如何做好物业管理工作

如何做好物业管理工作

随着城市规模的不断扩大，城市基础设施的建设、维护和管理等工作面临的的困难和问题越来越突出，因此，进一步加强和规范物业管理工作就显得越来越紧迫。

物业管理工作社会性强、敏感度高，涉及到千家万户的切身利益。做好物业管理工作对于维护社会稳定、为广大人民群众和经济发展营造良好的环境、加快城市化步伐具有重要的作用。

目前，物业管理工作还存在着规划不完善、管理不规范、收费不统一、服务不周到等许多亟待研究解决的问题。要做好物业管理工作，必须从以下几方面入手：

（一）要进一步明确物业管理的主管职能部门。由于物业管理工作以前没有法律法规来规范，因此，各地的物业管理主管部门也不尽相同。随着《物业管理条例》的实施，物业管理主管部门应统一起来。《物业管理条例》的规定是：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。

（二）小区的规划、建设需要进一步的完善。在小区建设之前，城市规划部门要对小区的修建性规划进行控制，进一步完善各项基础设施建设，尤其要注意的是要规划好办公用房和经营性用房，并要明确指出此办公用房和经营性用房的最终产权归该小区的全体业主所有（办公用房和经营性用房的建设成本分摊在业主所购房屋的成本中）。《物业管理条例》规定，该经营性用房的收入用于该小区的基础设施建设和物业管理，这是减少收费和减轻财政负担的主要途径。

（三）要进一步加强对物业管理重要性的宣传。要利用广播、电视、报纸等各种有效途径，针对人们普遍认为物业管理应该由政府管理的旧的思想观念，采用人们喜闻乐见的形式，广泛深入地宣传规范物业管理工作对人们改善生活秩序、生活环境等的重要性，努力把人们对物业管理市场化运作的感性认识上升为理性认识。

（四）要根据即将实施的《物业管理条例》，制定符合我县实际的物业管理办法。要充分考虑各小区的不同情况，有针对性地采取不同的物业管理办法。可以采取企业管理和业主自营式管理相结合的办法（业主自营式管理是指由某一区域的全体业主达成协议，由业主自己轮流承担该区域的物业管理方式），同时要把城市经营的理念引入我县的物业管理。对于物业管理的收费标准应按照《物业管理条例》的规定，由政府物价部门根据县城居民的收入水平进行确定。

（五）进一步规范我县的物业管理市场。物业管理行政主管部门要和工商行政部门携起手来，共同加强对物业管理企业的资质、能力、服务质量的监督、管理。物业管理企业的资质由省建设厅审批。要重视物业管理企业及其人员的政治素质、法律素质建设，使其从观念和意识上摆正与业主的服务合同关系或可称服务与被服务关系，明确物业管理的概念实质是按照服务合同约定为业主管理物业，而不是本末倒置地象企业管理员工一样去管理业主，真正按照《物业管理条例》的规定实现物业管理队伍的高起点建设、规范化运作。

（六）进一步理顺关系，加大工作力度，把物业管理机制引入未实行物业管理的居住区，变政府管物业为社会管物业，努力做好城市经营这篇文章，进一步推进城市化进程。

怎样做好物业管理服务呢？

优质服务才会赢得市场

一、服务是物管企业拓展市场的重要法宝

二、物业管理企业的本质属性是服务

三、树立服务意识，打造优秀物管企业服务品牌

怎样做好物业管理服务呢？

（一）物业管理服务要做到“五知”：

1、知人——知道我们服务对象是谁。一个管理区域居住着千百之众的人群，这是一个比较繁杂的群体，有男女老幼，有当官的，也有为民的，有富裕的，也有贫寒的，有素质高的，也素质低

的。因此我们对服务对对象尽量做到熟知，很有利于我们有针对性的做好服务。

2、知心——要了解为主服务的心里需求，一般来讲，业主有以下十个方面的需求：

（1）业主需要受到尊重——“业主是我们的衣食父母”；

（2）业主需要诚信——“诚信是打开业主心灵之门的金钥匙”

（3）业主需要受到关注——“业主的冷暖我先知”；

（4）业主需要及时沟通——真城面对、坦诚直言；

（5）业主需要小区安全——安全才是美梦的港湾；

（6）业主需要优美环境——好环境才有好心情；

（7）业主需要服务的方便快捷——琐事带来的是烦恼；

（8）业主需要看到员工的微笑——员工生机勃勃，满面春风；

（9）业主需要家的感觉——胜似亲人一家人；

（10）业主需要超值享受——“这点费用交得很值”

3、知爱——我们要用爱的伟大力量去爱业主。爱博大精深，爱像阳光雨露，滋润万物，爱像山间流水令人心旷神怡。我们只有对业主爱得深厚，我们的服务追求才会无怨无悔，我们要有博爱的胸怀，才容得下业主的一切。

4、知事——知道物业管理服务工作具体事务，只有知道要做什么事，才能争取服务主动性，物业管理服务最怕心中无数，心中无数就会被动挨打。

5、知为——知道每件服务工作怎么去做。既要符合法律、政策要求，又要符合情理道德规范。物管企业要长期提倡向雷锋同志学习，人人争做好人好事。

（二）做好物业服务，保证服务质量的五个方面：

1、追求物业管理服务质量——做到精益求精，细致入微，持续改进，无可挑剔：

2、树立物业管理服务形象——语言带微笑的亲和力，行为显文明的感染力：

3、提高物业管理服务能力——力求职业化、专业化，员工做到一门精多门通：

4、讲究物业管理服务特色——根据业主的需要，不断推出具有特色的个性化服务；

5、注重物业管理的服务效果——业主的满意率+惊喜+社会口碑；

（三）做好物业管理服务四点要求：

1、坚持物业管理服务目的的一致性。

2、物业管理服务要有透明度。

3、要保持物业管理优质的持久性、扩展性。

4、加强物业管理服务的规范性。

物业管理，管理的是物，服务的是人，通过对物的管理，实现对人的服务。只有在这种理念的支配下，才能真正做好物业管理工作。抓好服务质量，提高业户满意率。"把温馨留给业户"，为业户营造一个优雅、舒适、温馨的生活环境，使业户心理上感受到文明、热情的服务，这是社会发展对物业管理行业提出的新要求。

如何做好物业管理服务?

物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。作为业主和客户，谁都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。应该说，好的物业管理主要体现在十个方面：服务态度——热情

物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以在服务中要一切从“以人为本”这个基本原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主、客户热情服务，做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、动作雅观、称呼得当。

服务设备——完好

硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机器设备(如空调、电梯)、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等。对这些设备要使之始终处于完好状态，保证使用。

服务技能——娴熟

服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的治安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。

服务项目——齐全

在做好物业管理综合服务所包含的必要内容之外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，使业主、客户享受到尽善尽美的服务。

服务方式——灵活

物业管理除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地地为业主、客户着想，努力为业主、客户提供各种灵活的服务方式，尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给业主、客户提供方便。

服务程序——规范

服务程序是指服务的先后次序和步骤，它是物业管理重要内容之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环，紧急情况处理程序则能体现在事故隐患中能有效、及时进行处置，保证业主、客户人身安全和物业财产安全。

服务标准——统一

服务标准是物业公司保证服务水平的具体表现。如礼仪标准、入室清洁标准、入室维修标准、绿化标准等，从中体现出物业公司从业人员待人接物和工作要求的一致性以及展现给业主清洁美观的卫生环境等。

服务收费——合理

物业管理属有偿的服务行为，但物业管理公司制定的综合服务收费标准应不高于政府规定的收费标准；物业管理公司开展的特约服务和便民服务也应以满足业主、客户需要为目的，不可乱收费或收费多服务少等。

服务制度——健全

物业管理应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为业主、客户提供稳定的服务。

服务效率——快速

服务效率是向业主、客户提供服务的时限，管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，缩短办事时间，提高服务效率。

如何做好物业管理工作?

