戴德梁行：天津中冶七里项目商业前期定位 2014年 p64

天津市某区域房地产市场调研报告

天津市西青区 房地产市场调研报告

一、西青区房地产市场概述 在天津的西南方向，房地产市场呈现出欣欣向荣的景象。作为环城四区之一，西青区房地产市场吸引越来越多的业内人士与购房者关注。西青区的崛起得益于天津小城镇计划。与北京摊大饼的城市发展模式不同，天津通过卫星城镇点线面的带动促进整个城市发展。在天津城市外扩的大势下，西青区中北镇成为小城镇计划的亮点。从06年9月份起，西青区房地产突然发力，市场成交呈跳跃式发展。假日风景、水语花城、大地十二城、华亭国际、八栋适家等项目先后入市，市场供应的大幅放量拉动了周边需求的上升，市场成交一路走高。在环城四区中，西青区06年市场成交量占31%。此外，西青区南部地区天房美域、金厦新都庄园、洛卡小镇、亲亲家园等项目依靠天津市梅江南扩势头迅速崛起，成为具有广泛市场基础的又一潜力区域。西青区在西部、南部众多项目的合力作用下，市场成交迅速走高，成交价格不断攀升。 天津市的城市发展已到了一个快速扩张时期，城市人口快速增长给城市公共基础设施带来了更大的压力，也为天津住房供应提出挑战。天津房地产兴盛发展这么多年，中心城区商品住宅的高度、密度逐渐加大，价格不断提升。随着市中心压力增大，天津房地产市场急需向外突围。华苑的成功为商品住宅开发提供了一个方向，梅江则提供了另一个方向。但供房地产开发建设的舞台却不约而同指向西青区。

梅江发展优势，为西青板块带来了助力，在一定程度上提升了西青地产项目的品质，同时也丰富了西青住宅的产品结构。西青南部区域发展较早，是随着梅江南、梅江湾的陆续开发，而逐步走向成熟。同时伴随着土地资源的进一步减少，梅江效应所带动的大梅江板块，正在迅速发展，进而成为梅江片区的延展地带。此区域的领世郡、富力桃园等项目入市以来，也促进了西青南部片区的发展。 中北镇区域，是西青发展的另一个热点和主力军，得益于小城镇计划发展的天时。万科假日风景和金厦水语花城2005年入市热销，拉开了西部新城造城计划，2006年大地12城与华亭国际为中北镇区域市场增加新的活力，其热销甚至大幅提升了整个西青商品住宅成交量。2007年，富力地产也投身到西部造城运动中。 建设的西部新城，是城市化进程脚步加快的体现，它以400万建筑平米的规模，承载着天津“一轴两带三区”市域空间布局及城市发展轴带上的重要节点，承担疏解中心城人口、聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。在这个距离城市中心绝对距离较近的优势片区，集中了万科假日风景、金厦水语花城、大地十二城、华亭国际等诸多房地产项目，更加负担着城市化的重要任务，同城市外扩的脚步首先波及到这里，并非偶然，天津城市未来规划的促动，以及市区土地资源的日趋稀缺，导致市区房价持续飙升，为天津城市扩容提供了空间。 另外，新城的交通及基础设施等与住宅相关的建设目标在

天津商业市场调研报告

本部分报告将通过对天津市商业市场的考察和潜在竞争工程的研究，了解天津市商业物业市场的发展特性，以为本工程的发展提供参考。 基于研究针对性的考虑，本部分研究对象将主要集中在中心城区的大中型中档以上物业。 3.1整体商业市场分析 3.1.1市场供应 ?据不完全统计，截至2008年底为止，天津市中心城区商业设施用地面 积约1400万平方M，全市5000平M以上的大中型商贸设施有277个，其中万平M以上的大型商贸设施有171个， 图3.1：天津商业物业供应走势图资料来源：北京乾之恒 ?截止到2008年底，在天津市内六区的商业物业中，不计农贸市场、建材电器等专业市场以及早期商业物业和低档底商，目前天津市主要的商业街和底商提供沿街网点商业面积约157.1万平方M，1万平方M 以上规模的百货与大卖场设施约107.5万平方M，购物中心面积约76.7万平方M，大型超市和专业市场约45万平方M，总共386.3万平方M。

*注：上表中所列工程均为2006年之前开业的工程 资料来源：北京乾之恒 图3.2：天津主要商业形态情况 资料来源：北京乾之恒 ? 2005年，市场新增友谊新天地、远东百货等大型商业，市场新增供应 量在112万平方M 。 ? 天津商业市场存量较大，供应迅速增长，这既为天津商业带来新鲜的 活力，也加剧了行业的竞争。 3.1.2 商业区域分布特征 ? 从区域分布来看，天津主要零售区域多集中于城市中心和平区、南开 区和河西区。

