广州市人民政府关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见

广州市人民政府关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见

为进一步加快推进我市“城中村”整治改造，在《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办[2002]17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办[2008]10号)的基础上，提出如下意见。

一、目标任务和职责分工

(一)目标任务。力争用10年时间基本完成全市在册的138条“城中村”的整治改造任务，其中52条全面改造的“城中村”(见附件)力争用3年至5年的时间基本完成改造任务。

(二)明确职责分工。

1.市“三旧”改造工作领导小组负责审议决定重大政策措施，审批整治改造规划和实施计划，审核整治改造专项资金收支计划，审批“城中村”改造方案，研究决定其他相关重大事项。

市“三旧”改造办公室建立实行定期联席例会制度，负责全市“城中村”整治改造的指导、协调、督办工作，负责制订“城中村”整治改造政策，审核“城中村”改造方案，负责集中、统筹办理“城中村”整治改造涉及的市级审核和审批事项，负责定期通报和考核各区“城中村”整治改造工作，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。

2.区整治改造领导和工作机构。

“城中村”整治改造以区为主，区政府负责统筹组织本区“城中村”整治改造工作，编制本区整治改造规划和实施计划，统筹本区整治改造专项资金收支管理，拟订“城中村”改造方案，统筹协调区各部门办理“城中村”整治改造审核和审批事项，督促检查村集体经济组织及区各部门的工作，负责建立“城中村”整治改造基础数据库和动态监控信息系统，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。

二、整治改造模式

(三)全面改造模式。对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52条“城中村”，应按照城乡规划的要求，以整体拆除重建为主实施全面改造。

(四)综合整治模式。对位于城市重点功能区外，但环境较差、公共服务配套设施不完善的“城中村”，以改善居住环境为目的，清拆违章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，实现“三线”下地、“雨污分流”，加强环境整治和立面整饰，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面基本达到要求。

三、“城中村”全面改造政策

(五)改造的总体要求。全面改造的“城中村”按照“改制先行，改造跟进”的原则，将农民转为居民，村委会转为居委会，村集体经济组织转制为股份制企业，土地转为国有，纳入城市管理和保障体系。

全面改造的“城中村”纳入市级整治改造目标责任管理。各区政府应当会同村集体经济组织及相关部门，在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下，按照因地制宜、合理布局的原则，尽快编制完成本区全面改造项目专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划。“城中村”全面改造专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划应当充分听取改造范围内村民的意见，经村集体经济组织80%以上成员同意后，由区政府报请市“三旧”改造工作领导小组审议，其中涉及完善征收土地手续的，需在市“三旧”改造工作领导小组审定后，报请省人民政府批准。

(六)改造主体和运作方式。全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，根据经村民同意并报市“三旧”改造办公室批准的全面改造项目专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划具体组织实施。

全面改造项目立足于市场运作，除村集体经济组织自行改造外，应当通过土地公开出让招商融资进行改造。鼓励村集体经济组织自主实施改造。

(七)规划管理政策。全面改造项目专项规划应当对地块开发强度进行综合协调和平衡，在符合所在区域控制性详细规划要求的前提下，合理统筹考虑本行政区域旧城更新改造安置房建设需要。鼓励“城中村”全面改造项目参与建设旧城更新改造安置用房。

(八)土地利用政策。

1.全面改造项目用地范围原则上以旧村的用地范围为基础，结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地等，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。

全面改造项目具体用地范围由区政府会同市“三旧”改造办公室确定。

2.全面改造项目采取土地公开出让融资模式的，可以实行现状出让。

3.全面改造项目公开出让可以在保障村民和村集体经济组织长远利益的前提下，公开、公平、公正、择优选择投资主体参与改造。

4.全面改造的“城中村”土地，符合有关规定的，可登记为国有土地。

5.全面改造的“城中村”中，在2007年6月30日前现状为建设用地，且符合土地利用总体规划的，可以按现状确定地类。位于“城中村”居民点范围内、一定面积的水面、绿地可按照城市人工水面、绿地确定地类。

6.全面改造的“城中村”项目涉及新增建设用地的，应当依法办理农用地转用或按照建设用地增减挂钩政策办理，其新增建设用地指标应当纳入全市土地利用年度计划优先予以保障。

(九)财政支持政策。

1.全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。

2.全面改造项目未实行土地公开出让，由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需缴交的土地出让金可以适当延期。

3.除市政府土地储备项目外，未来5年全面改造项目的土地纯收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)的60%支出用于支持村集体经济发展。剩余的土地纯收益由市、区政府按8：2的比例分成。区留成部分应设立专项资金，用于“城中村”整治改造和旧城更新改造项目，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。

(十)全面改造项目的公共服务设施的同步更新改造。加快“城中村”全面改造项目范围内道路和公交线路建设，改善“城中村”居民出行条件。加快全面改造项目范围内水、电、气、排污、环卫、通讯等公共服务设施的建设，解决区域水浸隐患，实现“雨污分流”和“三线”下地。道路、公交、公共服务设施建设应当与全面改造项目同步建设、同步配套。全面改造范围内的公共服务设施由改造实施主体负责组织建设。

四、“城中村”综合整治政策

(十一)项目计划管理。综合整治项目原则上由区政府编制整治规划和实施计划，报市“三旧”改造办公室备案后指导各村集体经济组织具体实施。

(十二)综合整治投融资模式。综合整治项目以村集体经济组织自主融资开发为原则。在符合城市规划、留用地管理政策和经80%以上村集体经济组织成员同意的前提下，允许村集体经济组织按照城乡规划和“三旧”改造政策，通过旧厂房、旧商铺等低效空闲存量土地升级改造，适用集体建设用地使用权流转政策，自主进行综合整治招商融资。

(十三)综合整治的财政支持政策。区财政根据综合整治改造工作任务和改造进度，安排专项资金，用于综合整治项目的公共服务配套设施建设。

(十四)综合整治范围内历史建筑物产权登记发证。纳入“城中村”综合整治范围内，在修建性详细规划中保留的部分建筑物，经全面整治且通过市“三旧”改造办公室审查的，可办理房地产登记发证。

