滨州市场调研报告

滨州市场调研报告

山东昊宇房地产咨询策划机构

§第一部分 宏观环境综述

1．区域概况分析

1地理位置

滨州市地处山东省北部，黄河下游。东连东营市，南临淄博市西与济南市，德州市接壤，西北与河北省交界。现辖滨城区及沾化、博兴、邹平、惠民、阳信、无棣6县。总面积9454平方公里，人口371.2万人。滨城区是滨州市委、市政府驻地，全市政治、经济、文化、交通中心，鲁北地区人流、物流、信息流的重要集散地，版图面积1041平方公里，其中管辖面积839平方公里，辖2乡2镇8个街道办事处，总人口63万地形为自西南向东北倾斜的地平原。主要河流有黄河，小清河，徒骇河，马颊河等。气候为温带季风型大陆性气候。平均气温12.5度，年降水量390－450毫米。滨州是胜利油田的主要产油区之一，储量居全省第二位。

滨州市公路通车里程达3718公里，交通运输十分方便。现有“龙山文化遗址”、南北朝时期铜、石佛造像、孙子故里纪念馆、范仲淹读书洞等重点文物古迹和旅游景点。

2 经济发展状况：

滨城区交通便捷，境内建有两座黄河大桥，第三座大桥——公铁两用大桥即将全线贯通，滨州—博山高速公路与济青高速交叉相接，205、220国道及规划建设的黄大铁路、威乌铁路、津汕铁路纵横穿越境地，分别与京、津、唐、济、青等大中城市相通，成为华东、华北各省市南北交通的重要枢纽。滨城区以名优农副

产品为重点的特色农业初具规模，“雁来红”牌冬枣、“丹阳”牌韭菜、“五道口”牌大米等农产品享誉国内外。工业规模不断膨胀，培植和发展了亚光纺织集团、春晓纺织集团等一批骨干企业，形成了纺织、化工、机械、造纸、建材、食品加工等门类齐全的工业体系。滨城区基础设施配套，服务功能齐全，商贸流通、金融保险、电子通讯、信息网络等行业发展迅速，技术力量日益雄厚，社会事业全面发展，特别是城市规划、建设、管理水平不断提高，多次被命名为国家卫生城市，成为黄河三角洲上一颗璀璨的明珠。

近年来，滨城区在滨州市委、市政府的坚强领导下，以加快城市经济发展为目标，牢牢坚持“以工为纲、以工促商、以工带农”，“中间抓商贸、周边搞开发”和“家家办公司、人人干企业”的总体工作思路，认真贯彻“发展是主题、调整是主线、招商是重点、实干是关键、稳定是基础、廉政是保证”的基本工作方针不动摇，团结协作，拼搏实干，全区经济社会持续快速协调健康发展，超额完成“十五”各项目标任务。全区GDP年均递增26.35%；全社会固定资产投资、实际到位区外资金两项指标均以每年翻番的速度增长；新增规模工业企业102家，规模工业增加值、利税分别年均增长53.4%和60%。地方财政收入年均递增40.7%，全省排名三年内上升了41个位次，列第53位，综合经济实力进一步提升。特别是2006年，滨州区积极响应市委、市政府提出的“锁定目标争上游，全力冲刺2006”的号召，确定了“奋战两年，力争2007

年跨入全国百强县区，跻身全省30强”的冲刺目标。全区上下狠抓结构调整不动摇，更加突出工业兴区；狠抓“以工为纲”不动摇，更加突出高新技术；狠抓繁荣三产不动摇，更加突出现代服务业；狠抓招商引资不动摇，更加突出专业招商。社会主义新农村建设扎实推进，和谐滨城建设迈出可喜步伐，先后荣获全国科技进步先进区、全国农田水利建设工作先进区、全国绿化先进集体、全国人口和计划生育系统先进集体等荣誉称号。

工业经济增势强劲

坚持“以工为纲”不动摇，紧紧围绕家纺服装、机械电子、纸品印刷、化工生物、能源环保、建筑建材六大主导产业，突出高新技术不放松，以资源节约、环境保护、生态循环为重点，大力实施“工业兴区”战略，加大企业改制、嫁接联合、两极延伸、科技创新、上市融资、招商投入力度，深入开展以上规模、上档次、上水平为主要内容的企业“三上”活动和“双百”企业争创活动。亚光家纺工业园、环宇集团紧密纺生产线、瑞恒染整生产线、愉悦家纺、安琪酵母、山东科伦制药等重点项目、高科技项目的实施和亚泰动力、富尔特纸业等优势骨干企业快速膨胀，进一步提升壮大六大主导产业发展水平。把降低能耗和减少污染作为硬性指标，北城污水处理厂良性运转，南城污水处理厂加紧建设即将全面运行。园区的载体效应进一步显现，在东区初步形成了以环宇集团、滨化集团为核心的工业项目区，北城正式通过国家审核成为省级开

发区——滨州工业园区，南城省级高新技术产业开发区建设已经全面启动。全区规模以上工业企业达到170家，较2005年增加28个，高新技术企业达到20家，民营科技企业达到25家，实现高新技术产业产值20亿元，同比增长25.78%。

