购房者欲哭无泪 看房地产业十大绝密“潜规则”

卧底售楼小姐揭潜规则：卖楼第一件事是卖自己

2012年12月12日 11:45 快房网字体大小：大小[收藏][关闭]

核心提示：做一名售楼员，卖楼之前首先是“卖自己”：不仅穿着、谈吐要做好包装，还要迅速磨掉你性格中的那些菱角。

“你能卖楼，就能卖一切东西”

作为一名房产记者，看楼踩盘是我的家常便饭，有关这个行业的生态法则，我自认为早已了然于胸。但第一次以售楼员的身份零距离参与进来，我仍然有新的发现与感悟。这个夹杂着财富欲望与安居梦想的行业，有着超乎我经验的复杂性与冲突感。

“所谓卖楼‘策略’、‘潜规则’是公司早就定好的，我们一个销售员能决定多少东西，只有跟着公司的意思走。刚做这一行时，我们很不习惯，但是业绩压力那么大，很快你就要不自觉地想各种办法来提高业绩了。”

——楼盘销售员小林

■房产记者，入职七年，平日以看楼踩盘为家常便饭，本次以一线售楼员的身份零距离体验这一行当的人情冷暖，仍有新的发现与感悟。

记者眼

做一名售楼员，卖楼之前首先是“卖自己”：不仅穿着、谈吐要做好包装，还要迅速磨掉你性格中的那些菱角。

干这一行，“潜规则”、“不习惯”，是必不可少的，但赚到钱、学到策略才是王道。理论上，你能把房子卖好，就能卖好一切东西——这个行业特有的生态环境决定了售楼员的业绩就是整个销售行业的技术高度。

但是，没人会把这当做荣耀，因为，站在他们身后的开发商才是一切游戏规则最终的操盘手。

卖楼第一件事是“卖自己”

在卖楼这一行，跟卖保险有一个最大的共同特点，就是行头很重要，而上班的第一件事便是照镜子、整理仪表。售楼先生西装革履是标准配置，售楼小姐的穿着可以略微随便一些，但素颜卖楼很明显是非主流的行为。如果你的装扮真的够“低调”，哪怕你的同事没有提醒你，你的客户也会很快用眼神提醒你。

如今的楼盘销售，已不像早年那样拿一份户型图和价目表就可以包打天下了，必要的时候，ipad 也可以是充充门面的好武器。尽管为了体验卖楼，记者特意套上了一件西装，但洗得发白的牛仔裤和略带尘土的休闲皮鞋已经出卖了我。看来，卖楼的第一件事不是卖房子，而是“卖自己”——推销自己。

早上9点半开始，看楼客渐渐多了起来。“今天来的大多数都是以前来看过的意向客户，所以成交的机会挺大。”被指派给记者做“实习老师”的销售小陈开完早会就在跟客户打电话，看能不能CALL来一些熟客。毕业才四年的他，比工作了七年的记者看起来还要老成得多。

“没吃过猪肉还没见过猪跑么？”看到小陈忙得不可开交，平日把看楼踩盘当成家常便饭的记者自告奋勇担负起了接待的大任，不过记者很快体验到了知易行难的道理。“你们主卧室到底有几平方米？这堵墙我可以打掉吗？我不喜欢这种马桶，你们可以交楼前帮我换成蹲的吗？”一家人七嘴八舌像连珠炮一样丢出各种问题，由于仓促上阵，对楼盘情况和户型细节缺乏认识，记者支支吾吾之下几乎急得满头大汗，前一晚想了一整晚的说辞早已抛诸脑后，而看楼的一家人也忍不住向记者投来怀疑的目光。

好不容易熬到小陈回来，终于可以交棒给他了。看到他在两台客之间游刃有余地介绍着，就连每一层每一个户型的楼价他都能对答如流，记者不禁对自己的售楼技术感到汗颜。

确实，卖楼第一件事是“卖自己”：不仅要在穿着上压住场面，更要把自己包装成一个能说会道的专业人士。

这一行的“势利眼”太多了

在楼盘销售这一行，一向都有很多传奇故事，例如某某低调得趿着拖鞋骑个破自行车，但可以从手上的纸袋里拿出大把现金当场买房，N个销售开足马力数钱之类的；还有传说某某售楼小姐虽然业绩不行，但是成功地把自己推销给了买楼的豪客，一下子大房子富老公全有了。

但传说毕竟是传说，如今卖房子也不是卖白菜，很多买家都要看上无数个楼盘才能真正下定决心买楼，谈房子，比报纸上的专家还专家。

虽然说人不可貌相，但的确真正的买家反而是那些不起眼的人物，所以有行家形容一个卖楼的“新人”与“老人”之间最大的差别就是“新人”通常看起来是势利眼，而“老人”则在跟买家交谈的过程中，能摸出人家是不是真有买楼的兴趣。

“像一些问得比较细的买家通常是有兴趣的，特别是一些想了解具体单位的楼价的，已经真正动心给钱了，而那些来了以后东瞄西瞄的，或者是问个大概均价就不深入了解的，一般都是来了解行情的，甚至有些是来踩盘的同行。”

可惜的是，记者的数百次踩盘经历告诉自己，这一行的势利眼“新人”实在太多了。记者以前看楼时总打扮得像个学生，以至于看了半天沙盘才发现没人搭理，现在则学会了“装模作样”，比如跟销售来一句：“我们老板叫我替他来先考察考察你们的房子。”

卖楼“潜规则”可写一本书

在聊到售楼“潜规则”时，一线销售人员小林告诉记者，在大公司卖楼一般相对规范，小公司猫腻最多。

“要想卖楼先要摸清客户的心理，最常用的手段就是开盘把好单位先留起来，差一点的单位先低价推售，等市场炒旺了再高价推好单位，先买的人觉得自己得了甜头，后买的也心甘情愿掏钱。”销售小林透露说，楼市不好的时候，通常会请些“托”来排队跑龙套制造紧张气氛，总而言之就是要给买楼的人制造压力，让他们觉得房子太好卖了，不赶紧出手就没了。“你看我们一开盘通常都有几百号上千号的认筹量，其实能有个三五成是真的客户就不错了。最绝的是我一个同事，跟每个客户都说开卖那天要通宵排队才能买到楼，还介绍民工给客户代替排队，结果开盘前一天晚上真有一大串长队，其实里面都是他自己介绍来的民工。”这位销售还称：千万别信现场的销控表，十有八九都是假的，真的那份往往只有现场的销售经理才能掌握。