(十五)综合整治项目转为全面改造。未纳入全面改造计划的村，村民自愿进行全面改造的，经市“三旧”改造工作领导小组同意，可以补充纳入全面改造计划。

(十六)综合整治项目适用全面改造政策。涉及局部拆建的综合整治项目，经所在区政府同意，并报市“三旧”改造工作领导小组批准，可以适用全面改造项目的政策。

五、“城中村”整治改造的拆迁补偿安置办法

(十七)补偿安置方式。“城中村”整治改造范围内的原有合法产权的房屋，被拆迁人可以选择复建补偿、货币补偿，或者二者相结合的补偿安置方式。

(十八)确定住宅房屋拆迁补偿安置基准建筑面积。“城中村”整治改造范围内住宅拆迁补偿安置的基准建筑面积，可由区政府或其会同村集体经济组织根据改造范围内村民现状住房面积、整治改造成本等因素综合确定。

基准建筑面积是确定“拆一补一”复建补偿面积和货币补偿金额的依据。

(十九)复建补偿标准。确定拆迁补偿安置基准建筑面积的改造项目，住宅房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋的建筑面积在基准建筑面积以内的按“拆一补一”给予安置，不足基准建筑面积部分，被拆迁人可以按安置住房成本价购买，超出基准建筑面积部分不再实行安置，按被拆迁房屋重置价给予货币补偿。在村民自愿的基础上，超出基准建筑面积部分的货币补偿可折算成股份参与集体物业收益分红。

没有确定拆迁补偿安置基准建筑面积的改造项目，住宅房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋属合法建筑的部分，按“拆一补一”给予安置，合法建筑外的部分，按建设成本给予货币补偿。

被拆迁合法的非住宅物业原则上由改造主体按“拆一补一”进行等面积复建补偿。

(二十)货币补偿标准。货币补偿标准应根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素，由区政府或其会同村集体经济组织确定，其中住宅房屋基准建筑面积以内的货币补偿标准不得低于我市集体土地住宅房屋拆迁补偿最低单价。

(二十一)非本村村民房屋拆迁补偿办法。非本村村民建造或购买的房屋，且已领取房地产权证的，可以参照“城中村”整治改造的拆迁补偿办法，原则上按产权面积予以货币补偿。

(二十二)安置住房建设。在“城中村”全面改造中，改造主体应当优先建设复建补偿安置房，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除、安置房未建成的，除公建配套和消防工程外的其他建设项目不得开工建设。

可以实行自住性和经营性安置房分开建设、经营性安置房集中经营，团购、团租安置房用作旧城更新改造安置房或保障性住房等模式。鼓励在“城中村”整治改造中配建旧城更新改造安置房，配建旧城更新改造安置房的，可全额免收市级权限的行政事业性收费，税收市级留成部分予以全额返还。

(二十三)安置房确权和交易。全面改造项目的安置房(含非住宅复建安置房)可以办理国有房地产权证，并注明未办理土地有偿使用手续。安置房交易转让时，房屋业主应当按照基准地价的30%缴交国有土地使用权出让金。

(二十四)拆迁安置争议的解决。对不履行村集体经济组织成员决定通过的拆迁补偿安置方案的，村集体经济组织可以依法提起诉讼。

六、其他保障措施

(二十五)整治改造规费优惠政策。按照“拆一补一免一”的原则，在市的权限范围内，实行税费减免和返还优惠政策，吸引社会资金参与全面改造，激励村集体经济组织和开发建设单位建设旧城更新改造安置房，引导现代产业在“城中村”改造区域集聚发展。

(二十六)加强违法违规整治工作。根据整治改造专项规划和实施计划，对纳入改造计划的“城中村”，尤其是全面改造的“城中村”，给予一定时间的整治改造过渡期，超期未实施整治改造的，对违法用地和违法建设依法查处，对违规出租行为加大处罚力度和消防整治力度，加强工商和税收等综合执法稽查。

(二十七)加快纳入城市管理和保障体系。加快将“城中村”整治改造后的教育、医疗、交通、治安、消防、环卫等管理工作纳入城市管理体系。抓紧实现改造改制后居民纳入全市社会保障体系，切实做到“同城同待遇”。深化村集体经济组织转制改革，加快剥离其承担的社会公共服务职责。

七、未列入138条在册“城中村”范围内的“城中村”整治改造项目，经市“三旧”改造工作领导小组批准，可适用本意见。

八、本意见自印发之日起施行。本市以往发布的有关“城中村”整治改造政策与本意见不一致的，以本意见为准。

附件：广州市全市52条全面改造“城中村”名单

附件：

广州市全市52条全面改造“城中村”名单

越秀区：杨箕、登峰、西坑、瑶台(4条)，

海珠区：官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘(6条)，

荔湾区：花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬(18条)，

天河区：猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘(8条)，

白云区：三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下(5条)，

黄埔区：文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗(7条)，

萝岗区：黄陂、玉树、暹岗、华沙(4条)。

广州城中村的形成和发展

广州城中村的形成和发展 2.1 广州城中村的形成原因 城中村是在我国特有的二元城乡土地制度、户籍制度及其行政管理制度的基础上，在快速工业化和城市化的背景下，由乡村向城市过度的产物，也是人类社会快速发展进程中遗留下的产物。 城中村的真正形成是随着20世纪80年代中期我国城市改革的深入和经济的快速发展，城市不断向外扩展而逐渐形成的。李俊夫认为，城中村的形成大体经历了三个阶段：即20世纪80年代前纯粹的农村聚落阶段、80—90年代的城—村过渡阶段和90年代以后完全的城中村阶段。[9】从广州市城中村的形成与发展看，这个分析是符合广州市的实际的。 2.1.1 城乡分治的二元管理体制是城中村形成的制度性原因。 20世纪50年代中期以后。我国逐步建立了高度集中的计划经济体制。在户口迁移、粮食供应、就业安排、福利保障等当面严格区分农业人口和非农业人口，实施“城市”与“乡村”分属不同的机构管理体制。城乡分治的二元管理体制的存在，使得“城市”与“乡村”分属不同的机构体系管理，城市在对城乡结合部的农村宅基地的土地使用、建设管理方面存在一定的真空，城市规划管理范围及建设管理法规对农村集体所有的宅基地、留用地等的管理无效，这是造成城中村形成的根本制度原因。 2.1.2 快速的城市化发展是城中村问题形成的主要外部推力 改革开放以来特别是20世纪80年代以后，中国的城市化和工业化都进入了快车道，城市本身的扩展，尤其是大项目的建设带动了城市的向外扩张，加速了乡村向城市的过渡。在城市化过程中，城市建设用地以面状外延式沿交通干道迅速扩展，越来越多原属于郊区的农村居民点被圈入城市发展用地范围，城市开始突破原有界限向外征地扩张，一部分城郊农村的土地被以国家的名义征用，受土地产权限及拆迁补偿等因素的影响，原农村居民点拆迁开发成本较高，政府和建设用地单位为降低补偿成本，在征地建设过程中只征空地，不征村落。致使农村土地转变成建成区后，农村人口、农村居住聚落逐渐成为都市海洋中的“孤岛”。久而久之，就形成了城中村问题。 2.2 广州城中村的发展现状

