房地产开发与经营模拟试题答案

房地产开发与经营模拟试题

一、单选题

1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ B ）。

A.1000万元

B.2000万元

Ｃ.3000万元Ｄ.4000万元

2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ D ）

A 房屋出租

B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为

（ D ）。

A 40年

B 60年

C 50年

D 70年

4．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（ B ）

A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率

C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率

5．（ A ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

A．土地使用权的出让 B.土地使用权的转让

C.土地使用权划拨Ｄ.土地使用权赠与

6．对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ B ）

A 额定需求预测法

B 有效需求预测法

C线性回归需求预测法 D假定需求预测法

7．已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为（ B ）

A 8.07

B 44.61 Ｃ20 Ｄ30

8．按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（ C ）。

A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场

B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场

C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场

D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等

9．下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（ C ）

A 房屋出租

B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让10．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（ A ）。

A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让

11．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为

( C )。

A 40年

B 60年

C 50年

D 70年

12．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ A ）

A 租金收缴计划完成率

B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率

13．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ C ）。

A 4000万元 B3000万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元

14．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在（ B ）以上。

A 500万元

B 1000万元Ｃ1500万元Ｄ2000万元

15．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为（ A ）。

A 40年

B 60年

C 50年

D 70年

16．（ C ）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

A土地使用权的出让 B土地使用权的转让

C土地使用权划拨Ｄ土地使用权赠与

17．对预测中低收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ A ）

A 额定需求预测法 B有效需求预测法

C线性回归需求预测法 D假定需求预测法

18．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ D ）

A租金收缴率 B 陈欠租金收缴率

C欠租户发生率 D租金收缴计划完成率

19．按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类（ D ）。A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场

B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场

C.房地产白色市场、黑色市场、灰色市场

D.销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等

20．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》（银发［2001］195号），银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（ C ）

A 20％ B25％Ｃ30％Ｄ35％

21．在开工前对工程内容尚不十分清楚的情况下，开发商适合采用（ C ）的合同形式。

A 单价合同

B 固定总价合同

C 成本加酬金合同

D 分包合同

22．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ B ）。

A 1000万元 B1500万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元

23．土地使用权的出让方式有多种，其中（ B ）方式是一种有条

件、有选择、有控制的市场竞争形式。既体现了国家对土地使用的计划指导，又充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大适应性。

A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让

24．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为( C )。

A 40年

B 60年

C 50年

D 70年

25．收回本年度以前拖欠租金额占本年度以前拖欠房地产租金额的百分比称为（ B ）

A 租金收缴计划完成率

B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率

26．已知某房地产今年的销售成本为5000万元，存货平均余额为500万元，那么存货周转天数为（ C ）

A 11

B 10 Ｃ36 Ｄ37

二、多选题

1．从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为（ ABCDE ）

A 两者的主体不完全相同

B 在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同

C 两者对主体的资格要求不一样

D 两者所指向的行为对象不同

E 随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化

2．影响房地产项目开发的环境包括（ ABCDE ）

A 经济环境

B 政治环境

C法律环境 D社会环境

E自然环境

3．房地产开发融资方案的选择一般采用比较分析法，即对各个方案的（ ABD ）各指标用分级的方式进行比较。

A 安全性

B 经济性

C适用性 D可行性

E可靠性

4．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ BCDE ）

A 国有土地规划许可证 B国有土地使用证

C 建设用地规划许可证 D建设工程规划许可证

E建设工程施工许可证

5．按计价方式的不同，房地产开发项目承包合同一般分为（ ABC ）A总价合同 B单价合同

C成本加酬金合同 D总承包合同

E分包合同

6．土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（ ABC ）

A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ交换出让

7．房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（ BCDE ）A 波谷 B 平淡 C萧条 D复苏 E兴旺

