类独栋产品研究

别墅定义及产品分类

别墅定义及产品分类 一、别墅的起源： 别墅，不仅仅是一种特定类型的居所，更重要的是一种极致的生活方式。追溯别墅的起源，并没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅，在国外的出现也有很长的历史。但现在所出现的双拼别墅、联排别墅等，即Townhouse 的出现时间并不长。 其发展历程主要是这样的： 早在19 世纪随着工业革命的开始，英国人们成群结队地迁徙涌入城市，Townhouse 开始在英国的各大城市兴起。20 世纪田园城市相继诞生，Townhouse 的特点初现端倪，同时体现出的可持续发展住宅理论对后世影响深远，它所具备的乡间小屋式的居住形式反映当时英国人的浪漫主义色彩，对那个时期的英国人来说，Townhouse 更多的是一种理想家园形式的追求和体现。二、别墅的由来及定义 别墅，即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。追溯其起源，并没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。别墅在国外的出现已经有很长的历史，现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。 真正说起来，中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二。在国外第一居所的房子叫做house，第二居所叫villa。villa最早出现在中国时，经常翻译成三种，有的时候叫别墅，有的时候叫庄园，有时还叫城堡，不管怎么翻译这个东西都是国外独立庄园生活的代称。当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是我们现在别墅区的原形。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。 大家回顾一下，刚才所讲的内容： 1、别墅的定义 2、别墅的由来 3、别墅含义 别墅是享受生活的居所，是第二居所 1、别墅产品的分类 （1）按建筑形式分 （2）按居住功能分 （3）按市场级别档次分 （4）按建筑风格分 2、按建筑形式分类 目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类： 独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 叠拼别墅

种营销模式教你如何进行别墅销售

别墅作为房地产业顶端产品，它服务于金字塔尖的成功阶层。他们讲究品味、在意建筑的外观设计、关心产品的文化内涵、对人文环境和物业配套服务等等有着更高的要求。 所以对于别墅的营销而言，其购买群体关注的绝不仅仅是“一个平方米便宜多少，然后有升值空间就买”，关注的更是一种生活方式，它代表了舒适的、惬意的、高雅的生活。 别墅的营销不同于普通住宅的营销，它的消费群体一般是第二、第三次置业者或投资者，不属于强烈的刚性需求，其市场需求量很难调查出来，很难量化。 所以说，别墅市场不是由刚性需求推动的，而是由一座城市的购买力所决定的。因此如何吸引有购买力的消费群体出手，才是实现供需对接的关键。 No1：USP营销理论指导下的营销模式 50年代初罗瑟?瑞夫斯（Rosser Reeves）提出USP理论，要求向消费者说一个“独特的销售主张”（ Unique Selling Proposition ），简称USP理论。 USP理论包括三个方面： 一是每个广告不仅靠文字或图象，还要对消费者提出一个建议，即买本产品将得到的明确利益； 二是这一建议一定是该品牌独具的，是竞争品牌不能提出或不曾提出的； 三是这一建议必须具有足够力量吸引、感动广大消费者，招徕新顾客购买你的东西。 简单的说USP就是：独特销售理论，也就是给产品一个买点或恰当的定位。 许多的别墅项目都是遵循着这一理论而展开的。比如别墅项目营销宣传中特别突出的地段、环境、服务等等，都属于此种营销模式。 “地段，地段，还是地段”这句李嘉诚所说的话一直被奉为地产行业的经典依据，因此类似于“绝版地段”等字眼我们时常见诸于别墅楼盘的宣传之中。的确，每个城市中都有一些地方属于绝版地段的，比如在南通而言，濠河、狼山、军山等等景区周边的地段都属于此范畴。

