东莞市房地产开发费用统计

东莞市房地产开发成本费用

房地产开发成本费用主要有以下几个方面

一、政府收费

1、选址、规划设计方案；

2、预审、用地批准书、国有土地使用证;

东莞市行政划用地收费名细表

土地使用权交易服务费和土地开发专用金标准

表二:

3、旧城拆迁、建设用地规划批准书拆迁令国有土地使用证(通过出让方式交易),部分收费参考

表一、表二；

(1) 土地出让金：30元/m2(商业性);

(2) 征地管理费:3元/m2;

(3) 契税:3%(交易价)；

(4) 土地开发专用金：10%(交易价);

(5) 交易手续费：600元/宗；

(6) 测量费:300元/点;

(7) 打图费:300元/张;

另注:1)新增建设用地土地使用有偿费用:32元/m2;

2)土地使用权转让(此项对土地使用权变更单位和个人收取):30元/平方米

4、房地产价格评估收费标准

5、房地产立项；

6、办理<建设用地规划许可证>,包括放线费和测线费，放线费以点为标准，一般建筑物检测4个点,

每个点费用基本为720~780元,测线费为700~750元,包括建筑过程中的随即抽查；

7、土地规划测量费:1元/m2;

8、建筑设计方案审批；

9、环保审查；

10、教育方案；

11、消防报批（在消防工程造价包含）；

12、办理<房地主手册>；

13、办理< 建设工程规划许可证证>

（1）市政配套设施费（若已收取公共设施配套基金，则此费免收）

（2）得用城建档案出具房地产等项目证明费，按房地产面积计算1）150m2 以内（含150）,每宗10~50 元；

2）150~800平方米（含800）,每宗300元；

3）800平方米以上，每宗400元

（3）公共设施配套基金:（若已收取市政配套基金，则此费免收）

此项收费不同地区分类收费

地区分类原则：

（一）住宅、写字楼的地区分类原则：

一类地区：东莞大道两侧的城市新区、旧城区二类地区：黄旗山周围地区东江两岸?

三类地区：市区建成区70.48平方公里范围内，上述一、二类地区范围外的其他地区?

四类地区：市区建成区70.48平方公里范围外及各镇.

（二）商铺的地区分类原则：

一类地区：市区规划建成区70.48平方公里范围内,36米路以上的临街商铺、旧城区几条主要商业

街和市级商业中心的商铺.

二类地区：市区规划建成区70.48平方公里范围内，24米路以上、36米路以下的临街商铺和居住区级商业中心的商铺.

三类地区：市区规划建成区70.48平方公里范围内,18米路以上的临街商铺和小区级商业中心的商

铺；市区规划建成区70.48平方公里范围外，36米路以上的临街商铺.

四类地区：市区规划建成区70.48平方公里范围外，24米路以上、36米路以下的林街商铺；各镇中心区的主干道临街商铺和镇级商业中心的商钱有

14、办理＜监理合同＞

15、防雷审查：

新建建筑物防雷设施各组成部分的检测收费方法：按新建建筑物的占地面积及楼层高度所必须具

备的防雷基本项目的测点，根据地区类别不同，分别按每次每个检测点80元\75元\70元的收费标准

统一规定为80元；

新建建筑物占地面积分为两大档次

（1）小于1000平方米，每100平方米一个档次；

⑵大于1000平方米，每200平方米一个档次

防雷预算公式为：

［（引下线+等电位数）*（建筑物层数-1）+2*引下线+网格数］*80元

注:此公式中的运算数量以防雷施工图纸为准

办理< 基坑支护专家审查意见书>,收费标准如下

注明：1、本收费标准参照国家计委<关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知> 中有关工程咨询人员工日费用标准，以及广州地区收费标准情况东莞地区实际情况而制定

2、基坑特别深的、地址条件及周边环境非常复杂的项目，收费适当提高

17、施工报建，办<建筑工程施工许可证>，建设工程应缴费用一览表，如下:

18、教育基金核算方法：

每户3.5人*900元或按照总建筑面积/120元m2/户*3.5人/户*900元/人

19、大业审图的收费标准如下：

(1) 施工图审费设计评审费+勘察评审费；

设计评审费=建筑面积*扩震系数*折算费率

勘察评审费：国家统一规定勘察费用65元/米,大业公司代收总勘察费用的12%,按照9.75元/米计算;

(2) 设计评审费中的折算费率按照下表中的等级进行归类

抗震系数：按照东莞土地勘测局提供的，按照地块划分的系数计算，南城新基地段抗震系数为 1.05;