8．房地产企业经营成本按成本与经营工作量关系可分为（ AB ）A固定成本 B变动成本Ｃ管理费用Ｄ销售费用 E原材料成本

9．征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ ABCDEF ）

A土地补偿费 B青苗补偿费 C地上附着物补偿费 D安置补助费

E新菜地开发建设基金 F耕地占用税

10．房地产开发项目实施控制的目标包括（ ABC ）

A成本 B项目工期 C质量 D项目协调性 E技术先进性

14．城市土地使用权进行商品经营，具有重要意义，表现在

（ ABCDEF ）

A.土地经营是房地产经营的主要内容，是房地产经营的基础

B.土地经营是提高我国土地利用效益的核心活动

C.土地经营是我国市场化改革的必不可少的一环

D.土地经营是城市第三产业健康发展的前提

E.土地经营是也是适应我国对外开放的一项必要的改革措施

F.土地经营是城市财政收入的重要来源

15．影响房地产项目开发的环境包括（ ABCDE ）

A 经济环境

B 政治环境 C法律环境 D社会环境E自然环境16．房地产开发融资方案的选择可用比较分析法，即对各个方案的（ ABE ）指标用分级的方式进行比较。

A 安全性

B 经济性 C适用性 D可靠性 E可行性

17．房地产物业管理程序包括（ ABC ）

A早期介入B接管验收C楼宇入伙 D物业综合管理 E物业经营

18．根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ ABCD ）A 国有土地使用证 B 建设用地规划许可证 C 建设工程规划许可证

D 建设工程施工许可证

E 国有土地规划许可证

32．征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ ABCDEF ）

A土地补偿费 B青苗补偿费 C地上附着物补偿费 D安置补助费

E新菜地开发建设基金 F耕地占用税

33．房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为

（ ABCD ）

A 平淡

B 萧条 C复苏 D兴旺 E波谷

34．一般来说，适用于房地产开发项目的组织结构有（ DE ）

A直线型组织结构B职能型组织结构C直线职能型 D矩阵型 E事业部制

35．按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为（ DE ）A 单项开发 B 小区开发 C成片集中开发 D土地开发 E房屋建设

36．房地产开发项目所面临的经济环境主要包括（ ABCDE ）A 宏观经济发展形势 B 市民收入水平 C贫富差异程度 D利率 E贷款条件

三、简答题

1．征地与拆迁的区别是什么？

征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。

征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。

拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。

2．房地产开发融资的主要形式有哪些？

房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。

3．房地产开发的整个流程分为哪些阶段？

房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理。

4．土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？

土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。

协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。

拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。

5．房地产项目主要的定价方法有哪些？

房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。

6．房地产开发投资风险有哪些？

房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。

7．房地产项目施工招标的形式有哪些？

在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。

我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。

8．物业管理公司有什么权利和义务？

物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。

物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。

9．从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？

房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同；在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化

10．常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产项目的组织结构

类型有哪些？

常见的组织结构类型有：直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。适合房地产项目的组织结构类型有矩阵型和事业部型。

四、名词解释

名词解释答案

1．房地产开发房地产开发：由特定的经济实体（具有开发资质

的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、

建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获

得经济利益的过程。

2．土地开发土地开发：土地开发也称七通一平，一平为平整

土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、

电信和公路。

3．城市土地出让城市土地出让：是指城市人民政府土地主管部门

依法将城市土地的使用权出让给用地单位（主要

是房地产开发公司），供其有限期使用城市土地，

用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支

付土地出让金（一般也称为毛地价）。

4．土地征用土地征用：政府按照法律规定的程序和条件，将

农村集体所有土地转变为国家所有的行为。5．物业管理物业管理：利用现代管理先进的维修养护技术，

以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施

和相关场地），为业主和承租人提供高效、优质、

经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济

效益

6．房地产经营房地产经营：从广义上来讲，就是指一切从事房

地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭

义上来讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这

两种房地产领域的经营行为。

7．土地使用权转让土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为

8．建设用地规划许可证建设用地规划许可证：由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界线的法律凭证。

9．建筑容积率建筑容积率：指项目规划建设用地范围内全部建

筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也

计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除

外。

10．租金收缴率租金收缴率：房地产租金已收租金额占应收金额

的百分比。

五、论述题

论述题答案

1、房地产开发资答：房地产开发资金筹措的渠道主要有银行贷款

房地产开发与经营-在线作业B

房地产开发与经营-在线作业_B用户名：最终成绩：100.0 1. 我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业 的资质条件要求注册资金不低于（）。 4000万元 2000万元 3000万元 2500万元 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：2000万元 知识点： 2. 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（） 土地使用权出让 房地产抵押 土地使用权转让 房屋出租 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：土地使用权出让 知识点： 1

