答案：D 答案解析： 第2题： 功能折旧违背了以下哪个原理?( )。 A.收益递减原理 B.收益递增原理 C.均衡原理 D.适合原理 参考答案：C 答案解析： 第3题： 以下分解法求取建筑物折旧的步骤，正确的是______。 A.求取外部折旧→求取物质折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额 B.求取物质折旧→求取外部折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额 C.求取物质折旧→求取功能折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额 D.求取功能折旧→求取物质折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额 参考答案：C 答案解析： 本题涉及的考点是分解法求取建筑物折旧的步骤。分解法求取建筑物折旧的步骤是：①求取物质折旧；②求取功能折旧；③求取外部折旧；④求取建筑物折旧总额。 第4题： 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。 A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 参考答案：C 答案解析： 第5题： 砖混结构二等房屋的残值率一般为______。

A.4% B.3% C.2% D.1% 参考答案：C 答案解析： 各种结构房屋的残值率不同，主要有：①钢筋混凝土结构的残值率为0；②砖混结构一等的残值率为2%；③砖混结构二等的残值率为2%；④砖木结构一等的残值率为6%；⑤砖木结构二等的残值率为4%。其中，砖混结构二等房屋结构为部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋，其残值率一般为2%。 第6题： A.3800 B.4500 C.5200 D.5600 参考答案：D 答案解析： 第7题： 判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为______。 A.0.060 B.0.940 C.1.060 D.1.064 参考答案：D 答案解析： 在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。由题意可知，交易情况修正系数=1÷(1-6%)=1.064。 第8题： 不属于房地产状况调整的内容是( )。 A.经济状况调整 B.区位状况调整 C.实物状况调整 D.权益状况调整 参考答案：A 答案解析： 第9题： 某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%。目前该房地产的市场价格为______万元。 A.318.68 B.457.68

2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案

2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良

房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考点(最新版).doc

房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层 本题答案： 2、多项选择题 下列房地产影响因素中属于个别因素的是（ ）。A.基础设施 B.区位 C.土地形状 D.规模 E.建筑结构 本题答案： 3、判断题 在我国，土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有进行单向流动。（ ） 本题答案： 4、判断题 对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------

价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。（） 本题答案： 5、多项选择题 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升 B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升 D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大 本题答案： 6、单项选择题 一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。A.下降，下降 B.下降，上升 C.上升，下降 D.上升，上升 本题答案： 7、多项选择题 影响房地产价值的权益因素包括（）。（2008年真题）A.房地产权利设立和行使的限制 B.房地产区位的限制 l下列关于房地产价格影响因素的表述错误的有（）。A.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的 B.影响因素对房地产价格的影响与时间无关 C.提高或降低房地产交易税费等房地产市场调控的政策措施，对房地产价格的影响通常需要一个过程 D.某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或数学模型来量化

房地产估价师相关知识

第八章房地产开发项目可行性研究 1、对于房地产开发项目，属于投资者各方现金流量表的是（经营资金出资额）。 2、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（项目投资现金流量表）。 3、对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（借款本金偿还 4、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（投资计划与资金筹措表） 5、在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是（基础设施建设费 6、单独设立销售机构的销售机构的费用计入（销售费用）。 7、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（10% ）左右。 8、（基础设施建设费）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 9、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（概算指标法）。 10、在经济评价的基础参数中，不包括（资金类参数）。 11、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（2～4 ）个基本评价方案。 12、通过基本报表就可以对象进行财务盈利能力、清偿能力及（资金平衡）分析。 13、初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（20%）。 14、对投资项目或投资方向提出建议，是（投资机会研究）阶段的主要任务。 二、 1、前期开发计划包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。 2、投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。 3、3、土地费用主要有：划拨或征收土地的征地拆迁费、出让土地的出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 4、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。 5、在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。 6、收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。 7、项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。 8、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（土地出让价款、土地购置税费）。 9、集体土地征收费用主要包括（土地补偿费安置补助费地上附着物青苗补偿费 11、租售方案必须明确的问题包括（出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系 、、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量）。 12、 勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 13、

