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海南土地一级开发情况2

海南土地一级开发情况2
海南土地一级开发情况2

一、海南土地一级开发情况

1、海南的一级土地开发政策

土地一级开发是指按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求,将列入城市土地储备供应计划的开发项目,在确定土地开发综合策划方案后,以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体,再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则,运用现代项目管理的理论、系统和方法,组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资,并为二级开发(单纯房屋开发)商服务,提供土地开发项目完成后的经营管理方案,对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制,达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

地产行业内,一直有“卖房不如卖地”的说法,而土地一级开发商,甚至被视为捧着“金饭碗”吃饭。显然,土地一级开发在技术含量以及资金投入相对少的情况下,可以获得稳定的开发收益。

越来越多的地产界人士注意到了土地一级开发独一无二的“优势”,拥有土地一级开发资质意味着在拿地环节坐拥成本优势,进而轻松享受一二级市场的双重收益,更重要的是,在收入以及净利润的确认环节将拥有更大的“操作空间”。

一般来说,土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业,对城市国有土地或乡村集体土地,即俗称的毛地或生地,进行统一征地、拆迁、安置、补偿并进行适当的市政配套设施建设,使土地达到“三通一平、五通一平或七通一平”的建设条件,即大家所说的“熟地”,再对“熟地”进行出让。

土地一级开发企业的类型:按项目来源渠道,可将土地一级开发企业分为三类:第一类是国有土地一级开发企业;第二类是由政府授权获得土地一级开发权的企业,第三类是在土地储备中心以竞标方式在土地一级开发项目招投标中胜出的企业。

2、海南的一级土地开发商

大的国有土地一级开发企业在海口市承担了一些政府职能,实施的项目多为本地区重要的商业中心区、科技园区、各类开发区等的大面积的成片土地一级开发。据了解,海南的企业成片开发区域有93个,总面积上千平方公里。但截至2004年底这些开发区成片开发实际仅使用土地面积49平方公里。为规范土地一级开发,海南省人民政府2006年7月出台了《关于规范企业参与土地成片开发的通知》,政策相当优惠,企业参与土地一级开发的增值收益分成比例最高可达70%,这也直接刺激了海南土地一级开发市场。

目前进入海南土地一级开发市场的公司,主要包括各级政府的城建、城投公司、建筑类企业、房地产及其他综合类企业。即由政府授权获

得土地一级开发权的企业,例如我们承担的海南桂林洋高校区教师村项目。

开发商有相当资金投入,在土地一级开发项目招标中胜出的企业,这一类企业就是政府主导的市场化方式来确定的土地一级开发主体,目前,这一类企业的数量也不少,在海南估计目前一级开发商手中带海景资源仍未出让的土地还有至少300平方公里,鲁能、华润、海航等开发商在海南都有大量的土地储备。

描绘顶级蓝图是开发商在海南拿地的一贯做法。在海南,开发商往往不惜重金邀请多家国际知名规划机构参与编制国际顶级规划方案,“谁会画图,谁就能挣到钱,谁会画美图,谁就能挣到大钱;谁会讲图,谁就能圈到地,谁会讲得云里雾里,谁就能圈到更多的地。”而动辄上百亿的投资计划,也给开发商进入土地一级开发提供了砝码。公开资料显示,海口新埠岛开发建设的累计投资达到100亿元;中信在博鳌的总投资额将在100亿元以上;雅居乐在陵水清水湾开发的12公里海岸;铜鼓岭国际化生态旅游区也号称投资100亿元,多个项目的开发周期都在十年以上。“但真正有多少自有资金,真正投进去了多少,谁也不会捅破这张纸。”

政府直接操刀土地一级开发,企业主要通过二级市场获得土地。当初政府让企业进行土地一级开发是一种无奈,因为没钱。现在自己进行土地一级开发,也是一种无奈,因为政府看到了其中的巨大利润空间。企业参与土地成片一级开发主要是因为当时政府开发资金不足,在城

镇建成区以外、尚未具备具体项目建设条件的新的规划区域进行尝试,目前海南全省一共又审批了7个企业连片开发项目。

3、一级土地开发分配方式

“政府衡量两种开发模式利弊,主要还是土地收益分成问题,而不同模式的开发效果也有所不同。”

国土资源部、财政部和中国人民银行2007年11月19日联合制定发布的《土地储备管理办法》中明确表示了土地储备的目的:供应和调控城市各类建设用地的需求,确保政府能垄断土地一级市场。由政府作为授信对象向银行争取授信,银行向其发放贷款,贷款打到账户后,就可以用这笔钱作为拆迁补偿款,发放到拆迁户和拆迁企业的手中。政府发放完拆迁补偿款后就开始整理土地,土地整理完毕后,根据区域的规划和经济发展的需要适时把地块挂牌上市。“从利益分配上来看,政府既可以获得土地出让金,又可以获得一级土地开发的收益,只要地价是上涨的趋势,做一级土地开发都能赚到钱。”

现在政府土地储备机构涉及的业务范围越来越宽、权力越来越大,对土地市场的控制权逐步增加,特别是土地由政府统一供给后,政府对城市土地的垄断大大加强。在土地收入占据地方财政收入大部分的情况下,土地储备逐渐成为地方政府的重要工作。

据了解,企业从事一级开发的目的,多数在于获得土地使用权,并进一步从事二级开发。但近些年,这两个市场都在实行招拍挂运作,企

业往往达不到这一目的。事实上,由于一级开发的利润偏低,企业的动力并不足。而企业用自有资金进行土地一级开发的,规定利润不超过2%--8%;贷款进行一级开发的,利润不超过2%。这远远低于"倒地"和"建房"的利润。现实上,企业从事土地一级开发,并非没有风险。"政府退出,将把地方融资平台的风险转嫁到企业身上。"

分配比例通常跟土地一级开发的难度大小有关,一些拆迁难度比较大,或者是地理位置相对较偏的地块,土地一级开发商的分成通常要高一些。

大概有如下分配方式:第一,在开发合同中约定,增值部分收益按规定比例(目前为2%--10%)上缴财政及扣除相应政府基金,剩余部分由土地处备中心与城建按照3:7的比例进行分配。第二,与政府初步约定前三年的土地收益全部归城建公司所有,其后的土地收益与市政府按5∶5的比例分成。第三,令人羡慕的是,做为一级土地开发商甚至还能得到市政府的保底收益承诺。第四,与政府约定,出让土地的总价款在扣除全部土地一级开发总成本及相关税费后的纯收益中,有50%收益归我们所有。

值得注意的是,涉足一级开发多出于项目储备、拿地成本方面的考量。由此,其与政府的盈利分配模式中或多或少暗含对项目土地的优先受让权,如挂摘牌牌已和承诺以不低于双方约定价参与项目土地的竞价。

二、土地一级开发流程及土地一级开发企业在市场中的地位

1、土地一级开发流程:

土地一级开发流程,指企业从项目前期调研、立项,一直到土地开发建设后的土地上市的全过程。可简单表述如下:前期调研、规划意见、规划用地、立项、征地、拆迁、市政建设、验收、上市。

