商业广场可行性研究报告

商业广场可行性研究报告

目目 录录

一、综合商场项目概况 (2)

二、综合商场项目背景分析 (4)

（一）经济迅速发展，蕴含巨大商机 (4)

（二）城市建设速度加快，但城市商贸功能结构不合理 (5)

（三）消费需求尚未满足，市场潜力和发展空间大 (6)

（四）零售业整体档次较低，商场之间竞争局面尚未形成 (13)

三、综合商场定位和业态选择 (17)

（一）海天商业广场整体定位 (17)

（二）综合商场的市场定位 (17)

（三）综合商场的业态选择 (18)

（四）综合商场的商品档次定位 (18)

（五）综合商场的楼层布局 (18)

四、综合商场投资方案 (18)

（一）综合商场的产权基本模式 (18)

（二）综合商场的租金标准 (19)

（三）综合商场投资的方案 (19)

五、综合商场营业额估算及财务分析 (19)

（一）综合商场的初始年营业额估算 (19)

（二）综合商场的财务分析 (20)

六、综合商场投资经营风险和敏感性分析 (23)

（一）综合商场的政治社会风险 (23)

（二）综合商场的投资风险 (23)

（三）综合商场的市场经营风险 (24)

（四）综合商场的敏感性分析 (24)

七、综合商场设立可行性研究的结论…………………………(28) 在任何城市商圈设立大型综合商场，都应在广泛深入调研基础上，进行可行性研究，探索建设的必要性和可能性，分析长期发展的潜力及投资效益，明确投资意向，设计商场的规模、档次及资源配置的构想。本报告对海天商业广场设立大型综合商场的可行性进行了条理清晰、论据充分的阐述；对商圈在细致调查的基础之上作了全面深刻的分析，市场预测客观，可靠性强；对综合商场经营定位和业态选择的设想及论述充分反映了塑造特色和增强商场适应性和竞争能力的要求。该可行性报告可提供给有投资意向的大型知名零售企业作投资决策参考。

一、综合商场项目概况

海天商业广场位于巴南区鱼洞镇中心——通往特大型工业企业大江厂的巴县大道新桥头。该区域地处城区主干道，交通四通八达，车流量大，行车便利，距鱼洞旧城区传统商业区新民街步行不足10分钟。环绕商业广场四周的有新建海天花园、斌鑫宏园、浩立城市花园等成熟时尚小区、滨江高级住宅区、大江厂家属区，以及巴县中学、新华书店、大江厂、区国土资源局、区国税局等大中型企事业单位和行政机关，并与巴南大道好吃街紧邻。海海天天商商业业广广场场鸟鸟瞰瞰图图

如果以海天商业广场为轴心，以巴南大道为横轴画一不规则的椭圆圈，圈内的常住人口超过10万人，而且在当地被称为是“富人”聚集区。

海天商业广场占地70余亩，四面临街，临巴南大道的主街道长约100米，广场内两条步行街分别长达300米，广场中心是拟设的面积近1万平方米的大型综合商场。包括广场对面配套的临街两层商业门面在内，商业广场总建筑面积近5.6万平方米，为欧式及多层次立体商业步行街，集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务等多功能于一体，结合巴南总体规划目标，本着满足消费者的多元需求，体现社会文化、经济发展与环境生态共生的最佳综合效益的原则，重现一个复合共存的城市生活与城市景观区，使该区域成为巴南区城市建设的典范，创造市民购物、休闲的理想环境，创造巴南商业的繁华。

位位于于综综合合商商场场右右侧侧的的风风情情餐餐饮饮街街

综综合合商商场场正正前前方方的的休休闲闲广广场场

整个商业广场建筑群运用现代城市设计手法，以欧陆建筑风格和建筑符号，根据街区现状和发展要求，相互连贯，错落有致，中轴对称，局部灵活，形成包括主片区的集中区域和附片区的沿街区域的广场整体格局。主片区是左右基本对称的主力中心店和商业店铺，各部分之间通过局部二层人行过街天桥进行连接，形成即分又合的立体商业空间，并在中段形成相对热闹的内部购物庭院。附片区包括东区的15层的星级酒店、宴会厅、商务办公楼和西区的二层餐饮娱乐区。

各广场和街道运用现代设计理念，适应功能要求，体现地方特色，结合绿化体系均衡设置形成有机的公共空间。广场之间过渡空间是街道或街区，结合绿化、历史名人雕塑、休闲设施、景观小品，形成疏密有致，有开有合，有进有退，具有可观赏性和趣味性的线性空间。

拟设立的大型综合商场位于广场的中心位置，是整个商业广场的主力中心店，为三层加负一层的大型建筑，占地3300平方米左右，单层建筑面积约2000—2531平方米，建筑面积近1.0万平方米。

二、综合商场项目背景分析

（一）经济迅速发展，蕴含巨大商机

巴南区位于重庆市主城区南部，全区幅员面积1827平方公里，辖2个街道、19个镇，总人口85.6万，是重庆市南部新兴工业大区、近郊短程特色旅游区、重要农副产品生产加工基地，属重庆都市经济发达圈。该区文化底蕴丰厚、历史悠久、人杰地灵。巴南区的前身是历史名邑巴县，1995年经国务院批准撤县建区。

巴南区区位优势明显，山川秀美。区政府所在地渔洞镇距市政府驻地21公里。长江横贯区境，李家沱、马桑溪及即将建设的渔洞大桥三座长江大桥沟通南北，渝黔高速公路、上界高速公路和即将动工的重庆二环高速公路纵横交错，光纤通信、移动通信和有线电视网络覆盖全区，电力、自来水、天然气等基础设施充足完备。全区的森林覆盖率超过25%，以“山、水、园、林、洞”为代表的旅游资源十分丰富，是“中国优秀旅游城区”。

2003年，全区实现地区内生产总值70.58亿元，增长14.0%；外贸出口11053万美元，增长17.3%；全社会固定资产投资38.28亿元，增长31.91%；工业总产值126.2亿元，增长32.88%；农业总产值22.31亿元，增长1.64%；全社会消费品零售总额16.99亿元，增长13.1%；地方财政预算内收入2.272亿元，同比增长38.5%。2003年，巴南区城市居民人均可支配收入7867元，比上年增长9.36%；农村居民人均纯收入2715元，增长5.23%。城乡居民储蓄存款余额58.97亿元，较年初增长21.5%。通电话村数已达92.08%。城市居民人均住房建

筑面积达到25.04平方米。

巴南区工业基础雄厚，制造业发达，境内大中型企业众多，是重庆市重要的汽车、摩托车生产基地。近年来，正在形成中的巴南工业园区奠定了巴南新型工业全面提升竞争力，大江厂、宗申集团、长安铃木、建设集团等大中型企业在巴南的落户和即将入驻，是实现社会经济发展和腾飞的基础和重要载体。预计2004年全区工业总产值将达到151亿元，工业增加值增长20%，工业增加值占地区生产总值的比重达到45%。除了汽车、摩托车支柱产业外，建筑建材、医药化工、家具服装、数控机床、小水电设备等5个优势行业也正在加快发展，将成为巴南区新的经济增长点，华鼎药业、恒安纸业、光宇摩托、吉力电装、弘愿气动、川渝精工、麒龙服装加工等一批重点增长企业和“小巨人”企业正在成长壮大。一大批外资、渝台（港、澳）合资企业也纷纷落户巴南，全区目前已有中外、渝台（港、澳）合资企业45家。

经济的快速发展，收入的持续增长，居民储蓄存款余额的扩大及快速增长，城乡居民生活水平的提高，意味着强大的购买力和市场潜在机会。工业基础的雄厚，大中型企业的集聚，给零售商业发展带来了具有稳定购买力的人口集聚。可以得出肯定的结论，海天商业广场具有强大的产业经济和人口购买力支撑。

（二）城市建设速度加快，但城市商贸功能结构不合理

巴南区作为重庆主城区的南部区域，伴随经济的快速发展和城市化速度的提升，近几年来城市建设的步伐不断加快，为零售商业的发展创造了良好的环境条件。

近年来，巴南区确定了“一城五镇”的城镇化发展战略，带动全区城镇建设。以龙洲湾新区、巴南新干道地区的开发为龙头，经过10年努力，把渔洞、李家沱、花溪、南泉“两街两镇”主城核心区建设成为人口达60万，面积达80平方公里的重庆南部新城。同时，以一品、界石、接龙、东泉、木洞五个中心镇的发展为龙身，带动全区加快推进城镇化建设，提高城市化率（2004年达到52.3%）。城市建设按照“大开放、大开发、大投资”的思路，大力抓好汽车、摩托车和高新技术产业、房地产业、旅游业的发展，加快特色专业市场和中心商业区建设，将其建设成为全区的发展前沿、经济高地和财源重点。

海天商业广场项目所在的渔洞镇，是巴南区政治、经济、文化、商贸、金融中心。历史上，渔洞镇传统的商业区以巴南老桥头和新民街一带为中心，街道建筑密集，人口密度高，客流量大。80年代末期和90年代初期，城市沿巴南大道逐渐扩展开来，一直延伸到特大型企业——大江厂家属区。经过10多年的建设和发展，到2003年，渔洞镇这一老板块的城市街道幅员面积达74.54平方公里，人口密度提高到1610人，聚集的户籍人口达到15.6