3. 下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（） 土地使用权出让 土地使用权转让 房地产抵押 房屋出租 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：土地使用权转让 知识点： 4. 已知某房地产今年的销售成本为4059万元，存货平均余额为426万元，那么存货周转天数为（） 20 30 9.53 37.78 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：37.78 知识点： 5. 正常来说，一座城市住宅的平均价格应该与该城市市民家庭平均收入有一个合适比例，按照国际惯例，这个比 例一般在（）是合理的。

7－12 5－8 6－12 5－11 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：5－8 知识点： 6. 根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自 有资金应不低于开发项目总投资的（） 25％ 35％ 20％ 30％ 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 用户解答：30％ 知识点： 7. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地 最高出让年限为()。 50年 3

房地产开发与经营教案

第一章房地产概论 第一节房地产 ?一、房地产概论 ?房地产是指土地及固着在土地上的建筑物和其他附着物的总称。 ?房地产由于自身特点即位置固定和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 二、房地产的分类 1.按开发程度划分生地 毛地 熟地 在建工程 现房 2.按用途划分:居住、商业、办公、娱乐、餐饮、工业、综合等 ? 3.按是否产生收益划分 ?收益性房地产：直接产生经济收益的房地产（商务楼、商场、酒店、加油站、电影院等） ?非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产（寺庙、教堂、政府办公楼等）

? 4.按经营使用划分 ?出售型 ?出租型 ?经营型 ?自用型 ?三、房地产的特征 ? 1.位置的固定性和不可移动性 ? 2.长期使用性 ? 3.独特性（由于社会、经济及自然环境的不同，造成没有两个建筑物完全相同） ? 4.适应性（适应客户的需要、适应当地的特点） ? 5.投资与消费双重性（房地产具有保值增值功能所以具有投资性、同时又可以居住所以买房自己住是消费） ? 6.政策影响性（限购令、银行调息） ?7.不易变现性 ?8.外部性（房地产易受外部环境影响） ?9.易受限制性（征税、征收、充公等） 第二节房地产业 ?一、房地产业的概念： ?房地产业是指房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业是从事房地产这种产品生

产经营的行业。房地产业属于第三产业 ?二、房地产业的内容 ? 1.土地使用权出让 ? 2.房地产投资开发业（土地征收、旧城改造、拆迁安置等） ? 3.地产经营（土地使用权转让、租赁） ? 4.房地产经营（房屋买卖、租赁） ? 5.房地产金融（房地产信贷、保险） ? 6.房地产中介服务（房地产估价、经纪、公正、律师业务） ?7.物业管理 ?8.房地产市场调控和管理（国家宏观调控） ?三、房地产业的基本特征 ? 1.基础性（是我国重要的基础建设） ? 2.统一性和系统性（是一项系统工程，每一环节都影响着房地产开发的经济效益和环境效益） ? 3.高利润性 ? 4.先导性（改善人们生活要优先发展房地产，具有超前性） ? 5.预警性（房地产业有很强的灵敏度，预警性高）? 6.高关联性（房地产业能带动其他行业如广告业、园林

房地产开发与经营离线作业答案-(2)