立项程序中,开发商向市规划部门办理规划意见,向市土地部门办理用地手续,向计划部门(市发政委)办理立项标准,同时征询交通、文物、环保和市政等专业部门的意见。

在流程的各个环节有许多具体工作内容,比如:开发商在向市规划部门办理规划意见之前,首先要委托设计单位做该地块的规划实施方案;在市用土部门办理用地手续之前要对该地块现状进行拆迁评估摸底,为编制投资概算和后期的土地一级开发实施方案提供依据;市政工程建设之前要进行市政规划设计及工程招投标工作;在土地上市前,要编制土地一级开发成本细目,待土地储备中心审核通过后,并被列入当年供地计划中,才能走公开挂牌手续。

2、土地一级开发企业在土地一级市场中的尴尬地位。

土地一级开发企业看起来是一个很重要的角色,承担了从项目前期调研、规划设计、项目立项、征地拆迁、基础设施建设和定价上市全过

程的实施主体身份。在项目实施的各个阶段,开发商都承担着各种政策、资金、经营风险。

在立项之前,我们需做大量的市场调研、项目策划,为了使投资测算可行性研究报告的科学性更强,往往需要做初步规划设计和先期的拆迁调查摸底,还要协调政府各部门关系,随时注意政府政策动向,适时调整项目规划;所以,在前期工作阶段,对于开发商而言,不仅仅是前期这部分的资金和人员投入,还有时间的机会成本,甚至一些公司就是为该项目而成立的,那么,还应包括注册本金的机会成本。

在立项之后,企业马上开始面临承担巨大的融资压力,大地块征地拆迁的资金占开发成本的较大比重,而且资金运用量大,投入时间集中,回流却集中于项目完成验收之后的土地上市;而目前各商业银行对房地产项目贷款的自有资金比例已达35%,那么,随着项目的企业的资金压力越来越大,对于新成立的项目公司,往往在项目建设过程中不断地向集团或其他单位寻求短期借款。立项后的另一个压力是对项目进度的控制,一般给该类提供的商业贷款为1 年期,那么,如果征地拆迁遇到了难点,拖延项目进度,还有,未能及时列入当年的供地计划,企业又将面临逾期还贷的罚息风险。

立项后的最大风险是土地一级开发成本的控制,尽管在预算中已经考虑了 2.5%的不可预见费,但是,在项目实施过程中,变数最大的就是征地拆迁费用,其中不仅仅是政策变化影响,也存在着在拆迁过程中各个相关利益主体的利益平衡问题;由于拆迁的主体是地方政府,

可是,由于地方政府在拆迁过程中执行力不够时,会导致拆迁成本大比例增加。尽管土地一级开发企业承担着项目实施主体,但是,由于在土地一级开发的整个过程中,它并不拥有土地的使用权,即它与它所实施的对象之间不具有物权关系;开发企业仅仅是受地方政府委托对土地进行开发建设,实际上相当于一种特殊的经济合同关系。

所以有专家有如是说“如果只是一个小开发,仅仅做土地一级开发,土地一级开发企业就是加工,你把生地加工成熟地,你拿加工费就完了。”也有业内人士说:开发企业项目的运作中,是最没权利的一个,只有付钱的份儿,没有讨价还价的余地,无论是对政府,还是对农民或城市被拆迁对象,一样无能为力,实在是个尴尬的角色。

可见,土地一级开发企业为什么不能采用土地抵押贷款,为什么在征地拆迁时处于被动的受牵制地位,各种原因都归于土地一级开发企业与它所开发的土地之间不具有物权关系。那么,该类企业的土地一级开发权又是一种什么样的权利呢?难道仅仅是一种“代建行为

权”?我们对此问题做深入探讨,对土地一级市场中各参与主体之间的利益关系做初步讨论。

3、土地一级市场中各参与主体之间的利益关系

按照现行土地一级开发流程,一级开发完成后的土地需要进行以招拍挂的方式才能进入市场,二级开发商只有通过竞标、竞拍的方式才能取得土地的二级开发权。在土地一级开发的全部过程中,参与的主体

有地方政府、一级开发商、原土地方、二级开发商,当然还应涉及政府各部门(计划、规划、土地、建设等)和接受一级开发商委托而提供专业服务的设计、施工、管理、拆迁、评估其他中介公司等单位。前四者为土地一级开发过程中主要参与者,弄清它们之间的利益关系将对有利于清晰认识一级开发商在土地一级市场中所处的地位。

从人地关系看,他们分别承担了土地所有权人、土地一级开发权人、原土地使用权人、未来土地使用权人的角色。从土地价格构成看,他们的利益分配分别为土地的收益、8%的法定利润、对原土地投入的补偿、以土地成交价作为对未来二级开发利润的成本投入。具体地,地方政府是土地的收益人,即基本土地出让金及出让金的溢价部分归地方政府;一级开发商因承担土地开发任务,按照规定,将获得2%或8%的法定利润,但在土地开发过程中发生的费用构成土地开发的一级成本;原土地使用者将获得拆迁等补偿,包括土地、房屋、人员安置的补偿费用,如果是农用地转为建设用地的项目,还应包括征地费及与征地有关的耕地占有税等;二级开发商是土地的购买者,他以中标价格取得土地的二级开发权,则该中标价中包含了土地挂牌底价(一级开发总成本)和全部土地出让金部分。四者的利益关系,如下:

土地成交价=一级开发成本(含征地拆迁补偿等)法定利润全部土地出让金二级开发商原土地使用者一级开发商地方政府

全部土地出让金=基本土地出让金+出让金溢价部分

如上所示,土地一级开发过程中主要参与主体之间的利益分配是围绕土地的权利而发生的。在征地拆迁阶段,一级开发商对原土地使用者——农民或农村经济组织进行土地、房屋、人员安置等的补偿费用,在土地一级开发成本的构成中占相当大的比重;一级开发商的法定利润的计算是以土地一级开发成本为基数,是土地挂牌底价的构成之一;可见,土地一级开发成本是土地挂牌底价的主要组成,在市场条件不变的情况下,这部分的高低直接影响地方政府土地收益的高低,这部分的高低也直接构成了二级开发商的取地成本,直接影响了商品房价格。

所以,研究土地一级开发成本的构成及影响成本高低的关键因素,对土地一级市场中各利益主体具有重大的现实意义。从土地一级开发流程看,土地开发成本是指开发商在项目运做过程中发生的全部费用,包括对土地的直接投入和间接投入。

(未完待续)

土地利用总体规划的编制程序

土地利用总体规划的编制程序 编制土地利用总体规划的程序主要分为以下四个阶段: (1)准备工作阶段 准备工作包括成立规划领导小组和规划办公室,拟定规划工作方案和工作计划,并报同级人民政府批准,落实规划经费和人员,广泛收集已有的现状和规划资料等,具体包括: 1)组织准备 因为土地利用总体规划是一项综合协调工作,涉及到许多部门,所以土地总体规划应由当地政府来领导,成立由主管县长任组长,有关部门领导为成员的总体规划领导小组,办公室设在土地管理部门,负责日常工作。规划办公室是具体编制规划的工作班子,应包括主要学科的科技人员,但更重要的是有适合做综合工作的专家。 2)思想准备 思想动员是一项重要的准备工作,因为目前规划无用论的思想还相当普遍。思想动员首先要说明规划的意义、目的和作用。 3)业务准备 包括编制和批准规划任务书(或工作方案)、业务培训、制定切实可行的工作计划、落实经费等。 ①规划任务书:要求明确规划的范围、时间期限、指导思想、目的、参与规划的部门、成果要求以及方法步骤、领导机构和工作班子等。 ②工作计划:要求在明确土地利用总体规划任务的基础上制定,

