空调系统维保合同

空调系统维护保养合同书

甲方：

乙方：

甲、乙双方经过友好协商，依据《中华人民共和国合同法》，双方就空调系统的维护保养事宜签订合同。

一、项目名称

办公楼中央空调系统维护保养工程。

二、项目地点

三、工作内容

1、空调系统的定期维护保养：

①机房设备的维护保养（包括冷水机组维保所需更换的过滤器、传感器、制冷剂、润滑油等材料）；

②空调末端设备的维护保养（包括末端控制电气）；

③风管、水管及管件阀门的维护保养；

④空调系统冷、热水管网水处理工作。

2、日常一般性维修工作：

由乙方负责空调系统的巡检工作并在合理的最短时间内处理一般性维修工作。如果遇到紧急情况或故障损坏，甲方人员可直接打电话给乙方项目负责人，要求乙方立即处理。

3、空调系统的运行评估及建议：

①系统运行性能测试：

对末端设备的各项参数进行测试。

对机房设备以及空调管路的各项参数进行测试。

②节能评估：

在工作月报中，针对空调设备的以下参数进行分析

风机等流体输送设备的效率。

冷热源设备的效率。

系统运行设定是否合适。

室内空间有无过冷或过热现象。

是否存在由于系统流量不平衡引起的流体的过度功耗。

无人值守时的设定是否恰当。

③建议报告：

针对空调系统的实际操作方式做出合理的操作指引。

针对空调系统的实际运行状态做出合理的改造建议。

序号名称

厂

家

规格型号数量

1水冷螺杆式冷水机组

约

克

YEWS250SA50

D

2台

2方形横流式低噪音冷却塔

明

星

MSX-400-44台

3吊顶式新风机组

约

克

YAH03B6LXOD27台

为了对所维护保养的整个空调系统了如指掌，熟悉线路的走向，有利于在维护保养工作中重点加强对系统关键部位、薄弱环节的监控，易于判断异常状态和排除故障，乙方维护保养的管理人员在进行维护保养工作之前应做好以下几项工作：

1、收集完整的空调施工图尤其是对原设计进行了修改和补充后的竣工图，按照现场实际情况，完成空调系统竣工图纸的校核。

2、收集所有使用设备的产品样本和使用说明书，根据厂家提供的设备使用要求，编制设备维修保养技术指标。

3、根据现场的实际使用情况，编制管道维修保养技术指标。

4、对所有设备及阀门进行编号。

5、备品备件、易损件的准备。

六、工作时间安排

1、对于定期维护保养项目，执行前提供工作时间计划表供甲方相关人员审核。

2、对于临时发生的维修项目，采取随叫随到的原则进行施工，响应时间紧急故障应在2小时内到达现场进行维护，一般故障应在2小时内到达现场进行维护。

3、乙方每年为甲方提供365个工作日的服务。

4、为了不影响甲方开展正常工作，维修维护保养工作时间段由甲方相关人员确定，可长达每周7日全天24小时。

七、材料与零配件计划

1、乙方要确保冷水机组维保所需更换的过滤器、传感器、制冷剂、润滑油等材料为冷水机组厂家原厂配件和材料，并提供厂家出厂资料。

2、对于工程中所要用到的零配件及材料（冷却塔填料、Y型过滤器、阀门、电机、控制开关等），乙方必须提前向甲方打报告申请，列出详细清单。如甲方要求乙方代购，则乙方按照使用材料的具体数量，开具发票实报实销。

3、维修保养工具、设备、少量缺损的螺钉螺母、维修电气用的胶布、保养润滑轴承用的黄油、水处理药剂由乙方提供。

八、双方责任及义务

1、甲方责任及义务

①甲方有权对乙方维保工作进行监督检查，促进乙方改进维保工作，监督空调系统的维保质量，协调乙方不能解决的维保与正常工作冲突的矛盾。

②明确双方沟通途径，对乙方从事维修保养的技术人员提供进出的方便。

③按照合同要求，及时支付维护保养工程款。

④甲方有权对乙方维保工作达不到本合同要求提出整改意见书，如果乙方整改后仍达不到要求，甲方有权委托第三方进行维护保养工作，所发生的费用从乙方维保费中扣除。如因乙方管理不善或操作不当，造成重大经济损失或重大影响，甲方有权无偿终止合同，并要求乙方按社会权威评估机构出

