集体经营性建设用地入市存在问题及其对策

摘要：推进集体经营性建设用地入市是我国土地制度改革的重要内容。受国家法律和土地产权制度制约，集体经营性建设用地入市的集体决策机制、土地价格机制、收益分配机制、供后监管机制不健全，抵押融资、农村规划、土地征收、土地整治配套改革滞后。成都市在探索集体经营性建设用地入市方面走在全国前列，推进集体经营性建设用地入市需借鉴成都市经验，从优化制度环境、健全内部机制、完善配套改革三方面构建政策体系。

关键词：集体经营性建设用地；农地改革；土地政策；成都市

中图分类号：f321.1文献标识码：a

文章编号：1003-0751（2016）02-0043-05

一、问题的提出

土地制度是国家的基础性制度，事关经济社会发展和国家长治久安。长期以来，政府主导的“征地―卖地”土地利用模式支撑着我国城镇化、工业化快速发展，但城乡市场分割、要素流动不畅导致土地价格扭曲，诱发政府征地冲动、寻租行为猖獗，引致城市增长失控、耕地面积减少，农民财产权益受损、社会矛盾激发等，现行土地制度与社会主义市场经济体制不相适应的问题日益显现。为此，党的十八届三中全会提出建立城乡统一建设用地市场，允许集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价，为我国土地制度改革指明了方向。2008年以来，成都市开展了新一轮以“还权赋能”为核心的农村产权制度改革，实施农村土地确权颁证，建立农村产权交易市场，完善城乡社会配套改革，探索集体经营性建设用地公开流转，改革进程走在全国前列，并形成了“成都模式”。系统探究成都市集体经营性建设用地入市问题，不仅有助于规范成都市集体经营性建设用地入市实践操作，而且可为全国性规范集体经营性建设用地入市法律政策制定储备经验。

近年来，学界研究集体建设用地入市的主要观点认为，制度环境变化引致的外部利润、社会经济发展对资源配置效率的客观要求、城市化推进对土地发展权保障等都对集体建设用地制度改革有着理论和现实需求，直接入市将面临农民失地、收益分配不公、耕地非农化等风险；各地探索实践中主要形成了“就地流转”“异地流转”“就地+异地流转”等不同模式，不同模式绩效大小取决于流转系统外部环境、内部治理结构和土地产权结构；通过重构产权体系，完善法律制度、权益分配制度、配套制度，优化外部环境等能有效推进集体建设用地入市。从既有研究来看，学界对集体建设用地入市研究成果颇丰，但具体到集体经营性建设用地研究较少，研究内容偏理论化、可操作性不强，地方实践经验不足且零碎化，难以上升到政策层面，无法满足我国全面深化改革的需要。成都市作为全国统筹城乡综合配套改革试验区，积极探索集体经营性建设用地入市并积累了一定的实践经验。本文将以成都市为例，剖析我国集体建设用地入市的制度限制等问题，创造性地提出推进我国集体经营性建设用地入市的政策体系。

二、成都市集体经营性建设用地入市现状

成都市积极稳妥、规范有序推进集体经营性建设用地入市，逐步形成了以确权颁证为基础、土地综合整治为载体、农村产权交易所为平台的流转体系，在实现集体土地与国有土地同等入市、同权同价方面进行了有益探索，并取得初步成效。

1.呈现出流转数量增长且主体多元化态势

截至2014年年底，成都市通过农村产权交易所及其分所成交的集体经营性建设用地共96宗，成交面积2166.66亩。其中，2008―2014年，每年成交的宗地数量分别为3宗、22宗、9宗、11宗、11宗、19宗、25宗，总体呈现增长趋势。从流转主体来看，集体经营性建设用地流出主体除传统村委会外，集体经济组织成立的资产管理公司、村民议事会主导的村集体、股份经济合作社、农业合作社等新型集体经济组织逐步成为市场主体；流入主体由集体经济组织内部成员拓展到地方政府、城乡居民以及企业法人等，多元化趋势明显。

2.流转方式以出让为主且多为商业用途

成都农村产权交易所数据显示，成交集体经营性建设用地中，出让流转的宗地占比98%，其中，挂牌出让的宗地占比83.4%，协议出让的宗地占比14.6%；出租或入股流转的宗地占比2%，流转方式以出让为主。同时，集体经营性建设用地流转后多为商业用途，成交宗地86.4%为商业用地，主要用于发展休闲观光旅游、乡村酒店、养老等产业，4.2%为工业用地，9.4%为公共管理和公共服务等其他用途。

3.流转价格区域间差距较大

整体来看，成都市集体经营性建设用地平均成交价格为35.86万元/亩。单宗地块中，崇州市崇阳镇罗墩村一块宗地成交单价188万元/亩，为成都市最高价格；金堂县官仓镇柿子树村乡村酒店项目成交价18万元/亩，为成都市最低价格。从各圈层来看，一圈层的宗地平均成交价格85万元/亩，为各圈层最高；二圈层的宗地平均成交价格37.22万元/亩，为一圈层的43.8%；三圈层的宗地平均成交价格25.96万元/亩，为一圈层的31%，流转价格区域间差距较大。

4.流转收益大部分归集体经济组织所有

成都市相关政策规定，集体经营性建设用地初次流转，土地收益大部分归集体经济组织所有，流转价款之外，由集体经营性建设用地使用权受让人以成交价为依据向县级政府缴纳10%的公共基础设施和公用事业配套费与2%的耕地保护金，集体内部收益分配由集体经济组织成员共同讨论决定。集体经营性建设用地使用权再次流转收益，若受让人与集体经济组织有约定的，从其约定；若没有约定，由受让人所有，政府不参与再次流转收益分配。

三、集体经营性建设用地入市存在问题及原因分析

随着改革的全面深入，地方政府难以突破的制度限制和政策不规范、缺乏系统性等非制度约束，将阻碍集体经营性建设用地顺畅入市。

1.宏观法律制度制约

第一，集体经营性建设用地入市受国家法律法规限制。党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》和党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》分别指出，在符合规划和用途管制前提下，允许集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。而《物权法》第151条、《土地管理法》第43条和第63条、《城市房地产管理法》第9条等规定，农村集体建设用地使用权只能在乡镇企业兼并、破产等情形下可依法流转，城市规划区内集体土地须征为国有后才能有偿出让。可见，集体经营性建设用地政策规定与国家法律冲突。但鉴于国家政策性文件效力有限，集体经营性建设用地入市流转依然受到国家法律限制。第二，集体经营性建设用地产权主体虚位且权能残缺。长期以来，我国农村集体的法律内涵、构成要素、运行程序不明确，集体经济组织长期缺位或机制不健全，难以真正履行经营和管理集体土地的职能，村委会或村民小组行使集体土地使用权和经营权的权责尚未界定，农村土地产权主体虚位。不仅如此，现行法律对集体土地所具有的权利结构和权能体系也界定不清。主体虚位和权能残缺导致集体经营性建设用地入市中农村集体和农民的土地处分和收益权能无法实现。尽管成都市相关政策允许集体经营性建设用地直接入市，但实际操作中很难做到与国有土地“同权同价”。