内容包括:详细列出需搜集的各种信息资料及来源,明确每一步骤的具体任务和方法,进行人员分工和业务培训,明确物资设备供应,作出费用预算,确定时间进度表,制定必要的规章制度等。 (2)调查研究阶段 收集、整理和分析有关自然资料、土地资源、土地利用和社会经济等方面的数据、图件、文件等资料。已有资料的不足部分或不准确部分,应进行必要的补查和核实。设置专题开展研究。通过上述工作,要对全区域土地利用状况、土地资源的优势和潜力,以及今后各项事业的土地需求量作出准确的预测,找出土地利用中存在的主要问题和应采取的方针与对策,编写《问题报告书》,为编制规划提供可靠依据。资料的质量对分析研究的结论是否准确有决定性的影响、因此,要通过资料的整理和对比,选择其中可靠程度高者加以应用。 1)确定土地利用问题 重点开展如下几方面研究 ①土地利用现状分析。了解土地利用的演变及其规律,目前土地利用的状况及存在问题。 ②土地利用潜力研究。包括土地资源的自然适宜性,待开发土地的潜力,以及不同投入水乎下土地资源的生产潜力和人口承裁潜力。 ③各部门用地需要量预测。根据规划期间人口增长和社会经济发展趋势,预测各部门用地的需求量。 根据以上三方面调查研究,同社会经济发展目标相对照,可以提出当前存在的和规划期间可能发生的各种土地利用问题。从而确定土

海南经济特区土地管理条例

海南经济特区土地管理条例 (1994年6月24日海南省第一届人民代表大会常务委员会第九次会议通过1999年9月24日海南省第二届人民代表大会常务委员会第九次会议修订根据2006年3月30日海南省第三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议《关于修改<海南经济特区土地管理条例>的决定》第一次修正根据2008年7月31日海南省第四届人民代表大会常务委员会第四次会议《关于修改<海南经济特区土地管理条例>的决定》第二次修正根据2009年5月27日海南省第四届人民代表大会常务委员会第九次会议《海南经济特区土地管理条例修正案》第三次修正根据2014年9月26日海南省第五届人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改<海南经济特区土地管理条例>的决定》第四次修 正根据2018年4月3日海南省第六届人民代表大会常务委员会第三次会议《关于修改<海南经济特区土地管理条例>的决定》第五次修正) 第一章总则 第一条为加强土地管理,保护土地资源,合理利用土地,切实保护耕地,改善生态环境,促进社会经济的可持续发展,根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规,结合海南经济特区实际,制定本条例。

第二条国有土地使用权可以依法出让、划拨、租赁、转让、承包、抵押和继承。 集体所有土地使用权可以依法出让、转让或者承包用于种植业、林业、畜牧业、渔业生产,也可以依法由农村集体经济组织兴办企业,或者与他人联合举办企业,用于非农业建设。集体所有土地使用权可以依法抵押、继承。 第三条实行土地用途管制制度。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对非农业建设占用耕地实行占补平衡,对生态公益林地实行特殊保护。 第四条省和市、县、自治县人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内土地统一管理和监督工作。 省人民政府土地行政主管部门设立土地管理派出机构,实行垂直管理,负责农垦企事业单位使用的国有划拨土地的管理工作,其派出机构的职责由省人民政府土地行政主管部门确定。 市、县、自治县人民政府土地行政主管部门可以在市辖区或者乡镇设立土地管理派出机构,实行垂直管理,负责市辖区或者乡镇的土地管理工作。 第二章土地所有权、使用权和土地登记 第五条实行土地登记发证制度。经依法登记的土地所有权、使用权及他项权受法律保护。

土地一级二级三级开发概念资料

土地一级二级三级开发概念 2013-01-21 18:05:14 来源:贵州圣思项目策划有限公司浏览:6631次土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发 土地一级开发一般工作程序 程序一:确定土地一级开发项目 程序二:确定一级开发单位 程序三:办理建设意见(根据联席会要求办理) 程序四:办理交通评价文件审批(根据联席会要求办理) 程序五: 办理古树处理意见(根据联席会要求办理) 程序六: 办理文物保护意见(根据联席会要去办理) 程序七: 办理环境评价文件审批(根据联席会要求办理) 程序八:办理规划意见书 程序九:办理土地一级项目开发项目核准 程序十:取得征地批复(实施征地) 程序十一:办理拆迁许可证(实施拆迁)

程序十二:编制市政基础设施实施方案 程序十三:组织验收,评估土地成本 程序十四:纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备 目录 一、土地一级开发. 2 1.1 土地一级开发概念 (2) 1.2 土地一级开发的流程 (2) 1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (3) 1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4) 1.3.2土地一级开发协议 (4) 二、土地二级开发. 4 2.1 土地二级开发的概念 (5) 2.2土地二级开发流程 (5) 2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6) 2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6) 2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (8) 三、土地三级开发. 9 附件一征地拆迁补偿协议. 10

城市规划与土地利用总体规划的关系

城市规划与土地利用总体规划的关系

城市规划与土地利用总体规划的关系: 相同之处:1、都有相关的法律依据,土地利用总体规划依据的是《土地管理法》城市规划依据的是《城乡规划法》 2、组织领导,都由各级人民政府负责组织 3、规划审批,都是分级审批 4、两规关系的法律规定,两规法律均规定 规划的不同之处: 1、规划的范围不同《土地管理法》第四条规定,国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。说明土地利用总体规划范围是相应行政级别辖区内全部土地资源,是从整体上把握区域内全部土地资源的合理利用、开发和整治。《城乡规划法》第三条规定,城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围,由城市人民政府在编制的城市 总体规划中划定。 2、关于规划思路。两规的规划思路是不同的,这两规之间重要的相异之处。《土地管理法》第十八条明确规定,下级土地利用总体规划应当依

土地利用总体规划和城乡总体规划(以下简称“两规”)同为指导地区经济发展的重要空间性规划,两规的充分衔接对城乡建设顺利进行和可持续发展都有巨大的促进作用。然而在两规的编制过程中,由于出发点、规划对象、范围等方面存在不同,导致两规无法充分衔接,如城镇用地规模和布局难以协调一致、城镇形态难以保持一致及基础设施规划布局不同等。两规内容的不一致使部分建设项目无法同时符合两个规划,从而不能实现用地。这样不仅降低了土地利用效率、浪费了两规的建设用地指标,而且让土地使用者无所适从,损害了政府职能部门的公信力。两规不能充分衔接与目前规划编制实施的制度方法有很大关系,系统地分析两规编制中存在的问题,并从制度的角度研究解决方案,是促使两规协调的关键。 一、两规协调的基础 土地利用总体规划和城乡总体规划都是地方政