图3.3：天津主要区域商业规模的比较 资料来源：北京乾之恒 ?天津市主要的商业区包括：和平路－滨江道、鼓楼－南市、大胡同－古文化街、南京路、小白楼－十一经路、友谊路—梅江、大沽南路、中山路－金钟河等市级或准市级商业区。 ?归纳总结天津市各个主要商圈的基本特点是：分布较为集中，临街店铺体系发达，经营档次和内容差别较大，内部商业业态多种多样。 ?从宏观角度来看，天津市商圈主要分为四类，主要包括：o以鼓楼-南市、古文化街、大沽路为代表传统中低挡特色商业区； o以大胡同、和平路－滨江道为代表的低档、中档城市居民商业区； o以南京路、小白楼、友谊路为代表的中高档商务型商业区； o金钟河等具有一定大区域辐射力的半区域型商圈。 ?各个商圈的发展，多呈现出以大型商业物业为核心，以商业沿街店铺体系为延伸，多种商业业态互补并存的复合型组合发展态势。 ?大型购物中心和Shopping Mall在各个商圈的外围获得很大的发展，随着旧城改造、海河开发和整体旅游市场开发的推进，各个商圈获得新的规划和建设。该计划规范了市场，升级了商业设施的档次及规模，但也对各个商圈旧有的商业氛围和特色造成了一定的破坏。 ?从目前的发展态势来看，部分新物业的整体档次和经营形态缺乏长远的发展计划和良好的控制，整体经营情况并不理想。 ?随着新兴商业在商圈改造中的兴起，各个商圈可能面临重新组合、重新定位的可能。如古文化街可能并入鼓楼－南市，而东马路可能和南马路形成新的商圈。 ?友谊路商业区周边集中了众多的城市配套公建、商务以及政府职能机构，并开发建设了众多的大型居住工程，有望发展成为城市外围的商业核心。 ?南京路-小白楼-大沽南路一线发展缺乏平衡，规模较大、档次较高的

关于全国五大商圈的调研报告

专业模块分析

目录 第一部分概要 第二部分天津百货业商圈分析 第三部分南京路商圈百货店代表调查分析第四部分滨江道商圈百货店代表分析 第五部分和平路商圈代表百货店分析 第六部分南门外商圈代表百货店分析 第七部分小白楼商圈代表百货点分析 第八部分友谊商厦分析 第九部分小结

第一部分概要 一、调研目的 此次调研的目的是为了了解天津各大商圈百货店经营特色、状况，为海信（天津）国际购物中心提出合理性建议。 二、调研范围 天津五大商圈和友谊商厦 三、调研时间 2006年4月 四、调研对象 南京路：伊势丹、国际、津乐汇 滨江道：伊都锦、友谊新天地、滨江商厦 和平路：百盛 南门外：新世界 小白楼：滨江购物、凯旋门 友谊路：友谊商厦

第二部分天津百货业商圈分析 一、五大商圈概况 整个天津百货店按其地理位置可以将其分成五个重点商圈。这五个商圈分别是：南京路商圈、滨江道商圈、和平路商圈、南门外商圈、小白楼商圈。可以说这5个商圈是整个天津最发达的商业地段，是整个天津经济发展的晴雨表。由于历史文化、现代商业竞争、周遍商业环境等诸多因素的影响使得这五大商圈也出现了各自的商业特征。 1.南京路商圈地处于天津和平区南京路，毗邻天津市最繁华步行街——滨江道，周边商场、写字楼众多，商业氛围好。此商圈商场大多为同种业态、同种规模，注重服务质量，定位高端市场。虽然这种近似一致的市场定位加剧了各个百货店的竞争，但同时也产生了一定的聚集效应，吸引了更多的消费者。 2.滨江道商圈地处于和平区滨江道，是天津最繁华、最密集的商业区，周围娱乐、餐饮业发达，已成为天津一大旅游景区。此商圈专卖店，百货店十分聚集，竞争激烈，使得各百货店实行市场细化，错位经营。由于其强大的聚集效应使得此商圈客流很大。但是此商圈由于设计年代久远，几大商场都没有地下停车场，周边道路狭窄，交通不便利，在一定程度上制约了高级百货业态的发展。 3．和平路商圈地处天津和平区和平路步行街，毗邻天津站，与滨江道交错，周围零售种类多样化，有沃儿玛超市、国美电器，百安居装饰等。由于此商圈与滨江道商圈相邻，使得两大商圈相似，但是和平路商圈的正装专卖店，高级娱乐、餐饮场所相对较多，使得此商圈消费人群相对中年化，名品购买力要强于滨江道商圈。 4. 南门外商业圈地处南开区东北角，毗邻古文化街，古玩城、鼓楼等有着浓厚天津传统文化的商业区，周围分布居民小区。此商圈百货店较少，竞争不激烈，主要定位中端市场。但是由于南门外商圈具有良好的交通和商业文化氛围，使得此商圈百货店在未来发展中势必突飞猛进。 5．小白楼商业圈地处和平区、河东区和河西区交界处，地理位置优越，是海信（天津）国际购物中心所在商圈。此商圈为高档写字楼聚集区，消费水平高。不过，目前小白楼商圈面积毕竟有限，纯粹

