美国土地制度与房地产

赵晓

中国已经到了必须从根本上改变土地制度与政策的时候了。

最近，应沃尔玛等邀请，我有机会到美国许多地方访问讲学。其间，我特别关注美国人的住房情况。然而，考察的结论非常令人沮丧，那就是：尽管中国经济增长速度越来越快，但中国人民离美国式的幸福生活却越来越遥远。

美国人三年能买别墅！

笔者发现：在美国，别墅类的住房均价一般不超过每平方米8000元人民币。以美国人均收入超过4万美元的水平，普通家庭三四年的收入即可轻松购入一套别墅类住房。

笔者还查阅了芝加哥市自1930年以来的生活费用统计，结果发现：近100年来，美国人的家庭收入相对于新房购买的能力来说，都没有发生太大的变化，基本上都是三年左右的收入即可轻松购买一套住房。 要知道，按美国的标准，美国的别墅是真正的别墅，即带花园、草坪甚至森林，容积率极低的住宅类型。相比之下，中国所谓的“别墅”，按美国的标准大多只能称作“独栋”，因为根本没有足够的花园面积。

然而，即便这样的“别墅”，已经让普通

中国人根本不敢想像，并且越来越不敢想像。事实上，在中国各主要城市，由于房价飞涨，其增速大大超过居民收入增长的速度，目前70%～80%的人无力购买新房。而按目前的趋势，必然导致的结局是：中国普通居民以住房为标准，其离幸福生活目标的距离只能是越来越远。

很显然，中国的房价收入比一直保持在较高水平，京沪房价收入比在近年一直保持在10倍以上，远远超出了5～8的合理范围。城镇一般家庭仅靠正常的工资收入购买商品房是很困难的，并且随着房价的上涨将越来越困难。这样的房价收入比必然超出社会一般公众的承受范围，并成为社会矛盾的焦点。

中国人何以雪上加霜？

何以美国人民居之如此容易，中国人民居之却大不易，并且越来越雪上加霜呢？有几个可能的解释：其一，是过去计划经济不注重消费尤其是住房消费，所以存在着历史的欠账。其二，是当前中国人收入水平太低，因此无法达到美国的住房消费水平。

显然，我们的确存在着历史欠账。然而，第二个解释并没有太大道理，因为我们这里说的是收入相对于住房的购买力，是一个相对指标。而这个相对指标，美国在100年中几乎都没有大的变化，中国也不应该有如此大的变化，

有大的变化，中国也不应该有如此大的变化，尤其是不应该出现差距越来越大的变化。

住房方面的“生活”与整个社会的“生产”之间出现悖论的关键原因，是土地的供应不足。我们对中国房地产调控政策效果的实证分析发现：我国的土地价格指数与房地产价格指数呈正相关，因此可以认为我国土地供给的松紧政策明显影响着房地产均价。

而我国目前的基本土地制度及政策就是，政府将所有的城市开发土地都捏在自己手里，然后再像挤牙膏一样挤出一小点一小点来。如此一来，土地价格不狂涨进而带动房价狂涨才怪。政府房地产调控了好几年，甚至开始建设住房保障体系，但在这一最根本的制度与政策问题上，却几乎没有任何动作。

如果我们持续这一类似于香港殖民地式的土地制度与政策，那么中国人永远不可能实现美国式的居住梦想。

只有土地私有化！

所以，中国的发展到了必须从根本上改变土地制度与政策的时候了。

怎么改？笔者前几年就谈到过，土地的私有化以及多样化的土地供应方式势在必行。中国只有实现土地私有化，才谈得上是真正的市场经济。而中国的住房发展模式，只有建立在大量、开放的土地私人供应的基础上，才能实