土地利用总体规划调整完善工作方案

土地利用总体规划调整完善工作方案 土地规划调整完善工作方案 一、规划调整完善工作的主要任务 (一)合理调整规划目标和主要控制指标 严格根据上级下达的控制指标,依据土地利用总体规划中期评估成果和全国第二次土地调查成果,合理调整各乡(镇、街道)土地利用总体规划目标和控制指标。其中耕地保有量和基本农田控制指标原则上在原分解下达任务的基础上,根据规划实施情况、异地调剂情况以及上级调整情况进行调整。对矛盾较为突出的城乡建设用地坚持眼光向内,积极盘活现有的存量,努力推进实施城乡建设用地增减挂钩政策,探索规划建设用地空间管控新办法。新增建设用地规模坚持剩余规模进行统筹,通过建立规划实施年度调节机制,在城乡建设用地扩展边界内根据区域内低效用地再开发利用、闲置土地开发利用、批而未供土地利用、盘活存量用地等节约集约用地状况,按年度追加予以落实,用有限的增量撬动存量的方法促进全省土地节约集约利用。 (二)严格划定“三条红线” 按照国家新型城镇化发展要求,依据第二次全国土地调查成果,合理划定“城市开发边界”、“永久基本农田红线”和“生态保护红线”,进一步落实建设用地空间管制和用途管制制度。“三条红线”相辅相成,划定工作应在规划调整完善中统筹安排,以规划调整完善工作为基础,加强部门间沟通协调,形成合力,引导形成合理的国土空间开发格局。 永久基本农田的划定要遵循耕地保护优先、数量质量并重的原则,将通过标准农田建设、高标准基本农田建设、粮食生产功能区建设、农田水利标准化建设、农业综合开发等工作建成的优质耕地优先划为永久基本农田,其中将集中连片、设施完善、质量优良、土壤清洁、适合规模经营和现代化耕作方式的平原优质耕地划为永久基本农田示范区。同时,将劣质耕地和不符合要求的其它土地划出永久基本农田,稳妥有序地优化永久基本农田结构和布局。 生态保护红线划定要在现有规划的禁止建设区基础上,将自然保护区核心区、风景名胜核心区、水源地一级保护区、森林公园、地质公园、列入省级以上保护名录的野生动植物自然栖息地等,划入生态保护红线。 城镇建设用地扩展边界(即城市开发边界)划定应以现行土地利用总体规划的允许建设区和有条件建设区为基础,与城市规划充分协调,避让基本农田和生态保护红线、蓄滞洪区、地质灾害区,通过“摸家底、定底线、定规模、定形态”等步骤,充分利用线型基础设施和自然地物边界综合确定。农村建设用地扩展边界划定应与新农村建设规划、农村土地整治规划相衔8 / - 1 - 土地利用总体规划调整完善工作方案 接,对中心村、保留村边界划定要充分征求当地群众意见。 (三)严格更新规划数据库

海南规划和用地创新政策39条【最新版】

海南规划和用地创新政策39条 规划政策类 01 鼓励规划用途混合弹性利用。优化控制性详细规划编制,鼓励工业、仓储、研发、办公、商业等规划用途混合布局、空间设施共享,并明确两种或两种以上规划用途混合的类型和比例等内容。 02 规划留白。对交通区位条件可能发生重大改变或者当下未能明确发展方向的区域,可根据实际需要,规划为暂不明确用途的留白空间。 03 简化控规动态调整实施机制。对工业用地、仓储用地的拆分合并以及调整容积率、建筑高度、绿化率、建筑密度等规划条件的地块,如容积率不大于2.0、高度不超过30米的,可不对控制性详细规划进行调整报批。 04

建立总体规划与详细规划、专项规划的传导机制。在严格遵守省和市县总体规划划定的生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界等强制性管控线的前提下,涉及对总体规划的建设用地布局调整的,改变过去需要自上而下调整规划的管理模式,无需先履行总体规划报批程序,相关城镇开发边界内详细规划、专项规划经批准并报省级规划主管部门备案后,即可直接相应更新总体规划成果。 05 科学划分规划管理事权。将基础设施、公共服务设施涉及的市县总体规划调整审批权限下放市县政府实施。将村庄开发边界调整审批权限下放乡镇政府实施,乡镇政府可以对除涉及市、县、自治县国土空间总体规划确定的强制性指标以外的村庄用地布局、村庄开发边界等村庄规划内容进行优化。 06 村庄规划可以预留不超过5%的建设用地机动指标,用于农村村民住宅、乡村公共设施、公益事业建设和产业发展。机动指标使用不得占用永久基本农田和生态保护红线。 07

按照本省有关规定,农村村民建设住宅不得超过三层,高度一般不得超过十二米,鼓励采用坡屋顶等特色风貌。 用地政策类 08 探索“只征不转”或“不转不征”土地利用制度。对生态绿化用地、自然景观用地、占地面积不超过100平方米的乡村旅游观光台、零星公共服务设施用地、宽度不超过2米的栈道、路面宽度不超过8米的农村道路(含乡村旅游道路)等六类用地,可采取“只征不转”或“不征不转”的方式,按照土地现状用途管理。 09 产业项目土地用途为工业用地、仓储用地的,可采取带项目招标或者挂牌方式供地;用途为科研用地、教育用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地等符合划拨目录的非经营性项目的,可采取划拨、协议出让或者作价出资方式供地。 10 产业项目土地用途为零售商业用地、商务金融用地等总部经济以及互

县区级土地利用总体规划调整完善技术方案

xxx土地利用总体规划调整完善技术方案 xxxxxxxxxx 二〇一x年x月

目录 一、目标任务 (1) 二、主要依据 (2) 三、技术路线 (4) 四、程序与方法 (6) (二)规划目标确定 (7) (三)土地利用结构和布局调整 (7) (五)土地用途区划定 (12) (六)建设用地空间管制 (15) (七)土地整治安排 (17) (八)乡(镇)土地利用控制 (18) (九)规划实施措施制定 (18) 五、主要成果 (19)

土地利用总体规划是实施土地用途管制和建设用地空间管制的基本依据,是促进经济社会可持续发展的重要保障。为认真贯彻落实党中央、国务院在新常态下对土地利用的新要求,适应经济社会发展的需要,确保实有耕地数量基本稳定、质量不下降,土地节约集约利用水平明显提高,维护规划的严肃性和可操作性,根据国家和省、市对土地利用总体规划调整完善工作的要求,制定本技术方案。 一、目标任务 (一)总体目标 在全面总结本区域土地利用和规划管理中的成功经验基础上,适应经济社会发展新常态的需要,针对规划实施中存在的主要问题,坚持保护优先、节约集约,统筹兼顾、突出重点,上下协调、有序推进的基本原则,依据第二次土地调查和现行规划中期评估结果,合理调整规划目标和调控指标,优化基本农田和建设用地布局,划定城市开发边界、永久基本农田和生态保护红线,更新规划成果和数据库,提高规划的科学性、合理性和可操作性,为土地用途管制和建设用地空间管制提供基本依据。 (二)主要任务 1. 开展中期评估。全面总结现行规划实施情况,客观研判未来经济社会发展态势及其对土地利用的影响,对现行规划实施情况进行中期评估,摸清状况、分析趋势、找准问题、查明原因,提出改进规划编制和管理的政策建议。 2. 进行专项评价。围绕规划调整完善工作要求,组织开展资源