如何做好高档写字楼的物业管理

一、高档写字楼应具备的环境

1、外部环境

1)本国本地区经济发展状况2)政府的政策3)市场供求关系

2、内部环境

1)地理位置2)设施3)人

二、如何做好物业管理工作

1、服务工作的方针（安信快捷便技暖）

1)安全2)信誉3)快捷4)洁净5)便利6)技术（技能、技巧）7)温暖

2、管理工作的方针（简重效形通试约）

1)简单2)重点3)效率4)无形5)沟通6)试验7)节约3、管理应树立的观念

信息观念法律观念

全局观念细微观念

时间观念环保观念

服务观念人材观念

市场观念学习观念

核算观念风险观念

次序观念发展观念

4、需注意的几个问题

卫生间大堂与电梯吸烟

巡视制度户外户内广告保险

应急措施收费标准客户通知

客户的选择装修的控制

重要文件的签收水牌与标志牌

5、个人体会

1)养成一个习惯

遇事要做记录，好记性不如滥笔头

2)处理好两种关系

处理好与发展商（业主）的关系

处理好与客户（业主）的关系

3)介绍三种常用的方法

·发现和解决问题的方法（CE法）

·整理思路的方法（MM法）

·打开思路的方法（WBS）

4）牢记四项基本原则：

·以人为本、·以客唯尊、·服务至上、·管理为先。

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浅谈应该如何管理好物业

浅谈应该如何管理好物业 随着城市规模的不断扩大，城市基础设施的建设、维护和管理等工作面临的的困难和问题越来越突出，因此，进一步加强和规范物业管理工作就显得越来越紧迫。 物业管理工作社会性强、敏感度高，涉及到千家万户的切身利益。做好物业管理工作对于维护社会稳定、为广大人民群众和经济发展营造良好的环境、加快城市化步伐具有重要的作用。 目前，物业管理工作还存在着规划不完善、管理不规范、收费不统一、服务不周到等许多亟待研究解决的问题。要做好物业管理工作，必须从以下几方面入手： （一）要进一步明确物业管理的主管职能部门。由于物业管理工作以前没有法律法规来规范，因此，各地的物业管理主管部门也不尽相同。随着《物业管理条例》的实施，物业管理主管部门应统一起来。《物业管理条例》的规定是：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。 （二）小区的规划、建设需要进一步的完善。在小区建设之前，城市规划部门要对小区的修建性规划进行控制，进一步完善各项基础设施建设，尤其要注意的是要规划好办公用房和经营性用房，并要明确指出此办公用房和经营性用房的最终产权归该小区的全体业主所有（办公用房和经营性用房的建设成本分摊在业主所购房屋的成本中）。《物业管理条例》规定，该经营性用房的收入用于该小区的基础设施建设和物业管理，这是减少收费和减轻财政负担的主要途径。 （三）要进一步加强对物业管理重要性的宣传。要利用广播、电视、报纸等各种有效途径，针对人们普遍认为物业管理应该由政府管理的旧的思想观念，采用人们喜闻乐见的形式，广泛深入地宣传规范物业

管理工作对人们改善生活秩序、生活环境等的重要性，努力把人们对物业管理市场化运作的感性认识上升为理性认识。 （四）要根据即将实施的《物业管理条例》，制定符合我县实际的物业管理办法。要充分考虑各小区的不同情况，有针对性地采取不同的物业管理办法。可以采取企业管理和业主自营式管理相结合的办法（业主自营式管理是指由某一区域的全体业主达成协议，由业主自己轮流承担该区域的物业管理方式），同时要把城市经营的理念引入我县的物业管理。对于物业管理的收费标准应按照《物业管理条例》的规定，由政府物价部门根据县城居民的收入水平进行确定。 （五）进一步规范我县的物业管理市场。物业管理行政主管部门要和工商行政部门携起手来，共同加强对物业管理企业的资质、能力、服务质量的监督、管理。物业管理企业的资质由省建设厅审批。要重视物业管理企业及其人员的政治素质、法律素质建设，使其从观念和意识上摆正与业主的服务合同关系或可称服务与被服务关系，明确物业管理的概念实质是按照服务合同约定为业主管理物业，而不是本末倒置地象企业管理员工一样去管理业主，真正按照《物业管理条例》的规定实现物业管理队伍的高起点建设、规范化运作。 （六）进一步理顺关系，加大工作力度，把物业管理机制引入未实行物业管理的居住区，变政府管物业为社会管物业，努力做好城市经营这篇文章，进一步推进城市化进程。

浅谈物业管理工作中如何提升服务水平

浅谈物业管理工作中如何提升服务水平 作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。在现有的物业居住区内常常会出现公共部位破损严重、环境卫生脏乱差、物业管理人员服务水平不高、群众的生活困难得不到根本解决等现象，影响了物业事业的正常发展，造成了人们对物业管理服务工作的误解和不公正的对待，甚至于发生了民事纠纷，业主与物业之间存在一定的矛盾。 物业管理既包括管理，又包括服务。管理的对象是物，包括楼体、设备、设施、场地等等；服务对象是人，受雇于人、服务于人。重视物的管理，缺乏人性化的服务，物业管理企业就不能有效地满足人民日益增长的物质文化和精神文明要求，企业的发展就走不长远；突出服务，管理基础较弱，就会造成管理与服务工作的脱节，广大业主的基本生活得不到保障，物业管理的服务内容也就得不到有效的延伸，物业管理企业的服务工作也就成为企业发展的累赘，经常造成物业管理企业的连年亏损。我们必须发展的看待一个问题，只有认清管理是物业单位的根本任务，服务是贯穿于整个物业管理工作的连线，只有管理与服务工作两手都得抓，才能将我们的物业管理工作水平真正提高到一个较高的水平，才能使广大的业主得到满意、舒适的生活空间。 现在，市场中的很多物业管理企业还是从计划经济体制下的房屋管理模式转变为社会主义市场经济体制下的物业管理模式，缺乏经营服务意识，易造成业主投诉多、欠费多乃至被业主委员会辞退的现象，为此，我们要加强对于如何在服务工作上下工夫的探讨，提高我们的服务水平，做到管理、服务齐头并进，迎合业主需求，把握市场机遇，发展壮大我们自身的物业管理企业。 一、服务在物业管理企业管理中的重要性。 物业管理企业主要是通过提供一系列全方位、多层次、专业化的服务来实现的。所以，服务是贯穿在整个物业管理工作台当中，服务是物业管理企业的“生命线”。服务在物业管理中的重要性主要体现在以下几个方面。 1、服务水平的好坏直接影响业主对物业管理的满意程度。 小区业主对物业管理企业满意程度是物业管理企业考核自身服务水平的一项重要标准。服务工作搞的好，就会得到小区业主的满意，物业管理企业的基本任务就算完成，物业管理企业在其它工作的开展上就会得到广大业主有力的支持。相反，服务水平比较差，缺乏服务意识，服务内容比较少，就不能得到小区业主的认可，不用说其它工作的开展，轻则拒交物业管理费，重则从新聘请物业管理单位。 虽然，有些工作并非是物业管理企业能够解决的，不能使业主满意，例如拆迁问题、硬件设施不全等问题，但是，物业管理企业要在业主面前表现出一个良好的工作态度，既要使业主明白物业管理单位所承担的责、权、利，又要让业主清楚的认识到物业单位永远是站在业主的一面的，积极为业主提供解决问题的方式和方法。这样，我们的服务做到位了，就会得到广大业主的满意，业主对我们工作满意了，我们就会更加在其他工作上下工夫，将业主生活环境造就的更加舒适、安全、温馨。

