中国房地产价格影响因素分析. 论文
中国房地产价格影响因素分析
摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。
关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究
1 房地产价格的特性
房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性：
（1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。
（2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。
（3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。
（4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。
（5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。
综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估
必须要对此做出细致分析并正确判断其变动趋向，了解房地产价格组成的各项
因素及各因素之间的相互作用，才能做出正确的评估。
2 影响房地产需求的因素
（1）消费者的预期
消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。房
地产的需求者对未来的预期将直接影响对房地产的需求，同时对房地产价格的
影响也具有举足轻重的作用，是房地产业健康发展的重要因素。由于房地产不
同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，投资性房地产就
会增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了房价的上涨。在价格下跌时，人们预期价格还要下跌，市场上投资性房地产的需求就会
减少，更多的投资型购买者就会持币观望，持有人纷纷抛售房产，造成恐慌性
价格下跌，这时无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。
一般来说，消费者个体对房地产未来的预期各不相同，而且可能因为从众
心理而趋向一致，造成未来需求的提前透支。但从长期来看，消费者的预期是
趋于理性的，偏离市场规律的预期迟早是要回归的。2007 年及前几年正是在大环境氛围的影响下，人们预期以后房地产价格还要上涨，因此大量的消费者自
觉或不自觉地加入到了购房的行列中，一定程度上推动了房价的上涨。
（2）人口数量
近几年来，中国沿海地区经济发展迅速，城市化建设不断加强，毕业大学
生几乎全部涌向沿海城市就业、周边地区剩余劳动力的转移、外来经商人员等
因素都使沿海地区人口不断增加，人口的增加必将导致对住宅需求的日益扩大。除对需求总量的影响外，不同层次的消费者对房地产的要求也不相同，除了带
动住房的需求外，中心商业区、几个专业性市场周边区域商用房的需求也在不
断增加，而且部分外地精英人士的迁入，会带来大量资金，增加市场有效需求。（3）收入水平
收入是影响消费行为的最重要的因素。随着可支配收入的增长，对房地产
的需求量会相应增加，而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和结构，随着收入水平的提高，一方面人们对于居住标准的要求会不断提升，住宅会向
面积更大、结构更合理、配套服务更全面的趋势发展；另一方面，部分原来没
有购买力的需求通过收入的增加，转化为有效需求。因此，可支配收入应该与
房地产价格呈显著正相关性。同时随着可支配收入的增加，会增加人们的投资
需求。房地产作为一种特殊的商品，既具有供人居住、商用的消费功能，也具
有投资价值。因此，收入的增加应该导致房地产需求增加，房价上升。其投资
性决定了房地产价格水平的变化，更多地受制于利率、经济政策、心理预期等
投资决策影响因素的变化。
（4）社会安定情况
如果现行政权稳固、社会安定，那么人们会乐于对住宅进行房地产投资。
相反，如果发生重大的政策变动甚至是社会动荡或者战争，则会严重影响人们
投资房地产的比例，而转向投资黄金、珠宝等便于携带和变现的资产，从而会
造成房地产价格低落。
3 影响房地产供给的因素
（1）房地产开发投资规模
房地产开发投资额的增加，会直接刺激房地产业的发展；反之，投资水平
的降低，会导致房地产业的发展受到很大的负面影响。因此，就社会总投资来说，社会总投资和房地产业规模成正相关关系。投资的部门结构与房地产业的
相关程度越高，对房地产的刺激作用也就越大；反之，相关程度越低，这种投
资水平的增加或减少对房地产业规模的直接影响也就越小。
房地产开发投资的变化与房地产的供给是正相关的，但是房地产开发投资
的增加并不一定导致房地产价格的下降。因为投资额的增加一方面可能导致增
加房地产供给的面积，在这种情况下，房地产价格会下降；而有时投资额的增
加则可能是增加了房地产的品质和层次，例如房屋质量、结构、服务设施等，
只有这样才能增加房地产的价格。
（2）成本因素
房地产成本中，土地成本占相当大的比重。土地价格提高，会使得开发商
获得利润减少，开发商为市场提供新建房地产的积极性下降；反之，土地成本
降低，项目开发投资能给开发商带来更多的利润，使得开发商积极开发更多的
房地产，增加市场的供给。在我国土地成本已占到商品房成本的 30%-40%，地
价的刚性上涨直接推动了房价上升。
除土地外，建材成本占房地产成本的比重也较大，其中主要是是钢材、铝
材等的成本。随着我国经济的高速发展，房地产业也和其他行业一样，加速升
级换代。生态、绿色、智能、舒适等观念的引进，建筑密度的降低，绿地面积
的增加，架空层的推广，公共活动场所的设计，住宅小区物业管理配套设施的
完善以及建筑质量标准的提高，使住房建设生产费用不断上升，节能措施的采用，使每平方米住宅的建筑安装成本会相应增加。
房地产价格与相关生产资料价格也会相互影响，一方面生产资料价格的上
涨将引起房地产价格的上涨，另一方面，房地产价格的上涨引起投资加大，对
生产资料的需求增加，会进一步推动生产资料价格的上涨。
（3）竣工面积
在完全竞争的房地产市场上，房地产竣工面积对房地产价格是有一定的影
响的。年竣工面积上升时，房地产供给量自然就会上升，价格就会下降；相反，如果竣工面积下降，供给就会下降，房地产价格自然就会上升。但在中国，竣
工面积有时候并不能很好的影响价格，高空置率和高房价并存的局面就很好的
说明了这一点。
4 影响房地产的其它因素
（1）国民经济发展水平
一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入水平也较高、资金比较
充裕，从供给方面来看，国民生产总值总量较大，用于投资的部分也会相应较大，用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产的支出增加，相关行业的配