一 1、房地产 房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。 2、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。 3、房地产开发与经营 房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 二、问答题 1、房地产、房地产市场有哪些特征？ 房地产有8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。 房地产市场有5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。 2、房地产开发与经营有哪些特点？ （1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。 3、房地产开发与经营有哪些形式？ 房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。 房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；（3）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。 4、房地产开发与经营的主要程序？ 房地产开发与经营的程序包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销、物业管理等步骤。可以划分为五个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段和物业管理阶段。 第二章房地产市场 一、名词解释 1、房地产市场 房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。 2、房地产供应 房地产市场供给是指在一个特定时间内房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产产品数量。 3、房地产需求 房地产市场需求是指在一而特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产产品数量。 二、问答题 1、简述我国房地产市场的基本特征 房地产市场的特征主要表现在以下几个方面： （1）竞争的层次性； （2）供给缺乏弹性； （3）区域的分割性； （4）区域内的垄断性； （5）循环性； （6）开放性； （7）反经济循环现象； （8）双重性。 2、简述房地产市场的基本要素 房地产市场是由利益主体、客体和中介构成。 房地产市场利益主体是指房地产市场上的行为人，即房地产市场商品的供求双方。供应方包括土地供应方(中央政府和地方政府)、房屋供应方(房地产开发商)以及资金供应方(金融企业)。 房地产市场客体是指房地产市场交易的对象，包括房屋商品和地产商品。在我国，地产商品主要是指土地使用权。 房地产市场中介是指从事房地产交易活动或促成房地产交易发生的中介机构。例如，为房地产市场的供应方与需求方实现交易目的而提供服务和技术支持的房地产销售代理商、建筑施工商、设计单位等。 3、简述影响房地产需求和供给的因素 影响房地产市场需求的因素有价格水平、国民收入水平、宏观政策、未来的预期。影响房地产供给的因素有价格因素、开发成本、政策因素、未来的预期。 4、房地产市场机制的作用主要体现在那几个方面？ （1）价格机制 通过地租调控房地产市场的时空布局和规范运行。 （2）约束机制 通过法规、金融、税收约束为房地产市场活动划定明确的界区，并加以规范、制约，从而确保房地产市场运行目标的实现以及房地产市场与国民经济市场体系的协调一致，最终目的是促进房地产市场的高效运行和健康发展。 （3）中介机制 促进房地产市场中介的专门化，其它地区也应尽快制订有关中介制度，以促进房地产市场的有序化、高效化。 （4）竞争机制 竞争机制是市场运行的动力要素，没有市场竞争则市场活动就会陷人停滞。通过竞争可以使房地产市场运行中的资源配置最优化而实现最大的经济效益。 三、论述题 如何理解房地产市场的特殊性？ 房产市场是一个复杂的系统，它是由多种市场因素按照一定的结合方式组成的综合体。因此，它既有一般市场的共性，又有其自身的特殊性。 房地产产品最大特点是每一个产品都是不同质的，同时房地产市场又是一个信息不对称、垄断的市场，因此，房地产市场是不完全竞争市场。 房地产市场的不完全竞争性，房地产市场的信息不充分、市场开放程度的有限性以及开发项目的高风险高收益的特点，以及土地资源的有限性、房地产产品的稀缺性，都会导致房地产市场具有较强的投机性，出现大肆“囤地捂盘”，甚至哄抬诈骗的现象。 由于房地产开发周期比较长，从获得土地到建成出售房屋需要一年或长达数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产产品的耐耗性，决定了在市场供过于求时，多余的供给需要相当长的时间才可能被市场消化。因此在需求变动后，供给需要相当长一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡。 房地产产品不仅是人们赖以生存的消费品，同时又具有保值增值胜，可以成为人们投资的手段。从而在房地产市场上存在一种反供求规律的特殊现象。在房地产市场上，随着价格上升，需求也会因此而减少，但由于房地产产品的开发建设周期较长以及土地的稀缺性，供应不会在短期内随之加大，即房地产价格因需求而上涨，房地产的投资或消费并未因此而下降。

房地产开发与经营期末复习考试

房地产开发与经营复习资料 第一章 1、房地产开发基本含义 狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。 广义概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切关系的开发活动均可视为整体和宏观意义上的房地产开发。 2、房地产开发与经营及其特点 1）、房地产开发与经营难度大 2）、房地产开发与经营风险大 3）、房地产开发与经营政策性强 3、房地产开发与经营程序和内容 1）、投资机会选择 2)、项目定位 3）、前期工作 4）、建设阶段 5)、租售阶段 5）、物业管理 6、房地产开发与经营流程** 第二章 2、房地产开发与经营理论概述 1)、收益（利润）最大原理 ①收益成本指标确定②项目最佳规模确定③经济收益分析方法 2)、价格确定理论 ①完全竞争市场结构企业定价②垄断竞争市场结构企业定价 ③寡头竞争市场结构企业定价④纯粹垄断型市场结构企业定价 3）、消费者市场购买行为理论 ①消费者购买动机②购买决策过程③消费者购买行为分析 3、可行性分析 1）、现金流量分析 *净现值——将投资方案在每一计算期内的资金流入和流出相抵，并计算为现值的累加和。 *净收益率|——项目净现值与投资现值之比。 *内部收益率——是净现值等于零的贴现值。 2）、损益临界分析 4、 第三章 1、房地产企业的概念 房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。

