房地产金融风险概念和特点

房地产金融风险概念:

房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。

房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。

房地产金融风险分类:

1.资产质量风险

如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关

2.利率风险

如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大

3通货膨胀风险

由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大

4.汇率风险

如果外汇升值本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重:反之则以外币计价资产将实际减少外汇买卖外汇收支中也有风险当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险

房地产金融风险特点:

房地产金融风险的特点在于:一是社会性。社会性指的是我国目前房地产企业对银行的依存度过高的问题,一旦房地产经济发生波动,导致金融机构偿债能力不足, 容易引发金融机构的倒闭和社会动荡;二是扩张性。现代社会房地产金融机构与客户之间、房地产金融机构互相之间都存在大量的债权债务关系,从而形成金融风险扩张性机制;三是可控性和周期

性。

(风险管理)房地产企业风险分析及套期保值需求

房地产企业风险分析及套期保值需求 大家都知道，目前房地产业是我国经济的支柱产业之一，房地产行业运行是否健康有序，不仅关系到国民经济的稳步增长，还关系到国家的稳定和安全。房地产行业的核心是房地产开发企业，房地产开发企业的稳步经营有利于房地产行业的健康发展，也利于房地产市场的稳定，于国于民都是好事。下面我们将详细分析房地产开发企业面临的各种风险，同时寻找应对风险的解决方案，希望能为国内房地产开发企业应对风险提供一些新的思路。 房地产企业面临的风险 房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。 政策风险 政策风险，即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房地产业相关的政策主要有四类：土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。 土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面，如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地产供应结构来影响市场，房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化，来相应调整开发策略和市场战略。 金融政策主要包括两个方面：加强商业银行信贷管理和控制流动性。从2003年开始，为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长，国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定，从控制商业银行金融风险的角度出发，规范商业贷款审批的操作细则，明确取得房地产开发贷款的硬性指标，加大了房地产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面，央行提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。 针对房地产开发企业的税收政策主要是，对房地产开发项目的土地增值税进行清算，弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外，国家出台《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行政规定，对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。 经济风险 根据研究，房地产业与一国GDP的相关性达0.81，预期通胀和通货膨胀与房地产业发

第六章 金融风险管理

第六章金融风险管理 第一节风险概述 【大纲要求】掌握风险的概念与特征；熟悉风险的来源、作用机制和影响因素； 掌握金融风险的分类；熟悉系统风险与非系统风险的概念；熟悉宏观经济风险、购买力风险、利率风险、汇率风险、市场风险的概念与特点；熟悉信用风险、财务风险、经营风险、流动性风险以及操作风险的概念与特点。 考点一、风险与金融风险 (一)风险 风险一般被定义为“产生损失的可能性或不确定性”。风险是由风险因素、风险事故和损失的可能性三个要素有机构成的。 (二)金融风险 金融风险也是一种风险，是指金融变量的变动所引起的资产组合未来收益的不确定性。 金融风险的特征 （1）隐蔽性。（2）扩散性。（3）加速性。（4）不确定性。（5）可管理性。（6）周期性。 考点二、金融风险的影响 (1)金融风险对微观经济的影响。可能会给微观经济主体带来直接或潜在的经济损失；影响着投资者的预期收益；增大了交易和经营管理成本；可能会降低部门生产率和资金利用率。 (2)金融风险对宏观经济的影响。可能会引起一国经济增长、消费水平和投资水平的下降；影响着一国的国际收支；可能会造成产业结构不合理、社会生产力水平下降，甚至引起金融市场秩序混乱，对经济产生严重破坏；对宏观经济政策的制定和实施产生重大影响。 考点三、金融风险的分类 按照能否分散，可将金融风险分为系统风险和非系统风险； 按照会计标准，可将金融风险分为会计风险和经济风险； 按照驱动因素，可将金融风险分为市场风险、信用风险、操作风险、流动性风险等类型。

考点四、系统风险与非系统风险 (一)系统风险 系统风险是指由于多种因素的影响和变化，导致投资者风险增大，从而给投资者带来损失的可能性。系统风险又被称为“不可分散风险”或“不可回避风险”。系统风险包括宏观经济风险、购买力风险、利率风险、汇率风险、市场风险。 1．宏观经济风险 宏观经济风险指的是经济活动和物价水平波动可能导致的企业利润损失。宏观经济风险具有潜在性、隐藏性和累积性。 (1)宏观经济风险的潜在性指的是宏观经济风险总是与宏观经济系统相伴而生的，宏观经济发展和运作本身就蕴涵着经济风险。 (2)宏观经济风险的隐藏性指的是虽然宏观经济风险总是潜在的，但是在多数情况下它是隐藏在经济系统内部的，并不会明显地表现出来，只是到了一定的时候才会暴露出来。 (3)宏观经济风险的累积性指的是宏观经济风险会随着社会经济矛盾的不断加深而日益增大，当累积到一定程度的时候就会引发经济危机。 2．购买力风险 购买力风险又被称为通货膨胀风险，是指由于通货膨胀的不确定性变动导致金融机构遭受经济损失的可能性。通货膨胀是各国经济发展中经常发生的经济现象。通货膨胀率的高低对利率和金融资产价格及其收益都会产生很大影响。当通货膨胀率提高时，由于货币贬值将使金融机构的债权受到损失，同时金融机构的投资收益所代表的实际购买力也在下降，如果通货膨胀率大于名义投资收益率，实际收益将为负，这会给金融机构造成更大损失。 3．利率风险 利率风险是指由于利率的变动而给金融机构带来损失或收益的可能性。存贷款业务中，利率的上升与下降，意味着利息支出或利息收入的增加或减少。证券投资业务中，由于利率的高低反方向影响证券价格，从而影响买卖证券的价格收益。保险业务中，费率的确定需要考虑到利率因素，不可避免地也会遇到利率风险。与信用风险不同，利率风险既可能使金融机构遭受损失，也可能使其从中获得收益。利率的某一变动，在使用金融机构的某些业务受损或获益的同时，也会使其他一些业务受损或获益，当然，这些受到相反影响的业务不一定属于同一金融机构。 4．汇率风险 汇率风险又被称为外汇风险，是指由于汇率变动而使以外币计价的收付款项、资产负债造成损失或收益的不确定性。外汇风险具有或然性、不确定性和相对性三大特征。 (1)外汇风险的或然性是指外汇风险可能发生也可能不发生，不具有必然性。