套服务能力也较强，能够满足不同时期、不同层次、不同结构的房地产需求。
社会生产力的增加对工业房产、办公楼宇等的需求增加，劳动生产率、收入水
平的提高会提升人们的住房、商业消费水平，个人财富的增加会导致人们对住
房的要求和标准逐步提高，促进部分存量房产业主更换层次更高的房产，因此
无论是需求总量上还是结构上作为经济水平衡量尺度的 GDP 指标都起到了较大的推动作用。
（2）利率因素
房地产价格一般受利率变动的影响较大，从需求方面来看，利率下降，消
费者贷款购房的成本降低，导致对住房需求上升，根据供求曲线可知，将会影
响房地产价格上升；从供给方面来看，利率下降时，房地产企业融资成本降低，开发商的投资将会源源不断地涌向房地产业，房地产供给增加，根据供求曲线，将会导致房价下降，因此利率因素对房地产价格的影响作用是双重的。正因为
利率因素能够影响房地产价格，因此加息被认为是调控房地产价格和需求的重
要市场化手段之一。银行利率对于房地产开发商来说是成本的一个重要方面，
上调银行利率将提高房地产业的成本，将会对投资过热现象有一定的抑制作用。
（3）金融机构贷款余额
房屋作为一种商品，除具有一般商品的特性外，还有一个重要的特点是单
位价值较高，房地产市场属于资金密集型市场。从供给方来看，较小的房地产
项目动辄需要几千万资金，而大的开发项目能够达到几十亿甚至是上百亿元，
这么大的资金量仅靠开发商是无法提供的，因此银行贷款成为了目前房地产开
发项目的主要资金来源，目前北京市的银行普遍的做法是由开发商提供至少 35%的项目资金，剩余大部分来自银行贷款。从需求方来看，银行按揭是消费者购
买房屋的主要方式，根据银监会的规定，90 平方米以下的房产按揭比例可以达到 80%，如果没有按揭的支持，真正能够一次性付清房款的比例非常小。楼盘
按揭贷款条件是否优惠、服务效率高低在一定程度上也会影响购房者(尤其是炒房者)的购买积极性。
因此无论从供给还是需求方面看，房地产对银行贷款的依赖是非常大的。
除资金需求量较大外，房地产业资金占用周期也较长，房地产开发阶段贷款期
限一般为 2-3 年，具备销售资格后，按揭贷款的期限则更长。
（4）政策因素
房地产作为国民经济支柱产业，它关系着国民经济的健康稳定发展。据估计，房地产业的发展会直接带动 57 个相关产业的增加，因而是促进地方经济
发展的重要推动力量。市场机制的作用固然是决定房价走势最重要的力量。但
在我国，政府这只“有形的手”对房地产市场的作用也不可忽视。房价如果有
大的波动，势必会影响整个国民经济的稳定与发展。
从中央政策来看，政策面既不允许房价涨幅过高、超过普通群众的购买能力，但也不希望房价有太大的波动，影响金融、社会稳定。“国六条”等政策
的出台目的就是完善调控政策，加大力度继续控制房价涨幅。但是地方政府在
众多利益因素的诱导下，往往选择以房地产业为核心经营城市，带动城市发展。由于对于规划、土地使用权拍卖、税收等要素具有垄断性控制，在具体操作过
程中，常常采取各种手段提高土地价格，获取更多的土地出让金、收取各种名
目的土地配套费用，使房地产开发成本大大增加，有时会成为推动房价上涨的
一个重要因素。
总的来说，影响房地产价格的因素是多种多样的，这些因素除了本身会直
接影响房地产价格以外，各种因素也会相互影响，如利率因素会直接影响到房
地产价格，同时也会影响到房地产开发投资、消费者预期等方面。而且，房地
产价格也会反过来影响这些因素，如房地产价格对建材价格、对房地产投资规
模也会有影响。房地产价格与这些因素的相互影响使得房地产价格的变化变得
互相联动、错综复杂。
影响钢材价格的五大因素
本文摘自再生资源回收-变宝网（https://www.wendangku.net/doc/3c10744139.html,） 影响钢材价格的五大因素 钢材是关系到国计民生的重要大宗商品，其价格的波动受到众多因素的影响，具体来看，以下五方面是影响其价格波动的主要因素。 1、经济状况 从全球看，钢铁需求量随着世界经济的发展继续增长，从一个国家来说，钢铁行业的发展也与这个国家经济的发展成正相关的关系。经济增长速度的快慢直接影响社会对钢铁量的消费需求，从而影响钢铁产品的价格。可以说，钢铁行业发展受经济周期的影响是比较明显的，当国民经济处于快速增长时期，钢铁产品的市场需求旺盛，价格上涨；当国民经济进入调整时期，钢铁产品的价格也将随之下跌。 2、国际钢铁价格走势 国内相关钢材的价格与国际市场有着千丝万缕的联系，所以关注国际钢材现货市场价格变化和相关已推出钢材期货交易的交易所公布的钢材价格，对于把握我国钢材价格走势不无裨益。 3、成本状况 目前世界钢产量的2／3、我国钢产量的绝大部分是以铁矿石为基本原料生产的因此，铁矿石价格的变化是影响钢铁产品生产成本的关键因素。同时，钢铁行业生产经营过程中耗用的水、电、煤气等能源以及钢铁产品货物的运输也构成了钢铁行业的经营成本及盈利能力。 4、供求状况及预期
任何商品的市场价格与供求状况有着密切的关系，钢铁产品也不例外，因此投资者，就应该密切注意钢铁产品的供求状况，分析钢铁的价格走势。 5、技术水平 技术水平是影响钢铁产品价格的重要因素之一。技术进步对钢铁产品价格的影响主要来自三个方面：一是对生产工艺的影响，进而对生产成本的影响；二是技术进步导致钢铁替代品的产生，从而减少对钢铁的需求；第三，技术进步导致钢铁产品对其他材料的替代，从而增加对钢铁的需求。 本文摘自变宝网-废金属_废塑料_废纸_废品回收_再生资源B2B交易平台网站； 变宝网官网：https://www.wendangku.net/doc/3c10744139.html,/?qxb 买卖废品废料，再生料就上变宝网，什么废料都有！
城市土地价格影响因素研究分析
城市土地价格影响因素分析
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城市土地价格影响因素分析 钟帅 发布时间:2011-03-16 摘要：利用中国35个大中城市2000—2008年的数据建立面板模型，对影响城市土地价格的因素进行实证检验。实证结果表明了长期内城市土地价格与城市人口规模具有显著的正相关关系，城市人口规模的扩张成为了土地价格不断上涨的推动因素。与此同时，考量了居民收入水平、储蓄水平以及房地产开发对城市土地价格变化的影响。 关键词：城市，土地价格，人口规模，面板数据 一、理论探讨 中国自从1998开始启动城市住房商品化改革以来，城市土地这一重要的自然资源和生产要素逐渐开始由市场机制进行配置。随着中国城市住房商品化改革逐步推进，城市化进程的快速深入，对城市土地的需求持续高速增长。与此同时，伴随着土地招标、拍卖、挂牌以及协议出让等交易制度的不断发展和完善，中国城市土地市场逐渐形成，城市土地价格的形成、变化及其背后的推动因素成为理论界和实务界关注的焦点。 Capozza和Helsley(1989)提出的单中心城市地价的动力学模型认为城市土地价格由农业价值，转换成本，区位价值和发展价值四部分构成，而在长期由人口规模增长所表征城市发展速率才是造成城市间土地价格差异的根本原因。 胡冠军（2007）采用全国27个大中城市2000—2004年土地市场样本数据建立城市地价水平的Panel Data 模型，验证了城市人口规模与土地价格存在正相关关系。柯善咨、何鸣（2008）根据单中心城市模型和中国土地市场若干特点建立了城市地价检验模型，并利用地级及地级以上城市地价的横截面数据进行了计量分析，结果表明城市人口和收入是城市地价的重要决定因素。张娟凤、贾生华（2008）基于衍生需求模型构建理论框架，对长三角城市的实证研究认为城市基础设施投资强度、人均持有流动资产水平和城市住宅开发量三个决定因素对于解释城市间住宅土地价格差异有显著性贡献。 自从1998年国务院下发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，城市住房商品化改革逐步深入，中国城市土地价格经历了一个持续的快速上涨阶段，与此同时，中国的城市化率水平从2000年的 36%上涨