浅谈如何更好的做好物业服务

浅谈如何更好的做好物业服务 如何才能更好的做好物业服务呢?我就我本人在物业服务中的实践经验说说个人的看法：1、首先，要摆正位置，调整心态。 服务工作，顾客就是上帝，而物业工作，主要是服务于业主。我们与业主的关系就是服务者与被服务者的关系，所以我们要摆正我们所处的位置。 调整心态就是与业主面对面交流与沟通，现场解决和处理各类问题的过程中，遇到的一些不可预料的情况：诸如业主的指责、刁难、甚至是责骂时，应当以何种心态去面对、去解决问题，当遇到这样的情况时，保持一颗平静的心，站在一个公平的立场，用一张微笑的脸庞和一个多角度思考问题的原则，始终以一种阳光心态面对业主，往往会起到调和和化解矛盾的作用。 2、要把服务工作做好，必须提高服务意识。 为了更好的为业主服务，我们不能只停留在接听业主电话上，要真正走到业主中去，为业主服务，了解他们的想法、需求，以及对物业服务的意见、建议等。如：发现公共设施有损坏现象应及时记录并通知相关人员及时进行维护和维修，公共区域的卫生情况好坏，及时进行自查并进行整改等，把被动服务变为主动服务。 3、要有诚信，恪尽职守。 作为服务人员，在与业主交流过程中，诚信是最重要的，凡是答应或承诺过的事绝不应该违背，更不能够遗忘，因为我们工作人员的一言一行都代表着公司，对于业主的报修，在物业公司的能力范围内，及时尽快的处理好。 4、要加强与业主的沟通。 搞好物业服务的另一个关键，就是要在提高服务质量的同时，加强与业主的联系，听取他们的意见，了解他们的要求，解决好业主的问题，及时给于回复。这样既满足了业主的需求，又拉近了双方的关系，做到相互支持、相互理解。 同时，物业工作整天与人打交道，不仅要学会做，而且要学会说，经常就有关事项与人沟通。一些表扬与赞美的话，会是业主产生心理上的一种满足，我们要学会一边开展工作，一边向业主宣传物业服务的一些理念与知识，以换取广大业主的理解与支持，打动对方，产生共鸣。我们每一个员工的笑脸，每一个员工的手势，每一个员工的礼貌问候，都会成为化解矛盾的润滑剂，解决问题的添加剂，增加友谊的粘合剂，进而获取业主对我们更高的满意度。 以上是我个人通过学习、工作实践对如何做好物业服务工作的心得。我相信，我们每一位员工只要始终保持一颗热诚服务的心，以阳光的心态面对工作，增强自身的服务意识，有针对性的开展工作，就一定能将物业服务工作做好。 五里水乡物业站 胡爱英

浅谈物业服务品质如何监督和管控[1].

浅谈品质部管理方面的认识和思路 一、小区（以二级小区为主）存在一些实际情况 1、从目前各小区具体情况来看，人员流动比较大，尤其是操作层（主要是秩序维护员）；公司员工流动率高的原因有很多如薪资、福利、管理制度、工作场地环境等。不论何种原因离职，我们的员工对顾客就很陌生了，顾客的需求也无法了解，相应的感情也无法建立，工作场地环境不能熟悉，日常工作的延续性和日常性会有相当大的冲击，给物业服务带来一些不利的影响，从而造成了服务品质的不稳定和出现一些瑕疵；以目前工资体系，到年底很可能出现流动性加大，人是公司核心的资源； 2、部分小区的设施设备损坏程度较严重，尤其是物业的智能化系统；物业的智能化水平属于硬件系统，公司本身在更新改造方面的技术能力较薄弱，它主要依赖置业的先期的规划和建设及施工单位的保修技术。根据以往的经验，随着物业功能的不同延伸，智能化要求也不尽相同（但总体上仍分为安全防范、消防监控智能化、网络传递化和设备设施管理智能化。），这样就要求我们的技术能力更上一层楼，要适应技术的不断更新和进步，高度重视平时的保养；技术管理的缺失是公司的致命缺陷。 3、一些制度在小区的落实存在一些执行不到位的情况，尤其是区域管理员制度；实施了区域管理员制度，是公司的一项重大改革创新，是一项卓有成效地创新，实施的效果不错，从而在制度上保证小区的服务质量；为提升服务质量和提高收费率创造了良好地环境和制度保障；然而在部分小区实际操作中出现了些问题：首先是公司层面没有一个相关的系统的操作流程和考核机制（要书面的），各小区没有按本 小区业主有关物业服务的要求，制定出并告诉员工物业服务工作的标准，让员工知道如何做才是对的，最好包括每一个物业服务工作的环节都要有明确的标准，必须按照这些标准行事才是对的（有些小区有培训过，有建立过但没有系统化和给予确切的定位。）；其次是没有执行标准和手段，包括为员工提供必要的工具、资金（动力机制）、培训、方法等；第三是没有维护标准的措施，没用建立与之相适应的考核机制，难以保证服务标准得以实现，难以积极鼓励、帮助区域管理员按照要求去做。 4、服务中心的管理层员工上门走访工作存在停滞现象；物业服务的工作性质决定了物业的工作方法，需要我们不厌其烦地和业主打交道，用语言和业主进行沟通交流。尤其涉及到收取物业费遇到的难点：房屋问题的整改、处理投诉、协调维修等都需要做很多交流、沟通工作，只要持之以恒，不厌其烦，发扬钉子精神，就一定有所收获。对大部分业主只要真诚沟通，并帮助业主解决实际问题，他们也是通情达理的，他们愿意与物业进行沟通，并会提出些宝贵的意见和建议。我个人认为与业主面对面沟通是物业服务工作的重中之重，到业主家里去，