小林透露，类似的“策略”太多了，要是把售楼部的潜规则都写出来，“估计可以出一本书”。

很多时候是替开发商背骂名

不过，在销售们看来，之所以社会上对他们有一些不太好的评价，其实是他们在帮开发商背负“原罪”。“你想想，卖楼的策略是公司早就定好的，我们一个销售能决定多少东西，只有跟着公司的意思走。”销售小林认为，说房地产暴利，其实都是老板赚去了，他们帮老板卖楼赚的是小钱，可总被人指着背后骂，太不公平。

小林叹道：“现在哪一行没有潜规则呢，刚从学校毕业时，我们很不习惯，但是业绩压力那么大，很快你就要不自觉地想各种办法来提高业绩了，就我个人而言，我的原则是不骗人，但是有些可说可不说的东西，我可以不跟客户说。”

“没有人指望在这里养老，关键是在这里学到了经验，你能卖楼，就能卖车、卖保险，甚至卖一切东西，我把我们看作销售行业中的高技术兵种。”一位销售员向记者说，“我们在这里付出了，也拿到了自己的回报，就这么简单，说房地产有没有道德血液，那还不是我们现在应该考虑的问题。”

年景好可拿上百万提成收入

在在广州，现在大约有三百多个正在销售的新盘，聚集着数千名一手楼销售，而二手中介行更是多如牛毛，二手中介从业人员拿证的就有三万多人，还有七八千刚入行等着拿证的新人。楼市时好时坏，楼价跌跌涨涨，每天有无数人从这里离去，又有无数人希望来这里淘金。

“吃青春饭”，这是不少楼盘销售对这份职业的认识。年景好的时候，拿几十万元甚至上百万元的提成收入，年景差，则可能只能拿着苍蝇拍拍苍蝇，包里颗粒无收。据一线售楼员陈小姐介绍，大公司的提成大概在万分之八九的样子，小公司的提成要高得多，一般都有千分之二三，甚至有些高的有千分之五。”小陈介绍，她的同事们去年的销售额基本上都过亿了。记者计算了一下，按照上述提成比例计算，小陈光是卖楼的提成收入就能达到二十多万元一年，称得上金领阶层了。

事实上，在楼盘销售里面，也分有好几个等级，普通的是销售顾问，而他们下面还有一个叫做销售助理的职位。销售顾问人手充足的时候，他们会帮忙斟茶倒水，更像是餐厅服务员，而客户太多的时候，销售顾问忙不过来，才轮到他们上阵卖楼，类似于“储备人才”。

楼盘经理林小姐则告诉记者，楼盘销售这一行现在分化得越来越明显，大公司五险一金都齐全，人事也很稳定，但是提成会比较低；很多小公司的楼盘销售都是赚“快钱”的，学历基本上没要求，基本工资很低，但提成点数高得吓人，他们往往在一个楼盘卖上几个月甚至几周就转移战场了，在卖楼的手段上也很离谱，卖楼的时候哄哄买家有什么承诺，但拍拍屁股走人后，什么都成了空话。

购房者欲哭无泪看房地产业十大绝密“潜规则”

绝密一现在你们知道炒房团怎么炒了吧？

绝大多数人都以为是开盘之后温州人和山西人以市场价买进。那你就错了，炒房团深知开发商的软肋——缺钱！巨额资金的介入，会让开发商眼前一亮，头晕目眩。

因为，说实在话，几亿、十几亿从银行得到贷款，远不是想象的那么容易。炒房团，就是有钱人组成团，给房地产开发商提供巨额资金。

目的一：帮助房地产商，使其光环维持和光大。房地产行业，时刻在风口狼尖上，不进则退，不活则死。

目的二：使城市房屋(包括商、住)价格狂飙，彻底激活消费者买涨不买跌的心理。

目的三：盘活房地产开发商的资金链，使其银行巨额贷款的困难逐步消化，分解给刚性购房群体和中产阶层(绝大部分都是银行按揭)。

实际上，投资性购房者可以说是象狗一样地在吃人家丢的骨头。

显而易见，房地产的泡沫是由：1、愚民的政府政策；2、贪婪的商业银行；3、无德的富人阶层；4、无辜的中华文明(安家立业是成年标志)这四个条件促成的。

绝密二房子究竟值多少钱？

你说它值多少钱它就值多少钱！既然买房子对所有人来说都是投资，那么它的价格与成本之间小幅度或大幅度的波动，都应该认为是正常的。

没有涨和跌反而是不正常的，涨的越快，应该跌的越猛。

公众期盼的是：1、富人应该有社会公德，不应该为高房价推波助澜；2、国家政策应该明确，你鼓动高房价就是与缩小贫富差距相悖；3、商业银行应该为关乎民族命运的科教文卫和制造业发展提供服务，为热衷于虚拟经济的降降温。

绝密三房地产行业的潜规则：

官商勾结成大事。不与官(至少是涉及的所有主管部门一把手)勾结寸步难行。想勾结出感情，不动大手笔免谈。

噱头必不可少。要么是海外投资的旗号(其实是老虎皮)，要么是浙闽大亨的来头。奔驰车和保时捷排量越大越有感召力，宣传册子、广告语越霸气越能打动中国人。

绝密四说说散户炒房。

1、100万资金首付30%，按揭3套100万的期房，总价300万，支出90万。

2、两年后交房，当天交房屋维修基金和契税3.5%。两年期间已归还银行贷款30万。当你收到房子时，你已经累计支出130.5万元。

3、此时，房价已经过两年的共20%的上涨，市场上你的3套房总价已达360万。通过你在房屋中介公司挂牌销售，你可能有幸按360万全部脱手，获利29.5万。

4、实际获利与银行存款相比，100万元银行2年期存款利息可达12万元(大额存款是高利息)，你实际比银行存款利息多得17.5万元。

5、如果中介在1年内才把你的3套房出手，你实际获利比存款利息还要少3.5万元(多还一年房贷15万元)。

6、若恰逢国家房地产政策调控，或者你贪婪地捂到5年后出手，你自己计算吧。到那时候，你就死去吧。不仅仅是sb。

那时候，银行会一天一个函催你还款。你实在挺不住了，把“夏利”车也卖了，把16岁的女儿也早早嫁人，甚至你老婆会到广州街头“站街”帮你赚钱还债。也许你会跳楼。即使你不跳楼，法院会把你领进小黑屋。如果你跳楼，那就是中国房地产崩盘了。