影响股票价格主要因素
影响股票价格的主要因素 供求关系 股票市场何以与经济学息息相关, 无疑是其价格的升跌无不由市场力量所推动。简单而言，即股票的价格是由供求关系的拉锯衍生而来，而买卖双方背后的理据，却无不环绕着大家各自对公司未来现金流的看法。基本上来说，股票所能产生的现金流可由公司派发股息时出现，但由于上市公司股票是自由买卖的，因此当投资者沽出股票时，便可得到非股息所带来的现金流，即沽售股票时，所收回的款项, 倘若股票的需求（买方）大于供应（卖方），股价便会水涨船高，反之当股票的供应（卖方）多于需求（买方），股价便会一沉百踩。这个供求关系似是简单无比，但当中又有何许人能够准确预测这供求关系变化而获利呢？ 另外，坊间有不少投资者认为股价越大的公司，其规模就是越大，股价较小的公司，规模就越是细小，我可以在这里跟大家说：“这是错误的！”倘若甲公司发行股票100,000张，每股现值$20，即公司现时的市值为$2,000,000。而乙公司发行股票达400,000张，而每股现值$10，即乙公司的市值则为$4,000,000，可见纵使乙公司的股价较甲公司小，其市值却较甲公司大！ 公司盈利 纵使影响公司股价的因素有芸芸众多，但“公司盈利”的影响因素却是大家不会忘记的。公司可以短期内出现亏损，但绝不可以长期如此，否则定以清盘结终。所有上市公司均有责任定期向公众交代是年的财政状况，因此投资者不难掌握有关公司的盈利状况，作为投资股票的参考。 投资者的情绪 大家可能主观认为只要公司盈利每年趋升，股价定必然会一起上扬，但事实往往是并非如此的，就算一间公司的盈利较往年有超过百分之五十的升幅，公司股价亦都有可能因为市场预期有百分之六十的盈利增长而下挫。反之倘若市场认为公司亏损将会增加百分之八，但当出来的结果是亏损只拓阔百分之五（即每股盈利出现负数），公司股价亦可能会因为业绩较市场预期好而上升。另外，只要市场憧憬公司前景秀丽，能够于将来为股东赚取大额回报，就算当刻公司每股盈利出现严重亏损（譬如上世纪末期的美国科网公司），股价亦有可能因为这一幅又一幅的美丽图像而冲上云霄。总之，影响公司股价的因素并不单单停留于每股盈利的多少，反而较市场预期的多或少，方才是决定公司股价升跌的重要元素。 与此同时，油价、市场气氛、收购合并消息、经济数据、利息去向，以及经济增长等因素，均对公司股价有着举足轻重的影响。 股价变动是可以预算得到吗? 可能上述问题会促使你阅读以下文章，对吗？事实上，不单阁下对这个问题充满好奇，不少投资人，句括经济学者以及投资专家对此更是左思右想，然而问题的答案却仍然是个谜。尽管如此，有不少研究指
棉花期货影响价格因素分析
课号:课程名称:期货理论与实务阅卷教师: 班级:学号:姓名:成绩: 棉花期货影响价格因素分析 1、棉花商品概述 棉花能制成各种规格的织物。棉织物坚牢耐磨,能洗涤并在高温下熨烫。棉布吸湿和脱湿快速而使穿着舒适。棉花的主副产品都有较高的利用价值,正如前人所说“棉花全身都是宝” 。它既是最重要的纤维作物,又是重要的油料作物,也是含高蛋白的粮食作物,还是纺织、精细化工原料和重要的战略物资。 1.1棉花的属性 棉花的生长特性棉花原产于热带、亚热带地区,是一种多年生、短日照作物。经长期人工选择和培育,逐渐北移到温带,演变为一年生作物。春季(或初夏播种,当年现蕾、开花、结实,完成生育周期,到冬季严寒来临时,生命终止。棉花喜热、好光、耐旱、忌渍,适宜于在疏松深厚土壤中种植,在其生长发育过程中,只要有充足的温度、光照、水肥条件等,就象多年生植物一样,可不断地长枝、长叶、现蕾、开花、结铃,持续生长发育,具有无限生长性和较强的再生能力。在棉花的一生中,温度对它的生长发育、产量及产品质量的形成影响很大。除温度外,棉花对光照非常敏感,比较耐干旱,怕水涝。 棉花生长历经春、夏、秋、冬四个季节,春分到立冬 16个节气(从四月中下旬至十一月中旬左右 ,一生可以划分为播种期、苗期、蕾期、花铃期和吐絮期 5个阶段。相对于其他农产品来讲,棉花生长期较长,受自然因素的影响较大。 1.2棉纤维品质构成 棉纤维是由受精胚珠的表皮细胞经伸长、加厚而成的种子纤维,不同于一般的韧皮纤维。棉纤维以纤维素为主,占干重的 93%-95%,其余为纤维的伴生物。由于棉纤维具有许多优良经济性状, 使之成为最主要的纺织工业原料。
影响期货价格八大因素
股指期货主要影响因素分析 股指期货是金融衍生品，却是资本市场作为一种高效的对冲股市系统风险、发现价格的金融工具。对于对股指期货加以研究分析，找出影响股指期货波动的主要因素，给我们的投资提供参考。 股指期货价格受多种因素的影响，其中既有宏观经济方面的因素，也有微观经济方面的因素， 还有投资或投机者心理方面的因素。经过我们研究，下面几点是影响股指期货价格的主要因素： 1. 宏观经济运行状况 一般来说，股市是国民经济运行的晴雨表，宏观经济运行的状况与股票价格指数会呈正相关的关系，良性的宏观经济运行态势,通常伴随着不断攀升的股票指数趋势，通俗的说法，就是牛市，反之，萧条的宏观经济运行背景，股票价格指数往往呈现出下滑的态势。就是熊市。同时，宏观经济运行和企业总体的生产经营状况，以及股票价格指数呈现高度相关的关系，当企业经营效益普遍不断提高时，会推动股票价格指数的上升，反之，则会导致股票价格指数的下跌。通常资本市场的反映提前于宏观经济和企业经营状况的变化。股票价格指数期货实质上是一种对股票指数未来的一种预期，而指数反映了整个经济的运行状况。国家相关部门定期公布的一些宏观经济数据，如GDP 增长、通胀率、失业率、零售增长、储蓄率等，都会影响到政府将来的货币、财政政策，政府制定的方针政策会直接影响股票指数的价格，会对投资者对经济的未来预期产生影响，最终反映到期货价格上来。除此之