如何做好物业服务工作

如何做好物业服务工作 随着物业管理行业的不断发展，如何做好物业管理服务工作，满足广大业主的需求成为我们物业公司重点关注的问题之一。面对此问题，我们必须正确认识物业管理不仅包括管理，还包括服务。重视物的管理，缺乏人性化的服务，我们就不能有效地满足业主的需求；突出服务，管理不到位，就会造成管理与服务工作的脱节。我们必须发展的看待一个问题，只有认清管理是物业公司的根本任务，服务是贯穿于整个物业管理工作的连线，只有管理与服务工作两手抓，才能将我们的物业管理工作水平真正提高到一个较高的水平。 服务对象是业主，业主的满意度，是衡量物业管理服务的标准。因此，一切服务工作都应围绕这个核心。服务水平的好坏直接影响业主对物业管理的满意程度、影响企业的经济效益、企业的声誉，这就是服务在我们物业公司管理中的重要性所在。物业管理是一项非常烦琐的工作，再加上行业从业人员流动性较大，直接影响着物业管理工作服务的质量。所以，应在服务方面狠下一番功夫。 一、服务意识的培养 要把服务工作做好，必须提高我们的服务意识。也就是要我们清楚地知道物业管理是服务行业，物业管理企业不是政府的管理机构，是与业主具有平等关系的服务单位，物业公司与业主签订的协议是委托服务协议。服务水平作为业主考核物业公司的唯一标准，服务的好，合同可以续签，服务的不好，就会影响我们续约。拿我们平时对违章停放车辆的管理来说吧，假如安保人员这样说：“喂，你的车不能停在消防通道上，赶快开走。”，对违章停车的业主会按你的要求去做吗？如果这样说呢，“对不起，消防通道禁停放车辆，请您将车停在车位上好吗”。相信违章停车的业主会很好地配合。也就告诉我们服务意识的转变，会使我们的物业管理服务工作更好的开展。 二、通过学习培训，提升员工素质 学习培训是适应新工作的过程，同时，也就是调动积极性的过程。向书本学习，向模范学习，向先进经验学习。通过学习、实践；再学习，再实践。对本职工作积极主动，善于发现问题，认真分析、判断找出原因并妥善处理，把学习的专业知识、技能，应用到实际服务中去，经过实践逐步提高服务质量，不断提高员工解决问题的综合能力。 为业主提供标准化、规范化、科学化的优质服务，让业主感到满意，需要一批有工作能力、有较高综合素质的员工。物业管理服务工作，看似简单，零星琐碎，实则涵盖了方方面面的知识和技巧，以及判断、分析和解决问题的综合能力。日常安全、消防、保洁、绿化和维修等各项工作，都要具备相关知识和动手能力，每项工作必须扎扎实实落实到位。如安全保卫日常工作中一些细节就体现了我们员工的素质，需检查对方证件时说：“先生(小姐)，请出示您的证件。”验证完毕，应说：“谢谢！”。遇老人或他人提重物说：“先生(小

浅谈如何有效推进社区物业管理

浅谈如何有效推进社区物业管理 物业管理这一新兴产业，从诞生之日起就受到了人们的广泛关注。抓好社区物业管理，从小处说，有利于社区的和谐。从大处说，有利于整个社会的平安与稳定。下面，作者围绕社区物业管理谈谈自己的一管之见，但愿能起到抛砖引玉的作用。 一、要有经营物业的理念 物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务，而对经营的问题涉及较少。这一现象的产生既有社会、业主、发展商的因素，也有物业管理企业自身的认识和策略上的偏差。诚然，管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品，也是物业管理公司存在的市场基础。但提供优质的管理和服务应是物业管理企业经营和竞争的一种手段。作为企业，经营应是其基本的行为，只有依法进行经营，并获取合法的利润，才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题，达到社会效益、环境效益与经济效益并重，良性发展的目标。 物业管理企业忽视经营，会造成企业赢利能力的低下。企业自有资金的不足，又成为物业管理企业扩大规模、持续稳定发展的瓶颈，并反过来影响服务质量。就整个行业来讲，会影响投资者和高水平人才的介入，从而限制整个行业的发

展。将物业管理行业与房地产业以及同属服务业的酒店管理业、房屋中介代理业做一个对比，我们不难得出上述结论。 二、要有明确的市场定位 目前，更多的物业管理公司仅把自己的职责局限于：环境卫生、治安消防、设备维修、物业收费等一些花花草草的事物中。这些都仅是物业管理的外在形式。而不是它的真正内涵。物业管理工作，不仅仅是通过卫生、安保和维修等达到令居住者或使用者感觉安全舒适的目标。其仅是管理的一部分内容，或者说是一小部分工作，它的更大的目标，是要给你所服务的物业项目一个市场定位，并使它成为产生价值的一种存在，即可以用经济价值来衡量的升值产品。如果该物业项目定位不准确的话，所有的物业管理工作都将事倍功半，不能充分提升该物业的经济价值。 三、要摆正与业主之间的关系 不少人对物业管理存在认识上的误区：有的人认为物业管理企业与业主之间是管理者与被管理者的关系；有的则认为业主与物业管理企业之间是“主人”与“仆人”之间的关系。这些误解导致物业管理工作难于开展。其实，在物业管理工作中，物业管理企业受托对物业实施管理；给业主和使用人提供服务，物业管理服务合同一旦签订，双方就是平等的合同约定关系，没有主次之分。 四、要加强社区防范和群防群治队伍建设。

浅谈如何做好物业管理公司的员工管理工作1

浅谈如何做好物业管理公司的员工管理工作 一、个人对“管理工作”的理解 如何管理好自己的员工，这是作为每一个管理者都应该深思熟虑的事情。作为一个管理者，首先要知道何为管理，管理的目的，怎么管理。 管理的定义：在特定环境下，通过计划，组织，领导和控制等行为活动，对组织所拥有的资源进行有效整合，以达到组织目标的过程。我认为管理可以从字面进行定义：就是管的要有道理。确切地知道要别人去做什么，用什么方法去做更好。 管理的目的：任何领域的管理目的，都是为了“更有效”地实现管理目标，即追求最佳效率和效果,使组织以尽量少的资源而尽可能多地完成预期的合乎要求的目的. 怎么管理： 第一：要重视员工。为什么要重视员工？我个人认为：管理者即使再有能力也没有用，因为顾客所认识的通常都是面前的员工，而不是主管。在旧的观念里面，通常是管理层来管理一家公司，但新的观念认为，应该让员工参与决策和管理。特别是服务行业，酒店的饮食风味都是有管理者精心设计，那么为什么有的口味受欢迎而有的不受欢迎

呢？这是因为在市场中消费者有不同的看法，设计者未能抓住消费者的不同喜好。所以尽管管理者在做决策，但是实际上市场的反应可能并不是这样。而员工直接面对顾客，应该是让员工去参与决策，管理者只是分配资源，而不是什么事情都由管理者来主导，这是所谓重视员工的一个原则。 第二：提搞员工的积极性。员工积极性到底是什么？正确的认识是：员工主动付出智慧的意愿和行动。也就是说，员工在工作过程中能够主动发现问题和解决问题，说明他有积极性。然而积极性的前提是：首先，管理者必须保障员工的基本权利，按劳动法要求给予员工基本生活环境和条件。没有了这一点，提高员工积极性就只能是不能实现的良好愿望。 其次，管理者必须设法培养员工的自尊，处处体现以人为本的管理原则。很显然，一个积极向上的人首先应该是一个自尊的人。很多管理者错以为，基层员工的需求层次低，只要在金钱上予以基本满足，是否尊重并不重要。这种认识以及由此派生出来的管理制度和管理行为极大地伤害了员工的自尊，是十分有害的。 第三：人性化管理。 1公道公道就是公平，要求领导对员工一视同仁，不管亲属，不管有无后台。领导者是否公平对待员工对你领导者管理员工是有很大关系的。