现健康、良性的发展。以中国的人地资源条

件，也许最终仍没有办法像美国那样可以普及

化地住上漂亮的别墅，但住房条件日益改善却

是一定的。

2007年12月06日 中国宏观经济信息网

美国这样征收房地产税税率因时因

地而异

2009-2-9 9:24　中国国土资源报　【大中小】【打印】

[提要]美国的房地产税是由地方政府征收的，也就是由州和市或县政府征收。房地产税税率从某种意义上讲是对市场需求的一种预测……

州、市或县级房地产税，不同的州、市或县税率因地而异

对商业房地产的估价是每年通过分析上一年租赁收入与市场销售价格之间的关系进行，每年年初确定当年房地产税收额

美国的房地产税是由地方政府征收的，也就是由州和市或县政府征收。房地产税税率从某种意义上讲是对市场需求的一种预测，而税率的提高必须得到地方议会的批准。在购买房地产时，买主需要支付交易税和不动产税。这笔不动产税是根据有关机构事先对所购买资产的评估确定的。新购房屋从第二年起，买主可以通过抵押贷款公司向政府缴纳房地产税。美国政府有专门机构每年对本地区的房地产进行估价，并确定房地产税的征收税率。估价是指对房屋以及该房屋所占土地，即包括房产和地产在内的整个资产价值的评估。在征收房地产税的具体做法方面，不同的州、不同的地区可能不尽相同，税率则是因地而异。

实例：美国弗吉尼亚州费尔菲克斯县房地产税收

美国弗吉尼亚州费尔菲克斯县税收管理局设有房地产估价处，负责对该县包括住宅和商用房地产在内的所有不动产进行每年一度的估价。弗吉尼亚州法律要求房地产估价要以公平市场价格为基础。就住宅资产来说，市价就是类似资产有效销售交易体现的价值。对不动产的估价每年 1月 1日开始有效，其估价的依据就是过去一年到一年半时间里类似资产的销售价格。费尔菲克斯县税收管理局每年对包括住宅和商业建筑

在内的所有不动产进行估价。房地产估价可能上升，也可能下降。原因有很多，其中包括经济形势发生变化、房屋资产结构改变、资产所在区域范围的变化等等。资产所有者如果认为自己的资产价值被高估了，便可要求进行重新估价。每年的房地产税是在每年 1月 1日生效的估价的基础上征收的，房地产税税率每年由费尔菲克斯县议会决定。某些被指定为特税区的地区，其税收是在基础税率的基础上再加上附加税。 在费尔菲克斯县，大部分私房屋主将房地产税与他们每月应支付的按揭款一起交给抵押贷款公司，抵押贷款公司再将他们的税金上交到县政府。也有一些屋主将税金直接交到县政府。对符合条件的部分老年或终身残疾的屋主，费尔菲克斯县政府可对其房屋及房屋所在、最多为一英亩的土地进行税收减除。根据弗吉尼亚州有关法律规定，不论什么时候，一旦其房地产资产的估计价值发生变化，政府必须立即通知屋主。 2004年，美国房地产市场增长强劲。低水平利率和住房需求大于供应使得房地产价格上涨。法律要求房地产估价反映市场价值。费尔菲克斯县税收管理局的研究表明，该县很多地区的房地产价格在过去12～18个月里大幅上涨。因此，很多屋主看到自己资产今年的估价与去年 1月

1日的估价相比有了大幅度的上升。

就住宅资产而言，房地产估价人员每年都要对费尔菲克斯县内发生的最新房地产销售情况进行调查，并对这些销售进行研究，以确定它们是否代表了公平市场价格（公平市场价格是指在公开市场上，买主愿意付出同时卖主愿意接受的价格），并确认被出售的房地产资产的物质特征。在对房地产资产之间的差异进行调节之后，这些销售就被用来作为确定同一社区内所有其他房地产估价的标尺。

对商业房地产的估价主要是通过分析租赁收入与市场销售价格之间的关系来进行。同样的，今年 1月 1日美国的估价也是 2004年市场活动的结果。弗吉尼亚州法律要求房地产估价反映公平市场价格，没有限制估价变化幅度的法律条文。由于房地产升值，费尔菲克斯县房地产资产2005年1月1日的估价上升了20．80％，其中住宅资产升幅大于大多数的商业资产，升幅达到 23.09％。当然，实际情况是一些资产估价升幅高于总体资产估价升幅，也有一些资产估价升幅低于总体资产估价升幅。 房地产销售情况和价格上升的幅度一个社区不同于另一个社区，因此，费尔菲克斯县整个范围内的房地产估价变动的幅度也会不同。费尔菲克斯县有 3．9万多项住宅资产，几乎所有这些资产 2005年的估价都有所上升。如果屋主想要确定自己的房地产资产是否得到恰当的估价，他们可以在费尔菲克斯县的相关网站上将自己的资产与同地区其他类似资产的估价进行比较，了解统一估价情况；同时还可以找到自己社区最近的类似资产的销售情况，以便了解市场价值情况。根据有关法律规