外，很多宏观变量，如通货膨胀，汇率、利率变动均能。从不同程度上影响股指期货合约的价格。宏观经济运行状况的指标主要有以下几个： （1）国内生产总值GDP GDP 是衡量国民经济发展情况最重要的一个指标。是按市场价格计算的国内生产总值的简称，即一个国家所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。理论上GDP 增长与股票指数的涨跌，具有正相关关系。但是在中国股票市场发展的26年中，这种关联的表现并不明显。国际上看美国的市场，历史悠久，可以当做一个美国的经济风向标。（2）就业状况 充分就业，是人尽其才的标志，人是生产力最活跃的因素，就业状况良好象征经济景气活络， 对股市利多；失业率上升，代表经济成长缓慢或走下坡路, 对股指有负面的影响。 （3）通胀水平 物价的健康上升对生产有正面的刺激作用，因为它能促进企业销售收入和股票投资名义收益的增加，所以在银行利率不变的条件下，人们为了保值，减少存款，转向投资股票。物价通常和政府支出关联，政府支出增加，通常也推动股票价格指数的上升，因为政府支出增加，将使国内资金充裕，货币流量的不断增大而导致股票上升。如果物价上升速度过快或幅度过大，而超过经济增长速度，就会导致通货膨胀，通货膨胀带来的后果是，实际收入下降和市场需求不足，加剧生产过剩，导致经济危机，最终使股票价格下跌。另外国家抑制通货膨胀的
影响美国房价水平的因素分析--孙瑞晨
影响美国房价水平的因素分析： --分位数回归方法 孙瑞晨 摘要：本文利用分位数回归方法研究了房屋的各种因素对于其售价的影响，结果表明不同因素对于房屋售价的影响随着所考察的分位数不同而变化，得到不同因素对于房屋价格的影响更全面的描述。 关键词：房屋价格；不同因素；分位数回归 一、问题的提出 房价一直是最近十几年的热点问题，一般认为影响房屋价格的因素分为以下几个方面。第一，房屋的自身属性，主要包括房屋年龄、燃气状况、景观等。第二，房屋所处的地段等级是影响房屋价格的重要因素，另外还包括小区内部以及周边环境、管理和各种配套设施情况，交通条件等客观外部因素。三是市场大环境和消费者心理因素。主要包括经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。 可以看出，与房屋有关的各种因素对房价的影响是复杂的、为了更准确的描述房屋属性对于其售价的影响，受到国外一些研究的启发，我们利用分位数回归方法对房屋价格数据进行建模分析，并与通常采用的普通最小二乘线性回归模型进行了比较。定量分析的结果在一定程度上印证了经验的定性分析，并发现了房屋属性对售价影响的一些具体特征，每种因素对于价格的影响可随着所考察的分位数不同而变化。 二、文献综述 目前国内关于房价的研究分析比较多，但利用分位数回归的还比较少。王朝等[2013]通过建立基于Bootstrap估计的面板数据分位数回归模型，解释了随着房价的提高，恩格尔系数对房价的弹性变化最为明显，但是人均GDP增幅变化不明显，人均收入的提高对房价的改变微不足道，单靠提高工资难以解决消费者购房问题。 高风伟等[2016]从条件均值角度和分位数回归角度对房价的几种影响因素进行了回归分析，研究发现：人口密度是影响房价的最主要因素，且在不同分位点上影响程度各不相同：人均可支配收入对房价的影响在各分位点上影响相差不大。 林海波等[2016]对移民、房价和经济增长的相互关系进行实证检验，讨论移民教育程度和房价之间的关系，进行分位数面板分析，结论表明：房价上涨没有表现出对于大学生的阻碍作用，教育改进和创业努力可能让高学历移民更加适应
影响当前钢材价格的七大因素
影响当前钢材价格的七大因素 今年以来，由于国家政策和交通运输、能源等因素的变化，我国钢材价格出现比较大的波动。笔者认为，以下一些因素会对钢材价格的波动产生一定的影响，不同阶段不同因素的影响力也不一样，比如2004年1-3月主要受人为因素的影响，市场普遍看涨；3-5月间主要受宏观环境因素的影响；而6-9月份的反弹主要受到国际市场因素、成本因素已及运输因素的共同影响。以下就今年的一些主要影响因素作初步的探讨。 1.宏观环境因素。 今年4月份开始中央政府陆续出台一系列宏观调控的措施，对钢材市场影响很大。从4月下旬至5月中旬的二十多天时间里，多数钢材品种价格大幅回落30％左右。 随后在钢协召开了稳定市场的工作会议之后，5月下旬至6月份钢材市场企稳并开始回升。7月份钢材市场又开始了新一轮的走高的行情。8-10月份钢材市场在价位上震荡，至10月底上海的大螺纹、14mm中板、3.0mm热卷和2.75mm厚的窄带钢最高价在3500～3600元／吨、4700元／吨、4750元／吨和3900～4000元／吨。 钢材市场的再次走强并在高价位上震荡也与宏观经济环境有关。虽然国家宏观调控初现成效，特别是信贷规模明显回落，清理整顿土地和开发区取得阶段性成果，固定资产投资初步得到遏制，但宏观经济面仍存在诸多对钢材市场有利的因素。(1)1～9月份我国GDP同比增长9.5%，国民经济保持较快的发展速度。(2)固定资产投资规模仍然较大，新开工项目大量增加，前9个月，同比增长30.3%。(3)由各地方提供的清理投资项目的初步结果显示，在所有拟建或在建项目中，只有4%～5%比重的投资项目是不符合法律法规的。在4%-5%的项目中，又仅有5%是被明确叫停的，10%拟建项目将被取消，超过80%的项目是暂停建设或限期整改。在80%的投资项目中，有很大部分是可以通过补办手续后上马。从5%、10%和80%这几个数据分析，真正停止建设的比重只有0.25%。本组数据说明前一段时间看到的投资增速快速回落的基础并不牢固，大多数项目可能还在上，还要上，许多暂时限期进行整改或整顿的投资项目仍然存在着继续上马的可能。(4)今年以来信贷增长仍在19%的高位上运行。 (5)进出口方面，上半年进出口总额5230亿美元，同比增长39.1%，其中机电、船驳、机械等行业出口势头良好。 宏观调控对钢材需求有相当的抑制作用，但从上述分析的情况，我国钢材需求仍有相当的基础，而从宏观经济发展的周期分析，我国还是处于钢材大量消费的阶段，短期内钢材需求较大幅度减少的可能性不大，不过随着我国制造业增幅开始放缓，钢材的需求的增速也将开始缓慢的放缓。 2.国际市场因素 虽然6月份以来国内钢材价格有了相当幅度的回升，但国际上板带类及工业用线材等品种价格仍高于国内市场 100~200美元。目前国际市场热轧产品价格在500~600美元／吨，最高达700美元／吨以上。国内部分板带资源需要进口来补充，但由于二季度以来，国际市场价格居高,我国钢厂纷纷加大了中厚板、工业用线材、热卷、钢坯等品种的出口。近期一些钢厂中板的出口量达到其产量的十分之一，而某钢厂的热卷的出口量达到其产量的近三分
非常受用-影响股票价格变动的因素有哪些