具的评估损失进行赔偿。

⑤乙方的维护保养达不到合同约定的维护保养标准或要求的，甲方有权拒绝在维护保养记录上签字。每发生一次此类情况甲方将进行拍照汇总并以正式函件形式交由乙方负责人签字确认，将按照空调年维保费比例的5% 扣除维保费并要求乙方限期解决。

2、乙方责任及义务

①乙方所做的维护保养工作必须以工作列表的形式，经主管工程师签名确认后，上报甲方主管部门备案；乙方指定＿＿＿＿＿为该项目负责人，当项目负责人变更时应及时通知甲方。

②维修响应时间，紧急故障乙方应在2小时内到达现场进行维护，一般故障应在2小时内到达现场进行维护。对于甲方有重大影响的接待工作，更应该提前做好检查工作，以确保设备的正常安全运行。

③对于工程紧急，牵涉材料金额不大（1000元以下）时，乙方有义务先维修，后经甲方查证报销。

④乙方代购贵重设备或材料购入前需得到甲方主管人员的认可，购进后先入甲方仓库确认，再领用到工程中。

⑤乙方施工人员必须有较高的思想道德水准及组织性纪律性；进入施工场地必须服装整齐，并佩戴有明显标志的工作牌。

⑥乙方施工人员必须持证上岗；严格执行各类安全操作手册；施工过程中，应妥善保护甲方现场的家具、设备和装修；移动过的东西要复位；施工遗留的垃圾要清理干净；由于操作不当，引起的人身伤亡与甲方无关；给甲方造成损失的应赔偿甲方损失。

3、特别条款

①除不可抗力外，乙方有责任从专业角度在维修保养期限内防止空调系统受损甚至崩溃的情形发生。一旦这类事件发生时，乙方应努力抢救，将事件的损失尽量减少并明确双方责任归属。