万人，居住人口达到26万多人，经济活动人口达12.16万人，国内生产总值达到21.68亿元，人均GDP13929元（合1678美元），城乡居民储蓄存款余额25.38亿元。与此同时，渔洞镇的商业中心在规模范围上也得到了扩展，迄今，除新民街外，与之相连的新市街、解放街、渝轻路、欧洲街也发展成为了繁华热闹的商业街区。在该区域内聚集了大量的商业门面，各种临街专业（卖）店、专卖店星罗棋布，人群熙熙攘攘，支撑着整个巴南区的商业。

从总体上看，渔洞镇作为巴南区的中心，城市功能结构不合理，商业发展很不充分，商业活动主要集中在老城区传统的商业区，而老城区由于交通拥挤、空间狭小、环境不佳，零售业态和规模非常有限，档次很低，没有一家像样的大型现代化商场。由于缺乏上规模上档次的购物环境，导致鱼洞客流和购买力大量外流。根据巴南区人口总数和经济总量及居民收入推算，巴南区的社会商品零售总额应该达到25—30亿元，但目前实际才达到16.99多亿元。这清楚地说明，建立在传统商业街区的巴南商业，没有聚集和辐射全区消费者的能力，大量客流和购买力外流。另一方面，新城区特别是巴南大道西端的新区，居住的人口达到12万多人，仅大江厂内就集聚了8万左右的人口，而且居民的文化程度、收入水平和购买力都超过老城区，有较强的消费欲望。海天花园、斌鑫宏园等时尚小区的居民和巴县中学老师及学生的消费能力都比较高。目前黑格集团又投资在其内修建小区，近期将有更多的人入住该区。但是，新区内既无一家百货商场，也无一家大型超市或一条特色专业街，消费服务业缺乏，居民购物区也只有位于大江厂家属区的一家占道经营的农贸市场和2家小超市。

未来，随着已经启动的重庆主城区外环线及渔洞大桥的修建、重庆轻轨线的推出，巴南渔洞镇城市建设的重心将很快西移，长安铃木20万辆轿车扩能技改的完成，其它大型工业企业的迁入，将使新区的人口进一步快速增长，市场潜量进一步快速增加，但新区多功能的商业中心的缺乏将使城市功能的正常发挥遇到重大障碍。因此，在城市建设速度加快的情况下，完善城市功能，提升商贸服务功能，建设新商业区迫在眉睫。

（三）消费需求尚未满足，市场潜力和发展空间大

为了解巴南区消费者的需求情况和购物行为规律，我们于10月4—10日组织了一次针对消费者购物行为的调查。调查采用问卷的形式，共发出问卷180份（其中有效问卷150份），同时采用询问、交谈等方式，主要集中在渔洞镇三个地方进行问卷（老城区、海天花园附近新区、大江厂生活区），主要分析消费者的购买动机，掌握能够真正改变顾客购买倾向的外界因素，了解市场的现有潜力和发展空间。

1、被调查者基本情况

（1）被调查者性别和年龄分布

在被调查者中，女性84人，占调查总数的56%；男性66人，占调查总数的44%。22岁以下的被调查者26位，占17%；22—35岁的被调查者98位，占65%；35—45岁的被调查者18位，占12%；45岁以上的被调查者8位，占5%。

（2）消费者家庭住址分布

住在渔洞镇中心的消费者占总人数的55%；住在渔洞镇东边的消费者占总人数的6%；住在大江厂及其附近的消费者占总人数的28%；住在巴南其他镇的消费者占总人数的11%。被调查者基本上以渔洞镇中心及西边大江厂附近为主，距离未来的海天商业广场都很近便。

（3）职业分布

本次调查的对象的职业分布为：国企、集体单位雇员占10%，个体户或私营企业主占39%，商业或服务业人员占37%，事业单位、机关单位人员占3%，学生占7%，其他占4%。可以看出：企业职工、个体户、私营业主和商业服务业人员所占比重也较大，基本上符合一个商业购物中心的主流顾客的构成情况。

（4）文化程度分布

35%的调查对象为初中及以下文化程度；高中或中专文化程度占33%；大专学历占25%；本科以上占7%。可以看出：消费者的文化程度普遍不高，中等学历的消费者为主力，基本上符合渔洞镇消费者构成的实际情况。

（5）家庭人均月收入分布

月收入500元以下的被调查者占5%；500—1200元占49%；1200—2000元占39%；2000元以上7%。可以很清楚地看出：渔洞消费者的家庭人均月收入以500－2000元的中等收入为主，占被调查者总数的88%，这说明渔洞镇的消费能力存在很大的潜力。

2、调查结果分析

（1）消费者可任意支配收入的消费购买倾向

有25%的消费者每月用于购买衣服、鞋子、化妆品等生活用品的支出占当月家庭收入的40%，21%的消费者的相应支出占30%，19%的消费者的相应支出占19%。说明多数消费者已经进入了“讲究穿戴和打扮”的消费阶段，具有较为前卫的消费意识。

（2）消费者生活必需品购买行为

在生活必需品方面，57%的消费者选择新世纪超市，其次为小型超市/便利店有17%的

消费者会光顾。这一方面反映了消费者已经习惯或者更愿意选择到大型知名商场去购买生活必需品（另外有19%的消费者会到南坪或解放碑步行街购买）；另一方面，目前渔洞还没有一家大型商场，规模并不算大的新世纪渔洞超市，几乎成为消费者本地购买的唯一选择。

次为11%的消费者光顾小型超市/便利店。对这些商品的消费，更多的消费者会到大商场购买。调查中发现：渔洞至少半数以上的消费者习惯于到大型超市购买各种生活用品。

(3)消费者对渔洞整体购物消费环境的评价分析。

在问到“渔洞是否能满足你所有的购物需求”时，62%的消费者认为“不能”，30%的消费者认为“能”，12%的消费者“不清楚”。说明大部分消费者对渔洞的整体购物消费环境不满意。

在问到“您认为渔洞目前的商品档次能否满足你的所有购物需求”时，49%的消费者认为“不满意，档次太低了”，48%的消费者认为“勉强可以”，3%的消费者认为“正好合适”。说明相当部分的消费者认为渔洞的商品档次过低，这成为消费者对渔洞整体消费购物环境不满意的重要原因。

（4）当渔洞的商场不能满足自己需求时，首选的购物场所分析

为了调查消费者心中的理想的购物场所，我们设计了“当渔洞不能满足需求时候，首先选的购物地点”，“为什么喜欢到那个地方购物”，“一般你多久到一次那个地方？”“你每次花多长时间在那里购物”，“你每次去那里购物，每次路上要花那么长的时间，会不会觉得很远”等五个问题。

针对“当渔洞不能满足要求时，首选的购物地点”这个问题，调查结果显示：53%的消费者选择解放碑，24%的消费者选择南坪，21%的消费者选择沙坪坝。可见，作为长期以来一直作为重庆商业中心的解放碑，在渔洞消费者心中具有很重要的地位。在访谈中还发现，即使南坪步行街目前已经建成，但大部分的渔洞居民依然把解放碑作为渔洞之外的购物首选之地。

在问到“为什么喜欢到那个地方购物”时（多项选择），69%的消费者选择“商品种类多，选择余地大”，而43%的消费者选择“购物环境舒适，又可以休闲娱乐，满足自己多方面的需求”，35%的消费者选择“有很多打折的漂亮实用的商品”，19%的消费者选择“那里有自己想要的品牌”。说明大部分的消费者都喜欢“品种丰富、休闲购物两不误、经常有促销打折”的购物场所。在问到“你多久去一次那里购物”时，58%的消费者回答“不一定”，13%的消费者回答“每两月一次”，12的消费者回答“每月去一次”，6%的消费者回答“每周去一次”。

在问到“你一般花多长时间去那里购物”时，37%的消费者会花一天的时间，33%的消费者会花半天的时间，19%的消费者会花两到三个小时，18%的消费者则回答“不一定”。说明大部分消费者带有休闲的目的去逛街，很接受购物步行街这种休闲和消磨时间的购物方式。

在问到“你每次去那里购物，每次路上要花那么长的时间，会不会觉得很远”时，58%的消费者选择“感觉有点远，但没有办法”，37%的消费者认为“不会，反正没事”，5%的消费者认为“很远”。说明超过半数的消费者对于漫长的车程感到厌烦和无奈。

（5）相对高档消费品心理价位调查。

为了解消费者的消费能力，我们特意针对两种商品“男士夹克”和“女士毛衣”设计了两个问题：“如果你（男士）想买一件好的秋冬季节的夹克，多少钱的价格才能既符合您的品位，又真正符合您的保暖要求”，“如果你（女士）想买一件好秋冬季节的毛衣，多少钱价格才能既能符合您的品位，也真正符合您的保暖要求”，“这种较好的衣服你通常会到哪里购买”三个题目。调查结果显示：

在男士的“休闲夹克”的价格档次上，27%的消费者选择“200—300”，23%的消费者选择“150—200”，20%的消费者选择“100—150”，19%的消费者选择“300以上”，只有11%的消费者选择“50—100”。说明在“休闲夹克”方面的，有超过一半的消费者的心理在150以上。

在女士的“毛衣”价格档次上，46%的消费者选择“100—150”，24%的消费者选择“150—200”，13%的消费者选择“80—100”，10%的消费者选择“200以上”，7%的消费者选择“40—80”。说明在“女士毛衣”方面，消费者心理的主流价格在120以上，其中80%消费者的心理价格在120元以上之间。消费者潜力不可忽视。