绝密五再说说炒房团资金从哪里来？

山西煤老板：非法开采国家资源，廉价使用劳动力，因陋就简的采掘设备和安全技术措施，结伙入盟哄抬煤炭价格，以极快的速度实现资本积累。

温州客：没有文化的个体户出身，小手工作坊仿冒国际名牌产品，在全国各地(特别是西部偏远落后地区)开设销售网点，春江水暖鸭先知把握了市场经济形势，早期敛财速度惊人。大资金动辙数千万、数亿、数十亿。

福建客：房地产热之前(2005年之前)，全国70%的公路、铁路、电站隧道工程几乎被福建人一手独揽，采取不正当的手段榨取民工血汗，钻营中国央企施工企业(说白了就是给央企领导投资)，很快发达。要知道隧道工程资金流量巨大，比如一项工程总投资3个亿，赚5000万利润是最笨的福建老板。另外，早年的走私之流，能让杨钰莹这样的名女人都投怀送抱，可见走私资本积累速度也是很罕见的。

绝密六炒房的暴利究竟有多大？

以楼上为例，提前与房地产董事长暗地协议，以2200元/平方米抢购巨量房源(至少300套)，鼓动市场价超过7000元，并力挺10000元/平，逐步随售楼部销售出手，资金逐步回笼，在中国政府的目前政策形势下，回笼的越慢，反而利益收获就越大。大到多少？

当二、三线城市的平均房价达到10000元/平的时候，炒房团的收益完全可以达到500%！炒房团扑向一个城市，是同时扑向所有楼盘。这样一来，一个城市的房价飙升已成定势！以去年底的海南岛为例，炒房团可以让海南的房价一天一个价，一夜一个行情，造就一个又一个真实的梦！

其实，炒房团的组成人员，绝大多数都是高中没读完的，自己签个名字都歪歪扭扭。炒房的技术含量确实很低，真的很低，会用加减乘除足矣，甚至连加权平均都不用。更不用看什么各类权威的什么CPI、PPI、GDP。投入了一些钱，3个月后赚多少钱？6个月后赚多少？1年后赚多少？

绝密七房地产会崩盘吗？

中国的房价走势不可能效仿日本的崩盘时间表。说这话的，忘记了最关键的东西–中国是伟大的社会主义国家！崩盘是什么概念呀？房价崩盘了，中国就乱了。

那时候说不清人民币究竟会升值还是贬值，反正银行要不会倒闭，但存款取现困难，30%的央企倒闭，60%的中小民企消失。但房价必须下跌，跌 30–40%一点也不过分，到这个水平，银行依然不吃亏，已买房自住的跟这几乎没关系，想买房的肯定喜上眉梢。炒房团或投资性购房的散户，为国家和社会做点贡献合情合理。

绝密八房市四大傻

1、自住房买涨不买跌的心理害人又害己，是一大傻；

2、不要以为买房子从银行贷款手续简单就很方便。银行的还款计划是前2年先把它的利息大部分回收，银行是贪婪的，也是不可靠的。贷款180万、25年还贷期是二大傻；

3、如果你是城镇户口，没有迁移户口的需求，现在买房子是大笨蛋。

买房自住的叫”房奴”，前世来生都得还，”出来混，总是要还的”。每个月还银行几千元，你从今往后的生活就谈不上质量。城镇居民买高价房是三大傻；

4、有人说，买得起高价房是男人成功标志，这里我要说，买高价房的人都是四大傻。

建议：真的要住城市，租房(当然要稳定的租价和租期)是最好的选择。

绝密九知道什么是”房虫”吗？

在北方，街上练摊的，都要请些哥们朋友来捧场，造成人头攒动的声势，名字叫”托儿”。房地产行业的”托儿”有个专用名称叫”房虫”。

1、楼盘开盘当天，你要去买房子排队买号，你也许排在第500位的号，然而等你出手敲定一套房子，等你签定合约时，你会发现你的合约编号是第0030号。

你明白了吗？你前面后面排队的数百人、上千人，都是人家花小费请来的”房虫”！

2、还有一类”房虫”，是真的交定金、签合同。然而1~3个月后，一旦房价飙涨，他们会成批成批地退房。他们是打”假球”，真正目的是把球传给刚性购买群体。当然，他们与房地产老板的合同与你的合同有关键性的差别：不存在退房扣5%的违约金！

肯定啦，买房时的定金是房地产老板提前给的。还有，不瞎忙，参与本次房虫活动，每个cao作员都有5000~20000的”辛苦费”。你相信吗？

绝密十究竟有多少人在真正关心房价？

1、政府官员：关心自己的仕途；关心本界政绩；关心本辖区的GDP，能创造越多的地王，本地经济越繁荣。

2、商业银行：历来发愁货币贷款任务完不成。放贷越多，收益越大。存款准备金或贸易逆差是北京总部的事(各商业银行在全国的市级分行网点至少5000个，具体小政策自己灵活机动掌握)。

3、经济学家：是读书到博士、评职称到正教授级、写书给省部级刊物，顺理成章到所谓的”发展研究中心”上班，每天8小时上班，业余时间保养下身体，否则头发会掉光。不可忽视的是，相当一部分经济学家已经依附于财团，持有的某些观点是为了赚得一些小实惠。

4、富人阶层(仅流动资金就超过500万人民币)：早就对房子这个东西没有激情啦(早有豪华居所)。

5、中产阶层(固定资本超100万，流动资本低于100万)：可能介入炒股、炒房，会迅速步入富人阶层或沦为贫民阶层。

6、贫民阶层(上班族或个体业主，家庭月收入低于10000，存款低于10万)：是刚性消费群体，对房价涨跌敏感，有强烈的改善住房需求，是忠实房奴。

7、贫困阶层(家庭月收入低于3000，比如即将倒闭的企业职工，频繁跳槽的年轻大学生，还有农民及农民工，存款低于20000)：有饭吃、饿不死的一族，城市买房几乎是梦。