2、房地产企业的战略管理过程 1）确定企业当前的使命 2）分析外部环境 3)识别机会和威胁 4）分析企业的资源和能力 5)识别优势和劣势 6)构造战略 7)实施战略 8)评估战略 3、 4、房地产开发资质等级p44 第四章 1、房地产综合开发项目的概念 房地产综合开发项目的概念房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地（国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。 2、房地产综合开发项目的类型 1)按开发物业类型不同，分为商业、住宅和工业地产开发项目。 2）按承担责任不同，分为自主开发和房地产合作开发。 3、房地产转让项目的含义 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。 4、 5、房地产项目定位含义 是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到合适于项目的客户群，在客户群体消费的特征基础上，机一部进行市场定位的过程。 6、房地产项目定位原则 1）符合城市规划原则2)协调发展原则3)符合市场需求原则4)利益最大化原则5）与企业发展战略一致原则 7、 7、房地产定位的主要内容 1)确立开发理念2）明确功能用途3）筛选目标客户 4)进行项目初步设计5)测算租售价格6）确定方案 8、廉租房项目概念 是指政府以租金补贴或实物配租的方式，相符合城镇居民最低生活保障标准为住房困难的家庭社会保障性质的住房。 9、酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但本质仍然是公寓。 10、工业地产与商业地产盈利模式的比较 二者盈利模式具有很大的相似性。最主要的区别在土地的投入成本，工业地产成本远小于商业地产成本。工业地产后期运营管理要求更加专业、更加复杂。 第五章p88 第六章

房地产开发与经营综合练习题与答案

一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投

房地产开发与经营模拟试题(附答案)

房地产开发与经营模拟试题 一、单选题 1.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( B )。 A、1000万元 B、2000万元 Ｃ、3000万元Ｄ、4000万元 2.下列房地产交易活动处于房地产一级市场得就是( D ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中居住用地最高出让年限为( D )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4.房地产租金已收租金额占应收租金额得百分比称为( B ) A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5.( A )就是指国家以土地所有者得身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金得行为。 A.土地使用权得出让 B、土地使用权得转让 C、土地使用权划拨Ｄ、土地使用权赠与 6.对预测中高收入人群得住宅需求效果较好得市场需求预测方法就是( B ) A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7.已知某房地产今年得销售成本为3315万元,存货平均余额为411万元,那么存货周转天数为( B ) A 8、07 B 44、61 Ｃ20 Ｄ30 8.按房地产市场得规范程度划分,可以把房地产市场分为( C )。 A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场与土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场与乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场 D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场与置换市场等 9.下列房地产交易活动处于房地产二级市场得就是( C ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 10.在土地一级市场上,根据竞争性得强弱可以采用不同得土地使用权出让方式,其中在一定程度上排斥了市场机制得作用,具有较大垄断性得一种方式就是( A )。 A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让 11.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中工业用地最高出让年限为( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12.实收房地产租金占计划房地产租金得百分比称为( A ) A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 13.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( C )。 A 4000万元 B3000万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元 14.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业得资质条件要求自有流动资金在( B )以上。 A 500万元 B 1000万元Ｃ1500万元Ｄ2000万元 15.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( A )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16.( C )就是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,

房地产开发与经营作业

房地产开发与经营作业 西安建建筑科技大学综合楼拆迁重建项目定位研究 姓名：伍旭升 班级：工程管理0902 学号：090410207

西建大综合楼拆迁重建项目定位研究 一、背景分析： 由于原西安建筑科技大学综合楼已达到使用年限，且内部设备年久失修，教室利用率较低，考虑到该地段较好的利用价值，故计划对其进行拆迁重建，暂定项目名称为西部建筑科技大厦。我们结合具体地理条件及相关类型项目策划经验，对该项目拟进行定位研究。 二、客户定位： 西部建筑科技大厦的规划位置在拥有100年建校历史的西安建筑科技大学校园内，外临雁塔东路，所处地段有庞大的新兴经济体，其附属各大建筑设计研究院及设计事务所，都依托其得天独厚的文化科技资源，更是吸引了无数电子科技投资者；雁塔路是西安市区唯一的电子产品专卖一条街，又有文化底蕴的老牌大学与之毗邻，长安大学，西安科技大学均离此不远，有又政府办公地点国有企业比较密集，地理位置非常优越。以下表格可以对其附近的优势资源做一简单阐述。 经分析该项目主要以建筑科技为主打，兼以娱乐消费为次要品牌的多方位客户定位；我们从该项目的主体导向出发，拟可以吸引的客户群类型，公司经营能力及营业特征，区域结构，客户群对该地段商品房的消费能力，消费方式及目的进行了分析，可以得出以下表格，对各种客户群总结结果做出一定的反映。