②乙方不负责系统和设备因自然磨损、老化而造成的任何性能下降、外观变旧等。

③乙方负责己方员工的人身保险，其他的人身保险和财产保险由甲方负责购买。

九、合同价格及付款方式

本合同空调系统维保费用为：，即年维保费为。

付款方式：空调系统在经过供暖、制冷两季后，分两期支付维护保养费，3月和9月底每次按年维保费的50％支付。付款时，乙方提供相应款项的有效工程维护保养发票。

十、合同期限

1、合同期从2013年11月1日至2015年11月1日，为期两年。

2、任何一方如需中止合同，必须提前30天通知对方。

十一、合同生效及其他

1、本合同一式两份，具有同等法律效力，合同经双方代表签字并盖章后即行生效，生效后双方必须严格执行合同规定的内容。

2、在履行本合同的过程中，如发生争议，双方应通过友好协调解决；协商不成时，双方同意提交甲方所在地的人民法院提起诉讼并由其做最终裁决。

附件：空调系统维护保养服务计划

空调系统维护保养服务计划

一、中央空调机组保养

1.主机每月定期保养维修服务程序

1.1.对于主机显示故障，及时作出处理。

1.2.查看主机运行及安全保护设定参数是否有任何改动。

1.3.检查主机制冷回路各辅助件（如：冷媒过滤器，电子或热力膨账阀）工作是否正常。

1.4.检查主机运转时是否有异常响声和振动。

1.5.检查及记录压缩机油缸镜位置高度。

1.6.检查压缩机之油泵运行情况及油管是否漏油。

1.7.检查及记录蒸发器冷媒液位高度及冷媒运行情况。

1.8.检查压缩机运行时是否发出不正常之噪音及震动。

1.9.检查制冷机组控制屏操作状况。

1.10.检查及记录压缩机之电动机运行电压及电流。

1.11.检查及记录压缩机组之电动机、启动器及安全保护组件运行状况。

1.1

2.如有需要轴承及机械活动部分进行添加润滑油。

1.13.检查记录冷却机组在满载时，蒸发器、冷凝器之冷媒运行压力/温度与进出水温度作比较，以确定蒸发器、冷凝器工作效率。

1.14.记录运行数据在运行记录表上，以便作出冷水机组运行状况及效率的分析，并呈交检查运行报告。

2.主机每年定期保养维修服务程序

2.1.检查并保养主机避震器。

2.2.检查及记录冷水机组冷媒管道，用冷媒探漏仪测试是否泄露。

2.3.检查及清理压缩机之电动机启动器，紧固电线接头及螺母。

2.4.检查及记录压缩机之电动机及电源供电线的耐压和绝缘程度。

2.5.检测及清理冷水机组控制屏和检测及调试所有控制保护组件。

2.6.检查及清理冷却水机组启动柜、配电盘、控制屏的内部电路系统，查看主机电气元件是否有缺陷，尤其是主接触器的吸合性能。

2.7.紧固主机控件箱及启动柜内的所有电接头。

2.8.对主机各种安全保护设定值进行模拟试验，测定安全装置性能。

2.9.探测主机各连接缝是否有油迹，用专用探测灯检查主机各部位有无雪种荧光反映。

2.10.更换油过滤器滤芯，分析冷冻机油的污染程度，确定是否需要更换。

2.11.检修主机及进出水管接口的保温情况。

2.12.提供冷水机组使用运行状况年度报告。

二、空调水泵保养

1.每月定期检查保养

1.1.及时处理日常设备运行出现的故障，确保设备运行正常。

1.2.检查水泵轴承是否正常。

1.3.检查电机轴承是否正常。

1.4.检查马达电流是否正常。

1.5.检查水泵润滑油油位是否正常。

1.6.检查水泵联轴器间隙，机械密封及其他辅助配件工作是否正常。

1.7.检查水泵进出口压力是否正常，测定水泵电机负载。

1.8.检查水泵运转时是否有异常响声和振动。

1.9.排除水泵不正常漏水现象。

1.10.清理水泵设备外表面，并清洁机房环境。

2.每年全面检查保养一次

2.1.清洗Y型过滤器。

2.2.清理水泵电机散热风扇及护罩。

2.3.检查电机与水泵连接胶是否正常。

2.4.检查水泵底座的防震胶是否正常。

2.5.检查温度表与压力表。

2.6.检查水泵前、后的闸阀是否正常。

2.7.检查水泵与电机的轴线。

2.8.检查电气控制部分接触器主触点接触是否良好，是否需要打磨。

2.9.检查电气线路是否有破损。

2.10.检查各类阀门阀芯密封性。

2.11.检查水泵电机轴承的磨损程度，确定是否需要更换。

2.12.检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳的内外表面。

2.1

3.检修水泵电机控制回路。

2.14.测试水泵电机绕组绝缘。

2.15.更换水泵润滑机油。

2.16.提交年终检查报告。

三、空调末端设备保养

末端设备包括各种类型的风机盘管、空气处理器、新风机和排风机。

1.每月保养内容

1.1.检查风机盘管、空气处理器的噪声情况。

1.2.检查空气处理器的皮带张度及磨损情况。

1.3.检查风机与机架、风机与电机以及风机自身各部分连接螺栓螺母是否松动。

2.每季保养内容

2.1.清洁风机盘管、空气处理器的过滤网。

2.2.检查风机盘管、风柜温控开关及风速开关是否正常。

2.3.测试空气处理器风压、风速、风量以及送回风口温度是否正常。

2.4.测试离心风机风压、风速、风量是否正常。

2.5.测试空气处理器、离心风机电压、电流是否正常。

2.6.检修空气处理器帆布接头破损情况，必要时用保温材料做好接头保温。

2.7.清除风机盘管及空气处理器底盘非正常积水。

2.8.根据天气情况，确定空气处理器在过渡季节的鲜风阀开启度。

2.9.检查风机盘管、空气处理器运转时是否有异常响声和振动。

2.10.检查风机电机、轴承温升情况、轴承润滑情况。

3.每年保养内容

3.1.清洁风机的叶轮

3.2.检查风机盘管和风柜电动阀或比例阀是否与温控联动，并校核控制精度。

3.3.用专用药水和专用清洗枪清洗空气处理器翅片（视使用情况，每年至少一次）。

3.4.用专用药水和专用清洗枪清洗风机盘管翅片（视使用情况，每年至少一次）。

四、冷却塔

1．电机部分维护保养：

1.1．用500Ｖ摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ,否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。

1.2．检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带。

1.3．检查皮带是否太松，如是则应调整检；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

1.4．检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

2．清洁和消毒：

由于冷却塔工作条件和工作环境的特殊性，除了一般维护保养外还需要重视做好清洁和消毒工作。

2.1．填料的清洁

填料作为空气与水在冷却塔内进行充分热湿交换的媒介，当发现其有污垢或微生物附着时，用清水或润滑洁剂加压冲洗，或从塔中拆出分片刷洗即可恢复原貌；如检查填料有损坏，要及时修补或更换。

