精装修建议
森海豪庭精装修建议
一、市场行情：
?发展趋势：精装修已成为高档住宅开发主要趋势
随着房地产行业从粗放型经营模式逐步朝精细化、专业化的方向发展，品牌开发商（如：万科、龙湖、恒大等）都推出系列产品，争取全面家居解决方案，做到施工拼装化，家具集成化以及家居智能化的总包和装修一体化。
对于目前市场已经从前几年的载体价位较高逐渐演变为标准的细化，产品以及其品牌的对应采用，市场的接受度逐渐提高的同时会日趋成为高档住宅开发的主要趋势。
?市场需求：
近期，越来越多的楼盘推出附带精装修的标准，其优势也逐渐开始体现：一定的价格优势，产品相对品牌化，由于经过统一施工，对于装修所带来噪音、污染能够很好的控制，并为购房者省时省力提供很大的便捷度，特别在北海外地人购房的比例非常高，精装修的房源为外地客户带来了很大的便利。购房者对全装修房的关注度有了很大的提高，市场的需求度开始上升。
二、目前北海在售精装修项目概况
目前北海在售精装修项目主要有：恒大御景半岛、穗丰金湾、白金瀚宫、万泉城、21度公馆等。
?恒大御景半岛
项目总占地面积560亩，其中一期共有建设用地约143.44亩，总建筑面积约33.47万平方米，有15 栋住宅、一栋剧场、一栋酒店。目前在售的有1#、2#、4#、8#楼，其中1#、2#、4#楼层高32层，8#楼层高33层，共计约820套房源。开盘时间在10月5日，开盘最低折后价是7680元/平方（其实际成交均价将会在8000元/平方左右）。交房时间预计在2013年，精装修房标准1500元/平方。户型以二房、三房为主，预约方式为预交50000元/套的诚意金（可退），最低折扣85折再96折。物业费2.5元/平方。预约客户开盘提前通知，报销两人次往返机票及食宿。
项目自10月5日开盘以来共销售330套左右，成交状况较为良好，目前推出的90平方左右二房基本共200套左右基本售罄，三房四房户型销售100套左右，剩余500套左右，另有30套左右商铺售出。
其推出房源均带精装修，号称1500元精装修标准，实际成本在800-1000元左右，选用的精装修品牌明确且在合同中标明，推广较为成功。
精装情况：
精装品牌：
厨房
主卧
餐厅
客厅
?穗丰金湾
穗丰金湾位于北海城市中轴主干道四川路一线地块。这块区域虽未显繁华，但有发展潜力。项目规划建设用地面积42800㎡，建筑面积201485.27㎡，计容建筑面积176623.83㎡。拟建10栋18层住宅楼；4栋33层住宅楼；2栋30层商用、住宅楼；1栋26层商用、住宅楼；1栋15层住宅楼，同时配套建设停车场等。
2010年7月拿到预售证的房源共计652套，全部为精装修户型，开盘以来累计销售376套，去化率58%，其中二房户型销售情况良好，余房多为三房户型以及高楼层价格较高户源。
精装情况：
精装标准1200 ；实质达 700-800
精装明细及品牌是否在合同标明是（√）；否（）；部分（）精装品牌：
有无品牌备注门窗√“步阳”高级防盗门；铝合
金单层玻璃防紫外线门窗
空调√
卫浴√维可陶
橱柜√欧派整体橱柜
抽油烟机√欧派
消毒柜√欧派
灯饰√吊灯（）；吸顶灯（√）背景墙√电视背景墙造型与样板间不同，方案未定衣柜√
吊顶√部分（√）；全部（）地板√“意利宝”高级抛光砖卧室复合木地板
客户
卫生间
卧室
?万泉城
项目位于金海岸大道，占地420亩，总建筑面积60万方，容积率2.1 , 绿化率38% ，主力户型2-3房82-135㎡。现主推单位14#、18#楼，14#楼为毛坯房，18#2单元为精装修房。毛坯均价5800，最低价4800，最高价7000元。目前已销售2/3，剩余100套左右，主推户型为二房、三房，一次性付款享受98折，另有14#楼优惠36888元，18#楼优惠25000元。9月推出18#2单元精装房（共99套房源），精装修标准1500元，成交均价6000左右。 9月签约15套, 10月签约7套，其中精装修签约12套左右。样板房未出。
精装情况：
精装标准1500/㎡；实质达（样板房11月底出）
精装明细及品牌是否在合同标明是（）；否（√）；部分（）