城中村改造项目具体操作步骤参考资料

城市城中村改造项目项目主要分为三种形式: 广州市城中村旧村庄改造工作流程图

广州市旧城改造工作流程图

广州市旧厂房改造工作流程图

广州市“城中村”改造有关程序

一、改造项目启动程序 （一）改造意愿表决。“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员的改造意愿，应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决，经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。 （二）改造方式表决。纳入全面改造范围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决，所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。 为保证“城中村”改造工作的延续性，各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组，领导小组负责人由班子成员担任。 二、选择合作企业程序 经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。 (一)公开招标的方式 鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。 公开招标方案由村集体经济组织编制，并报区政府同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。

(二)集体表决的方式 1.企业资格审核。各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核，确保数据真实。 2.确定候选企业。村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。 3.集体表决。通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。表决结果经应到会成员2/3以上同意后，报各区“三旧”改造主管部门备案。 4.表决结果确认。会议需当场记录和保留纪要文件，纪要文件上需有参加会议人员的签名。 5.表决过程监督。各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。 （三）结果公示 确定合作企业后，其结果要进行公示，公示应按以下要求进行： 1.公示时间不少于5个工作日，公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期间村集体经济组织应将每天公示的情况以照片或影像的形式进行记录。 2.应公布各区“三旧”改造主管部门监督电话及行政管辖街道办事处监督电话，受理投诉。公示期满后，各区“三旧”改造主管部门将投诉受理情况书面通知村集体经济组织。

广州市“城中村”全面改造工作流程

一、全面改造方案编制阶段 （一）现状摸查 区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状摸查包括以下内容： 1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等； 2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）； 3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）； 4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5、留用地指标落实情况； 6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等； 7、现状历史资料：图片、影像等。 （二）确定改造规划范围和改造范围 由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路

网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。市“三旧”改造办公室依据区政府提出的初步改造规划范围和改造范围，最终确定改造规划范围和改造范围。 （三）编制改造方案 区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制改造方案，改造方案包括以下内容： 1、现状摸查情况。 土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管分局书面证明）。 2、拆迁安置补偿方案。 补偿安置原则、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用等）、回迁时序等。 3、融资模式。

广州市城市更新村企合作操作指引

广州市城市更新村企合作操作指引 旧村改造作为广东省“三旧”（旧村庄、旧城镇、旧厂房）改造的一部分，在各地市的更新改造过程中均占有一席之地，但旧村庄的改造一直存在村集体经济组织经济实力不足的问题，因此，在更新改造的进程中，各地纷纷发现，通过引入合作企业来进行更新改造是旧村改造的一大契机，本文就广州市旧村改造中村企合作的相关政策进行分析，不足之处敬请斧正。 一、广州市城市更新村企合作政策演变 自广东省开展“三旧”改造以来，广州市就旧村改造问题曾多次出台相关文件1，从最初未涉及村企合作政策到如今对村企合作程序进行具体规定，从中可窥得广州旧村改造的政策脉络，相关政策列表如下： 1本文以广东省开展“三旧”改造为起点，不赘言广东省开展“三旧”改造前的相关“城中村”改造政策，如《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)等。同时，为方便阅读，本文以文号简称相关文件，如《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)简称为“〔2009〕56号文”。

通过上述表格可见，广州市在旧村改造村企合作政策上产生过诸多变化，其主要演变趋势如下： 1、从无到有 改造伊始，政府并未对村企合作进行规定，〔2009〕56号文中，除村集体经济组织自行改造外，仅规定了一种其他途径，即“通过土地公开出让招商融资进行改造”。直到两年后出台〔2011〕51号文时，才引入“合作企业”这一概

念，但此时“合作企业”也仅是“自主改造”过程中的一种选择。而再往后，〔2015〕56号文中则直接把“合作改造”作为与“自主改造”并列的一种改造模式。可以说，村企合作本身在更新改造政策的不断完善中经历了一个从无到有的过程。 2、监管趋严 众所周知，目前的村企合作中选择合作企业仅能通过政府公共交易平台选择，而上述政策文件中〔2011〕51号文却规定可以“通过公开招标或集体表决方式选择合作企业”，且该文件规定的集体表决方式并不复杂，仅需要各区对企业资格审核后，村集体经济组织选择1至3家候选企业，再经过成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决，表决结果得到到会成员2/3以上同意后即可报改造主管部门备案。此种操作在今天已不再可能，根据最新的〔2018〕1号文规定，仅招商文件的制定程序都比以前选择合作企业的程序复杂，可见政府对于村企合作的监管在这几年间越来越严格。 3、企业进入时机趋前 严格意义来说，最初的几个文件并未规定合作企业在更新改造过程中的哪个时间节点可进入项目，〔2015〕56号文第一次严格限制企业进入时机，即“合作改造类项目由区政府主导，由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，公开引进合作企业参与改造；或通过土地公开出让，引进合作企业参与改造。合作改造类项目可以一次性引入合作企业，也可按照土地整理、土地开发两阶段分别引入合作企业。”同时规定“合作改造类项目一次性引入合作企业的……项目实施方案批复后，方可开展合作改造方案的拟定和项目实施主体的选择、确认工作。”，而〔2017〕6号文将合作企业进入时点提前到“基础数据经区政府审核公布后”，目前〔2018〕1号文更是引入“合作意向企业”的概念，同时规定“引入合作意向企业的旧村，应在合作意向协议中约定合作意向企业不得自行开展基础数据调查。”此限制性规定变相说明，合作意向企业的引入可能在基础数据调查开展之前，否则也无需规定“不得自行开展”基础数据调查。 二、城市更新村企合作程序

