中心商务区(现代服务业园区)基础设施建设项目可行性研究报告

中心商务区（现代服务业园区）基础设施建设项目可行性研究报告

中心商务区（现代服务业园区）基础设施建设项目

可行性研究报告

第一章总论 (4)

1. 项目名称与建设单位 (4)

1.1.项目名称 (4)

1.2.项目承办单位 (4)

1.3.可行性研究报告编制单位 (4)

2. 编制依据、内容及范围 (4)

2.1.编制依据 (4)

2.2.编制内容与范围 (4)

3. 项目概况 (5)

3.1.项目的提出 (5)

3.2.建设单位概况 (6)

3.3.建设地址 (7)

3.4.建设内容 (7)

3.5.配套基础设施现状 (8)

3.6.环境保护 (8)

3.7.项目实施进度 (8)

3.8.投资估算及资金筹措 (8)

4. 结论及建议 (9)

第二章项目建设背景和必要性 (10)

1. 中心商务区核心区建设背景 (10)

2. 杂技文化园建设背景 (14)

3. 项目建设的必要性 (15)

第三章建设内容及规模 (18)

1. 中心商务区核心区 (18)

1.1.建设范围 (18)

1.2.建设内容 (19)

2. 中华龙.杂技文化园区 (19)

2.1.建设范围 (21)

2.2.建设内容 (22)

第四章项目选址及建设条件 (24)

1. 项目选址 (24)

1.1.项目位置 (24)

1.2.项目区位价值分析 (25)

2. 建设条件 (26)

2.1.自然条件 (26)

2.2.交通条件 (28)

2.3.基础设施条件 (28)

2.4.主要建筑材料来源、供应 (29)

第五章工程建设方案 (30)

1. 编制依据 (30)

2. 建设原则 (30)

3. 道路交通系统建设 (30)

4. 绿地景观系统建设 (31)

5. 市政公用设施系统建设 (32)

5.1.给水系统： (32)

5.2.污水系统规划 (33)

5.3.雨水系统 (33)

5.4.供电系统 (34)

5.5.电信系统 (35)

5.6.燃气系统 (36)

5.7.热力系统 (36)

5.8.防灾系统 (37)

5.9.环卫系统 (38)

第六章节能、节水 (39)

1. 必要性 (39)

2. 依据 (39)

3. 节能原则 (39)

4. 节能措施 (40)

5. 节水措施 (40)

第七章环境保护 (42)

1. 建设地点环境现状 (42)

2. 环境保护目标 (42)

3. 环境质量标准 (42)

4. 项目建设对环境的影响及防治措施 (42)

4.1.施工期对环境影响及治理措施 (43)

4.2.使用期对环境影响及治理措施 (44)

5. 环境影响分析结论 (45)

第八章劳动安全卫生 (47)

1. 危害因素及危害性分析 (47)

2. 劳动安全 (48)

3. 卫生措施 (48)

第九章组织机构与人力资源配置 (50)

1. 组织机构及职责 (50)

2. 人力资源配置 (51)

3. 项目管理制度 (51)

4. 人员培训 (52)

第十章项目实施进度 (53)

1. 项目建设期 (53)

2. 项目建设期实施进度安排 (53)

第十一章项目招标 (56)

1. 招标原则 (56)

2. 招标依据 (56)

3. 招标条件 (56)

4. 招标范围 (56)

5. 招标程序 (57)

6. 招标组织方式 (58)

第十二章投资估算及融资方案 (60)

1. 投资估算 (60)

1.1.估算说明 (60)

1.2.工程建设投资估算 (60)

1.3.项目总投资构成 (61)

2. 资金筹措及使用计划 (62)

2.1.中心商务区中心区 (62)

2.2.中华龙.杂技文化园 (63)

第十三章财务分析 (65)

1. 项目运作方案及思路 (65)

1.1.中心商务区核心区运作思路 (65)

1.2.中华龙.杂技文化园区运作思路 (65)

2. 基础数据 (65)

2.1.计算期 (65)

2.2.基准收益率确定 (65)

2.3.土地出让收入 (66)

3. 全部投资财务现金流量分析 (67)

4. 资本金财务现金流量分析 (68)

5. 偿债能力分析 (68)

5.1.利率 (68)

5.2.贷款计划 (68)

5.3.还款计划 (68)