土地一级开发成本核算问题

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/3916468764.html, 土地一级开发成本核算问题 作者:徐灿 来源:《管理观察》2016年第09期 摘要:土地是人类生存与发展的基础,我国关于土地管理的制度具有明显的特征,即:所有权与使用权的分离。20世纪90年代末,国家相继出台了一系列的法规政策,进一步确立了土地的储备制度,制度中明确规定:经营性用地必须经过土地市场的招标、拍卖、挂牌上市,土地一级、二级开发实现了正式分离。土地一级开发至今已经经历了十几年,在诸多方面取得了成效,例如:运作模式、开发流程、资金管理等,并积累了丰富的实践经验。在土地一级开发的具体实施过程中,成本问题一直就是困扰项目开发的中心议题,但是,纵观目前我国土地一级开发成本的核算现状来看,成本管理问题仍很多,并亟待解决。本文将就我国土地一级开发成本核算问题进行分析,并针对具体问题提出具体建议和对策。 关键词:土地一级开发成本核算问题策略 一、引言 土地资源作为人类生存与发展的基础,具有有限性、不可再生性,合理地优化和配置土地资源已经成为市场经济发展的重要基石。在我国的土地管理制度中,最明显的特征就是所有权与使用权的分离,由于我国特殊的社会主义性质,土地实行的是社会主义公有制的形式,即土地的所有权归国家或集体所有,任何单位和个人只拥有对土地的使用权。在我国计划经济时期,需要土地的单位主要是通过协议的方式来获得土地,然后再进行征地拆迁、市政建设、房屋建设等。土地的存在只能作为生产建设的附属品,并不能充分体现出土地的真实价值。这就造成土地的使用效率低下、闲置浪费现象严重的问题。为了提高我国土地的使用效率,国家先后出台了一系列政策和法规,使得土地一级开发成为土地上市的必要条件,并实现了土地的一级、二级分离。我国一级土地的开发在经历了从无到有的运作模式、开发流程、资金管理等方面的不断实践与探索后得到了完善与发展。在实践的过程中成本核算问题一直贯穿于项目运作的全过程,但是,近年来频繁出现在全国各地的“地王”现象使得房价居高不下,造成了土地一级开发过程中拆迁成本高涨、项目周期延长、项目资金压力增加,土地一级开发预测成本与实际成本之间严重脱节,一级成本也是多次变化。实践中的这些问题严重影响了土地一级开发的运作与实施,严重阻碍了我国土地市场的正常运行。目前,有针对性地探寻一级土地开发成本管理中存在的问题,有针对性地找到解决问题的思路,探索行之有效、切合实际的成本管理方法,是指导企业对土地一级开发成本进行管理的重要手段。 二、土地一级开发成本核算中存在的问题分析 (一)成本管理环节严重缺失

定安县龙门镇土地利用总体规划

定安县龙门镇土地利用总体规划 文本说明 (2006-2020年) 定安县龙门镇人民政府 二零一零年十一月

目录 第一章规划修编意义 (4) 第二章规划修编的必要性 (5) 第三章规划修编背景与过程 (7) 第一节规划修编背景 (7) 第二节规划修编目的与原则 (10) 第三节规划修编过程 (11) 第四章规划修编基础数据 (13) 第一节基础数据来源说明 (13) 第二节土地基础数据说明 (14) 第五章社会经济和土地利用目标的确定 (15) 第一节各项指标确定的依据 (15) 第二节社会经济指标的确定 (16) 第三节建设用地规模的确定 (18) 第六章土地利用现状分析 (22) 第一节龙门镇区域概况 (22) 第二节土地利用现状结构与布局 (24) 第三节土地利用特点与存在主要问题 (28) 第七章土地利用战略与目标 (31) 第一节土地利用功能定位 (31) 第二节土地利用总体战略 (32) 第三节土地利用规划目标 (32) 第八章土地利用结构与布局调整 (35) 第一节土地利用结构调整依据 (35) 第二节土地利用结构与布局调整 (38)

第九章土地用途分区与管制措施 (42) 第一节土地用途分区原则与方法 (42) 第二节土地用途分区管制 (44) 第十章龙门镇指标分解说明 (52) 第一节农用地相关指标分解 (52) 第二节建设用地相关指标分解 (52) 第十一章重点建设项目安排与土地开发整理 (54) 第一节重点建设项目安排 (54) 第二节土地开发整理与复垦 (55) 第十二章土地利用规划实施保障措施 (57)

第一章规划修编意义 土地利用总体规划的编制与实施,加强了对耕地尤其是基本农田的保护,保障了经济建设合理的用地需求,一定程度上带动了区域之间、城乡之间的协调发展,优化了生产力布局,提升了经济发展的质量,改善了生态环境建设,促进了经济社会的可持续发展。 土地资源是土地管理的核心问题,即土地的合理规划与利用,土地合理规划是土地规划体系中的重要组成部分,它是土地利用和管理的龙头,在我国土地管理事务中具有及其重要的作用。编制土地总体规划对有效的开发和利用,整治和保护土地资源,以适用我国经济社会的发展具有十分重要的意义。具体到规划,其作用主要是落实国家严格土地管理,运用土地政策参与宏观调控的要求,统筹各地用地,促进经济社会发展,立足区域城镇和新农村建设的要求,以土地资源集约节约利用,确保经济社会的可持续发展,缓解土地资源面临的各种矛盾,落实规划区的耕地,基本农田,新增建设用地,和开发复垦总体布局和指标,确定区域用地的规模和范围。 龙门镇土地利用总体规划是镇域内村镇发展与布局的重要依据,为政府实现镇域村镇发展的宏观调控提供手段,逐步使镇域形成以镇区为中心,实现城乡结合、协调发展。

《全国土地利用总体规划纲要》

《全国土地利用总体规划纲要(2006—2020 年)》 目录 .、八、- 刖言 第一章土地利用面临的形势 第一节土地利用现状 第二节机遇与挑战 第二章指导原则与目标任务 第一节指导原则 第二节规划目标 第三节主要任务 第三章保护和合理利用农用地 第一节严格控制耕地流失第二节加大补充 耕地力度第三节加强基本农田保护第四节 强化耕地质量建设第五节统筹安排其他农 用地第四章节约集约利用建设用地第一 节严格控制建设用地规模第二节优化配置 城镇工矿用地 第三节整合规范农村建设用地

第四节保障必要基础设施用地 第五节加强建设用地空间管制 第五章协调土地利用与生态建设 第一节加强基础性生态用地保护 第二节加大土地生态环境整治力度 第三节因地制宜改善土地牛态环境 第7V章统筹区域土地利用 第一节明确区域土地利用方向 第二节实施差别化的区域土地利用政策 第三节加强省级土地利用调控 第七章规划实施保障措施 第一节加强规划对土地利用的整体控制 第二节健全规划实施管理制度 第三节兀善规划实施的利益调T机制 第四节加强规划实施的基础建设 第五节推进规划民主决策 附表 耕地保有量、基本农田保护面积指标1 : 附表 建设用地指标 2 : 附表 园地指标 3 : 附表 林地指标 4 : 附表 牧草地指标 5 : 附表6:近期新增建设用地及补充耕地指标 ■、八、- 刖百

