以互联网思维改造地产,再造黄金十年

以互联网思维改造地产，再造黄金十年？

■本刊记者袁园房企转型迫在眉睫，这几乎已成为房地产市场的共识。长远来看，房地产不可能再像过去的十多年那样“高歌猛进”，而是进入一个相对的稳定期。在“黄金时代”消逝中，不少人看到互联网对房地产的影响日渐深远，甚至提出“互联网将颠覆房地产行业”，这是真的吗？用互联网改造地产能再造一个黄金十年？

本期邀请房地产业资深观察者西峯，他认为，转型是极其痛苦一件事，但是值得一试。将互联网和房企后期物业服务联系在一起未来发展空间很大，但目前盈利者甚少，很难得出新模式将帮助房企跨入新量级空间的结论。

专业化房企将胜出

《红周刊》：您认为目前地产产业链面临最大的问题是什么？

西峯：主要有两方面：第一，还是资金问题，即融资方面的困难。地产行业没有准入门槛，民企比重大。民企很难获得稳定的银行信贷，而地产融资过去也一直受到压制。第二，很多国内房企成立时间最长不过20年，许多公司甚至只有10年左右。不少企业的规模偏小，他们可能遇到过一些短周期的地产波动，但是对中大级别的波动应对意识方面还准备不足。

《红周刊》：市场预期房地产行业此轮调整周期，无论长度还是深度有可能甚于前两轮，哪些类型的企业能够穿越周期？

西峯：未来十年借助房地产大势上涨而轻松赚钱的机会越来越少，市场更多呈现出一个

分化的态势，即特大城市、中心城市和三四线城市的地产走势将逐渐分化。人口还是在向中心城市集聚，中心城市地产市场仍将继续保持一个较高水平。但很多城市在人口流出同时，当地房产建设以及投资规模仍努力维持在一个较高水平，这些城市未来房地产的发展会因供求差距面临较大压力。房地产普涨普跌的年代或许已经结束了，快速周转的发展方式会遇到越来越大的困难。未来专业化的房企会慢慢赢得更大的优势，这几年房地产行业的规模空间基本见顶，但Top10的市场份额却在逆势增加。这表明大房企有一定优势，另一方面想在这个周期中活下来，必须找到属于自己的专业化道路。

房企创新经营模式

《红周刊》：如何评价万科的“五菜一汤”模式？按万科的说法，是指第五食堂、超市、银行、药店、洗衣店、幸福街市。

西峯：万科模式非常符合中国房地产未来发展方向，因为它的项目大都位于郊区，这些地区的通常配套严重不足，这方面本应由政府来承担，但是政府不做开发商就要做。一般而言，目前越远郊的土地，容积率越低，人口密度越低，因此商业很难生存。在这个过程中，如果坐等政府配套，那么该地区就需要较长的时间成熟。房企主动去做，那么就对该区域的成熟掌握了主动。万科通过提供这些基础设施，体现了社区的服务和可居住性。

这样的服务和管理收入和社区中用户的价值和投入相比，其实是补上了该社区物业的短板，其作用未必能体现在本身业务的赢利性上，但是却能给物业的销售和综合品质提供支持。通过平衡商业配套投入和用户价值提升方面的收益，这些业务虽处于辅助位置，不是利润的主要方向，但却能提高用户口碑以及提升物业价值可用的重要方式。

《红周刊》：新商业模式能否帮助万科这样的房企跨入新的量级空间？

西峯：物业管理很难赚钱，在多家房企的报表上都能找到这样的结论。前面也谈到过，

房企很难指望从物业管理中直接提供多少利润来源。目前来看，许多客户对物业管理的认识还在初期。即便如此，良好的物业管理和其相配合的增值服务对房企还是重要的。因为我们身处高速发展的中国，无论产品还是服务都在以很快的速度演进。当下市场低潮，房子不如之前销售顺畅，企业的宣传点从户型、位置、装修等方面，转变成了消费者更看中的、长期居住的便利性。

房地产整个行业在变，用户的关注度也在改变，但能否达到券商研报中得出的乐观结论，我觉得还是要通过长期的磨合。目前房地产企业还没有一个把互联网和房地产结合在一起并实现超额收益的模式。对未来我们保持乐观，但也要看效果和落地。从一蹴而就的概念到实实在在的服务和产品提升是两个不同的阶段。

《红周刊》：对于房企而言，创新的路径您认为有哪些？

西峯：转型意味着改变和自我否定，因此转型是极其痛苦的一件事。但在当下，再痛苦也值得去尝试。去年万科以互联网思维做了很多事情，请网络红人马佳佳做演讲，拜访了海尔、华为、小米等，主动了解互联网思维在这些企业的应用。后来大众的关注点主要体现在营销环节，比如和淘宝合作来卖房。通过网络渠道到底卖了多少房子？其实不多，但是通过这一系列方法更加贴近了客户需求，和用户的接口有了灵活的改善。除了万科之外，我们还可以看到世茂、华润、中海等大型房企也体现出了积极应对的方式。房企的创新和服务，还是要在为客户创造更大价值上下功夫。

《红周刊》：目前互联网对房地产的改变主要体现在哪些层面？

西峯：确实今年互联网很热，但它是否能对房企带来革命性的提升，还要观察。互联网带来的有些改变是直接的，比如在线广告的份额在直线上升。据报道，百度的广告已经超过了央视。可以看到，注意力的转变导致广告投放介质发生转变，不只是房地产企业，所有企

业都在发生着这样的改变。对于房地产行业而言，必须要重视注意力从传统媒体转向网络这一事实。

比如，有些大企业要把互联网和后期的物业管理和服务联系在一起，这是一个很好的发展方向。目前城市中心区的购房比例占比较低，大部分新房是在郊区外围，这些地区配套不完善、地广人稀、人口达不到商业繁华的密度，这时互联网的优势就会体现了，它能精确地搜集到每个人的需求。原本一家小店只能覆盖方圆300米左右的人群，通过互联网服务范围可以扩大到2公里。物业管理或者社区服务统一把这些纳入一个平台，物业费、水电费等都可以在一个智能平台上来完成，业主可以足不出户来完成生活琐事。分散的居住状况、对商业的需求正好跟互联网的服务是对应的，这方面发展空间很大。

互联网楼市冲击波

《红周刊》：您认为哪些方面是移动互联网无法撼动、仍需要由线下来完成的？

西峯：目前来看，最直接的影响在营销环节，比如广告介质上的转变，其次是在售后服务层次上。但买房子是一个挺复杂的过程，不可能在网上浏览直接下单，因为淘宝上的物品相对单价较低，而房子至少要几十万、上百万，需要专业的中介或者工作人员来做相关的沟通，最后下单的过程还是离不开人。线上做一些信息搜集和推广，体验和信任还是得由线下来完成，以至最终完成交易。