天津市主要商圈与商业调查分析1652303711

天津市已有主要商圈与商业调查分析 一、天津市商圈整体感受 天津商业缺乏个性，缺乏灵活运用和创新。天津商业缺乏有效的规划，商业中心主要沿着南京路展开，滨江道和平路档次较低，提升档次，提高商店服务能力、增加娱乐、餐饮等内容是首要任务。 友谊商店与伊势丹基本代表了天津高端百货，但友谊商店远离核心商圈，伊势丹缺乏国际一线品牌，所以天津高端百货还有一定发展空间。最佳位置还是比邻伊势丹而居，坐享和平路、滨江道之热闹，坐拥地铁之便捷，不失区域之繁华。 天津的商业还处在旧有商圈的氛围，没有建立新商业圈，东马路新世界百货还刚刚步入正轨，周边环境尚在等待完善，小白楼商业区随着城改的兴建而渐趋衰落，目前仅有的两个滨江购物广场与凯旋门百货难以承担大规模商圈所需的商业氛围，需要周边新建的恒华中心等开业后才能有所兴旺。 天津商业的规划布局一个主要问题是政府职能部门的指导落后，而且国际化商业机构一段时期内不看好天津，市民消费能力还尚需时日提高，恩格尔系数远远高于京沪等地。未来发展还有待于结合交通规划、城市功能的架构进行布局，地铁沿线是城市主要活力主干之一，南京路6个主要站点的地上物盖是新型商业放射线的方向，海光寺、鞍山道、营口道、国际大厦、小白楼、南楼等将成为核心标点。 二、天津商业调研初步结论 1、目前天津主要形成滨江路—和平路金街商圈、小白楼商圈、南京路商圈、南市东马 路商圈等几个主要商圈，以及西南部天津体育中心地区正在形成的时代奥城商圈， 河西区的南楼商圈，以及南部友谊路的友谊商场，东部河东区的嘉华国际商业中心 （沃尔玛嘉华店），红桥区的大胡同等大型商业设施； 2、天津商业正在由以前的单一商业核心结构向城市多核心结构发展，目前天津只有单 一核心的市级商业中心（辐射范围为整个天津市），即为市中心的滨江路—和平路 金街与南京路商圈，而小白楼商圈、南楼商圈、嘉华商圈与新兴时代奥城商圈都是 为以服务于周边地区为主的人群的区域性商圈，其辐射范围和影响力较小，大型综

调查报告,改革开放后的天津

调查报告,改革开放后的天津篇一：天津地铁研究报告 天津地铁 分析报告 学校： 姓名： 指导教师： 学院： 专业班级： 学号：中南大学陈群交通运输工程学院交通运输xxxx班 201x年12月 一、天津地铁项目概况 天津，简称津，中华人民共和国直辖市、国家中心城市、超大城市、环渤海地区经济中心、首批沿海开放城市，全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区。天津位于华北平原海河五大支流汇流处，东临渤海，北依燕山，海河在城中蜿蜒而过，海河是天津的母亲河。天津滨海新区被誉为“中国经济第三增长极”。天津是夏季达沃斯论坛常驻举办城市。天津是中国第二个拥有地铁的城市。天津第一条地铁于1970年4月7日决定建设，1970年6月5日动工，1976年1月10日不载

客试通车，1984年12月28日正式通车运营。截至XX年12月，天津地铁共有9条运营线路（包括地铁1～3、6号线和津滨轻轨），组成覆盖天津市11个市辖区、拥有112座运营车站（换乘站重复计算，不重复计算换乘站则为104座车站）、总长166千米运营线路的轨道交通系统。日均客流量约90万人次，XX年5月1日的万人次为天津地铁最高单日客流。“十三五”时期，天津将建成地铁5、6号线，1号线东延线，4、7、10、11号线一期；到2020年城市轨道交通运营里程达到320公里以上，届时轨道交通占公共交通出行比例达到40%以上。天津地铁全长 公里，XX年 10月9日停运。XX年5月，改造后的天津地1号线重新投入运营。天津地铁2号线也于XX年竣工并投入运营。地铁3号线正在紧锣密鼓地设计与建设之中。根据天津市的建设与发展规划，天津市中心城区快速轨道城市交通规划由9 条轨道交通线路组成。天津地铁1号线、2号线和3号线为轨道交通骨干线；天津地铁4号线、5 号线和6号线为轨道交通填充线；7号线和8号线为轨道交通外围线；9号线为津滨轻轨线，总长度为。 二、天津地铁线路概况 天津地铁1号线北起北辰区刘园，南至津南区双林，总长度为26. 188 km。其中天津西站至新华路段为既有线，长7. 4 km，既有线以北新建路段长7. 5 km，以南新建路