2.内部运行机制不健全

第一，集体经营性建设用地入市决策机制运行效率低。根据规定，集体经营性建设用地入市需经村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意并形成决议后，方可实施。在实际工作中，入市前基层政府工作人员和村干部需要花费大量时间和精力反复去做村民工作，才能达到通过决议的人数要求，这严重影响集体经营性建设用地入市进程。究其原因，主要是村内人数多、利益诉求不同，村民对政策理解不充分、意愿容易出现反复，短时间内形成统一意见难度大，集体决策效率低。

第二，集体经营性建设用地价格机制不完善。成都市集体经营性建设用地入市，多由流转双方参照土地整理和拆迁安置成本、政府流转指导价、相邻地块成交案例中的流转价格来协商确定交易价格；部分边远农村地区集体经济组织直接以政府最低保护价作为成交价格。显然，这一定价机制既无法反映集体经营性建设用地市场供需情况，更不能体现土地使用权真实价格，最终必然会损害交易双方中一方的利益。从调研情况看，各地基准地价普遍缺失，交易双方缺少科学的参考价格，成交价格事前协商确定，挂牌出让程序多流于形式，市场竞争程度不够。这些是土地价格机制不完善的主要原因。

第三，集体经营性建设用地收益分配机制不健全。一直以来，集体经营性建设用地流转收益分配缺乏理论标准和客观依据，各级政府也未出台相关指导性政策，集体经济组织制定收益分配方案难度大。收益分配机制的不健全导致集体经营性建设用地入市中国家、集体和农民个人利益无法公平实现。例如，由于缺乏上位法的支撑，各基层政府对收取成都市政府规定的基础设施配套费存在担忧；集体经济组织土地收益提留比例缺少参照标准，容易被“分光吃净”；集体成员土地收益分配方式过于单一，宅基地安置方式会加重有进城意愿农民的进城顾虑，一次性货币补偿无法保障农民持久增收等，农民潜在利益受损。

第四，集体经营性建设用地供后监管机制缺失。集体经营性建设用地流转后，集体经济组织获得土地收益后便不再关心土地开发经营情况，基层国土部门负责监察用地项目建设是否违规占用农地，规划部门负责核查用地项目建设是否落实规划，而用地项目建设开竣工时间、项目验收后经营用途、规划标准调整等都无人监管。一旦用地企业闲置流入土地、开发低密度别墅式酒店变相出卖、改扩建原有建筑，将缺少相关部门及时管控。当前，集体经营性建设用地入市还处于探索阶段，基层政府各部门管理权责不清晰，加之用地企业经营行为较为隐蔽，监管难度大，集体经营性建设用地供后监管缺位。

3.外部配套改革滞后

第一，集体经营性建设用地抵押融资困难。一是提供抵押融资服务金融机构少，融资渠道单一。目前，除成都农商银行、村镇银行和小额信贷公司外，其他金融机构均不受理集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务。二是抵押贷款额度小、利息高。成都农商银行规定集体经营性建设用地使用权抵押贷款率为60%，贷款利率为基准利率上浮30%，明显低于国有建设用地贷款率而高于其贷款利率。三是抵押贷款程序烦琐、周期长，以至于个别在建项目选择高利贷来弥补资金缺口。目前，我国《物权法》和《担保法》均未设定集体经营性建设用地抵押权能，金融机构受理土地抵押贷款业务除承担正常的信贷风险外还需要分担政策风险和市场风险，这是集体经营性建设用地抵押融资困难的直接原因。

第二，农村三大规划编制滞后且衔接度不高。目前，成都市土地利用总体规划编制到村组；城乡规划覆盖到重点镇，但一般乡镇和村组的控制性详细规划基本处于空白，集体经营性建设用地规划条件缺失；除城郊镇、旅游特色镇等产业优势较突出乡镇外，产业布局规划普遍滞后，乡镇企业布局随意，功能分区不合理，三产联动难度大，区域整体效益低；各项规划融合度不高、衔接不紧密，制约社会资金投资开发集体经营性建设用地的积极性。究其原因，经济发展不足，基层政府规划意识淡薄，对规划重视不够，财政投入不足，规划人才缺失等，都直接影响了农村三大规划的编制进度和融合程度。

第三，农村征地制度改革进程缓慢。征地制度改革和推进集体经营性建设用地入市是一枚硬币的两个面，征地范围直接影响集体经营性建设用地入市范围。但由于公共利益尚未明确界定，缩小征地范围改革推行困难，政府征收土地除保障公共服务与管理、交通运输、保障性住房等公益性用地外，还需要满足商业、服务业、工矿仓储等经营性产业发展用地需求。征地制度改革进程缓慢导致集体经营性建设用地入市空间被压缩。

第四，土地综合整治节余指标落地使用不畅。土地综合整治是集体经营性建设用地入市前置环节，从立项到验收一般需要2―3年，时间周期长，资金需求量大。期间，整理出来的

建设用地指标只能在拆旧区全部验收合格后落地使用，实施主体无法通过指标分期流转或使用回笼资金，项目后期资金缺口大。禁止分期使用指标虽然能够防止投资者违反合同中止土地综合整治项目，最大限度维护农民利益，但也间接提高了社会资金准入门槛。另外，农民集中建房整理项目节余建设用地指标使用办法尚未出台，部分已经验收合格指标还无法正常落地。

四、推进集体经营性建设用地入市对策建议

推进集体经营性建设用地入市，不仅要注意土地流转系统自身的健全和完备，还要注重与其他改革的协调和配套，以提高改革的系统性和完整性。

1.优化法律制度环境第一，构建与集体经营性建设用地入市相适宜的法制环境。一是及时评估郫县作为集体经营性建设用地入市改革试点成果，梳理现行法律制度与之相悖的规定并通过相关程序和有关部门提请全国人大及其常务委员会修正。例如，修正《土地管理法》第43条和第63条，允许集体经营性建设用地以出让、出租或入股等方式直接入市；修改《物权法》第184条和《担保法》第37条，设定集体经营性建设用地抵押权能；删除《城市房地产管理法》第9条相关规定等。二是完善集体经营性建设用地流转立法，建立完整的法律规范体系，让集体经营性建设用地入市流转在规范的法制轨道上运行。三是尽快出台全国性规范集体经营性建设用地入市管理办法，为入市提供政策依据。

第二，建立与集体经营性建设用地入市相适应的产权制度。一是推进集体经营性建设用地确权颁证。根据国家法律政策和地区实际，重新界定集体经营性建设用地概念内涵和入市范围，依据最新土地调查成果、土地利用总体规划、城乡规划，清理和实测集体经营性建设用地，严格确权到村组集体经济组织。二是股权量化。在确权基础上，引导村组集体经济组织对包括集体经营性建设用地在内的集体资产清产核资、股份量化，成立具有股份合作性质、法人实体地位的新型集体经济组织，行使集体经营性建设用地所有权和使用权。