5.4.利息及还款计算 (68)

6. 财务分析结论 (69)

第十四章风险分析 (70)

1. 项目主要风险因素识别 (70)

2. 投资风险的控制 (71)

3. 敏感性分析 (72)

第十五章结论与建议 (74)

1. 结论 (74)

2. 建议 (74)

总论

1.项目名称与建设单位

1.1.项目名称

**市中心商务区（现代服务业园区）基础设施建设项目

1.2.项目承办单位

某高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会

1.3.可行性研究报告编制单位

编制单位：管理咨询有限公司

资质证书：

2.编制依据、内容及范围

2.1.编制依据

(1).《**市中心商务区（**市中心城区现代服务业园区）控制性

详细规划》；

(2).编制《**市中心商务区（现代服务业园区）基础设施建设

项目可行性研究报告》的委托书；

(3).项目承办单位提供的有关技术资料、基础数据；

(4).编制人员调查的有关数据资料。

2.2.编制内容与范围

我公司受某高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会的委

托，按照国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，组织有关技术人员对项目的建设条件等进行了实地踏勘，编制完成了《**市中心商务区（现代服务业园区）基础设施建设项目可行性研究报告》。本报告对项目建设的背景和必要性进行了论述，对建设内容及规模、项目选址和建设条件、工程建设方案、节能节水、环境保护、项目实施进度、项目招标、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，为主管部门和建设单位的决策和建设提供具体的、完善的、科学的依据。

3.项目概况

3.1.项目的提出

近年来，我国各级政府高度重视服务业发展，制定了一系列鼓励和支持发展的政策措施；2007年3月国务院根据“十一五”规划纲要确定的服务业发展总体方向和基本思路，为加快发展服务业，颁发了《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发[2007]7号）文件，要求各地区、部门按照各自的职责范围，抓紧制定加快发展服务业的配套实施方案和具体政策措施。

为落实国务院的意见，省委、省政府于2008年6月发布《中共省委省人民政府关于加快发展服务业的若干意见》，对全省服务业的发展目标、发展原则、发展载体、发展重点提出了指导性意见，并且在2009年省政府工作报告中提出着力扶持150户省服务业重点企业和30个服务业特色园区的要求。

2009年7月，省发改委组织专家对全省范围内推荐的服务业特色园区进行评审，确定了30个省级服务业特色园区，本项目所属的**市中心城区现代服务业园区（**市中心商务区）名列其中。**市高新技术产业开发区政府为了尽快完善**市中心商务区的基础设施，进而推动中心商务区的建设，提出了本项目的建设。

3.2.建设单位概况

本建设项目由某高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会承办。某高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会（以下简称经贸区管委会）成立于1998年，是市委、市政府的派出机构，享有市级综合经济管理权和县（区）级行政管理权。管委会的主要职能包括：

(1).负责编制开发区经济和社会发展计划、总体规划和详细规划；

(2).负责组织实施开发区内的各项基础设施、公用设施的建设和管理；

(3).负责开发区的招商引资，投资项目的洽谈、论证、审批和定位；

(4).负责服务、督导、推进入区项目的建设进度及生产运营情况的调度工作；

(5).负责管理开发区的区容区貌、环境保护及社会治安等工作。

经贸区管委会办公地点在，法人代表，管委会机构设置包括：办公室、土地规划建设局、经济发展局、对外联

络局、财政所、监察室。管委会现有工作人员96名，其中大专以上学历者56人。

经贸区管委会成立以来，在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观统领经济社会发展全局，按照“狠抓项目强工业，龙头带动兴农业，繁荣市场活商贸，打造精品抓城建，诚信服务优环境，突出创新促发展”的工作思路，突出重点，转变作风，真抓实干，促进了全区经济社会各项事业的持续快速协调健康发展。

3.3.建设地址

本建设项目由中心商务区核心区和中华龙·杂技文化园区两部分组成。

建设地址位于**市华龙区中心商务区（现代服务业园区）内，中心商务区核心区地块位于黄河路以北，由马颊河、中原路、长庆路、黄河路合围而成；中华龙·杂技文化园区地块位于黄河路以南，由长庆路、黄河路、公园南路、南海路合围而成。