天津市科技型中小企业调研报告示范文本

天津市科技型中小企业调研报告示范文本 After completing the work or task, record the overall process and results, including the overall situation, progress and achievements, and summarize the existing problems and future corresponding strategies. 某某管理中心 XX年XX月

天津市科技型中小企业调研报告示范文 本 使用指引：此报告资料应用在完成工作或任务后，对整体过程以及结果进行记录，内容包含整体情况，进度和所取得的的成果，并总结存在的问题，未来的对应策略与解决方案。，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 一、企业管理水平有待于进一步提高 两年来，天津市科技型中小企业发展迅猛，截止到XX 年底达3.5万家，比XX年增加2.2万家，取得了明显的成 效，但是也存在一些不足，发展质量还不够高，特别是企 业内部管理水平有待于进一步提高。 通过对部分企业的调研，对于科技型中小企业特别是 处于初创期的企业而言，制约企业进一步发展壮大的瓶颈 不是资金问题，而是企业内部管理水平，管理水平的提高 直接关系到科技型中小企业未来在市场上能够走多远。 许多企业没有明确的战略目标。战略目标是企业的导 航灯，对于企业发展的作用不言而喻。某科技型中小企业

的负责人直言，“我们对于外来的资金有着强烈的恐惧心理”，这种恐惧心理的根源就是企业没有系统化的战略目标和战略规划，有了外部投资以后企业怎么发展，反而心里没底。 科技型中小企业的创办人大多是科技人员，管理团队主要是由同学、师生等人员构成，裙带关系明显，职业经理人缺位，有的科技型中小企业甚至都是清一色的科技人员，这种人员结构在公司文化上具有较高的认同感，但是严重制约了企业科学管理水平的提高。 就企业内部管理而言，组织架构设计不合理是其主要问题之一。有的企业部门职能重叠，有的企业岗位职责模糊，有的企业甚至缺乏最基本的职能部门，没有研发部。没有专门的营销队伍，甚至有的企业老总就是公司唯一的销售人员，公司80%订单都由总经理获得。 缺乏有效的的薪酬激励机制是当前科技型中小企业管

《社区商业调查报告》

《社区商业调查报告》 试论社会资本视阈下天津理工大学某超市的运营机制 天津理工大学水房旁小型超市调查报告 一、调查概况 调查时间：xx年12月29日 调查地点：天津理工大学校本部公寓城水房旁超市调查对象：超市经营者 调查方法：参与观察法和半结构访谈法 调查人：张露文xx3916陈婷xx3927李珈仪xx3893指导老师：阙跃平二、报告正文 （一）调查过程 为了获得有效准确的信息，我们采取了重复观察法和半结构式访谈法。 首先，由于我们每天都会因购买日常生活用品光顾该超市，因而我们在运用参与观察法时比较灵活，能够较准确地对超市的经营活动进行多次观察后得出规律性的结论。 其次，因为我们经常光顾该超市，因此我们和超市经营者的人际关系相处得较为融洽，在超市人流较少时，我们会以聊天的方式谈及到她的在校经营的日常生活，部分涉及到她的家庭等内容。 在确定了这次调查主题后，我们准备了一些问题，在29号下午客流量较少时在超市内与她进行了聊天式的沟通，非正式访谈中涉及的主要问题包括：

1.户籍 2.年龄 3.选择此职业的原因 4.盈利情况 5.已在理工经营时间 6.对目前工作的前景和期望等。在访谈过程中，我们又延伸出了许多问题，下面是对这些信息的分类整合。 1.基本情况和职业发展状况 我们调查的超市经营者即这家超市的老板，名字叫彭某，女，今年26岁，户籍为安徽宿州，家中还有两个哥哥和一个妹妹。在理工经营这个超市已经五年了，在聊天的过程中我们得知，她xx年初中毕业后，就来到了天津，在提及为何选择天津时，她说因为她的表姐在天津，认为有人照顾比较方便。来到天津后，她说因为认为自己文化程度低，于是先从超市收银员做起，然后当年9月份在她大哥的帮助下在天津工业大学的一个奶茶店找到一份工作，xx年3月来到该奶茶店位于理工本部的分店，直到xx年9月换了工作，选择在理工大学新校区的一个超市里面上班，xx年在外跑了一年的业务，主要负责联系货源，xx年，她从跑业务中认识的老客户手里接手了现在这家超市，凭借在超市当营业员的经验和对超市经营的了解，自己当起了老板，一直到现在。她在交流中坦承得说到：“因为自己一直接触的就是这一类的工作，了解这一行的来龙去脉，熟悉的多，也习惯在超市工作了，在外面打工了这么多年，也是看老板脸色够了，所以想自己当老板，干起来也舒服，心情愉快。”2.进货渠道 因为平时在对这家超市的观察中我们发现，店主彭某几乎每天都会进货，整理货源，因此我们谈到了她的进货渠道，她说：“现在都是业务上门，不用自己出去拿货”。在交流中我们得知，她现在和进