广州市“城中村”全面改造工作流程

市“城中村”全面改造工作流程 一、全面改造方案编制阶段 （一）现状摸查 区政府组织村集体经济组织对改造围现状进行摸查，现状摸查包括以下容： 1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等； 2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）； 3、权属状况：土地权属（合法、）、房屋权属（合法权属、建筑）； 4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5、留用地指标落实情况； 6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等； 7、现状历史资料：图片、影像等。 （二）确定改造规划围和改造围 由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划围和改造围。改造规划围原则上为旧村庄的行政区划围。以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造围，

实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。市“三旧”改造办公室依据区政府提出的初步改造规划围和改造围，最终确定改造规划围和改造围。（三）编制改造方案 区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制改造方案，改造方案包括以下容： 1、现状摸查情况。 土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管分局书面证明）。 2、拆迁安置补偿方案。 补偿安置原则、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用等）、回迁时序等。 3、融资模式。 公开出让（明确是否捆绑安置房建设）、自主改造、整村搬迁等； 4、资金平衡、筹措、运作方案。 5、规划方案。 规划方案应达到修建性纤细规划深度；同事明确改造规划

6广州市“三旧“改造的工作流程word资料29页

广州市“三旧”改造工作办公室 穗旧改函〔2010〕22号关于征询“三旧”改造的工作流程意见的函 各区人民政府，市建委、市规划局、市国土房管局、市发改委、市财局： 为了进一步落实广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集体用地的若干意见》及市委、市政府关于加快推进“三旧”改造工作的有关精神，规范“三旧”改造工作流程，我办初步拟定《广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）》、《广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）》及《广州市旧城更新成片重建改造工作里路程（征询意见稿）》，现征询意见。请结合“三旧”规划工作实际，提出具体意见及建议，并于3月10日前答复我办。 感谢对“三旧”改造工作的支持！ 附件：1.广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿） 2.广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿） 3.广州市旧城更新成片重建改造工作流程（征询意见稿） 二O一O年三月一日（联系人：黄小芬，联系电话：83849061） 附件1 广州市“城中村”全面改造工作流程

一、全面改造方案编制阶段 （一）现状摸查 区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状 摸查包括以下内容： 1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村 民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等； 2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、 土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）； 3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）； 4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5、留用地指标落实情况； 6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等； 7、现状历史资料：图片、影像等。 （二）确定改造规划范围和改造范围 由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划 范围和改造范围。改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集 体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山 用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片 整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下 简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土

广州市人民政府关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见

广州市人民政府关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见 为进一步加快推进我市“城中村”整治改造，在《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办[2002]17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办[2008]10号)的基础上，提出如下意见。 一、目标任务和职责分工 (一)目标任务。力争用10年时间基本完成全市在册的138条“城中村”的整治改造任务，其中52条全面改造的“城中村”(见附件)力争用3年至5年的时间基本完成改造任务。 (二)明确职责分工。 1.市“三旧”改造工作领导小组负责审议决定重大政策措施，审批整治改造规划和实施计划，审核整治改造专项资金收支计划，审批“城中村”改造方案，研究决定其他相关重大事项。 市“三旧”改造办公室建立实行定期联席例会制度，负责全市“城中村”整治改造的指导、协调、督办工作，负责制订“城中村”整治改造政策，审核“城中村”改造方案，负责集中、统筹办理“城中村”整治改造涉及的市级审核和审批事项，负责定期通报和考核各区“城中村”整治改造工作，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。 2.区整治改造领导和工作机构。 “城中村”整治改造以区为主，区政府负责统筹组织本区“城中村”整治改造工作，编制本区整治改造规划和实施计划，统筹本区整治改造专项资金收支管理，拟订“城中村”改造方案，统筹协调区各部门办理“城中村”整治改造审核和审批事项，督促检查村集体经济组织及区各部门的工作，负责建立“城中村”整治改造基础数据库和动态监控信息系统，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。 二、整治改造模式 (三)全面改造模式。对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52条“城中村”，应按照城乡规划的要求，以整体拆除重建为主实施全面改造。 (四)综合整治模式。对位于城市重点功能区外，但环境较差、公共服务配套设施不完善的“城中村”，以改善居住环境为目的，清拆违章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，实现“三线”下地、“雨污分流”，加强环境整治和立面整饰，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面基本达到要求。 三、“城中村”全面改造政策 (五)改造的总体要求。全面改造的“城中村”按照“改制先行，改造跟进”的原则，将农民转为居民，村委会转为居委会，村集体经济组织转制为股份制企业，土地转为国有，纳入城市管理和保障体系。 全面改造的“城中村”纳入市级整治改造目标责任管理。各区政府应当会同村集体经济组织及相关部门，在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下，按照因地制宜、合理布局的原则，尽快编制完成本区全面改造项目专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划。“城中村”全面改造专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划应当充分听取改造范围内村民的意见，经村集体经济组织80%以上成员同意后，由区政府报请市“三旧”改造工作领导小组审议，其中涉及完善征收土地手续的，需在市“三旧”改造工作领导小组审定后，报请省人民政府批准。

广州城中村租房攻略-毕业生落户上社实战

我是一名屌丝毕业生，没钱、刚工作、没地方住、要租房子、要租廉价房子。 我大致分析了一下天河几个城中村，主要有棠下，上社，石牌，员村离公司近一点。城中村人群上社和石牌主要是刚进社会不久的屌丝，和我一样的上班族，年轻人为主。棠下和员村则是各类人口比较多，也就是说相对杂一点。上社整体环境和人口密度都较石牌好点，我最怕那种人多挤的了。 先来看一下上社地理位置以及环境（直接打开链接https://www.wendangku.net/doc/3a9636266.html,/1719926即可拖动看周边环境，可以放大进去） 上社整体环境如图，红色圈内的是上社的大概范围，有一条主要交通干道为商贩集中向两边延伸。出了牌坊过马路就是天河公园，天河公园目前免费可以在里面搞下运动啊，散下步还