影响股票价格变动因素 经常听到一些股民提及比如某某股价上涨、某某公司下跌损失惨重，那么什么是股价呢？是什么因素影响股价的变动？要知道这个问题，要首先了解一下什么是股票的价格。 股票价格是指股票在发行和交易时的价格，包括发行价格和市场价格。股票的发行价格是指股份公司在发行新股票时的价格。股票的发行价格一般是根据股票时价，股票行市的变化趋势，股票筹集资本的难易程度和发行新股票时原有股东利益的影响等因素来决定的。其发行价格主要包括以下几种方式： （1）时价发行。 （2）面额发行。 （3）中间价发行。 （4）无偿发行。 发行价格=市盈率还原值x40%+股息率还原值x20%+每股净值x20%+预计当年度股息与一年期存款利率还原值x20% 知道了什么是股票的价格，那么对于股市里股票涨涨跌跌的情况又是怎么回事呢？ 影响股票价格的主要因素主要有以下几个方面： 股票市场内部因素： （1）股票的供求关系。股票的价格与市场无不有关系。比如电脑，当笔记本电脑刚刚问世的时候，市场上的供给量远远小于需求量，那么此时电脑的价格会大幅度上升；反之，如果笔记本的供求量大于需求量，商家为了在竞争的市场上占据份额不得不选择降价。倘若甲公司发行股票100,000张，每股现值$20，即公司现时的市值为$2,000,000。而乙公司发行股票达400,000张，而每股现值$10，即乙公司的市值则为$4,000,000，可见纵使乙公司的股价较甲公司小，其市值却较甲公司大。也就是说，当供给大于需求时，股票价格上涨，当供给小于需求时，股票下跌。 （2）大户的操纵。这主要是由于股票市场上,一些大户利用各种不正当的手段来操纵市场上股票的价格,使股票价格变化剧烈。 公司内部因素： （1）公司的经营状况和盈利能力。这是影响股票价格最重要的基本因素。经营状况即指发行公司在经营方面的概况包括经营特征，如公司属于商业企业还是工业企业，公司在行业中的地位，产品性质，内销还是外销，技术密集型还是劳动密集型，批量生产还是个别生产，产品的生命周期，在市场上有无替代产品，产品的竞争力、销售力和销售网等。此外，公司的经济状况还包括员工的构成以及管理结构、管理水平等。上述因素既可直接影响公司的财务状况，亦可间接影响投资者的投资意向，进而影响股价变化。当公司的经营状况好，盈利能力强,股票价格的基础扎实，大家认为此时的股票很稳定，上涨的机会多，反之,其股票价格难以提高，下跌的机会多。 （2）上市公司的财务状况。发行公司的财务状况亦是影响股价的重要原因甚至是直接原因。依照各国法规，凡能反映公司的财务状况的重要指标都必须公开，上市公司的财务状况还需定期向社会公开。 宏观经济因素： （1）经济周期;经济周期的循环、波动与股价之间存在着紧密的联系。一般情况下，
影响房价的因素与意义
探寻影响房价因素与意义 南京大学金陵学院 12营销 引言 改革开放以来，经济发展，人民收入提高，生活水平的不断改善。与此同时，物价水平也随之不断提升，但是由此也带来许多问题，住房成为居民普遍的关注。本文以江苏省为例，粗略分析影响房价的内外部因素，以及可能遏制房价上涨的措施。 正文 下面是江苏省从1999年始至2011年的农村和城市居民收支水平图表。
由上图表可见，近十年来居民收入普遍增长，总体呈上升趋势,这种上升的趋势，使得江苏省全体居民的购买力空前的巨大。但是，对于“居民收入增加是房价上涨的首要原因。”这种观点，是无法不赞同的。 江苏省农村居民人均住房面积（单位平方米/人） 从近些年来看，至少到2011年为止，农村人均住房需求并没有疯狂增长，假设平均一户家庭有4口人，人均住房面积增长了15平方米，一户总需求为60平方米，需求并没有打到必要去新购置一所60平方米的住宅的阶段。并且，从上面江苏城乡人均收入，并结合江苏省储蓄存款年底总余额/常住人口有EXCEL所得结果。 江苏省年底总存款余额
江苏省常住人口 江苏省年底人均储蓄额 由上述表格得2011年江苏省人均储蓄余额仅为3万余元，虽然2013储蓄额必然会有大幅上涨，但中国的经济增长并没有全部均衡地转化为所有居民的收入，收入分配更多的是上向部分人群的集中。再从房价来看，这么低的人均储蓄额，意味着大部分中低收入居民并没有能力承担购房费用。此外，鉴于中国人热衷于储蓄的习惯和不乐于超前消费的心理并未彻底改变，总而言之，收入提高根本不会是引起房价疯狂上涨的首要原因。 江苏省近十年各类房屋平均销售价格
在狂热的房价下，有很多居民感叹买不起房，也有很多居民贷款也要购置房产。改革开放至今三十多年，一部分房子自然需要更新换代，而人均住宅需要并没有那么高。原先，房子还很便宜，而且到处都是售楼处，也不缺房子，但一眨眼房子卖得比什么都贵。很显然，居民并不是自发存在如此狂热的置房需求的，至少在买房热之前没有那么多人热衷于抢购房产，在当时可以说这种需求是隐性的。如此大量的购房需求是如何陡然间被激发的，这是个值得深思的问题。 当宏观经济保持高速增长时，房价会随经济的增长而自然增长。但从商标可见，2004年开始，江苏省房价突然暴涨。04年4月，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。该《通知》规定，2004年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有土地不得再协议出让。同时规定，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在8月31日前补交齐全。补交后方能办理土地证或再行转让，否则国家收回土地。这就意味着土地供给的方式改变了，严重缩减了市场土地供给量。供给减少，地价上涨。在股市连续暴跌的情况下，投资渠道减少，投机商们把目光投向了房地产。在房地产商不顾社会责任的推波助澜下，以及其它各种外界因素的共同作用下，房价只涨不跌。 中央政府虽然早就开始对房地产和固定资产投资过热产生警惕，2003年开始出台土地、税收、信贷、市场规范等方面的系列措施对住房市场进行调整，2007年实施了更加密集的直接针对房价的组合调控，但由于多种经济变量之间的相互矛盾和制约，使得政策找不到合理的平衡点。以江苏省商品房销售所占江苏省GDP比例为例（见下面图表），政府会如果大力度调控，导致房地产市场大幅度下跌，则可能引起银行坏账和已经贷款购买住房的消费者的名义财富的缩水，或者给汇率带来更大的升值压力，所以政策力度一直都比较温和，导致房价一直在调控，从未被降下。
钢材价格波动规律与走势分析
钢材价格波动规律与趋势分析 价格是市场的核心，价格的不断变化是市场风险的主要表现。在市场上我们是能够看到价格不断变化的，而价格的变化是否有一定的规律性？通过对某钢铁行业客户调研分析发现，产品价格变化左右着钢铁企业的经营状况，在激烈的市场竞争及价格不断波动局面之下，精细化的成本管理是钢企赖以生存的根本，下面以钢材（以存在期货市场的螺纹钢为例）价格变化为例寻找价格变化的规律性。 一、影响钢材价格变化的因素分析： ①外部宏观因素 与其他商品一样，钢材的市场供应受包括经济周期、宏观政策、行业政策、进入壁垒、区域发展状况、进口等因素影响，市场需求受经济发展阶段、政策影响、人口与消费半径、消费升级变化、区域消费能力、出口等因素影响，以上因素通过影响市场供需的变化，成为影响钢材价格变化的外部因素。 而作为基础工业品，经济周期因素是影响钢材价格变化的最重要因素，经济周期的高涨阶段和衰退阶段的经济增长幅度相差很大，我国经济过热时期GDP超过14%，而到通缩阶段可能GDP要下滑到7%以下，如此大的波动对基础工业品市场需求影响巨大。在经济周期变化中需求是主动的，供应是被动的，尤其是复苏和高涨阶段，当市场需求在变化时，市场供应越灵活价格相对波动幅度就越小，而钢材企业作为大宗工业品生产企业是通过规模优势来进行行业竞争的，由于钢铁项目审批更严格、投资额大和生产技术相对复杂等原因，限制了钢材产能的快速调整，当经济周期的调整引起需求连续增长时或需求连续下滑时，钢材价格的涨、跌幅度要远远大于一般消费品。 投资与消费是辩证统一的关系，消费拉动了投资，投资促进了消费，