在问到“较好的衣服你通常会到哪里购买”时，57%的消费者选择“解放碑”，17%的消费者选择“渔洞”，16%的消费者选择“南坪”，7%的消费者选择“沙坪坝”。

（6）对未来入驻渔洞的商场的预期。

为了解消费者对未来入驻渔洞的重庆主流商场的预期，我们设置了两个问题——“假如您希望知名大商场入驻渔洞，您希望是哪家商场”，“你对大商场入驻渔洞有何希望”。调查结果显示：

24%的消费者选择“新世纪百货”，23%的消费者选择“家乐福超市”，53%的消费者选择“重庆百货”。说明在大部分的消费者心中，重百的大商场在消费者心目中的地位远远高于新世纪和家乐福。调查时明显感觉，消费者一方面是希望重百这样的大品牌入驻渔洞，另一方面，是希望渔洞有一家上档次的综合性商场，改变渔洞购物消费环境落后的局面。

在“对入驻大商场有何希望”中，59%的消费者选择“价格实在”，59%的消费者选择“商品质量好”，58%的消费者选择“商品齐全”，51%的消费者选择“服务周到、热情”，32%的消费者选择“是知名商家”。

综上所述，我们可以得出渔洞消费者购物行为的一些关键结论：

1、消费者的家庭月收入普遍在500—1200元，但有近40%的消费者月收入在1200—2000元之间，消费购买能力较强；

2、大部分消费者已经适应了步行街购物的习惯，不少人经常到解放碑、南坪等步行街

购物，其中又以去解放碑的居多；

3、大部分的消费者认为当地的商品档次偏低，品种太少，名牌太少，打折的商品太少，同时不能达到购物、休闲等多重目的；

4、消费者已经习惯了到大型超市（如：新世纪超市）购买各种生活用品；

5、消费者对于大商场入驻充满期待，尤其是作为大型综合商场的重百是大部分消费者心中的首选入驻大商场。

（四）零售业整体档次较低，商场之间竞争局面尚未形成

随着经济的发展，消费需求的变化日益复杂，顾客不仅对商品选购十分严格，而且对在哪类商店购物也十分在意，市场竞争是不可避免的，选择商场店址及类型，也必然受到竞争因素的制约。最理想的选择是以竞争对手相对较弱而又有较强发展后劲的商场店址及类型作为目标。

1、零售商业整体档次较低，饱和度不高，竞争不充分

随着社会经济的发展和居民收入水平及消费能力的提高，巴南区零售服务业落后，整体档次较低，不能满足居民生活需要的局面日渐显露出来。主城区渔洞镇人口20多万，人均年收入在8000多元（2004年预估），居民储蓄存款近60亿元，按理足可以容纳错位经营、各有特色的大中型百货商场2—3家，大型综合超市3—4家，才能与渔洞的人口规模、消费需求和购买能力相适应。但是，迄今，整个渔洞镇仍然以传统商业区的沿街卷帘门专业（卖）店为主，除一家新世纪超市外，现代商业业态几乎等于零。数量不足，业态落后，不仅居民的多样化、时尚化和个性化需求得不到满足，而且日常生活的购物需要也难以实现。居民带着失望和抱怨，无可奈何地把购买能力投向区外市场。从商业竞争角度看，这种零售业整体档次较低，就意味着巴南区的现代商业业态发展和市场竞争不充分，零售市场饱和度不够，市场不繁荣。以至于新世纪百货在一年前抢先进入后“生意火爆”，占据“垄断地位”。近年来，巴南区政府和当地的开发商已经意识到这一问题，正在致力于改变零售商业整体档次较低的状况。

2、老城区传统商业仍然是相对的最大的竞争源

巴南区的传统商业区位于新民街、新市街、解放街、渝轻路、欧洲街及其相邻的巴南大道，区政府也在这附近。在这个区域内有正在建设的协信新天地，有大小不一、特色各异的特色商业街。在巴南区零售商业整体档次较低的情况下，对于正在全新打造的海天商业广场而言，老城传统商业区无疑是相对最大的竞争商业区域。换句话说，新的商业区或商业中心，必须设法将大量的消费群体从传统老商业区吸引到新区。老城传统商业区虽然

整体档次低，但其先入为主的优势还是存在的。首先是人口密度高；其次是最大的汽车站和通往江津珞璜镇的汽车站及各路城内巴士都处在传统商业区边缘，可以强力吸引来自各乡镇的客流，增大商业区的人流量；第三，商业门面集中，新民街、新市街、解放街、渝轻路、欧洲街等，汇集了大量的卷帘门门面，虽然单个面积小，业态落后，但点多面广，人流量大，许多门店生意还算“兴隆”；第四，业种繁多，综合性强，不仅有吃穿住用行所需的购物场地，还有许多的传统餐饮、娱乐、银行及通讯等多种服务业，这是传统商业多年积累下来的“资本”；第五，几家大商场，如新世纪超市、立丹百货、蓉慧电器超市、移动电信营业厅等，是传统商业区的“亮点”，正在建设中的协信新天地，尽管困难重重，但一百多家门店对拉动传统商业区的继续繁荣将会发挥重要的作用；第六，多年的发展已经塑造了巴南区商业购物区在居民心目中的形象，居民购物养成了习惯，要改变这一传统形象和习惯，是商业新区的一道难题。

另一方面，传统商业区在新的历史条件下，其劣势也十分明显。第一，狭窄的街道，陈旧的门面，使传统商业区的硬件环境差；第二，休闲等服务设施落后，与居民将购物、休闲、娱乐、餐饮集于一体的消费需求趋势不一致，影响和制约了居民的逛街和购买欲望；第三，街道上交通杂乱，各类车辆混杂，车流与人流交织，混乱不堪，安全性差，很大程度上影响了人们逛街购物的心情；第四，随着城市向西扩展，传统商业区与新区距离太远，新区居民购物十分不便，而这样的人口数量达到12万人以上；第五，商业业种布局混乱，业态落后，加上硬件环境差，整体档次较低，难以满足已经小康化居民的消费需要；第六，商品品种不全，假冒伪劣盛行，服务方式和服务态度差，整个商业区的软环境差，消费者很有意见；第七，传统商业区的核心区域居民的居住环境较差，收入有限，购买力远不及新区；第八，门面租金远高于新区，加上众多的专业（卖）店之间相互在低层次上重复和雷同，一方面因成本较高导致价格优势并不明显，另一方面竞争又迫使商家不得不尽力降低价格，以至低效益经营，投资回报率不高，惨淡经营，回天无力。

国内外城市建设和商业发展的历史表明：随着城市的扩展，传统商业区因自身的劣势将会出现“空心化”现象和趋势，新的城区和商业区将以便捷的交通、舒适优美的环境、雅致的现代商场布局和陈列、清晰的商场定位和形象、琳琅满目和适销对路的商品及优质的服务等明显优势，成为传统商业区难以抵御的竞争对象。

3、主要竞争对手不能满足消费需求，劣势明显

（1）新世纪超市分析

作为最早进入渔洞的大型商家，是位于渝轻路和欧洲街之间的新世纪超市，一直扮演

着渔洞零售市场领头羊的角色，经营面积约2000—2500平方米。在所访问的对象中，100%的消费者有在渔洞新世纪超市的购物经历。经过我们调查队员的走访，发现渔洞新世纪超市具有如下优点：A、秉承主城新世纪超市的一贯作风，在卖场商品陈列、人员服务方面均大大优于渔洞当地零售商场，给人感觉，走入渔洞新世纪超市和在解放碑主城的新世纪超市没有什么分别；B、醒目的价格标签，让消费者一目了然；C、商品种类的多样化，给了顾客较大的选择空间；D、店内工作人员统一规范的职业化的服务语言，给顾客带来温馨的购物感觉。

但是，和主城区新世纪超市相比，渔洞新世纪超市也有相应的一些弱点：A、部分商品价格相对主城偏高，使部分消费者感到不满；B、店内促销活动较少，没有为吸引客流而特意进行的时令性促销；C、店内陈列相对不是很好，POP设计相对主城也逊色不少；D、生鲜做得不是很好，商品品种不多；E、店堂面积有限，店堂空间低矮，给人压抑感。

从上可以看出，在当地零售商业整体水平和档次较低，消费需求未能得到满足，新世纪超市处在垄断地位，生意非常兴隆的情况下，渔洞新世纪超市在经营中存在着一系列问题，导致消费者的不满，竞争劣势暴露明显。

（2）立丹百货分析

立丹百货位于新市街区政府的对面，两层楼，经营面积3000多平方米，采取招租方式，各自经营的方式进行经营。主要经营男女服装、儿童服装、鞋类、箱包等。因定位不清晰，商品结构不合理，品牌知名度不高，促销乏力，价格混乱，服务质量不高，因而生意冷清，甚至不及周边的品牌专卖店，在市场竞争中的劣势十分明显。立丹百货渔洞店实际上就是一家店内商业街，很难说得上是一家百货商场。

（3）沿街专业（卖）店分析

沿街专业（卖）店存在的问题主要是：在店面整体环境和商品陈列方面：A、59%的商店没有全新而醒目的店牌；B、78%的商店没有明显的POP张贴和陈列；C、89%的商店没有明显的商品促销打折信息；D、62%的商店没有明显的价格标签；E、81%的商店没有主打商品信息；F、38%的商店灯光不够明亮。在店内工作人员服务水平方面：A、70%的商店的工作人员没有职业化的工作语言，比如没有用“请”；B、100%的商店的工作人员没有微笑服务。