价格波动与房地产金融风险文献综述

宁波大学硕士研究生期期末考试答题纸 考试科目：风险管理与文献研读课程编号： 姓名：李晨学号：1611121077 阅卷教师：成绩： 价格波动与房地产金融风险文献综述 姓名：李晨专业：企业管理学号：1611121077 摘要 房地产业与金融业关联很强，金融过度支持会形成房地产泡沫，房地产泡沫的破裂又会导致金融危机，造成经济衰退，本文遵循“风险来源、分析传导效应、预警风险程度、防范危机发生”的逻辑思路，分别从房地产市场风险的生成原因、传导效应、预警体系、防范措施等4个方面梳理了国内外现有研究文献，认为“价格下跌→融资成本增加→资金价格波动→不良贷款膨胀→系统性金融风险”这一传导效应直接影响了我国金融环境的稳定。 关键字：房地产；价格波动；金融风险 一、引言 全球历次金融危机，上世纪八十年代日本由“广场协定”为导火索引发的金融危机、2008年美国的次贷危机告诉我们，房地产业由于在国民经济发展中的“产业链长、涉及面宽、资金密集”的特殊性，并且与银行业紧密相关，一旦价格波动过大，就会产生泡沫，导致系统性金融风险，危及金融安全。在我国，不少专家学者以及普通购房者一致认为国内房地产市场明显过热，已经存在着一定的金融风险。那么，房价的上涨和下跌究竟是如何威胁金融稳定的，系统性金融风险是如何形成的，如何有效预警和防范金融风险。这些对房地产金融风险的研究很重要，也很迫切。 二、相关概念及房地产价格波动 （一）相关概念界定 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，具体包括房地产信贷、房地产证券、房地产信托、房地产基金和房地产保险等[1][2]。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具等筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。

金融风险管理考试要点归纳资料

金融风险的概念 是指金融变量的变动所引起的资产组合未来收益的不确定性。违约风险 是指债务人还款能力的不确定性 信用风险 是指债务人或者交易对手未能履行合约规定的义务或因信用质量发生变化导致金融工具的价值发生变化，给债权人或金融工具持有人带来损失的风险。 信用评级 是评估受评对象信用风险的大小 市场风险 是指金融机构在金融市场的交易头寸由于市场价格因素的变动而可能遭受的收益或损失。 利率风险 是指银行的财务状况在利率出现不利变动时所面临的风险。 久期 债券在未来产生现金流的时间的加权平均,其权重是各期现金值在债券价格中所占的比重。 流动性风险 是指由于流动性不足而导致资产价值在未来产生损失的可能性 操作风险 由不完善或有问题的内部程序、人员及系统或外部事件所造成损失的风险 金融风险的特点： 普遍性、不确定性、主观性、隐蔽性、扩散性、或然性、内外部因素的相互作用性、可转换性、叠加性。 金融风险的分类：市场分析、信用风险、操作风险、流动性风险 金融风险的识别原则： 实时性原则（金融风险时常处于动态变化当中，因而要实时关注、连续识别、即时调节）、准确性原则（如果识别不准确会给后续风险处理带来延误或者产生新风险）、系统性原则（经营活动是一环扣一环的，每一项活动都会带来一种或朵）、成本效益原则（随着金融风险识别活动的进行，边际收益会越来越少，因而需要权衡成本和收益，以选择和确定最佳的识别程度与识别方法，使得风险识别活动活动最大效益） 金融风险识别方法 现场调查法，是指金融风险识别主体通过对可能存在风险的各项业务及其所涉及的部门进行详尽的现场调查来识别金融风险的方法。优点：简单、实用、经济，能获得第一手资料，保证所得信息的可靠性。缺点：花费大量人力财力，很难准确把握调查重点难点，对调查人员是一个巨大挑战。 问卷调查法，是指通过调查人员发放问卷调查表让被调查人员现场填写来识别金融风险的方法。优点：节省大量的人力、物力和时间，有助于降低风险管理的成本，而且同样可以获取大量信息。缺点：问卷调查表微小漏洞都可能导致获得的调查资料和信息不可靠。 情景分析法，先利用有关数据、曲线与图表等资料对未来状况进行描述，然后再研究当某些因素发生变化时，又将出现何种风险以及将导致何种损失和后果。优点：可以识别和测定资产组合所面临的最大可能损失。缺点：分析主要依靠分析者的分析角度选取，不同人分析有不同的分析角度，所以比较难把握。 金融风险管理的策略方法 风险规避策略：通过计划的变更来消除风险或风险发生的条件，保护目标免受风险的影响。比方说，知道了将要开展的一个业务是有风险的，我们可以选择不开展它。但是在规避这项风险的同时我们也放弃了收益的机会，这是一项消极的风险管理策略。 风险转移策略：通过购买某种金融产品或采取其他合法的经济措施将风险转移给其他经济主体的一种策略性选择。风险转移可分为保险转移和非保险转移。 风险分散策略：通过多样化的投资来分散和降低风险的策略。但是风险分散是有成本的，主要是分散投资过程中增加的各项交易费用。 风险对冲策略：通过投资或购买与标的资产收益波动负相关的某种资产或衍生品，来冲销标的资产潜在损失的一种策略性选择。意图在不放弃风险活动的同时采取一系列措施，来减少和避免最后的风险损失，或是降低损失发生时产生的成本。 风险补偿策略：商业银行在所从事的业务活动造成实质性损失之前，对所承担的风险进行价格补偿的策略性选择。 风险承担策略：金融机构理性地主动承担风险，以其内部资源如风险准备金、自有资金来弥补可能发生的损失。 VaR 公式：μ）（-z v V aR c 0A σ= σc 0R z v V aR = 假设股票A 的收益率服从正态分布，且年标准差为30%（按252个工作日计算），某投资者购买了100万元的股票A ， 请问：（1）在95%置信水平下，样本观察时间段为1天、1周的VaR 为多少？（每周按5个工作日计算） 1年σc 0R z v V aR ==100×1.96×30%=58.8