是不错的。基本来说只要你不是过了荷光路那边，最远15分钟普通步行速度即可到天河公园正门，另外在附近的荷光路有个羽毛球馆，前后分别有技师学院和邮电学院，周末混进去打球不是问题。 对上社和周边大概情况了解之后，有意向的童鞋就应该快点下手了，特别是今年毕业的同学，因为邮电学院、技师学院甚至更远一点的暨大、师大选择留在天河工作的大部分会选择上社，因为他们的毗邻上社，所有他们在具有天然的看房优势，早早就下手了。迟下手的同学，到时候只有人家挑剩有涨价的了。 租房主要有以下几种方式可以获取最近比较新的放租信息： 1.租房网站：比如都市圈租房网(https://www.wendangku.net/doc/3a9636266.html,)、58同城、赶集网、百姓网这些是找租 房信息比较多的。 2.线下租房信息：直接进上社牌坊走200米左右到南国医院旁边有牌子，上面帖子许多房 东的出租信息，你可以去收集一些过滤一下，打电话询一下。 学会如何寻找房源信息，也要在看房或者是和房东打交道的过程中注意一下，主要要注意的有一下几点： 1.房东：租房经常要打交道的就是这人了，如果房东很不通情理要求过多， 那住着以后会麻烦多多； 2.环境：周围的卫生啊，噪音啊，这些肯定是要考虑的，还有就是安全问 题，最好选择靠近住干道的，避免到时候晚上的时候走那种弯弯曲曲的小巷子很危险的； 3.签合同应该注意：违约条款一定要看清楚，有时候你违约了押金就不退给你了， 还有就是付款方式，付三押一还是其他的，房子里的设备什么的都记下来，要不后来坏了什么的要你赔，房东的房产证可以看看，以防万一。 租房的基本就是这么点了，同学们在租房的时候只要多加留意和小心，一般是没什么问题的。

广州市“三旧”改造相关政策解读

广州市“三旧”改造相关政策解读 发布时间：2011/03/28 一、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）——三个政策突破 （1）城中村可直接申请将集体所有土地转为国有土地。只要三分之二的村民通过确认，村集体可以报给区办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按照现在征地的手续，需经过公示、听证等程序，大大节约了时间成本。 （2）小面积土地不超过10%可纳入改造方案一同申报 在“三旧”改造过程中，还有一些未经使用且面积小的土地，被称为边角地、夹心地、插花地，如果少于三亩，且在改造方案中不超过10%的改造面积，可以连同改造方案一并报省政府审批，办理征用手续。 （3）土地收益可返还企业和农村集体 按照原有的政策，土地收益是专款专用，用作土地储备和征地费用，根据“三旧”政策，如果国有企业用地纳入“三旧”改造满园，在收购土地时行“招拍挂”后，扣除办证的成本，可以将不超过六成的纯收益返还给企业进行发展。

征收旧村庄农村集体建设用地进行经营性开发的，土地出让纯收益可按不高于六成的比例专项用于支持原农村集体经济组织的发展。土地出让收入可用于支付和抵押费用及其合理利润。 二、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）——城中村改造政策的四大优惠 （1）优惠一：登记国有土地按现状确定 《意见》对全面改造的项目给与政策“松绑”：允许土地直接登记为国有土地：允许现状出让和“熟地”出让：对符合省政策规定的城中村现状建设用地直接接现状确定地类，也就是说，在整体改造的城中村中，现状中用做商业用途的就按商业用地登记，用做住宅用途的就按住宅用地登记，从而让商业用地得到更合理的补偿。 （2）优惠二：村自主改造可协议出让土地 特别值得关注的是：《意见》中首次明确，村自主改造可实行协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策。 在财税资金扶持方面，土地纯收益的六成将用于支持村集体发展。

对广州城中村改造的反思与思考

对广州城中村改造的反思与思考 学院：土木工程学院 专业：土木工程 班级：土综101 姓名：张晗 学号: 1016100030 日期：2011年05月01日 ~05月15日 指导老师：张丽璇 广州大学

目录 一、前言 (1) 关键词 (1) 二、广州城中村的基本情况与改造情况 (2) 对广州城中村改造的反思 (10) 三、城中村的文化 (12) 四、城中村的生态 (13) 对广州城中村改造的思考 (16) 五、改造案例 (16) 六、尾声 (19) 七、附录 (19) 调查问卷 (20) 八、参考文献 (21)

一、前言 目前，广州对城内的52条城中村的全面改造正在进行当中，预计3—5年内完成基本改造任务。但我们有没想过，城中村的改造到底是利大于弊，还是弊大于利呢？或许城中村的改造会让广州变得更像一座“城市”，但是这真是最好的办法吗？这真是市民期盼的吗？本次调查报告，是以问卷调查的形式，通过对人们对广州城中村改造看法的调查，了解、分析人们如何看待广州城中村改造这个问题，并通过此最后写出我对广州城中村改造的反思与思考。 先说说调查问卷调查样本的情况（调查问卷见附录）。参加调查的人员男女比例相当，接近1：1，而他们的年龄段主要在21到30之间，占55.1%。其次是年龄段31—40和≤20的人群，比例分别为20.3%和18.8%。而他们文化程度则大部分都达到大专、本科水平。从地区分布来说，来自广东省内和国内其他省份的人员，基本上也是１：１，而广东省内的被调查者又有２／３是生活在广州的。还有就是他们从事的职业，如下图。 从调查结果来看，在他们当中，虽然只有半数左右是知道广州3—5年将基本完成52条的全面改造的计划的，但即使是没说听过这个计划，他们中绝大多数都还是多多少少了解广州城中村改造的。或许是因为城中村的问题，不只是广州一个城市的问题，而是我们国家发展当中一个典型的问题。 关键词：广州、城中村、全面改造、思考