《红周刊》：不少人认为，互联网对房地产的影响首当其冲的是商业地产，如何看待互联网对传统商业地产的冲击？

西峯：线下的商业特别是市中心大部分都是老式的百货，主要是以国营企业为主，在过去十几年革新的力度非常微弱。有没有互联网都会式微，因为不思进取，只不过是互联网加速了他的衰落。从电子商务发源地美国来看，相对于中国而言，那是一个典型的地广人稀的

地方，所以很多城市商业无法充分发展，电子商务首先解决的是“买不到”的问题，因为有物流成本，很可能很多东西线上更贵。但中国人口密度比美国高得多，特别是大城市和核心区。所以我的观点是：第一，线下实体店不一定被淘汰，但是不革新、不改变则一定被淘汰；第二，消费者不只有购物的需求，还有体验的需求。体验式消费很重要，线上可以买电影票，但是不能看电影，线上可以买餐券，但是不能聚会，很多商场这些方面的消费受到的冲击比较弱，甚至不减反增。另外，高端消费受到线上的冲击相对较小，消费者越来越倾向于个性化，这个转变也为线下的调整提供了空间。

《红周刊》：网络已经让中介的作用大幅降低，如何看待房产中介这项业务？

西峯：很多人此前认为互联网会带来去中介化，我觉得其实短期内不太可能。更合适的方式是研究如何将线上线下业务结合完善。买房是专业化和信任度一起所构成的行为，购买过程比一般事务复杂得多，因为有各种政策限制，而且房子这种产品差异化很大，一个专业的服务目前仅凭网络还不能胜任。但是发生变化的是：以前房产中介需要在好地段开店，现在则未必。几家中介可以合用一个好地段，因为客户未必完全从街上来，也可以从网上来，好处是可以降低成本。同时客户的要求和服务也在变化。前几天万科肖莉宣布加入主营互联网中介和服务业务的“房多多”,这也是一个值得留意的方向。

《红周刊》：马佳佳说90后压根就不买房！您的看法是什么？

西峯：90后等新生代是未来房地产的消费者，我不知道房地产能否被颠覆，但仅就90后压根不买房这个结论来看，我认为未必成立。目前中国家庭人均月可支配收入不到2000元，还属于不太富裕的国家。据数据统计，我国终身家庭财富收入中位数才50多万，算上房产家庭财富收入达到250万即能跑赢90%的人口，拥有几套房子的90后占比会是多少？因此，说大多数家庭有多套房，只能代表小众，不是主流。

90后买不起房说得没错，最主要的原因是他们太年轻了。目前成熟发达国家首次买房的年龄多集中在35~45岁之间，最近几年中国人买房的年龄也要在30岁以后。因此对于

90后来说买房确实还早。

宏观调控下房产税改革的几点思考

全国中文核心期刊· 财会月刊□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□房产税是世界各国普遍征收的一种财产税。房产税是以 房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据， 向产权所有人征收的一种财产税。 自2011年1月房产税改革在上海、重庆试点后，改革的步伐可谓波澜不惊。虽然国家利用 房产税改革和 “限购”等手段，在一定程度上遏制了房价的疯涨，但成效并不显著。2012今年7月至9月间，北京、上海、重庆 等地房价又有不同程度的回暖和上升。 今年年初全国“两会”上，财政部部长谢旭人曾明确表示，如今，2012年将适当扩大 房产税试点范围。2012年即将过去，房产税改革将如何推进， “十二五”时期我国房产税改革将如何深化，以及如何破解房 产税改革试点中出现的问题，都是当前国家财税系统和学术 界亟待解决的重要课题。本文结合房产税试点改革实践，从后危机时代我国面临的宏观和微观形势以及房价居高不下、通货膨胀、老百姓买房难、社会矛盾凸显等社会现状和问题提出几点思考。一、目前个人房产税开征存在的主要问题1.开征房产税的调控作用没有实现。从房产税试点情况来看，上海是对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。重庆则是对主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房征收房产税，税率为0.5％至1.2％。【摘要】本文基于我国房产税改革试点的背景，从分析现阶段开征个人房产税的利弊入手，研究后危机时代中国房地产宏观调控形势，从宏观调控角度探讨房产税改革试点中存在的深层次问题，以期为“十二五”时期我国房产税制改革的深入推进提供几点建议。 【关键词】房产税改革宏观调控公共财政 杨晶晶 （中南财经政法大学财税学院武汉430071） 宏观调控下房产税改革的几点思考 选择Dm 2（年末长期银行借款/年末总银行借款）来替代公司 的债务期限结构还是存在着一定的缺陷。 五、研究结论 有关债务融资特别是债务期限结构的研究近来得到学者 们的广泛关注。 本文在借鉴国内外研究成果的基础上，以内部人和债权人间存在的信息不对称为切入点，考察能否利用高 质量审计这样的外部保护机制来减轻债权人利益受到侵害的 程度，从而为公司带来更多的长期债务融资。本文以2007～ 2010年连续4年均可获得相关资料的858家非金融类上市公司 构建的平衡面板数据（共计3432个观测值 ）为研究样本，在控制相关变量的前提下采用混合模型经验检验了终极控制股东 性质不同时审计质量与我国上市公司债务期限结构之间的关 系。研究发现，审计质量与债务期限结构显著正相关。这说明 高质量的审计可增加报表的准确性和可信性，它使内部人与 债权人之间的信息不对称程度减小，有利于债权人防范投资 风险，此时债权人愿意提供长期债务支持。 进一步研究发现，相比非国有而言，上市公司的国有性质 使审计质量与债务期限结构之间的正相关关系减弱。这说明 由于我国的银行业主要以国有银行为主体，它们在向国有上 市公司发放长期债务时重点考虑的是相关政治目标、政府对 银行借贷行为的干预、国有上市公司特有的政策保护所带来的较低的财务风险和经营风险，以及更为软化的预算约束，因而受审计质量的影响并不大。本文研究不仅为债权人保护的相关研究提供了新的思路和方法，还强调了作为独立第三方的外部审计在公司债务融资活动中所起到的重要作用。上市公司可通过该外部监督机制来调整债务结构，从而优化资源配置。主要参考文献1.胡奕明，唐松莲.审计、信息透明度与银行贷款利率.审计研究，2007；62.江金锁.审计师规模与企业负债融资约束———来自中国上市家族企业的经验证据.财经问题研究，2010；73.江伟，雷光勇.制度环境、审计质量与债务融资.当代经济科学，2008；24.江伟，沈艺峰.大股东控制、资产替代与债权人保护.财经研究，2005；125.李秉祥.我国财务危机公司投资行为的财务特征分析.中国管理科学，2003；26.刘志远，毛淑珍，乐国林.政府控制、终极控制人与上市公司债务期限结构.当代财经，2008；17.雒敏，麦海燕.审计意见、审计质量与债务期限结构———基于我国上市公司的经验证据.经济管理，2011；7 ２０12．11下旬·39·□