浅述完善我国房地产金融的政策建议

浅述完善我国房地产金融的政策建议 本文根据现阶段房地产金融现状,提出了在现阶段通过加大财政支持、拓宽融资渠道、防范金融风险、完善法律体系,来完善我国房地产金融的政策建议。 标签：房地产经济房地产金融建议 0 引言 房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。近年来,我国房地产金融发展迅猛,但与发达国家相比,房地产金融市场还很不完善,因此急需完善房地产金融举措。 1 我国房地产金融现状 1.1 房地产金融体系的现状我国的房地产金融体系中,政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容,彼此之间既相互独立又相互依赖和融合。目前,我国采用的政府主导型的政策性房地产金融,主要形式也是强制储蓄性质的住房公积金制度。国内住房融资商业性体系已经初步形成商业银行信贷为主导的结构,目前,我国从事房地产金融的商业性机构主要有:商业银行,专业住宅金融机构、房地产信托和房地产投资基金、住宅信用合作社、保险公司和置业担保公司等房地产金融中介机构。 1.2 房地产融资结构现状从组织体系上看,我国目前已形成以中国人民银行为领导,以国有商业银行房地产信贷部为主,以其他银行和非银行房地产金融机构为补充的多层次,多形式的房地产金融机构体系。在房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。另外,多元化的融资渠道日趋活跃。信托、海外基金、证券融资等备受追捧。 虽然我国房地产金融在发展,但是同国外房地产金融业相比依然很落后。目前,中国房地产金融业的问题是:房地产金融机构不健全,业务关系没有理顺,还没有形成一个有效的运行机制;房地产融资重心错位,重点应该放在消费环节。但中国金融机构长期以来几乎只向房地产开发商和各种企事业单位融资,房地产信贷总量90%被投入到生产环节中;房地产融资主要是银行信贷,少量的债权、股票及信托融资,这还远远满足不了多元化的融资需求,由于缺乏大量的融资工具可供选择,在很大程度上制约了房地产金融市场的拓展。 2 完善我国房地产金融的政策建议 2.1 加大财政支持当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾,相对于国民经济的协调发展,固定资产投资和住房建设总量已经偏高,速度偏快,但真正