房地产估价与房地产经纪机构如何更好的合作

房地产估价与房地产经纪机构如何更好的合作 ;房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，从事以上活动的机构即为房地产评估机构。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动，从事以上活动的机构即为经纪机构。两者同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构。从定义中我们可以看出估价和经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交易阶段，因此在本文中我们将对两者在房地产交易这一阶段中各自的角色进行分析并对两者之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论。我们先来看以下这个例子。某业主从房地产开发商手中购得一套住宅物业，自用该住宅物业两年后，该业主欲转让其所拥有的该住宅物业，并委托一经纪机构为其代理出售，经纪机构根据该业主所提供的关于该住宅物业的资料及希望的出售价格，对掌握的客户群资料进行查找并对欲购买该物业的买方进行直接联系，通过解释说明及现场勘察等方式使买方对该物业有较全面的了解，并组织或代表买卖双方进行协商对最终的成交价格达成一致。其后，买方购房需要向银行申请按揭贷款，此时接受银行委托评估机构将要对该物业进行评估为银行贷款提供价值参考，通过现场勘察、有关资料查询并选用适当的评估方法，评估机构向银行提出一个客观、公正的评估价值作为贷款的价值参考或依据。

以上这个例子简单的说明了房地产估价和经纪机构在房地产交易中各自服务的环节、服务的对象及提供的具体服务。我们对该案例中可能出现的其他情况再作进一步的补充。 在开发商销售一手楼盘的阶段，经纪机构可能接受委托对整个楼盘的销售提供服务； 该业主从开发商手中购买该住宅物业时，也可能向银行申请按揭贷款，而银行也可能委托评估机构对该物业在该时点进行价格评估，作为贷款价值参考； 案例中的买卖双方可能在成交前或过程中委托评估机构对该物业进行评估，以作为交易参考； 该业主可能委托经纪机构出租该物业，同时评估机构可能接受委托，对参考租金进行评估； 在买方无法偿还贷款时，经纪可能被委托处置资产以偿还银行的债务，同时估价机构也可能被委托评估处置资产之参考价格。 由此看来，估价和经纪机构在房地产交易中无处不在，他们之间的合作也是环环相扣。 下面我们对评估及经纪机构在合作中集中出现的一些问题进行分析（由于上述案例的普遍性，以下主要涉及出现在案例中的合作，而不涉及或较少涉及上述特殊情况中的合作）： 1、交易双方对于成交价格和评估价格往往产生争议。在房地产交易活动中，经纪机构引导双方协商而促成的成交价格是交易双方实际达成交易的价格，是一个已完成的事实，这种价格通常随着交易者

房地产估价师房地产估价理论与方法-43

房地产估价理论与方法-43 (总分：100.00，做题时间：90分钟) 一、选择(总题数：20，分数：60.00) 1.成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本，而是______。 （分数：3.00） A.费用 B.价格√ C.支出 D.代价 解析： 2.成本法的本质是以房地产的______为导向来求取房地产的价值或价格。 （分数：3.00） A.重置成本 B.重建成本 C.重新购建成本 D.重新开发成本√ 解析： 3.______也称为正常成本，是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。 （分数：3.00） A.实际成本 B.个人成本 C.个别成本 D.客观成本√ 解析：[解析] 实际成本也称为个别成本，是某个单位和个人的实际花费。客观成本也称为正常成本，是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。 4.下列选项中，______不是取得土地的途径。 （分数：3.00） A.市场购买 B.征用集体用地√ C.征收集体用地 D.征收国有土地上房屋 解析： 5.在计算投资利息时，______项目不计算利息。 （分数：3.00） A.土地取得成本 B.建设成本 C.销售税费√ D.销售费用 解析： 6.利润率由大到小的顺序是______。 （分数：3.00） A.投资利润率、直接成本利润率、销售利润率、成本利润率 B.投资利润率、直接成本利润率、成本利润率、销售利润率 C.直接成本利润率、投资利润率、销售利润率、成本利润率 D.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率√