为了深入贯彻科学发展观,切实落实十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕 地的基本国策,更好地统筹土地资源的开发、利用和保护,促进国民经济又好又快发展,依据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和国家有关土地利用的方针、政策,在《全国土地利用总体规划纲要(1 997 — 20 10年)》基础上,制定《全国土地利用总体规划纲要(2 0 0 6 — 2 0 2 0年)》(以下简称《纲要》)。 《纲要》主要阐明规划期内国家土地利用战略,明确政府土地利用管理的主要目标、任务和政策,引导全社会保护和合理利用土地资源,是实行最严格土地管理制度的纲领性文件,是落实土地宏观调控和土地用途管制、规划城乡建设和各项建设的重要依据。 《纲要》以2 0 0 5年为基期,以2 0 2 0年为规划期末年。《纲要》的规划范围未包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾省。 第一章土地利用面临的形势 第一节土地利用现状 根据全国土地利用变更调查,到2 0 0 5年底,全国农用地面积为6 5 7 0 4.74万公顷(9 8 5 5 7 1万亩),建设用地面积为3 1 9 2.2 4万公顷 ( 4 7 8 8 4万亩),其他为未利用地。在农用地中,耕地面积为1 2 2 0 8. 2 7万公顷(1 8 3 1 2 4万亩),园地面积为1 15 4. 9万公顷(1 7 3 2 3 万亩),林地面积为2 3 5 7 4.1 1万公顷(3 5 3 6 1 2万亩),牧草地面积为2 6 2 1 4.3 8万公顷(3 9 3 2 1 6万亩),其他农用地面积为255 3.0 9万公顷(3 8 2 9 6万亩)。在建设用地中,居民点及工矿用地面积为 2 6 0 1.5 1万公顷(3 9 0 2 3万亩),交通运输用地面积为2 3 0.8 5 万公顷(3 4 6 3万亩),水利设施用地面积为3 5 9.8 7万公顷(5 3 9 8 万亩)。 党中央、国务院高度重视土地利用和管理。自《全国土地利用总体规划纲要 ( 1 9 9 7 — 2 0 10年)》批准实施以来,通过制定和实施一系列加强土地宏观调控和管理的政策措施,土地用途管制制度逐步得到落实,控制和引导土地利用的成效日益显现: ——农用地特别是耕地保护得到强化,非农建设占用耕地规模逐步下降。1 9 9 7 — 2 0 0 5年,全国非农建设年均占用耕地2 0. 3 5万公顷( 3 0 5万亩),与1 9 9 1 — 1 9 9 6年年均占用2 9.3 7万公顷(441万亩)相比降低了3 1%。 ——建设用地节约集约利用水平逐步提高,保障了经济社会各项事业发展的必要用地。2 0 0 5年与1 9 9 6年相比,单位建设用地二、三产业产值从1 9.63万元/公顷(1.31万元/亩)增加到50万元/公顷(3.33万元/亩),增长了 1.5倍。 土地整理复垦开发力度加大,总体上实现了建设占用耕地的占补平衡

锣圩镇土地利用总体规划

锣圩镇土地利用总体规划(2010~2020年) 调整完善方案 (2015年调整) 锣圩镇人民政府 二〇一六年十二月

目录 1.土地利用规划目标调整 (3) 1.1耕地保护目标 (3) 1.2建设用地保障目标 (4) 2.土地利用布局优化调整 (6) 2.1耕地用地布局优化调整 (6) 2.2基本农田布局优化调整 (7) 2.3建设用地布局优化调整 (8) 2.4生态保护用地布局优化调整 (11) 2.5土地整治布局优化调整 (12) 3.保障措施 (14) 附图 (15)

根据《国土资源部办公厅关于印发<土地利用总体规划调整完善工作方案>的通知》(国土资厅函〔2014〕1237号)、《广西壮族自治区国土资源厅关于印发<广西各级土地利用总体规划调整完善工作方案>的通知》(桂国土资发〔2014〕94号)和上级审定下达的土地利用总体规划调整完善主要控制目标指标要求,结合本镇实际,对《锣圩镇土地利用总体规划(2010~2020年)》(以下简称《原规划》)进行调整完善,形成《锣圩镇土地利用总体规划(2010~2020年)调整完善方案》(2015年调整)(以下简称《本方案》),《本方案》为2015年修订,所采用的土地利用数据为截至2013年12月31日的年度变更数据,其他数据为权威部门最新公布的数据。本次规划调整完善仅对《原规划》不适应经济社会发展需求的内容进行修订,经报原规划批准机关后成为土地用途管制依据,对原规划仍适应经济社会发展需要的予以保留,并沿用原规划作为土地用途管制的依据。 现将本次规划调整完善的内容阐明如下。 1.土地利用规划目标调整 1.1耕地保护目标 认真贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策,采取严格的耕地保护措施,确保耕地特别是基本农田得到更加严格的保护,数量不低于武鸣区土地利用总体规划下达的指标,质量有保障并逐步提高。 《原规划》全镇耕地保有量目标为15848.27公顷。《本方案》全镇耕地保有量目标为15550.15公顷。规划调整完善后,全镇耕地保有量目标下降298.12公顷。

土地一级开发成本核算问题

土地一级开发成本核算问题 一、引言 土地资源作为人类生存与发展的基础,具有有限性、不可再生性,合理地优化和配置土地资源已经成为市场经济发展的重要基石。在我国的土地管理制度中,最明显的特征就是所有权与使用权的分离,由于我国特殊的社会主义性质,土地实行的是社会主义公有制的形式,即土地的所有权归国家或集体所有,任何单位和个人只拥有对土地的使用权。在我国计划经济时期,需要土地的单位主要是通过协议的方式来获得土地,然后再进行征地拆迁、市政建设、房屋建设等。土地的存在只能作为生产建设的附属品,并不能充分体现出土地的真实价值。这就造成土地的使用效率低下、闲置浪费现象严重的问题。为了提高我国土地的使用效率,国家先后出台了一系列政策和法规,使得土地一级开发成为土地上市的必要条件,并实现了土地的一级、二级分离。我国一级土地的开发在经历了从无到有的运作模式、开发流程、资金管理等方面的不断实践与探索后得到了完善与发展。在实践的过程中成本核算问题一直贯穿于项目运作的全过程,但是,近年来频繁出现在全国各地的“地王”现象使得房价居高不下,造成了土地一级开发过程中拆迁成本高涨、项目周期延长、项目资金压 力增加,土地一级开发预测成本与实际成本之间严重脱节,一级成本也是多次变化。实践中的这些问题严重影响了土地一级开发

的运作与实施,严重阻碍了我国土地市场的正常运行。目前,有针对性地探寻一级土地开发成本管理中存在的问题,有针对性地找到解决问题的思路,探索行之有效、切合实际的成本管理方法,是指导企业对土地一级开发成本进行管理的重要手段。 二、土地一级开发成本核算中存在的问题分析 (一)成本管理环节严重缺失 成本管理是现代企业在微利时代的企业管理中重要的核心 内容,成本管理更加注重全面性、科学性、合理性、系统性实施。土地一级开发成本的发生是一个过程性的内容,从土地前期的准 备开始,到征地拆迁、进行市政建设、进行房屋建设等,始终贯穿于项目实施的全过程。因此,对于一级开发成本核算的管理从项目一开始的每一个阶段都必须进行细致的管理,每个阶段之间相互联系、相互衔接、各自的侧重点不同,因此,企业的项目实施过程中的成本核算管理与控制将是全过程的成本核算与管理。但是,就目前一级土地成本核算的现状来看,很多企业缺乏全过 程成本管理的意识,对于成本管理中各流程之间的衔接认识不足,从而使得一级土地成本核算中问题频出。例如:在企业的可行性研究环节,企业先进行成本预测,然后在项目立项获得批复后就形成了成本决策,在这里我们可以看出,进行成本决策的主体并不是企业,而是政府部门。对于企业而言,在该环节中认为成本决策与企业毫无关联,进行成本预测的意义也就不大,这就造成很多企业将成本预测与可行性研究合并在一起完成,或者是