如何做好物业管理工作

如何做好物业管理工作 随着城市规模的不断扩大，城市基础设施的建设、维护和管理等工作面临的的困难和问题越来越突出，因此，进一步加强和规范物业管理工作就显得越来越紧迫。 物业管理工作社会性强、敏感度高，涉及到千家万户的切身利益。做好物业管理工作对于维护社会稳定、为广大人民群众和经济发展营造良好的环境、加快城市化步伐具有重要的作用。 目前，物业管理工作还存在着规划不完善、管理不规范、收费不统一、服务不周到等许多亟待研究解决的问题。要做好物业管理工作，必须从以下几方面入手： （一）要进一步明确物业管理的主管职能部门。由于物业管理工作以前没有法律法规来规范，因此，各地的物业管理主管部门也不尽相同。随着《物业管理条例》的实施，物业管理主管部门应统一起来。《物业管理条例》的规定是：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。 （二）小区的规划、建设需要进一步的完善。在小区建设之前，城市规划部门要对小区的修建性规划进行控制，进一步完善各项基础设施建设，尤其要注意的是要规划好办公用房和经营性用房，并要明确指出此办公用房和经营性用房的最终产权归该小区的全体业主所有（办公用房和经营性用房的建设成本分摊在业主所购房屋的成本中）。《物业管理条例》规定，该经营性用房的收入用于该小区的基础设施建设和物业管理，这是减少收费和减轻财政负担的主要途径。 （三）要进一步加强对物业管理重要性的宣传。要利用广播、电视、报纸等各种有效途径，针对人们普遍认为物业管理应该由政府管理的旧的思想观念，采用人们喜闻乐见的形式，广泛深入地宣传规范物业管理工作对人们改善生活秩序、生活环境等的重要性，努力把人们对物业管理市场化运作的感性认识上升为理性认识。 （四）要根据即将实施的《物业管理条例》，制定符合我县实际的物业管理办法。要充分考虑各小区的不同情况，有针对性地采取不同的物业管理办法。可以采取企业管理和业主自营式管理相结合的办法（业主自营式管理是指由某一区域的全体业主达成协议，由业主自己轮流承担该区域的物业管理方式），同时要把城市经营的理念引入我县的物业管理。对于物业管理的收费标准应按照《物业管理条例》的规定，由政府物价部门根据县城居民的收入水平进行确定。 （五）进一步规范我县的物业管理市场。物业管理行政主管部门要和工商行政部门携起手来，共同加强对物业管理企业的资质、能力、服务质量的监督、管理。物业管理企业的资质由省建设厅审批。要重视物业管理企业及其人员的政治素质、法律素质建设，使其从观念和意识上摆正与业主的服务合同关系或可称服务与被服务关系，明确物业管理的概念实质是按照服务合同约定为业主管理物业，而不是本末倒置地象企业管理员工一样去管理业主，真正按照《物业管理条例》的规定实现物业管理队伍的高起点建设、规范化运作。 （六）进一步理顺关系，加大工作力度，把物业管理机制引入未实行物业管理的居住区，变政府管物业为社会管物业，努力做好城市经营这篇文章，进一步推进城市化进程。 怎样做好物业管理服务呢 优质服务才会赢得市场

浅谈如何做好办公楼的物业管理工作

浅谈如何做好办公楼的物业管理工作 办公楼 物业管理工作已是现行工作中比较流行和热门的工作了，人们对物业公司的选择要求越来越高，越来越专业。如何做好办公楼物业管理工作，实现从事物业管理工作的企业一直在分析和探讨的一个问题，也是当前物业管理必须重视和提升的一项重要工作。如何做好办公楼的物业管理工作呢，竞购一段时间的实践得出以下观点。首先，我们应当选择好合理的开发市场，确定好管理的目标，明确从事物业管理的职责和任务，并对现行的管理对象进行认真分析和研究，寻求提升物业管理质量的途径和管理的方法，进而提升公司的知名度与美誉度，提升企业的品牌效应，促进物业管理工作的开展。 一、确定管理对象 因物业管理工作较为复杂和多变，要想在物业管理工作方面站稳脚跟，首先应根据自身的条件和所处的环境，选择好管理的目标和群体，正确把握市场的定位和发展趋向。因写字楼和住宅楼的物业管理工作较为复杂，要求人员配备数量较多，技术操作和人员管理综合性较强，外界因素较为普遍，为了更好地开展物业管理工作，首先从一方面入手，集中精力，全心投入做好物业管理工作。因办公楼要求从事物业管理的人员综合性、守纪性要强，而且要求从事物业管理工作的人员素质高，工作标准、工作效率高，规范性强，诸如此类的要求与我们酒店的各项要求较为吻合，且从事办公楼工作的人员多位政府人员，各项工作要求私密性较强，酒店的管理与之相符合。双方的工作和选择特点决定了彼此的核选择与合作。 二、明确物业管理的职责 后勤管理与后勤服务是各办公机关工作的基石，物业管理在办公机关后勤工作中有占有相当重要的地位。从目前物业管理工作情况看，主要体现在以下五方面的任务： 1、房屋的维护与管理。办公楼交付使用之后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉的影响，房屋会逐渐陈旧、破损，使用价值也会逐渐降低。为了延缓这个过程，就需要对办公用房进行维护、保养和修缮，以保持办公房原有的使用功能，防止、减少和控制其破损，使物业管理达到保值、增值的目的，这是最常见的内容之一。 2、实施设备的管理。即一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种设备的日常运行进行有效的管理，主要包括给排水、空调、消防、配电供应、图像监控、报警及电梯的管理等。 3、清洁卫生管理。主要是公共部位卫生保洁，领导办公室、会议室、接待室、阅览室、活动室的清洁等服务，为业主提供清洁的环境。 4、内部会议，来客接待的服务管理。主要是为会议及与会者在会前会中提供服务，包括会场布置、会议前的服务、花卉的摆放、音响操作等。通过接待服务，展现服务员的风貌，提升企业的品牌形象。 5、治安保卫及消防管理。主要是门卫、安全、监控及停车场的管理。这项工作在物业管理中占有重要的地位，存在管理难度大，服务性比较强。 通过以上五方面的管理服务，为业主提供一个整洁、舒适、文明、安全、方便的办公环境。 三、了解物业管理的特点 办公的物业管理有着与住宅及其它物业管理不同的特点，全面细致地了解办公楼物业管理的特点才能更好的开展工作，使各项工作得以持续健康地开展，具体体现以下几点： 1、技术密集。随着现代科学技术的发展，办公自动化程度越来越高，办公楼内的各种设备、设施日益先进，不但维修程度增大，而且对管理人员、专业人员的要求也较一般其他物业管理人员要高。所以在人员选择上专业对口、业务精湛，因人而异地进行选择和安置。 2、政务活动频繁。办公楼是政务活动场所，会议多、来访客人多、联系工作的人员多，安全管理及卫生服务的任务是一般住宅物业管理所不能相比的。要求保卫人员的警觉性和责任