8、特困阶层(家庭月总收入低于1000，天旱没水吃，下雨屋漏雨)：是政府救济对象，听买房子象听天书。

最后问一句你属于哪个阶层呢。

一语道破在中国成功的潜规则

一语道破在中国成功的潜规则 为什么有的人飞黄腾达，有的人穷困潦倒，尽管你聪明，有知识，努力，可是有些人远不如你，甚至为人的品行做派很不怎么着，为什么他成功了，你却失败了？ 人和人，其实从出生落草那一刻起就开始了不平等。 这是天命。天命注定，普通百姓和他们就不在一个起飞平台或是起跑线上。比如权贵的子弟，你也许远比他努力，远比他有才华，品行为人远比他优秀，但你努力一生，也许你永远都难对那些权贵之后望其项背。不信你看看当今许多权贵之后，他们占尽了天时地利人和，占尽了所有的资源，和他们相比，你穷其一生，最终的结果，也不过是你骑驴或是步行，追赶乘了汽车甚至航天飞机的他们，你怎么也跑不过他们去的。 所以，我们今天谈的，只是那些在同一起跑线上的平民子弟，他们在同一起跑线上需要掌握的潜规则。 在这个世界上，你会看到，很多有才华的“穷人”。他们才高八斗、学富五车，甚至有着上天入地的本领，但为何最后却落了个穷困潦倒、一事无成的下场呢？而许多并没有什么才华的人却能功成名就、春风得意？都是两个肩膀扛着一个脑袋，为什么我们的人生竟会如此不同？ 究其原因，在某种程度上说，是否懂得人情世故，也可以决定一个人的一生的命运！ 大凡成功的牛人，无一例外都明白这一点。他们读懂了社会的本质和人际交往的潜规则，知道对方需要什么，知道对方脑子里在想什么——要想钓到鱼，就要像鱼那样思考！你几乎看不见他奔波劳碌，但是在不动声色中，他就已经实现人生目标。他们成功的密码是什么？其实很简单，人情世故四个字而已！ 生容易，活容易，生活不容易。每个人都必须面对残酷的竞争！因为不懂人情世故，历史上很多立下汗马功劳的功臣名将，最后落了个被诛杀的下场——他们没有倒在敌人的剑下，却冤死在自己人的手中。鲜血横溅、脑浆涂地，世上无处可售后悔药。即使有，后悔也已经来不及了。他们光辉灿烂的一生，就这样草草收场。 出来混很难，混好更是难上加难。一不小心就会穷困潦倒、一事无成。事业不成，哪怕你才高八斗、学富五车，都将没有成就！ 中国人太多，生存压力太大，要想有成就，就必须让自己懂一点“混”的游戏规则。的确如此，人生就像一场游戏，不懂游戏规则的人，最终会死得很难看，而对游戏规则运用纯熟的人，才能在游戏中玩得痛快，玩得开心，玩出自己想要的一切！ 世上没有永远的朋友，也没有永远的敌人，只有永远的利益。人与人交往的本质其实就是利益交换。如果你不懂利益交换原则，那么即使惊世的才华也只能沦为无用的白纸！ 1、永远不要瞧不起那些现在看起来很俗的人。若干年以后，他们或许就是最不俗的人。 2、锋芒太露没饭吃——这是跌过跟头的老祖宗们用鲜血和脑浆写下的忠告！凡是做大事业的人，都应该修炼好“藏露”之功。当智则智，当愚则愚。必要时，甚至装一装“低能儿”，做一做“糊涂人”，都是明智之举。 3、天桥上摆摊算卦的老头，随便弄把胡子就能冒充大师，糊弄那些貌似很精明的人们。为什么可以得逞呢？人类趋吉避凶的本性使然。 4、与其把毫无根据的希望寄托在别人身上，不如自己去努力，挣自己的午餐！ 5、面对那些沉默寡言、喜怒不形于色的人，我们说话办事需十分谨慎，不能急着把自己的底牌暴露给他。这些人的城府往往很深，心计也比较多，如果你说话办事欠考虑，很容易被他抓住把柄，反过来利用你！

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第2章培训体系设计工具 2.1 培训组织岗位职责 2.1.1 培训部经理岗位职责 2.1.2 培训部主管岗位职责 2.1.5 培训部专员岗位职责 2.2 培训体系建设流程 2.2.1 培训需求分析 2.2.2 培训课程建设

2.2.3 内部讲师养成 2.2.4 培训计划制订 2.2.5 培训计划实施 2.2.6 培训评估改进 2.4 培训体系建设方案 2.4.2 经理级人员培训体系建设方案 2.4.5 技术人员培训体系建设方案 2.4.6 研发人员培训体系建设方案第3章培训需求调查分析工具 3.2 个人层次培训需求分析工具 3.2.1 高层管理人员培训需求调查表 3.2.2 中层管理人员培训需求调查表 3.2.8 采购人员培训需求调查表 3.3 组织层次培训需求分析工具 3.3.1 组织职能分析表 3.4 职务层次培训需求分析工具 3.4.1 总监级培训需求分析表 3.4.2 经理级培训需求分析表 3.4.3 专员级培训需求分析表 3.6 培训需求调查分析方法 3.6.1 观察法 3.6.2 面谈法

3.6.3 问卷法 3.7 培训需求调研分析报告 3.7.1 班组长培训需求调研分析报告第4章各类课程培训需求调查工具 4.1 沟通类课程培训需求调查 4.1.1 有效沟通课程需求调查问卷 4.3 职业化类课程培训需求调查 4.3.1 勇于担责课程需求调查问卷 4.6 销售业务类课程培训需求调查 4.6.1 渠道管理课程需求调查问卷 4.9 项目管理类课程培训需求调查 4.9.2 项目管理课程需求调查问卷 第5章培训课程设计工具 5.1 培训课程目标设计工具 5.1.1 课程目标描述工具 5.1.2 管理类人员课程目标设计表 5.6 培训课程运营设计工具 5.6.1 培训课程运营成本设计 5.6.3 培训课程运营反馈设计 5.9 培训课程设计案例 5.9.1 管理技能类课程设计案例 第6章内部培训讲师管理工具