消费以投资为基础，投资需要消费来消化，投资与消费相互依托、紧密联系，且需保持合理的结构关系，宏观经济的周期性变化往往是因为投资与消费之间出现结构性不平衡。与宏观经济周期波动的原因相同，钢材行业内投资与消费之间结构的相对变化是引起钢材价格变化的主要因素，通过经济周期分析可以看到，消费增加、投资尚未完全启动时为经济周期复苏阶段；消费持续增加、投资也快速增加为经济周期高涨阶段；消费降低、投资惯性增加为经济周期开始衰退阶段；消费与投资都下降为经济周期萧条阶段。经济复苏和经济高涨阶段，经济运行表现为消费提前启动或消费与投资相互促进、双双增长，钢材的价格也开始呈现上涨趋势；而当消费与投资趋于平衡，钢材消费趋稳，价格逐步呈现上涨步伐趋缓状况；之后如果钢铁行业投资增速逐步超越钢材消费增速，经济周期开始下行与衰退，最终进入经济萧条阶段，钢材产能过剩或消费与社会投资双双下降，钢材价格将呈现下滑趋势。 钢材等基础工业品行业受宏观经济的投资与消费的影响大，不同的经济发展阶段有着不同的投资与消费需求，从家电、电脑，到汽车、高速公路、住房、高铁，再到商务、服务消费、旅游，以及环境、教育、医疗行业等等，其中房地产市场、高速公路、高铁、地铁、港口等基础设施建设投资的变化对钢材价格影响最大。 总结：钢材价格与一般消费品不同，因为行业特点因素，呈现幅度更大、更剧烈的波动局面；经济周期变化对钢材价格的趋势性影响作用明显，我们对钢材价格变化进行预测，首先要对影响钢材价格趋势性变动的宏观经济运行状况进行正确判断。 ②内部微观因素 从外部宏观因素中我们可以判断钢材的价格变化趋势，有了趋势
影响期货价格八大因素
股指期货主要影响因素分析股指期货是金融衍生品，却是资本市场作为一种高效的对冲股 市系统风险、发现价格的金融工具。对于对股指期货加以研究分析，找出影响股指期货波动的主要因素，给我们的投资提供参考。股指期货价格受多种因素的影响，其中既有宏观经济方面的因素，也有微观经济方面的因素，还有投资或投机者心理方面的因素。经过我们研究，下面几点是影响股指期货价格的主要因素：宏观经济运行状况1. 一般来说，股市是国民经济运行的晴雨表，宏观经济运行的状况与通常股票价格指数会呈正相关的关系，良性的宏观经济运行态势,伴随着不断攀升的股票指数趋势，通俗的说法，就是牛市，反之，萧条的宏观经济运行背景，股票价格指数往往呈现出下滑的态势。就是熊市。同时，宏观经济运行和企业总体的生产经营状况，以及股票价格指数呈现高度相关的关系，当企业经营效益普遍不断提高时，会推动股票价格指数的上升，反之，则会导致股票价格指数的下跌。通常资本市场的反映提前于宏观经济和企业经营状况的变化。股票价格指数期货实质上是一种对股票指数未来的一种预期，而指数反映了整个经济的运行状况。国家相关部门定期公布的一些宏观经济数增长、通胀率、失业率、零售增长、储蓄率等，都会影据，如GDP
响到政府将来的货币、财政政策，政府制定的方针政策会直接影响 股票指数的价格，会对投资者对经济的未来预期产生影响，最终反映到期货价格上来。除此之外，很多宏观变量，如通货膨胀，汇率、利率变动均能。从不同程度上影响股指期货合约的价格。宏观经济运行状况的指标主要有以下几个：GDP ）国内生产总值1（是衡量国民经济发展情况最重要的一个指标。是按市场价格计GDP 算的国内生产总值的简称，即一个国家所有常住单位在一定时期内增长与股票指数的涨跌，具有正GDP 生产活动的最终成果。理论上年中，这种关联的表现并26相关关系。但是在中国股票市场发展的不明显。国际上看美国的市场，历史悠久，可以当做一个美国的经济风向标。（2）就业状况充分就业，是人尽其才的标志，人是生产力最活跃的因素，就业状况良好象征经济景气活络，对股指对股市利多；失业率上升，代表经济成长缓慢或走下坡路, 有负面的影响。3（）通胀水平物价的健康上升对生产有正面的刺激作用，因为它能促进企业销售收入和股票投资名义收益的增加，所以在银行利率不变的条件下，人们为了保值，减少存款，转向投资股票。物价通常和政府支出关联，政府支出增加，通常也推动股票价格指数的上升，因为政府
2020年从微观经济学角度分析影响房价的因素
作者：非成败 作品编号：92032155GZ5702241547853215475102 时间：2020.12.13 从微观经济学角度分析影响房价的因素 摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发，从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。 关键词：房价供需消费者博弈机制 一、供需影响着房价 1.住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居 住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。这里引入空置这一概念。①空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用，另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售，只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置也是一种供给，且：供给=需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的
主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，空置面积减少，购买者增加时，卖方就有可能提高价格。 2.土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总 量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。 土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同，对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率来反映。 设房地产增量为QR，土地供给量为QL，容积率为F，则有QR=F×QL。 则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。
国内外钢铁成本分析