在所经营的商品方面存在品种较少，档次较低的问题。为了调查当地专业（卖）店商品的主流价位，我们针对这些专业（卖）店进行了“男士夹克”和“女士毛衣”的价格调查。调查发现：A、52%的服装店的男士夹克主流价格在“100—150”，11%的服装店主流价

格在“50－100”，150元以上的只占37%，明显低于我们前面调查的“超过一半的消费者的男士夹克主流心理价格在150元以上”。B、32%的专业（卖）店的女士毛衣的主流价格在“80—120”，14%的在“40—80”，说明接近50%的零售店的主流价格在120元以下，明显与前述的消费者调查部分的“80%以上的消费者的主流心理价位在120元以上”相矛盾。现有专业（卖）服装店的商品档次明显不能满足消费者的需求。

综上，我们可以得出目前渔洞零售商业的一些问题和矛盾：

1、渔洞的零售业以传统的临街专业（卖）店为主，现代商业业态发展滞后，店面装修、商品陈列、服务水平和意识均远远低于主城区，整体的商业环境、气氛、视觉效果与消费者日渐挑剔的购物环境需求产生矛盾。许多消费者视解放碑购物广场为理想的购物天地，解放碑集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的购物环境让他们流连忘返。但渔洞目前散乱、陈旧、单一的购物功能显然不能满足他们立体的购物需求。

2、商品低档次、结构单一与不断增长和提高的消费需求产生矛盾，导致消费者纷纷前

往解放碑、南坪等商业中心去购买消费的问题。商品结构单一，品种偏少，与消费者多样化的需求产生矛盾。不断提高的购买力和消费水平，使得渔洞的消费者的眼光变得更加挑剔，与主城区的消费者一样，也追求个性，追求时尚化和多样化的商品，但渔洞零售市场单一的商品结构显然不能满足他们的要求。

三、综合商场定位和业态选择

（一）海天商业广场整体定位

海天商业广场是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务于一体的综合性商业区，开发商的目标是要充分利用各方面的有利条件，发挥自身各方面的优势，挑战新民街传统商业区，将这片渔洞镇最后一块黄金宝地打造为巴南区新兴的现代化商业中心、城市建设的典范、市民购物休闲的好去处，满足社会的多元需求，体现社会文化、经济发展与环境生态共生的最佳综合效益，重现一个复合共存的城市生活与城市景观区域，创造巴南商业的繁荣。

在商业广场，开发商和有关合作伙伴要有序设置百货商场、大型超市、电器专业店、男女时装店、儿童用品店、文化用品等等，还要设置餐饮业，包括高级酒店、餐厅、饭店、风情小吃，也要有休闲娱乐、商务金融、文化交流，并且是各业全面配套，均以中档为主，以高档引领时尚，以低档保必需。要科学规划，确保设置全面，分区明显，有机联动，整体优势配合，形成共生共存的生态商业格局。

（二）综合商场的市场定位

商场的市场定位，是在认真分析项目内外条件，研究潜在消费群体构成和市场竞争格局的基础上，找出商业项目在整个同行中的准确位置。也就是要确定为谁服务，以及通过选择何种商业业态、哪些商品种类、什么样的商场环境、何种价格位置等去满足服务对象的问题，以便将拟设商业项目与竞争对手明显地区别开来，在消费者心目中留下鲜明的、生动的印象，形成特色和竞争优势。

根据海天商业广场商圈内的人均收入、购买能力、消费模式、城市结构、居民分布、竞争状况，该综合商场的目标市场应该是：圈内以产业工人为主，包括机关公务员、学生、商业职工等城镇居民。这些消费群体家庭人均月收入一般在800—1500元之间，其日常生活基本消费约占收入的35—45%，追求品牌化、时尚化、多样化和个性化的享受型和发展型消费呈快速增长的趋势。特别要重视针对大型工业企业的技术工人、工程师、管理人员、机关公务员（包括周边各乡镇）、知名学校的学生和教师的服务。这些消费群体是品牌消费、

时尚消费的主体，对在大型百货商场、现代超市购物消费格外钟情。也要高度重视针对核心商圈和边缘商圈内居住的大量居民的日常生活所需食品和日常生活用品的经营，加强引导，满足其提高生活质量的需要。

（三）综合商场的业态选择

目前，各地零售商业的业态一般仍然以大型综合百货商场为龙头，领导消费潮流，但超市作为新生力量发展迅速，各种类型的专业商店和精品专卖店，也日益显示出自身的经营特色。海天商业广场是未来巴南区的商业中心，但又是典型的商业和住宅结合的商业地带，同时考虑到整个巴南缺少现代化电器专业店的实际，因此，拟设的综合商场既要有现代百货业态，满足消费者对时尚性、品牌化挑选性商品的需要，如化妆品、黄金珠宝、男女服饰等，也要有与周边居民日常生活息息相关的超市业态，还要有专业电器业态。百货、食品超市、电器专卖三种业态有机结合，满足消费者综合购物需要，彼此为对方吸引顾客，形成强有力的综合购物吸引力，有利于形成大量客流和人气。

（四）综合商场的商品档次定位

根据海天商业广场商圈内的居民的群体特征和商圈内市场竞争的特征，综合商场要以大量个性各异的中档商品满足大众需要，以适量时尚、品牌商品引导消费潮流，以多变的优质特色低价商品保证必需并吸引更多的顾客。尤其要防止过度时尚高档和过度中低档两种倾向。

（五）综合商场的楼层布局

根据该综合商场的定位，为有效利用场地资源，方便顾客浏览购物，营造良好的购物环境，该综合商场负一楼的2300平方米拟设为以各类食品为主的超市；一楼平街层2400平方米主要经营化妆品、钟表、照相器材、精品电器、通讯器材、黄金珠宝、玻陶工艺品等；二楼2400平方米主要经营男女时尚品牌服装服饰；三楼2400平方米，以约1500平方米经营针织、床上用品和文体用品，以900平方米经营电器。

四、综合商场投资方案

（一）综合商场的产权基本模式

该商场的土木工程和基础设施由开发商根据商场经营者的物业要求进行建设，拥有所有权。开发商愿将该商场的经营权以“完善的设施，极低的租金”出租给市内外知名零售

企业经营，租赁期限10—15年。租赁期满，原租赁者有优先续租的权利。

（二）综合商场的租金标准

开发商根据“放低门槛，放水养鱼，共存共荣”的原则，寄希望于知名零售企业和大量知名品牌进入，让租赁者或经营者拥有低成本的竞争优势并能为市场提供物美价廉的商品和服务，获得理想的经营效益和投资回报。为此，开发商以“底线”的租金报价，确定的10年租赁期租金标准及租金额如下。

元/M2

（三）综合商场投资的方案

根据该综合商场的定位、商品结构和楼层布局，需要商场经营者投资约1190万元进行装饰、购置必要的经营设备，并有足够的流动资金确保经营流转。

五、综合商场营业额估算及财务分析

（一）综合商场的初始年营业额估算

1、核心商圈居民消费额估算

按照核心商圈内顾客光顾本商场的可能性约为90%，核心圈人口包括商场西边大江厂折算为7万人、东边500米范围内折算为5万人，共计约12万人以上，按每3人为一户每月购物3次，每次60元计算：

60元/次×3次/月×12个月×12万÷3=8640万元．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．（１）

2、次级商圈居民消费额估算

按照次级商圈内顾客光顾本商场的可能性约为50%，次级商圈居民包括渔洞镇东边、周边郊区的人口折算为7万人，按每3人为一户每月购物2次，每次50元计算：50元/次×2次/月×12个月×7万÷3=2800万元．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．（２）

3、边缘商圈顾客消费额估算。

按照边缘商圈内顾客光顾本商场的可能性约为30%，边缘商圈包括南泉、一品等区内各镇和江津的珞璜等地的顾客总算约为4万人，按每3人为一户每月购物1次，每次40元计算：

40元/次×1次/月×12个月×4万÷3=640万元．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．（３）合计：（1）+（2）+（3）=1.208亿元。

以上比较乐观的估算分析表明，海天商业广场综合商场的年营业额将是比较理想的。如果能够采取措施强力吸引传统商业区内的居民，使其圈内顾客光顾本商场的可能性约为80%，则该大型综合商场年营业额还将至少增加2000万元以上。

如果按照行业一般水平即年单位平方米营业额应达到1.3万元的标准来进行估算，商场的建筑面积为96300平方米，那么，该综合商场初始年营业额应达到1.25亿元。两种估算方法误差不足500万元。

因此，该综合商场初始年营业额估算值确定为1.2亿元。

（二）综合商场的财务分析

综合商场的全部投资由设立综合商场的投资者负责。开发商本着“放低门槛，放水养鱼，共存共荣”的宗旨与原则，给予积极扶持。

1、计算期。

以上项目合同经营期10年，各年按财务年度计算。

2、收入及税金测算

（1）10年营业额估算

该综合商场初始年营业额估算值确定为1.2亿元。之后第2—3年在通过优化结构并适应当地市场消费需求的基础上，采取市场渗透战略，营业额按照8%的速度增长，此后第4—6年各年按6%的速度增长，7—10年各年按5%的速度增长。

（2）销售税金和所得税估算

销售税金以销售税金占营业额的0.38%推算。所得税按15%税率计算。

房地产开发项目可行性研究报告(范文)

房地产开发项目可行性研究报告 一、项目背景 1 、项目名称：“御海景园”居住小区（暂定名） 2、可行性研究报告的编制依据： （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《A市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》 3、项目概况 1 ）地块位置：该基地东邻金沙滩1号，南至石雀滩路，北至滨海大道，该地块属我市A类地段。 2 ）建设规模： 土地面积：18551平方米） 开发周期：开发周期为一年 3 ）周围环境与设施 （1）步行约5分钟可至美丽的金沙滩风景区。 （2）距离胶州湾海底隧道今有10分钟车程。 （3）项目临近地铁出口，交通便利。