定，每一项房地产资产的详细资料，包括具体地址、建筑时间、建筑面积、买卖历史以及交易价格等等情况都属于公共信息，任何人都可以到有关网站上查询。因此，如果想要了解某项具体资产的情况，只要将这项资产的地址输入费尔菲克斯县的相关网站便可以得到与之相关的一切

信息。

法律还规定，屋主在自己的院子里建任何附加设施都需要得到政府的审批，并将被添加到屋主所拥有的该项房地产资产的原有信息当中。在从第二年起征收房地产税时，该项房地产资产的税额将考虑到附加设

施而相应增加。

费尔菲克斯县 2006财政年度（2005年7月1日至 2006年6月30日）的房地产税税率目前被建议为每 100美元估价征收 1.03美元，比本年度减少 0.10美元。根据这一税率，一项估价为 40万美元的房地产 2006年度的税额应为（400,000／100）×1.03＝4120美元。费尔菲克斯县议会每年春天审批新年度财政预算的时候将最后确定房地产税税率，这一税率适

用于整个新年度

日本、美国、台湾土地制度

一、日本 （1）现行土地所有制 日本现行的土地制度是土地私有制。所谓土地私有制，是一种法律上承认个人或私人可以占有土地的制度，但并不意味着全部土地都为私人所有。在日本，除个人或股份(有限)公司等法人占有土地外，国家和都、道、府、县、市、町、村等地方公共团体也占有土地。 （2）现行土地使用制 日本的国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地，占土地总资源的比例很小，因而国有土地使用权制度并不很发达，且国有土地和公共土地主要是为了国家及国民的利益而使用的，更强调生态保护。日本的非土地所有人利用土地主要体现在其民法的地上权和永佃权中。 （3)土地管理机构 日本全国城乡土地都划归国土厅土地局管理。国土厅土地局下设土地政策、土地利用、地价调整、国土调查四个课。其主要职责是：制定土地管理政策，编制和实施全国土地利用计划，限制土地交易，管理全国休闲土地，管理地价，组织地籍调查，以及编制国土利用形态分布图表。 优点：第一，土地立法统一完善，执法严明；第二，规划体系完善、分工明确、依法实施；第三，

二、美国 （1)现行土地所有制 美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有。美国全国的土地中，有59％为私人所有；39％为公有，其中联邦政府所有的为32％，州及地方政府所有的为7％；另有2％为印第安人保留地，即专门辟给原来美洲的土著居民的。公有土地中主要是荒漠，另外是道路和保护地、军用土地以及政府用地等。土地所有制状况在各州之间有所不同，如在阿拉斯加州，联邦政府拥有或控制着该州96％的土地。 在美国，土地所有者同时也拥有地下的一切财富，所以地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。惟一的条件是他必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。 （2)现行土地使用制 美国所有土地都实行有偿使用。美国法律规定土地可以买卖和出租。联邦政府为了国家和社会公益事业，兴建铁路、公路及其他设施，需要占用州属公有土地或私人土地，也要通过交换或购买的方式取得。通讯、输电、输油等管线要通过公有土地的地上或地下，都必须向土地管理局通行权处申请批准，并支付租金。 （3)土地管理机构 美国于内政部内设土地管理局，主要负责对联邦政府土

中国土地产权制度变迁：1949-1998(1)