20、东莞市房地产交易所办理确定：房地产初始登记费：100元/栋；

21、办理商品房交易登记，缴交费用：

（1）城市建设专用金：销售金额的4%（住宅）

销售金额的2%（商铺）

销售金额的3%（别墅）

（2）建筑管理服务费：销售金额的2%。

（3）手续费：3元/平方米（住宅）

6元/平方米（商铺）

22、房地产收费

一手商铺商品房别墅办理房地产证收费标准

项目成本费用估算表构成明细

工程成本费用估算表构成明细 一、土地费用： 1、土地使用权出让金：地价款； 2、征地补偿费：适用于划拨地； 3、拆迁安置补偿费：适用用拆迁用地； 4、土地交易费：契税,按地价地3%计收； 二、前期工程费： 1、地籍测绘费： 按土地面积0.3元/平M左右计；（可忽略不计） 2、总体规划设计费： 经验值：土地面积2元/平M左右；（注：通常规划设计与建筑设计均委托一家,又未采取方案招标地,此笔费用可不支出） 3、地质勘察费： 地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用,每M单价根据土质情况及工程量大小不等（50-90元/M）,无固定经验值,因总价较小,不对指标产生影响,地质较均匀地可按间隔25M 至30M取1个孔,每孔深度平均可按20M估计,每M单价70元左右； 4、建筑设计费： 有设计收费标准规范,但实际市场因竞争都未按此计收；收费标准是按不同档建安造价按费率计取；通行按建筑面积每平M15元计取；（普通住宅18~25元/平M左右,小区内单体较雷同地,设计收费会更低） 5、工程招标代理咨询费： 有专门地计价标准,但市场通行打折较多,通常招标代理及编制标底费：建安造价地 1.8‰~2.5‰； 6、质量安全监督费： 根据文件规定收取； 7、工程监理费： 有物价局地定价标准,市场通行打五折,通常工程监理费：建安造价地0.8%~1.2%；总造价越大,费率越低. 8、建设综合配套费： 在北京市为元/平M； 9、人防费： 人防异地建设费：如果工程自身确无法建人防面积,则应按应建人防面积, 每平M1640元左右（各地人防办有专门计价标准）缴纳异地建设费；（有些地市会加收人防设计费按人防面积每平M30元左右） 10、施工图审查费： 建筑面积2元/平M； 11、报建费： 办理施工许可证时需建设单位缴纳地费用.但此笔费用实际已包括在建安工程预算成本中,但因需要提前缴纳,故有些估算表中考虑前期投入资金会列此笔费用；北京市主要有以下几项： 散装水泥专项资金：0.69元/平M； 新型墙体材料专项基金：8元/平M； 电气防火检测费:0.5元/平M(普通住宅) 避雷装置检测费: 1.1元/平M(普通住宅)

房地产前期开发费用(明细)

房地产前期开发费用（明细) 征地、拆迁阶段： 地形勘测费 征用土地补偿费 附着物补偿费（拆迁补偿费） 林地补偿费 森林植被恢复费 林地同意使用砍伐费 使用林地评估费 耕地占用税 耕地开垦费 新菜地、鱼塘开发建设基金 村民社保基金 征地管理费 征地查勘测量费 拆迁管理费 临迁补助费 城市增容费 房地产开发阶段： 土地手续阶段 用地预审附图费 土地勘测费 摘牌交易服务费 土地使用权出让金(地价) 土地使用权出让合同契税 土地闲置费 地质灾害评估费 购买地形图费 套图费用 总规阶段： 交通评估费 调规可行性研究费 公示公证费 公示牌制作费 专业报建 环境评价咨询费 人防易地建设费 规划报建 放线测量费 公示费(含公证费、公示牌制作费）市政设施配套费 设计、施工、监理招投标 招投标评标费

场地使用费 交易服务费 初步设计审查 审查费用 专家费 会议费 施工许可证 施工图审查费 工程定额编制费 质监费 安监费 劳保金 散装水泥基金 印花税 新型墙体材料基金 农民工社会工商保险 预售证 门牌号码制作费 邮箱制作费 楼盘名、路名登报费 制作路牌费 面积测绘费 规划验收阶段 验线费 公示费(含公证费、公示牌制作费) 公示费(含公证费、公示牌制作费） 违章处罚 大确权 房屋测绘费 确权查册费 补交出让金 房地产销售交易阶段 印花税 缴交税费 房地产交易手续费 其他费用 工商注册费 工商年检费 补充:房地产开发项目成本费用组成 对于一般房地产开发项目而言,投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。 （一）开发成本 共有八项：

１.土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 ２．土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。（2)拆迁安置补偿费。在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费。 ３.前期工程费。 前期工程费主要包括: (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4.建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5.基础设施费。 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。 ６.公共配套设施费。 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 7．不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述１~6项之和为基数,按3％一5％计算。 8.开发期间税费。 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。 （二)开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