2.2．在冬季冷却塔停止使用期间，有可能因积雪而使风机叶片变形，采取停机后将叶片旋转到垂直地面的角度进行紧固。

2.3．在冬季冷却塔停止使用期间，有可能发生冰冻现象，要将集水盘（槽）和管道中的水全部放光，以免冻坏设备和管道。

2.4．检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。

2.5．查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复。

五、管路系统的维护保养

管路系统是指连接主机与水塔及末端设备的水管、连接风柜与送回风咀的镀锌风管、管路上的各种阀门控件以及管道的保温等。

1.每季保养内容

1.1.检查水管的微漏情况，必要时适当进行补焊。

1.2.更换已腐烂或老化的密封件以及确定不能再使用的管路。

1.3.检查阀门的开闭是否灵活，若开闭困难则应在阀门丝杆上加注润滑油。

1.4.校核管路上各仪表的准确可靠性（如：压力表、温度表、传感器等），若仪表读数模糊不

清或偏差应予拆换。

1.5.通过通断电试验检查电磁调节阀、压差调节阀动作是否可靠。

1.6.检修风管与水管的保温层是否破损，检查冷冻水、冷凝水管路是否有凝结水，尤其是检

查管路中阀件部位，若保温层做不到位或损坏，应重点检查、及时修补。

2.每年保养增加内容

2.1.检查管路的锈蚀情况，必要时进行油漆处理。

2.2.检查风管防火阀热熔片的完好状态。

六、空调水处理项目

1.本工程所需的以下化学药剂，由乙方提供

A.清洗剂

B.除垢剂

C.中和剂

D.镀膜剂

E.冷却水水稳药

F.冷冻水水稳药

空调循环水经处理后水质指标

1.1.腐蚀率

碳钢≤0.100mm/a

铜及铜合金≤0.005mm/a

1.2.水质指标（应符合相关规范）

冷却水冷冻水单位

PH值7.0-9.07.5-10.0

电导率＜2500500-3000μs/cm

总硬度＜12＜12mgN/L

总碱度＜12＜12mgN/L

氯离子＜250＜200ppm

铁离子＜1.0＜1.0ppm

铜离子＜0.1＜0.1ppm

浑浊度＜20单位＜20单位（FTU度）

2.空调循环水处理工艺及步骤

2.1.冷却水系统

用人工方法清洗冷却塔，清除水塔底盘内的灰尘、污泥。

清洗冷却水管路、排放冷却水，于冷却塔投加除垢剂，加水至满，开冷却泵循环24小时，对系统进行剥除浮锈、清除油污处理。

清洗冷却塔、排放冷却水，开启冷却水系统Y型过滤器，清除过滤器内的污物、杂物。

打开冷凝器端盖，检查冷凝器铜管是否有结垢现象，如有则采用外接泵，用除垢

剂、中和剂、预膜剂分三步清洗冷凝器铜管，使铜管热交换效率保持良好；如铜管无垢，

但有生物污泥、锈渍等，则用通炮器对铜管逐个疏通，通完后必须冲洗干净。

冷凝器端盖刮锈，上防锈漆，漆干后装上端盖，使冷凝器复原。

进场时，如为停机阶段，冷却管道、冷凝器洗毕，于整个系统投加缓蚀剂，可保证停机阶段不出现锈蚀现象。

进场时如为开机阶段，冷却管道，冷凝器洗毕，于冷却塔投加镀膜剂，开泵循环48小时。

排放预膜剂，投加水稳药。

由于该系统是敞开的，水份的蒸发、飞散使药物的浓度有所下降，而液体水稳药具有修补防锈膜，阻止化学垢在冷凝器沉积的作用，所以应该每周补药一次。

2.2.冷冻水系统

用人工方法清洗膨胀水箱。

在膨胀水箱投加清洗剂，开冷冻水泵循环24小时，对系统进行剥除浮锈、清除油污处理。

排放全部冷冻水，开启冷冻水系统Y型过滤器，清除过滤器内的污物、杂物；补充自来水，加满后，开冷冻泵循环30分钟，停泵放水，如此循环2-3次，直至水质澄清

透明。

在膨胀水箱投加冷冻水缓蚀剂，开冷冻水泵循环15分钟，使药剂均匀分布于整个冷冻水系统。

由于该系统是密闭的，只要系统无泄露，水量及药物均损失很少，加上缓蚀剂的防锈有效期为一年，所以只需每季度抽水样分析化验水质，监测系统有无泄露，并及时

补充冷冻水缓蚀剂。

每月定期投加杀菌灭藻剂进行杀菌灭藻工作。