2.健全内部运行机制

第一，规范集体经营性建设用地入市集体决策程序。根据市场经济运行和乡村治理结构改革要求，引导村组集体经济组织按照“宣传动员、征求意见、形成方案、民主决议、公示监督”的决策程序，组织集体经济组织成员参与集体经营性建设用地入市各项事务决策，严格实行经2/3以上成员或成员代表同意便可形成决议的决策制度，降低因部分成员不合理要求影响集体决议形成进程的风险。

第二，建立集体经营性建设用地价格体系。参照国有建设用地价格评估制度，制定省级统一的集体经营性建设用地价格评估规程，分别建立土地实物价格和指标价格评估体系；采取邀标形式，确定有资质的土地评估公司分别制定零星和集中地块不同用途宗地的基准地价，定期更新并予以公示；建立价格备案制度，集体经营性建设用地成交后，交易主体及时提交成交价格，确保地块成交价格不低于政府最低保护价。

第三，合理分配集体经营性建设用地入市收益。一是完善国家与集体收益分配机制。建议市级政府向省级、国家争取设立集体经营性建设用地入市相关税费的政策支持，使各基层政府收取基础配套设施费、土地增值收益调节金、土地使用税等税费有法可依。二是健全集体经济组织内部收益分配机制。制定集体经济组织内部收益分配参考比例，保障一定资金用于扩大再生产和村庄维护建设支出；拓展集体成员收益分配方式，综合考虑农民居住、就业等情况，以现金分配、物业经营、产业支持等多渠道增加农民财产性收入。

第四，健全集体经营性建设用地入市供后监管制度。由国土、房管部门会同工商、税务、规划等部门以及流出土地村集体代表共同建立供后监管组织，明确各主体责权，统一工作流程，实行用地项目开竣工巡查制度，核查出让合同约定条款落实情况。制定违规用地行为认定标准和处理办法，明确不同用地项目建设延期开竣工具体期限，制定开竣工延期处理办法；规范用地企业申请更改土地用途管理，对违反土地用途管理行为采取罚款、责令整改或退还

土地等处罚措施；设置集体经营性建设用地供后闲置认定标准，制定土地闲置费收取和闲置土地收回处理办法等。

3.完善外部配套改革

第一，创新集体经营性建设用地融资的支持方式。一是建立政府风险分担机制。由政府出资组建国有担保公司，根据集体经营性建设用地价值评估结果，为土地使用者向银行申请贷款提供担保，分担金融机构的政策和市场风险。二是财政支持农村金融改革。采取财政补贴或财政性存款等方式引导和激励金融机构向农村地区延生营业网点，扩大金融服务范围。三是完善信用制度建设。对土地使用者开展信用评级，补充信用信息数据库，为土地抵押贷款提供信用支持。

第二，完善和优化农村三大规划。设立各级政府财政专项资金，统筹用于农村三大规划编制和实施，为实现规划“全覆盖”提供财力支撑；扩大乡村规划师制度推行范围，选拔和任命更多乡村规划师为镇政府履行规划管理职能提供业务指导和技术支持，保障农村三大规划的人才支撑；确立农村整体规划和各项规划目标，统筹制定农村各项规划编制技术标准，做好土地利用总体规划、城乡规划和产业发展布局规划统筹协调与对接，实现“三规合一”。

第三，协同推进农村土地征收制度改革。在综合考虑地区发展、人均收入、物价水平等情况基础上，参考土地直接入市的收益分配比例和方式，合理制定城市规划区内外不同用途土地征收补偿标准，尝试采取留地、留物业等方式提高失地农民生活水平，解决好住房、社保、就业等问题，平衡征地与直接入市的利益补偿水平；明确界定公益性与非公益性的内涵，确定政府征地范围，严格实施城乡规划，逐步开放城市规划区内集体经营性建设用地直接入市，缩小征地范围。

第四，探索建设用地指标落地使用新办法。一是放宽城乡建设用地增减挂钩项目建设用地使用政策，在拆旧区整理项目分期验收合格后，允许实施主体使用一定比例的建新指标，指标流转或使用收益用于项目后期投资，以缓解实施主体资金压力。二是尽快研究出台农民集中建房整理项目节余建设用地指标使用办法，允许指标交易或使用突破镇域范围，实现城乡土地资源在更大范围内统筹使用。

农村的集体经营性建设用地入市交易规则

文昌市农村集体经营性建设用地 入市交易规则 第一条为规范文昌市农村集体经营性建设用地使用权交易和监管，实行统一的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》等相关规定，结合本市实际，制定本规则。 第二条本规则适用于在文昌市行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权入市试点交易及相关监督管理活动。 第三条本规则所称的农村集体经营性建设用地使用权入市交易是指本市农村集体经营性建设用地使用权统一纳入省土地交易市场，进驻省级公共资源交易平台实施交易，实施统一信息发布、统一成交公示和统一交易管理等的活动。 第四条文昌市农村集体经营性建设用地使用权入市交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 第五条市土地行政主管部门负责农村集体经营性建设用地使用权入市交易的指导、协调、审查、监督和实施，

并在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及本省主要媒体上发布入市交易公告及交易结果公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，交易行为应当进入省级土地交易市场进行。以协议出让方式交易的，相关的谈判、协议签订等交易活动，也应进入省级土地交易市场进行。 《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》第三条所规定的入市主体，可以委托有资质的中介机构在省级土地交易市场内实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动。 委托中介机构实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动的，应当采取公开方式选取，并签订委托代理合同，明确委托代理事项、委托交易服务费用和法律责任等内容。 第六条农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）的，除按照规定可以采取协议方式交易的外，应当按照本规则的规定采取招标、拍卖、挂牌方式进行公开入市交易。 对未按照本规则规定公开入市交易的，集体经济组织不得通过与用地者签订出让、出租合同的方式，擅自出让、出租农村集体经营性建设用地使用权。 第七条工业、商业、旅游、娱乐、物流仓储等经营性用地以及同一地块有两个以上用地意向者的，应当采取招

市农村集体经营性建设用地入市管理办法【模板】

XX市农村集体经营性建设用地入市 管理办法（试行） 目录 第一章总则 第二章一级市场交易规则 第三章二级市场交易规则 第四章服务与监管 第五章土地增值收益调节金 第六章入市收益分配和管理 第七章法律责任 第八章附则 第一章总则 第一条为规范集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场，建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（中办发〔2014〕71号）和《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）的精神和有关要求，依据《土地管理法》和《XX 市统筹推进农村土地制度改革“1+3”实施方案》，制定本办法。