精装品牌：
有无品牌备注门窗√凤铝、伟业、平果铝合金单层玻璃
?白金瀚宫
项目位于四川路，总占地面积80亩左右，总建筑面积11万方，总户数1100户，项目配套有泳池、网球场、会所、5000㎡大型广场、5万㎡大型商业街（其中大润发超市占2万㎡），其毛坯成交均价在4900元左右，精装修均价5400元左右，装修标准600元，实际约400元，目前主推二期3号楼，9月签约20套，10月签约25套，其中一半成交为精装户型。
精装情况：
精装品牌：
?21度公馆
项目位于广东南路与金海岸大道交汇处东南角，总占地面积73亩，建筑面积18万平方米，总户数1548户，6月30号开盘，最低总价55万每套，当天推出90套房源，毛坯成交均价7000左右，首期1#五星级精装酒店式公寓精装修标准2000元，成交均价8000元。其精装修户型都为50平方左右1房小户型，共成前13套，总成交套数约为55套左右，销售情况一般。样板房未出。
精装情况：
精装品牌：
三、本案分析
1、客户需求分析
北海房地产市场，市场主体70-80%为外地客户其动机有二；一为投资、二为旅游度假，目前市场形势下纯投资的客户大幅度减少，基本以旅游度假性需求为主。这些客户在国内算不上顶尖级的高端客户，基本上位于中高层的消费者，这类客户文化层次高，对精装房的接受程度较高，同时带精装修出售给外地客户带来了很大的便利，特别是旅游度假型的客户图的就是方便。
从客户群体来看主要有两大区域性：黑龙江、辽宁、吉林、北京为主的北方城市客户群体，度假养老为主，看中居住环境和低房价；浙江、上海、广东为主的南方城市客户群体，投资度假为主，看中养生环境，低投资高回报。
成交客户以30岁以上居多，男性多于女性，文化程度较高，社会阅历丰富，有较好的经济来源和经济基础，思维、沟通能力强，善于投资，强调生活品质。
根据十月份来访客户抽样调查，共计109组客户中，有42组，即38.5%的客户表示更愿意购买精装修户型，说明有相当一部分客户对于精装修户型是有市场需求的。
2、余房情况：
目前剩余房源基上都为6#楼1房精装修房源共计50套，2房户型基本售罄，均价已调整至9600元，实际成交均价在8700元左右，主要去化难点在于1房户型客户抗性较大。
3、房源情况：
目前我们三期有包括1#楼1-2单元、2#楼1-4单元共计825套房源，其中2#楼3单元有8套房源预定，2#楼4单元有1套房源预定。各单元均价分别为1#楼1单元8852元、1#楼2单元9149元、2#楼1单元8707元、2#楼2单元8608元、2#楼3单元7526元、2#楼4单元7350元。
四、总结建议
总体策略：控制2#楼总价，突显1#楼价值。
建议选择1#楼1单元作为精装修房源，如果在原均价8852元的基础上加价300-400元出售，精装修成本控制在700-800元左右。理由如下：
1、价格上的考虑。1#楼相对位置较好，大多数客户挑选三期房源首先考虑的必定是1#楼，但是由于1#楼与2#3、4单元相对有1500元左右的价差，目前预定的9套三期房源全部选择了2#楼。给1#楼增加精装修可以进一步突出1#楼的品质、景观、价值等各方面的优势，并且在定价上做适当让步，有利于1#楼的有效去化。
2、差异化营销的需要。1#楼的客户群体定位相对2#楼要高，对于房屋的品质以及附加值会有较高的要求，选择1#楼进行精装修对于产品差异化营销有更为显著的作用。1#楼本身均价较高，在加价300-400元的情况下客户对于价格的敏感度相对较低，可突显一定的价格优势。同时进一步突显2#
3、4单元的性价比优势，也有助于2#楼3、4单元的去化。
3、户型上的优势。1#楼1单元全部为85-90方两房户型，正是目前市场上需求最为旺盛的金牌户型，给我们的金牌户型再加加分，不失为目前市场形势下撬动市场的杠杆。
4、精装修品牌上的选择。建议选择名牌产品的低端产品，在控制成本的同时能突显品质。在精装修方案确定的同时确定选用的产品品牌，同时在合同中注明主要装修材料的品牌，有利于营销说辞和产品亮点的提炼，以及营销推广活动的展开。
北海营销策划部
2011年11月