城中村改造的思辨——以广州市文冲城中村为例

城中村改造的思辨——以广州市文冲城中村为例 发表时间：2017-08-11T16:00:41.903Z 来源：《建筑学研究前沿》2017年第7期作者：张洁林 [导读] 探讨城中村改造的规划方案中如何体现政府管理、市发展要求城和原村民三方利益的共赢,提出一条切实可行的城中村改造思路。深圳市城市规划设计研究院 518000 摘要：城中村是我国快速城市化背景下、城市向乡村蔓延过程中出现的普遍地理现象和城乡矛盾激化的一个缩遍地理现象和城乡矛盾激化的一个缩影。城中村改造的过程是城市政府、城市发展要求和原村民三方利益主体对土地收益和城市功能的博弈过程, 城中村的改造也只有在保证三方的利益得到合理保障的情况下才能顺利进行。以” 广州市文冲城中村改造方案”为基础,探讨城中村改造的规划方案中如何体现政府管理、市发展要求城和原村民三方利益的共赢,提出一条切实可行的城中村改造思路。 关键词：城中村;改造方案;文冲社区 1 引言 1. 1 城中村现象的简要评述 城中村是我国许多城市在快速城市化进程中的一种普遍现象。改革开放以来, 我国大部分城市的经济和规模取得了快速的发展, 城市建设向郊区不断蔓延、郊区农村进入快速城市化发展阶段。城市向郊区拓展形成的城市建设景观和郊区农村不断城市化形成的农村建设景观在地域上连接在一起, 出现了城乡二元的城市建设景观。这种被城市建设包围的农村私宅的建设景观就是通常所说的城中村现象。 城中村现象所暴露出来的许多问题正是我国快速城市化进程中城乡矛盾的缩影, 土地及其经济收益是矛盾的核心。城市扩张和城郊农村的自身城市化都对城市建设用地产生大量的需求, 城市基础设施建设提升了城郊土地的价值, 因此城中村原集体土地就成为城乡矛盾的焦点。而这种矛盾的产生源于在城市拓展过程中, 政府管理、城市发展和农村村民三方利益主体对城郊农村土地及其经济效益的争夺。 城中村问题已经成为影响城市化质量、阻碍城市化进程的一个“毒瘤”, 城中村问题的解决已经刻不容缓、迫在眉睫。如今, 在许多城市如广州、深圳等, 城中村“村改居”的改制工作已经基本完成, 但城中村改造的相关配套政策却迟迟未能出台, 改造过程中各利益主体之间的关系也无法理顺, 这就使得许多改造方案成为一纸空文, 无法实施。因此, 探讨城中村改造的规划思路, 研究改造过程中各利益主体之间的关系, 提出切实可行的规划方案就显得尤为重要了。 解决城中村问题的瓶颈、进行城中村改造的关键在于保障和维护城市政府、城市发展的要求和原村民三方的利益, 实现共赢。城中村的改造有利于改善城市环境、提升城市土地价格, 也有利于改善村民的居住环境和提升村集体、村民出租物业的经济收益, 可见城中村改造对于三方利益主体都是相当有利的。但是, 城中村改造也存在着改造主体不明确、改造成本过高和村民利益保障等一系列问题。因此, 城中村改造方案必须在摸清城中村的基本情况后, 明确改造的受益者和投资主体, 并进行改造的投资收益分析。这样, 才能确保城市政府、城市发展和原村民三方的利益不受损害, 明确改造过程中各利益主体的职责和权益, 这样的规划方案其可操作性才更强。 同时, 对于政府、城市发展和原村民而言, 存在着一个改造时机和改造成本的问题。我们在这次的研究中, 根据城中村的土地利用比例,外来人口与原住居民的比例以及原住居民的物业出租收入占总收入的百分比, 把城中村分作三种类型, 并把这三种类型的城中村的改造时机、成本和改造建议作了一个简单的划分, 见表 1。 1. 2 当前矛盾——资金、保障和资产量化成为改造瓶颈 城中村的土地, 除了之前被征用的外, 全部都是集体土地。由于政府政策对于集体土地的管理与国有土地的管理有着重大的区别。因此,无论从土地的使用和原村域经济的发展, 都与农民手中的集体土地有着密切和根本利益上的关系。如何在集体土地上建设新的现代化城区,建设资金如何筹措, 原村落的建筑如何处理, 原村民的就业安置、社会保障和原村域经济的良性后续发展, 以及如何承接原来城中村承担的作为社会廉租房的主体的作用, 都将是城中村改造必须面对和解决的问题。 现阶段, 对于城中村, 特别是典型城中村而言, 其改造的最大的矛盾有三: 一、资金的矛盾, 即改造的巨大资金需求和作为改造主体的原村经济或当地政府资金严重短缺的矛盾; 二、保障的矛盾, 即改造前原村民是以土地或出租房屋为生活基本保障与改造后可能变成三无( 无地或无租房, 无工作, 无社会保障) 居民的矛盾; 三、资产量化的矛盾, 这里包括两个方面的内容, 其一, 集体土地原来所有权和使用权都归集体所有, 国家政策规定不得进入市场流通。而集体土地一旦转为国有土地, 则所有权收归国有,使用权可以进入市场流通。由于土地可以进入市场流通, 其资产必然需要量化, 但如何量化到个人同时资产又如何运作? 其二, 村民现有的房屋( 不管是合法的或被认定为违法的) 是其最大的收益来源和利益所在, 如果在改造时漠视这种存在, 将会使得改造工作面临巨大阻力甚至使之前的努力付诸东流。 1. 3 城中村改造中各方的利益所在和角色定位 从表 2 中可以看出, 城中村改造中政府、城市发展和村民之间的利益所在、实施困惑和角色定位。在制定改造方案时, 就是以下表为基础, 针对性地提出了改造的思路和方法。 2文冲城中村改造的 SWOT ( 优势、劣势、机遇、威胁)分析 2.1基本情况 文冲社区是广州市黄埔区文冲街道属下的一个社区, 是由原文冲村改制而成。文冲社区位于黄埔区中部, 是黄埔区中心城区的东部板块,也是广州市传统基础工业的重要地区。随着广州市“东进”发展战略的进一步实施和黄埔中心城区的发展, 文冲村被城市建筑逐渐包围, 成为“转型城中村”并快速向“典型城中村”转变, 因此其改造对黄埔区中心城区的建设将有十分重大的意义。其基本情况如表 3。 2.2改造的SWOT 分析 在制定改造方案之前, 分别从文冲的区位、产业、交通和广州城市发展背景以及村民对改造的意愿等方面, 对文冲的城中村改造作了一个较为全面的 SWOT 分析, 见表 4。 3 改造思路和目标 3. 1 思路 强调公开、协调, 政府管理、城市发展和原村民三方利益的统一。改造资金来源: ( 1) 政府对基础设施进行投资, 启动改造; ( 2) 村集体投资工商业项目,出售部分预期收益, 获得改造资金; ( 3) 土地资产经营, 获得土地抵押贷款用于改造的前期投入。

