2012苏州写字楼市场

2012苏州写字楼市场

受到旺盛需求的支撑2011年上海甲级写字楼租金大幅上涨。越来越多迹象显示写字楼市场的复苏运动开始逐渐蔓延到二线城市，苏州就是最典型的例子。

沉寂了多年的苏州写字楼市场，随着苏州经济实力的飞速发展，以及在政府积极推进的“世界工厂”向“世界办公室”转型下，苏州的写字楼市场开始逐渐走向高端化、群聚式，园区湖东CBD和新区狮山路板块成为苏州最大的两个商务办公集聚区。近年来，随着越来越多高端项目以及大型商业载体的崛起，这两个区域的商务版图迅速扩张，商业环境也逐渐与国际化接轨。

除去这两个高端商务集聚板块，苏州非CBD核心区的写字楼租金较低，反而更具抗跌力。虽然园区湖西CBD写字楼市场继续独领风骚，租金水平一直保持在较高水准，但金鸡湖东、独墅湖月亮湾商务区也逐渐崛起，写字楼买卖开始活跃，加之政府的大力支持，吸引了越来越多大型企业总部落户。

苏州在售写字楼项目的售价、在租写字楼项目的租金呈上涨趋势。在商业地产尚未回暖的大环境下，多个写字楼项目已经开始率先涨价，一些纯新亮相的大型写字楼也正积极制定入市计划。多种迹象表明，2012年苏州商业地产率先起航的将是写字楼市场。

苏州高新广场

动态：苏州高新广场目前在售5A甲级写字楼，

均价24000元/㎡，在售楼层为低区5、8、9层，

高区35层，主力面积为169-273㎡。项目4-13

层面积169-273㎡，16-28层97-300㎡，

30-40层226-418㎡，最小购买面积为169㎡，

97与102㎡户型需要搭配200㎡以上户型一起

购买。目前购房享受一定优惠，具体要根据面积

和付款方式来定，详情请到案场咨询。

项目简介：苏州高新广场位于狮山路北，金狮大

厦东侧，大厦用地面积5242平方米，总建筑面

积10.6万平方米，其中地上建筑面积6.8万平

方米。主楼的主要功能为商务办公，总层数为45

层，其中地上42层，地下3层。首层为10.5

米层高大堂，15层为会议和新闻中心，3-42层

均为核芯筒结构，层高4.2米，大开间办公室自

由间隔、舒适、灵活。大厦按5A智能化、甲级写字楼标准设计，共设电梯16台，空调采用约克中央空调。主楼结构高度198米，形象现代简约、高耸挺拔和大气恢宏。相对金河国际,主楼在未来相当一段时间里将成为目前狮山路CBD的最高建筑,同时也将成为高新区的新地标建筑.该楼为5A甲级纯写字楼.周边金融,商贸,酒店,交通等配套设施齐全。

地址：狮山路28号苏州高新广场16楼接待中心

晋合广场

动态：晋合广场开盘仅2个月，销售已突破亿元。目前，在售超甲级写字楼TOWER 2，面积235-1830平方米，均价22000-25000元/平米；2月份倾情保留特惠房源，投资回报率高达6%，仅2套，欲知详情，请

致营销中心咨询。

地址：苏州工业园区华池街

时代广场24幢苏州国际金

融中心（SIFC)20楼

晋合广场效果图

中新领袖天地

动态：中新领袖天地多层写字楼预计在4月底项目竣工后推出，面积100平方米起，可自由分割，目前价格待定；项目在售推独栋写字楼和双拼写字楼，均价8,000-10,000元/