浅谈现代物业管理服务理念

浅谈现代物业管理服务理念 ————山西晋牌物业李树公 物业管理是作为房地产投资、开发、建设、流通的自然延续,也是房地产业开发的必然产物。它关系到业主安居生活的方方面面，它关系到区域和谐与稳定。因此，在实行的企业化经营、专业化管理、社会化服务的运行过程中，既要依法经营，适应市场经济环境；又要具有较高的服务枝能展现效率和效果。这就要求物业企业具有现代物业管理理念，运用现代物业管理与物业服务的手段和技能实施运营，那么充分体现“依法管理、以人为本、诚信服务”的现代物业管理服务理念尤为重要。它是创造优美环境、温馨的环境，提高人居生活品位、建设和谐风尚社区之魂。为此重点就现代管理服务理念作简要论述。 在依法治国、经济高速发展、产业结构日逐优化、人们生活水平稳步提高的新时期，国家正在为实现“中国梦”而努力。物业企业与民众幸福指数息息相关，同样要与时俱进，发挥自身贡献，创新理念、依法行事、一流服务、创建文明、促进和谐。 首先，作为物业管理公司一定要搞清楚管理与服务是相辅相承的，不是对立的，更是不可分割的。只管理不服务社区事务得不到完善，只服务不管理社区事务得不到有序解决。因此物业管理公司员工都要有“依法管理、以人为本、诚信服务、专业化服务”的现代理念，企业要真正具备专业化管理与专业化服务能力和水平。 其次，业主物业管理服务知识的普及也非常重要，只有了解才能理解，最终达到包容和支持。 一是业主要明确自己的所有权和使用权的范围与性质，它是区分专属与共有共用的基础，也是承担义务的依据； 二是业主要明白维护权益时同样需要履行义务，而且应当遵循“谁所有、该维护；谁使用、谁消费；谁受益、谁消费。”原则； 三是业主要关心所在社区的物业事务与业主自身权利之间关系；服务合同内容；物业管理公司该做什么事，如何做，业主应有的知情权和监督权怎么行使；出现因物业管理服务费用纠纷影响服务质量的问题的解决办法等。这其实是企业与业主共同面临的中心问题、核心内容，也是社区和谐稳定的关键。最终实现四满意管理目标：业主满意，企业满意，政府满意，员工满意。 四是业主要清楚地认识到“物业的管理”是确保大家不同层次需要、不同行为习惯、不同行动方式能够统一到有利于物业资产的保值增值上来。“物业的服务”是为了满足生活需要、居住需要、岀行需要、设施设备的运行需要。要有体谅包容的心态，也要积极主动参与和监督，促进完善和提升管理与服务水平。 五是业主要知道业主具有所有权的公共场所在物业管理与服务的过程中岀现盈利时除去相关成本的净收益归共有业主所有或者纳入业主公共维护资金帐户。 最后，现代物业企业的经营需要现代理念的指引，而所谓现代企业理念，是指企业在长期经营管理实践中逐步建立起来的新的思想、新的价值体系。它是企业经营管理的最高准则，是企业文化建设的核心，是企业品牌战略的灵魂，是满足业主日增需求和物业资产经营管理的前提。 作为服务行业的物业管理企业，如果要使自己真正成为一个优秀的品牌企业。一定要立足现实，着眼未来，依法经营、创新管理、提高服务水平，成为业主、发展商、相关专业公司以及行政主管部门等各方面都认可和都满意的企业。就必须有现代物业管理服务的思想价值体系和最高行为准则作为指导，即现代企业的管理服务理念。 一、体现“以人为本”。 我认为物业管理的从业人员首先要从思想观念上对服务定位、服务姿态、服务意识和服务行为上有客观理解，以人为本开展服务，从以下几点做起。 l、摆正位子：员工观念定位就是企业定位，保姆的定位就是服务。以服务为主、管理为辅。 业主是物业财产的主人，物业管理公司是受开发商或全体业主的委托，依照委托合同的内容，利用自身的专业技能和管理方法进行服务来获取报酬。业主和物业管理公司是委托与被委托的双方，

浅谈如何做好当前小区物业消防安全管理工作

浅谈如何做好当前小区物业消防安全管理工作 小区物业管理中最常见的意外事故之一是火灾，给业主的生命、财产带来的最大危害也是火灾。所以说消防不仅关系到物业服务、企业管理服务、小区业主生命和财产的安全，而且还涉及到社会的安定与经济的健康发展，搞好消防工作是物业安全使用和社会安定的重要保证。本文结合实际，分析了当前小区物业消防安全管理工作中存在的一些问题，并对此提出解决对策，用来做好物业消防安全管理这一项长期而又意义重大的工作。 一、小区物业消防安全管理工作的重要意义 现代小区建筑物的使用功能日趋多样化和复杂化的，物业的规模也随之不断的扩大，这就使得消防设施设备越来越多，功能越来越复杂，配套设施设备功能不齐全的系列问题也相继产生。而一旦发生火灾，后果不堪设想，所造成的损失可能是毁灭性的乃至灾难性的破坏，这就在客观上要求小区物业消防安全管理要具有专业性和技术性。同时，保护业主的生命安全和财产安全是物业公司的基本责任。在物业的安全管理中，消防安全处在首要地位，隐患陷于明火，责任重于泰山，物业管理必须将火灾预防放在首位，做好人力财力物力技术等方面充分准备，这样即便发生火灾，也能够做到迅速扑救，使得火灾损失降到最低。 二、当前小区物业服务消防安全管理工作的现状 （一）小区物业管理对消防安全工作不重视。有的物业管理人员对消防工作重视不够，认为消防安全管理是消防部门的事，而且主观认为发生火灾的可能性很小，致使消防工作停留在一般性的部署和要求上，有的甚至对消防不管不问，不加强对员工消防意识的宣传培训，对小区消防器材的落实漠不关心，不制定预防火灾和发生火灾后的紧急预案，使得小区组织及其工作人员大多没有经过专业消防培训，从而对消防工作普遍存在不懂、不会等问题。 （二）小区业主的消防安全意识较弱。由于居民消防意识淡薄，装修时不注意防火材料的防火性能，而采用大量的可燃材料进行装修，再加上大功率电器的普遍使用，使用电线路负荷增大，加速线路老化造成线路故障而引发火灾。火灾发生时，业主对于消防器材的使用一无所知，难以冷静的分析该如何逃生自救。 （三）小区消防设施和器材损坏严重。一些小区消防设施和消防器材损坏严重，火灾自动报警装置损坏，不能正常报警。更有甚者擅自停用火灾报警装置。消防器材丢失、过期失效现象时有发生，加之维保单位人员工作不及时，不能保证及时发现火情。同时大量私家车停在小区道路两侧，消防车道被擅自占用、堵塞现象比较普遍，一旦发生火灾，消防车根本无法通行，容易造成严重后果。 （四）小区物业消防安全管理责任不明确。物业消防安全管理涉及到消防设施维护等有形管理和物业区用户日常消防管理等无形管理，而物业服务企业应当履行的工作范围和法律责任往往界定不明，致使物业消防安全管理中产生大量矛盾纠纷。 三、如何进一步做好当前小区物业服务消防安全管理工作 （一）完善小区业主消防安全自我管理水平。广泛宣传物业管理法律知识和消防知识条例，

浅谈如何有效做好日常物业管理服务_final

. .. . . 浅谈如有效做好日常物业管理服务 市宝晨物业管理有限公司

创业二村管理处 目录 前言 (3) 一、服务意识的培养 (4) 二、员工技能素质的提高 (6) 三、与业主的沟通 (8) 四、管理体制的优化 (12) 五、事务部日常工作 (14) 六、保安组治安管理 (14) 七、维修组设施设备维护 (15) 八、物业保洁组工作 (19) 九、小区绿化组 (20) 十、成本控制管理 (23) 十一、小区文化建设 (24) 后记 (25)