我国房产税的现状及政策

我国房产税存在的问题及对策 摘要房产税是调节房地产各方利益博弈的重要手段，同时也在国民经济和财政收入等方面发挥更加积极的作用，本文通过对我国房产税的现状进行深入分析，从机制上探寻我国现行房产税存在的问题，寻找切实可行的解决措施，这对于满足人民生活需要，扩大内需，积累，建设资金，具有重要意义。 关键词房产税对策税收立法行政法规 一、房产税及其实施目的 房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入，向产权所有人征收的一种税。房产税属财产税，主要对保有的房产征收。《中华人民共和国房产税暂行条例》是1986年由国务院颁布实施的。《条例》规定，对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。对于房产税，美国和西方大多数经济市场成熟的国家都早已征收，在作为地方政府的主要财政收入来源。亚洲的日本、韩国、越南以及中国香港也都已经开征，虽然各个国家对房产税的名称不尽相同，但其性质确是大同小异的。在我国，房产税并非一个新的税种，1950年，政务院发布《全国税政实施要则》将房产税列为开征的14个税种之一。1986年10月1日起就正式施行的《房产税暂行条例》中明确规定，房产税只针对经营性用房征税，个人拥有的、非营业用的房产免纳房产税。 房产税的目的是要建立公平的社会财富分配机制与有效率的土地资源配置机制。它的意义首先是公平分配，实现“均占地价、地租共享”；二是资源的有效配置，一个人能够住在什么地方，主要取决于他在占有土地之外的财富创造能力。在房产税的作用下，中等收入者自能凭自身收入住上中等房（购买和租住在这种情况下没有区别），政府只需救济孤寡废疾和一线城市必须的一部分低收入者，甄别成本低。 二、我国房产税的现状 房产税属财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋。从西方发达国家的经验分析，房产税作为地方财政收入来源中的重要一项，在各级地方政府财政中占有很大比例。我国情况恰恰与之相反，各地方税种收入占税收收入比重都很低，房产税税收意识都比较薄弱，政策也相对混乱，往往过于注重税收计划，轻视税源管理。目前我国社会主义现代化建设进入了新阶段，制度发展和经济提升逐步改变了收益分配方式、资金分配、结构产出结构以及社会财富分配方式。这种巨变实际上向我国的现行税制提出了威胁和挑战。由于现行我国房产税采取“内外有别，两套税制”并存的税制，导致了社会主义现代化建设背景下收费主体与收费行为的非均等化程度较高，特殊利益集团搞出了越来越多的超国民待遇，而另外一些处于明显无地位的状况，受到贬低和歧视。这种不合理的构建原则有

房地产税改革的政策背景(DOC)

房地产税改革的政策背景，也是现在亟待解决的问题， 1.现行房地产税收体系不合理，税收制度不完善 房地产领域的税种设置主要涉及房地产开发、流转和保有阶段。房产保有税是很多国家地方财政收入的重要来源之一，但我国现行房地产税体系存在“重开发和流转，轻保有”的问题。房地产开发、流转环节税目多、税负重，保有环节仅有房产税和城镇土地使用税，整体税负偏轻。2012 年，我国地方财政税收收入为47319 亿元，其中房产税为1372. 5 亿元，城镇土地使用税为1541. 7 亿元，两者合计占比仅为6. 2%。与之相较，仅开发、流转环节的土地增值税与契税之和占比就达11. 8%，还未考虑涉房涉地的营业税、所得税等。由此可见税负分布的不合理。另外，从微观的企业层面来看，开发环节的税负还是较高的。开发、流转环节税负畸重与保有环节税负畸轻并存的局面，致使房地产税负中的间接税比重偏高而直接税比重偏低，一定程度上推高了房价，加剧市场不平衡。（财产税是直接税，不可转嫁） 2.土地财政 数据提示：2013年地方政府性基金收入决算表显示，土地出让金收入决算数为39073亿元，是预算数的152.6%。地方政府的土地出让金收入再创历史之最。 近日，财政部公布了2013年全国财政决算情况，列出公共财政、政府性基金、国有资本经营的收入和支出等23张决算表。包括国有土地使用权出让金收入（下称“土地出让金收入”）在内的详细财政数据也一一出炉。 地方政府土地出让金在2011年达到3.1万亿元顶峰，2012年降至2.7万亿元，2013年再猛增1.2万亿元。 对此，财政部的解释是，主要是土地出让合同成交价款增加较多。这也意味着，地方政府对土地财政的依赖度再次回升。 3.地方财政收入缺失

对沪渝房产税改革试点的思考

对沪渝房产税改革试点的思考 摘要：上海、重庆两地征收房产税试点暂行办法出台后，迅速成为国人关注的焦点。但房产税试点改革却遭到了是否违法甚至违宪的质疑。本文从房产税立法面临的问题以及在近几年税收高速增长的下，地方财政困难反而与日俱增，房产税能否成为地方财政税收的主要来源，和政府向普通老百姓开征房产税将会面临怎样的挑战几个方面来反思房产税改革试点。 关键词：合法性质疑；立法问题；地方财政；政府的挑战 众所周知，征收财产税有助于抑制房地产投机、减少金融体系的不稳定、但却对中低收入者不利。但在现行的分税制体制下推行财产税，面临的问题就是要妥善处理好中央和地方财政利益的分割问题。 2011年1月27日，国务院常务会议通过决议，同意在部分城市改革试点对个人住房征收房产税，具体征收办法授权试点省、自治区、直辖市自行确定。同日，《上海市人民政府关于印发的通知》（以下简称《通知》），要求从2011年1月28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。该《通知》称，征收对象为上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建的商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。与此同时，重庆市也作为首批个人住房房产税改革试点城市，其房产税的征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆市无户口、无工作、无投资的“三无人员”在重庆所购房产，购买两套以上住房的，从第二套开始要征收房产税。自此，争论多年的房产税在上海和重庆开始“破冰”。然而，无论是经济学界还是法学界，无论是学者还是老百姓，都开始从不同角度关注这次房产税改革的试点。 一、沪渝开征房产税的合法性质疑 国家产生以后，税收的不可或缺使主权者一直面临着征税依据合法性的诘问。征税的合法性应该包括如下方面：国家征税时应予征税说明，必须要有法律依据。税收史上有句箴言：没有民主，便没有税收。而且，直到今天，对于国家征税合理性的说明已经是一个民主国家政治生活中的必经程序。征税不仅要看经济上的承受能力，还要看征税是否平等、是否普遍等；征税是否合法不仅要看是否符合狭义上的制定法，而且更应该看是否合宪，是否符合民意，是否符合公平正义的法律精神。换言之，征税对象的可税性首先要符合法律、法规的要求，尤其是在现代社会发展过程中，很多新的税源出现，政府在追求丰厚收入的冲动支配下，急切地想把它们纳入税收征管范围之内。就程序上而言，这不是那么简单的事情。因此，征税对象的合理首先是征税对象的合法，不能不经法定程序就仅仅因为征税对象的税源丰富而擅自征税，这显然会极大损害纳税人遵从税法的积极性。 从以上衡量，房产税试点征收明显存在瑕疵：一是没有作详细的征税说明，