国内外钢铁成本分析 作为基础原材料，钢铁产品的价格竞争是最重要的竞争要素之一。成本是价格竞争基础。在钢铁工业技术进步史上，很多重大技术突破，例如直接还原铁、转炉炼钢、连铸、连轧、薄板坯连铸连轧、高炉喷煤等，首要动因是降低成本。“成本优先战略”过去是，今后相当长时期仍将是钢铁工业的首选经营战略。 成本高低与工艺、技术和管理水平有关，它们是企业“可以改变的竞争要素”。通过成本对比分析，便于发现钢铁企业在这些方面的潜力所在，促使企业通过技术进步和改善管理，挖掘成本潜力。 从长期看，工艺、技术和管理的差异将随着企业间技术和管理的交流趋于消失。长期的成本竞争力最终取决于钢铁企业所处的外部环境，如原料、能源、人力成本、资金成本及市场等。这些因素通常属于“不可改变的竞争要素”。在市场经济条件下，不可改变的竞争要素是影响生产力布局的主要因素。我国钢铁生产能力逐步向沿海、原料产地和市场广阔的地区集中，正是这种作用的体现。随着经济全球化的发展，“不可改变的竞争要素”将成为影响国际分工的重要因素。因此，开展成本竞争研究，不仅对促进企业短期内降低成本具有重要意义，而且对制定我国钢铁工业长远发展战略和提高我国钢铁企业国际竞争力水平具有重要的参考价值。 表1 2004年中外钢铁产品要素成本结构比较 项目中国平均比例国外平均（长流程）比例国外平均（全部）比例销售价格100 100 100
注：表中的“长流程”为转炉钢的比例在国外钢铁企业平均水平（72%）之上的企业合计。 表2 2004年与2003年单位要素成本变化率比较 表3 2004年国外分地区要素成本
第一部分单位发货量要素成本对比分析 一、中外钢铁企业单位发货量要素成本比较 本期成本对比的国外企业共250家，中国钢铁企业为我国主要大中型钢铁企业。由于成本核算方法的差异，我国的成本数据结构与国外厂家有所不同。为了可比起见，我们对我国的成本数据按国外的结构和口径调整为“要素成本”。 2004年上半年国外钢材平均售价（长流程）比国内高出46.82美元/吨，这比2003年国内外钢材综合售价之差25.3美元/吨又有所扩大，说明国外钢材市场涨价幅度高于国内。 国内2004年的原材料成本，由2003年低于国外长流程25.36美元/吨变为高于国外10.46美元/吨，说明国内矿价和进口铁矿石价格的上涨幅度高于国外平均涨价幅度。 2004年上半年，国内钢材能源成本高于国外16.42美元/吨，2003年下半年为10.08美元/吨，成本差距又有所拉大，说明国内能耗情况尚未得到改善，而且涨价幅度也高于国外。
影响股票价格因素
影响股票价格的因素 影响股票价格变动的因素很多，但基本上可分为以下三类：市场内部因素，基本面因素，政策因素。 （1）市场内部因素它主要是指市场的供给和需求，即资金面和筹码面的相对比例，如一定阶段的股市扩容节奏将成为该因素重要部分。 （2）基本面因素包括宏观经济因素和公司内部因素，宏观经济因素主要是能影响市场中股票价格的因素，包括经济增长，经济景气循环，利率，财政收支，货币供应量，物价，国际收支等，公司内部因素主要指公司的财务状况。 （3）政策因素是指足以影响股票价格变动的国内外重大活动以及政府的政策，措施，法令等重大事件，政府的社会经济发展计划，经济政策的变化，新颁布法令和管理条例等均会影响到股价的变动 影响股票价格重要经济因素 股票价格是指在证券市场上买卖股票的价格。实际上股票只是一种凭证，本身并没有价格，它之所以具有价格，能够在市场上进行买卖，是因为它可以给持有者带来股息收入。股票内在的价值的大小取决于未来预期实现盈利、贴现率和未来反复的年限。企业未来盈利越多，其现值越大，股票价格也越高，而贴现越高，股票内在价值就越低，股票价格也越低。所以，在西方股票市场上，人们都密切注视着企业未来盈利的状况。但事实上，股票价格的确定十分复杂，因为人们对一个企业未来盈利状况的看法并不全相同，有估计得比较悲观，股票在他们眼里的价值就低些，就要卖出；有的认为企业有发展的希望，股票在他们眼里价值就高些，就要买进。当买者多于卖者时，股票的价格就上升；当买者少于卖者时，股票的价格就下跌。所以，股票的市场价格与内在价格更多的时候表现为一致，投资者往往寻找那些内在价值大于市场的股票。 这样以来，就使股票的市场价格处于不断变化之中。它不仅要受各种经济因素的影响而且要受政治局势、政府政策、投资者心理、报刊杂志的消息以及谣言等社会因素的影响。下面着重分析一下影响股票价格的主要经济因素。 一、股息 投资者之所以购买股票，是因为它能带来不低于存款利息的股息。股份公司发行股票的数量，不是取决于它的实际资本拥有量，而是取决于股息的派发量。股息越高，购者越踊跃，股票的价格也越高。但是，股息的增加又取决于企业收益的增长。如果企业发行股票的数量增加了，而增资后的利润却为同步增长，股息将无法维持原有水平，必然要减少，股票价格也会随之下降。欧美国家的一些企业，为了不断发展业务，使企业收益日益增长，把公司的净利润大部分或全部留下，以扩大资本积累，用于生产和经营，只发放少量股息或不发放股息，
计量经济学论文房价影响因素的实证分析
计量经济学论文房价影响因素的实证分析 标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]
我国房价影响因素的实证分析 【摘要】：作为国家的支柱产业，房地产的稳定发展关乎国计民生。近几年，房地产价格飞速上涨，连创新高。在这种情况下研究房价的影响因素，具有重要的理论和现实意义本文针对我国房价快速增长的现象，从人均可支配收入、房屋平均造价、房屋销售面积和房屋竣工面积四方面入手．依据收集到的相关数据．利用计量经济学软件Eviews对房价影响因素进行回归分析，得出房价受人均可支配收入、房屋平均造价和房屋竣工面积三方面因素影响的结论。 【关键词】房价 Eviews回归分析 一、引言 住房问题关系到群众的安居乐业和切身利益,关系到社区的安定。经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一，市场体系趋于完善，住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。但是近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超过经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。如何解决我国目前房地产市场价格居高不下的问题，对于提高城镇居民生活水平、缓解社会矛盾、保持经济持续发展具有重要意义。写作目的：通过对我国30个省份的有关资料进行分析，了解对其主要因素和次要因素。并对这些因素进行统计推断和经济意义上的检验。选择拟和效果最好的最为结论。 二、文献综述 近几年来，我国房价持续上涨，不断创出历史新高。关于房价上涨的原因,住房和城乡建设部课题组(2004)分析为地价上涨推动多种住房需求旺盛,而深层次的原因在于消费者预期改变[1]。中国社会科学院与社会科学文献出版社(2007)联合发布的《2006年中国房地产发展报告》预测我国房地产价格长期趋势是上升的,其原因在于市场需求旺盛;供给结构失调;国家信贷的积极支持;地方政府的推动;缺乏规范有效的信息披露制度[2]。沈悦、刘洪玉(2004)认为如果房地产价格的上涨只是投机造成,缺乏相应的经济基础支持,这种价格上涨会向市场发出错误的信号,造成房地产市场和经济的虚假繁荣[3]。关于房地产市场的调控方式,梁云芳,高铁梅(2006)通过实证认为我国房地产市场只存在局部泡沫,通过利率来调控房地产市场,成效不大,但是信贷规模的变化对房地产
影响钢铁价格变动的因素.