类独栋别墅产品研究分析报告

类独栋别墅产品研究分析报告

一、类独栋别墅概念 类独栋，实为联排别墅，但它却是联排别墅的一种新的演绎方式。从某种意义上，我们可以理解为类独栋是有了间距的联排别墅，也可以称它为间距缩小的独栋别墅。 从建筑形态上说，这种产品每栋都是独立封闭墙体，在建筑上只有一小部分相连，戒廊道、戒储物间、戒装饰梁等，因开发商处理的丌同而丌同，我们称其为局部拼接法。 从生活品质上说，类独栋拥有独栋别墅的特点，比联排别墅更具有私密性和独立性；而从价栺上来说，不联排的价栺相差无几，可以说是“用联排价栺享受独栋舒适”。 类独栋别墅的特点：有效地降低联排别墅的视觉压迫感和拥挤感，增强社区的通透性，使联排别墅有了独栋别墅般的视觉效果和私密空间。 二、国内类独栋案例介绍 序号项目面积区 间㎡ 1 保利林语溪257-288 2 碧怡林畔别200-332

墅 3 纳帕溪谷214-336 4 龙湖蓝湖郡200-280 5 绿地梧桐院170-220 6 保利叶上海225-273 7 龙湖·悠山郡200-400 (一)上海—保利林语溪 1.基本信息 ?物业类型：普通住宅、别墅 ?建筑形态：小高层/双拼/类独栋 ?最早开盘时间：2009-06 ?总建筑面积：16.8万㎡ ?类独栋面积区间：257-288㎡ ?容积率：1.42 ?销售报价（09-05）：别墅：23000-24000元/㎡（双拼）27000-31000元/㎡（独栋） ?类独栋面积区间: 保利林语溪的别墅实际为联排别墅产品，但在建筑设计以创新手法塑造独栋的居住和视觉效果。

2.类独栋打造手法 1)首层局部拼接设计营造独栋空间感受。

20种营销模式教你如何进行别墅销售

【精华荟萃】20种营销模式教你如何进行别墅销售 别墅作为房地产业顶端产品，它服务于金字塔尖的成功阶层。他们讲究品味、在意建筑的外观设计、关心产品的文化内涵、对人文环境和物业配套服务等等有着更高的要求。 所以对于别墅的营销而言，其购买群体关注的绝不仅仅是“一个平方米便宜多少，然后有升值空间就买”，关注的更是一种生活方式，它代表了舒适的、惬意的、高雅的生活。 别墅的营销不同于普通住宅的营销，它的消费群体一般是第二、第三次置业者或投资者，不属于强烈的刚性需求，其市场需求量很难调查出来，很难量化。 所以说，别墅市场不是由刚性需求推动的，而是由一座城市的购买力所决定的。因此如何吸引有购买力的消费群体出手，才是实现供需对接的关键。 No1：USP营销理论指导下的营销模式 50年代初罗瑟?瑞夫斯（Rosser Reeves）提出USP理论，要求向消费者说一个“独特的销售主张”（ Unique Selling Proposition ），简称USP理论。 USP理论包括三个方面： 一是每个广告不仅靠文字或图象，还要对消费者提出一个建议，即买本产品将得到的明确利益； 二是这一建议一定是该品牌独具的，是竞争品牌不能提出或不曾提出的； 三是这一建议必须具有足够力量吸引、感动广大消费者，招徕新顾客购买你的东西。 简单的说USP就是：独特销售理论，也就是给产品一个买点或恰当的定位。 许多的别墅项目都是遵循着这一理论而展开的。比如别墅项目营销宣传中特别突出的地段、环境、服务等等，都属于此种营销模式。 “地段，地段，还是地段”这句李嘉诚所说的话一直被奉为地产行业的经典依据，因此类似于“绝版地段”等字眼我们时常见诸于别墅楼盘的宣传之中。的确，每个城市中都有一些地方属于绝版地段的，比如在南通而言，濠河、狼山、军山等等景区周边的地段都属于此范畴。

企业独栋专题

与传统写字楼相比，由于具备“三低一高”（低楼层、低密度、低容积率和高绿化率）的优势，企业独栋逐渐被市场青睐，如今，企业独栋项目散布北京东、西、南、北各地，大多地处郊区地带。 东北方向有非中心、MAX空港企业园、北京LINK、总部特区； 亦庄方向有BDA国际企业大道、联东U谷、亦庄硅谷、龙森创业园等；