解析：[解析] ① ② ③ 因此利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。 7.新开发的房地产不包括______。 （分数：3.00） A.新开发的土地 B.新开发的建筑物 C.新开发的构筑物√ D.新开发的房地 解析： 8.在求取建筑安装工程费时，______主要是用来求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。 （分数：3.00） A.分部分项法 B.工料测量法√ C.单位比较法 D.指数调整法 解析：[解析] 求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并且需要其他专家帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。 9.根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧不包括______。 （分数：3.00） A.物质折旧 B.功能折旧 C.外部折旧 D.内部折旧√ 解析： 10.______是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。 （分数：3.00） A.功能缺乏折旧 B.功能落后折旧 C.功能过剩折旧√ D.功能不足折旧 解析： 11.某宗熟地的原生地取得费为540元/m 2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m 2和60元/m 2，贷款年利率为8%，这块地的面积是10000m 2。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为______元/m 2。 （分数：3.00） A.89.53 B.103.22 √ C.124.33 D.188.96

房地产估价理论与方法

《房地产估价理论与方法》公式总结 第三章房地产价格和价值 1.潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产 量+新开发量 2.最高买价≧成交价≧最低卖价 3.抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数 抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-法定优先受偿款 =未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押担保的债权数额-其他法 定优先受偿款 再次抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款。 4.房地价格=土地价格+建筑物价格 5.楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率 6.期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿 第六章市场法及其应用 1.可比实例数量3≦可比实例数量≦10 2..5≦可比实例规模≦2 3.1公顷=10000平米=15亩 1亩=666.67平米 1平方英尺=0.09290304平米 1坪=3.30579平米 平米下的价格=公顷下的价格/10000 平米下的价格=亩下的价格/666.67 平米下的价格=平方英尺下的价格/0.09290304 平米下的价格=坪下的价格/3.30579 4.交易情况修正（百分率法）的一般公式： 可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格 交易情况修正系数：1/（1±S%）或100/（100±S） 5.交易情况修正（差额法）的一般公式： 可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常市场价格 6.正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额 正常成交价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率） 正常成交价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率） 7.市场状况调整（百分率法）的一般公式： 可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格 市场状况调整系数：1±T% 或（100±T）/100 8.市场状况调整的价格指数法

房地产基础知识版房地产估价师入门必备

房地产基础知识（房地产估价师必备) 房地产基础知识及常用名词 1、房地产: 是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称,包括物质实体和依托于物质实体上的权益,房地产与建筑物密不可分。 上述定义中的地上定着物,是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性,地上定着物包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山,为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。 2、土地的所有权种类: 国有土地，集体土地。 ３、土地使用权的获取方式: 征用、划拨、出让。 其中,以出让方式获取土地使用权,目前已经实行“招拍挂”的方式进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。 4、生地与熟地: 熟地是指已经拆迁完毕,达到“三通一平”施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的,是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平:水通、电通、路通，场地平整。 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通,场地平整。 5、房地产按用途划分的类型: a.居住房地产(普通住宅，高级公寓,别墅等）； b.商业房地产（写字楼,旅馆，商店，影剧院等) ｃ.旅游房地产（公园，风景名胜，历史古迹,沙滩等) d.工业房地产（厂房，仓库，） e.农业房地产（农场，林场,牧场,果园) f．特殊房地产(学校,教堂,政府机关办公楼等) 6、土地使用权出让的使用年限: 居住用地70年； 工业用地５0年； 教育,科技,文化卫生,体育用地50年； 商业,旅游,娱乐用地40年; 综合或其他用地50年;

7、拆迁补偿的方式： 货币补偿、实物补偿(回迁、搬迁)。 目前较多采用货币补偿方式。 8、在什么情况下,国家可以收回有限制出让的土地使用权: a.土地使用届满（如果在土地使用权届满以后，再重新交纳规定金额的土地出让金，出让金视该地段标的收取,就可以继续使用) b.根据社会公共利益的需要依照法律程序提前收回 c.因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回 9、土地出让金: 指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。 1０、产权及房产种类： 房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。 房屋产权: 指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 房地产权利人: 指依法享有土地使用权、房屋所有权的自然人、法人和其他组织。 产权证书: 指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 大产权证: 即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明,这只能由开发商来办理。小产权证： 即每个购房者拿到的产权证,由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。 商品房: 是指房屋开发建设中专门用作商品销售的住宅房屋或商业物业。 公房： 也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。 使用权房: 由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公房。集资房：

房地产估价收费标准国家

标题国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知 法律结构部委文件 文号计价格第971号 时效性有效 颁布机关国家计委、建设部 省份全国 发文日期1995-07-17 【政策法规】国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知 国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知