认为能够遵照人的意愿而控制社会进化过程，这似乎是一种 奢望。 [1]、分析框架 本文用制度经济学的概念和分析框架，对 1949— 1998 年 50 年间中国土地产权制度 [2] 变迁作以系统的分析和阐述。 制度变迁理论告诉大家，制度安排 ( institutionalarrangement )总是由起始时的均衡态势向非均衡态势过渡的，即均衡是暂时的，而非均衡则是常态； 非均衡的出现预示着制度创新和制度变迁，制度变迁 ( institutionalchange ) 分 为 诱 致 性 制 度 变 迁 (inducedchange )和强制性制度变迁 ( compulsivechange )。 结合我们讨论的主题——土地产权制度，每次土地产权制度 非均衡都会引起产权的重组。制度非均衡( institutionalnon-equilibrium )及变迁 理论构成了 本论文的主要架构。我们将 1949— 1998 年以来的土地产权制度变迁看作是由制度均衡到非均衡而引起变 迁的过程。 1949 年前的土地制度安排相对于新掌握政权的共 产党要“实现耕者有其田”的政治意志来说，是非均衡的， 于是便开始了 中国土地产权制度变 迁： 1949-1998(1)

1952 年的土地改革。而此后的以家庭为单位的小农经济相对于工业化等的制度安排，又显得非均衡。于是，强制性制度变迁——集体化便随之而到。1958 年以后的人民公社制度安排，并没有使它的创制者如愿以偿。制度的非均衡依然显现，60 年代初大饥荒的痛苦经历教育了农民及政府必须在现行制度安排之外寻找生存机会，来自底层的制度创新——“包产到户”又引起短暂的诱致性制度变迁。然而由于意识形态、统治者的有界理性和政治偏好等的作用使得这一短暂调整的流产，于是强制性制度变迁得以重演：人 民公社体制得以保留。低下的n 集体经济效率的长期徘徊，引起农民的再次“反抗” ，在现存的制度安排下，已不能满足农民收益的要求，他们不得不在现存的国家认可的制度安排的边界之外寻找能最大限度地满足自己利益要求的制度安排。有了60 年代初期的经验，“包产到户”作为制度选择集合中一个又应运而生，于是又一波诱致性制度变迁的到来，即70 年代末始于安徽凤阳小岗梨园村的家庭联产承包责任制。然而，故事并不因此而结束，家庭联产承包责任制的制度安排又引起新的非均衡、制度创新及产权的重组。 二、土地改革：强制性制度变迁及其社会、经济绩效 一）强制性制度变迁及其经济社会绩效

德国强制执行制度介绍

德国民事强制执行制度介绍 ---郭信主 一、德国民事强制执行法律渊源 德国《民事诉讼法》中执行程序依然保留着1877年最初立法时的地位，始终独占第8编，共有242条规定。该编共由5章组成：第1章为总则；第2章为因金钱债权的强制执行，其中包括对动产的强制执行、对不动产的强制执行、分配程序以及对公法法人的强制执行；第3章为交付物以及作为、不作为的强制执行；第4章为代宣誓的保证和拘留；第5章为假扣押和假处分。此外，还存有关强制执行的单独立法：如《强制拍卖与强制管理法》、《债务人名录规则》、《法院执行员法》、《地籍规则》。 在德国，民事执行权全部掌握在法院，理论界主流观点也始终将执行程序视为民事司法的一个组成部分，而不是行政行为。执行程序中涉及的主要不再是裁判争议或者确认什么是正当的，而是以何种方式实现已确认的权利。因此在德国法律中将执行机构的典型活动表述为“执行行为”(德国《民事诉讼法》第76条第1款、第766条第2款)或者“执行措施”(德国《民事诉讼法》第766条)，所有执行行为的共同特点是，原则上无需事先听审当事人，但总是为法官保留在执行救济程序中进行审查的权利。在绝大多数情况下，执行程序都是基于债权人的单方申请而启动，债权人保留了对执行方式和执行标的的处分权。仅在行为的强制执行时，法律上才要求听审债务人。 二、德国强制执行机关