天津商业项目可行性研究报告

天津商业项目 第一章项目决策背景 一.内部因素 1.天津**公司项目布局 **自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、**中心大厦、世贸广场、都市花园、**新城等项目，其中城市花园、**中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，**新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津**的主要项目集中在城市的北部。反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，**的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。 **自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。**产品应属于整个天津市，而不是某个区域。所以**有能力，也应该去开发天津的其他市场，让**物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了**在城市南部无项目的空白。 2.天津**公司经营现状： 目前天津公司在手有两个项目，**花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目）、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自98年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到2002年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据集团总部经营计划要求，天津公司必须再上新项目，要达到每年有3-5

天津滨江道购物步行街调研报告

滨江道购物步行街调研报告 一．调研时间：2011年4月 二．调研地点：天津滨江道购物步行街 三．调研方式：现场调研 四．调研目的：了解天津滨江道购物步行街街道景观设计 五．调研内容： 购物步行街是具有舒适且富有魅力的步行者空间的商业街道。这种概念的步行街建设，是从1930年代德国爱森市的市中心禁止车辆通行开始。二次大战后欧洲各地才开始真正意义上的步行街建设。爱森市的林伯卡大街于1965年，荷兰鹿特丹市的那那英巴于1958年完成的。其后，20世纪60年代到70年代欧洲都开始了这类道路的建设。在最早的是卡拉马祖市的卡拉马祖步行街，1967年建成的明尼阿波利斯市的尼克莱特步行街最为有名。（一）滨江道步行街总体概况 滨江道商业街是天津市最繁华的商业街之一。它自海河边的张自忠路起，向西南方向延伸到南京路上，全长2094米。分两段建成，其中张自忠路至大沽路一段，建于1886年；大沽路至南京路一段建于1900年。1946年将两段合并，定名滨江道。 20年代末，随着劝业场一带商业的兴起，中外商贾纷纷云集于这条街。逐渐形成了最繁华的商业街之一。 滨江道步行街是直线型,两条端点分别是和平路交叉口南京路交叉口,其间,有辽宁路等七条小街道和其相交,形成七个小节点,就是这样一条街道,联系着天津的一系列商业中

而我的调研街道是山西路到河南路这一段。 （二）滨江道步行街交通形式 购物步行街的类型，根据交通形式分为“完全步行街”和“人车共存步行街”，而“人车共存步行街”从道路构造的角度来看，可大致分为“人车分离型共存道路”和“人车融合型共存道路”两类。 根据调研结果滨江道属于“人车分离型共存道路”。 “人车分离型共存道路”在步道与车道分离的道路中，通过道路构造来控制车的通行量和步行速度，因此，车道部分实际上采用“共存”的使用形式。现在各自治体管辖的道路中，如果是“共存道路”，除了特例外，几乎都属于这种道路类型，只是近来增加的道路中，较多为断面构造，步车道段差极小，为此，取而代之的是以栏栅或车辆隔离墩来分离步道和车道。从车道构造上来说，车是不能进入步道的，但步行者进入车道并不是很难。而滨江道步行街只能是那种电瓶车进入，供人们代步。滨江道的车道实行的是单行道制。

天津调查报告4篇

天津调查报告4篇 发布时间：2019-12-21 来源：调查报告 平阴县物价局对平安养猪场和南坛养猪场调查显示，今年以来，平阴县生猪市场行情低迷，生猪出售价格持续走低，生猪价格一跌再跌，养殖户亏损。 一、生猪出栏价格下降 调查户出栏生猪均价12元/公斤，与去年同期基本持平，与上季度13.13元/公斤相比下降了1.13元，降幅8.61%。 生猪价格持续下跌的主要原因： 一是由于XX年春节前后猪价不涨反跌，生猪价格淡季不淡、旺季不旺，部分养殖户又惜售压栏，继续熬着，导致生猪存栏偏高。 二是猪肉消费需求下降。今年春节前后气温比往年高，消费者储藏肉减少，猪价下跌。 三是随着人民生活水平的不断提高，人们越来越注重身体健康和生活质量，提高了对食品安全问题的重视，猪肉的替代品选择不断增多，提倡少吃肉，多吃菜，合理膳食，猪肉消费比例有所降低，生猪供应和猪肉消费量此消彼长，致使猪价和肉价双双下滑，这也使生猪价格下降的原因。 四是中央八项规定等一系列禁令出台，国家提倡勤俭节约，杜绝浪费，再加上公款消费的大幅减少，餐饮业受到很大影响，随之猪肉消费也受到影响，这样对猪肉的需求量减少，也不同程度上加剧了生猪供大于求的矛盾，从而导致生猪价格的持续下降。 二、仔猪价格下跌