平方米，独栋面积1,200-1,500平方米，双拼面积600-1,200平方米；目前享受贷款99折的优惠，在5个工作日内全款付清可享受98折优惠。

地址：苏州工业园区李公堤1号10栋102

中新领袖天地效果图

置地星虹国际

动态：置地星虹国际精装写字楼最后3套房源，面积为100-120㎡，均价16,000元/㎡，另有25、26层写字楼整层发售，每层至少能分

割5、6套出售。现房销售，无优惠。

地址：星湖街与苏虹中路交叉口

置地星虹国际效果图

董事汇

动态：董事汇预计2012年上半年开盘，首期推出写字楼，总

量41套，单套面积为350-750㎡，整层面积约1,400-1,500

㎡，价格待定。

地址：苏州工业园区星海街苏绣路交叉口，恒宇广场1楼

董事汇效果图

建屋紫金东方

动态：建屋紫金东方写字楼目前待售中，面积为100-300

㎡，价格待定。项目另有20套左右商铺在售，面积较大为

800㎡以上，目前价格待定。

地址：独墅湖科教创新区启月街288号

建屋紫金东方效果图

苏州凤凰文化广场

动态：苏州凤凰文化广场预计2012年5月开盘，预计推出写字楼400多套，面积118-1,900平方米弹性空间，随需扩展，自由组合。

地址：园区星桂街与苏华路交汇处向南50米

苏州凤凰文化广场效果图101Park

动态：101Park现场售楼处预计2月底对外公示，位

于锦峰路与景润路交汇处，园区已进入绿化阶段，准

现房实景呈现。目前在售写字楼精装修均价10,000

元/㎡，主力面积为300-700㎡；独栋均价15,000

元/㎡，面积1,680-1,730平米。底商房源已经售罄。

地址：科技城管委会3楼101Park效果图

致远国际商务大厦

动态：致远国际商务大厦在售写字楼8888元/㎡起，

具体一房一价，面积80-160㎡；同时在售1-3层商铺，

单价15,000元/㎡起，均价25,000元/㎡，面积

300-2,000㎡，近期无优惠推出。计划加推写字楼242

套，商铺12套，目前具体推盘时间待定。

地址：苏州市新区太湖大道龙山路交汇处生活空间2F

致远国际商务大厦效果图

钻石广场

动态：钻石广场在售写字楼，均价13,000元/㎡，面积

65-1100㎡，目前还有十几套房源；另有一套商铺在售，

面积为350㎡，均价为48,000元/㎡，尾房在售暂无优惠。

地址：高新区塔园路、玉山路路口

钻石广场效果图

新联大厦

动态：新联大厦写字楼在售，售楼处已公开，6-8层分割出售，

面积95㎡-130㎡，9-18层整层出售，面积1,400 ㎡，

12,000-13,000元/㎡。

地址：南环东路10号城市假日酒店大堂内（汽车南站对面）

新联大厦效果图

恒润国际商务广场

动态：恒润国际商务广场位于吴中澄湖西路888号，项目在售写字楼，均价6,800-9,200元/平方米，面积400-1,000平方米，房源不多仅有几套，购房优惠需现场洽谈。

地址：澄湖西路888号

双冠南门商业广场

动态：双冠南门商业广场目前在售写字楼，面积47-120㎡，均价13,800元/㎡，主要位于项目A幢，目前一次性付款可享93折，贷款可享94折优惠。酒店式公寓面积为50-98㎡，当前均价17300元/㎡，精装修标准为3,000元/㎡；另有商铺在售，面积为240-470㎡，均价为22,000-30,000元/㎡，可享按揭96折，全款95折优惠，目前还有20套左右房源。