西南方向有总部基地、总部国际； 西北方向有硅谷亮城、中关村环保科技示范园、中关村软件园等。 此外，还有龙脉硅谷、通州商务园等项目分布于其他区域。 本案项目优势很难突出到极致： 体量——缺乏配套，很难形成规模性的影响力 成品——相对于北京LINK等有前期开发经验的，略逊色 户型——更小户型区间，总价更低，拉低项目调性 容积率——0.78，比较突出，但也仅仅凸显于比别人更生态 园林——更加精致，但也仅限于更突出的景观价值 细节——大手笔投入，品质感的略高一等 我们引以为豪，超越对手的点，只不过是完成在企业独栋三高一低（低楼层、低密度、低容积率和高绿化率）特征下的基本动作，如果我们强调市场上最低的容积率，最大手笔的园林，以这样的仅仅停留在物理

层面的更高一筹，那么我们的优势就变成了仅仅是比同类产品更生态，比同类产品投入更多、更物超所值而已，而产品硬件与景观优势会随着独栋类产品的更新换代而失去竞争力，显然不够支撑项目打造成同类产品中的“劳斯莱斯”这样的高度。 依托理念的前瞻与独特的视角，永远站在同类的最前端。IPHONE 星河湾的跨界营销 我们还具备的特征是什么？现代感，风格化。 在精神层面形成全面全新办公形态潮流的标签，以无形胜有形的高度形成全面引领。 EOD席卷全球的办公形态革命 EOD（ecological office district）则是绿色生态办公区的缩写，与CBD形成两种截然不同的办公形态。 在过去的几百年里，CBD毫无疑问地占据着强势的地位，如今，绿色生态办公(EOD)已成国际追求的主流潮流，在美国的硅谷、印度的班加罗尔等世界主要科技产业中心，EOD办公已经成为高效商务、知识经济的代名词。 在发达国家，很多国际跨国公司的总部都设在EOD内，有自己独特的形象，办公环境舒适、环保、健康，处处体现亲近自然，尊重自然，爱护自然的理念 EOD往往坐落在郊区的山水环抱之中，低密度，个性化。EOD办公区不会像CBD形成一整块区域，而是散落在各个适宜建筑生态办公区的区域。EOD生态办公区内则设有休息室、卫生间甚至厨具等设施。在园区内还布置了餐饮、半开放式茶座、观景台等非正式交流场所。有的甚至在写字楼内部建有绿地或花园。摒弃了Office死板的平面化设计，更注重立体空间的组合，营造了独特的独体办公环境，最大可能发挥了企业的凝聚力和团队精神。这个相对独立又绝对开放的空间，让管理者更容易宏观调控，员工更能有激情施展才能，形成极具特色的企业文化。 作为代表未来的，集聚时代感的全新办公主张，虽然是早些年就提出来的全新理念，但不难发现市场上，大家多在诉求独立、商务花园这种物理层面的特性描述，仅仅是在为中小企业提供一种不同的，另类的办公选择而已，它是一种全新的办公潮流，与CBD“针锋相对”的价值宣导仍不够到位。 活态商务特区 互动性：产业环境于企业共同发展，生态与建筑，企业与企业，员工与员工的互动交流 生命力：生机盎然的环境，使得员工的“智慧生命力”更加旺盛，企业的无限上升空间的渴望 立体空间：相对独立又绝对开放的空间，餐饮、半开放式茶座、观景台等非正式交流场所 未来感：前沿的潮流的生态办公新模式，与CBD“针锋相对” CBD是死的，我们是活的。冰冷的面孔，8小时的工作 风格化：与众不同的诉求方式，凸显个性化力量，与枢密院前期定性形成呼应。 活态本身就是对生动、灵活、无限可能的一种表达，与项目面向客群的精神需求相吻合。 活态与

小独栋别墅产品模式

22号地研究模型2009.10.30

[关键字]：关键字] 别墅[简介]：简介] 该理论界定了小独栋别墅产品以及通过研究市场上小独栋别墅的处理方法，总结了克服小独栋产品劣势，处理方法，总结了克服小独栋产品劣势，从而营造出别墅感的若干方法。干方法。2