（4）小区内所有设施配套齐全 （5）北面为宽阔的滨海大道，直通青岛胶州湾海底隧道。 4 、项目SWOT分析 优势及机会 (1) 该项目地处青岛经济技术开发区最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 (2) 青岛经济技术开发区近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧海底隧道、地铁出口，以及金沙滩1号的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 该项目以毛地出让，起价350000元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (6) 该项目规划定位为青岛经济技术开发区第一个山东省高级抗震第一家的住宅小区。 (7) 我公司与本市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 (8) 物业管理公司在本市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。 二、市场分析 1 城市概况

可行性研究报告模板

可行性研究报告模板 篇一：可行性研究报告通用模板 一般工业项目可行性研究报告格式模板 [政府立项-项目建议书] 第一章项目总论 第二章项目背景和发展概况 第三章市场分析与建设规模 第四章建设条件与厂址选择 第五章工厂技术方案 第六章环境保护与劳动安全 第七章企业组织和劳动定员 第八章项目实施进度安排 第九章投资估算与资金筹措 第十章财务效益、经济与社会效益评价 第十一章可行性研究结论与建议 第一章项目总论 总论作为可行性研究报告的首章，要综合叙述研究报告中各 章节的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。总论章可根据项目的具体条件， 参照下列内容编写。 1.1 项目背景

1.1.1 项目名称 企业或工程的全称，应和项目建议书所列的名称一致。 1.1.2 项目承办单位 承办单位系指负责项目筹建工作的单位（或称建设单位），应注明单位的全称和总负责人。 1.1.3 项目主管部门 注明项目所属的主管部门。或所属集团、公司的名称。中外 合资项目应注明投资各方所属部门。集团或公司的名称、地址及 法人代表的姓名、国籍。 1.1.4 项目拟建地区、地点 1.1.5 承担可行性研究工作的单位和法人代表 如由若干单位协作承担项目可行性研究工作，应注明各单位 的名称及其负责的工程名称、总负责单位和负责人。如与国外咨 询机构合作进行可行性研究的项目，则应将承担研究工作的中外 各方的单位名称、法人代表以及所承担的工程、分工和协作关系等，分别说明。 1.1.6 研究工作依据 在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研 究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：（1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件； 对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。

某道路可行性研究报告1

电子信息产业园A区三路 可行性研究报告 ××××高新技术产业开发区管理委员会 2012年5月8日

目录 一、总论 (1) 二、项目背景 (2) 三、建设必要性 (3) 四、建设规模及技术标准 (4) 五、项目节能专项 (6) 六、投资估算及资金筹措 (7) 七、项目进度安排计划 (7) 八、效益分析预算 (8) 九、结论 (9)

电子信息产业园A区三路 可行性研究报告 一、总论 项目名称：电子信息产业园A区三路 项目建设地址：××××东部研发区 建设单位：××××高新技术产业开发区管理委员会 建设内容：道路、交通、电气、给排水工程 项目总投资：630万元 项目联系人：××× 联系电话：××× 传真：××× 编制依据： 1、《××××科技产业园区东部地区及电子信息产业基地控制性详 细规划》 2、《城市道路设计规范》（CJJ37-90） 3、《公路沥青路面设计规范》（JTG D50-2006） 4、《公路路面基层施工技术规范》（JTJ034-2000） 5、《公路沥青路面施工技术规范》（JTGF40-2004） 6、《公路路基设计规范》（JTG D30-2004） 7、《城镇道路工程施工与质量验收规范》（CJJ 1-2008） 8、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001 J 114-2001）

9、《中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城市建设部分）》 10、《道路交通标志和标线设臵规范》（JTG D82-2009） 11、《道路交通标志和标线》（GB 5768-2009） 12、《室外排水设计规范》GB50014-2006 13、《给水排水管道工程施工及验收规范》GB50268-2008 14、《城市道路照明设计标准》(CJJ45-2006) 15、《城市道路照明工程施工及验收规程》(CJJ89-2001) 二、项目背景 改革开放三十年来，××坚持以经济建设为中心，以科技产业为理念，充分发挥地理人文优势，大力发展外向型经济，以科技推动经济发展。国民经济持续、快速、健康发展，社会不断进步，人民物质和精神文化生活水平不断提高。三十几年来，××经济蓬勃发展，成为中国经济发展最快的地区之一。 在新的世纪，省委要求××向具有特色的现代化中心城市的目标迈进，市委市政府提出开发建设××科技产业园区，以此作为××今后经济发展和产业结构升级的试验区和先行区，加快推进现代化中心城市建设。 ××科技产业园区，将是一座集科技、产业、生态、人文的科技文化新城。

房地产项目可行性研究报告

房地产项目可行性研究报 告 Last revision date: 13 December 2020.

房地产项目可行性研究报告(模版) 目录 第一部分：项目总论 1.1项目背景 1.2项目概况 1.2.1项目名称 1.3可行性研究报告编制依据 1.4可行性研究结论及建议 第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析 2.2全国房地产行业发展分析 2.3本市房地产市场分析 2.4板块市场分析 2.5项目拟定位方案 第三部分：项目开发方案 3.1项目地块特性与价值分析 3.2规划设计分析 3.3产品设计建议 3.4项目实施进度 3.5营销方案 3.6机构设置 3.7合作方式及条件 第四部分：投资估算与融资方案 4.1投资估算

4.2融资方案 第五部分：财务评价 5.1财务评价基础数据与参数选取 5.2财务评价（方案1） 5.3财务评价（方案2） 5.4财务评价结论 第六部分：不确定性分析? 6.1盈亏平衡分析 6.2敏感性分析 6.3风险分析 第七部分：综合评价 7.1社会评价（定性） 7.2环境评价（影响及对策） 7.3公司资源匹配分析 第八部分：研究结论与建议 8.1结论 8.2建议 第九部分：附录 9.1附件： 9.2附表： 9.3附图： 调查人员声明 我们郑重声明： 1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。

3、形成意见和结论。 4、撰写本可行性研究报告。 5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。 6、（其他需要声明的事项） 参加调查人员签名： 公司领导签字： 注：形成一致意见后，附后存档。 第一部分：项目总论 1.1项目背景 这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。 城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 ①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； ②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； ③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 1.2项目概况 ①地块位置 地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

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目录第一篇：可行性研究报告模板第二篇：可行性研究报告模板第三篇：可行性研究报告模板第四篇：可行性研究报告模板第五篇：房地产可行性研究报告正文第一篇：可行性研究报告模板xxxx项目可行性研究报告 报告日期xxxx年xxxx月xxxx日 1 / 6 目录 第一节项目概况 一、项目背景 二、投资方简介 三、目标公司简介 第二节拟投资行业及市场概况 第三节项目实施的必要性与可行性 一、项目实施的必要性 二、目标公司市场分析 三、项目实施的可行性 第四节项目内容及实施方案 第五节项目效益分析 一、经营收入估算 二、经营总成本估算 三、经营利润与财务评价

第六节项目风险分析及对策 一、市场风险及对策 二、技术风险及对策 三、财务风险及对策 …… 第七节投资方案 一、收购定价 二、预计投资总额 三、资金来源与支付 四、后续发展方案 第六节报告结论 第一节项目概况 一、项目背景 说明项目提出的背景、投资理由、拟投资国家的投资环境、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。 二、投资方简介 1、投资方基本情况及经营情况 包括目标公司基本工商注册信息、产业布局、主要产品及用途、员工情况、股权结构及控股方信息、行业地位、历史沿革等。 2、投资方实力和优势分析 三、目标公司简介

1、基本信息 包括目标公司基本工商注册信息、产业布局、主要产品及用途、员工情况、股权结构及控股方信息、行业地位、历史沿革等。 2、经营情况 （1）经营情况 公司的产品在市场上进行销售、服务的发展现状，包括历年产量、销售收入等。 （2）资产负债情况 公司主要财务指标，要求能够反映公司盈利能力、经营能力、偿债能力等。 第二节拟投资行业及市场概况 1、国内相关行业及市场概况 2、国际相关行业及市场概况 第三节项目实施的必要性与可行性 一、项目实施的必要性 主要围绕公司战略目标，根据公司产业资源协同发展的需要以及产品规划，结合产业政策等有关因素的支持与制约，论证项目投资的必要性。 二、目标公司市场分析 运用统计分析原理，分析目标公司产品销售变化及市场发展趋势。 1、市场规模

道路交通工程建设项目可行性研究报告

道路交通工程建设项目可行性研究报 告

道路交通工程可行性研究报告 北京容大博通投资咨询有限责任公司编制 【道路交通工程建设项目可行性研究报告目录】 第一部分道路交通工程建设项目总论 一、研究的简要综合结论 二、存在的主要问题和建议 三、主要技术经济指标表 可行性研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总

第二部分道路交通工程建设项目建设背景、必要性、可行性 一、道路交通工程建设项目建设背景 （一）公司产业布局 （二）项目发起缘由 （三）…… 二、道路交通工程建设项目建设必要性 （一）国家十二五规划 （二）省及地区十二五产业规划 （三）产业指导政策 （四）行业准入政策及行业规划 三、道路交通工程建设项目建设可行性 （一）政策可行性 （二）市场可行性 （三）技术可行性 （四）财务及效益可行性 （五）社会及区域可行性 第三部分道路交通工程建设项目市场分析 一、道路交通工程建设情况 表3.1 国内道路交通工程建设情况