三、产品定位： 现代市场营销理论认为，房地产产品是人们通过交换而获的需求的满足，是消费者或用户期求的实际利益。 从建大之前所做的“华清学府城”商品住宅的成功可以看出，房地产产品无论从物业实体及其质量，特色，类型，品牌等，还是可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务，保证，物业形象，房地产开发商和房地产销售代理商等，都是做产品策划时所必须要考虑的因素。在此，对该项目产品定位进行说明： 项目名称：西部建筑科技大厦 地点：雁塔区雁塔路中段 占地面积：2200㎡ 建筑面积：2000㎡ 规划：由一栋主楼和裙楼连体而成 楼高：50ｍ 楼层：主楼14层，裙楼两层；地下2层，地上12层

房地产开发与经营作业答案

《房地产开发与经营》作业 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，

部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征

房地产开发经营与管理真题

房地产开发经营与管理真题1998年 一、单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1、已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为9000万元，则应缴纳土地增值税的数额为( )万元。 A．1020 B．1360 C．780 D．1040 2、某投资者现借入了一笔资金，年利率11%，按季度计息，一年后应归还的本利和为 1671.93万元，则投资者借入该笔资金的数量为( )万元。 A．155 B．1400 C．1500 D．1450 3、在房地产市场上，商品住宅的价格主要取决于( )。 A．建安成本 B．居民收入 C．房屋租金 D．供求关系 4、房地产市场分析的四象限模型中，将房地产市场划分为( )。 A．买方市场和卖方市场 B．地区性市场和全国性市场 C．一级市场、二级市场、三级市场和四级市场 D．投资市场和使用市场 5、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应( )。 A．增加 B．减少 C．不变 D．大幅度减少 6、建筑容积率的表达式为( )。 7、经营性房地产项目的成本收益率等于( )乘1以100%。 A．开发商利润/总开发成本 B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本 C．开发商利润/总开发价值 D．正常经营年份的经营收入/总开发成本 8、某投资者以200万元的价格购买了一套高级公寓，一年后该公寓增值25%。若在总投资中投资者自有资金占40%，其余投资以15%的年利率从银行贷款，则该投资者自有资金的投资收益率为( )。 A．20% B．25% C．40% D．27.5% 9、建筑工程施工合同中的固定总价合同若包含增价条款，则开发商可令承包商削减其 ( )，进而降低总承包价，以降低开发商的风险。

2016版房地产开发与经营作业答案

2016版《房地产开发与经营》课程作业答案 第一章绪论 一、名词解释 1、房地产 房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。2、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。 3、房地产开发与经营 房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 二、问答题 1、房地产、房地产市场有哪些特征？ 房地产8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。 房地产市场5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。 2、房地产开发与经营有哪些特点？ （1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。 3、房地产开发与经营有哪些形式？ 房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。 房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经

房地产开发经营与管理考试真题再现

房地产开发经营与管理考试真题再现 一.单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1.房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资( )的自有资金或股本金。 A、15% B、20% C、30% D、40% 2.开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是()。 A、产品线定价 B、选择品定价 C、补充品定价 D、产品束定价 3.某综合楼总建筑面积为10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为()。 A、80% B、90% C、85% D、95% 4.某开发项目的规划建设用地面积为5000㎡，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层)，则标准层每层建筑面积为( )㎡。 A、882

B、1765 C、1667 D、1538 5.某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为()。 A、1999年8月1日至2002年4月1日 B、2000年10月1日至2002年4月1日 C、1999年8月1日至2002年10月1日 D、2000年10月1日至2002年10月1日 6.动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期与设定的目标收益率之间的关系是()。 A、越大，越大 B、越小，越大 C、越大，越小 D、与无关 7.某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。 A、9.00% B、8.05% C、30.00% D、7.52% 8. A.规划设计条件通知书、