地址：东吴北路181号

双冠南门商业广场效果图

中润苏州中心

动态：吴中区城市综合体中润苏州中心在售酒店式公

寓、写字楼和商铺三种业态。二期超5A甲级写字楼，

面积为60-1,500㎡，均价18,000-20,,000元/㎡，

目前可售房源多集中于9、12层，每层面积1700平

米。酒店式公寓户型面积为46-86平米，均价18,000

元/平米；另有商铺房源在售，总价400-1,000万元

/套，户型面积为120-140平米。

地址：苏州市人民路南，宝带东路399号

中润苏州中心效果图

名宇广场

动态：名宇广场目前准现房写字楼在售，仅剩十几套，面

积为190㎡-2,000㎡左右较大户型，价格为8000元/

㎡起，具体一房一价。目前购房可享受1-2万元不等企业

成长补助基金，150平米以下总价减1万；150平米以

上总价减2万。

地址：东吴南路120号（华润万家超市旁）

名宇广场效果图

致远大厦

动态：致远大厦预计将于3月份开盘，

预计将推出14套商铺，面积为

130-320㎡，主要位于1-2楼；写字

楼面积为45-90㎡，总共169套，目

前价格待定。

地址：吴中区东吴南路与枫津路交汇处

致远大厦效果图

元联中心

动态：元联中心在售现房写字楼，均价11,000元/㎡，面积

60-200㎡，目前暂无优惠。

地址：相城区嘉元路959号元和大厦一楼元联中心效果图

东渡银座

动态：东渡银座目前在售酒店式公寓，均价13,000-14,000元/

㎡，面积为40-70㎡，位于5层、6层、7层，还剩100多套

房源，目前购房享受贷款99折、一次性付款98折优惠。

地址：现场：新区463号（长江路、何山路交汇处），外接待：

新区长江路绿宝广场北入口L1-36号

东渡银座效果图

苏州市房地产整体市场报告

苏州市房地产整体市场报告 第一部分宏观市场 一、苏州市概况 苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部。东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积8488平方公里，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，总人口578万人。境内河流纵横，湖泊众多，京杭运河贯通南北，望虞河、娄江、太浦河等连接东西，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间。 苏州是全国重点旅游城市，古城座落在水网之中，街道依河而建，水陆并行；建筑临水而造，前巷后河，形成“小桥、流水、人家”的独特风貌。集建筑、山水、花木、雕刻、书画等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，拙政园和留园被列入中国四大名园。苏州既有园林之美，又有山水之胜。寺观名刹，遍布城乡；文物古迹，交相辉映。灵岩、天平、洞庭东山西山、邓尉、虞山、玉山等处，都是天然的风景胜地。 二、苏州市宏观经济分析 1．苏州市经济高速增长 2005年苏州市国民经济延续04年高增长的势头，首次突破4000亿元，全年实现地区生产总值4026.52亿元，比上年增长14%，远高于全国9.5%的增长速度。 2．固定资产投资规模扩大 投资速度放慢，调控成效显现 从上面的图表可以看出，投资增幅平稳放缓。2005年苏州全社会固定资产投资完成1870.14亿元，再创历年新高，比上年增长20.3％，增速在2004年增长10.4%的基础上呈平稳态势。具体现在：

从全年各月看，投资累计增速年初较高，达26.7%，3月起逐月回稳，特别是下半年投资增幅基本在20%左右稳定运行。 从近年走势看，2001、2002、2003年我市投资增速较高，分别达29.4%、43.9%和73.3%，2004年中央针对部分行业过热现象，从土地、信贷等方面相继出台了一系列调控措施，投资速度明显回落。因此，2005年与2004年比增速提升10个百分点。 从城市比较看，苏州全社会固定资产投资在省内总量保持第一、增速位居第八，总量比第二的南京市多467亿元、比第三的无锡市多535亿元，增速低于全省平均水平近8个百分点，低于增速较高的盐城、南通近15个百分点，稍高于无锡市（19.8%）、南京市（16.7%）；在全国20个重点城市中，苏州总量第四、增速居中，上海市3500多亿元、增长14.8%，北京市2800多亿元、增长11.8%，重庆市2006多亿元、增长23.7%。3．房地产投资占苏州市生产总值与固定资产投资的比重均有上升。 2005年，全市完成房地产投资420亿元，同比增长25.6%，04年虽然政府陆续出台了一系列宏观政策进行调控，但苏州市房地产开发投资依然呈现上扬的趋势。 2005年房地产投资占苏州市地区生产总值的比重为10.4%，而这一比例高于全国。 备注： 从上面的图表可以看出，苏州市房地产开发投资比重一直保持稳步上升的趋势，特别是03年到04年之间上升幅度有所加大，区域市场基础建设的投入未能达到未来城市发展的宏观战略需求标准，所以，房地产开发投资在固定资产投资中的比重需要不断的提高。然而，我们可以从另一个角度出发来看待这个问题，也就是说未来苏州市的城市规划面积要扩张，目前的城市边缘地带以及城乡结合部将成为未来房地产业土地的供给来源，而随着城市化进度的加深，苏州市未来的外来人口数量将成倍增长，以满足产业发展带来的劳动力需求，那么，各种房地产产品在该区域的需求量会有提高。 4．价格指数（CPI）略有上扬 2005年服务项目、消费必需品价格指数下降，分别为1.8%、2.8%；对整个指数有一定

苏州房地产市场分析

目录 1. 城市投资环境分析与评价 (3) 1.1 宏观经济运行状况 (3) 1.2 宏观政策对房地产市场的影响 (3) 2. 当地房地产市场概况 (5) 2.1 房地产市场发展历程及概况 (5) 2.2 历年供需情况分析 (5) 2.3 消费群体构成及演变分析 (7) 2.4 行业竞争格局分析 (8) 2.5 未来房地产市场发展趋势 (9) 3. 项目周边区域概况及项目竞争分析 .......................................错误！未定义书签。 3.1 周边市场概况及变化............................................................... 错误！未定义书签。 3.2 市场未来5年预测.................................................................. 错误！未定义书签。 3.3 项目周边配套设施研究 ........................................................... 错误！未定义书签。 3.4 项目周边竞争分析 .................................................................. 错误！未定义书签。 3.5 竞争分析预测 ......................................................................... 错误！未定义书签。 4. 地块分析 ......................................................................错误！未定义书签。 4.1 地块指标 ................................................................................ 错误！未定义书签。 4.2 交通状况 ................................................................................ 错误！未定义书签。 4.3 周边配套 ................................................................................ 错误！未定义书签。 4.4 景观资源 ................................................................................ 错误！未定义书签。 5. 项目价值评估 ................................................................错误！未定义书签。 5.1 产品分析 ................................................................................ 错误！未定义书签。 5.2 项目现值测算 ......................................................................... 错误！未定义书签。 6. 项目价值评估结论...........................................................错误！未定义书签。 6.1 SWOT分析............................................................................. 错误！未定义书签。 6.2 整体市场趋势 ......................................................................... 错误！未定义书签。 6.3 竞争情况 ................................................................................ 错误！未定义书签。 6.4 项目价值 ................................................................................ 错误！未定义书签。 6.5 前景预测 ................................................................................ 错误！未定义书签。

