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揭露“产权式商铺”的内幕

揭露“产权式商铺”的内幕

提到商业地产,国内最多的恐怕就是“产权是商铺”此类商业地产基本采用租赁形式经营。即开发商盖好项目后即进行销售,求资金快速回笼。但实际销售中往往发现商铺没有人气销售极为困难。

想要快速回笼资金必须先进行招商,哪怕形成暂时的虚假繁荣也会促成快速销售。所以商业管理公司应运而生。

为了便于造成虚假繁荣,商业管理公司会说服开发商将卖出的房子返租回来,每年以8%甚至10%的高回报率吸引投资客户,同时返租回来后又便于造成统一招商、统一管理、统一经营的假象,一旦营造氛围成功后,不但商铺卖的快,而且价格能比没有租赁时候高出很多。

表面上看,开发商每年补贴产权业主8%到10%的回报,看似开发商主动帮助业主承担了风险。即帮助了产权业主租赁出商铺,又满足了租赁业主的铺位需求,所谓两全其美,实际不然,听我道来!

大多数商业地产的返租年限一般为3年,也有5~10年的。开发商的承诺是:“3年内将商业氛围营造好后返还给产权业主自行租赁”!暂且我们不看返租年限的多少,这是产权业主最容易被开发商忽悠主的关键点。返租年限内即使很繁荣,购房客户也别开心太早,实际为虚假繁荣,意在促进销售。

只要返租就存在返租期限到达,试想到达年限后谁来统一各个心怀鬼胎的产权业主?有想投资的,有想自营的,有哪个管理者能有办法控制的住几百户甚至上千户业主的业态分布?在竞争如此激烈的市场下,没有特色的商业是无法存活的!

一个商业地产是要靠1至3家主力店支撑的,而主力店对面积和租金的要求不用我说大家都知道。开发商为了便于销售,肯定是将商铺分割为几十平一间最多不超过100平一间的商铺,我还见过几平米一间的。返租年限到达后,众多产权业主有谁能满足主力店的低价租赁要求,只要有一家不愿意租赁,主力店必然泡汤,甚至开发商补贴都无法说服一心想购房自营的产权业主。

最终导致产权业主集体要求退房,或者打出“还我血汗钱”的标语,还得政府出面调解协调,协调结果往往是继续返租交由开发商管理,商业地产最忌讳集体撤场,一旦发生过这类事情后,便再难经营,开发商也不会拿着这个烫手的山芋!

所以开发商在招商时候就会成立“商业管理公司”这个独立管理公司,一旦返租年限内销售完毕后,开发公司就会撤退,项目就全权交由商管公司接手,商管公司注册资金为50万(亏的起),返租年限到了后发现问题了商管公司肯定极力处理协调,一旦没法支持便宣告破产。再找开发商去?很好回答,我已经

全部移交商管公司了,你去找他们吧。

所以投资商业地产的投资客们,资金少的建议投资临街门面房,资金充足的可将商业地产整体购得。产权式商铺不可投资!

我国商业地产发展方向我认为商业地产项目必须严格审查开发商的开发实力,商业管理能力,彻底杜绝“产权式商铺”这种商业地产模式,坚决不允许返租这种毒瘤形式的模式再延伸下去。开发商不允许销售盈利(临街独立门面除外),正确的商业地产盈利点应在日后经营上!所有商业地产开发者必须自己持有物业,自主经营。联营模式与自持物业的租赁模式才是商业地产的最终归宿!

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