对房地产现状的看法

本页主题：对房地产市场现状和发展趋势的一些看法 阅读[148] 回复数[2] amytaslyse amytaslyse 个人积分：37,271个人官职：六品通判帖子总数：155 图片总数： 94 官职：六品通判 12729 个人中心我的博客发短消息我的帖子 我的微博 amytaslyse发表于维科水岸枫情论坛 2009-05-25 14:03:14 标签:维科水岸枫情【顶楼】 中国的房地产市场经历了真正意义 上十数年的高速发展，已经俨然成长为国民经济的支柱产业之一。它的成长与壮大在提高社会主义市场资源配置的效率，扩大内需，带动相关产业发展，提高人民住房品质的同时，也给中国经济的持续稳定发展，尤其是全球金融危机下的中国经济现状，带来了纠结与复杂的矛盾和隐患。以下就对中国房地产市场现状和未来的趋势提出浅显的看法和见解。 改革开放以前，中国高度集中的计划经济体制和以公有制为基础的财产分配制度使当时的中国几乎不存在任何使房地产市场得以生存和发展的现实土壤，然而，随着党和国家改革开放政策的实施和社会主义市场经济的确立，私有财产权分配制度开始成为人民群众的根本经济基础，这为房地产市场的发育提供了最基础的制度条件。同时，随着市场经济的不断确立和发展，原本在计划经济体制下的以无偿划拨、无限期使用、无流转为特征的土地产权制度开始土崩瓦解，随着改革的深入和制度的不断完善，开始确立以招标、拍卖或挂牌方式为主的土地有偿出让制度，这也就为房地产市场的发育和发展提供了又一个现实基础。如果说私有财产权制度和土地有偿出让制度只是为房地产市场的起步提供了最初的可能性的话，那么中国城市住房制度的改革则彻底的激发了中国房地产市场十数年的高速发展和繁荣。1998年之前中国实行的是

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就是“样板间”。一些开发商为了吸引购房者来买房，把样板间做的比实际上大一些，或者对样板间进行墙体改造，这些都是不实用的。所以，再买房的时候一定要多加考量。 二、买房子要做好哪些准备工作？ 1、实地考察是关键：现如今买房子的人还是比较多的，因此售楼处并不一定都是开放商的人，大家在买房的时候可以去实地看看，不仅可以实地考察一下房子的情况，以及开发商的实力，同时也能够碰见一起买房的人，说不定可以从他们那里了解到一些相应的信息，帮助自己在做选择的时候提供一定的帮助。 2、买了房子并不一定实现某种意愿：有时人们买房子并不是用来自己住的，而是为了让孩子有一个好的学校可以上，并且接受好的教育，但是并不一定买了房子就能够实现这一理想的。一般上学的指标都是有一定限制的，所以在购房的时候大家一定要弄清楚到底是不是真的，不要听风就是雨，建议多方面打听一下，不管是从周围的居民，或者学校相关负责人那里了解一下。 3、不要太过看重"宏伟的蓝图"，很多时候模型与实景之间的差距还是蛮大的，因此建议大家不要太过于相信，房子的模型图。虽然有时候房子的规划设计模型很漂亮，但是建成之后是否是这样就不一定了，所以建议大家如果能够选择现房还是选择现房吧！毕竟实物是骗不了人的。

近五年中国房地产发展变化(DOC)

近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况

顶尖女模曝光美国模特界“潜规则”(图)

顶尖女模曝光美国模特界“潜规则”(图) 导读：美国顶尖女模齐夫(Sarah Ziff)推出纪录片《Picture Me》揭开模特界风光背后的阴暗面，在各大电影节大受欢迎。片中她透露这行业是色魔“猎食”之地，充斥“一班像鲨鱼的中年汉”，想打未成年少女主意，拍内衣广告更犹如当脱衣舞娘，道尽当模特的辛酸。 27岁的齐夫曾替Prada等多个时装名牌当模特儿 27岁的齐夫曾替Prada等多个时装名牌当模特儿，男 友本想用摄录机纪录她晋身模特儿行列的经历，但随着她在行内打滚得越久，片段亦揭露越多阴暗面。纪绿片花了5年时间拍摄，两人经常在时装展上偷拍，又访问了数百名嫩模，让她们诉说苦况。 摄影师性侵要求扭下体 一名16岁女模透露，在拍照期间，被一名全球顶尖摄 影师性侵犯，她当时吓得动也不动，不敢出声。可惜这名女模因怕事业受阻，在纪录片纽约首映前夕改变主意，要求删去她的片段。 女模切赫到另一著名摄影师处试镜时，中途被要求脱衣，她照办后摄影师也开始脱衣。随后，高档时装试镜变成色情杂志拍摄场地，她被要求“性感地抓住他的下体用力扭”。齐

夫说，差不多所有曾与她接触的女模都有类似经历。说到此时，切赫耸耸肩，对着镜头承认她当时照做了，翌日即获取录，但她婉拒了。 齐夫拍纪录片并非要向业界报复，只是在反思：“为CalvinKlein拍内衣照，与当脱衣舞娘有何分别？你明显在伤害自己，到底我愿以何处作底线？我为了丰厚酬劳，究竟能愿意脱到甚么程度？” 每日工作20小时无暇进食 片中纪录了齐夫如何受模特界摧残，由一个健康自信的18岁少女，变成疲惫不堪、满脸雀斑的20来岁女模。她与一般模特儿一样减了磅，但女模减磅的一个原因，是工时太长，如在时装展季节，一天要工作20小时，根本无暇进食。 齐夫14岁入行，当学者的父母知道后大感错愕。天生长相出众的她透露，年少时已不止一次在街上被星探截停，游说当模特儿。直至有一次，她遇上一个手抱婴儿的女星探，觉得比较可以接受，这才入行。最近英国两名模特儿设立工会，齐夫认为这能替年纪轻模特儿提供保障。 西方模特界黑幕被揭露 西方模特界黑幕被揭露 年仅20岁的俄罗斯超模科尔舒诺娃堕楼身亡后，警方已裁定她自杀，但她的死因依然众说纷纭，更有传言指她实

房地产开发前期跑手续技巧或潜规则.doc

精品文档 房地产开发前期跑手续的技巧或潜规则 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批 复，是进行房地产开发的前提 . 但是 , 这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复 里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑 规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住

用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度 非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬 泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正， 我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我 搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990 年开始的，而以公 开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000 年之后才上 市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上 也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那 绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我 在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90 年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市 规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新 城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提 供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县 人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出 出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国 有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地 块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使 用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设