我国房产税税制改革研究(1)

我国房产税税制改革研究(1) 房产税属财产税类。从国外经验看，房产税收入是地方财政收入的重要组成部分。我国情况相反，房产税收入在省以下政府财政收入结构中比重很低，房产税税收政策也比较混乱，基层财政对房产税征管相当轻视。目前我国的经济发展和“改革、开放”进入了新阶段，制度变迁和经济发展逐步改变了财源结构、分配方式、资金流向结构以及财富存在方式。这种巨变实际上向既定的税制提出了挑战。而另一方面，在近几年税收高速增长的条件下，地方财政困难反而与日俱增，其中突出的矛盾是地方税体系残缺不全。这表明现在我们有必要深入研究如何通过地方税各税种税制的改革来增强地方财政收入筹集能力以缓解财政困难。房产税虽然现在是一个小税种，但从市场经济发展的角度看，该税潜力不容忽视。要优化地方税收结构、合理发挥房产税收入筹措功能，必须首先从税制方面完善房产税。 一、我国房产税收入状况总结大全/html/zongjie/ 我国现行房产税设立于1986年，是从原房地产税中分离出来的。该税以城镇中的房产为课税对象，按房产原值（减除一定比例）或租金向房产所有人或经管者征收的一种财产税。征税范围限定在城镇，计税依据为原值一次减除10%-30%后的余额。当时设置该税的目的是调节占有房产所形成的收入差别并约束固定资产投资规模过度扩张。总结大全/html/zongjie/ 改革以来值得注意的是从20世纪90年代中期开始，房产税收入

呈现出扩张趋势，在税收结构中的地位也有所抬升。1993年，我国房产税收入为49.15亿元，比1992年增加7亿多元，从1994年开始，我国房产税收入突破60亿元，近年来已达上百亿规模． 实行分税制之后，我国税收增长结构的明显特征是小税种收入规模快速扩张。其中最引人注目的是个人所得税和印花税。但事实上，房产税收入规模扩张速率也很快。从表1可见，房产税收入1999年比1994年增加了两倍，这一规模扩张程度远大于税收总额的扩张程度，从1994-1999年，房产税收入每年增长率都达到30%，远超过同期税收总额增长速度，房产税收入在小税种中排序仅次于个人所得税和印花税，而且房产税收入与印花税收入之间的差距总体上说越来越小。事实上我国印花税收入的增长主要得力于证券交易，如果从综合角度看问题，房产税收入增长要比印花税收入增长稳。近几年的情况表明，房产税在地税收入中已占据了较为重要的地位，1995年房产税收入占地税收入总额的比重为7%，其后几年一直稳定在6%，在地方税各税种中的排位居第三位。如果不考虑共享税的话，房产税在地方税收结构中的地位更加突出。比如和印花税相比，近些年印花税收入增长很快，但大部分归中央财政，留归地方的部分在税收结构中没多少，而在地方税收中原先作用不大的小税，现时增长最快、最有潜势的还是个人所得税和房产税。房产税在我国是一个收入分布高度不均衡的税。现在200亿元左右的房产税收入主要集中在大城市。比如1999年的183亿元房产税，北京、上海、深圳、青岛四个城市就占

对我国房产税改革的思考与建议

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/3b13508423.html, 对我国房产税改革的思考与建议 作者：何嘉琦 来源：《经济师》2014年第04期 摘要：2011年1月，上海市和重庆市作为试点城市率先开始房产税改革，开始对部分居民征收住房房产税。房产税对于抑制房价、调节收入分配差距、健全地方税制体系、调节地方政府收入结构均具有重要意义。然而它目前的改革还存在着一些问题，从税制角度看，税制难以真实反映收入水平，计税依据也尚欠合理；从操作角度看，征税系统不完善，缺乏相应的房地产估价人才；从目标角度看，难以很快实现降低房价的预期。文章阐述了以上问题，并提出了扩大征税对象、完善征管系统、改良计税依据、培养估价人才、引导资本流向等五方面建议。 关键词：房产税改革房价土地财政 中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2014）04-121-02 2013年2月20日，温家宝同志研究召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控政策。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，即“新”国五条。其中第二条“坚决抑制投机性购房”措施中明确了细则：“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作。”这表明，继上海、重庆之后，房产税改革试点有扩围趋势，房价上涨较快的一线城市和部分热点省会城市极有可能被纳入试点范围，如北京、深圳等。毫无疑问，这一细则又将房产税改革的话题推至风口浪尖，一时众口纷纭，大家争议颇多。房产税到底该不该改革以及在改革过程中又会存在哪些问题等，已成为学术界研究和探讨的重要话题。 一、推进房产税改革的重要意义 房产税，又称房屋税，是指国家以房屋为征税对象，对产权所有人征收的一种财产税，是政府稳定收入来源之一。随着我国经济体制的不断改革和房地产市场的发展，传统的房产税制逐渐呈现出一些弊端。2011年1月，上海、重庆两市经国务院批准，颁布对部分个人住房征 收房产税试点暂行办法，率先展开了房产税改革。房产税改革对中国社会、经济发展不可忽视的意义主要体现在以下四个方面： 1.遏制投资性购房。当前，房价问题依然是社会上热议最多的问题，而房价的居高不下很大程度上是因为存在大量投机性购房。过热的房地产投资会使房价不断升高，同时升高了人们对房价的预期，从而又加大投机，如此形成正反馈。这种正反馈会拉大居民贫富差距，持续下去将最终导致房地产泡沫破灭，对经济乃至社会产生巨大影响。房产税改革的目的之一就是通过扩大征税范围，提高住房持有成本，从而降低住房作为投资品的价值。在对住房征税的情况