小独栋别墅界定产品界定所谓小独栋产品是相对于建筑面积较大、总价较高的独栋产品和联排别墅而言的一种旨在通过建筑面积控制总价，扩大低密度产品置业客户群体的独栋别墅产品小独栋产品概念于2003年北京别墅市场出现，此类产品是低密度物业市场产品细分的结果——即弥补联排别墅和面积较大/总价较高的 独栋别墅的一种产品类型地上面积区间：200-320平米之间地上面积区间地下面积：地下面积< 100平米容积率：0.35-0.4 容积率左右间距：3-5米左右间距庭院面积：300-500平米庭院面积3产生背景技术指标

小独栋的自身产品缺陷和目标客户的置业敏感点存在一定的矛盾，需要通过一些技术性的手段解决客户敏感点产品策略：产品策略：在保持较低的总价范围的前提之下，产品全面在公共空间处理和私人空间的营造上发力独栋的产品形式较低的总价范围产品缺陷较高的建筑密度紧凑的生活空间可以通过围合组团、建筑单体、联院处理以及公共绿地几种手段可以通过围合组团、建筑单体、联院处理以及公共绿地几种手段围合组团较高的建筑密度来解决建筑密度过高带来的压抑和拥挤之感。来解决建筑密度过高带来的压抑和拥挤之感。可以通过室内空间、室内外关系以及建筑细节几种手段来解决小可以通过室内空间、室内外关系以及建筑细节几种手段来解决小室内空间紧凑的生活空间面积带来的别墅感缺陷问题。面积带来的别墅感缺陷问题。4

别墅产品介绍

别墅介绍 一、别墅的定义 别墅的历史可以追溯到古罗马帝国时期，是一种位于乡间的庄园和别业。它既能居住，又可提供休闲和游嬉之用。现在人们常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是VILLA，如果直译过来，HOUSE应该是“房子、住宅”；而VILLA才应当是“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。 现在中国市场上的别墅所覆盖的范围广，不但包括了每户独幢的独立住宅，发展商也常把双拼别墅、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些住宅都统称为别墅产品。如果要把别墅的起源地作为一个比较的话，国外有独立别墅和双拼别墅2种形态，其它这些产品其实都是后来发展衍生出来的，和最初的形态定义是有区别的。 个人认为，不管是叠拼、联排、还是THOWNHOUSE也好，都不必拘泥于其概念，科学合理的创新和以人为本的开发理念才是定义别墅形式的最佳诠释。 二、别墅的分类 1、独立别墅： 独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的

一种，也是别墅建筑的终极形式； 2、TOWNHOUSE： 我们平时讲的联排别墅，有天有地，有自己的花园和独立的车库，由三个或三个以上的单元组合而成，一排二至四层联在一起，每几个单元共用一个外墙，有统一的平面设计和门户； 3、双拼别墅： 它是联排别墅与独立别墅之间的产品，由两个单元的别墅拼连组 合而成的单体别墅。 4、叠加式别墅：

它是THOWNHOUSE的叠拼式的一种延伸，也有点像复式户型的一种改良，叠加式别墅是介于别墅与公寓之间的一种产品形态，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成， 一般4到7层，由每个单体2到3层的别墅上下叠加而成，这种别墅的开间与联排别墅相比，独立面的造型可以更为丰富一些； 5、空中别墅： 空中别墅起源于美国，称为“penthouse”，即“空中楼阁”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解为建在公寓或高层 顶端具有别墅形态的大型复式住宅。 三、别墅的风格

某商务花园营销报告

华盛国际商务花园营销报告 前言 华盛国际商务花园位于上海市普陀区西北角的桃浦镇，是上海近期来交通市政建设的重心，桃浦将在原先工业基地的基础上规划发展成上海都市型工业园区中心。 本报告从上海房地产市场总体状况出发，逐步分析到桃浦区域房地产市场、厂房市场，阐述了围绕华盛国际商务花园进行了一系列的市场调查结果，对本案进行总体的分析，提出根据本案的自身特点和市场的需求所制定的系统化的营销策略，以达到顺利销售的结果。 我公司将以我们在厂房招商方面的经验与公司在东南亚地区的人脉为本案进行有效的宣传，实现双方共同盈利的良好局面。