中国最牛的50个潜规则

中国最牛的50个潜规则 1、靠别人永远没出息 人只有先求助于自己才最可靠。自己不强大，靠谁都没用。 如果自己不站起来，指望别人，依赖别人，永远是没有出息的人。 2、人的势利，很正常 其实，人与人的交往，人际事物的交流，势利是其常态。纯粹只讲道义，不顾势利，是非常的变态。物以稀为贵，此所以道义的绝对可贵了。 3、器度决定高度 每个人的气度、知识、范围、胸襟，都不同。你要成大功、立大业，就要培养自己的器度，像大海那样大。 4、寂寞的享受 我告诉你们一个经验：当夜深人静时，一个人跑到高山顶上或大沙漠里，非常宁静，自己的眼泪就不晓得怎么会流下来。 这不是悲伤也不是喜欢，那是一种无比的宁静的舒服，身体每一部分都自然打开了，心里的痛苦、烦恼什么都没有了。 就是古人所谓的“空山夜雨，万籁无声”。只听到空山里雨水拍打树叶的声音，别的什么都没有。那是寂寞的享受，不是钱财能够买得到的。 5、空灵才能自在 如果一个人的思想、器度不空灵，那就完了，等于拿个杯子在小坑的水里当船，永远动不了。 有高远的、空灵的境界，才可以在这个人世间，这个宇宙里，自由自在地飞，才能得到逍遥。 6、没有什么会一直拥有 凡是好的大家都希望它不要变。像人类的感情，我们都希望爱河永浴，希望它不要变；年龄也希望不要变，永远青春等等。可见人永远都是那么愚蠢！

如果我们懂了这个道理，知道天地间没有不变的事物，变是当然，不变？没有这回事！ 7、成大事者必变通 “功业见乎变”。 历史上的伟人：第一等智慧的领导者，晓得下一步是怎么变，便领导人家跟着变，永远站在变的前头； 第二等人是应变，你变我也变，跟着变； 第三等人是人家变了以后，他还站在原地不动，人家走过去了他在后边骂：“格老子你变得那么快，我还没有准备你就先变了！” 8、以信仰约束自己 我发现一个有思想信仰的人，他的成就绝对不同，一个人没有什么管到自己的时候，很容易就是失败的开始。 9、生命的能量来自“静” 能源从哪里来的？是从静态来的，从空来的。为什么我们忙碌到夜里就要睡觉呢？因为人也需要静态，脑筋不休息是不行的。 人的生命常常忘记了静，反而尽量用动态去消耗自己。 10、越是难，越要缓 有时候处理一件复杂困难的事，百思不得其解，忽然自己的思想说，这样做可以解决问题，这就是静态的作用。 所以你要处理复杂困难的事，一定先要静下心来什么都不想。你越想就越是把自己的脑子转了起来，所有的神经都转起来，最最后不死即病。 11、真正的修行是红尘练心 真正的修行不只在山上，也不只在庙里，更在社会中。要在修行中生活，在生活中修行。 无论你从事什么职业，都要把你的修行融入到你的工作中，面对境界历事炼性，对人炼心。 不要怕遇到违缘障碍，它可以历炼你的心性，提高你的层次，增长你的智慧。 12、心态好，世界才会美好 凡事不要只考虑自己，要为对方考虑。只有去掉了自私、自利、自爱，你才能够自在。

影响中国培训界的十大风云人物

影响中国培训讲师的十大风云人物（图） 冷眼看培训行业将近五年了，这五年来经历了风风雨雨，也看惯了花开花落和秋月春风，今天把这几年的观察做了一个细致的总结规纳，将影响中国培训业进程的十大风云人物做一个总结，并把他们的事迹公布给大家，相信对培训业同行有巨大的帮助！ 1、陈安之，这个带给无数人希望的陈安之，可谓是影响中国培训行业最重要的一个人物，如果不是因为他，那中国不会有这么多的培训讲师，或许更多人都不知道原来培训行业也是一个不错的职业，先不说他的课程帮助了多少人，就说他对中国培训行业的贡献可以说是没有一个人能超越他的。因为他的出现，带给了无数人希望，同时也培训出来了无数的培训讲师，更主要是的他给大家树立了一个榜样，增加了无数人进军培训行业的决心，所以说他对中国培训业的贡献可以排在第一位！ 2、周嵘，都说男人的魅力和他的外表不成正比，同样，一个人的行业中的高度和他的身高也不成正比，这位和邓小平一样身高的男人可以说是中国培训业中另一个伟大的人物，他师从陈安之，从推广陈安之的课程开始，直至与他们合伙成立聚成公司，在中国“革命”了培训业的商业模式，推出学习卡，创新了培训行业的商业模式，改写了产业历史，同时也让他的公司成为中国顶尖的培训公司之一，从而引起无数的人效仿并取得巨大的成功，所以说他对培训行业的贡献是巨大的，因而他可以排在第二位。 3、刘景孄，一个人坚持在一个行业十年不一定会取得巨大的成就，但一个人用十年做一件对行业有益的事肯定会在行业中取得巨大的地位，这个人就是能每年让中国的无数培训师到他的“道场”免费演讲并让无数培训师为他贡献力量，向他“朝拜”，这个让人又爱又恨，敢怒不敢言的人就是刘景孄。十年来他一直致力于推动学习型中国——“世纪成功论坛”，给了无数讲师一个舞台展现自己，让无数培训讲师的梦想在这个舞台上起飞，所以说他可以排在第三位。 4、王阳，“梦工场”这个很戏剧化的名字注定了只能得到“黄梁一梦”的结果，如果没有陈安之就不会有梦工场，同样的，如果没有梦工场，那就不会有陈安之现在的影响力。所以说陈安之现在的影响力有50%是因为梦工场帮他做了最好的宣传。同样的，因为梦工场的出现，所以教会了无数中国的培训师学会了如何用书籍来营销宣传自己，所以也算是间接对培训业做了巨大的贡献。 5、陈宝春，这个在上海长宁体育馆用英文来骂中国人，差点被打揍的“假洋鬼子”是2007年被认为网络传销案——新智网的创始人，也是目前亚洲最有实力的教育培训机构，他举办的千人以上的世界级大师之多让人叹为观止。因为新智网在中国举办的大师课程，让中国的培训业纷纷效仿，从而引起了“世界大师热”，引进了不少国外的培训师来大陆淘金，在赚走了中国不少钞票的同时，也让中国的培训业开拓了国际视野，所以他也算是对中国的培训业有巨大的贡献。 6、苏引华（笔名刘标峰），和一般在培训业成功的人大多数都是白手进入培训行业而成功的人不同的是，这个22岁就携百万巨资进入培训业的年轻人可以说是培训业的“另