3.4.建设内容

3.4.1.中心商务区核心区

建设内容包括：

(1).市政基础设施建设。包括：道路；供水、排水（雨水和污水）、热力、天然气管网；电力电信系统；公共卫生设施；绿化等；

(2).项目区中心广场景观、地面硬化；

(3).中心广场地下停车场建设。

3.4.2.中华龙·杂技文化园区

建设内容包括：

(1).市政基础设施建设。包括：道路；供水、排水（雨水和污水）、热力、天然气管网；电力电信系统；公共卫生设施；绿化和水系工程等；

(2).项目区地上停车场建设；

(3).园区内杂技表演馆、展览馆、培训馆建设。

3.5.配套基础设施现状

项目实施区域位于城市中心区，水、电、气、暖等市政基础设施配套完善，可保证项目建设及使用期的需要。

3.6.环境保护

项目建设期产生的废气、污水、建筑垃圾、噪声可以得到有效的控制和治理，经治理后可达标排放，不会对环境造成污染。

3.7.项目实施进度

本项目建设期2年（2010年和2011年）；项目建成后，核心区共有350亩土地可供出让，出让期8年（2012年至2019年）。

3.8.投资估算及资金筹措

3.8.1.中心商务区核心区

总投资40000万元，其中工程费用万元，工程建设其它

费用万元，预备费万元，建设期利息1865.16万元。

资金筹措方式为：建设单位自筹8400万元，申请银行贷款31600万元。

3.8.2.中华龙·杂技文化园区

总投资20000万元，其中工程费用万元，工程建设其它费用万元，预备费万元，建设期利息932.58万元。

资金筹措方式为：建设单位自筹4200万元，申请银行贷款15800万元。

4.结论及建议

**市中心商务区（现代服务业园区）基础设施项目的实施，有利于加快旧城区改造建设的步伐，改善**的城市面貌和人居环境，提升城市功能和品位。项目的实施，符合**市城市建设总体规划和土地利用规划，有利于推进**市城镇化建设进程，加强和完善城市基础设施建设，其社会效益和环境效益也十分显著，项目建设完全必要，建议项目尽快实施。

第二章项目建设背景和必要性

1.中心商务区核心区建设背景

(1).全球服务业发展的趋势

服务业是国民经济的重要组成部分，进入21世纪以来，世界经济全面向服务经济转型，第一、第二产业占GDP（国内生产总值）的比值日趋下降，第三产业占GDP（国内生产总值）的比值日益提高，服务业成为世界各国经济发展的主要推动力，其发展水平成为衡量现代社会经济发达程度的重要标志，发达国家已完全确立了服务经济的产业结构。OECD（经合组织）的30个成员国中，服务业增加值占GDP的比重均达到70%以上，服务业就业人数占总就业人数的比例达到69%，发展中国家服务业增加值占GDP的比重也超过50％。

从第三产业催生出的现代服务业，由于具有现代与传统的交融性、要素的治理密集性、产出的高增值性、供给的多层次性、服务的强辐射性，在全球经济一体化、知识经济、信息社会的大背景中，发展极为迅猛。纵观世界城市，无一不以现代服务业为主导产业，如纽约、伦敦、东京的现代服务业占GDP的比重分别达到87%、85%、73%。

(2).我国服务业发展现状

改革开放以来，我国服务业发展势头强劲，随着开放程度不断深入，规模持续扩大，结构和质量逐步改善。我国服务业发展的现

状主要表现在以下几个方面：

1).服务业在国民经济中发挥越来越重要作用

一是服务业规模持续扩大。2008年，全国服务业增加值达10万亿元，占GDP的40.1%。一些大中城市第三产业比重已超过第二产业，成为地方经济的主导产业。二是服务业就业迅速增加。2008年，全国服务业从业人员2.49亿人，占全部从业人数的32.4%。三是服务业领域不断拓宽，面向生活的服务业门类增加，面向生产的服务业快速拓展，传统服务业改造加快，新兴服务业态不断涌现。

服务业的快速发展，推动了产业结构调整升级，促进了经济发展和社会进步。

2).服务贸易快速发展

我国已经开放了《服务贸易总协定》12个服务大类中的10个，涉及总共160个小类中的100个，占服务部门总数的62.5%。服务贸易进出口总额从1982年的44亿美元增长到2008年的2509亿美元，增幅超过56倍。服务贸易出口的世界排名由1982年的第28位上升到了2008年的第7位，进口的世界排名由第40位上升到第5位。