仔猪均价12.53元/公斤，与去年同期16元/公斤下降了3.47元，降幅21.69%，环比下降了2.47元，降幅16.47%。据调查户反映，受猪价的持续低迷，仔猪补栏进度比较缓慢，从而限制了仔猪价格上行，出售仔猪亏损依然较重。 三、生猪饲养总成本略降 规模调查户生猪头均饲养总成本1199.65元，较去年同期下降180.48元，降幅为13.08%，环比下降了106.74元，降幅8.17%。饲养成本下降的原因是仔畜费下降。由于今年以来我县生猪市场行情低迷，养殖户补栏积极性受挫，导致仔猪价格有所下降;其次由于生猪价格下跌，养殖户养的猪，缩短养殖期，使其饲养成本低，这样养殖户减少亏损。 四、生猪养殖亏损 规模调查户生猪头均净利润为69.02元，环比下降38.39元，降幅为35.74%。主要原因： 一方面是生猪市场的客观因素。今年我县生猪价格持续低迷，造成了生猪养殖亏损。 另一方面是养殖户的主观意识。部分养殖户为获得更大效益，在1月份生猪价格相对较好的时候压栏惜售，期待春节前的好价格，但春节前后生猪价格不涨反降，且一跌再跌，后期养殖户压栏大猪被迫出栏，致使一季度生猪养殖出现深度亏损。 针对生猪价格下跌之实际问题，应采取相关对策： 1、扶持生猪生产，保持必要的地方冻猪肉储备、维护市场稳定;鼓励肉食加工企业增加加工消耗。 2、加强政府调控，以稳定生猪生产，保障养殖户利益。

天津市大悦城商业区调研报告-房地产经济学

《房地产经济学》 社会调研报告 天津市大悦城商业区调研报告 天津理工大学中环信息学院 二〇一三年十月 天津市大悦城商业区调研报告 一、项目介绍 1、基本信息 天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。 项目定位 天津大悦城定位为“国际时尚青年城”，“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOY CITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。 交通位置 天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力。项目地处城市交通干线

“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。 天津大悦城接连城市动脉之上，占据繁华制高点。 商业环境 天津大悦城领跑天津最大的新兴商圈，周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。日数十万人的脚步涌动此间，开启大悦繁华。 资源优势 天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目，与国际顶级公司结为合作伙伴，依托强大的资源优势，将品质经典融入天津大悦城的血脉之中： 建筑设计：美国RTKL 中国建筑科学研究院 景观设计及标识顾问：日本株式会社丹青社 机电顾问：香港沣信 交通顾问：香港弘达 物业顾问：中粮凯莱物业 灯光顾问：美国CD+M 灯光设计：照奕恒 2、开发商介绍 中粮集团有限公司（COFCO）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体。利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。中粮下属品牌有农产品、食品及地产酒店等领域。大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”。 3、购物中心 购物中心以18岁至35岁的中青年人为主力消费人群，引进国际时尚主流品牌，集合新颖、时尚、前卫于一体，传播潮流最新资讯。购物中心主体部分四层，局部五层。分为北端的时尚潮流馆和南端的青春活力馆，中间以独有的十六米开阔的艺术连廊创意连通。共有店铺约500个，是融合了购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的综合型一站式购物中心。 地上停车楼及地下三层大型停车场拥有共3000个停车位，统一的空间设计，多样的行车体验，让你的大悦城梦幻之旅从路上便已悄然展开。 月季花广场，与往来的人潮一起成就独特的风景，俯仰之间，穿梭眼花缭乱的铭牌印记，纵横之中，体验百米跨度的体量视野。让我们不觉在每一个角落流连忘返，纷至沓来，感受国际时尚品牌荟萃的影像志，留恋每一个橱窗精致的文化感。 大悦城购物中心，集合了休闲、购物、餐饮、娱乐等多种业态，在天津首次引入大型综合电影院金逸国际、全明星大型真冰场、欢乐主题KTV酷姿、儿童职业体验店宝贝当家（Babyboss）、高档亲子游乐馆悠游堂（YuYuTo）、高端精品超市华润堂以及国际快速时尚品牌，打造出一站式购物的全新体验。国际顶级品牌