第二条本办法所称农村集体经营性建设用地，是指依法取得并在村庄规划或XX市中心XX区控制性详细规划中确定为商业、旅游、工业、住宅等经营性用途的农村集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。 本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指土地所有权人将其集体经营性建设用地通过出让、租赁、作价出资（入股）等方式交由单位或者个人在一定年限内使用，并通过书面合同约定双方权利义务的行为。 本办法所称的农村集体经营性建设用地使用权再流转，是指通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权再行转让、出租、互换、出资、赠与或者抵押等行为。 本市农村土地制度改革试点区域的农村集体经营性建设用地入市和使用权再流转行为，适用本办法。 第三条中华人民共和国境内外的自然人、法人和非法人组织，除法律、法规另有规定外，均可依照本规定取得集体经营性建设用地使用权，进行开发利用和经营。 第四条依照本规定取得的集体经营性建设用地使用权，与国有建设用地使用权享受同等权能，受到法律的同等保护。依照本规定开展的集体经营性建设用地入市和再流转交易，应依法依规履行税费缴纳义务。

土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据

土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据 ： 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条 “土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。” 《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点 “四、加强对开发区建设用地的集中统一管理。开发区建设用地必须符合土地利用总体规划并纳入土地利用年度计划，选址必须纳入城市统一规划管理。凡是违法下放农用地转用、土地征用和供地审批权，违法下放规划管理权的，必须立即纠正，废止有关文件。要严格按照法定程序征用土地，并按法定标准给予农民合理补偿和妥善安置，严禁拖欠、截留和挪用被征地农民的补偿费用。严禁低价协议出让土地，协议供地必须提前公布供地方案。协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。禁止将以征用方式取得的农民集体所有土地用于农业园区开发。各省、自治区、直辖市人民政府要对种植、养殖等农业园区的建设用地标准(或比例)做出规定，防止将农用地转为建设用地，变相搞房地产。” 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。” 《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点 中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”

(完整版)集体建设用地使用权审批程序

集体建设用地使用权审批程序 一、农村集体建设用地的使用范围： （一）概念所谓农村集体建设用地，是指城镇以外，广大农村和集镇范围内建设占用土地的总称。广义的讲，农村集体建设用地包括农业建设用地和农村非农业用地两大部分。目前，通常所说的农村集体建设用地是指农村非农建设用地。按照现行法律规定，农村集体建设用地的使用范围主要涵盖以下三个方面： （二）使用范围 1、兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地。包括： （1）乡镇办企业使用本乡镇集体所有的土地 （2）村办企业使用属于本村所有的土地 （3）村民组办企业使用本村村民组所有的土地 （4）个人办企业使用所在农民集体组织的土地按照现行法律规定，不允许乡 （镇）办企业使用村或村民组所有土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地，但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业。 2、乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。包括农村道 路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体所有的土地都是允许的。这主要是考虑到一些道路，水利设施及学校等，在本集体经济组织所有土地内无法安排，乡（镇）村无集体土地，也必须使用村民组的土地的实际情况。 如果乡（镇）企业建设用地在本集体经济组织内无法安排，也可以申请使用国有建设用地，申请使用国有建设用地的按照国有建设用地供应的政策规定办理。 3、申报条件：

（1）用地单位必须是农村集体经济组织或成员; （2）拟用土地必须属于本农村集体经济组织农民集体所有的； （3）符合乡（镇）土地利用总体规划； （4）必须是兴办企业或其他单位，个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业； （5）符合省（市、区）规定的用地标准 4、受理依据： （1）《中华人民共和国土地管理法》 （2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》 （3）《中华人民共和国城乡规划法》对申请事项不能取得行政许可的，即当面告知不予受理；对申请事项依法不属于本部门职权范围的，当面告知申请人向其他行政机关申请；对提交材料齐全且符合法定规定要求的，立即受理；如所交材料不全且可当场纠正，纠正后受理；如提交材料不全或不符合法定要求的，将在5 个工作日内一次性告知申请人，待补齐资料后再受理。 5 申报材料： （1）用地单位（人）申请书 （2）企业法人资格证书、营业执照、组织机构代码证、个人身份证复印件（3）发改委立项批复 4）建设项目可行性研究报告（或项目建议书） 5）村委会签定的用地协议书 6）村民同意签字

农村集体经营性建设用地入市后制度建设的相关建议

农村集体经营性建设用地入市后制度建设的相关建议 ——以重庆市大足区为例 重庆市大足区国土房管局童强 当前，农地制度改革具备了政策条件和实践基础，应把农村集体经营性建设用地流转入市作为农村土地制度改革的突破口和着力点，坚持城乡土地资源要素双向流动的市场化改革导向，尽快释放农村集体经营性建设用地流转利用的巨大潜能。2014年，重庆市国土资源和房屋管理局确定在大足、永川两区开展非公益性用地项目取得农村集体建设用地方式的探索试点。本文结合大足区智凤镇缩小征地范围改革试点工作，为农村集体经营性建设用地入市后制度建设提出相关建议。 一、缩小征地范围改革试点工作情况 1.试点区基本情况 大足区位于重庆市西部，属长江上游地区，是重庆一小时经济圈的组成部分,智凤镇位于大足区中部，距大足城区5公里，渝蓉高速1.5公里，面积87.7平方公里，辖3个行政村、9个社区居委会，总人口45155人。全镇着力打造“城乡统筹示范镇、民营经济强镇和海棠新城建设重镇”。智凤镇现有民营企业70家，其中规模企业15家，解决农村劳动力就业4000余人。2012年全镇被重庆市中小企业局命名为市级小企业创业基地，规划占地1500亩，计划入住企业300家，目前已占地300亩，建成标准化厂房15万平方米，入驻企业65家。 2.试点基本原则 重点探索农村集体经营性建设用地使用权流转试点，实行局部试点、封闭运行、风险可控、结果运用的总体原则，确保农民利益，尊重农民意愿为基本前提，严格保护耕地，提高土地节约集约利用水平，把土地资源市场化配置作为改革的方向。 3.试点主要内容 按照中央“严守耕地保护红线，严格土地用途管制”的总体要求，在符合土地利用总体规划和用途管制的前提下改革创新，开展拆旧区建设用地复垦和建新区土地整治工作。农村集体经济组织委托有资质的施工单位或组织村民自行开展

什么是农村集体经营性建设用地

收藏打印浏览1816次 1词目释义 未利用地是指农用地（直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等）和建设用地（建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等）以外的土地，主要包括荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩等（天诚国土）。

2未利用地分类 包括未利用土地、其他未利用地两个二级地类。未利用土地又分为：①荒草地。树木郁闭度<10%，表层为土质，生长杂草，不包括盐碱地、沼泽地和裸土地。②盐碱地。表层盐碱聚集，只生长天然耐盐植物的土地。③沙地。表层为沙覆盖，基本无植被的土地，包括沙漠，不包括水系中的沙滩。④裸土地。表层为土质，基本无植被覆盖的土地。⑤裸岩石砾地。表层为岩石或石砾，其覆盖面积>50%的土地。其他未利用土地又分为：①其他土地。未列入农用地、建设用地的其它水域地。②河流水面。天然形成或人工开挖河流常水位岸线以下的土地。③湖泊水面。天然形成的积水区常水位岸线以下的土地。④苇地。生长芦苇的土地，包括滩涂上的苇地。⑤冰川与永久积雪。表层被冰雪常年覆盖的土地。 国有（集体）未利用地转为建设用地的审核