1995年7月17日计价格第971号 各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、建委（建设厅），北京、天津、上海市房地产管理局： 为规范房地产中介服务收费行为，维护房地产中介服务当事人的合法权益，建立房地产中介服务收费正常的市场秩序，现就房地产中介服务收费的有关问题通知如下： 一、凡依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理的费用。 二、房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费。中介服务机构应当本着合理、公开、诚实信用的原则，接受自愿委托，双方签订合同，依据本通知规定的收费办法和收费标准，由中介服务机构与委托方协商确定中介服务费。 三、房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。

房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务内容等情况。 四、房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、技术等咨询服务，收取房地产咨询费。 房地产咨询收费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种。 口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。 书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份收费300－1000元；技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准一般不超过咨询标的额的 0.5％。 以上收费标准，属指导性参考价格。实际成交收费标准，由委托方与中介机构协商议定。 五、房地产价格评估收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。 以房产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。具体收费标准见附表。 土地价格评估的收费标准，按国家计委、国家土地局《关于土地价格评估收

房地产估价理论与方法分类模拟题30

房地产估价理论与方法分类模拟题30 一、单项选择题 1. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为______万元。 A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00 答案：B [解答] 2000万元-150万元-0.8万元/12%×[1-1/(1+12%)5]=1844.55万元。 2. 某商业房地产，在取得40年土地使用权后当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物，土地使用权出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。则该商业房地产的折旧年限是______年。 A.37 B.40 C.60 D.63 答案：A [解答] 对于约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。(60+3-40)年=23年，(60-23)年=37年。

3. 某建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相应的补偿，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物的经济寿命应为______年。 A.40 B.45 C.50 D.60 答案：D 4. 某幢商品住宅土地出让年限为70年，建设期为2年，该商品住宅经济寿命为50年，该建筑物折旧的经济寿命应为______年。 A.50 B.52 C.68 D.70 答案：A [解答] 住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照其经济寿命计算折旧。 5. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为______。 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50%

房地产估价师第估价理论第9讲第八章2019年新版10页

第八章成本法及其运用 一、本章所占分值（客观题） 说明：全书共12章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为 6.7分。 二、重要考点 第一节成本法概述 【成本法的含义】 1．成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。（）（2009年试题） 答案：√见教材P269 2．成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）（2005年试题） 答案：×见教材P269。 解析：应为估价时点。 【成本法估价需要具备的条件】 1．在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就

相应增高。（）（2008年试题） 答案：×见教材P271～272 解析：房地产价格直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。 2．某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。（2010年试题） A．应采用客观成本而不是实际成本 B．应采用实际成本而不是客观成本 C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整 答案：ACD 见教材P272 解析：运用成本法估价，特别要注意三个问题：一是应采用客观成本而不是实际成本；二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。 3．在运用成本法时最主要的有（）。（2006年试题） A．区分计划成本和实际成本 B．区分实际成本和客观成本 C．结合实际成本来确定评估价值 D．结合实际开发利润来确定评估价值 E．结合市场供求分析来确定评估价值 答案：BE 见教材P272。

新房地产估价规范知识竞赛题3

1.单选题【本题型共30道题】 1.关于表格形式房地产估价报告的说法，正确的是（）。 A．当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时，估价报告应采取表格形式 B．当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时，估价报告可采取表格形式 C．表格式估价报告是简单或省略的估价报告 D．表格式估价报告与叙述式估价报告相比，不仅是形式上的不同，而且应包含的内容也有较大不同 2.关于比较法估价中对可比实例成交价格以及修正或调整要求的说法，错误 的是（）。 A．分别对可比实例成交价格影响因素的修正或调整幅度不宜超过20% B．共同对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过30% C．修正或调整后可比实例中的最高价格与最低价的比值不宜超过1.2 D．各可比实例的成交价格中的最高价与最低价的比值不宜超过1.5 3.房地产估价中，评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估 价过程的技术思路称为（）。 A．估价方法 B．估价程序 C．估价作业方案 D．估价技术路线 4.抵押估价中，评估待开发房地产假设未设立法定优先受偿权下的价值采用 假设开发法的，应选择的估价前提是（）。