天津市西青区房地产市场调研报告

西青区中北镇 房地产市场调研报告 一、西青区房地产市场概述 在天津的西南方向，房地产市场呈现出欣欣向荣的景象。作为环城四区之一，西青区房地产市场吸引越来越多的业内人士与购房者关注。西青区的崛起得益于天津小城镇计划。与北京摊大饼的城市发展模式不同，天津通过卫星城镇点线面的带动促进整个城市发展。在天津城市外扩的大势下，西青区中北镇成为小城镇计划的亮点。从06年9月份起，西青区房地产突然发力，市场成交呈跳跃式发展。假日风景、水语花城、大地十二城、华亭国际、富力湾、霞飞路63里弄、新津国际、中信珺台、云锦世家等项目先后入市，市场供应的大幅放量拉动了周边需求的上升，市场成交一路走高。在环城四区中，西青区历年市场成交量都位居前列。 天津市的城市发展已到了一个快速扩张时期，城市人口快速增长给城市公共基础设施带来了更大的压力，也为天津住房供应提出挑战。天津房地产兴盛发展这么多年，中心城区商品住宅的高度、密度逐渐加大，价格不断提升。随着市中心压力增大，天津房地产市场急需向外突围。 中北镇区域，是西青发展的一个热点，究其原因主要得益于小城镇计划发展的天时。万科假日风景和金厦水语花城2005年入市热销，拉开了西部新城造城计划，2006年大地12城与华亭国际为中北镇区域市场增加新的活力，其热销甚至大幅提升了整个西青商品住宅成交量。2007年，富力地产也投身到西部造城运动中。2010-2011年霞飞路63里弄、云锦世家、新津国际、中信珺台先后入市。 建设的西部新城，是城市化进程脚步加快的体现，它以400万建筑平米的规模，承载着天津“一轴两带三区”市域空间布局及城市发展轴带上的重要节点，承担疏解中心城人口、聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。在这个距离城市中心绝对距离较近的优势片区，集中了万科假日风景、金厦水语花城、大地十二城、华亭国际等诸多房地产项目，更加负担着城市化的重要任务，城市外扩的脚步首先波及到这里并非偶然，天津城市未来规划的促动，以及市区土地资源的日趋稀缺，导致市区房价持续飙升，该区域为天津城市扩容提供了空间。 另外，新城的交通及基础设施等与住宅相关的建设目标在总体规划中都有说明，如中心城市各组团及新城之间规划环外快速环路及20条放射状快速路和高速公路，形成16条轨道线；实现区域联网供水；新城因地制宜建设污水处理厂；扩建杨柳青热电厂、新建东北郊热电厂；按照环境卫生要求建设适度规模的垃圾无害化处理设施等。 由此可见，西部新城正在成为天津城市外扩的主要阵地，同时具备天时和地利，承接天津市区和滨海新城的城市发展，引领着城市规划的外扩和西移。 二、中北镇房地产市场 天津市西青区中北镇坐落于天津市西青区，辖有23个行政村，面积38.5平方公里，镇人口3.8万，流动人

天津意大利风情区景观调研报告

天津意大利风情区调研报告 一调查地点 天津意式风情区，意式风情区位于天津市河北区，风情区是原意大利租界，现存完整的原汁原味有百年历史的欧洲建筑近200余栋。内含河北区进步道、河北区民族路、河北区民主道、河北区民生路、河北区自由道、河北区光复道、河北区光明道等多条道路。是意大利本土以外最大的意式风格建筑群。租界中心广场为“马可波罗”广场，以马可波罗广场为中心意大利风情区建造了完整的道路网及完备的公用设施，建造房屋要求以意式花园别墅为主，并严格规定沿街建筑不许雷同。广场周围别墅房顶多为意式角亭，有园亭、方亭之别，圆柱和方柱之分，并分别用圆拱、平拱、尖拱、连拱、垂柱进行点缀。这些角亭高低错落，构成优美的建筑空间，是亚洲仅存的一片原汁原味的地中海建筑群。 有"近代中国历史缩 影"之称的天津，近年充分 挖掘历史风貌建筑经济价 值和历史文化价值，其精心 打造的意式风情区，正在建 设成为海河岸边历史文化 传承和保护的样板，中外经 济文化交流的桥梁。历 史上，天津意租界为高级住 宅区。1911年，天津意租界 有251名意大利人和5348 名中国居民。意式风情区的 建设、开发将充分利用该地区独特的历史文化资源，以体现浓郁的意大利风情为宗旨，将风情区建设成为以展现欧式风情为主题，集旅游、商贸、休闲、娱乐和文化博览为一体的综合性国际区域。在意式风情区里可以观赏到意大利各个不同时期风格的建筑，这里至今仍保留有30余座名人故居。几乎每一栋房子，每一条街道，都印刻着中国近代历史的岁月风云，蕴藏着数不尽的故事。如意大利领事馆、意大利兵营、回力球场、汤玉麟故居等。

二调查内容 天津意式风情街1998年底，作为海河综合开发建设中的重要组成部分，启动了意大利风情区的开发建设，天津意式风情区目前规划分为14个区：3区、4区、11区、13区为餐饮娱乐区，1区、2区、12区为展览及配套服务区，5区、6区为精品酒店和旅游配套服务区，14区为精品百货和品牌旗舰店区。7区、8区、9区、10区尚在规划中。作为颇具规模、功能完善的意大利风貌建筑群，意式风情区与天津市其他欧式建筑共同赢得了"万国建筑博览会"之美称。意式风情旅游区目前已通过审核评定，被评为国家3A级旅游景区。意 式风情区的建设、开发将 充分利用该地区独特的历 史文化资源，以体现浓郁 的意大利风情为宗旨，将 风情区建设成为以展现欧 式风情为主题，集旅游、 商贸、休闲、娱乐和文化 博览为一体的综合性国际 区域。意式风情区以其 良好的区位、丰富的文化 底蕴、回报丰厚的产业投 资领域，吸引了越来越多 中外各界有识之士的关 注。 但是在对意大利风情区的调研过程中，我还是发现了不少问题，最为突出的就是整个风情区内风格极为统一，但是各式各样的店铺没有了自己的风格情调，这个才是本末倒置的问题关键。比如意大利风情区内有不少家德国餐馆和德国装饰品小店，但是为了和意大利风情的步调保持一致，硬生生的采 用了意式装修风格，不仅不美， 反而不伦不类，太显做作。南欧 意式的建筑风格和德式装修的 矛盾十分显眼突兀。为了体现意 式风格，肆意加装西式建筑。但 是显而易见的是，后来修筑的景 观都不是纯粹的意大利建筑风 格建筑。有些不仅是混淆了西式 风格反而是生搬硬套不同时期 不同地区风格的西式建筑。