房地产开发与经营管理试卷答案

《房地产开发与经营》试卷 专业建筑工程管理班级姓名学号 一、填空（每空1分，共35分） 1、一般而言，房地产就是__________和____________的总称。 2、房地产市场包括以下三个基本要素：（1）必须形成＿＿_____，（2）必须存在一定 数量的＿＿＿ __，（3）必须存在参加交换的_________。 3、购买者购买房地产的主要目的有____________和_________两种。 ４、房地产市场分为__________市场、______________市场和______________市场。 5、推销观念注重________需要，而营销观念则注重___________需要。 6、土地使用权的有偿出让形式有___________、＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿ 和 ___________四种。 7、房地产项目规划设计的主要步骤是：____________、__________和__________＿＿。 8、房地产企业的营销环境由____＿_______环境和____________环境构成。 9、房地产市场调查按其性质划分为_________调查、__________调查、___＿＿＿调查 和___________调查。 10、按建筑物的层数，可将房地产划分为________建筑、________ 建筑、________建 筑和＿＿＿＿＿建筑。 11.房地产总体定价策略主要有三种：＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿和＿＿＿＿＿＿。 12.土地使用权的转让一般包括＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿和＿＿＿＿＿等形式。 二、判断题（每小题1分，共11分） 1、房地产市场是非权益交易的市场。（） 2. 房地产市场的变化具有周期性。（） 3.生产观念以产品供不应求的卖方市场为存在条件。（） 4.推销观念注重卖方需要，而营销观念则注重买方需要。（） 5.建筑绿化率应不大于30%。（） 6.低开高走策略是指开盘起价低，均价也维持低价。（） 7. 市场细分和市场分类是两个完全不同的概念。。（） 8. 房地产市场是完全开放的市场。（） 9. 选择目标市场应必先进行市场细分。（） 10. 房地产代理商是房地产间接营销渠道的次要通路形式。（） 11.房地产经纪人进行居间介绍，当买卖双方成交后收取佣金。（） 三、选择题（每小题2分，共14分） 1.市场营销的目的就是使推销成为（）。 A.多余 B.必要 C.手段 D.目标 2.“消费者需要什么产品，企业就开发什么产品”，代表（）观念。 A.生产 B.推销 C.市场营销 D.战略营销 3.在市场环境的SWOT分析法中，T代表的含义是（）。 A.优势 B.劣势 C.机会 D.威胁 4. 对非随机抽样的错误表述是（）。 A.抽取的样本具有代表性 B.可缩小抽样范围 C.可判断调查误差 5.对房地产市场细分的表述不正确的是（）。 A.细分标准是不变的 B.细分标准是动态的 C.不同的开发商应采用不同的标准 6.适宜于采用直销方式的情况是（）。 A.小型房地产公司 B.市场为卖方市场 C.市场为买方市场 7.当房地产市场竞争激烈，类似产品过多时，可采用（）的定价策略。 A.低开高走 B.高开低走 C.稳定价格 ⊙ 装 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ⊙ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 订 ⊙ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 线 ⊙ 第1页共2页

房地产开发与经营作业

《房地产开发与经营》作业答案 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产 房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营 ?房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。 ?房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发 是指政府依法通过收购、回收、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业 房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。 5．房地产项目定位 是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合干项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位。包括住宅地产项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 3．房地产开发与经营有哪些特点？ ?难度大，产品的固定性、单件性、复杂性 ?风险大，投资大，周期长 ?政策性强1、重要产业2、民生热点

4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 （1）投资机会的选择与决策：重要环节（2）前期工作（3）建设阶段（4）租售阶段 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 6．房地产经营决策程序是什么？ 1、发现问题 2、确定目标 3、拟定方案 4、分析评价 5、选择方案 6、实施追踪 7. 简述房地产开发与经营决策的内容 8．简述房地产行业管理的主要内容。 三、论述题 1．阐述我国房地产价格上涨的原因。 ?初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾 –初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾； –一些地方政府对调控措施贯彻不力。 ?地价上涨推动 –土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。 –不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。 ?新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。 ?不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。 ?房地产投资结构仍不尽合理 –供给结构不合理导致供需脱节； –中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。 ?多种住房需求旺盛 –新增城市人口的住房需求