2020年(物业管理)东莞物业收费标准

（物业管理）东莞物业收费 标准

关于公布东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价的通知 作者:文章添加2004-9-17 东价〔2004〕136号 各镇（区）规划建设办、房地产管理所，各物业管理企业、房地产企业： 为了规范我市物业服务收费行为，根据广东省物价局、建设厅《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部〈物业服务收费管理办法〉的通知》（粤价[2004]22号）的规定，结合我市的实际，制定了东莞市住宅物业服务收费政府指导价，经市政府同意，现予以公布，请认真贯彻执行。 壹、东莞市住宅物业管理服务等级标准共分四级，具体等级标准要求详见附件。 二、东莞市住宅物业服务收费政府指导价（按建筑面积每平方米每月计收，含税金）说明如下： 1、本通知公布的住宅物业服务收费政府指导价为最高价格，下浮不限。 2、住宅物业服务收费具体收费标准由业主和物业管理企业在物业服务合同中（不超过政府指导价范围内）约定。 3、住宅物业服务收费标准包含以下部分： ①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； ②物业共用部位，共用设施设备的日常运行、维护费用，电梯的运行、维修和运行电费（不包二次供水加压电费）； ③物业管理区域清洁卫生和生活垃圾处理费； ④物业管理区域绿化养护费用； ⑤物业管理区域秩序维护费用； ⑥办公费用； ⑦物业管理企业固定资产折旧； ⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； ⑨经业主同意的其它费用。 4、住宅物业有二次加压设施进行供水管理的，在市物价局审定当地镇区的供水到户价格基础上，加收

不超过15%的二次供水费用。 5、本政府指导价中的别墅是指有高、低层公寓型和别墅型的混合型住宅物业。 三、物业服务收费具体管理规定按市物价局、房产管理局《转发省物价局、省建设厅关于贯彻实施国家发展改革委、建设部〈物业服务收费管理办法〉的通知》（东价[2004]135号）执行。 四、物业服务管理企业必须按规定做好明码标价工作，接受有关部门和群众的监督。 五、本通知从2004年10月1日起执行。市物价局、原市建设委员会发出的《关于公布东莞市物业管理服务收费政府指导价的通知》（东价[1999]122号）及市物价局原核定的住宅和商铺（场）、写字楼等非住宅物业服务收费标准批文及其核发的《广东省运营服务性收费许可证》同时停止执行。过去有关住宅物业服务收费规定和本通知不壹致的，以本通知为准。 六、本通知由市物价局、房产管理局负责解释。 附件：《东莞市住宅物业管理服务等级标准（试行）》

房地产开发费用一览表

1 土地费用 1.1 土地征用费 1.2 土地出让金 1.3 土地购置（拍卖、招标）费1.4 拆迁补偿费 1.5 拍卖佣金 1.6 土地交易费 1.7 土地契税 1.8 其他土地费用 2 前期费用 2.1 七通一平费 2.1.1 临时施工道路费 2.1.2 临时施工用水接入费 2.1.3 临时施工污水管接入费2.1.4 临时施工用电接入费 2.1.5 临时施工用气接入费 2.1.6 临时施工办公电话接入费2.1.7 临时施工办公网络接入费2.1.8 场地平整 2.2 临时设施 2.2.1 临时办公室费 2.2.2 临时厕所费 2.2.3 施工场地围墙及门卫室费2.2.4 临时场地占用费 2.2.5 临时借用空地租费 2.2.6 其他费 2.3 可行性研究 2.4 设计费 2.4.1 规划(方案)设计费 2.4.2 管线设计费 2.4.3 施工图设计费 2.4.4 幕墙专项设计费 2.4.5 装饰专项设计费 2.4.6 智能化专项设计费 2.4.7 景观专项设计费 2.4.8 其他专项设计费 2.4.9 规划设计模型制作费 2.4.10 制图、晒图费 2.4.11 方案评审费 2.5 行政规费及规划报建 2.5.1 项目报建费

2.5.2 施工许可证费 2.5.3 规划管理费 2.5.4 拆迁管理费 2.5.5 审图费 2.5.6 价格评估费 2.5.7 渣土费 2.5.8 施工噪音管理费 2.5.9 散装水泥费 2.5.10 工程质量监督费 2.5.11 工程造价管理费 2.5.12 安全监督费 2.5.13 劳动定额测定费 2.5.14 招投标管理费 2.5.15 房屋所有权登记费 2.5.16 综合开发管理费 2.5.17 房屋所有权登记工本费2.6 大配套费 2.6.1 基础设施配套费 2.6.2 白蚁预防费 2.6.3 地方教育附加费 2.6.4 新型墙体材料专项费 2.6.5 人防易地建设费 2.7 水文地质勘察 2.7.1 地质勘察费 2.7.2 地下障碍物探测 2.7.3 环境评测费 2.7.4 水准测量工程测量 2.7.5 日照分析合同 2.7.6 工程波速测试 2.7.7 建设项目日照分析工程测量2.7.8 交通分析费 2.8 测绘 2.8.1 面积测绘 2.8.2 地形地貌测绘 2.9 其他前期费用 2.9.1 专家评审费 2.9.2 工程担保费 2.9.3 咨询费 3 建安工程费 3.1 建安工程费 3.1.1 土建工程 3.1.1.1 基础工程

东莞市房地产开发费用统计

东莞市房地产开发费用统计 东莞市房地产开发成本费用 房地产开发成本费用主要有以下儿个方面 一、政府收费 1、选址、规划设计方案； 2、预审、用地批准书、国有土地使用证； 东莞市行政划用地收费名细表 :表一序号收费项目计算单位收费标准（元）备注1 1.4廉2.1%征地管理费征地补偿总额国有土地收取 0. 5元/m2 （耕地） 2土地管理费每平方米集体土地收取 0.3元/m2（非耕地） 399建设用地批准书每份 420 土地证费每个 （1）城镇居民住房用地 100m2以下（含）13元，最高不超过30元 每超过50m2的加收5元 （2）党政机关用地 2000m2以下（含）200元，最高不超过700 每超过500m2的加收25元 元 5土地登记费每宗