二、道路交通工程路网现状及道路交通工程服务水平评价 随着土地的开发利用，对道路交通工程运输能力也提出了更高的要求，但路网的不完善，将制约了经济的发展，现状道路交通工程的服务水平将无法满足经济发展的需要。 表3.2道路交通工程路网新增能力 （二）区域路网规划 说明国内各地区的道路交通工程建设情况并列表。见表 3.4。 表3.4 道路交通工程区域规划

注：一般要求过去5年数据，有条件时，历史数据越充分越好。 表3.5区域道路交通工程构成情况 注：一般要求过去5年数据，有条件时，历史数据越充分越好。 以研究项目的计算期为期限，预测设定产品世界需求总量以及消费结构变化趋势。 三、交通量预测思路 根据本项目影响区综合交通现状与发展的分析，本项目交通量预测采用“四阶段法”。“四阶段法”将交通预测的全过程划分成出行生成、出行分布、方式划分及交通分配四个阶段进行预测。 四、交通量预测内容 一、交通运输规划调查 交通运输规划调查包括交通调查和规划相关信息的专项调查。交通运输规划调查的目的是搜集人口，经济活动、出行特征和交通设施等方面的数据，用来分析、评价交通运输系统现状，预测未

市政道路可行性研究报告

文创园二号道路工程 可行性研究报告 浙江伟东规划建筑设计有限公司 二○一六年一月 文创园二号道路工程 可行性研究报告 编制单位：浙江伟东规划建筑设计有限公司 证书等级：工程咨询丙级 发证机关：中华人民共和国发展和改革委员会 证书编号： 单位负责人： 总工程师： 项目负责人： 主要参加人员： 陈晓红（高级工程师）田鑫华（工程师） 叶涛（工程师）钟煜炜（工程师）

目录 第一部分报告正文 第二部分附图 1、道路总平面图 2、道路平面图 3、道路纵断面图 4、道路标准横断面图 5、路面结构图 6、人行道平面铺装图 7、雨水汇水范围图 8、污水汇水范围图 9、排水平面图 10、雨水纵断面图 11、污水纵断面图 12、标准管位布置图

一、概述 1.1工程项目的背景、建设的必要性以及项目研究过程。 文创园二号道路工程位于桐庐县城迎春南路与320国道交叉口东南侧文创园区快内，作为以商住、展览、休闲为主的区块，丝绸博览中心、养生文化度假村等项目目前正在开发中。 1、经济的发展必将推动桐庐县城的有序扩张，而这个过程强调交通先行，随着桐庐县城区域范围的不断扩张，土地需求量不断增大，县城发展也逐步完善，作为区块配套道路，它的建成将完善县城的交通框架，使进桐庐县城的发展，为区块内的项目建设发展提供便利。 2、市政道路做为市政配套管线设施的主要载体，本工程的建成还将解决道路两侧地块市政设施配套问题，丝绸博览中心、养生文化度假村等项目的用电、用水、燃气、通信等将得到解决。 3、文创园二号道路工程的建成在改善桐庐县城交通网络、启动激活沿线土地的开发利用、有效推进桐庐县城城市化进程的同时，提升桐庐县城的城市品位，改善桐庐县城的形象。 接到建设方的设计委托后，本公司立即组织了设计项目班子对本项目的可行性研究报告进行编制，同时进行现场踏勘和收集资料，对设计方案进与建设方进行沟通和优化。

房地产可行性研究报告

房地产可行性研究 第1操作环节：成功迈出投资第一步 第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策 第3操作环节：房地产可行性研究战略分析 第4操作环节：设计成功的可行性研究流程 第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书 第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算 第7操作环节：从全局出发进行可行性研究 使用指南 可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。 第1操作环节：成功近出投资第一步 1．透视民地产可行性研究 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题： 第一是要确定项目在技术上能否实施； 第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。 从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。

2、项目投资制胜第一法宝 一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题： a、这项目是可行的还是不可行的 b、如果可行，可行到什么程度 c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算 第二操作环节可行性研究的误区及相应对策 1、项目精度标准 项目内容时间（月）费用允许误差 投资机会研究阶段1~3 0.2%~0.8% 30%~20% 初步可行性研究阶段 6 0.25%~7.5% 20%~10% 详细可行性研究阶段8~16 0.2%~1.0% <10% 2、常见误区 误区一：一个标准的效益分析 如果你的项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告。一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时，我们遇到太多的不确定因素。这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。 误区二：先入为主的可行性研究

可行性研究报告通用模板(完整版)

报告编号：YT-FS-1593-70 可行性研究报告通用模板 (完整版) After Completing The T ask According To The Original Plan, A Report Will Be Formed T o Reflect The Basic Situation Encountered, Reveal The Existing Problems And Put Forward Future Ideas. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity

可行性研究报告通用模板(完整版) 备注：该报告书文本主要按照原定计划完成任务后形成报告，并反映遇到的基本情况、实际取得的成功和过程中取得的经验教训、揭露存在的问题以及提出今后设想。文档可根据实际情况进行修改和使用。 目录： 第一章项目总论 第二章项目背景和发展概况 第三章市场分析与建设规模 第四章建设条件与厂址选择 第五章工厂技术方案 第六章环境保护与劳动安全 第七章企业组织和劳动定员 第八章项目实施进度安排 第九章投资估算与资金筹措 第十章财务效益、经济与社会效益评价 第十一章可行性研究结论与建议 第一章项目总论

总论作为可行性研究报告的首章，要综合叙述研究报告中各章节的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。总论章可根据项目的具体条件，参照下列内容编写。 §1.1 项目背景 §1.1.1 项目名称 企业或工程的全称，应和项目建议书所列的名称一致。 §1.1.2 项目承办单位 承办单位系指负责项目筹建工作的单位(或称建设单位)，应注明单位的全称和总负责人。 §1.1.3 项目主管部门 注明项目所属的主管部门。或所属集团、公司的名称。中外合资项目应注明投资各方所属部门。集团或公司的名称、地址及法人代表的姓名、国籍。 §1.1.4 项目拟建地区、地点 §1.1.5 承担可行性研究工作的单位和法人代表

某道路工程可行性研究报告

某道路工程可行性研究报告

目录 第一章总论 (2) 1.1项目概述 (2) 1.2可行性研究依据 (2) 1.3可行性研究范围 (2) 1.4可行性研究概括及成果 (2) 第二章项目背景 (4) 2.1项目由来 (4) 2.2项目实施必要性 (4) 第三章施工方法及技术措施 (7) 3.1施工工艺流程 (7) 3.2施工方法 (7) 3.3道路工程 (7) 3.4 项目建设设计、造价及工程项目组建 (11) 第四章环境保护与安全、卫生 (12) 4.1环境影响分析 (12) 4.2劳动安全与卫生 (17) 第五章实施进度、投资及资金筹措 (19) 5.1项目实施进度 (19) 5.2项目建设与运行管理 (19) 5.3投资估算 (19) 5.4资金来源 (19) 5.5资金安排 (19) 第六章项目评价与建议 (21) 6.1项目评价 (21) 6.2结论与建议 (21) 附件

第一章总论 1.1项目概述 1.1.1项目名称：XX乡XX村民间大道修建工程 1.1.2项目承办单位：XX县XX乡XX村民委员会 1.1.3项目负责人： 1.1.4 项目建设地址：XX乡XX村 1.1.5可行性研究报告编制单位：温州振邦工程项目管理有限公司 1.2 可行性研究依据 1.2.1 浙移领办[2007]23号《关于印发浙江省大中型水库移民后期扶持规划实施管理暂行办法的通知》； 1.2.2苍移办[2011]7号《关于下达XX县大中型水库库区与移民安置区结余资金项目预算额度的通知》； 1.2.3苍财社[2010]42号《关于下达大中型水库移民后期扶持急补助资金的通知》； 1.2.4XX县XX乡XX村民委员会提供的有关资料。 1.3 可行性研究范围 本项目在XX县XX乡总体规划指导下，分析、研究项目的建设背景和必要性；落实项目建设的设计方案；分析、研究XX乡XX村民间大道修建工程的可行性；落实项目建设的设计方案；分析、研究项目安全管理措施；估算项目投资及资金筹措；项目实施意见和实施进度安排；明确项目评价和结论，为下阶段工作提供决策依据。 1.4可行性研究概括及成果

道路可行性研究报告

道路可行性研究报告 xx道路工程位于xx15公里处xx镇xx村，属典型的黄土高原残塬沟壑地貌特征，地形复杂破碎，致使农业生产条件恶化，农业生产水平相对落后。xx村位于xx镇川道，共有4个村民小组254户，951人，耕地总面积2100亩，2010年农民人均纯收入4189元。农作物以小麦、玉米为主，经济作物以大棚果蔬为主。 二、交通现状 该村处于xx南翼旅游环线，通村路骨架已初步形成，进村路基翻浆、沉陷等病害普遍，行车不畅，路面宽窄不一，坑洼不平，纵坡不顺，排水不畅，转弯半径偏小，严重影响着群众生产生活。按照社会主义新农村建设要求，拟对该路进行硬化。 三、项目建设的必要性和可行性 1、建设该工程是改善本村交通条件的迫切需要 目前该路面窄弯急，大棚果蔬运输困难，极大地影响着群众的生产生活，建设该路成为改善村民出行条件、解决行路难的迫切需求。 2、建设该工程有利于区域经济的发展