浅析房地产开发贷款贷后管理中若干风险点

浅析房地产开发贷款贷后管理中若干风险点 为切实防控房地产开发贷款风险，尤其是贷后管理环节风险，近日，我行内部审计部根据行领导安排，采取抽查重点房地产开发项目贷款的审计方式，从销售跟踪、还款管理、抵押物风险控制等方面，对大额房地产开发贷款的贷后管理情况进行了重点检查。作为现场检查人员，笔者一方面通过贷款资料翻阅和实地走访查看的方式对我行房地产项目贷款的管理现状进行掌握；另一方面通过与经办客户经理沟通，对当前该类贷款管理现状及面临的相关常态风险进行了解。根据检查情况，笔者分析认为我行房地产开发贷款贷后环节主要面临着以下几点风险。 贷后管理重要性意识仍不到位，“重发放、轻管理”的思想根深蒂固。 房地产项目贷款存在资金量大、周期长、风险大等特点，信贷调查、审批环节通常较为审慎，在信贷介入之初，客户经理面临的尽职调查责任较大，在贷前调查中频繁现场走访，充分收集资料；另一方面贷款发放环节审查审批决策链接较多，秉持的态度又是慎之又慎，风险可控的项目才会审批通过。相对而言，贷后管理中投入的人力相对减少，若是一线客户经理态度懈怠和执行力度不够，常常会形成房地产贷款风险防范的“短板”。市场千变万化，在发放时看好的项目，后期建设、销售进度未必尽如人意，导致贷款出现风险，因此贷后管理的思路也定要适应市场，否则一笔优质贷款也有可能变成不良资产。 房地产贷款坚决不能“一放了之”，忽视销售进度跟踪，便会造成房产售罄而贷款本金仍存账中；忽视对现金流的控制，便会造成销售款挪用而无资金归还贷款；忽视抵押物管理，便会造成实际抵押率不足而产生偿债法律风险；忽视整体项目风险评估，便会造成房市不佳时客户资金链断裂而无应对的预警机制。贷款“三查”，是从多年实践经验中总结出的一套行之有效的贷款管理方法，讲究的是贷款全流程式管理，重贷前调查、贷中审查，而轻贷后，没有做到全流程管理，一笔贷款，尤其是大额开发贷款往往也会导致信贷风险的产生，因此我们要强化贷后检查意识，加大贷后检查的频度及深度，态度上切忌“虎头蛇尾”，结果上才能“善始善终”。 销售进度监控与落实还款难以匹配。 对于开发商而言，房地产项目顺利销售是盈利的根本，对于贷款银行而言，落实房地产贷款按期还款是风险防范的核心，但在实际操作中，往往很难做到房地产实际销售情况完美对接贷款还款进度，或是由于客户经理缺乏跟踪与验证，没能掌握房地产实际销售情况；或是由于信息不对称，导致项目销售款回笼账户监督不力或难以监督，失去督促开发商归还贷款的主动权；或是由于项目本身销售停滞不前，导致无资金还款…… 办法总比困难多，参照我行当前实践，房地产贷款落实还款应注意： 一是锲而不舍勤走访。一线客户经理要做实贷后上门检查规定，按月或不定期走访项目售楼部，掌握销售房屋数量及单价等实际销售情况，并通过查询、收集不动产中心相关销售信息数据验证销售情况的准确性，切实掌握房地产项目的实际销售进度。 二是滴水不漏严监控。通过与开发商协议约定，将我行设为按揭贷款主办行，同时落实项目销售款专户管理制度，要求开发商将房屋销售首付款及按揭贷款资金尽数回笼至我行特设专用账户，加强款项使用监督，做到专款专用，防止开发

房地产市场金融风险问题分析

摘要：房地产是拉动我国经济持续增长的基础产业和支柱产业，目前我国房地产投资出现过热现象。房地产和金融业相互渗透，由于房地产主要融资渠道是银行，因此房地产的一大部分风险转嫁给了银行等金融机构，一旦房地产出现下滑趋势，银行长期以来积聚的风险便可能恶化。风险是客观存在的，我们应该做的不是彻底的拒绝风险而是要有效避免风险和降低风险发生的概率及提高抗风险的能力。对房地产领域现状问题进行思考并提出解决问题的思路方案是本文的目的所在。 关键词：房地产融资；不良贷款风险防范；房地产评估机制 2009年的中国房地产市场风起云涌：一边是开发商口中的供不应求，一边是统计数据中的空置率升高；一边是海外投资机构热钱的悄然涌进，一边则是普通老百姓“不做房奴”抵制房价上涨的呼喊……商品房价格“临危不惧”，房价为社会各界所关注，稳定房价成为国家当前宏观调控最为迫切、首要的目标。虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施，但银行业对房地产的支持依然有增无减。人民银行广州分行日前披露的数据显示，9月末，广东省金融机构本外币贷款余额43591亿元，同比增长32.7%，是去年同期投放量的3.4倍。今年以来房地产开发贷款呈现爆发增长，三季度后两个月广东省人民币房地产开发贷款分别增加84亿元和93亿元，占前三季度增加额224亿元的79%。银行在房地产领域“涉水”太深，房地产市场风险最后的承担者既不是投资者，也不是消费者，更不是地方政府，而是商业银行。2008年12月末，上海银行业金融机构不良贷款余额为365.4亿元，不良率为1。51%，而当年11月末，这两个数据分别为360亿元及1.49%。《中国银行家调查报告2009》显示，银行对房地产贷款业务持谨慎态度，而55%的受调查人士认为未来会出现不良贷款的上升和暴露，其中57%的人认为此现象将在2010年出现。因此，在房地产市场异常运作的今天，在国家频频出台宏观调控政策的今天，关注房地产金融走势，防范房地产金融风险应该是目前银行业监管机构的重要任务。一、房地产金融存在的问题（一）房地产融资渠道单一。由于我国房地产金融体系不完备，房地产开发和经营的股权融资形式还远没有完善，企业债券发行又受到了严格控制，房地产开发资金来源渠道较少，这些都使我国房地产金融主要为银行间接融资，直接融资占很小比重。我国当前能够在资本市场上进行直接融资的房地产开发企业，主要为大型的国有和地区性开发企业，但即使诸如万科、中国海外发展等企业，其在全国房地产的市场份额也不足1%。在整个房地产的产业链上，从土地的获取到土地、商品房开发，再到最终的销售购买，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。换句话说，由于我国房地产资本市场发育程度很低，在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。（二）房地产金融市场体系不完善。完善的房地产金融市场体系应该是包括房地产一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资,这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化是指在增加房地产金融的市场流动性的同时，把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场，这就构成了二级房地产金融市场。这样房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。与国外的房地产金融市场相比，我国房地产金融体系是不完备的。在我国房地产金融一级市场，只有银行体系支撑着整个房地产金融行业，而资本市场的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持。另外，房地产二级市场只能说还处在起步阶段，相关的法律法规还不完善，房地产金融市场的中介体系如资信评估机构、按揭证券机构等中介组织还需进一步完善。（三）房地产金融创新缓慢。目前我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国，房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，金融机构面临的流动性风险日益突出。另外，房地产