关于推进我国房产税改革的思考

关于推进我国房产税改革的思考 我国新一轮的房产税试点改革已蓄势待发。但目前我国的房产税改革在征税范围、技术支持等方面还存在诸多问题亟待解决。在当前的社会经济环境和技术水平下，我国房产税改革应谨慎试点，不宜加速全面推行。同时提出推进我国房产税改革的相关建议。 标签房产税改革；存在问题；相关建议 2011年1月，上海、重庆两地个人住房征收房产税试点正式启动，拉开了国内房产税改革的序幕。今年下半年，有关房产税试点扩围的消息频出，各方推测第二轮房产税改革试点工作将在今年年底或明年初启动。房产税改革扩容似乎已箭在弦上。 然而，房产税改革不仅仅是时间进程问题，更重要的是与之相配套的法律、制度保证及技术水平的跟进。如果改革只是一味追求进度，而缺乏经济、社会和法律基础的有力支撑，必然会导致改革失败，造成严重后果。我们必须正视当前房产税改革所面临的诸多问题。 一、当前房产税改革试点存在的问题 目前已有的沪渝两个房产税改革试点方案各有侧重，但两者均存在一定不足之处。对现阶段房产税改革试点存在的问题和困难进行分析，将有助于今后更好地把握改革方向，以顺利推进我国房产税改革。 （一）房产税定位问题 改革必须明确最终目标，只有明确房产税改革的目标，才能对其进行清晰的定位，进而制定科学合理的政策。房产税改革究竟是定位于完善我国房产税制体系，调节财富分配，实现社会公平；还是定位于配合短期房地产调控，抑制对住房的投资投机需求。这一点是政策制定者必须明确的。如果对房产税改革的定位不清晰，极易导致政策制定的短视行为，造成相关阶层的利益受损，改革政策不具有可持续性，改革初衷被扭曲。 （二）房产税征税范围问题 现有沪渝两地的试点方案在征税对象的覆盖面上都比较单一。上海的试点方案只对新购住房征收房产税，重庆试点方案虽有对高端存量房征税，但真正涉及的房产数量十分有限。一些学者和专家认为现有政策都主要针对增量住房，而对大量的存量住房并未产生实质性的影响，这样的政策有失社会公平，也限制了房产税作用地发挥，他们主张将更多的存量房住宅也纳入房产税的征收范围；同时业界一批专业人士和学者则认为鉴于我国的经济社会形势，不具备全面征收房产税的条件，他们主张房产税征收应主要针对高档别墅和高端住宅。面对各方不同

房产税改革方案分析

房产税改革方案分析 ——基于房产税功能视角 摘要：从分析房产税的基本功能入手，挖掘现行房产税存在的弊端，指出了房产税改革的必要性。对现已出台的四套改革方案进行分析比较，就改革围绕的重点问题进行深入的探讨，并提出相应的对策建议，最后得出一个相对合理的方案。关键词：房产税；功能；改革方案 在完善财税制度改革的背景下，面对居高不下的房价，国家逐步搁浅征收物业税的想法，取而代之的是对现行房产税进行改革。中共中央明确把研究推进房地产税改革纳入了今年制定的“十二五计划”，并初步出台了四套改革方案，预计不久的将来在某些城市进行试点实施。 一、房产税及房产税改革功能分析 （一）房产税内涵 房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。我国现行产税设立于1986年，是以房产为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入向房屋产权人征收的一种税，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的营利性房屋，对于非营利性的住房一律免征。计税方法有两种：一是按照房屋原值一次减除10~30%后乘以1.2%计算缴纳，也称从价计征；二是出租房屋按租金收入的12%计算缴纳，也称从租计征。 （二）房产税改革功能分析 近年来，我国房地产市场发展迅速，政府为了稳定持续疯涨的房价出台了一系列宏观调控政策，房产税作为与住房相关的税种，其征收方向与力度直接影响

房地产市场的发展与政策的执行效果。政府面对高房价已无能为力，消费者满心希望房产税的改革能成为房价调控的“杀手锏”，但在笔者看来，房产税开征并不能带来房价的直线下降，它的基本功能应表现在以下三个方面。 1、提高地方政府财政收入 税收是公共收入的主要形式，房产税作为财产税的一种，理应成为地方政府收入的重要组成部分，地方政府税收少且征收难度大，为了完成并没有减少的公共事务，地方政府只有依靠土地收益来解决财政问题。如进行房产税改革，对非营利性住房开征保有税，地方政府便可获得大量稳定的税源收入，逐渐摆脱对土地财政的过度依赖。据统计，1998年房改以来我国共售出商品房约55亿平方米，若按现价重新评估约值28万亿，如按1%的税率征收房产税，地方税收将年增2800亿，大幅度提高政府财政收入。 2、调节居民收入分配，缩小社会贫富差距 国家征税的目的是利用这一公共收入对社会资源进行第二次分配，从而调整居民收入差距，房产税的征收自然也具有这一功能。 在目前的状态下，房产已成为重要的财富杠杆，社会基本分为有多处房产阶层、有一处房产阶层和无房产阶层。由于工作收入相对房价来说一般较低，房子资产往往演变成有房者可以拥有更多的财富，长此以往贫富差距将进一步加剧。住房的房产税开征将会加大持房者的税负成本，抑制投资投机性购房者的需求，使得更多真正的刚性需求者买到房产，缩小社会贫富差距。 3、影响住房供求关系 开征房产税在一定程度上会降低人们购买房屋的欲望，导致市场需求下降；税收增加了住房持有成本，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，导致一部分炒房者被迫抛售房源，增大市场供应。这样一来，市场上原有的供求关系被打破，短期内会出现供略大于求的状态。而投资购房比例的多少很大程度上决定了房产税对供求关系的影响大小，若某区域内投资购房比例够大，房产税改革执行力度够好，房产税开征确实还会在短期内给价格带来一定的下行压力。但从长期来看，房产税改革给房地产市场带来的影响主要还是住房供求关系的波动。