3).服务业面临实现跨越式发展的历史机遇

目前，我国服务业的总体发展水平仍然偏低。主要表现在以下几个方面：一是服务业增加值占GDP的比重仅40％，甚至远低于发展中国家平均水平；二是服务业内部结构不合理，现代服务业占比偏低，生产性服务业发展较为落后；三是服务业对外开放程度还

不高，服务业外资占我国每年吸收外资的比重不到1/3，远低于制造业；四是服务贸易整体发展水平不高，服务业国际竞争力落后。

(3).我国各级政府高度重视服务业的发展

我国正处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市场化、国际化加速发展时期，已初步具备支撑经济又好又快发展的诸多条件。加快发展服务业，提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的必由之路，是有效缓解能源、资源短缺的瓶颈制约，提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，提供满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小康社会的内在要求。

近年来，我国各级政府高度重视服务业发展，制定了一系列鼓励和支持发展的政策措施；2007年3月国务院根据“十一五”规划纲要确定的服务业发展总体方向和基本思路，为加快发展服务业，颁发了《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发[2007]7号）文件，要求各地区、部门按照各自的职责范围，抓紧制定加快发展服务业的配套实施方案和具体政策措施。

为落实国务院的意见，省委、省政府于2008年6月发布《中共省委省人民政府关于加快发展服务业的若干意见》，对全省服务业的发展目标、发展原则、发展载体、发展重点提出了指导性意见，

2009年省政府工作报告中提出着力扶持150户省服务业重点企业和30个服务业特色园区的要求。

2009年7月，省发改委组织专家对全省范围内推荐的服务业特色园区进行评审，确定了30个省级服务业特色园区，本项目所属的**市中心城区现代服务业园区（**市中心商务区）名列其中。

(4).**服务业发展状况及规划

**建市以来，国民经济平稳发展，《**市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中的统计数据显示，截止“十五”计划完成的2005年，全市国民经济一、二、三产业结构比为16.3：63.0：20.7。

目前发达国家城市第二产业与第三产业的比例一般为1：2-3，省第二产业与第三产业之比为1.7：1，而**市第二产业与第三产业的比约为3：1。第三产业比重偏低，影响了消费需求的扩大，特别是消费性服务的种类，规模和质量不适应社会消费水平提高和消费结构变化的需要，不能对经济的持续增长起到有力的支撑作用。为此，**市“十一五”计划中提出产业结构调整的预期目标：“十一五”末，一、二、三产业比达到13：59：28。

为了把**建设成“具有经济活力，结构转换能力强的特色产业城市；可持续发展的生态型城市；适宜居住和生活的文明城市；城乡协调发展的和谐城市”，**市确定了“两组团（城市中心组团和老城区组团）、七片区”的组团式城市总体规划（2005—2020），本项目所在的中心商务区即是城市中心组团所辖的“七片区”之一，它作为城市中金融、贸易、信息和商务办公活动的高度集中区域，是

现代服务业的极核。

为了尽快完善**市中心商务区的基础设施，进而推动中心商务区的建设，加快**现代服务业的发展，提出本项目的建设。

2.杂技文化园建设背景

(1).**杂技历史悠久，群众基础雄厚

**杂技历史悠久，起源于春秋，兴盛于明清，发展于现代，以功力深厚、技艺精湛著称于世。**东北庄与河北吴桥并称为中国杂技“南北两故里”，2007年，被列入第二批国家级非物质文化遗产保护名录。

**华龙区东北庄是中国杂技之乡，有着广泛而深厚的群众基础。近年来，该村为全国各地共输送杂技人才400多人，足迹遍布全国27个省市，部分从东北庄走出去的杂技精英还到国外担任了杂技教练，发展杂技艺术。

(2).**杂技演出阵容强大，精品节目众多

改革开放以来，**杂技发展迅速，规模逐步扩大，精品不断出现。目前，全市国有杂技团、校5个，民营杂技团体12个、杂技学校19所，从业人员近万人。

近年来，**杂技下大气力，千锤百炼，推出了一大批崭新的精品节目，换来了丰硕的成果。如《狮林春光》、《女子大排椅》等节目，在全国和国际杂技艺术节上荣获大奖，成为**杂技的名牌。

(3).**杂技国内外市场广阔，社会和经济效益显著。