《中华人民共和国土地管理法》第四十三条:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除处。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。第四十四条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

农用地转集体建设用地

农用地转集体建设用地 Prepared on 22 November 2020

农用地转为集体建设用地 土地管理法将土地分为三类：农用地、建设用地和未利用地，并严格限制农用地转为建设用地。严格限制农用地转为建设用地的理由，法律上说了，是为了“保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地”，坚守18亿亩耕地红线。 本文所说的农用地，是指农民集体所有的农用地，不包括国家所有的农用地。所说的转成建设用地，是指转用后的建设用地仍属集体所有性质，而不是转成国家所有性质，土地所有权仍属农民，不属国家，所以这里不涉及到征收土地的问题。 农村集体的建设用地，按照法律规定，可以作为宅基地、乡镇企业用地（或叫工商业用地）和公益用地，但不得用于商品房地产开发建设，所以，将农用地转成建设用地，实际上就是三种情况：1、将农用地转成宅基地。2、将农用地转成乡镇企业用地。3、将农用地转成公益用地，重点为后两种情形。 根据土地管理法的规定，要将农用地转成建设用地，必须办理农用地转用的审批手续。如果未办妥这种审批手续，而将农用地用于非农业用途，则属非法占地行为，严重者将构成非法占用农用地罪。 一、如何将农用地转成乡镇企业用地 乡镇企业用地包含两种具体情况，第一，农村集体经济组织或村民委员会兴办乡镇企业使用的建设用地。第二，农村集体经济组织或村民委员会与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业使用的建设用地。 根据政府规定，农村集体经济组织或村民委员会申请将农用地转成乡镇企业用地，按以下程序办理： 1．项目立项。项目单位向发展改革部门申请办理建设项目审批(或核准、备案)手续。 2．申请规划条件。项目单位持项目批准(或核准、备案)文 件，向规划部门申请规划选址。属于征地留用地的项目，项目单位可按规定持留用地指标核定书直接向规划部门申请规划选址。规划部门出具规划红线并提供规划条件。村民委员会(或村集体经济组织)利用未经规划、国土房管等部门依法审批的本集体所有的建设用地兴办非公共设施和公益事业项目，经批准补办手续，有留用地指标未兑现的，应首先核减留用地指标。

成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法

成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法

成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法 2008年7月27日 第一章总则 第一条为进一步规范集体建设用地整理与集中使用，推进节约集约用地，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）、《国土资源部关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发〔2005〕207号）和《中共成都市委成都市人民政府关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见（试行）》（成委发〔2008〕1号）等法律、法规和文件规定，结合成都市实际，制定本办法。 第二条成都市行政区域内集体建设用地整理与集中使用，适用本办法。 第三条集体建设用地整理与集中使用，是指依据土地利用总体规划和土地整理专项规划，通过实施土地整理，将原有零星分散的集体建设用地复垦为耕地后，原集体建设用地面积扣除新建农民集中居住区用地面积后，节约的集体建设用地按照"城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩"的方式集中用于城镇建设的行为。 集体建设用地整理与集中使用依据审批权限不同分为：由国土资

源部、四川省国土资源厅批准的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目（以下简称挂钩项目）；由成都市人民政府批准的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目（以下简称拆院并院项目）。 挂钩项目或拆院并院项目由拆旧区和建新区（包括农民集中居住区和城镇建新区）两个部分构成，也可只安排拆旧区和农民集中居住区，节约的集体建设用地由市、县国土部门统筹安排使用。 第四条集体建设用地整理与集中使用应当遵循以下基本原则：（一）充分尊重农民意愿，依法保护农民和集体经济组织的合法权益。 （二）符合土地利用总体规划、土地整理专项规划、城乡建设规划、产业布局规划和新农村建设规划。 （三）对田、水、路、林、村实施综合整治，并与农业产业化相结合。 （四）建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更加合理，集约节约用地水平逐步提高。 第五条市国土资源局负责全市范围内集体建设用地整理与集中使用的项目申报和监督管理工作。 区（市）县国土资源局负责本行政区域内集体建设用地整理与集中使用的项目申报和监督管理工作。 第二章集体建设用地整理

市区经营性用地建筑密度、容积率计算及建筑层高控制规定

XX市区经营性用地建筑密度、容积率计算及建筑层高控制规定 为进一步规范经营性用地建筑密度、容积率的计算及建筑层高的规划管理，根据《浙江省城乡规划条例》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》、《XX市区城市规划管理技术规定》等规定，结合XX市区实际，制定本规定。 一、适用范围 本规定适用于XX市区经营性用地以出让方式提供国有土地使用权的住宅、商务、商业类建设项目。 二、建筑密度计算 1、建筑密度系指在规划建设用地内，建筑基底面积的总和与规划建设用地面积的比值。 2、建筑基底面积按接触地面的建筑外墙或结构外围计算。 3、建筑物底层的走廊、门廊、门厅、架空层按围护结构外围或结构底板计入建筑基底面积。 4、有立柱或墙体落地的阳台按围护结构外围或结构底板计入建筑基底面积。 5、有顶盖（包括可开启式顶盖）的中庭、采光厅、采光井、内廊等设施按水平投影计入建筑基底面积。 6、室外楼梯计入建筑基底面积。但与室外地坪高差小于1.5米且无顶盖的室外楼梯不计入建筑基底面积。 三、建筑层高控制及容积率计算 容积率系指在规划建设用地内，计入容积率的建筑面积总和与规划建设用地面积的比值。 1、住宅建筑 多层、高层住宅建筑层高控制在3.4米（含）以内（建筑面积大于200平方米的大户型层高可适当增加，但不得大于3.6米），低层住宅层高控制在3.9米（含）以内。 跃层式或低层住宅允许起居室（厅）单一空间在户内通高，当起居室（厅）单一空间在户内通高部分的投影面积不超过该户该层建筑面积的20%时，可按其实际建筑面积计入容积率；当户内通高部分投影面积超过该户该层建筑面积的20%，超出部分按1.5倍计入容积率。 2、商务建筑 商务建筑首层层高控制在4.8米（含）以内，二层及以上层高控制在4.2米（含）以内。二层及以上层高超出以上标准，不论层内是否有隔层，大于4.2米小于7.2米时，按该层建筑面积的2倍计入容积率；大于等于7.2米时，按该层建筑面积的3倍计入容积率。 3、商业建筑 商业建筑层高控制在5米（含）以内。层高超出以上标准，不论层内是否有隔层，大于5米小于8.4米时，按该层建筑面积的2倍计入容积率；大于等于8.4米时，按该层建筑面积的3倍计入容积率。单一空间1000平方米以上且进深超过15米的大型商业用房，建筑层高可根据使用要求适当提高，但首层层高不宜超过6米，二层及以上层高不宜超过5.4米。 4、电影院、大型展示厅、大型报告厅、门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等因建筑设计规范要求或功能需要的建筑空间可按其实际建筑面积计入容积率。 5、阳台、设备平台等附属设施 （1）阳台是供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。单个阳台投影面积超过10平方米或短边大于2.1米(取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离)，按其水平投影面