广州城中村现象调查1

广州城中村现象调查 调查时间：2012.8.24 调查地点：广州市 调查对象：广州市部分城中村 调查方法：网络查询与现实走访 调查人： “城中村”是快速推进城市化进程中出现的新的城市化问题和普遍现象。随着城市化进程的不断加快和城市建设用地的供需紧张，政府将旧城改造作为加快城市建设和发展的一项非常重要的工作来抓。而今广州正处于城市化快速发展阶段，城市经济发展迅速，城市规模急剧扩大。“城中村”问题自然成为广州发展的障碍。在此，对广州“城中村”现象及其存在的问题进行罗列、探讨。 1.“城中村”的概念以及特点 从字面含义上来看,“城中村”就是被城市包围的村落,是城市政府在快速城市化下急功近利式的空间拓展政策使然。目前为止，关于城中村概念，政府、学术界都没有一个统一的定义。2000年，广州市政府城市规划管理部门曾将城中村定义为“城市规划发展区内的行政村”。 广州市政府对城中村的定义是从行政管理体制界定的，缺乏对城中村存在的社会经济关系的阐述。而“城中村”的研究者大多根据自己的研究角度对城中村进行定义，其出发点大都是地理位置和城乡二元结构。 综合学者的研究可以为城中村下一个比较完整的定义。城中村是指具有

明显的城乡二元体制特征，其经济体制还是农村集体经济体制，但具有某些城市功能特征的农村社区聚落，其本质还是农村，拥有大量外来人口。 基本特点： （1）结构非农业化,表现为产业结构的非农化和居民职业结构的非农化。具体而言,农地开发完毕,非农产业(房地产业、工商业和服务业)彻底取代农业。 （2）地理上已被纳入城市总体规划发展区内,都靠近市中心,甚至其中一部分就位于市中心,区位优势显著,地段土地市场价格大大高于城市规划外围区域。 （3）居住区以完全成为城市建筑的一部分,具备城市社区的外形,但居住环境脏、乱、杂、拥挤的问题突出。 （4）社会发展与社区发展严重滞后,农村社会制度痕迹明显,具有明显的二元社会特质。 这也是所谓的“城不城，村不村”说法的由来。 2.“城中村”起因，现状及其发展 “城中村”是我国特殊国情下出现的城市化现象，它的形成具有复杂的历史背景和社会经济根源。“城中村”形成的主要机制是,改革开放使城市加速发展,从而提供了农村城市化的大背景,为“城中村”的形成提供了“温床”。广州是典型的一个老城区发展的现代化都市，城市发展速度快，城中村现象极为严重，广州市区有139个“城中村”，分布在5个老区，即天河区(28个)、海珠区(20个)、白云区(58个)、芳村区(17个)、黄埔区(16个)。 “城中村”存在的问题：

关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见

附件2 关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见为进一步加快推进我市“城中村”整治改造，在《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)的基础上，提出如下意见。 一、目标任务和职责分工 (一)目标任务。力争用10年时间基本完成全市在册的138条“城中村”的整治改造任务，其中52条全面改造的“城中村”(见附件)力争用3年至5年的时间基本完成改造任务。 (二)明确职责分工。 1．市“三旧”改造工作领导小组负责审议决定重大政策措施，审批整治改造规划和实施计划，审核整治改造专项资金收支计划，审批“城中村”改造方案，研究决定其他相关重大事项。 市“三旧”改造办公室建立实行定期联席例会制度，负责全市“城中村”整治改造的指导、协调、督办工作，负责制订“城中村”整治改造政策，审核“城中村”改造方案，负责集中、统筹办理“城中村”整治改造涉及的市级审核和审批事项，负责定期通报和考核各区“城中村”整治改造工作，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。 2．区整治改造领导和工作机构。 “城中村”整治改造以区为主，区政府负责统筹组织本区“城中村”整治改造工作，编制本区整治改造规划和实施计划，统筹本区整治改造专项资金收支管理，拟订“城中村”改造方案，统筹协调区各部门办理“城中村”整治改造审核和审批事项，督促检查村集体经济组织及区各部门的工作，负责建立“城中村”整治改造基础数据库和动态监控信息系统，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。 二、整治改造模式 (三)全面改造模式。对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52条“城中村”，应按照城乡规划的要求，以整体拆除重建为主实施全面改造。

广州市“城中村”与“三旧改造”政策

广州市“城中村”与“三旧改造”政策 “三旧”：旧城镇、旧村庄、旧厂房 前提条件：土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划 指导思想：“结构升级、集聚发展、分类引导、节约集约” 一、三旧改造概述--主要政策依据 ⑴《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电[2009]16号） (2)《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号） ⑶《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》（粤府办[2009]122号） ⑷《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号） ⑸《广州市旧城更新改造规划纲要》（征求意见稿） ⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）

1、以人为本、宜居为重 努力改善旧城区居民的居住条件，配套完善公共服务设施和交通、基础设施，增加绿化开敞空间，提高人居环境质量。 2、综合改造，整体提升 旧城更新改造是一个综合性的系统工程，包含了土地功能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等等多方面工作，是对旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。 3、区别对待，因地制宜 旧城存在的问题包罗万象，各区面临的情况也各不相同。必须采用差异化的更新改造策略，针对不同对象采用不同的改造模式，因地制宜地解决特定问题。 4、统筹兼顾，切实可行 旧城更新要兼顾多个目标、多个利益群体，统筹兼顾，维护基本利益格局，确保更新规划切实可行。

1、全市统筹，以区为主 2、规划先行，政策配套 3、市场运作，财政支持 4、系统改造，新旧联动 5、分区分类，一区一策 一、三旧改造概述--主要6个政策突破 ⒈补办征收手续 ⒉补办农用地转用手续 ⒊补办供地手续 ⒋土地出让收益 ⒌农村集体建设用地改变为国有土地 ⒍边角地、插花地、夹心地的处理 一、三旧改造概述--三旧改造范围 1、广州市现划定适用三旧改造面积约54平方公里区域:包括环市路-恒福路-永福路以南、广州大道以西、昌岗路-新港路以北、白鹅潭珠江水道（鹤洞大桥）-同德涌以东的地区，建成时间超过30年的历史旧城。 2、54平方公里外区域项目：经区市“三旧”办公室审核，市“三旧”改造工作领导小组批准后，可纳入改造范围。