我对房地产产业的看法

我对房地产产业的看法 作为一种特殊的投资项目，房地产因投资周期长、投资量大、投资的物体具有不可移动性、投资易受政策的影响等特点，很可能形成投资的周期性、重叠性、累积性风险。历史上持续的过热投资导致的巨大泡沫危机多次出现，在给房地产投资者带来巨大的风险算是的同时，也重创了区域经济乃至国民经济。 而所谓的房地产投资风险，是指在房地产投资过程中，由于各种不确定性因素引起的房地产投资本金以及预期收益损失或减少的可能性。包括市场通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、政策风险、自然风险等。 通货膨胀风险又称购买力风险，实质投资完成后所回收的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于投资都要求有一点的时间周期，尤其是房地产投资周期较长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就会面临通货膨胀风险。房地产投资者非常重视次风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低对该风险对实际收益率的影响程度。 市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系变化给投资者带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场上的供给和需求也在不断变化，而g供求关系的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。当市

场内结构过剩达到一定程度时，投资者将面临房地产空置或积压的严重局面，最终导致投资者的破产。 变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险，房地产属于非货币性资产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，拥有者很难在短时间内将房地产兑换成现金。因此，当投资者由于偿债或者其他原因急于将房地产兑换成现金时，可能使投资者蒙受折价损失。 为了规避政策风险，房地产投资者必须对国家政策进行一定的分析。政府有关房地产投资的土地供给政策、低价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。2011年初，为进一步巩固调控效果，“国八条”、房产税陆续出台，调控进一步升级和深化；2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了包括公布房价控制目标、严格限购、差别化信贷等在内的五项政策措施，要求各地政府保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。而避免这种风险最有效的方法，是选择政府鼓励的、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。 投资者在购置房地产时，也须考虑地段、环境、建筑品质、产权状况、价值分析、房地产市场供需分析等方面的因素。

买房卖房九大潜规则房地产开发商一定不会告诉你

买房卖房九大潜规则房地产开发商一定不会告诉你 1、售楼处的人不一定是开发商的人 现在越来越多的房地产公司主张轻资产”，把销售团队外包给代理公司。代理公司通 过售房来获取佣金，多卖多得，因此具有更强的销售力。这不会影响你买房子，但如果它们曾经对你有若干个承诺，可能就有影响了。有些代理公司的销售为了卖出房屋，欺骗消费 者说这个地段交通十分便捷，新开的地铁就在附近，但其实地铁通过的路线与这里八竿子打 不着，步行十分钟可能是驱车十分钟。甚至曾经有售楼处直接在小区附近自己模仿建了一块 地铁路标的牌子。”一位曾经任职于多家房产公司的销售人员说。 如果购房者遇到房价暴跌或房屋质量问题跑到售楼处去闹事，很可能无功而返，因为这些都是开发商负责的事。 2、买房送’学位”不一定能实现 不少买房者都是冲着开发商稀缺学位而来，打包票”保证入读。可赠送学位却真正捆 绑了隐性门槛，实际到了报名时突然门槛攀升，最终因为学位的指标、年限、户籍等限制，公校学位兑现时要交赞助费，导致子女上学不成。 开发商送学位”的措辞有时候也用得巧妙，一方面楼盘的确有按照学区统一划分、符合学区内学校的入读条件便可入读，此为学区房的学位”之一。开发商出资教育基金”，与 意向的优质教育资源的学校买学位”，但是有指标、年限的限制，却没有如实告知买房者， 最终出现僧多粥少”的情况时自然无法兑现当初的承诺，抽签方式更存在暗箱操作的可能，无法让急切需要学位的家长业主们信服。关于学位甚少有开发商愿意写入合同内，消费者也无法合法维权。 3、赠送面积是不受法律保护的 买一层送一层”，赠送超大花园”，不少免费赠送的东西通常让买房人很是受落。实 际上，这种买一赠一的房间单价会比无赠送的同类户型要高出不少。因为规避90/70政策限制，用小户型配以赠送面积，达到更大空间效果。实际上赠送面积也会计入房价内，这点上销售人员只会告诉你，以实际使用到的面积计算，折算下来房价很便宜。但绝不会说，房 产证上面赠送面积不会加入，这是意味着没有产权的面积空间。 尤其是1楼或顶楼的花园或大台赠送面积，实际上在物权法中是归所有业主共有，开发商通常不会写入合同，一旦产生纠纷，恐怕高位接盘的业主赔了夫人又折兵”。 4、沙盘掩盖不利因素" 如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30%或是更高，你可别轻

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

办公室的“潜规则” 不得不知

对于“坐班族”来说，一天的大部分时间要在办公室度过，要做到每天“平平安安回家去”，良好的安全意识和习惯至关重要。 据专家调查发现，一些办公场所发生的人身损伤和火灾、触电等意外事故，人们安全意识松懈、使用物品不当及防救设备不足是三个主要原因。一旦办公室里出现意外事故，轻则正常的工作被中断，重则伤及自身或同事，甚至引起惨痛的后果，所以每一个人对办公室的安全都不应等闲视之。专家认为，作为现代社会里的职业人士，起码应该具备三个方面的安全素质：树立安全意识，懂得安全知识，掌握安全技能。为此，他们开列了办公室日常工作中的“八项注意”： 一、不要堆放杂物阻塞楼梯及通道，上下楼梯要握紧扶手，切勿奔跑；电线及电话应远离通道，以免绊倒使用通道的人。 二、热饮品要在指定的地方调制，使用电热水器、电炉应特别小心，以免电线负荷过重或漏电伤人；下班离开办公室时，应将所有电器的电源关上。 三、办公桌应保持整洁，锋利及尖锐的文具应小心使用及妥善摆放；文件柜及柜门用完后应立即关上，防止翻倒或绊倒人。 四、若要在高处工作，拿取或存放物品，应使用稳固的梯子，不要站在木箱或纸箱、旋转椅或其它不稳固的物品上。 五、搬运太重的物品，要请他人帮忙，以免伤及背部，当搬动物品时，不要让物品阻碍前进视线。 六、办公室不要存放过量的易燃物品；切勿堵塞救火设备，应学习如何使用紧急救火设备如灭火器等。 七、气候寒冷时，衣物应远离暖炉，以免引起火灾。 八、可能范围内，办公室所有设备应符合人体工程学设计，以免使用者过分疲劳。 办公室养花： 水仙花常被人们摆在案头美化工作环境，但诸不知，它会给办公室安全带来一定隐患。专家提醒，养花栽草时，不能只重美丽而忽视其毒性。 专家介绍，如果不小心弄破水仙花的鳞茎就有危险，因为它里面含有拉丁可毒素，叶和花的枝叶接触到人后会导致皮肤红肿。人们平常养花，一定要考虑到诸如此类花草的危害性，以免造成不必要的损害。除了水仙花外，常见的对人体有害的花草还有：