A．业主自愿开发前提 B．业主被迫开发前提 C．自愿转让开发前提 D．被迫转让开发前提 5.房地产估价报告应做到图文并茂，纸质报告宜采用的纸张规格是（）。 A．A1 B．A3 C．A4 D．B5 6.因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定指的是（）。 A．未定事项假设 B．背离事实假设 C．依据不足假设 D．不相一致假设 7.房地产估价报告使用期限应自（）之日起计算。 A．价值时点 B．估价完成 C．估价报告出具 D．实地查勘完成 8.当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间均不一致时，政府或其

房地产估价之市场比较法

房地产估价之市场比较法

第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析 教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处

地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例

房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点(最新版).doc

房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 间接比较法是（ ）的一种方法。A.房地产状况调整 B.市场状况调整 C.比准价格修正 D.交易情况修正 本题答案： 2、判断题 市场状况修正系数应是以成交日期时的价格为基准来确定。（ ） 本题答案： 3、单项选择题 假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×（ ）=正常价格。A.1／（15%） B.5% C.1+5%）／1 D.（1-5%）/1 本题答案： 4、判断题 市场状况调整系数应以估价时点时的价格为基准来确定。（ ） 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------

本题答案： 5、单项选择题 某地区某类房地产2012年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（均以上个月为100）。其中有一房地产在2012年6月1日的价格为2000元/m2，对其作市场状况调整到2010年10月1日的价格为（）元/m2。A.1376 B.2308 C.2558 D.1055 本题答案： 6、判断题 进行房地产状况调整，是将在估价对象房地产状况下的价格，调整为可比实例在其房地产状况下的价格。（） 本题答案： 7、判断题 进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。（） 本题答案： 8、多项选择题 在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？（）。A.银行存款利率 B.建筑造价指数或变动率 C.建筑材料价格指数或变动率 D.建筑人工费指数或变动率 E.银行贷款利率 本题答案： 9、判断题 在统一单价方面，土地除了单价之外还可为整个房产地价。（） 本题答案： 10、判断题 即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不大适用

房地产估价基本理论-价格形成法则(一)

房地产估价基本理论-价格形成法则(一) 房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。具体来说，它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决定的。其主要内容包括如下十项法则：①供求法则；②替代法则；③机会成本法则；④变动法则；⑤收益与分配法则；⑥收益递增递减法则；⑦均衡法则；⑧贡献法则；⑨适合法则；⑩竞争法则。 一、供求法则 在自由竞争市场中，对于二般商品来说，供给和需求决定商品价格，同时，商品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品，其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同按供求法则的支配。房地产价格与需求成正相关，与供给成负相关。 （一）供求法则成立的一般条件 回供求法则是自由竞争市场的经济法则，其成立应具备如下四个基本条件： 1.商品同质无差异。 2.供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限制，可随商品价格变动而自由调节各自的供求数量。 3.市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解。 4.交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。 （二）房地产市场的供求特点

房地产市场与自由竞争市场相差甚远，明显地体现出如下四个截然不同的特点： 1.房地产普遍具有个别性，相互之间的替代性也受到一定限制。 2.受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制约，市场交易受到局限。 3.房地产市场信息不畅，交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。 4.房地产市场存在种种限制，与一般市场相比，具有较大的垄断性。（三）房地产供求法则的特点 房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别，使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点： 1.作用范围的区域性。 2.个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替代的有限性所决定的。因此，在分析房地产价格时，对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。例如，对于购买邻地合并使用的限定价格，以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格，应给予相应的肯定，并作出合理的判断。 3.房地产的供求状况，在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。但有时是供不应求，有时也有空置而缺乏需求。 基于这一特点，在分析房地产的供求状况时，对于短期的供求波动应进行深入的分析，应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其

2016年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案(缺综合题)20170706

2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里

2015房地产估价理论与方法

2015年《房地产估价理论与方法》试卷及答案 一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。) 1、房地产估价从某种意义上讲是()房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为()。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是()。 A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署 B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办 C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师 D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的 专业技术人员资格之一 4、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。 A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 B.现时该房改房上市交易的正常价格 C.现时该房屋的房改成本价 D.当时该房屋的房改成本价 5、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。 A.后续开发成本+管理费用 B.后续开发成本+管理费用+销售费用 C.待开发房地产价值+后续开发成本 D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费 6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产()。 A.目前是否有经济收入 B.过去是否带来了经济收益 C.是否具有产生经济收益的能力 D.目前的收入是否大于运营费用