德国的执行程序与审判程序相分离，执行机关呈现多元化特征。强制执行在不同的情况下分别由法院执行员(Gerchtsvollzieher)、执行法院(Vollstreckungsgericht))、受诉法院(Prozessgericht)与土地登记所 (Gurndbuchamt)等不同的机关管辖。上述执行机关原则上仅对民事案件中的执行名义进行强制执行，因此通常不存在与其他诉讼领域内的执行机构冲突的问题。 (一)法院执行员 1879年德国《民事诉讼法》主要参照法国的执行员(huissier)制度规定了法院执行员的有关内容。目前在联邦范围内统一适用的法律有德国《法院执行员法》(GVO)、德国《法院执行员业务指导》(GVGA)。此外，州司法行政管理部门通过州法律还作出了一些补充性规定或者特别规定。 法院执行员是负责送达和执行的司法行政管理官员，对除依法分配给法院管辖之外的所有的强制执行行为都具有管辖权，对因金钱债权而对动产的执行以及动产和不动产的交付请求权的执行均由执行员负责。其雇佣关系和业务关系在联邦最高法院由联邦司法部长决定，在州法院由司法行政管理部门决定。法院执行员在执行过程中是独立的，自行对当事人负责，并且不需要直接接受法院指挥。但是需要接受法院的事务监督以及作为司法行政管理官员接受初级法院的职务监督。 在德国执行法律制度的实现中，执行员作为执行机关的一个重要组成部分，发挥着十分重要的作用，承担着越来越多的具体执行事务，是德国执行法律制度中很有特色的一个部分。德国目前约有4700多名执

美国土地征收制度

美国土地征收制度 美国是一个以土地私有为核心的国家，其土地分别属于联邦和州政府管理，联邦政府直接管理的土地约占美国全部土地的三分之一。美国存在着与我国土地征收类似强制征收或有偿征收制度，指政府无须财产所有权人同意而获取私人财产的权力美国土地征收制度的实质是土地征收权的行使问题，美国的土地征收权主要分为联邦、州、县三级。美国关于土地征收的规定，散见于各个相关的法律之中，如《美国联邦宪法》、《美国财产法》、《美国公有牧地改良法》、《美国佛蒙特州土地利用与开发法》、《美国联邦土地政策管理法》等。其中，美国联邦宪法第5条修正案对财产征收权做出了规定：“非依正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合理补偿，不得征收私有财产供公共使用。”第14条修正案规定：“禁止各州不经正当法律程序剥夺任何人的生命、自由或财产，或在州管辖范围内拒绝给予任何人平等法律保护。”《美国联邦土地政策管理法》规定，政府有权通过买卖、交换、捐赠或征收的方式获得各种土地或土地权益。美国各州的宪法也都对征收权做出了相应的规定。 一、美国土地征收的基本条件

在美国，政府实施土地征收必须具备三个基本要件，即正当法律程序、公平补偿和公共使用目的。 （一）正当法律程序 美国各州政府是土地征收的主体，但在强制征收土地的程序和手续安排上，各个州的差异很大。作为正当的法律程序，美国土地征收行为通常应当遵循如下几个步骤：一是预先通告；二是政府方对征收土地进行评估；三是向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约，被征收方可以提出反要约；四是召开公开的听证会，说明征收行为的必要性和合理性。如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为；五是如果政府方和被征收方在补偿数额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理。为了不影响公共利益，政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金，并请求法庭在最终判决前提前取得被征收土地。除非土地所有人可以举证说明该定金的数额过低，法庭将维持定金的数额不变；六是法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换；七是双方最后一次进行补偿价金的平等协商为和解争取最后的努力；八是如果双方不能达成一致将由普通公民组成的民事陪审团来确定“合理补偿”的价金数额；九是判决生效后，政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的土地。 （二）公平补偿