该路沿线为xx镇xx村大棚果蔬生产基地，该道路承担着全部运输任务，现有公路难以满足机械运输条件，主要靠小型运输机械运输，遇到阴雨天气，几乎瘫痪，销售季节正值多雨之时，极大制约了果蔬外销运输， 通过该工程的实施将会改善交通状况，可促进果蔬外运，加速资源开发利用，带动区域经济发展，帮助农民脱贫致富。 3、建设该项目是区域路网合理布局的需要 该路是该村次网道路骨架的重要组成部分，目前路况差，通行能力低，不能适应路网结构发展的需要，实施该项目可使路网更趋合理，路网服务水平有所提高，充分发挥道路作用。 4、建设该项目有利于新农村建设。 该路沿线两旁有新农村建设点，实施该工程可促使新农村建设，更好地为区域经济发展服务。 四、规划设计原则与依据

万科房地产项目可行性研究报告

万科.房地产项目可行性研究报告(模板)第1章总论 1.1. 项目背景与概况 1.2. 主要技术经济指标 1.3. 问题与建议 第2章项目投资环境与市场研究 2.1. 投资环境分析 2.2. 区域房地产市场分析 2.3. 销售预测 2.4. 营销策略 第3章建设规模与项目开发条件 3.1. 建设规模 3.2. 项目概况现状 3.3. 项目建设条件 第4章建筑方案

4.1. 设计依据 4.2. 项目设计主题和开发理念4.3. 项目总体规划方案 4.4. 建筑设计 4.5. 结构设计 4.6. 给排水设计 第5章节能节水措施 5.1. 设计依据 5.2. 建筑部分节能设计 第6章环境影响评价 6.1. 编制依据 6.2. 环境现状 6.3. 项目建设对环境的影响6.4. 环境保护措施 第7章劳动卫生与消防 7.1. 指导思想

7.2. 职业安全卫生健康对策与措施7.3. 消防设计 第8章组织机构与人力资源配置8.1. 组织机构 8.2. 人力资源配置 第9章项目实施进度 9.1. 项目开发期 9.2. 项目实施进度安排 9.3. 项目实施过程控制措施 第10章项目招投标 10.1. 工程项目招标投标概述 10.2. 工程项目招标投标因素分析10.3. 招标依据 10.4. 招标范围 10.5. 招标方式 第11章投资估算与资金筹措

11.1. 投资估算 11.2. 资金筹措 第12章财务评价 12.1. 项目评估依据 12.2. 财务评价基础数据的选择12.3. 财务评价 12.4. 不确定性分析 第13章社会评价 13.1. 项目对社会的影响分析13.2. 风险分析 13.3. 社会评价结论 第14章研究结论与建议 14.1. 可行性研究结论 14.2. 建议 第1章 总论

XX道路项目可行性研究报告

XX道路项目可行性研究报告 第一章总论 1.1项目基本情况 1.1.1项目名称 xx市XX大道修建项目 1.1.2项目建设地点 拟修建的**大道北起**、南至** 1.**项目承担单位 ****管委会 1.1.4项目简介 为将**打造成为生态宜居、文化产业、旅游休闲的城市新区，按照xx市人民政府常务会议纪要（**第63次）要求，**启动对**大道修建。**大道为综合性城市主干路，是**主要景观轴线。本项目共投资**亿元，道路纵向设计范围北起**，南至**，全长约**公里，路幅宽度控制为**米。 1.2项目背景及编制依据 1.2.1项目背景 **大道为综合性城市主干路，是**主要景观轴线。拟修建的**大道北起**，南至**，道路宽**M，目前路貌不佳，道路及两旁的景观不整洁。对**大道进行修建，是将xx 市建设成**的发展迫切要求，也是发挥生态优势，将**建设休闲宜居新区的需要，此外，**大道的修建改善了道路环境，使交通更加顺畅。 随着xx市影响力的扩大及旅游产业的发展，也随着**的提高，**城市发展的战略机会不容错过。**城市将有利于提高**城市品位。在此背景下，将**打造为生态宜居的、文化产业、旅游休闲的城市新区成为重中之重。 为满足城市发展的需要，为将**地区打造成生态宜居、文化产业、旅游休闲的城市新区，优先发展道路交通设施和城市配套设施成为当务之急。而作为综合性城市主干路

的**大道，路貌不佳，两旁景观不协调，无论从城市发展的角度，还是从打造生态宜居的角度、或者从优化城市道路交通系统的角度来看，都急需对**大道进行修建。 1.2.2可行性研究报告编制依据 1. xx市国民经济和社会发展第**个五年规划； 2. xx市人民政府常务会议纪要； 3.《xx市城市总体规划》； 4.《**控制规划》； 5. 国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； 6. 其他有关专业设计规范； 7. 承建单位提供的其他各项基础资料。 1.2.3研究内容 通过对拟修建项目区域社会经济、产业布局、交通运输、自然条件等内容的详细调查、研究、分析，依据项目影响区域社会经济发展，重点研究项目建设的必要性，同时，结合现状路网和规划路网研究论证路线走向、工程方案、建设规模、技术标准、投资估算、资金来源和社会综合经济效益评价等，编制成《xx市**大道修建项目可行性研究报告》。 **研究结论 xx市**大道修建项目符合xx市城市总体规划，对加快**城市**发展的步伐，对**旅游业的长期发展，对将**有重要意义。 本项目是基础设施改造建设工程，项目的实施不仅能满足**发展形势要求，加快城市开发建设速度，更是完善了**的交通路网。工程的实施有利于改善xx市的交通环境和投资环境，有利于提升xx市的城市形象，有利于将**建设为生态宜居的、文化产业、旅游休闲城市新区，并可挖掘项目区域内土地增值的潜力。因此，本项目的实施是十分必要的。 本项目道路全长**公里，路幅宽度为**M。工程建设规划设计合理，技术方案较为成熟。

房产建设项目可行性研究报告

房产建设项目可行性研究报告 第一章 项目建设背景 xx 县整体概况 xx 县位于 xx 省西南，属 xx 辖区。地处东经 xx xx xx xx xx xx ，北纬 xx xx xx xx xx xx 之间。总面积为xx平方公里。全县辖区有x镇x乡，xx个村民委员会，xx个村民小组，全县总人口xx万人，人口密度为每平方公里xx人，县境北依xx与xx县分界，南与xx毗为邻，东与xx县连接，西与xx县连接，县城距xx940公里，距xx120公里。 xx县地处xx山末端，境内最高海拔为xx米，最低海拔为xx米，属xx山脉xx山支系。因地质构造成因所至，形成中低山窄谷地貌景观，全境可分为窄谷地貌，xx地貌。 xx 县地处低纬度山区，属 xx 气候。具有明显的立体气候特征，雨量充沛，日照充足，霜期短，年平均日照 xx 小时，年平均无霜期 xx 天，年平均气温 xx 度，东南部为多雨区，北部为少雨区。 水利资源，境内主要河流为 xx 河水系，现有 xx 千瓦水电站一座，拥有 xx 平方米容量的水库一座，饮用水供水企业一个，能满足项目建设。 经济来源， xx 为主， XX 年全县国民生产总值 xx 万元，工农业生产总值 xx 万元，社会商品零售总额 xx 万元，城镇居民年平均收入 xx 元，财政收入 xx 万元。

经济适用住房建设启动 中共 xx 县委、县人民政府于 XX 年 x 月成立了由 xx 任组长，有关相关部门负责人为成员的 xx 县经济适用住房建设领导小组，抽调相关部门工作人员。县人民政府批准成立了 xx 房地产开发有限责任公司，公司住址： xx 镇，法定代表人： xx ，负责承担经济适用住房建设的实施工作，土地使用、地质勘察、规划、设计、项目预算、资金筹划、项目方案编制、项目招标、项目建设实施、住房销售、物业管理、服务等。 第二章、报告编制依据和原则 一、报告编制的主要依据： 1.1 、《关于对 xx 县经济适用住房建设项目实施方案的批复》; 1.2 、 xx 1.3 、 xx 1.4 、《全国统一建筑工程基础定额(土建工程) xx 省预算基价》; 1.5 、《 xx 省建设安装工程综合费用定额( 99 修订本)》; 1.6 、 xx ; 1.7 、《 xx 省建筑安装工程费用汇总表》; 1.8 、《市政工程预算定额》; 1.9 、《 xx 省城市住宅小区物业管理办法》; 1.13 、其它文件规定要求。

05-项目可行性研究报告(模板)

____项目可研报告 编制部门：战略拓展部 编制日期：___年___月___日

目录 **项目可研报告 (1) 主责中心：战略运营中心 (1) 编制日期： (1) 目录 (2) 前言（战略拓展部负责） (3) 项目决策背景及摘要（战略拓展部负责） (4) 一、外部环境 (4) 二、内部因素 (4) 第一部分：项目概况（战略拓展部负责） (5) 第二部分：法律及政策性风险分析（战略拓展部/成本管理部共同负责） (8) 第三部分：市场分析（品牌营销部负责） (10) 第四部分：规划设计分析（技术管理部负责） (12) 第五部分：项目开发（战略拓展部/工程管理部/品牌营销部负责，简化版可略） (13) 第六部分：投资收益分析（预算部负责） (14) 第七部分：管理资源配置（人力资源部负责，简化版此项可略） (17) 第八部分：综合分析与建议（战略拓展部负责） (18) 第九部分：竞拍和投标方式取得土地需要注意的问题（战略拓展部负责） (19) 第十部分：在新城市开发需要补充的内容（战略拓展部负责） (21) 附件： (21)