第一章市场篇 一、上海房地产市场总体现状和趋势 2002年的申城楼市在一片热卖和年末申博成功的热闹中间落下帷幕后，上海楼市依然呈现出一路上扬的态势。 市场法则告诉我们，供求是决定房价涨跌的主要依据。8月份，浦东价格顶部继续向上，而且高、低价位盘呈全面活跃态势；中心城区中，卢湾北部太平桥地区新添高价盘；北部各区，中低价盘房价普遍上涨，个别低价盘初遇价格阻力线。 去年以来，随着上海土地使用权出让方式由协议改为招投标和商品房实施内外销并轨以及我国加入WTO的重大利好，人们对房地产发展充满着预期。因此，上海掀起了一股声势不小的圈地运动。在上海的松江、青浦等郊区，已经很少有土地可供出让，而通过转手交易得到的地块价格涨幅惊人，几乎翻一倍。去年松江大学城附近的地价为40万元一亩，而如今已经达到80万元一亩。又如闵行在浦东地区的浦江镇，是“一城九镇”建设的重点镇，随着卢浦大桥建设和浦江两岸开发的利好推动，使得这个镇的土地价格猛涨。不仅上海本地开发商，全国各地开发商也纷纷涌入上海，甚至不少实力非凡的海外房地产巨子也开始抢滩上海，不惜在上海市中心繁华地段重金圈地。尤其是申办2010年世界博览会和浦江两岸开发的实质性启动，使中外各地投资者更是涌动。从宏观上看，2002年上海房地产市场上暖风频吹：浦江两岸综合开发进入实质性的启动、央行第八次降息、十大轨道的建设引发新一轮房产投资热；从政策上看，取消蓝印户口政策

别墅市场八大营销新模式

别墅市场八大营销新模式 别墅是房地产中的高端产品，随着政府对别墅用地执行严格控制的政策，别墅产品的稀缺性和长线投资价值不断凸显。但近几年来房地产市场的低迷，别墅市场的营销也正面临着很大的挑战。由于别墅在产品特性、价格、购买对象等方面与普通住宅有很大的不同，其营销模式也有很大区别，在长期实践过程中，开发商不断进行总结、创新，形成了以下八大新型的营销模式。 1、体验营销 体验营销突破了过去只强调“产品”或“客户服务”的营销理念，让客户直接参与产品的使用或消费过程中，让客户从亲身体验中获得来自产品的乐趣和享受，从而激发其强烈的购买欲望，达到促成产品销售的目的。 在体验营销中，客户对产品的体验有直接体验和间接体验两种方式。间接体验是对别墅产品样板房的参观，小区的参观等，这种体验方式在整个房地产市场营销中使用非常的普遍。这里所要强调的是直接体验，即试住的方式。这种方式较传统的间接体验方式而言，由于客户对产品接触的时间长，体验的方位更全面，因此获得的感受更为强烈，效果更好。2005年北京昌信回龙园别墅有限公司开发的龙城花园四期开展体验式营销：购房者在最终签订购房合同之前有机会免费在小区居住24小时，真实体验社区生活，然后再决定是否购买。此后越来越多的别墅开发企业也推出了此类营销活动。2008年国内房地产巨头万科开发的万科城御水湾推出别墅试住，获得了很好的市场宣传效果。 2、会员制营销 会员制营销属于关系营销的范畴。菲利普·科特勒指出：“对未来的市场来说，首要的问题是通过帮助顾客解决实际问题、了解顾客的心理、降低管理费用并做好销售服务”。关系营销强调企业应处理好与外部环境各种主体之间的关系，特别是与客户的关系，要努力与客户形成长期的相互依赖关系，这样既可以直接开发新客户，又可利用原来客户良好的口碑效应开发新客户。实践证明：通过会员制营销能使90%的潜在客户变为现实客户。 1998年8月，国内地产行业第一家会员制组织——深圳万科“万客会”成立，此后，国内大的地产商纷纷建立自己的会员制组织，如中海集团的中海会、绿地集团的绿地会等。不仅如此，一些二线城市的地产企业在其别墅项目中也引入了会员制营销的做法，如2007年泉城济南别墅项目九如山庄的开发企业山东日升房地产开发有限公司成立了九如商务俱乐部，力图在整个社区营造出一个人与人之间“与人为善、邻里相亲”的和谐氛围。 3、网络营销 别墅市场网络营销是现代网络技术与别墅产品结合的产物，它能大大降低别墅的营销成本，突破传统营销的地域限制，将别墅产品推广到全国甚至是全世界，极大地扩大了市场的覆盖面，同时提高了开发商的企业形象。北京麦卡伦地别墅作为北美别墅风格的代表，无论在品质和风格上都非常的纯正。开发企业希望在目标有效用户聚集的平台上进行项目的宣