中国房地产税制改革

中国房地产税制改革 一、我国现行房地产税费的情况 我国的现行的房地产税是以房产和土地为课税对象，向房屋和土地的所有权人和使用权人征收的税赋。这里所说的房产包括城市、县城、建制镇和工矿区范围内的应税房产。因此，我国现行房地产税主要包括城市房地产税，耕地占用税，城镇土地使用税，涉及房屋建设、房屋出租、物业管理的营业税和营业附加税，房产税，涉及土地使用和土地使用权或房产转让交易的土地增值税、契税和所得税，涉及企业所得的所得税、固定资产投资方向调节税以及其他产生合约的印花税等。这些税赋的法律依据主要是1986年9月15日国务院正式发布并于1986年10月1日起实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）（中央人民政府政务院于1951年8月颁布的《城市房地产税暂行条例》已于2009年1月1日起废止）。另外，我国还有一些涉及房地产方面的行政性收费，主要包括土地出让金、大市政配套费、四源费、防洪费、集资费等。 其中，几种主要税种的课税对象、计税依据、税率和分别是： 1、房产税：房产税是以房产为课税对象，以房屋的价值和租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种地方税。 房产税课税对象的范围包括投入生产经营活动（自用或出租），给所有权人带来了收益的房地产。根据《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（（87）财税地字3号）、《》（）、《》（），“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产，工作，学习，娱乐，居住或储藏物资的场所。凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。 房产税的计税依据是从价计征和从租计征，其中从价计征是按照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，税率为%，应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×%；从租计征是以房产租金收入计算缴纳，税率为12%，应纳税额=租金收入×12%。 2、耕地占用税：对占用耕地（包括国家所有和集体所有的耕地）建房或从事其他非农

我国房产税税制存在的问题及改革建议(最终版)

桂林理工大学 GUILIN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY 题目：我国房产税税制存在的问题及改革建议 学院：管理学院 专业班级：房地产经营管理09-1班 学生学号： xxxxxx 30xxx52106 xxxxxx 3090852109 xxxxxx 3090852116 xxxxxx 3090852117 2011年 12 月 21日

目录 摘要 (1) 关键词 (1) 一我国房产税及其发展历程 (1) 二我国房产税存在的问题 (2) （一）房产税的征税范围过窄 (2) （二）房产税的计税依据不合理 (3) （三）房产税的税率不合理、不明确 (3) （四）房产税不能实现降低房价的政策目标 (3) （五）房产税的征收未能充分体现税收公共化的优势 (4) 三改革我国房产税的建议 (5) （一）深化税制改革 (5) （二）明确房产税改革的最终目标 (5) （三）明确划分房屋产权，拓宽征税范围 (5) （四）统一计税依据 (6) （五）对不同类型房屋实行差别税率 (6) 总结 (6) 参考文献 (6)

摘要：在目前中国房价居高不下的背景下，重庆市和上海市开始了房产税改革试点，旨在使房产税成为抑制房价的有效工具。在试点改革过程中，征税范围过窄，计税依据不合理，税率不合理、不明确，不能实现降低房价的政策目标，未能充分体现税收公共化的优势等问题逐渐显露。本文在参考国际上房产税征税手段以及借鉴他人观点的基础上，提出了要深化我国税制改革，明确房产税改革取之于民用之于民的最终目标，拓宽征税范围，统一计税依据，对不同类型房屋实行差别税率等改进建议，从而使得我国房产税的征收走向合理化。 关键词：房产税,改革,建议 Abstract:In the current context of high housing prices in China,Chongqing and Shanghai started a property tax reform,aimed at making property taxes as an effective tool to curb prices.In the reform process of the pilot,problems gradually emerged,such as the narrow range of the tax,the unconscionable and ambiguous tax rate,can’t achieve the policy objective of reducing prices,can’t reflect the tax advantages of public-oriented fully,and so on.This essay bases on the instuments on the property tax of international and drawing on the views of others,gives some suggestions:deeping Chinese tax reform,clearing the goal that the reform of property tax is from people and giving back to people,broadening the range of the tax,unifying the tax basis,implenmenting different rates to different kinds of housing.Then making the levy of the property tax to rationalize. Keywords:Property tax,Reform,Suggestion 一、我国房产税及其发展历程 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税属于个别财产税，其征税对象只是房屋；征收范围限于城镇的经营性房屋；按房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，出租的则按租金收入征收。 众所周知, 包括房产税在内的财产税, 是当今世界大多数国家普遍开征的税, 是一国税收体系的重要组成部分, 构成西方国家地方政府财政收入的重要 来源。[1]既然众多的发达国家都在征收房产税, 面对难以遏制的房价上涨, 我国很多专家和学者便纷纷提出了在我国开征房产税, 而税基、税率、评估体系或运行程序都可以向已实行房产税的发达国家借鉴。 其实，我国对房地产的课税有着悠久的历史，无论是周朝的“掌敛廛布于泉府”，唐朝的“间架税”，还是民国时期的房捐等都是对房屋征税。我国现行房产税制大体是根据1986 年实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》设立的。

浅谈房产税改革——以上海、重庆房产税改革试点为例

2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委员会的通知》首次具体提出“逐步推进房产税改革”。2010年10月，党的十七届五中全会关于“十二五”规划建议又进一步提出要“研究推进房地产税改革”。2011年1月，经国务院常务会议同意，上海、重庆作为房产税改革试点城市，开始对个人住房征收房产税。房产税改革从提出到至今已两年有余，其实行成效是否达到预期目的是国人所关注的。本文试图从房产税实施目的出发，结合目前房产税改革所采取的措施，分析房产税改革所取得的成效及存在的弊端，并提出相关的意见及建议。 房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产的使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。2010 年国务院同意发改委《关于2010 年深化经济体制改革重点工作的意见》，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。重庆市、上海市为开征房产税试点，于2011 年1 月28 日起正式开征房产税。 一、房产税改革的原因 国家实施房产税改革的主要原因在于目前我国的房产税并不能体现房产税本身所具有的调控职能。具体为以下三点： （一）征税范围过窄 现行房产税征税范围限定在“经营性用房”，而居民个人所有的非营业用房产并未纳入房产税的征税范围，这不利于对房地产市场的调控。 （二）计税依据不能反映房地产的真实价值 目前我国房产税的计税依据有两种，分别为从价计征和从租计征。这种计税依据存在以下两个方面的问题：即以房产原值作为计税依据无法反映房地产的市场价值，也无法抑制房地产租赁市场的膨胀发展。 （三）税率设计缺乏灵活性 我国现行房产税的税率采取“一刀切”的方法，并没有根据不同收入的人群设置不同的税率，没有体现出“差别化”的税率。这意味着无论房地产的持有者持有多少价值的房产，其在纳税数额的比例上是完全相等的。这也成为房地产投机者对房地产进行大量投资，以致大量房产空置积压的原因之一。 二、实施房产税改革的目的 针对现阶段我国的房产税不能体现房产税本身所具有的调控职能的现状，国家实施房产税改革的主要目的为以下几点： （一）完善房产在保有阶段的税收制度缺失 土地资源的稀缺性和地理位置的唯一性决定了土地价值的巨大差异性，更造就了特殊城市和某些城市特殊地段房产价格的高企性。同时，我国现行的房地产的税费主要集中在投资和开发环节，而在个人房地产的保有阶段并没有相配套的税收制度。个人持有多套房产几乎没有成本，因此，投机性炒房的收益随着房价的上升越来越高，这样的高收益又进一步吸引了更多的资金进入房地产市场，进而