（3）企业用地1000m2以 最高不超过4万 下(含)100元，每超过 元 500m2的加收40元 (4)全额、差额预算单 位5000m2以下(含)300最高不超过1万 元，每超过500m2的加收元 25元 63飞耕地占用税每平方米代财政收 市区范围内零星土地30 元;莞龙、莞长、莞惠、东行政划拨供地按7 土地补偿费每平方米 深四条干线两旁15;全市不同段加收 其他地方10 (1)地级以上市辖区内 20元占基本农田保护8耕地开星费每平方米(1)县级以上辖区内15区内的每平方米 元加收15元 (1)县辖区内10元 新增用地土地有 9 32每平方米 偿用费 (1)分家析产的1元/ m2 10 土地增值费平方米(2) 土地使用权转让30元

/m2 东府办复 [2005J01 号文 件：2005年1月10 日召开第十次市 长办公会议讨论， (1)商业用地30元；同意对土地出让 (2)工业用地20元；金征收标准进行11 土地出让金平方米 (3)其他用地15按不同地调整:大城区\松 区收费山湖和主干道两 旁150米范围内 的商住用地为 105无/平方米,工 业用地为75元/ 平方米，其他用地 为60元/平方米； 其他镇和主干公 路两旁150米范 用以外的商住用 地为85元/平方 米，工业用地为65 元/平方米，其他用 地为50元/平方

东莞某楼盘投资分析报告(doc 40页)

东莞某楼盘投资分析报告(doc 40页)

聚豪华庭投资分析报告.doc 东莞石龙镇聚龙湾·聚豪华庭 投资分析报告

目录 第一章项目总说明 6 第一节项目背景 6 第二节项目可研目的（核心内容） 6 第三节本报告的编制依据7 第四节本报告的编制说明8 第二章项目概况9 第一节项目名称9 第二节项目建设单位情况9 第三节项目建设场地9 第四节项目背景9 第五节规划条件10

第六节公共配套条件10 第七节建设规模10 第八节规划方案11 第九节环保、安保、消防、卫生及劳动保护12 第十节物料供应 12 第十一节水、电、气12 第三章投资环境研究14 第四章项目现状及建设进度安排15 第一节项目现状 15 第二节建设进度安排15 第五章投资估算及资金筹措16 第一节项目总投资估算16 第二节投资计划与资金筹措16 第六章财务效益指标分析18

第一节市场研究 18 第二节销售收入与销售税金测算18 第三节总成本费用测算20 第四节利润测算21 第七章项目经济效益评价23 第一节现金流量分析23 第二节贷款偿还分析25 第八章风险分析（不确定性分析）26 第一节盈亏平衡分析26 第二节敏感性分析27 第九章项目评价的结论29 第一节结论29 第二节建议30 第十章附表 32

附表1 项目汇总表33 附表2-1 规划用地平衡表34 附表2-2 技术经济指标35 附表3-1 投资概算表36 附表3-2 投资概算表37 附表4-1 建设用款计划表38 附表4-2建设用款计划表39 附表5 销售收入预测表 40 附表6 贷款偿还期计算表 41 附表7 投资计划与资金筹措表 42 附表8 损益及利润分配表 43 附表9 现金流量表（自有资金）44 附表10-1-1 敏感性分析表45 附表10-1-2 敏感性分析表46

房地产开发各项费用所占比例

房地产开发各项费用所占比例 1、土地费用 土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有了变化，必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20-50%，并有进一步上升的趋势。 2、前期工程费 前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过10%，这个阶段的软成本比较大。 3、建筑安装工程费 建筑安装工程费是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。 4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居

委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在10-20%左右。 5、管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。 6、贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。 7、税费 税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政

房地产开发项目费用统计表

1 、开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。 成本项目一般包括下列六项： 1) 土地征用及拆迁补偿费 2) 前期工程费 3) 基础设施费 4) 建筑安装工程费 5) 配套设施费 6) 开发间接费 2、各成本项目的开支范围如下： 土地征用及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： (1)土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 (2)拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。 (3)市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。

(4)其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。 前期工程费 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： (1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。 如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金( 或墙改专项基 金) 、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费) 、拆迁管理费、招投标管理费等。 (2)规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、 造设计费、可行性研究费( 含支付社会中介服务机构的市场调研 费) ，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。 (3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 (4)“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建 造、装饰和进行场地平整发生的费用( 包括开工前垃圾清运费)等。

房地产开发项目费用统计表

1、开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本 项目。 成本项目一般包括下列六项: 1)土地征用及拆迁补偿费 2)前期工程费 3)基础设施费 4)建筑安装工程费 5)配套设施费 6)开发间接费 2、各成本项目的开支范围如下: 土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发 使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容: (1)土地征用费：支付的土地岀让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 (2)拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支岀，安置及动迁支岀，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。 (3)市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。