[整理]20种别墅销售模式

20种别墅销售模式 别墅作为房地产业顶端产品,它服务于金字塔尖得成功阶层。她们讲究品味、在意建筑得外观设计、关心产品得文化内涵、对人文环境与物业配套服务等等有着更高得要求。所以对于别墅得营销而言,其购买群体关注得绝不仅仅就是“一个平方米便宜多少,然后有升值空间就买”,关注得更就是一种生活方式,它代表了舒适得、惬意得、高雅得生活。 别墅得营销不同于普通住宅得营销,它得消费群体一般就是第二、第三次置业者或投资者,不属于强烈得刚性需求,其市场需求量很难调查出来,很难量化。所以说,别墅市场不就是由刚性需求推动得,而就是由一座城市得购买力所决定得。因此如何吸引有购买力得消费群体出手,才就是实现供需对接得关键。下面列举了二十种别墅得不同营销模式,以供大家探讨: 1、USP营销理论指导下得营销模式 50年代初罗瑟?瑞夫斯(Rosser Reeves)提出USP理论,要求向消费者说一个“独特得销售主张”( Unique Selling Proposition )简称USP理论。 USP理论包括三个方面: 一就是每个广告不仅靠文字或图象,还要对消费者提出一个建议,即买本产品将得到得明确利益; 二就是这一建议一定就是该品牌独具得,就是竞争品牌不能提出或不曾提出得; 三就是这一建议必须具有足够力量吸引、感动广大消费者,招徕新顾客购买您得东西。 简单得说USP就就是:独特销售理论,也就就是给产品一个买点或恰当得定位。 许多得别墅项目都就是遵循着这一理论而展开得。比如别墅项目营销宣传中特别突出得地段、环境、服务等等,都属于此种营销模式。“地段,地段,还就是地段”这句李嘉诚所说得话一直被奉为地产行业得经典依据,因此类似于“绝版地段”等字眼我们时常见诸于别墅楼盘得宣传之中。得确,每个城市中都有一些地方属于绝版地段得,比如在南通而言,濠河、狼山、军山等等景区周边得地段都属于此范畴。伴随着地段一起得,还有环境等,因为别墅这一特殊属性,本身就注定其与优美得环境结合在一起得,所以有些房产商在拿到绝版地段后,对其别墅楼盘得环境进行重点得渲染、宣传。总之USP营销理念瞧重得就就是要找到自身产品得特点,把其定位为主卖点,进行重点得营销宣传。这种营销方式在别墅得营销当中非常得常见,在这里就不再举例做详细得阐述说明。 2、概念性营销模式 概念性营销模式在别墅得营销活动中使用得也非常多。概念营销得重点宣传上并不一定就是在别墅产品本身上挖掘,而就是通过一定得宣传,为别墅产品赋予一种全新得概念。如豪华、尊贵、西式风情等字眼得作为重点宣传得营销模式,都属于概念式营销模式。在概念式营销