房地产对金融的影响演讲稿

我国从1998年开始．房地产市场呈现一片繁荣景象，房价居高不下。根据国际经验，房价是经济景气的先行指数．经济不景气。房价就会率先跌落。而随着金融海啸冲击全世界大多数国家，我国一线城市的房地产价格的涨幅也出现了回落。 一．房地产波动对金融的影响 房地产价格的下降已经是大势所趋。经济学原理告诉我们，没有任何一种产品的价格会永久持续暴涨。房地产也是如此。一定期间保有资产的收益是资产的利用收益（企业收益、不动产租金)与资产的预期收益之和。如果人们对资产价格预期上涨，资产价格的高涨就会持续，但是如果由于某种契机。这种预期是负的，那么暴涨的资产价格就会下跌。如果卖方是用自己所有的资产．买方用自己所拥有的现金进行交易．那么这种情况实际上是一种零和游戏。也就是说一方投机的收益是另一方投机的损失，两者的净损益等于零。这种泡沫对宏观经济的影响就是中性的。但是如果这种交易有信用参与．即用银行借贷资金来进行交易，那么就会对银行产生恶劣影响。 (1)房地产的价格上涨过快使货币的流动性有所增强。 伴随虚拟资产名义价值的上升。其隐含收益率上升。货币收益则相对较低，流动性偏好有所上升．即在短期利率不变的条件下。居民和机构愿意持有更多的现金，导致MO增长相对过快。同时。房地产的价格上涨过快使得储蓄的机会成本加大。货币与资产之间产生替代效应．M2增长回落。 (2)房地产泡沫对信贷的影响。 1998年以来，个人住房抵押贷款既是推动房地产业发展的重要力量．也成为银行业扩大信贷规模的重要手段。但是近年来．房地产信贷增长过快。数据显示．2007年lO月末．全国商业性房地产贷款余额达4．69万亿元．同比增长超过三成；比年初增加1．0l万亿元。占同期商业银行全部新增人民币贷款的28．9％。其中。个人住房贷款余额2．6万亿元。比年初增加6192亿元，同比增长35．57％。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502．2亿元。比年初增加960亿元．同比增长34．87％。 房地产价格的膨胀推动了金融体系信贷的快速扩张以及贷款资产向房地产业的集中．加大了银行等金融机构对房地产行业的风险暴露。虽然到目前为止，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产。但我们也不能忽略。个人购房除了自住需求。还有很大程度的投资(机)性需求。据建设部的一项调查．在投资购房中．28．5％在短期内转手．23．5％用于出租，48％空置待涨价。投资需求往往更易受未来收入预期以及其他经济预期(in利率走势)的影响．风险较大。房地产价格的膨胀使得资金需求大量从生产领域转向非生产领域，资金进入虚拟运动的数量日益增大。甚至有的企业为了追求风险利润．不惜利用信贷资金进行资产市场运作，资金运用产生了从生产领域向资产市场流动的转移效应，导致虚拟资本膨胀。可能会导致银行体系和金融市场的混乱，对金融稳定构成巨大威胁。信贷和房地产的过度繁荣使得泡沫破灭的可能性增加．一旦房地产价格泡沫破裂，抵押品价值会迅速下降．家庭的财务状况和还款能力会迅速恶化。