中国房产税改革现状分析与对策研究

财务·金融农村经济与科技2018年第29卷第20期（总第448期） 如今，我国各城市房价一路飙升，人们普遍面临着巨大的房价压力，为了有效地抑制高房价，促进房地产行业回归理性发展,国家政府已经出台了房产税税制改革制度。从改革内容方面来看，新出台了房产税税制改革文件是一种新的突破，但是，所收获的改革成效却并不理想，未能从根本上扭转房价高的局面。因此，找出房产税改革中所存在的问题，并提出具体的解决对策势在必行。 1?我国房产税改革的现状 尽管我国政府已经开始出台房产税改革制度，并以重庆和上海两个城市为试点进行实施。但是，房产税改革中依然出现了诸多方面的问题，本文把这些问题归纳为以下几个方面：第一，重复征税房产税。作为房地产行业征收税种之一，房产税常常会与某些房产流通环节的税种发生重复纳税现象，比如说，在对租金进行征税时，主要包括两方面的征税，即土地级别收益和房屋的价值。在房产购置时，税务机关就已经完成了土地收益的征税，在对租金进行征税时，就完成了对房屋价值的征税。与此同时，购房者还需要在开发交易的过程中，对环境绿化费用、道路建设费、供水供气供电费用等进行承担，重复纳税现象严重。 第二，税率制定不科学。房产税常常以租计征和价计征作为计税依据，但是，税率的制定存在不合理性。从租计征和从价计征的税额不等，从租计征的房产税率是12%，而从价计征是基于房屋的原值，征收税率是1.2%。但是，从目前房价一路飙升的现状来看，房屋租金也逐年上涨，房屋的原值却一直保持不变，这就出现了按房租计算和按房价原值计算，所得的房产税不同。从某种意义上而言，这违背了税收公平的原则，并且会减少房屋出租者的数量，进一步加剧房产市场供不应求的局面。与此同时，“一刀切”的房产税税率制也不利于我国地区均衡发展。 第三，征税范围窄。现行房产税的征收对象局限于工矿区、县城城市、建制镇等，征税范围较窄。需要强调的是：（1）在市场经济体制下，一些事业单位将逐步迈向市场化，事业单位自用的房产需要被纳入到房产税的征收范围内。 （2）伴随我国社会经济水平的不断提高，不论是城市经济还是农村经济，都得到了较快的发展。农村地区盖起的二层小楼已经屡见不鲜，这些小产权房也应该被纳入到房产税征收的范围内。 （3）许多企业家在农村地区所盖的厂房，如果企业尚未取得不动产产权证，而用于生产经营、获取盈利，也需要被纳入房产税征收的范围内。 （4）对于城市居民而言，城市居民的存量房和增量房是否应该被纳入到房产税征收范围之内，尚无明确的界定。 2?我国房产税改革的对策探讨 首先，进一步提高我国房产税的立法层次。近年来，伴随我国房产改革的深化，急需要出台房产税改革相关的法律政策，而不应该仅仅局限于行政法规层面。同时，针对重庆、上海房产税改革中所存在的问题，及时地总结原有房产税的不足，吸取教训，并及时向常委员及全国人大提出解决房产税中问题的立法草案。然后再结合我国的具体国情，由全国人大委员会、全国人大制定房产税基本法。 其次，合并税费，区分税率。一些可用于公共服务的费用，例如，教育费、维护建设税等需要合并到房产税中，每年对房产的价值进行评估，并且以最新的评估价值作为税收征收依据，避免采用“一刀切”的房产税征收办法。具体来讲，旧房和新房需要分别对待，对于在之前已经支付了相关费用的，要避免再次征收。另外，豪宅、普通住宅、经营性住房税率也应该有区别。通过区分税率的方法来控制房价。 最后，扩大征税范围。伴随人们收入水平的不断提高，以及住房制度的改革与深化，房产税的改革势在必行。但是，需要注意的是，房产税的改革并不是一蹴而就的，需要循序渐进来完成，房产税征收的范围也应该不断地扩大。除了工矿区房屋、城市房屋外，对于事业单位自用的房屋，在农村建造的工厂，农村的小产权房（尚未取得土地使用证）等，都要被纳入到房产税征收的范围内。城市个人的存量房和增量房也要以一定的税率进行征收，城市中个人的闲置房产、多套房产以较高的税率进行征收。 3?结语 总之，房产税改革中还存在着诸多方面的问题，需要引起社会各界人士足够的重视，针对这些问题，本文尝试从进一步提高我国房产税的立法层次，合并税费，区分税率以及扩大征税范围三个方面，提出了我国房产税改革的具体措施，还希望相关领域的专家学者从更多的层面展开深入的分析与研究。 [参考文献] [1]?刘芳,苗旺.水生态文明建设系统要素的体系模型构建研究[J]. 中国人口·资源与环境,2016(05). [2]?王佳赫,赵书博.中国个人住房房产税改革研究现状与趋 势——基于文献计量分析[J].财政科学,2017(10). [3]?崔惠玉,郭曼曼,周伟.中国城市房地产税的定位及改革研究 [J].财经问题研究,2017(01). 中国房产税改革现状分析与对策研究 甄立敏 （河北软件职业技术学院，河北?保定?071000） ［摘?要］近年来，我国房价高居不下，广大居民面临着严峻的购房压力。如何抑制高房价，已经成为社会各界人士所关注的热点话题。国家政府已经在发达城市实施了房产税试点改革，从某种意义上而言实现了稳定房价，但是，却依然未能够促进房地产行业回归理性发展。本文首先阐述了我国房产税改革的现状，然后从不同的方面提出了我国房产税改革的具体对策，希望本文的研究能够推进我国房产税深入改革，并为相关领域人士提供一定的借鉴。 ［关键词］房产税；改革现状；策略 ［中图分类号］F812.42 ［文献标识码］A ［收稿日期］2018-07-13 -104-

