《房地产行业营改增试点政策问题解答》

房地产行业营改增试点政策问题解答

1、“房地产开发企业采取预收款方式销售的，在收到预收款时按3%预征率预缴增值税”，预缴后还需怎样呢？什么时候清缴？预售过程中与其他项目共同的进项税额如何分摊抵扣？增值税预缴后是按月清算，还是达到时点后统一清算，在月度的时候仅预缴即可？

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的相关规定：

采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。其中，一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款；小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

按照《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，纳税人采取预收款方式销售不动产的，其纳税义务发生时间不再为收到预收款的当天。纳税人销售不动产，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，计算应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

按照国家税务总局《全面推开营业税改征增值税试点政策培训参考材料》的有关解析，房地产开发企业采取预收款

方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。

2、当期允许扣除的土地价款计算，是不是用当期预收的房款，根据每套房屋的单价，折算出对应销售面积，再计算允许扣除的土地价款，还是采用其他计算方法？

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

3、从销售额中扣除的土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监制的财政票据，但在实际中，一般缴纳土地竞拍保证金是才能取得财政监制票据，缴纳其他土地款都是取得缴款书，财政部门不更换票据。所以是否已经明确必须是省级及以上票据？土地作价投资的方式取得土地或其

他方式取得土地但没有取得向政府支付的土地票据，土地成本是否可以在销售额中扣除?

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第五条和第六条的规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

4、“向政府部门支付的土地价款”是仅指土地出让金呢？还是包含市政配套费等政府收费、契税？支付给政府的拆迁补偿款和支付给个人的拆迁补偿款能否抵减?报建费能否扣除？扣减土地价款的时候，相应的土地配套费是否可以扣除？

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第五条的规定：

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。因此，不包括市政配套费等政府收费、契税、拆迁补偿款、土地配套费等其他费用。

5、18号公告第五条土地价款扣除使用的建筑面积指标取哪个数据，是总规面积、施工证面积、预售证面积?

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目

增值税征收管理暂行办法》第五条的规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

6、同一法人多项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售的项目的销售额中抵减？

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。因此，土地价款不得在其他项目的销售额中扣除。

7、项目清算后如产生进项税留抵，如何处理？

答：根据现行营改增试点政策，没有项目清算规定。根据《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，符合条件的进项税额准予从销项税额中扣除，期末留抵税额可以留待以后月份扣除当期的销项税额。

8、是否有增值税清算制度？

答：根据现行营改增试点政策，没有增值税清算制度。

9、关于地下车位，签订的是以租代售的租赁合同，出租20年，但是一次性收取租金，并且有些公司签订销售合同，出售几十年使用权。该行为在土地增值税上一般被视同转让不动产，在增值税法规下是按照销售还是租赁缴纳增值税呢？

答：根据《销售服务、无形资产、不动产注释》，销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

上述出租车位行为，不涉及转让不动产所有权或永久使用权，因此不属于销售不动产，应按照不动产租赁服务处理。

10、国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告第二章第五节第十七条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。已经缴纳过营业税，现在再补开增值税普通发票，是否还需要缴纳增值税？若不缴纳,申报时如何操作?

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十七条和第二十四条的规定，

对于2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。国税部门对开具的增值税发票不再征收税款。

11、分期项目在2016年4月30日前后分别取得《建筑工程施工许可证》，是否要区别为新老项目，此种情况下采用不同的计税办法（简易计税或一般计税）如何核算？

答：分期项目分别取得《建筑工程施工许可证》应作为不同项目处理。房地产老项目可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税；房地产新项目应适用一般计税方法计税。

房地产老项目，是指：

（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

12、新老项目的判断以施工许可证为标准，那么怎样算一个项目？按立项？还是其他？是以项目取得的第一个施工许可证算？还是只按施工许可证口径来进行项目划分？

答：按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。

13、房地产开发企业自建的如酒店、会所固定资产进项能否抵扣，如果能，那在建造过程中的进项税额如何分批抵

扣？

答：根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的规定，纳税人2016年5月1日后购进货物用于按不动产在建工程核算的自建项目，适用不动产分期抵扣规定。

14、关于“取得的不动产”的取得时间认定标准，是以签订购房合同时间？还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工？还是实际使用的时间？

答：取得不动产的时间应为不动产所有权转移的当天。对于自建不动产，“取得”时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。

15、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第六条中对于其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%，其中取得不动产时的作价具体包括哪些内容，如是否包括购买时所支付的增值税？

答：应为包括购买时所支付增值税的税价合计金额。

16、老项目转租是否适用简易征收？

答：根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前租入的不动产，可选择适用简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额。

17、国家税务总局公告（2016年第15号）《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告其中第二条“房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。”请问：这里所指“在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。”是指房产企业不能抵扣，还是进行该项目施工的施工企业不能抵扣？一些新办公楼已在建，8、9月份完工，是否全部采购的料工费可以分两年分别按60%、40%抵扣进项，还是只有5月1号之后的可以按此方法抵扣进项？

答：《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》明确了纳税人取得不动产或发生不动产在建工程的进项税额抵扣问题，施工现场修建的临时建筑物、构筑物的进项税额不适用分期抵扣规定，是指修建临时建筑物或构筑物的所有人应将进项税额一次性从销项税额中扣除，期末留抵税额可以留待以后月份扣除当期的销项税额。

根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》第二条的规定，增值税一般纳税人2016年5月1日发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。因此，对于在建办公楼，只有5月1日之后取得的进项税额才可适用不动产分期抵扣规定。

18、房地产开发企业中的一般纳税人存在多个房地产开发项目，是否可以根据规定分别选择简易计税方法或一般计税方法计税？

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可选择适用简易计税方法计税或一般计税方法计税；销售自行开发的房地产新项目，应适用一般计税方法计税。因此，房地产开发企业存在不同时期开发的多个新老项目，可按上述规定分别选择适用简易计税方法或一般计税方法计税。

19、其他个人发生增值税应税行为能否向主管税务机关申请代开增值税专用发票？

答：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）的规定，纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。除此之外，纳税人发生其他增值税应税行为不得申请代开增值税专用发票。