浅析房地产企业的融资风险与控制-开题报告

文献综述 国外文献 到目前为止，美国的房地产资本市场在世界范围上来说，其发展的规模是最大的，而且发展的时间也非常的长，也是发展的相对成熟的，对于房地产企业的融资理论研究也是非常深刻。。而一个完善的房地产金融体系是进行研究一个基础。而，我国的房地产企业起步相对较晚，房地产企业的理论研究程度不深，与国外相比有非常大的差距，因此，借鉴国外的优秀的经验对我国的房地产融资市场的发展有着积极的促进作用。 克文尼德(Herve A. kevenides, ）在2002年指出当前的房地产企业进行融资所面临的风险主要有经营风险、政治风险、利率风险、环境风险、管理风险、人口风险、通货膨胀风险、流动性风险等，并通过对风险进行一一分析得出，应通过创新衍生品来进行风险管理。路易斯(Louis Archambaul, 2008)指出通过信托融资，可以为房地产摆脱困境，可以为公司带来直接贷款、股权投资、资产证券化等诸多的有利条件。泰伦斯(TerrenceM.Clauretie, 2011)根据当时的经济状况和房地产企业融资情况，并结合相关理论，陈诉了房地产企业的发展状况和房地产金融机构发展趋势，并分析联邦立法对伊房地产进行融资的风险的控制作用，和对当时住房问题的影响。尼克(Nick French, 2013)主要是通过对房地产企业融资进行分析，了解房地地产企业融资的相关途径，并进行实际的调查，发现其中存在的问题，并探寻相关的模式进行控制。在20世纪70年代以后，风险衡量、风险分析、防范、决策等相关的理论研究获得大量的成功。沃特金斯普曼、克里斯(Chapman, Chris,1997)在房地产项目风险识别、评价和防范等方面做了大量的全面的研究。丹尼尔(Daniel B.Lewis, 2006)认为房地产企业进行融资，控制融资风险，而其中一个非常有效的方法是对融资渠道进行创新，不仅对房地产企业的融资有着积极的影响，对房地产企业的发展也有着非常重要的作用。曹(J. Albert Cao, 2008)等对中国的现状进行分析，并以此选出了上海、北京、重庆、广州这几个城市作为示例进行分析城市的治理情况和投资环境对房地产市场的影响程度。 国内相关文献 房地产行业相对于国外起步也比较晚，因此对于房地产企业的相关理论研究也是

房地产业税收风险分析

房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员

房地产金融风险概念和特点

房地产金融风险概念: 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。 房地产金融风险分类: 1.资产质量风险 如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关 2.利率风险 如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大 3通货膨胀风险 由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大 4.汇率风险 如果外汇升值本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重:反之则以外币计价资产将实际减少外汇买卖外汇收支中也有风险当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险 房地产金融风险特点: 房地产金融风险的特点在于:一是社会性。社会性指的是我国目前房地产企业对银行的依存度过高的问题,一旦房地产经济发生波动,导致金融机构偿债能力不足, 容易引发金融机构的倒闭和社会动荡;二是扩张性。现代社会房地产金融机构与客户之间、房地产金融机构互相之间都存在大量的债权债务关系,从而形成金融风险扩张性机制;三是可控性和周期

浅析房地产企业投资管理及风险控制

浅析房地产企业投资管理及风险控制 作者简介：范慧敏（1983.07―）女，汉族，福建省大田县，本科，中级经济师，助教，现为厦门东海职业技术学院经济管理学院专任教师。 摘要：近几年来，随着中国经济的持续快速增长，使得房地产行业成为了我国市场经济的重要组成部分，而作为一种高附加值的综合性行业而言，这种经济的发展也必然决定了该经济有着高度的敏感性，同时房地产行业又是一种高风险，高效益的产业，存在着许多潜在的不确定性。而现在中国的房地产企业的投资存在着明显的盲目性以及一定的投机性，常常在投资的过程中，缺少必要的科学的管理，完善的决策和有效的监督，使得企业资产负债率高，资金使用分散，管理混乱的局面，严重影响到了企业的发展。 关键词：房地产企业；投资管理；问题；风险控制 一、引言 近几年来，随着中国经济的持续快速增长，使得房地产行业成为了我国市场经济的重要组成部分，而作为一种高附加值的综合性行业而言，这种经济的发展也必然决定了该经济有着高度的敏感性，同时房地产行业又是一种高风险，高效益的产业，也存在着许多潜在的不确定性。而正是因为这

些不确定性却又对房地产的开发起到了决定性的作用，投资是我国房地产企业发展的必要手段。 二、房地产投资开发项目的特点 （一）房地产开发项目投资巨大 房地产开发周期长、投资额大，使其前期可行性研究显得尤为重要。房地产的开发是需要大量的人力、物力和财力，其投入的金额也是相当巨大的，少则上千万，多则上亿或者更多。在房地产开发项目投入大量资金的特点也会关系到国家、行业和地区的经济利益，甚至对国计民生也有着重大的影响。这也进一步说明了房地产开发项目的投资管理上重要性。 （二）房地产开发项目投资差异明显 投资中难有两个完全相同的项目，每个项目的开发都有自身的特点，有着特有的用途、功能、规模和环境，在工程内容和实物形态上都有差异。例如，在同样的工程中和处在不同的地域上，人工、材料、机械消耗上都会有明显的差异。所以，房地产开发项目投资的差异是十分明显的。 （三）房地产开发项目投资需单独计算 每个房地产开发项目都各有自己的用途，所以在结构、面积、造型和装饰也不是相同的。即使是在用途相同的工程上，其技术的水平、建筑的规模等也有着显著的差异。这使得房地产开发项目在实物的形态上各有千秋，再加上不同地

房地产金融风险及防范

房地产金融风险及防范 ——房地产金融与投资概论 学号： 姓名： 上课老师： 成绩: 1.什么是房地产金融风险 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。 2.房地产金融风险的影响 房地产行业具有高收益的特点，任何事物都具有两面性，高收益必然带来了高风险性，加之金融市场的不确定性，房地产金融风险必然存在，对于市场经济的影响更为重大。房地产金融风险不仅仅指的是单纯的单个业务风险，还包含了整个房地产金融体系的风险。房地产金融的部门