农村集体经营性建设用地入市交易规则

农村集体经营性建设用地入市交易规则 （征求意见稿） 第一条为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，规范农村集体经营性建设用地使用权交易和监管，改革完善土地制度，根据《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）、《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）、《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》、《农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》等相关规定，结合本县实际，制定本规则。 第二条本规则适用于在行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权入市试点交易及相关监督管理活动。 第三条本规则所称的农村集体经营性建设用地使用权入市交易是指本县农村集体经营性建设用地使用权统一纳入省土地交易市场，进驻省级公共资源交易平台实施交易，实施统一信息发布、统一成交公示和统一交易管理等的活动。 第四条农村集体经营性建设用地使用权入市交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 第五条县自然资源和规划主管部门负责农村集体经营性建设用地使用权入市交易的指导、协调、审查、监督和实施，并在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及本省主要媒体上发

布入市交易公告及交易结果公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，应当进入省级土地交易市场进行。以协议出让方式交易的，相关的谈判、协议签订等交易活动，也应进入省级土地交易市场进行。 《农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》所规定的入市主体，可以委托有资质的中介机构在省级土地交易市场内实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动。 委托中介机构实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动的，应当采取公开方式选取，并签订委托代理合同，明确委托代理事项、委托交易服务费用和法律责任等内容。 第六条农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）的，除按照规定可以采取协议方式交易的外，应当按照本规则的规定采取招标、拍卖、挂牌方式进行公开入市交易。 对未按照本规则规定公开入市交易或者未经批准采取协议方式入市交易的，农村集体经济组织与用地者不得私下签订出让、出租合同或作价出资（入股）协议，擅自出让、出租农村集体经营性建设用地使用权。 第七条工业、商业、旅游、娱乐、物流仓储等经营性用地以及同一地块有两个以上用地意向者的，应当采取招标、拍卖、挂牌方式出让。特殊情况经人民政府批准，可以采取协议方式交

试点农村集体建设用地入市是怎样规定的

试点农村集体建设用地入市是怎样 规定的 随着城镇国有土地使用制度的改革、城市化进程的加快，农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值越来越显现，交易活动越来越频繁，这也就形成了集体土地入市。 随着土地政策的不断变化，国家开始进行农村集体建设用地入市试点工作，意味着集体建设用地入市以后也可以进行出让、租赁等相关经济活动。由于我国农村集体性土地并不是单一用途的建设用地，那么在法律上试点农村集体建设用地入市是怎样规定的，为此小编为大家整理了相关资料。 一、试点农村集体建设用地入市的法律依据 全国人大常委会于2015年2月27日发布了《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域②，暂时调整实施

《土地管理法》、《城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。上述调整在2017年12月31日前试行。涉及调整的法律包括：《土地管理法》第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。” 《土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。” 《城市房地产管理法》第九条：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。” 根据全国人大常委会的决定，国务院有权在试点行政区域暂时调整实施上述法律中关于集体建设用地使用权不得出让的规定。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

经营性基础设施用地

经营性基础设施用地（供暖）思路 一、估价项目名称: 二、委托估价方： 三、估计目的:拟出让国有土地使用权评估 四、估价基准日：X年X月X日 五、估价日期: 六、地价定义：宗地的实际用途，宗地内外的开发程度。估价基准日及土地权 属。 七、估价对象: 土地登记状况 估价对象土地登记状况一览表 土地权利状况 估价对象土地权利状况一览表 土地利用状况 估价对象土地利用状况一览表 八、影响地价的因素 搜集资料：现场搜集，网上搜集。 现场搜集:拍照，宗地的基本情况。了解四至，周围的实际建筑情况。搜集《国有土地使用证》，《建设用地规划许可证》，勘测定界技术报告等

相关资料复印件。 网上搜集 一般因素 城市资源状况 地理位置（所属区域及地理特征，地势，地貌） 水文气候条件（气候是否符合人类居住，居住的舒适度） 矿产资源（大背景下的资源，了解资源优势） 占地面积及概况(对总面积类型的分类，了解土地资源状况) 城市人口（分析城市人口的类型，规模，结构及发展趋势） 房产政策（房地产市场的现状及分析） 行政区划 交通概况（主要的交通干道，于外界的港口，码头，车站通达程度） 经济状况（经济的增长点，财政金融状况，产业特色） 产业政策（产业结构，产业特色，创新新型企业，相关的税收政策） 城市发展与规划（发展目标，发展理念，对经济建设的规划，民生问题的解决，公共设施建设的方案） 城市经济发展状况（产业结构现状的分析，运行情况，发展趋势）区域因素 区域位置（地理位置，四至，地势，地貌，水文，气候） 行政区划 (所属区域的行政级别，规模，人口情况，产业发展的特色) 交通（对外交通的便捷度，交通管制，道路构造，级别和体系。距火车站，飞机场，货物集散地的距离等。） 经济建设与发展（针对供暖行业的发展状况，趋势，和国家相关政策的扶持的） 基础设施状况(电力、供水、排水、电讯等状况) 资源优势（我省是产煤大省，建设采暖厂，减低了运输成本） 环境状况（污染的排放状况及治理程序，周围的自然环境）。 产业聚集度（相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等）居民分布（该区域的居民分布情况，不可在其周围，以免影响生活，分布状况，了解运营之后提高工作的效率） 个别因素 估价对象个别因素说明表 1.宗地基础设施状

集体建设用地转变为国有建设用地操作细则

附件5： 集体建设用地转变为国有建设用地操作细则 为进一步推动我区城市更新（“三旧”改造）工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府…2009?78号）、《关于推进“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办…2009?122号）、《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》（佛府办…2009?261号）等文件精神，本着节约集约用地、盘活存量土地、尊重历史、兼顾现实的原则，现就城市更新实施过程中涉及集体建设用地转为国有建设用地问题，制定如下操作细则： 一、办理条件 城市更新项目中的集体建设用地，符合下列条件的，可由村（居）集体经济组织申请转为国有建设用地： （一）已认定为区城市更新项目并已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围； （二）土地权属清晰，无争议，已取得集体土地所有权证； （三）该建设用地已办理合法用地手续； （四）符合土地利用总体规划和城乡规划； （五）经本集体经济组织成员大会（经济联合社一级集体经济组织的，也可由成员代表会议）2/3以上表决同意。 二、办理程序：