（4）其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。 前期工程费 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： （1）项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。 女山人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基 金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。 （2）规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、 造设计费、可行性研究费（含支付社会中介服务机构的市场调研费）,制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。 （3）勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 （4）“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建 造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。

广东省东莞市房地产开发投资(按用途)综合情况数据分析报告2019版

广东省东莞市房地产开发投资（按用途）综合情况数据分析报 告2019版

序言 东莞市房地产开发投资（按用途）综合情况数据分析报告对东莞市房地产开发投资（按用途）综合情况做出全面梳理，从房地产开发完成投资总额，房地产开发完成住宅投资额，房地产开发完成别墅、高档公寓投资额，房地产开发完成办公楼投资额，房地产开发完成商业营业用房投资额，房地产开发完成其他投资额等重要指标切入，并对现状及发展态势做出总结，以期帮助需求者找准潜在机会，为投资决策保驾护航。 东莞市房地产开发投资（按用途）综合情况数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 本报告借助客观的理论数据为基础，数据来源于权威机构如中国国家统计局等，力求准确、客观、严谨，透过数据分析，从而帮助需求者加深对东莞市房地产开发投资（按用途）综合情况的理解，洞悉东莞市房地产开发投资（按用途）综合情况发展趋势，为制胜战役的关键决策提供强有力的支持。

目录 第一节东莞市房地产开发投资（按用途）综合情况现状概况 (1) 第二节东莞市房地产开发完成投资总额指标分析 (3) 一、东莞市房地产开发完成投资总额现状统计 (3) 二、全省房地产开发完成投资总额现状统计 (3) 三、东莞市房地产开发完成投资总额占全省房地产开发完成投资总额比重统计 (3) 四、东莞市房地产开发完成投资总额（2016-2018）统计分析 (4) 五、东莞市房地产开发完成投资总额（2017-2018）变动分析 (4) 六、全省房地产开发完成投资总额（2016-2018）统计分析 (5) 七、全省房地产开发完成投资总额（2017-2018）变动分析 (5) 八、东莞市房地产开发完成投资总额同全省房地产开发完成投资总额（2017-2018）变动对 比分析 (6) 第三节东莞市房地产开发完成住宅投资额指标分析 (7) 一、东莞市房地产开发完成住宅投资额现状统计 (7) 二、全省房地产开发完成住宅投资额现状统计分析 (7) 三、东莞市房地产开发完成住宅投资额占全省房地产开发完成住宅投资额比重统计分析.7 四、东莞市房地产开发完成住宅投资额（2016-2018）统计分析 (8) 五、东莞市房地产开发完成住宅投资额（2017-2018）变动分析 (8)

房地产开发的前期开发费用

房地产开发企业以下费用计入开发成本---前期工程费 一、勘探费。包括地质勘探、地下文物勘探； 二、设计费。包括总体规划设计费、施工图设计费、环境设计费、售楼中心设计费 三、地形图测绘费 四、开发项目可行性编制费 五、开发土地平整 六、开发土地垃圾清运费 七、回填土费用 八、定位放线费 九、三通一平包括临时用水、临时用电、临时用道路 十、开发场地围墙工程 十一、地基检测费、临时办公室建设费 十二、人防异地建设费 十三、城市基础配套费和绿化费 十四、墙改专项费 十五、招标代理费、服务费、公证费 十六、质量监督费 十七、合同鉴证费 十八、公共消防费、地震检测费、工程监理费用 十九、广告牌制作以及广告照明、广告牌电缆工程

城市基础设施配套费应作为契税计税依据吗？ 2016-05-04 15:17:46 作者：姜亚南来源：中国税务报 城市基础设施配套费不应作为契税的计税依据。城市基础设施配套费不再是土地出让价格的组成部分，而是土地出让人在取得土地使用权后，为了后续的项目开发而向政府缴纳的政府性基金，与土地出让价格无关。 税收实践中，对于房地产开发企业缴纳的城市基础设施配套费是否应作为契税的计税依据，纳税人和税务机关一直存在较大争议，在税务机关内部意见分歧也很大，对实际工作造成很大影响、带来较大风险，需尽快加以明确。笔者经过梳理分析相关的法规和政策规定后认为，城市基础设施配套费不应作为契税的计税依据。 在征收城市基础设施配套费之前，政府征收的是各类市政建设配套费。根据《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》(计价格〔2001〕585号)和《财政部关于城市基础设施配套费性质的批复》(财综函〔2002〕3号)规定，各类市政基础设施配套费统一归并为城市基础设施配套费。 有人认为城市基础设施配套费应征收契税，其主要依据就是财税〔2004〕134号文件。《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定：“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。二、以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。” 笔者认为，财税〔2004〕134号文件的规定已不符合现在的土地出让模式。土地出让有出让毛地和净地两种模式。在出让毛地时，政府将土地出让价格拆分成土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等分别收取。在这种出让形式下，根据财税〔2004〕134号文件的规定，市政建设配套费作为土地承受者取得土地使用权所支付的经济利益征收契税并无不妥。随着形势的发展和相关法律法规的修改，目前政府出让土地只能采取净地出让的模式。在这种模式下，前期的土地征收补偿的各类费用都由政府直接向被征收人支付，并非由土地受让人直接支付。土地受让人只需要根据土地出让合同向政府支付一口价的土地出让金，土地出让的全部价格都体现在了最终的竞拍价格或合同价格上。该土地出让金作为土地成交总价款，即是承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，按规定缴纳契税。所以，若直接依据财税〔2004〕134号文件的规定将城市基础设施配套费计入契税计税依据，显然是对文件的理解有误。 《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函〔2009〕603号)规定，对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税。该条规定实质上是对财税〔2004〕134号文件的一种修订。