前言 在物业行业工作的日子里，让我深刻体会到，物业管理是一项平凡、琐碎却很复杂的工作，每项工作必须细化来着手管理好，对业主，以及我们的部都要做好协调工作，让每项工作都能有序有效的进行。 首先，我们必须正确认识物业管理不仅仅是包括管理，还应包括服务。如果一味只重视物的管理，而缺乏人性化的服务，我们就不能有效地满足不同业主的各种不同需求；反之，如果只是一味突出服务，而社区管理不到位，就会造成管理与服务工作的脱节。只有认清管理是物业公司的根本任务，服务是贯穿于整个物业管理工作的连线，只有管理与服务工作同时都做好都把握住，才能使我们的物业管理工作水平真正提高到一个较高的水平。 其次，物业管理服务的对象是人，而业主的满意度是衡量物业管理服务的标准。因此，一切服务工作都应围绕这个核心。服务水平的好坏直接影响业主对物业管理的满意程度、影响企业的经济效益、企业的声誉，这就是服务在我们物业公司管理中的重要性所在。所以，在日常工作中，要做到与业主的和谐相处，让业主的不同需求得到满足是我们的

工作目标。怎么样才能让业主对物业公司的服务满意，以下是我个人在这些年工作中的一些体会。 一、服务意识的培养 物业管理这个行业，服务水平的高低是业主考核物业公司的唯一标准。为了主动积极的把各类服务工作做好，培养和提高物业人员自身的服务意识尤为重要。 具体的服务意识应首先从服务理念上着手，培养物业人员先人后己的服务意识，是“顾客至上”服务理念在物业管理，首先认识到业主是服务企业的“上帝”和衣食父母，作为物业服务人员应该像尊重父母一样尊重业主，树立高尚的情操，把自己放在一个管家或仆人的位置上，主动为业主提供服务，当好乙。而不能颠倒过来，先搞自我服务，更不能凡事讨价还价，或要求业主为我们服务。譬如，当工作人员和业主同乘电梯时，应主动避让，让业主先进先下；当发现业主提拿较重东西在小区行走时，应主动帮助提拿，助人业主一臂；当业主有什么投诉时，应体谅对的心情，分清轻重缓急，抓紧办理，在工作或生活中看到业主要主动跟他们打招呼，并且说一些问候和关心他们的话，让他们感觉在你心里是有他们的存在，这样可以加近与业主之间的感情，只有把服务工作做好了，物管企业才能受到广大业主的认可。 其次要有服务超前意识，急人所急，物管企业应多站在

浅谈如何做好前期物业管理工作

『学习改变人生·做成功物业管理人！』浅谈如何做好前期物业管理工作 做好物业管理的前期介入和管理是避免物业管理企业进入正常的工作中出现矛盾和纠纷，提高物业管理水平的重要途径。做好物业管理的前期工作，有利于房地产开发企业对物业建设的质量和销售，有利于维护业主合法权益，对开发商利益、业主权益和社会稳定都具有重大意义，本文结合目前物业管理前期介入的情况，提出如何做好并加强前期的物业管理。 物业管理的前期介入早在我国物业管理的发展初期就被引入房地产的开发建设之中，且已收到良好的效果，现今，许多房地产开发商越来越重视与物业管理企业间的前期合作，也为日后物业的售后服务与长效管理打下了良好基础。然而，由于一些房地产开发与物业管理企业对物业管理前期介入的意义与作用认识不足，使得物业管理前期介入还未能引起足够的重视。为了更好地履行物业建设单位与物业管理企业在前期物业管理中的责任, 防范前期物业管理中的潜在风险，建议物业管理行业一起来关注物业管理的前期介入。 加强前期物业管理，应该做好以下几方面工作： 一、规范开发建设企业的建设行为 一个高质量、高标准设施配套完备的物业项目能营造一个高水平的物业管理企业。建设高标准的精品楼盘，除了开发商、建设商、监理部门外，还必须通过物业的前期管理来规范和监督开发的建设行为。 1. 对物业的前期设计、规划严要求 开发建设企业的立项、规划、设计要立足高起点、高标准，要有超前意识; 规划管理部门

『学习改变人生·做成功物业管理人！』 要严格把关，对不符合建设要求的不予审批；开发建设企业要严格按照规划设计进行建造，公共的配套设施要与建设同步进行，避免先建物业后建设施的行为; 相关主管部门和质检部门要定期进行检查督导，对违规行为及时进行处理，限期改正。 2. 做好物业售前选聘物业管理企业工作，开发建设企业在物业项目开工、商品房预售前应聘任或委托物业管理企业进行前期管理，并制定新建物业管理区域物业管理方案和前期物业管理服务合同、业主公约，报物业管理行政主管部门备案。开发建设企业在出售新建商品房时，应当向购房人明示前期物业管理服务合同的服务内容、业主公约，在与购房人签订商品房买卖合同时，签订前期物业管理服务协议。未委托物业管理企业进行前期管理，未制定物业管理方案、前期物业管理服务合同和业主公约的，由房产管理部门责令限期改正，如不改正或不备案，不予颁发商品房预销售许可证，已颁发的予以收回或吊销预销售许可证。 3. 按合同规定进行运营 新建商品房由开发建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围, 承担保修责任。如委托物业管理企业负责保修, 应与物业管理企业签订委托保修合同, 明确双方权利义务和保 修责任, 并向物业管理企业支付质保金。 二、规范前期物业管理行为 物业管理前期介入开发建设阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，对物业后期的管理具有十分重要的作用。物业管理企业前期介入应抓好以下几个环节： 1. 编制前期物业管理方案

浅谈如何做好机关后勤服务工作

对后勤服务精细化管理的理解 后勤保障是我物业公司为农行服务的重要工作部分，是为农行正常运转提供服务保障的基础性工作，也是展示农行精神风貌、文明程度和管理水平的窗口。 随着形势的发展，农行后勤服务工作也面临着许多新的挑战。一方面，随着社会主义市场经济体制的逐步完善，改革的进一步深入，农行后勤服务工作将不断探索走向市场，走向社会服务机构的新路子；另一方面，随着政府职能的转变，经费管理的进一步规范，农行对后勤服务保障的要求越来越高，以致农行后勤服务工作难度日益增大；同时，随着节能减排工作的不断深入，对后勤管理工作也提出了新的更高的标准。如何适应新形势的需要，为行里提供强有力的后勤服务保障，是后勤管理工作者应该认真研究解决的全新课题，这些既是我们面临的压力与挑战，同时也是自我发展的新机遇。 农行后勤工作的内容比较复杂,涉及到财产物资、设施设备、水电、食堂服务、保洁卫生、安全管理等等，没有坚强的后勤保障，各项一线服务工作就无法正常开展，如何搞好后勤呢？围绕创新、完善后勤服务管理举措，建立保障后勤服务质量管理的长效机制和运行体系，从粗放式管理向专业化、集约化、规范化管理转变，使服务与管理有机统一，让后勤服务工作目标贯彻落实到每个环节并发挥作用，全面实现工作目标精细化、工作任务定量化、工作责任明确化、工作过程流程化、工作制度标准化、工作运行经济化，达到提升服务质量和管理水平的目的，就是要实现精细化管理，做到后勤工作人人有事做，事事有人做，将平凡事情做好，将简单事情做精，将小事做实。