广州市天河区城中村整体改造工作指引

天河区城中村整体改造工作指引 一、总则 根据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）的有关精神，进一步规范程序，提高工作效率，保证全区城中村改造工作依法、规范、健康、有序、有效进行，制定天河区城中村改造工作程序指引。 二、准备阶段 （一）思想发动和现状摸查 1、村公司董事会表决（街道办事处列席会议），讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议。 2、党员，股东代表大会表决、讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议，开展下一步工作。 3、思想发动：由转制社区做好转制居民思想工作，解释和宣传城中村改造政策。 4、现状摸查：在开展宣传工作的同时，由转制社区组织开展现状摸查工作，了解村民的改造意愿，提供现状的初步情况。 5、村民大会统一意见，在街道办事处指导下采用召开村民大会或通过发放调查表的形式征求村民意见，如80%以上村民同意启动城中村改造工作，开展下一步工作。 （二）改造范围确认 村集体经济组织根据现状摸查的情况和村民改造意愿，分析提出初步改造范围，在现场踏勘的基础上，由区城改办会同区规划分局、区国土房管分局、街道，依据“三旧”改造政策要求，规划和国土的有关规定核定改造范围线，规划范围确定要求（详见附件一）。 （三）现状测量调查 由村集体经济组织委托有资质的房地产测量单位对初步划定的城中村改造范围的情况进行测量，调差，现状测量、调查的具体内容（详见附件二）。 （四）现状建构筑物数量确认 由村集体经济将城中村现状建构筑物数量按照合法产权证、合法规划批文、历史建筑（注册建设年份）等情况进行分类造册，报区规划分局、区国土房管分局审核，有房产证和有规划批文的测量成果部分由区国土局和区规划局予以确认，历史建筑由街道处理确认，区城改办汇总这三部分的现状建筑量。 （五）选定开发模式 村集体经济组织根据自身的情况选定开发模式（自主开发、融资地块公开出让）。

论广州城市中的“城中村”现状

论广州城市中的“城中村”现状 摘要：城中村是现在城市必须要经历的一个变革，他是一个城市兴盛的标志之一，希望笔者的些许工作能起到抛砖引玉的作用，引起更多人的关注和积极探讨，为切实解决“城中村”问题提供有宜的思路和参考。 关键词：城中村快速研究压力发展 前言 自从1867年西班牙工程师A•Serda在他的著作《城镇化基本原理论》一书中首先使用了urbanization（城市化）的概念以来，这一名词开始风行世界。对于城市化而言，由于领域的不同，定义也有相异。从地理学的角度看，第二、三产业向城镇的集中就是非农业部门的经济区位向城镇的集中。这一过程包括农业区甚至未开发区形成新的城镇，以及已有城镇向外围的扩展，也包括城镇内部已有的经济区位向更集约的空间配置和更高效率的结构形态发展。（周一星，《城市地理学》）美国学者诺瑟姆（R• M•Northam）把一个国家和地区的城市人口占总人口比重的变化过程概括为一条稍被拉平的S型曲线，并把城镇化过程分成3个阶段，即城市化水平较低、发展较慢的初期阶段，人口向城镇迅速集聚的中期加速阶段和进入高度城市化以后城市人口比重增长又趋缓慢甚至停滞的后期阶段。1999年，我国的城市化水平为30.9%，根据世界城市化发展的一般规律，城市化水平的提高将经历一个低水平缓慢增长-中水平高速攀升-高水平平缓增长三个阶段的变化，呈现出一条拉平的”S”型曲线（见图1所示）。这条曲线有两个转折的”拐点”，第一个拐点位于30%左右，第二个拐点位于70%左右。目前我国的城市化水平处于城市化发展过程的第一个拐点位置，将会出现一个高速增长的时期。由于城市化的速度快于其他城市设施建设和城市开发的速度，所以，城市化的加速发展阶段常常是众多城市问题所产生的时期。例如，城市的交通拥堵问题，城市周边绿地被蚕食的问题等，而我国的“城中村”问题也正是在快速城市化过程中产生的重要问题之一。 在我国，城市化主要伴随着改革开放20余年的巨大变化而来。在从1980年开始的20年间，我国的城镇化速度明显加快，城镇化水平已从1978年的17.9％提高到2002年的37.1％。我国正是处于从“起始阶段”向“加速阶段”过渡的转轨时期。此时，“城中村”也在为数众多的城市里“四面开花”，越来越多的“城中村”却逐渐成为城市建设中不和谐的音符，为地方政府和人民带来诸多难题。尤其是经济发达的东部沿海地区，已率先进入城镇化“加速发展”阶段，是我国的“高城镇化”地区。特别是珠江三角洲，已经成为我国经济最发达，乡村城市化发展速度最快的地区之一，也是我国城市化水平最高的地区之一。因而，这里的“城中村”现象也尤为典型。

广州市城中村改造论文

浅析广州市城中村改造 【摘要】城中村问题日益明显，已经成为影响我国城市协调发展、功能提升和市民生活质量进一步改善的瓶颈、引起了各级政府和社会各界的广泛关注，改造建设势在必行。 【关键词】城市化二元经济红卫村拆迁补偿改造模式改造策略【 abstract 】 villages problem is more and more obvious, had become effect on our country’s city, the harmonious development of the function and the people’s living quality ascension to further improve the bottlenecks, caused the governments at various levels and of social concern, reform, construction is imperative. 【 key words 】 urbanization dual economic gongwei village to tear open change compensation transformation pattern reform strategy 中图分类号：tu984 文献标识码：a文章编号： 随着城市用地的进一步扩展,越来越多原属郊区的村庄被纳入 城区范围，“城中村”有进一步扩大的趋势，而原来的“城中村”问题尚未解决，新的问题又凸现出来，形势更显严峻。 一、城中村产生的原因 城中村的存在，实际上是在城市中表现出当前我国的基本国情。