和业务有着天然的联系，由于这种联系，发生风险的时候，两者就会互相拖累，使得风险愈演愈烈。并且政策，市场经济等外部环境发生了变化，房地产金融也将面临更多的不确定性，产生系统性风险。我们不可以对房地产金融风险小觑，它的爆发会引发各种经济问题，对于金融业和其他行业的冲击无法估量，甚至可能会导致金融危机的出现 3.如何防范房地产金融风险 (1)依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险 目前，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散，用以解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题。也可以吸取国际经验，拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资，可有多种形式。除房地产企业通过股票市场上市融资外，还包括发行企业债券，即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券，债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险;具有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”，即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房;发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。 (2)加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度 房地产金融市场的稳定对于国家政治和经济都具有重要的作用，因此政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。由于房地产市场不是一个充分竞争的市场，尤其在中国，这一市场具有半垄断性特征，当利率上调时，在抑制住房需求方面确实能起到一定效果，但是，房地产开发商不会或很少通过降低房价来扩大销售甚至有部分开发商囤积住房，以等购买力恢复后再加价出售。因此，政府监管部门应该从根本上解决房地产市场的问题，也就是从源头上解决房价上涨的问题，完善土地出让制度，提高土地管理机关、房地产交易监理机关的透明度，减少商业腐败等，这样，才能从制度上保证房地产市场的健康发展。 (3)加强对房地产金融风险的监测 当前，应尽快建立房地产金融预警系统，以此来分析房地产市场供

金融风险的基本概念

一、金融风险的概念 1.风险：是指未来收益的不确定性（风险是所有人类活动都具有的内在属性，本身并无好坏 之分，表现为中性）。 二、金融风险的特点 1.金融风险的不确定性 2.金融风险的客观性：金融风险由客观事物自身产生、不以人的好恶而独立存在 3.金融风险的主观性：主观性风险是指主要由于人们主观认识能力的局限性而导致的风险 4.金融风险的叠加性和累积性：风险叠加性是指同一时点上的风险因素会交织在一起，相互 作用，相互影响，从而产生协同作用，将风险放大。风险累 积性是指随着时间的推移，风险会因正反馈作用而不断积累 变大，当积累到爆发的临界点后，风险将发生质的变化，并 有可能导致严重损失 5.金融风险中的消极性与积极性并存：金融风险是金融市场创新和充满活力的源泉 三、金融风险的来源分析 风险暴露：是指那部分在金融活动中未来收益有可能受金融变量变动影响的资产组合的资金

头寸。 金融风险来源于—— 风险暴露以及影响资产组合未来收益的金融变量变动的不确定性 ●风险暴露可以大体反映金融活动中存在金融风险的部位及其受金融风险影响的程度 ●没有风险暴露就没有风险，也就无所谓金融风险 ●风险暴露反映的是风险资产目前所处的一种状态，而风险是一种可能性 ●不确定性是金融风险产生的根源，不确定性越大，风险也就越大 ●外在不确定性产生系统风险，内在不确定性产生非系统风险 四、金融风险的经济结果分析 1.金融风险可能会给微观经济主体带来直接或潜在的经济损失 2.金融风险影响着投资者的预期收益 3.金融风险增大了交易和经营管理成本 4.金融风险可能会降低部门生产率和资金利用率 5.金融风险可能会引起一国经济增长、消费水平和投资水平的下降 6.金融风险影响着一国的国际收支 7.金融风险可能会造成产业结构不合理，社会生产水平下降，甚至引起金融市场秩序混乱，对经济产生严重破坏 8.金融风险对宏观经济政策的制定和实施也产生重大影响 五、金融风险与未预期损失、经济资本、监管资本等概念之间的关系 未预期损失：是金融机构一定条件下（即置信水平）最大损失值超过平均损失值的部分。经济资本：又叫“风险资本”，是指金融机构用来弥补非预期损失所需的资本。 监管资本：是指监管部门针对有可能发生的风险而要求金融机构必须备足的资本。 ●监管资本反映了监管部门对当地金融机构所面临的金融风险状况的估计、判断和态度，