前言（战略拓展部负责） 随着公司房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升公司竞争力，特制定可行性报告内容指引。

项目决策背景及摘要（战略拓展部负责） 一、外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、 城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等。 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处 在xx区，要说明该区域的地位。 3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化 园、政府重点工程等。 二、内部因素 1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中 的地位（是否核心项目）。 2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降 低经营风险、扩大社会影响力的作用。 3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。

高速公路-可行性研究报告

高速公路-可行性研究报告 前言 可行性研究报告是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。 中商产业研究院每年完成项目数量达数百个，在养老产业、商业地产、产业地产、产业园区、互联网、电子商务、民营银行、民营医院、农业、养殖业、生态旅游、酒店、机械电子等行业积累了丰富的项目案例，可对同行业项目提供具有参考性、建设性意见，为客户设计该项目的建设方案，完成包括市场和销售、规模和产品、厂址及建设工程方案、原辅料供应、工艺技术、设备选择、人员组织、实施计划、投资与成本、效益及风险等的计算和评价；内容详实、严密地论证项目的可行性和投资的必要性。我们策划编制的高速公路X项目可行性研究报告在发改委、投资商与金融机构的审慎下处于同行领先水平。

【出版日期】2016年 【交付方式】Email电子版/特快专递【价格】订制 高速公路项目可行性研究报告 第一章项目总论 一、项目背景 二、项目简介 三、项目可行性与必要性分析 四、主要经济指标说明 五、可行性研究报告编制依据 第二章项目建设单位介绍 一、项目建设单位介绍 二、经营业绩 三、资质证书 第三章高速公路市场分析 一、高速公路行业发展现状 二、高速公路行业市场规模分析与预测 三、高速公路市场分析小结 第四章项目总体规划 一、项目定位 二、项目功能 三、主要服务内容 第五章运营管理 一、商业模式 二、运营模式 第六章项目建设条件 一、项目选址 二、地理位置 三、交通条件 四、基础设施 第七章工程建设方案与总图布置 一、工程建设基本原则 二、总图布置方案 三、建设经济指标

房地产项目可行性研究报告范文

房地产项目可行性研究报告范文 一、项目的基本情况 1、项目背景 2、项目主办单位简介 3、主办单位之合作意想及尽职调查结论 4、可行性研究的主要技术经济指标 二、项目投资环境和市场研究 1、项目所在地概况及经济发展基本情况 2、项目所在地房地产发展及市场的基本情况 A、房地产开发企业发展概况 B、房地产开发工作量增加概况 C、商品房的销售概况 D、房地产开发企业经济收益概况 E、项目所在地房地产市场的展望 三、项目所在地周边高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况 1、供应情况 2、需求情况 3、物业出租情况 4、项目所在地房地产开发的总体评价 5、对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议 6、项目开发及技术设计方案的分析及比较 四、地块及周围环境、建筑开发条件 1、地理位置及道路交通 2、地形、地质 3、附近商业及生活配套；市政基础及公建配套设施 4、综合评述 五、地块撤迁安置情况

六、地场三通一平的安排 七、项目开发建设及经营的组织与实施计划 八、项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划 1、基本参数 2、土地成本 3、建安工程成本 4、前期费用 5、红线内外工程及公建配套 6、不可预见费 7、开发期税费 8、资金筹措计划及财务费用 A、资金筹措 B、财务费用 九、可行性研究财务数据的选定和预测 （一）售楼收入的测定 1、住宅销售单价的测定 2、商铺销售单价的测定 3、单位销售单价的测定 4、建议销售价 5、实际销售总收入 （二）项目经营管理费用收入与支出 （三）经营税费及所得税的缴交 （四）土地增值税 （五）所得税 十、项目经济效益分析 十一、项目盈亏能力分析 1、内部收益率（IRR）

项目可行性分析报告(模板)

项目可行性分析报告 第一部分：项目总论 一、项目概况 二、可行性研究结论 三、主要技术经济指标表 四、项目存在问题与建议 第二部分项目背景 一、项目提出背景 二、项目发展概况 三、项目投资的必要性 第三部分项目投资所在城市的基本概况 一、城市基本发展情况 二、城市地理位置、交通、 三、城市气候与生态环境 四、城市的人文环境 五、城市经济状况 六、城市的人口结构及人均经济状况 七、城市整体发展规划及功能布局 八、城市对项目的影响与建议措施 第四部分市场分析 一、整体房地产市场发展状况分析 二、项目区域市场分析 第五部分地块分析 一、地块概况 二、地块分析 三、土地价格 四、土地升值潜力初步评估 五、项目取得用地的法律及政策性风险分析

六、地块SWOT分析 七、项目评价 第六部分项目定位 一、项目目标设置 二、项目整体定位策略 三、项目定位建议 第七部分项目整体规划分析 一、项目规划设计可行性分析 二、项目规划设计的主题及概念 第八部分项目开发建设进度安排与销售节点 一、项目分期开发设置 二、工程计划 三、销售节点 第九部分投资估算与资金筹措 一、成本预测 二、税务分析 三、资金筹措 四、资金投放使用计划 第十部分销售收入测定 一、销售收入测算 二、销售利润测算 第十一部分财务与敏感性分析 一、项目盈利能力分析 二、项目盈亏平衡分析 三、项目敏感性分析 第十二部分综合评价 一、经济评价（定性） 二、社会评价（定性） 三、环境评价 四、市场预测

五、存在问题与建议 六、总体结论及建议 第十三部分竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容 一、主要指标测算 二、竞争对手分析 三、制定策略 第十四部分附件 第一部分：项目总论 一、项目概况

xx道路工程可行性研究报告

xxxx镇xx村道路硬化工程 可行性研究报告 一、基本情况 xx道路工程位于xx15公里处xx镇xx村，属典型的黄土高原残塬沟壑地貌特征，地形复杂破碎，致使农业生产条件恶化，农业生产水平相对落后。xx村位于xx镇川道，共有4个村民小组254户，951人，耕地总面积2100亩， 2010年农民人均纯收入4189元。农作物以小麦、玉米为主，经济作物以大棚果蔬为主。 二、交通现状 该村处于xx南翼旅游环线，通村路骨架已初步形成，进村路基翻浆、沉陷等病害普遍，行车不畅，路面宽窄不一，坑洼不平，纵坡不顺，排水不畅，转弯半径偏小，严重影响着群众生产生活。按照社会主义新农村建设要求，拟对该路进行硬化。 三、项目建设的必要性和可行性 1、建设该工程是改善本村交通条件的迫切需要 目前该路面窄弯急，大棚果蔬运输困难，极大地影响着群众的生产生活，建设该路成为改善村民出行条件、解决行路难的迫切需求。 2、建设该工程有利于区域经济的发展 该路沿线为xx镇xx村大棚果蔬生产基地，该道路承担着全部运输任务，现有公路难以满足机械运输条件，主要靠小型运输机械运输，遇到阴雨天气，几乎瘫痪，销售季节正值多雨之时，极大制约了果蔬外销运输，

通过该工程的实施将会改善交通状况，可促进果蔬外运，加速资源开发利用，带动区域经济发展，帮助农民脱贫致富。

3、建设该项目是区域路网合理布局的需要 该路是该村次网道路骨架的重要组成部分，目前路况差，通行能力低，不能适应路网结构发展的需要，实施该项目可使路网更趋合理，路网服务水平有所提高，充分发挥道路作用。 4、建设该项目有利于新农村建设。 该路沿线两旁有新农村建设点，实施该工程可促使新农村建设，更好 地为区域经济发展服务。 四、规划设计原则与依据 （一）设计原则 1、坚持遵循客观实际、经济合理的原则； 2、坚持突出重点、统筹兼顾的原则; 3、坚持方案比较效益最佳的原则。 （二）设计依据 依据《公路工程技术标准》、《陕西省农村公路技术标准》的规定，结合全县公路规划和本地实际情况，确定道路技术标准为： 1、公路等级四级,设计行车速度20km/h,其余指标为： 2、路拱要求为：路面2.5%,路肩3.5%。

公路可行性研究报告

杜村河阳至马壁石槽连通 公路 可行性研究报告 北京市七环工程技术咨询有限责任公司 二0一三年二月

审编人员名单 主要研究人员主要审查人员 姓名职务职称姓名职务职称 初振魁总经理高级工程师张智敏工程师王志宏高级工程师李茂助理工程师问荣勤工程师王斌助理工程师周慧斌工程师廉志刚助理工程师李阳工程师 段经纬技术员

目录 第一章概述 1. 1 任务依据.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..1—1 1. 2 研究的主要内容.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..1—1 1. 3 *******地理位置、土地面积及人文.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. 1—1 1. 4 建设理由.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..1—2 第二章社会经济、交通运输和现有公路概况 2. 1 *******社会经济概 况. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..2—1 2. 2 *******的交通运输现 状.. ... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..2—2 第三章技术标准与建设规模 3. 1 拟建公路的等级及技术标准. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..3—1 3. 2 建设规模... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..3—1 第四章建设条件与方案比选 4. 1 建设条件... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..4—1 4. 2 完成公路建设项目的基本条件及主要的政策措施. .. .. .. ..4—2 4. 3 筑路材料来源及运输条件.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..4—3 4. 4 拟建项目对社会工程环境影响分析. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..4—3 4. 5 方案选择... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..4—4 第五章投资估算与资金筹措