一、要进一步加强队伍建设，提高整体素质 要做好新形势下的后勤服务保障工作就必须进一步坚持以人为本的工作理念，不断提高整体素质，造就一支业务精、作风硬、爱岗敬业、有良好责任意识和奉献精神的职工队伍。 首先我们这个项目人员储备也是一个很重要的问题，有员工遇特殊情况请假或离职需及时补充，因我们岗位是一个萝卜一个坑，在这方面我们有多个渠道，如与市劳动局、区劳动局的培训中心进行强强联合，除了我公司可送人到这些培训中心进行专业培训外，需要专业人员时，也可到培训中心挑选合适人员。在公司总部大楼设置了ＬＥＤ滚动屏，全天招聘，公司专属网站进行网上招聘，另外，总公司还有一个综合性院校，学校也正准备开设餐饮服务专业，还有网络及其它等渠道。 其次要进一步的开展理论和业务学习。要经常组织员工认真学习政治理论，不断提高政治素质，提高思想觉悟，端正服务意识，牢固树立爱岗敬业的思想。同时要进一步的加强业务学习和业务培训，积极引导员工开展“比、学、赶、帮、超”的技能竞赛活动，不断提高员工的实际工作能力和服务水平，努力营造浓厚的学习氛围，通过学习，使员工从认识上坚定岗位服务、岗位奉献、岗位成才的信念，增强服务工作的主动性、积极性，从而激发出广大员工的工作热情。 第三要注重培养高尚的职业道德。高尚的职业道德素养，是保持后勤职工良好外在形象的要求，也是干好后勤工作的内在需要。一方面项目负责人要发挥先锋模范作用，做到尊重群众、勤勉敬业、遵纪守法、爱惜人才、公道正派、谦和团结、廉洁俭约、诚实有信，通过自身的良好言行影响和带动

浅谈如何应对物业服务中的停车场管理(参考Word)

浅谈如何应对物业服务中的停车场管理 随着机动车辆数量迅速增长，现部分小区内停车场已无法满足车主停车需求。在车辆出入高峰时期,小区道路、停车场存在严重的压力与安全隐患。同时也给物业服务过程中停车场管理引发新的矛盾。小区日趋成熟和车辆数量递增发展、停车难上难的矛盾在物业服务过程中成为了投诉的重点。作为物业服务企业，该如何有效应对停车场服务管理？ 一、健全停车场制度 建立健全的停车场管理制度，依照政府相关交通法律法规，合理、人性化地布局小区进出口以及规划路线。完善道路交通标识及车辆管理的温馨提示，明示政府指导收费标准，确实做到小区内“人车分流”管理。让车主感受到有安全服务管理的痕迹所在。 二、专业的车管员团队 安全的停车场管理服务客观上需要一支素质过硬的从业人员。现北京地区，车管人员流动大，招工难，整个从业队伍人员素质偏低，直接影响服务质量。北京华泰龙安物业从车管员的形象统一、动作规范、文明用语、服务理念、专业知识等方面着手管理，加强培训力度，强调“以训代管”的管理模式，全面提高车管人员的综合服务意识，持续改进，培训出一支敬业爱岗、专业高效的车辆管理团队。 三、完好的设备维修保养 确保设备设施二十四小时正常运作，避免因设施设备机械故障、网络故障、或因雷电天气影响导致设施设备不能正常运行，给车辆出入管理带来困扰。华泰龙安物业要求工程人员定期有计划的对设备设施进行保养维护，同时加强对车管员操作培训，熟练掌握操作程序，避免因操作不当导致设备出现故障影响工作。要求常用易损件要有一到二件备用，以便维修人员及时排除故障避免出现管理真空与漏洞。 四、良好的协作服务 1、登记制度，车管员须有效利用现有的小区停车场智能IC卡管理系统，落实“人机结合”与“手工写卡”作业相结合原则，认真履行车辆出入登记制度。

浅谈新形势下国有物业管理企业的发展壮大

浅谈新形势下国有物业管理企业的发展壮大 珠海经济特区珠光物业管理公司王晓韵 随着中国加入世贸，融入国际市场经济的步伐加快和贯彻落实国务院颁布《物业管理条例》的不断深入贯彻落实，国有物业管理企业如何面临大好发展机遇，适应时代的挑战，走向发展壮大。笔者就此问题，浅谈以下观点，供大家互相探讨学习。 一、目前国有物业管理企业现状 目前我国的物业管理企业主要队伍以四支力量构成即：（1）、国家部委后勤服务型物业管理企业；（2）、房管部门管理型企业；（3）、项目开发后续型物业管理企业；（4）、市场动作服务型物业管理企业。但绝大多数物业管理企业是随着房地产的发展由开发商或房管部门投资设立，类似于开发商或房管部门的一个售后服务单位，不同程度普遍存在以下问题：（一）、产权不清，机制不顺。名义上是独立核算企业，可其人、财、物由上级公司所控制，物业管理企业抱着“大树底下好乘凉”的心态，负盈不负亏经营者主要对上级负责。由于机制僵化，观念陈旧，经营者积极性不高，员工吃着大锅饭，市场运作程度较低。 （二）、资产不多，增值潜力不大。物业管理企业提供的是服务，一般没什么资产，“几张桌子几条枪”便构成了一些物管企业的全部家当。由于可供变现的优质资产不多或没有，而仅靠有限的物业管理服务费难以形成积累，因此企业增值潜力不大。 （三）、员工的整体素质不高。由于机制的不顺，企业需要的人才难以引进，员工由母公司安置下来，企业只能被动接受，人员相对老化。许多

员工对物业管理的概念还停留在修修补补，收收费用上，缺乏一种成熟的物业管理经营概念，跟不上日益发展的物业管理需要。他们没有意识到一个成熟的物业公司，它的职责不仅仅是保洁、治安综合治理、绿化养护，而是要与住户共同营造完善、温馨、文明的现代生活氛围。员工相对素质不高，制约了企业的进一步发展。 综上所述存在的问题，要彻底改善解决，笔者认为首先必须改革企业的产权制度，通过企业改制，引入现代企业制度和法人治理结构达到促进企业的发展壮大。 二、如何确立企业改制的思路和方法 通过对企业产权制度的改革，理顺了各种复杂关系，使国家、集体员工利益有机结合在一起，增强了企业整体责任感；，明晰了产权关系并对产权进行科学管理；通过股本筹措，解决了企业经费短缺问题，利于拓展市场；健全了企业的管理、监督机制，内部管理得到规范；显着降低管理成本，增强企业的效益。那么企业改制应遵循什么样的思路和方法才能成功，笔者认为应做好以下方面工作： （一）、明确改制原则。在政府相关政策允许的条件下，寻求创新。 改制过程中至少应掌握好三条底线即：一是改制中不能使国有资产大量流失；二是不能借改制之名逃银行债务；三是改制一定要切实保护广大员工的切身利益。改制方案中应体现以下原则： 1、系统规划原则。能不能全面系统地提出改制方案直接关系到物业管理企业的改制工作能否顺利进行。 2、精细原则。为确保改制的可操作性，不能只停在留在理论上，而是应考虑企业自身的实际情况和相关的行政及法规环境。