海南省土地利用总体规划(2006-2020)

海南省土地利用总体规划 (2006-2020年) 海南省人民政府 二○○九年十二月

目录 前言 ............................................ I 第一章总则.. (1) 第一条规划目的 (1) 第二条指导思想 (1) 第三条规划原则 (2) 第四条规划依据 (3) 第五条规划范围 (3) 第六条规划期限 (3) 第二章土地利用现状与面临形势 (4) 第七条土地利用现状 (4) 第八条土地利用成效与存在的问题 (5) 第九条土地利用面临的形势 (8) 第三章土地利用战略与目标 (10) 第十条土地利用战略 (10) 第十一条土地利用政策导向 (12) 第十二条土地利用目标 (13) 第十三条土地利用主要任务 (17) 第四章农用地结构调整与布局 (19) 第十四条农用地结构调整 (19) 第十五条耕地和基本农田布局 (20) 第十六条林地布局 (20) 第十七条园地布局 (21)

第十八条牧草地布局 (21) 第十九条其他农用地布局 (21) 第五章建设用地结构调整与布局 (23) 第二十条建设用地结构调整 (23) 第二十一条城镇工矿用地布局 (24) 第二十二条农村居民点用地布局 (25) 第二十三条基础设施用地布局 (26) 第二十四条旅游设施及其他建设用地布局 (27) 第六章土地利用分区与区域调控 (28) 第二十五条土地利用综合分区 (28) 第二十六条土地利用功能分区 (32) 第二十七条土地用途分区与用途管制措施 (34) 第二十八条实施统筹区域的土地利用政策 (39) 第七章土地利用重点工程 (43) 第二十九条耕地和基本农田保护工程 (43) 第三十条建设用地节约集约利用工程 (45) 第三十一条重点项目用地保障工程 (46) 第三十二条土地生态建设和环境保护工程 (50) 第三十三条土地整治工程 (52) 第八章规划实施保障措施 (55) 第三十四条行政管理措施 (55) 第三十五条经济调控措施 (56) 第三十六条法律约束措施 (57) 第三十七条技术措施 (57) 第三十八条社会监督措施 (58)

(完整word版)城市规划与土地利用总体规划的关系

城市规划与土地利用总体规划的关系: 相同之处:1、都有相关的法律依据,土地利用总体规划依据的是《土地管理法》城市规划依据的是《城乡规划法》 2、组织领导,都由各级人民政府负责组织 3、规划审批,都是分级审批 4、两规关系的法律规定,两规法律均规定 规划的不同之处: 1、规划的范围不同《土地管理法》第四条规定,国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。说明土地利用总体规划范围是相应行政级别辖区内全部土地资源,是从整体上把握区域内全部土地资源的合理利用、开发和整治。《城乡规划法》第三条规定,城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围,由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。 2、关于规划思路。两规的规划思路是不同的,这两规之间重要的相异之处。《土地管理法》第十八条明确规定,下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划。地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标,耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。应当确保省、自治区、直辖市行政区域内耕地总量不减少。由此可知,土地利用总体规划编制思路是依据上一级下达的建设占用耕地、新增耕地面积和净增耕地面积三项控制指标,本着“从供给制约和引导需求”,重在“控制”,而且是刚性的。城市总体规划编制时,没有自上下达的规划控制指标,城市的发展思路和城市规模是建立在对城市的社会、经济、历史、地理、资源、产业政策、人文背景等多因素综合分析,按照市场经济条件下城市发展的客观规律,提出城市发展目标和发展规模的设想,很少考虑耕地和基本农田保护的问题,是从需要出发,着眼于“发展”。 3、两个规划的行政主管部门不同 4、两个规划编制的工作路线不一样 5、从微观上来说,两大规划的统计口径和范围存在差异 6、规划期限不一样 土地利用总体规划和城乡总体规划(以下简称“两规”)同为指导地区经济发展的重要空间性规划,两规的充分衔接对城乡建设顺利进行和可持续发展都有巨大的促进作用。然而在两规的编制过程中,由于出发点、规划对象、范围等方面存在不同,导致两规无法充分衔接,如城镇用地规模和布局难以协调一致、城镇形态难以保持一致及基础设施规划布局不同等。两规内容的不一致使部分建设项目无法同时符合两个规划,从而不能实现用地。这样不仅降低了土地利用效率、浪费了两规的建设用地指标,而且让土地使用者无所适从,损害了政府职能部门的公信力。两规不能充分衔接与目前规划编制实施的制度方法有很大关系,系统地分析两规编制中存在的问题,并从制度的角度研究解决方案,是促使两规协调的关键。一、两规协调的基础 土地利用总体规划和城乡总体规划都是地方政府为了城市可持续发展、土地可持续利用而编制的,最终目标也都是为了合理利用土地资源,促进经济、社会与环境的协调、可持续发展,从根本上不存在矛盾。随着城市规划和土地利用规划两门学科的不断进步和完善,两规在编制中有越来越多的共通点,两规的方案更需要共同研究、相互衔接来确定,两规在前期研究、

土地利用总体规划

安庆市 土地利用总体规 划 (修改方案) (2003—2010) 安庆市人民政府 二ОО五年六月 ·1·

目录 前言 (1) 1 土地利用现状 (2) 1.1 自然与社会经济概况 (2) 1.2 土地利用结构及分布 (4) 1.3 土地利用程度与效益 (6) 1.4 土地利用优势 (7) 1.5 土地利用存在的主要问题 (9) 1.6 土地利用潜力 (10) 2 规划方针与目标 (11) 2.1 规划方针 (11) 2.2 规划目标 (12) 2.3 远景展望 (13) 3 土地利用结构调整 (14) 3.1 土地利用结构 (14) 3.2 居民点建设用地控制 (17) 3.3 重点工程建设 (19) 4 土地利用分区 (19) 4.1 地域分区 (19) ·2·

4.2 用途分区 (22) 5 基本农田保护 (26) 6 土地整理开发 (27) 6.1 土地开发整理重点区域 (27) 6.2 土地开发整理重点工程 (29) 6.3 土地开发整理指标分解 (32) 7 实施规划的政策和措施 (33) ·3·