关于天津改革开放以来发展变化情况的调研报告

关于天津改革开放以来发展变化情况的调研报告 调研主题：感受津城变化、领悟科学发展 调研时间：2012年5月27日 调研地点：天津博物馆 调研对象：天津博物馆的游客 调研目的：了解天津市民及游客对改革开放以来天津市发展变化情况的认识，总结津城发展为津城未来献计献策。 调研方法：问卷、访谈 2012年5月27日，2011级中国史硕士生党支部历史学班党小组在天津博物馆开展“创最佳党日”的调研活动，基于天津市改革开放以来发展情况变化做了调查问卷，由于被调查者存在年龄、学历、职业等方面的差异，所以答案分布也存在差异。现就调查问卷的结果，作此调研分析： A B C D E 图表1：问卷调查对象的性别、年龄、本地与否、职业和教育程度的分布状况（横轴：选项；纵轴：人数） 1、就爱国诚信、务实创新、开放包容的“天津精神”的调查而言，28%的人选择了知道、35%的人选择了基本知道，而剩下的36%的人不知道。通过答案分布，我们得知，2/3的人其实对“天津精神”的准确概念是不了解的，不能准确说出“天津精神”的准确内容。

但同时又能得出，多数人还是知道或了解“天津精神”的。说明天津市政府在对市民宣传工作中，还是比较肯定的。 2、对于“十二五”期间天津经济社会发展的指导思想、总体思路、目标任务和重大举措、多数人选择一般了解或很少了解，完全了解和完全不了解的人在少数。从而显示出市民对天津党和政府对城市建设过程中的指导思想、总体思路上缺乏清楚的认识，最多停留在一般了解的程度上。所以在以后的城市建设中，应多与群众宣传沟通。 3、党的“十七大”以来和市委第九次党代会以来有关助力天津发展的各项安排部署。多数人选择一般了解或很少了解，完全了解和完全不了解的人在少数。该数据显示市民对身边城市发展规划欠缺认识或者不了解，政府应及时与群众沟通，在实际操作过程中多让群众参与了解，集中民智，建言献策。 4、关于城市面貌和总体对天津印象来讲，多数答案集中在有一定历史文化底蕴和魅力的城市、环境优美的现代化城市和宜居宜业的旅游城市。说明天津所独有的历史文化魅力和发展方向赢得了人们的赞许。既很好的保存了历史文化底蕴又适应了现代城市的发展，突出了宜居宜业和旅游等现代城市特色。 图表2：问卷调查1~4题的数据分布状况（横轴：选项；纵轴：人数） 5、在受调查者的选择里可以看出，对天津的居住环境状况意见主要集中在比较让人满意和一般两项上，很满意和不满意仅占二成左右。通过调查结果可见，大部分群众对天津的发展状况和城市发展的成绩还是持肯定态度的。但是由于交通问题、环境问题以及城市用地改建等问题仍然存在，是制约天津更好地展示发展成果的一些不利因素。因此，改善人们对天津居住环境的印象需要更加注意上述提到的问题。 6、关于老城区建设有哪些特点的问题，受访者的简介相对来说就要分散一些了。虽说是没有较为统一的简介，但是大多数市民都同意保留天津的历史建筑。进行城区改造的同时，使新建建筑能适既应现代城市发展的需要，又能和历史建筑的建设风格保持一致这样做既能保持天津市发展的一贯的历史风格，又能使天津的时尚发展和历史文化有机的结合起来。 7、对于老城区在经济发展中的作用，绝大多数受调查的市民都认为老城区是有它的历史价值的。近七成的市民认为应该把老城区建设成非营利性的历史文化遗迹保护区，是老城区在向世人和游客展示天津的历史文化底蕴方面发挥它的特长。新房子、新道路等新设施并不意味着就一定是城市发展的标志。一个城市的发展，不仅要看它的经济实力，还要看这个城市的文化软实力是否有长足的发展。把老城区建设成历史文化遗迹保护区正是发挥天津市综合实力发展的重要表现之一。 8、通过调查发现，大部分天津市民对于天津市市政工程的具体情况和实施措施了解的并不够。只有两成的受调查市民表示很了解老城区的改造计划，四成的市民是一般了解，四