项目成本费用估算表构成明细

1、土地使用权出让金：地价款； 2、征地补偿费：适用于划拨地； 3、拆迁安置补偿费：适用用拆迁用地； 4、土地交易费：契税，按地价的3%计收； 二、前期工程费： 1、地籍测绘费： 按土地面积元/平米左右计；（可忽略不计） 2、总体规划设计费： 经验值：土地面积2元/平米左右；（注：通常规划设计与建筑设计均委托一家，又未采取方案招标的，此笔费用可不支出） 3、地质勘察费： 地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用，每米单价根据土质情况及工程量大小不等（50-90元/米），无固定经验值，因总价较小，不对指标产生影响，地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔，每孔深度平均可按20米估计，每米单价70元左右； 4、建筑设计费： 有设计收费标准规范，但实际市场因竞争都未按此计收；收费标准是按不同档建安造价按费率计取；通行按建筑面积每平米15元计取；（普通住宅18~25元/平米左右，小区内单体较雷同的，设计收费会更低） 5、工程招标代理咨询费： 有专门的计价标准，但市场通行打折较多，通常招标代理及编制标底费：建安造价的‰~‰； 6、质量安全监督费： 根据文件规定收取； 7、工程监理费： 有物价局的定价标准，市场通行打五折，通常工程监理费：建安造价的%~%；总造价越大，费率越低。 8、建设综合配套费： 在北京市为元/平米； 9、人防费： 人防异地建设费：如果项目自身确无法建人防面积，则应按应建人防面积，每平米1640元左右（各地人防办有专门计价标准）缴纳异地建设费；（有些地市会加收人防设计费按人防面积每平米30元左右） 10、施工图审查费： 建筑面积2元/平米；

11、报建费： 办理施工许可证时需建设单位缴纳的费用。但此笔费用实际已包括在建安工程预算成本中，但因需要提前缴纳，故有些估算表中考虑前期投入资金会列此笔费用；北京市主要有以下几项： A.散装水泥专项资金：元/平米； B.新型墙体材料专项基金：8元/平米； C.电气防火检测费:元/平米(普通住宅) D.避雷装置检测费: 元/平米(普通住宅) 三、建安工程费：（均按北京概算取全费估算，费率26%左右） 1、小高层住宅（8层~13层）：1720~1820元/平米，其中： 土建1450元/平米；[含结构、公共区域精装、户内粗装] 安装315元/平米；[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 2、高层住宅（13层~33层）：1850~2150元/平米，其中： 土建1520元/平米[含结构、公共区域精装、户内粗装] 安装385元/平米[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 3、底层商业建筑(框剪结构)：3100~3500元/平米，其中： 土建2000元/平米[含结构、公共区域精装、营业部分初装] 安装1100元/平米[含电气、自动扶梯、给排水、采暖通风、中央空调、消防、智能综合布线] 4、学校等其他公用建筑（4层框架）2050~2200元/平米，其中： 土建1750元/平米[含结构、室内外简装] 安装300元/平米[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 5、会所等公用建筑(框剪)：3800~4200元/平米，其中： 土建3000元/平米[含结构、初装] 安装800元/平米[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 四、其它建安设备费： 1、电梯设备费：（电梯安装费：设备费的10%）； 电梯主要根据载重吨位、时速以及品牌和配置不同，价位差别较大，通常时速提高一档，价格提高较多；市场上通用的品牌，如西奥、富士达、广日等价位基本同，以上述品牌电梯为例： A． 800kg~1000kg，s~s，30万元/台左右； B．1000kg，2m/s，23层23站，45万元/台；

(房地产项目管理)房地产项目开发费用明细大全

1.1 房地产项目开发费用明细表 序号费用名称分类单 项序号 分类单项目名称 取费依据(政府公布文件号及 名称、文件收费标准） 费用标准工程量 费用总额/ 万元 一土地费用1 土地使用出让金（含拍买费用） 市城市土地分等定级和基准 地价综合估算 320元/m215027.8m2480 2 城市建设套费（含相 关费用） （1）商场市建设局收费规定90元/m218400m2166 （2）住宅市建设局收费规定50元/m267340m2337 （3）办公市建设局收费规定90元/m26660m260 （4）地下室市建设局收费规定70元/m29200m264 3 拆迁安置补偿费 市房管局、物价局规定的各类 拆迁费用补贴标准 1300 4 拆迁许可证办证费拆迁处收费标准10 5 土地预登记证办证费 某市国土资源管理局收费标 准 0.5 合计2417.5 序号费用名称分类单 项序号 分类单项目名称 取费依据(政府公布文件号及 名称、文件收费标准） 费用标准工程量 费用总额/ 万元 二前期工程 费 1 总体 规划 设计 费 (1)总图设计 费 工程设计收费标准及本地区 建设工厂造价经验值 22.5元/m294500m2213 (2)建筑单体设计费 (3)施工图设计费 (4)特殊设计费 2 可行性研究费估算费 1