《2017年上半年苏州房地产市场研究报告》

——中国指数研究院苏州分院 2017年苏州半年度市场形势 总结及展望

目录CONTENTS 市场现状 趋势展望

市场现状 1 2017半年度宏观政策2 2017半年度苏州市场现状

：苏城稳健迈入“调控限购”后时代土地限价令，土房八条，个人住房贷 款业务加严 吴江区实施不动产统一登记 苏十五条，重启限购，苏州限购新政，重启限购限贷 “商改住”新政，允许部 2016.3.18 2016.4.12016.6.232016.5.182016.8.112016.10.3 2017.1.9 楼十条，抑制房价 苏州政策 2017.4.5 首套首贷房贷利率调整为95折 苏州发布2017年2017.4.17 明确“商改住”申报审批程序 2017.5.15 苏州位列“购租 2017.5.19 地市场降温调控升级分商用转为住宅 快速上涨 2016年3月份后，楼市政策开始收紧。”苏十条”、“房八条”、“土拍限价”、“苏十五条”的出台，对稳定苏州房地产市场发展、调控市场供 需平衡、规范个人住房贷款造成一定的影响，有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫，市场逐渐趋于理性。 2016年10月“限购令”的出台，制定进一步调控措施。同时还进一步收紧了住房信贷和公积金贷款，加强商品房价格管理、及加强房地产市场监 管等。 2017年1月“商改住”新政出台。苏州市政府于5月15日再度发文，再次明确了“商改住”工作的申报审批程序。 2017年4月17日，2017年度市区（不含吴江区）商品住房用地计划为390公顷，较2016年计划供应增加10万方，同时也是近6年来的最高值。 2017年5月19日，住建部公开《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，从法律层面对住房租赁市场各个参与主体均进行行为约束，对租金、租 期、承租人居住权利保障等方面均做出规定，以规范住房租赁和销售行为。其中，江苏省6大城市作为先行试点，其中6大城市为南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州。 供地计划并举”试点城市

苏州房地产市场分析报告

2010年9月苏州房地产市场分析报告 9月苏州楼市量价齐升，截至9月30日全市住宅商品房共计成交6402套，较上月增加2741套，增幅为74.87%；成交面积为743698.78平方米，较上月增加了334793.85平方米，增幅为81.88%；成交均价为10470.62元/平方米，较上月增加了119.80元/平方米，增幅为1.16%。从各个片区看，吴中区、园区以两千多套排名前两位、新区名列第三。 9月延续了8月苏州楼市的火爆，名副其实的成为了金九月，“有开盘就有成交”的热销场面频现，房源去化的速度也非常快。据搜房网数据监控中心统计，10月苏州楼市42个住宅项目计划开盘，其中有16个是首次面市的全新楼盘。园区与吴中区依然是推新的重点区域，两区有24个楼盘推新，这个量占全市近六成。2010年10月1日-4日第13届苏州住宅产业博览会共有展示楼盘50余个，展会上的集体亮相也让购房者能够方便快捷的一次性全面了解在售及待售房源的情况，在方便挑选之余也能按照自身的经济实力淘到合适的房子。近日，国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨，所谓“二次调控五项措施”，为了巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。我们可以看到苏州房地产市场价格近期基本稳定，除去高端房产成交带动拉升价格上涨之外，普通住宅项目均价基本稳定，只要开发商能在量升的同时保持价稳，再加上各类优惠促销活动，成交量方面应该不会受到太大的影响。 图表1：9月份成交情况环比 图表2：9月份成交情况同比 成交篇：开盘热销再现，成交量大幅攀升 据搜房网数据监控中心监控数据显示：9月苏州各区住宅类房源成交套数排名从高到低依次是：吴中区2201套（上月943），占全市34.4％；工业园区2072套（上月1492），占全市32.4％；新区693套（上月276），占全市10.8％；相城区626套（上月472），占全市9.8％；沧浪区545套（上月368），占全市8.5％；金阊区229套（上月80），占全市3.6％；平江区36套（上月30），