安庆市土地利用总体规划 (修改方案) 前言 根据《中华人民共和国土地管理法》第三章第二十六条的规定以及安徽省人民政府皖政办复[2003]8号《关于要求修改安庆市土地利用总体规划的请示》的批复意见,现对《安庆市土地利用总体规划(1997—2010)》(以下简称《现行总体规划》)进行修改。 本次总体规划修改以国家、省有关法律、法规、规章、文件为依据,从安庆市实际出发,针对《现行总体规划》实施中出现的问题及新时期安庆市社会经济发展的要求,深入研究安庆市经济、社会发展和安庆市城市建设对土地的需求,进一步贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策,调整、完善《现行总体规划》,实现安庆市土地资源优化配臵和合理利用,促进安庆市土地利用持续健康的发展。 本次规划的目标年与《现行总体规划》一致,即至2010年。以2002年为基期年,2010年为规划目标年,并展望2030年。 ·1·

土地利用总体规划与城市总体规划存在的问题及建议

摘要:随着社会的发展与进步,重视土地利用总体规划与城市总体规划对于现实生活中具有重要的意义。本文主要介绍土地利用总体规划与城市总体规划存在的问题及建议的有关内容。 关键词:土地;利用;规划;城市;建议;理论 引言对于城市总体规划及其土地利用规划的讨论,近些年在规划界就从来没有停止过。大家不断地发现问题,又不断地提出对策建议,但是,多年来城市总体规划并没有产生很大的变革,规划的编制.审批以及规划师在认识方法上都没有太大的变化。虽然城市总体规划问题多多早已是不争的事实。但是改革一直未能以强有力的姿态开始。 1.土地利用总体规划与城市总体规划的理论基础 1.1规划的基本原则——可持续发展 1 9 9 4年中国制定并发布了《中国21世纪议程——中国2 1世纪人口.环境与发展白皮书》,这是世界上第一部国家级21世纪议程,它的核心思想是提出在中国实现可持续发展战略。中国政府为了在各级地方政府各部门贯彻执行中国21世纪议程,采取了一系列重大行动和措施,其中包括把可持续发展作为我国的发展战略之一,以推动地方实施中国21世纪议程《我们共同的未来》中提出可持续发展定义:“可持续发展既满足当代人的需要,又不对后代人满足其需要的能力构成威胁”。 1.2 城市与区域发展的整体性——要求规划之间的融合城市是非农业人口集中.以从事工业.第三产业等非农活动的地域,是一定地域范围内社会经济和文化活动的集中点,是区别于比较单一而分散的农村居民的社会空间结构形式。与自然系统相比,城市是一个社会.经济活动高度密集的综合体,是一个以人为主体的较为脆弱的生态系统。城市以其紧密联系的区域为依托。与城市紧密联系区域的资源.大气.水.生物.经济和社会发展等因素是城市发展的基础,它们既起着为城市发展提供能源.水.粮食.劳动力等,又是城市产品的主要市场。同时起着消化.吸收和降解城市的废物。特别是随着城市化进程的逐步加速,城市与乡村之间逐渐融合,城市与区域日益成为一个发展的整体。按照霍华德的田园城市理论,城市与乡村之间应该避免利益相互冲突,力求建立一种城市与乡村融合的协调发展形式,城市与乡村统一规划@。城市规划与区域规划必须相结合,而我国现阶段所进行的土地利用总体规划的主要内容是区域规划与城市规划的一个部分。在国际规划界流行的一种观点:“真正的城市规划必须是区域规划(ture city planning must be regional planing)ⅲ。在中国城镇密集的高城市化地区,尤其应该加强区域规划。城市规划应该逐步拓展到大都市地区范围的规划。 1.3整体规划的原则要求根据著名规划专家萨伦巴教授所述,整体规划需要四个方面的结合:@①功能上的结合,是指物质规划.经济规划与社会规划之间的结合,将三者作为一个整体;②不同层次地域空间的结合,是指国土规划.区域规划.城市规划之间的结合,表明城市与乡村的规划必须结合起来,形成协调的有机整体;③地域规划与部门规划的结合,是将来自农业.工业.交通等各个部门上下级的纵向计划和建议与横向的地域空间规划联系起来,与地域的空间需求和发展可能结合起来。④时间上的结合,主要是考虑规划的动态性.时间和空间的结合性.规划的弹性等问题。规划的整体性原则要求城市总体规划.土地利用总体规划作为一个规划的整体,统一于区域与城市规划为主体的综合空间规划体系之中。 2.对城市总体规划现存问题的剖析 2.1城市总体规划历史的回顾在我国所有的城市规划类型中,城市总体规划无疑是法律地位.权威性.受重视程度和期望值最高的。从改革开放至今,我国的城市普遍经历过两轮总体规划。总体规划的期限一般为近期5年,远期15~2o年,并且重点放在远期,即期望总体规划能对城市未来20年的各项开发建设在统筹安排.合理布局的基础上做出综合的部署。但是现实往往并没有期望的那么完美,实践表明:第一轮的总体规划平均发挥了不到10年的作用。第二轮的刚过5年就已经与实际建设相去甚远。在当前我国“发展是硬道理”的大背景下.城市总体规划的处境十分尴尬。回顾我

全国土地利用总体规划纲要

全国土地利用总体规划纲要 (2006~2020年)调整方案 为更好地保障“十三五”时期经济社会发展,确保我国实有耕地数量稳定、质量不下降,提高土地利用节约集约水平,维护土地利用总体规划的严肃性、权威性和可操作性,根据第二次全国土地调查(以下简称二次调查)成果,经国务院同意,对《全国土地利用总体规划纲要(2006~2020年)》(以下简称《纲要》)进行调整完善。 一、指导思想 全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神,按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局,牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念,认真落实党中央、国务院决策部署,坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度,通过土地利用总体规划调整,强化规划管理和用途管制,加快生态文明建设,促进经济持续健康发展和社会和谐稳定。 二、调整原则 (一)总体稳定、局部微调。坚持《纲要》确定的指导原则、规划目标和主要任务基本不变,继续实施《纲要》确定的土地分区引导原则、土地整治重大工程和规划实施管理制度。局部调整完善《纲要》,增加耕地保护任务,优化建

设用地布局。 (二)应保尽保、量质并重。耕地是我国最为宝贵的资源。既要守住18亿亩耕地数量,更要保证耕地质量不下降,对二次调查查明增加的耕地,除根据国家统一部署纳入生态退耕规划和根据国家相关规划需要占用的以外,均予以保护;优质耕地除实施国家重大发展战略、“十三五”重点建设项目难以避让的以外,均划入基本农田,实行永久保护。 (三)节约集约、优化结构。按照坚定不移地推进节约用地的总要求,遏制建设用地过度外延扩张,有效控制建设用地总量;统筹建设用地增量与存量,合理调整优化建设用地结构和布局,降低工业用地比例,优化国土空间开发格局;适当增加新增建设用地规模,保障新型城镇化用地需求。 (四)统筹兼顾、突出重点。正确处理开发与保护、当前与长远、局部与全局的关系,重点做好耕地和基本农田调整、建设用地结构与布局优化,制定完善政策措施,切实解决影响耕地保护、节约集约用地和科学发展的突出问题。 (五)加强协调、充分衔接。坚持科学论证、标准统一、民主决策,强化国民经济和社会发展规划、城乡规划和生产力、交通布局等相关专项规划的协调,做好其对下级规划的控制,完善土地用途管制制度。 三、调整的主要内容 (一)关于耕地调整。按照坚守18亿亩耕地保护红线,确保实有耕地数量稳定、质量不下降的要求,到2020年,-2-

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