城市开发整体推进

进一步完善提高“三点一线”，完成新建续建道路18条，累计投资2.59亿元，各类企业已达259个。全面启动“西部一片”开发建设，形成了集会展、餐饮、娱乐等于一体的西部现代商务中心、环220新兴工业园区经济增长带和三河湖风景旅游综合开发区。圆满完成滨港铁路滨城段29.1公里的建设任务。积极推进城区改造、商贸开发及市场建设的步伐，72个项目全线开工，世界500强滨州深国投商业中心（沃尔玛购物广场）落户该区，已初步打造和形成了“历史文化—秦皇台、城市明珠—中海、江北水乡—三河湖、园林特色—蒲湖”四大旅游品牌。组建了集担保、典当、拍卖、公证、小额贷款、投资理财、互助基金、法律咨询等现代服务于一身的民营企业发展融资理财服务中心和集人才、劳动力市场于一体的人力资源服务中心，成功举办了中国（滨州）现代城市服务业发展博览会。实现第三产业增加值42亿元，同比增长20.05%。

新农村建设扎实迈进

一是大力优化农村结构调整，围绕“特”字抓调整，按照“万”字扩规模，深入推进“五个十”特色农业工程，全面启动“南兔北禽”两大畜牧基地建设，发展高酸苹果6.2万亩，建成全国最大的城郊型高酸苹果基地，获得全市高酸苹果和连续10个造林季节林业生产第一名，畜牧业总产值达到6.7亿元，全区农业龙头企业达到51家，带动农户16万户。二是围绕亚光、愉悦等骨干企业，大力实施产业链延伸，搞活“家家办公司，人人干企业”。三是进一步完善落实好鼓励进城务工、自主创业、柔性就业等政策，推行钟点工、季节工、家政服务等多种形式的弹性就业，大力发展劳务经济，实现转移农村劳动力3.5万人。

招商引资实现新的突破

在全民招商、全员招商、专业招商和领导干部带头招商的基础上，锁定“世界500强、中国500强和胡润500富”等知名企业，在全区领导干部、专业招商人员中开展定向招商“攀高亲”活动，进一步坚持和完善领导干部招商引资项目建设立牌明示制、双月大调度制等一系列监督检查、考核奖惩措施。累计引进项目450个，实际到位区外资金100亿元。

构建和谐滨城开创新局面

大力开展文明城区创建活动，在城市社区深入开展“十星”级创建活动，荣获全省创建文明城市工作先进区。大力深化教育体制改

革，“以区为主”的义务教育管理体制已经形成，教育资源配置日趋合理，新二中一期建成并投入使用，新技校开工建设。加快市立医院新院及乡镇卫生院建设，新型农村合作医疗改革深入推进，参合农民达到32.44万人，参合率为93.81%。计生综合改革进一步深化，责任目标考核获得全市第一名。社会保障能力进一步增强，新增社会就业人数5800人，城镇登记失业率为3.08%，社会养老保险和医疗保险拨付率达到100%。投资2136万元，解决小营、旧镇、尚集207个村，10.4万人的饮水问题，基本实现村村通自来水，自来水入户率达到95.9%。投资1.4亿元，改造农村公路184公里，实现村村通柏油路。在基本实现有线电视村村通的基础上，有线电视入户率达到87.3%。向社会承诺的贫困学生救助、弱势群体保障等10件实事现已基本落实。扎实推进民主法制建设，严格落实全员维护稳定责任制、人大及有关部门联合接访制、乡镇办主要负责人固定接访制、联合接访“三三”制等一系列行之有效的制度措施。坚持严打整治毫不放松，安全生产绝不手软，军地、军民、油地关系更加密切，广播、体育、宗教等较快发展，确保了政治安定团结、社会和谐稳定。

2、房地产市场概况

1 宏观政策

A2006年新一轮宏观调控引起的一片争议！

B2007年的春天伴随着“两会”的召开，地产调控又成为了街头巷尾最热门的话题之一！

C滨州市场另一个体现市场化程度主要特点就是未完全取消的福利分房，这也成为了独一无二的滨州特色！

D2006年下半年老城区的土地出让绝大多数都是以更透明与更市场化的”招拍挂”方式获得!

2 区域市场

A市场共性与特性：滨州西北的西北部是近几年发展的重点，目前现存的住宅小区包括泰和家园，北海嘉苑，中海豪庭，中海学苑，望海花园以及准备开工建设的中海城。其中的几个住宅项目规模之大在滨州也是首屈一指的，大部分分布在黄河十二路沿线，价格相对于市区内的1800－2000元开盘价格还是有竞争优势。建筑大部分以多层单元住宅为主，兼有少部分小高层，建筑风格为欧式建筑，客厅落地大窗以及卧室的外飘窗让美景尽收眼底。

B区域需求特性分析：

1目标客户群体：a外来经商人员如建材市场的经商业主b市内居民的刚性需求c外来打工人员d本地居民年轻人结婚用房e还有一部分的外来投资客户

2消费习惯分析：项目本地居民的住房一部分以自有的老宅为主，另有一部分是本村村民的集资建房，相对价格便宜一栋二层小楼