白领职场必懂得的22条潜规则

白领职场必懂得的22条潜规则潜规则是小聪明而不是大智慧——你学会的结果是内耗生产力，扼杀创造力；你学不会的结果是小人得志，人才流泪。 第一条必须有一个圈子。无论如何做都是画地为牢：不加入一个圈子，就成为所有人的敌人；加入一个圈子，就成为另一个圈子的敌人；加入两个圈子，就等于没有加入圈子。只有独孤求败的精英才可完全避免圈子的困扰——这种人通常只有一个圈子，圈子里只站着老板一个人。 第二条必须争取成为第二名。名次与帮助你的人数成正比——如果是第一名，将因缺乏帮助而成为第二名；而第二名永远是得道多助的位置，它的坏处就是永远不能成为第一名。 第三条必须理解职责的定义。职责是你必须要做的工作，但办公室的生存定律是，职责就是你必须要做的工作之外的所有工作。 第四条必须参加每一场饭局。如果参加，你在饭局上的发言会变成流言；如果不参加，你的流言会变成饭局上的发言。 第五条必须懂得八卦定理。和一位以上的同事成为亲密朋友，你的所有缺点与隐私将在办公室内公开；和一位以下的同事成为亲密朋友，所有人都会对你的缺点与隐私感兴趣。 第六条必须明白加班是一种艺术。如果你在上班时间做事，会因为没有加班而被认为不够勤奋；如果你不在上班时间做事，你会被认为工作效率低下而不得不去加班。 第七条必须熟练接受批评的方法。面对上司的判断，认为你没错，你缺乏认识问题的能力；认为你错了，你没有解决问题的能力——接受错误的最好方式就是对错误避而不谈。最后一条，不准和老板谈公正。 第八条必须理解“难得糊涂”的词义。糊涂让你被人认为没有主见，不糊涂让你被人认为难以相处——“难得糊涂”在于糊涂的时机，什么时候糊涂取决于你不糊涂的程度。 第九条必须明白集体主义是一种选择。如果你不支持大部分人的决定，想法一定不会被通过；如果你支持大部分人的决定，将减少晋升机会——有能力的人总是站在集体的反面。 第十条必须论资排辈。如果不承认前辈，前辈不给你晋升机会；如果承认前辈，则前辈

我对房地产销售的理解与认识

我对房地产销售的理解与认识 首先，谈谈自己对房地产营销策划的认识。毕竟工作了六七年了，对一个行业的认识也有自己一定的见解和看法了，而不应该是刚入行时的跟从和盲从。 按我自己现在的看法和对自己的要求，我所理解的房地产营销策划公司或者从业人员应该具备三大素质： 一是高度的合作精神。与开发商携手合作，共同实现项目、公司、品牌三者的有效发展与提升，实现经济效益和社会效益的良性共赢。我觉得应该是合作，而不应该是服务。合作代表了一种信心、一种责任，服务只能是一种态度、一种跟从，缺少了主观的意见与把握。这一点对于绝大部分代理商来说都没有意识到。 二是高度的责任心。与高度的合作精神一样，没有高度的责任心就不可能做到和开发商风雨与共的紧密合作，而只能是赚一笔就跑的游击商。 三是高度的专业水平。这一点是每一个房地产营销策划公司都会极力宣扬和抬升的，但是，在我的眼睛里，目前还没有几家公司具备真正高水平的专业操作技能，绝大部分拥有的不过是老套路。具体在后面再说。 这三点是最基本也是最关键的。没有高度的合作精神，就做不到对项目的高度关注和与项目相荣共生的态度，没有高度的责任精神，就做不到对项目的深入钻研，并做出高水平的营销策略，实现项目、开发商与营销商三者的共赢，而没有高度的专业技能，则无法支撑自己拥有高度的合作理念和责任精神，最终只是一个纯粹为了赚钱而四处投机的肖小。这，至少是我个人所认为不耻的。 正是因为自己坚持这三大原则和素质要求，所以，在这几年的工作历程中，见到了不少自己所认为不负责任的，不能原谅的，也不能接受的许多行业现象，并且这些现象一直弥漫、传承在当今的许多公司和从业人员里。今天，想谈谈自己的一些看法。这些看法和现象有些是可以归为一类而谈的，或者说本来就是可以合二为一的，但是为了把问题说得清楚点，把工作性质分开，我还是分开来说了。 随着国家对房地产市场的调控，我国房地产市场已经由卖方市场过渡到买方市场。早些年许多房地产商一夜暴富的现象已成为过眼烟云。现实的市场环境迫使房地产开发商研究市场、重视营销问题，把营销管理上升到企业发展的战略高度，从研究消费者的需求出发实行全过程的营销。房地产开发商的一些错误观念，致使营销出现误区，使房地产开发步入歧途。 一、房地产营销主要存在的问题 市场调查缺乏真实性。一些企业在市场营销方案制订时，往往以见报的信息为依据，其收集的信息偏差较大。需求调查方面既缺少专业咨询，也很少进行实地调研，从目前可见的营销报告中，对房地产消费者的调查，包括购买类型调查及购买者心理，对竞争者的调查，包括销售动态、优势、借鉴经验等分析不足，这在一定程度上制约了房地产营销水平的提高，直接影响了到房地产企业经济效益和社会效益。

(房地产管理)地产行业潜规则

房地产开发报建流程及潜规则指南 作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。 涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也

浅谈中国房地产行业的发展历程

288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消