符合上述条件的集体建设用地，按以下程序办理转为国有建设用地手续： （一）提交申请 项目土地所有权人，即村（居）集体经济组织作为申请人，按要求向国土所提交以下报批申请材料。 所需材料如下（一式两份）： 1.农村集体经济组织的申请表及申请材料（包括:申请书、表决材料、示意图）； 2.建设用地来源合法的证明材料（用地批文/土地登记卡、集体土地使用证）； 3.土地权属证明（集体土地所有权证及权属情况汇总表）； 4.申请用地已纳入“三旧”改造规划、年度实施计划的相关材料及认定批复(含改造方案及批复); 5.区规划部门意见； 6.房产证明或声明（有房产证的须提供房产证，若宗地上的建筑物产权人与申请人不一致的，必须取得建筑物产权人的书面同意）； 7.申请人组织机构代码证、法定代表人证明书（或任职证明）、法定代表人身份证等。 8.勘测定界报告及勘测定界图； 9. 标图建库地块示意图（07年影像图）； 10.最新的1:10000分幅土地利用现状图（2014年现状图、

《关于加强经营性用地规划条件管理工作的意见》解读

《关于加强经营性用地规划条件管理工作 的意见》解读 2015年5月25日，铜陵市人民政府办公室印发《关于加强经营性用地规划条件管理工作的意见》（以下简称“《意见》”），为便于大家更好的理解和执行《意见》，根据《市政府重要政策解读工作实施办法》有关要求，特对《意见》进行解读。 1、 《意见》出台背景 规划条件是城乡规划对建设项目提出的具体要求，是政府出让国有土地使用权的约定条件，是实施规划行政许可的法定依据。加强经营性用地规划条件的管理，有利于维护市场秩序公平公正，有利于保障公共利益，对于推进政府依法行政和加强廉政建设具有重要意义。近几年来，部分单位在经营性用地开发过程中擅自变更或调整规划条件约定内容，少数单位违反规划条件及土地出让合同规定的容积率指标实施违法建设，严重影响了城乡规划实施，干扰了正常市场秩序，损害了社会公共利益。为此，市政府决定加强对经营性用地规划条件实施的全过程管理，制定出台本《意见》。 2、 《意见》制定依据 根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政许可法》、《安徽省城乡规划条例》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（建设部第22号令）、《城乡规划违法违纪行为处分办法》（监察部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部第29号令）、《建设用地容积率管理办法》（住建部建规〔2012〕22号）、《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》（住建部建法〔2012〕99号）、《关于城乡规划公开公示的规定》（住建部建规〔2013〕166号）、《关于加强经营性用地规划条件监督管理工作的通知》（安徽省住建厅建规〔2008〕204号） ，并参照外地相关管理制度，制定本《意见》。 3、 《意见》主要目的 一是加强经营性用地规划条件的全过程管理，以制度规范行政行为和建设行为，切实做到经营性用地规划条件的科学性和严肃性。二是依法从严查处违法建设，特别是对涉及超容积率的违法建设行为实行“零容忍”机制，以遏制严重影响城乡规划违法建设行为的发生。三是明晰管理部门责任，强化部门联动，实施有效监管，切实推进政府依法行政和提升行政效能。 四、《意见》主要内容

农村集体经营性建设用地使用权挂牌出让须知【模板】

农村集体经营性建设用地使用权挂牌出让须知 根据国家有关集体经营性建设用地入市精神和《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》、《XX市XX区农村集体经营性建设用地入市试点办法》的规定，XX区泗泾镇SJSB0001单元07-09号（集体土地试点入市）地块的农村集体经营性建设用地使用权经地块所属农民集体决策同意，并经XX市XX区人民政府批准实施公开出让。现出让人决定以挂牌方式实施出让。 一、此次农村集体经营性建设用地使用权挂牌出让的出让人为上海XX区泗泾经济联合社，具体组织实施委托XX市土地交易事务中心承办（以下简称“挂牌人”）。 二、此次农村集体经营性建设用地使用权挂牌出让遵循公开、公平、公正和诚实信用原则，并按价高者得的原则确定竞得人。 三、出让地块的基本情况及要求 1、四至范围：东至企业，南至泗博路，西至泗联路，北至查袋泾（见附图）。 2、土地总面积：21022.2平方米，出让面积：20166.7平方米。 3、土地用途：租赁住房（R4）。 4、容积率：2.0。 5、建筑密度：\。 6、绿地率：35%，其中集中绿地率：10%。 7、出让年限：70年。

8、套型要求：租赁住房套型以中小套为主，套均建筑面积控制在45平方米左右，套数不少于825套。 9、交地状况：净地。 10、地下建（构）筑物和管线等由竞得人自行办理有关搬迁或拆除手续并承担相应费用。 11、意向竞买人可在******/dzkc/fqxx网址查阅本地块所在分区单元的主要地质信息和地质灾害防治要求。 竞得人应根据《地质灾害防治条例》、《XX市地面沉降防治管理条例》及《XX市地质灾害危险性评估管理规定》的规定，承担地质灾害防治义务、地质环境监测设施与地面沉降防治设施保护义务和地质资料汇交义务。 竞得人还应根据《XX市地质灾害危险性评估管理规定》，判断本地块建设项目是否需要单独进行地质灾害危险性评估（以下简称“灾评”）。需单独进行灾评的，竞得人应委托具有灾评资质的单位进行建设项目灾评，并在申请《建设工程规划许可证》时，提交《地质灾害危险性评估报告备案登记表》；不需单独进行灾评的，竞得人应至******/网站下载并阅知建设项目所在地区的地质灾害危险性分区评估报告内容，自觉落实地质灾害防治措施，填写并在申请《建设工程规划许可证》时提交《建设项目地质灾害防治承诺书》。 12、保障性住房配建要求详见附录文件中“XX市农村集体经营性建设用地使用权出让预合同”的相关条款。 13、受让人须在已经批准的控制性详细规划或风貌区保护规划