房地产开发与经营管理练习题参考答案1--8套

练习题一 （一）单项选择 1．C 提示：不可移动性就是位置的固定性，所以房地产市场具有区域性。 2．C 3．B 提示：房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等等。 4．A 5．C 6．A 7．B 8．D 9．B 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。 10．A 提示：中国目前空置量的统计是不完整的，中国的空置量是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 11．D 12．A 提示：房地产的交易方式主要包括房地产买卖、房地产抵押以及房屋租赁。此题是1999年考题 13．B 14．C 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。此题是2001年考题。 15．D 提示：房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；同时，我国房地产市场起步晚，相关法律法规也有待进一步完善。 16．A 提示：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家控制了土地所有权，垄断了土地出让市场。这是区别于土地私有制国家房地产市场的重要特性。 17．A 18．B 提示：房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。 （二）多项选择 1．ABD 2．BC 提示：社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等等。 3．BC 4．ABD

房地产开发与经营(形考3)答案

江苏开放大学 形成性考核作业 学号20 姓名王甫 课程代码020025 。 课程名称房地产开发与经营评阅教师 第 3 次任务 共 3 次任务 .

江苏开放大学 请务必将答案写在题后的答题纸上。 一、单选题（每小题3分，共36分） 1、房地产开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A、7 B、10 C、15 D、30 2、以下不是开发项目规划设计方案评价的特点是（）。 ; A、评价主体的多元性 B、评价目标的多样性 C、评价值的不确定性 D、评价方法的多样性 3、开发项目规划设计方案评价的步骤正确的是（）。 ①选择评价的指标体系②比较分析并优选方案 ③明确评价目标④选定合适的评价方法 A、①③④② B、③①④② C、④③①② D、④①③② 4、以下不属于项目经理职责的是（）。 A、全权负责项目成员的任命、考核与奖惩 B、建立各种专业管理体系并组织实施 C、对项目目标进行系统管理 D、对资源进行动态管理 5、房地产开发项目施工项目管理的主体是（）。 % A、建设单位 B、设计单位 C、施工单位 D、监理单位 6、以下不属于施工阶段特点的是（）。 A、以执行计划为主 B、需要协调的内容多 C、持续时间长、合同关系复杂 D、影响投资的程度最大 7、以下不属于施工项目成本中的直接成本的是（）。 A、材料费 B、现场管理费 C、措施费 D、机械费 8、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为()年。 B.4 9、建筑容积率的计算公式是（）。 A、住宅总建筑面积/住宅基底总面积 B、住宅建筑面积/居住区用地面积

历年房地产开发与经营(真题及答案整理)

房地产开发与经营（自考试题及答案） 一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分） 在每小题列出得四个备选项中只有一个就是符合题目要求得，请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营就是 A 13 A、房屋销售 B、房屋建造 C、土地经营 D、物业管理 2、物业管理属于房地产经营中得 D 16 A、地产经营 B、房产经营 C、房地产综合开发经营 D、服务经营 3、下列选项中属于风险型决策得就是 C 23 A、大中取小法 B、小中取大法 C、净现值期望值法 D、最小最大后悔值法 4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，我国房地产开发企业资质等级可 划分为几个级别 B 41 A、4 B、5 C、6 D、7 5、房地产企业经营目标制定与房地产组织共有得原则就是D 49 54 A、分工协作原则 B、授权原则 C、可量化性原则 D、弹性原则 6、根据《中华人民共与国城市房地产管理法》，居住用地使用权得最高出让年限为 D 90 A、40年 B、50年 C、60年 D、70年 7、土地使用权出让一级市场不在实行得方式就是A 91 A、协议 B、招标 C、挂牌 D、拍卖 8、根据《中华人民共与国土地管理法》得有关规定，由国务院批准得就是征用基本农田以 外得耕地超过B 99 A、25公顷 B、35公顷 C、45公顷 D、55公顷 9、下列选项中属于土地使用权出让方式得就是 C 91 A、出售 B、交换 C、拍卖 D、赠予 10、下列选项中属于房地产市场调查作用得就是 A 119 A、有助于项目投资者制订科学得营销与开发计划 B、就是项目立项、用地审批得条件 C、就是编制规划设计方案得依据 D、就是项目投资决策得基本依据 11、下列选项中属于邮寄调查法优点得就是 B 128 A、被调查者，回答率高 B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目 C、调查区域、范围不受限制 D、节省调查时间与经费 12、下列报表中属于基本报表得就是C 137

房地产开发与经营作业答案

房地产开发与经营 一、名词解释 1．房地产；房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营；房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。 房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发；指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。 3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。