房产税改革的具体内容是什么,具体如何征收

房产税改革的具体内容是什么,具体如何征收 房产税改革如何征收随着中国房产税开征以来，风头已经快盖过限购政策，随着房产税改革开征城市进一步扩大范围，其改革内容已成为广大购房人不得不考虑的心腹之患了。许多购房者不知道房产改革的内容，下面赢了网小编带你了解一下房产税改革的具体内容及征收方式。 一、房产税改革的具体内容是什么? (一)出台房产税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度。如下： 1、纳税人的范围扩大。现行房产税只对国内企业征收，改革后,纳税人将扩大到外资企业和外国企业。 2、征税范围扩大。现行房产税的征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区。为了体现公平税负，平等竞争的原则，改革后，房产税的征税范围将扩大到农村。纳税人为所有在中华人民共和国境内拥有房屋产权的单位和个人。 3、改变了计税依据。现行房产税的计税依据是房产的价值和房租收入，采用租金为计税依据的，税负明显高于按房屋价值计算的税负，而且我国现行营业税已有对租金征税的规定，再按租金征税有可能造成重复征。因此，改革后的房产税采用了房产的评估价值为计税依据。 4、调整了税率。改革后的房产税将采用幅度比例税率，税负与以前大体持平。实行幅度税率可以便于地方根据本地实际灵活确定适用税率。 5、扩大了地方的权力。房产税是一个地方税种，改革后将把房产税税率的具体确定权、实施细则的制定权和解释权下放给地方，便于调动地方组织财政收入的积极性。 出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度,逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，

我国房产税的开征的思考

我国房产税的开征的思考 房产税是许多国家地方财政的重要收入来源之一。我国自分税制改革以来，地方主体税种一直缺失，使得地方政府依赖土地出让金收入，形成有中国特色的“土地财政”。要改变这种不具有可持续的“土地财政”现象，改革房产税是大势所趋。从近几年中央有关房产税的表述以及“十二五”规划可以看出，房产税的试点和开征，其主旨不是为降房价或楼市调控，而是国家在转变经济增长方式、整财政税收结构方面的一项有力的制度措施。 关键词：房产税；改革方向；改进措施

目录 一、引言 (3) 二、房产税开征的理论依据 (4) （一）房产税有助于地方财政收入的增加，辅助地方政府完成地方财政转型 (4) （二）房产税是改善民生，缩短贫富差距的重要手段 (4) （三）房产税是抑制炒作，稳定房地产和经济发展的重要调控手段 (5) 三、我国房产税现状及问题 (5) （一）我国房产税的实施现状 (5) （二）当前我国房产税税制存在的问题 (6) 1.征税范围过窄 (6) 2.计税依据不统一 (6) 3.税率不合理 (6) 4.纳税单位(个人)对房产税纳税意识淡薄，偷逃税手段花样多 (7) 四、国外房产税经验借鉴 (7) （一）国外房产税的基本制度和征管手段 (7) 1．美国：支持社会福利 (7) 2．韩国：应对房地产泡沫 (7) 3．日本：兼顾社会公平 (8) （二）我国可吸取的经验 (8) 五、我国房产税的改革和完善 (8) （一）拓宽征税范围 (8) （二）合并计税依据 (8) （三）实行超额累进税率 (9) （四）规范征收管理制度 (9) 1．优化协作管税机制，实现规范化管理 (9) 2．配套改革 (10) 3．合理调整计税依据，确立根据房产评估价值计征的制度框架 (10) 4．规范房产税税收收入用途 (10) 参考文献 (10)

房产税现状及改革

房产税现状及改革 摘要： 房产税是许多国家地方财政的重要收入来源之一。我国自分税制改革以来，地方主体税种一直缺失，使得地方政府依赖土地出让金收入，形成有中国特色的“土地财政”。要改变这种不具有可持续性的“土地财政”现象，改革房产税是大势所趋。从近几年中央有关房产税的表述以及“十二五”规划可以看出，房产税的试点和开征，其主旨不是为降房价或楼市调控，而是国家在转变经济增长方式、调整财政税收结构方面的一项有力的制度建设措施。 关键词：房产税、改革方向、改进措施 一、引言 1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。然而由于各种原因，房产税从颁布之日起，对居住性房产和非商业用途的商业房产一直没有征收，处于空转状态。2010年9月29日，国家出台了包括贷款、税费等一系列调控政策，同时中央媒体首次明确透露了房产税改革试点即将启动的消息。 改革开放以来，我国已基本上建成市场经济体制，经济取得了巨大的发展，物资丰富，房地产市场也得到极大的发展，许多家庭有了第二套、第三套甚至更多住房，房价迅速上涨，房屋正蜕变成某些人保值的工具、投资的物品。在这种变化下，为了使房产税充分发挥为地方政府提供稳定收入来源、抑制房地产过度投机等作用，改革现行房产税是必然趋势。 二、房产税开征的理论依据 房产税作为房地产保有环节的主要调控手段，不论是作为地方财政收入的重

要支柱税源，还是作为将房地产资本利得再分配的重要手段，对我国房地产业发展，民生改善和经济发展都有着至关重要的意义。 1、房产税有助于地方财政收入的增加，辅助地方政府完成地方财政转型 2、2、房产税是改善民生，缩短贫富差距的重要手段 3、房产税是抑制炒作，稳定房地产和经济发展的重要调控手段 三、我国房产税现状 我国现行的房产税是第二步利改税以后开征的，从1986年10月1 日开始实施。虽然从规模上看房产税一直都是一个小税种，但20余年来，特别是20世纪90年代中后期以来房产税收入的规模扩张速度远远大于同期税收总额的扩张程度，房产税收入在小税种中排序仅次于个人所得税和印花税，而且房产税收入与印花税收入之间的差距总体上说是越来越小。从20世纪90年代中期开始，房产税收入呈现出扩张趋势，在税收结构中的地位也有所抬升。由于我国经济体制改革使原有房产税税制设置的经济基础发生了巨大变化，房产税税制与经济发展不相适应的矛盾也日益突出，不仅难以适应市场经济发展变化的要求和发挥税收调节经济的作用，同时还严重影响地方政府组织财政收入的能力。 2011年1月27日，上海重庆房产税试点政策公布。重庆的房产税政策主要是对独栋商品住宅、新购高档住房和“三无人员”新购的第二套普通住房进行征税。在上海，本市居民购买第二套和外地居民购买的第一套住房，都属于房产税的征收范围。税基为交易价格的70%，税率暂定0.6%，交易价格低于上年平均销售价格2倍，税率为0.4%。这些入库的房产税税收，将主要用于公共租赁住房建设。 四、当前我国房产税存在的问题