3 三通 一平 费 (1)施工接水费按场地要求估算15 (2)施工接电费按现场要求估算20 (3)场地平整费按现场要求估算10572.8m225 (4)临时设施费按现场要求估算 5 4 项目 测量 费 （1）1/500地形图测绘费 某市城市规划管理局收费标 准 1 （2）道路红线规划费 某市城市规划管理局收费标 准 0.07 （3）试放线费 某市城市规划管理局收费标 准 2 （4）基础验线费 某市城市规划管理局收费标 准 0.4 （5）±0.000验线费 某市城市规划管理局收费标 准 0.5 (6)竣工测量费 某市城市规划管理局收费标 准 2 5 人防配套费(含地下室人防设计费) 某市人防办相关规定32元/m2 38元/m2 20 6 工程质量监督费某市质监站收费标准工程造价× 1/1000 8577万元8.577 7 招投标管理费某市招投标办收费标准工程造价× 3/1000 8577万元25.731 8 按资许可证办证费某市计委收费标准0.1 9 建设工程规划许可证费某市城市规划管理局收费标 准 1 10 施工许可证某市建设局收费标准0.5 合计340.788

(房地产管理)2020年东莞房地产公司市场分析报告

土地市场 1、土地供应情况分析 2009年2月东莞市国土资源局挂牌上市12宗土地，挂牌出让11宗土地中包括6宗工业、3宗商住、2宗科研设计用地，另挂牌转让1宗工业用地，土地地面面积分别为141010㎡、252127.41㎡、31379㎡，总计供应土地面积424516.41㎡。本月挂牌上市的12宗土地已有11宗在1月份由市国土资源局公告。 2、土地交易情况分析 2009年2月东莞市成交19宗土地，总计地面面积为425777.31㎡，总金额35400万元。工业土地挂牌成交12宗，商住用地4宗，科研设计用地2宗，仓储用地1宗，成交的19宗土地中有12宗是本月挂牌上市，另7宗为1月份挂牌上市。 2月成交工业土地12宗，面积32.28万㎡，地面地价540元/㎡。目前工业土地以大幅地块成交为主，2月成交的12宗单宗面积达到26902㎡。

2月东莞市挂牌成交3宗商住用地，另有一宗流拍，这是2009年第1宗流拍的商住用地，目前土地拍卖现场依然很冷清，参与竞拍者寥寥无几，商住土地也基本以底价成交。 2月，位于大岭山连平村地块编号为2009G001的商住用地以底价8250万元被东莞市信立实业有限公司拍走，竞拍现场冷清，仅一家参与竞拍。 石龙的20094001地块仅一家参与竞拍，最终东莞市滨江晋业房地产开发有限公司以底价3187万元成功取得，折合楼面地价为1182元/平米。 2009G003与2009G004两宗处于万江地块，面积均较小，被东莞市深城投实业投资有限公司以底价竞得，这两块土地靠近旗下的滨江公馆项目。 2009G002地块位于中堂镇工业大道东侧，面积130124㎡，起始价2.1亿元，起始楼面地价702元/㎡，在挂牌时间内无人竞价，最终流拍。这宗地块面积较大，起始总价较高，楼面地价对东莞全市而言虽已比较低，但由于区域价值所限，开发利润也已大打折扣，开发商理性、谨慎的选择了不投资。 3、商住用地价格走势情况 东莞市自2007年以来，2008年7月、8月、11月及2009年1月份无商住用地成交，至目前已连续4个月成交低迷，东莞楼市现存量较大，商住土地供求的减少，有助于后市楼市健康发展。2009年2月成交4宗商住用地，面积37873.1㎡，地面地价3941元/㎡，楼面地价2020元/㎡。 二级市场 1、总体市场分析 据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年2月，东莞市全市新增商品房供应面积为38.13万㎡，成交面积为35.10万㎡，按面积计算，2月份全市整体供求比为1.09：1，新增商品房吸纳率按面积为92.05%，整体吸纳率较高。市场已经连续4个月实现供需平衡。价格方面，09年2月商品房成交均价出现二次探底，普通住宅（含洋房和公寓）均价4937元/㎡，环比有6.08％的降幅，其余各类型产品都有有不同程度的下降，但相对于前期的探底不同，此番探底得到了量的有效配合，逐步构筑了政策底后的市场底，后市有望转头向上。存量方面，截至2009年2月28日，东莞商品住宅市场存量为596.75万㎡，共55504套，