影响钢铁价格变动的因素 钢材价格周期性波动是钢铁行业市场周期的综合反映，它是价格—效益—投资—产能—供求关系连锁作用的结果。总体来看，影响钢材价格变化主要有以 下几个因素：一是生产成本，这是钢材价格变动的基础；二是供求关系，是影响 钢材价格变化的关键因素；三是市场体系，有缺陷的市场体系可能会放大供求关系的失衡，造成价格的大起大落。 （一）宏观经济 经验表明，国家的不同发展阶段和不同的产业结构，其钢材消费情况也是明显不一样的。一般说来，钢材消费强度呈现以下四个阶段的变化： 就国宏观经济而言，钢材产销量与GDP 以及固定资产投资有着较强的相关性。一个国家钢材消费量与该国国民经济发展状况、工业化进程密切相关。钢产量和消费量总体上讲，与GDP 以一定比例正向增长。 固定资产投资与钢材消费对比图
（二）成本因素 1、铁矿石 铁矿石是钢铁生产最重要的原材料。我国铁矿资源不足且分布不均，已探明铁矿储量中，可利用量有限且品位低、开采条件差，迫使国钢铁生产企业不得不进口巴西、澳大利亚、印度矿石。在以买方市场为主国际铁矿石市场中，铁矿石巨 头便以此来掌控着定价权。目前，必和必拓、力拓矿业以及巴西淡水河谷世界三大铁矿石巨头垄断了全球74%的铁矿石贸易，而中国钢铁企业对进口铁矿石的 依存度已经超过50%。 铁矿石定价包括现货（国铁矿石与从印度等国进口铁矿石）和长期合约（从国际三巨头进口铁矿石）两个体系 2、焦炭
炼焦煤资源也是钢铁企业重要原料之一，炼焦煤的稳定供应是钢铁企业正常生 产的必要条件。我国炼焦煤地域分布不均，已探明焦煤可开采储量近400 亿吨，其中主焦煤84 亿吨、肥煤51 亿吨，主要集中在，而钢铁工业发展较快的沿海 各省资源很少。焦煤特别是主焦煤和肥煤资源不足，需要进口以满足炼铁需要， 而西方国家为了保护自身环境，大量消减煤炭产量，从而加剧了世界市场对焦炭 资源的争夺。 3、废钢 废钢是钢铁生产的重要原料之一，主要有三种来源。一是钢铁企业在生产过程中的自产废钢；二是工矿企业生产过程中产生的加工废钢；三是社会生产、生活、国防等废弃钢铁材料的折旧废钢。由于我国积蓄的废钢资源少，而钢铁工业发展速度快，吨钢生产所拥有的废钢资源量很低，废钢资源无法完全满足钢铁生产的 需要，这使得我国成为世界上主要的废钢进口国。随着中国钢铁工业快速发展以 及结构调整，产品升级换代，废钢需求会逐年增加，而目前的供给严重不足，短 期中国废钢资源短缺的矛盾依然难以缓解。 4、海运费 中国的铁矿石需要通过海运大量进口，中国进口铁矿石量占到世界的46％，其中进口铁矿石的50％都依赖海运，但中国的铁矿石海运能力只占世界的4％。海运能力上的被动局面使中国钢企在海运价格定价上没有定价权。为了缓解这一局面，鞍钢、首钢、武钢、宝钢以及唐钢等一大批企业2008年进口铁矿石的海运量，大部分已经用长期合同锁定。 （三）供需因素 1、供给因素
价格的影响因素及价格变化趋势分析(2)
房地产价格的影响因素及价格变化趋势分析 一．房地产价格影响因素分析 二．房价模型 三．分析总结 一．房地产价格影响因素分析 房地产市场是一个特殊的市场，房地产作为一种特殊的商品，它既具有使用价值，又具有投资价值，它既是一种消费必需品，同时又承载了人们的心理需求。因此，影响其价格变动的因素很多。具体分析如下： 房地产是一种实体，其价格的形成大致可以分为以下四块：土地成本、开发成本、政策稅费以及开发商的预期利润。 首先，对于地价，根据目前公布的数据，平均地价占了房价的37%，是影响房价的重要因素之一。地价上涨，房价跟着上升，房价上涨又进一步推动地价上涨。因此地价与房价呈现一种相互促进的关系。此外，土地的供给是有政府垄断的，这种情况下，地价主要由需方市场决定，需求上升，则地价上升，需求下降，则地价下降。而土地是政府资金的重要来源，而且是有限的，当需方市场疲软时，政府首先一般是采取减少土地供给数量，而不是降低土地地价的策略。在实际运作过程中，通常以楼地价来代替地价，更符合实际。楼面价格即是指单位土地上能开发的房屋面积来计算。因此，楼面地价=地价/容积率。容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，对于开发商来说，容积率越高，土地利用率越高，开发商可售的面积就越大，但容积率又直接涉及到居住的舒适度，为了保证居民的生活质量，容积率有一定的上限。如果降低容积率，虽然可售的面积减小了，但由于提高了居住的舒适度，可以通过适当的提高房价来密度，因此这个地方纯在一个最优化选择的问题。 其次是开发成本。开发成本包括房屋拆迁、安置成本、工程建设成本、项目管理成本、人员工资成本。开发成本与通货膨胀有密切的关系，由于通货膨胀水平升高，开发成本上涨也比较明显。一方面建筑材料价格的上涨、人员工资的上涨带来了成本增加。其次住宅品质的提升也带来了成本的增加。此外，小区的配套设施和周边的环境对居民的居住舒适度影响显著。其中小区的配套设施建设可归并到开发成本之中。而周边的环境对房价的影响多体现在地价成本里面。 政策税费成本。政策税费与国家的货币政策相关。当通胀水平超标时，国家通常会采用加息政策来紧缩银根。加息从一定程度上也增加了开发商的贷款成本，这种贷款成本往往会转化为房价的一部分。因此影响房地产价格变动因素中，地价、政策税费均受到政府政策的影响。 预期利润。针对房地产价格，消费者在作出投资或置业的决定前通常会通过理性分析，对此类商品作出一定的预测。对于开发商的利润而言，开发商可以根据消费者的预期来调整房屋的销售利润，也就是预期利润。市场景气程度对消费者的预期影响很大，因此开发商的预期利润与市场的景气程度紧密相关。在市场经济条件下，真正决定房价的不是开发商要卖多少房子或是居民需要消费多少房子，而是社会普遍的经济预期。经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大很多，随着宏观经济的好转，GDP不断增长，人均收入不断提高，推动了人们对房价的期待，此时房地产的投资属性占据的比重明显加大。因此这表明房价的上涨并非孤立的，而是与宏观经济状况密切相关。