金融风险管理终极版

我国房地产金融风险现状 及对策建议 课程金融风险管理 学生贺萌学号 3112351002

引言 任课教师薛宏刚 二零一二年十二月 我国房地产金融风险现状及对策建议 摘要：本文对近年来中国房地产市场金融风险进行细分，从政策与法律风险、市场风险、信用风险以及操作风险等角度对中国房地产金融风险进行了分析，做出了基本判断。结合市场上关于房地产金融风险的不同争论，旨在分析具体情况，为中国房地产金融防范提出适合中国国情解决方案做铺垫。 关键词：房地产；金融风险分析；风险防范 一、引言 近年来，中国经济高速发展，房地产行业投资过热，同时又把房地产行业和中国金融机构相结合，所以防范房地产金融风险不仅是维护房地产行业和房地产金融业稳定和发展的需要，而且对整个国民的稳定和发展也至关重要。而且美国次贷危机的爆发，也说明了房地产行业的高速发展中孕育着巨大的金融风险以及房地产金融风险的危害性，房地产开发企业的现金流量是影响未来一段时期内房价走势的重要因素。2012年，开发企业现金流更加吃紧，房地产金融风险与日俱增。房地产对国民经济的平稳运行有着重要的影响，如何防范房地产金融风险已成当务之急。就我国目前房地产现状而言，虽然各种风险还没有暴露，但其暗含的种种迹象预示着金融风险的普遍性，因此我们要对其高度关注，防范于未然。 二、我国房地产金融风险的现状 房地产金融风险是指从事房地产金融业务的金融机构在支持房地产企业从事房地产开发、建设、经营过程中，由于决策的失误、客观环境的变化以及各种现实中无法确定的因素，而导致的金融机构自身在资产、收益上可能的损失及其信誉上可能的损害。中国房地产市场是以金融机构为支撑的，两者相互影响，紧密相连。 （一）政策与法律风险 目前，我国房地产金融存在着较大的政策风险与法律风险，具体来说有房地产行业自身发展的不确定性、房地产业或给房地产业提供服务的金融机构的管理不规范不严格、国家或地方政府有关房地产行业或有关金融机构的各种政策、法律、法规的变化都会使房地产金融遭受风险。而且我国的工程规划制度、土地供应制度和土地出让制度还没有规范出统一的制度安排，存在着很多比较不合理的地方，这些都增加了我国房地产金融风险产生的机率。同时，缺少相关政策也会给金融机构带来风险。例如，我国有些房地产企业的土地取得方式违规，还有的土地只是和乡政府、企业签个协议（并非是通过公开的招标拍卖取得），然后向银行贷款，因此，我国房地产行业隐藏着极大的政策和法律风险。 （二）市场风险 ○1由于我国房地产投资加速过快，导致房价过高，超越了居民承受能力，使消费者对商业银行贷款的依赖程度增加。近日，有媒体报道，2012年将有万亿房地产债务到期，金融

浅谈房地产金融发展趋势及布局

浅谈房地产金融发展趋势及布局 从这几年来看，中国房地产金融投资业已经慢慢发展起来，并日趋成熟，尤其是近几年房地产金融也如雨后春笋般势如破竹。房地产金融投资业促进着我国经济的发展，目前市场处主流地位的房地产金融正在发生深刻的变化，随着国内金融改革的深化、大资管时代的到来，资本市场的开放程度和融资工具，金融产品的丰富程度已经显著提高，房地产金融的发展也正迎来关键的时间窗口，房地产金融创新正当其时，本文从以下几个方面浅谈房地产金融的发展。 一、中国房地产上市公司融资状况继2014年再融资开闸之后，2015年监管层进一步放松公司债和再融资限制，房企融资渠道再度扩展。在利好政策驱动下，上市房企直接融资加速，融资规模呈爆发式增长。融资成本更低的公司债、定向增发、中期票据等日渐替代银行贷款、信托等高息负债成为房企融资的主要方式，融资结构不断优化，融资成本重心不断下移，具体表现如下：（1）公司债市场异军突起，公司大规模发行债券。在公司债发行主体扩容、审批程序简化、融资成本降低和融资需求增加等因素，2015年公司债融资规模快速增长，尤其是2015年7月以来房企公司债发行期数和发行规模井喷，共计326笔和4068.22亿元，占全年规模的91.57%和93.53%。截至2016年4月22日，房企公司债发行频次和发行规模分别为233笔和3175.33亿元，分别达2015年全年规模的65.45%和73.01%。随着大规模发债热潮的推进，房企融资结构及成本均有所优化，部分优秀房企凭借强大的综合实力、稳健的经营特点以及突出的商业模式等

吸引了资本市场广泛关注。（2）中国证监会宣布取消再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查，进一步降低了房企定增门槛。自年初以来，不仅大型上市房企定增融资动作频繁，中小型规模上市房企亦纷纷加入再融资大军，先后公布定增预案，再融资呈井喷之势。据统计数据显示，按发行日期计，2015年全年上市房企定向增发融资规模超1500亿元，单笔融资额超50亿元的6起，涉及金额981.8亿元，筹集资金用途除用于公司项目建设和偿还借款外，投资股权和收购并购也成为重要方向。（3）银行间市场仍是房企直接融资的重要渠道。在2014年9月交易商协会放开主体评级为AA级及以上上市房企的中票融资限制后，2015年6月中票融资限制再度放宽，发行主体扩展至AA级上市及国有背景房企，并优先开放国资委下属16家以房地产为主业的央企集团或其下属房地产企业和省级政府（包括直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地產企业，进一步拓宽了房地产企业发行债务融资的主体范围。 二、房地产金融的发展趋势房地产和房地产金融业正处于一个历史性的转折期，在共同经历过“黄金十年”以后，面临的机遇和挑战并存。房地产金融作为房地产提供“服务”的行业，其发展命运也是和房地产捆绑在一起的。结合房地产的宏观环境和发展趋势，以及金融创新的内生性需求，未来的房地产金融将呈现出以下发展特点：（1）融资类向投资类的转变。随着房地产行业普涨时代的落幕，房地产行业已不可能如发展初期那样维持高利润水平，所以房企对财务成本变得十分敏感。例如传统的房地产金融贷款合作模式为：开发商有项目