东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价

《东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价》 各镇(区)规划建设办、房地产管理所，各物业管理企业、房地产企业： 为了规范我市物业服务收费行为，根据广东省物价局、建设厅《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部<物业服务收费管理办法>的通知》(粤价[2004]22号)的规定，结合我市的实际，制定了东莞市住宅物业服务收费政府指导价，经市政府同意，现予以公布，请认真贯彻执行。 东莞市住宅物业服务收费政府指导价 单位：元／平方米、月 一、东莞市住宅物业管理服务等级标准共分四级，具体等级标准要求详见附件。 二、东莞市住宅物业服务收费政府指导价(按建筑面积每平方米每月计收，含税金)说明如下： 1、本通知公布的住宅物业服务收费政府指导价为最高价格，下浮不限。 2、住宅物业服务收费具体收费标准由业主和物业管理企业在物业服务合同中(不超过政府指导价范围内)约定。 3、住宅物业服务收费标准包含以下部分： ①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； ②物业共用部位，共用设施设备的日常运行、维护费用，电梯的运行、维修和运行电费(不包二次供水加压电费)； ③物业管理区域清洁卫生与生活垃圾处理费； ④物业管理区域绿化养护费用； ⑤物业管理区域秩序维护费用；

⑥办公费用； ⑦物业管理企业固定资产折旧； ⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； ⑨经业主同意的其它费用。 4、住宅物业有二次加压设施进行供水管理的，在市物价局审定当地镇区的供水到户价格基础上，加收不超过15％的二次供水费用。 5、本政府指导价中的别墅是指有高、低层公寓型和别墅型的混合型住宅物业。 三、物业服务收费具体管理规定按市物价局、房产管理局《转发省物价局、省建设厅关于贯彻实施国家发展改革委、建设部<物业服务收费管理办法)的通知》(东价[2004]135号)执行。 四、物业服务管理企业必须按规定做好明码标价工作，接受有关部门和群众的监督。 五、本通知从2004年10月1日起执行。市物价局、原市建设委员会发出的《关于公布东莞市物业管理服务收费政府指导价的通知》(东价[1999]122号)及市物价局原核定的住宅和商铺(场)、写字楼等非住宅物业服务收费标准批文及其核发的《广东省经营服务性收费许可证》同时停止执行。过去有关住宅物业服务收费规定与本通知不一致的，以本通知为准。 六、本通知由市物价局、房产管理局负责解释。 附件：《东莞市住宅物业管理服务等级标准(试行)》 东莞市物价局 东莞市房产管理局 二OO四年九月十日

房地产开发项目成本费用构成及成本控制

一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金，而投入的资金是否能得到回报，获取利润，即一个项目是否能运作成功，项目的前期决策有关键的作用。项目的前期决策包括很多方面，最重要的就是对市场准确定位，对项目作出合理的经济评价，对项目投资进行准确的估计，即对房地产开发项目的成本费用进行准确分析。 1 房地产开发项目成本费用的构成 1.1土地费用。包括：（1）土地使用权出让金，征地费；（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费。 1.2前期工程费。包括：规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费。 1.3房屋开发费。包括：（1）建安工程费；（2）公共配套设施建设费；（3）基础设施建设费。 1.4管理费。指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。 1.5销售费用。是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 1.6财务费用。指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用。 1.7其他费用 1.8不可预见费 1.9税费。开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金 2 实例 某房地产开发项目，地块位于长沙市开福区四方坪地段，土地的净用地面积为75亩，设计规划中的一些综合技术经济指标如下表： 针对此设计方案及长沙市周边楼盘的情况，做出如下投入产出分析 销售收入：（在此暂作住宅与商铺为能全部销售完、地下车库能销售50%考虑） (131880+13450×11%)×2500元/m2+4000×4000元/m2+380车位×5.5万元/车位×1/2 （住宅）（商铺）（地下车库） =33339.88万元+1600万元+1045万元 =35984.88万元 总投入：总计31610.79万元 2.1土地费用，共4477.23万元 2.1.1土地综合开发费：3352.23万元 2.1.2土地出让金及契税75亩×15万元/亩=1125万元 2.2前期费用，共2167.65万元 2.2.1国土局办调查红线、《国有土地使用证》，规划局办总图报批等25万元 2.2.2报建费132880m2×131.3元/m2+4000×172.5元/m2=181 3.71万元 2.2.3 勘探费用13栋×6点/栋×20m/点×100元/m=15.6万元 2.2.4 放线费及现状地形图测绘费 13栋×1000元/栋+4万元（测绘费）=5.3万元 2.2.5 设计费用（含总规设计、扩初设计、管线综合设计、单体设计） 150330m2×16.5元/m2=248.044万元 2.2.6建现场办公室20万元，售楼部40万元 2.3房屋开发费：共计20801万元 2.3.1建安工程费，共计18213.38万元 ①、±0.00以上工程（含土建安装及电梯）930元/m2×136880m2=12729.84万元×1.12=14257.42万元（注：采取住宅节能措施，将使造价提高12%左右） ②、地下车库（含土建及安装）1600元/m2×13450m2=2152万元 ③、桩基础及地下室土方等120元/m2×150330m2=1803.96万元