集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践调查报告

集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践 摘要： 1、《土地管理法》已经完成修改，但是其他配套法律法规尚未进行修订，关于经营性建设 用地的用途、出让、抵押、处置有较多不明确的地方，但是按照集体经营性建设用地和国有建设用地同权同责的基本思路，规则也会类似。 2、农村集体经济组织（包括经济合作社、经济联合社、经济联合总社）是集体经营建设用 地入市的主体，根据试点地区经验，也可以组建统一的入市平台公司，由该公司作为入市和金融业务的开展主体，信用风险判断时需要予以关注。 3、集体土地出让的土地使用权的期限与同类用途的国有建设用地使用权期限趋同；出租期 限有可能受到合同法20年的限制，具体需待政策法规进一步明确。 4、集体经营性建设用地抵押可参照同类用途的国有建设用地执行。 5、土地入市及再转让环节，收入扣除取得成本和开发成本后，需要按比例缴纳土地增值收 益调节金。 6、市场已有的针对集体经营性用地的融资方案有土地整治贷款、开发建设贷款、产业运营 贷款、商业用房按揭贷款，覆盖集体土地从整理入市到持有阶段。 7、试点地区的政策法规由较多是不公开的，且试点的事项是没有特别明确的法律法规规定。 金融机构如果要介入类似项目，建议与当地的发改委、规划与自然资源部门对不明确的事项进行详细的调查。 8、如北京地区，土地竞拍保证金是缴纳至镇级统筹公司，可关注该类企业的存款营销。 一、试点时期的政策文件体系及北京市的相关规定 根据相关文件，集体经营性土地入市试点自2015年始，至2019年12月31日开展试点的法律授权文件到期。2020年开始后续将衔接修改后《土地管理法》，试点期间全国及北京市依据的法律法规及相关政策文件如下： (一)中共中央 2014年12月中共中央办公厅、国务院办公厅联合发布《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，提出改革试点的主要任务“建立农村集体经营性建设用地入市制度。针对农村集体经营性建设用地权能不完整，不能同等入市、

国土资源部将下发农村集体建设用地使用权出让和转让办法

为农业农村农民提供优质服务 土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地 对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件在全国范围内启动“万村整治”示范工程建设，以村为单位，按照“农民自愿、权属清晰、改善民生、因地制宜、循序渐进”的总要求，开展土地整治活动，实行“全域规划、全域设计、全域整治”。部重点抓好1000个国家级示范点，各省(区、市)开展9000个省级整治示范工程建设 各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权、二次分配政府参与”的原则，出台和试行集体建设用地有偿使用收益分配办法。部将研究建立集体建设用地有偿使用有关税费征缴和分配办法，保障集体土地所有权人和使用权人在集体建设用地有偿使用和流转等活动中的土地权益 各市、县国土资源管理部门要在省级下达的农村建设用地指标中，单列宅基地指标，保障农村居民住宅建设用地 凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续，由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标

为切实保证《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（中发〔2009〕1号）的贯彻落实，日前出台的《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（以下简称《意见》）强调，要为农业稳定发展、农民持续增收、城乡统筹发展提供优质服务，同时坚持严格规范管理，依法依规办理农业和农村各类用地手续。 《意见》要求，切实保护耕地，为农业稳定发展奠定物质基础。一要严格政府耕地保护目标考核和审计，落实耕地保护责任。各地要将《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》（下称《纲要》）确立的耕地保护目标和任务层层分解落实，作为政府耕地保护责任目标考核的主要内容。国土资源管理部门要协同审计、监察等部门，尽快建立耕地和基本农田保护的领导干部离任审计制度。 二要稳定基本农田数量和质量，实行永久保护。各地要结合土地利用总体规划修编，调整好基本农田布局，对规划确定的基本农田落实到地块和农户，采取特殊保护措施，实行永久保护。在土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地。 三要积极探索建立基本农田经济补偿机制，调动各方保地养地种粮的积极性。国土资源部将及时总结各地经验，配合财政部门尽快开展基本农田保护补偿机制试点，研究和建立约束和激励并行的基本农田保护新机制。 《意见》强调，加快土地确权登记，全面建设与健全严格规范的农村土地制度要求相适应的土地产权制度。一是明晰农村土地产权，依法确定集体土地所有权主体。集体土地所有权登记要根据法律规定，加快明确农民集体土地的主体。以此为前提，推进集体土地的登记发证。二是按照急需优先原则，加快推进农村土地确权登记发证工作。对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接，确

关于农村集体经营性建设用地入市改革试点情况的调研报告

关于农村集体经营性建设用地入市改革试点情况的调研报告我县于2015年3月被确定为国家农村集体经营性建设用地入市试点，为期三年。三年来，该县抢抓试点契机，大胆改革探索，促进了区域经济的发展，取得明显的成效。按照全省农村工作电视电话会议上省长XX“对XX县农村土地入市改革试点跟踪调查、总结经验，在全省推广”的指示精神。市委政研室（改革办）就XX县农村集体经营性建设用地入市试点情况进行了专题调研。 一、试点的主要做法 在国土资源部和省改革试点领导小组的正确领导下，在省国土资源厅及市委、市政府的大力支持下，XX县农村集体经营性建设用地入市试点工作严格按照中央有关要求积极探索，扎实推进，制定了13项集体经营性建设用地入市试点制度，初步建立了兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，形成了一整套程序严谨、制度规范、流转顺畅的土地征收和农地入市程序，在探索多种保障形式、住宅用地入市和统筹相关改革发挥集群效应等方面，取得了良好的试点效果和社会效应。 一是严格入市程序，切实保障农民利益。为充分发扬村民民主权利，由农民自己决定农村集体经营性建设用地是否入市、怎样入市，我县制定了周密的入市交易程序：村集体先行酝酿，严格执行“四议两公开”制度，村民表决决定，逐级向上申请；乡镇审核地块权属，消除纠纷隐患；县里审查“符合规划、用途管制、依法取得”三个基本前提，做到底清数明。入市项目获批后，村民就地价评估、入市方案、收益分配等再次执行“四议两公开”，由村民自主决策、决议入市。 通过试点，形成了六种比较成熟的保障失地农民收益的办法：第一是逐年支付租

金；第二是一次性支付土地收益；第三是作价入股，每年持股分红；第四是租金保底加分红，每年收取租金，定期分红；第五是资金补偿加就业安置；第六是留置物业，用入市土地交换得到入市项目的商业门市、物业管理，让长远生计有了保障。 二是制定土地入市制度，确保土地依法入市。为确保入市交易程序合法、合规，初步制定了13项土地入市相关制度，强化过程和环节控制，从入市主体和入市地块的合法确认、入市方式及程序，到土地增值收益分配、入市抵押贷款、纠纷解决办法等等，都明确了具体运行步骤，严格按照13项制度履行相应的程序，确保了土地入市交易有章可循，有法可依。 三是加强事后评估,注重试点经验总结。每一宗土地完成入市后，领导组办公室都及时进行分析总结，评估入市成果,并就此提炼总结，完善制度，慎重提出修改建议。通过对13项制度运行情况进行集中评估分析，就其中5项进行了修订完善（修订2项，完善3项，修改23条），“入市管理办法、入市不动产登记办法、使用权抵押贷款管理办法、调整入市工作程序”等4项制度，修改完善后经县领导组同意，投入实践；“入市土地增值收益调节金征收使用管理实施细则”，已经省国土资源厅、财政厅审核批准，投入运行。 目前，全县共完成农村集体经营性建设用地入市14宗、195.75亩。按入市途径分，就地入市11宗，村庄整治入市3宗；按入市方式分，出让2宗、租赁4宗，作价入股8宗；按入市用途分，工业2宗，商业7宗，住宅兼容商业1宗，旅游4宗。另外还有7宗640亩土地调整入市实施方案已批复。 二、试点取得的成效