日本土地制度

[转帖]日本的封建土地制度 日本, 土地制度, 奴隶社会, 封建, 古罗马 日本的封建土地制度 ［作者：佚名转贴自：本站原创点击数：155 文章录入：千宗易月］ 日本的封建土地制度 录入岛津若寒 日本自大化革新后，奴隶制开始向封建制过渡。在这之前的一些迹象，诸如田部等等，也只能说是奴隶社会末期出现的封建因素，最多他们相等于古罗马奴隶社会末期出现的隶农。因为他们确实和奴隶有所不同了，他们可以有自己的家室，可以独立进行生产。大化革新后情形就不同了。646年颁发了革新诏书，规定贵族豪强私人占有的土地以及附着于土地上的人民全归国有，所有过去由大奴隶主贵族占据屯仓也一律收归国有称为公地。即所谓“罢昔在天皇等所立子代之民，处处屯仓，及别臣、连、伴造、国造、村首所有部曲之民，处处屯仓。”（周一良等主编：《世界通史资料选辑》）。奴隶社会末期曾出现有部民、品部、田部，此时一律解放，成为依附农民，即所谓公民。他们人身保有自由，并可有自己的财产和生产工具，但需服兵役。可见在日本体现了东方封建土地国有制的特点。大化革新，还建立一系列维持封建统治的各级管理机构和设置了各级官吏。并规定凡所属官吏一律分配给封地，即所说的职田。另外封给各类贵族的土地还有位田、赐田、功田、神田、寺田等。位田是封建贵族按尊卑爵位分得的封地，当时日本五位以上叫贵姓贵族，六位以下称卑姓贵族，按品位的大小封给一定数量的位田；赐田是赐给为天皇或大化革新立下战功的贵族的封地；功田是封给军事贵族的封地；神田、寺田是封给寺院的封地。这些封地通通免除国税，封地上的收入全部供豢养贵族之用。各级官吏的职田大部是出租给公民耕种，以租税的一部分充当官吏的俸禄；租税的大部分要上缴国家，并承担为国家服役的义务。可见，日本这种封地同中国的采邑很相似。 国家对农民的统治剥削，采取班田制。班田制既是计口授田。首先进行户籍调查，然后按统计出来的人口数分配土地。这种土地称为口分田。凡授口分田者，男二段（当时日本一段等于一点九公亩。用日本的计算方法则是长三十步，宽十二步为一段，十段为一町），女减三分之一。封建主的官奴与一般农民分得相同数目的土地。私家的奴卑则给一般农民三分之一，死后归公。班田制的年限为六年一班，神田、寺田不在此限。死亡者至班年，可将田收回。班田不许买卖，只能使用下面把日本当时发布的班田令中有关班田的记载抄录于下：“凡给口分田者，男二段，女减三分之一，五年（即五岁）以下不给。．．．．．． “凡田，六年一班，神田、寺田不在此限。若以身死，应退田者，凡至班年，及从收授。” “凡官人百姓，并不得将田宅园地施舍及卖与寺。” “凡官户奴卑，口分田与良人同；家人奴卑，随乡宽狭，并给三分之一。”（周一良等主编《世界通史资料选辑》）。凡受田的农民皆必须承担国家的租庸调义务。这一系列措施付诸实施，使日本的封建生产关系初步建立起来，广大的田部农民全部转化为依附于土地上的农民，从而提高了生产积极性，推动了社会发展。 日本的班田制度到八世纪，开始遭到破坏，首先是由于杂班田过程中贵族对土地的掠夺，从而使可班之地逐年减少。封建贵族的赐田、位田、功田、神田、寺田逐年扩大越封越多，并不承担国税。职田还规定在官吏不在职时收回，而功田则可享用一世、二世以至永世。赐给为天皇立下军功或大化革新时立下功劳的贵族的土地赐田此时已猛烈地发展起来。这种赐田在过去就数量十分庞大，此时随着逐年的封赐几乎比农民份地多一千二百五十倍。所有这

英国和德国的农村土地制度

01班 12440309 研三班葛露阳 英国农村土地制度及对我国农村土地制度的借鉴 一、英国建立了严格的农地保护制度和高效的农场经营制度 英国国土面积狭小，人多地少。2005年，国土总面积24.4万平方公里，人口6036万，耕地面积573万公顷，人均耕地0.095公顷（1.42亩），与我国人均耕地面积相近。目前，英国农业已高度现代化，2007年GDP中农业份额占0.5%，就业人数中农业就业份额占1%，农业劳动生产率和土地产出率长期位居世界前列。二战前，英国对耕地基本不予保护，所需农产品主要依赖盟国和殖民地进口。二战以后，伴随海外殖民地纷纷独立和国内城市化、现代化建设的发展，英国日益重视本国农业发展，加强农地保护和管理，促进农业经营方式转变。 一是将改变农业用地用途的权利由政府行使。1947年英国颁布实施了《城镇和乡村规划法》，规定私有土地变更农业用途，必须向政府缴税，从此土地私有者失去了擅自变更农业用途的权利。其后，还陆续制定了《新城镇法》、《村庄土地法》等一系列法律，进一步强化用途管制。 二是建立农地质量评价和规划管制制度。英国农业部从1966年开始进行农地质量评价，建立了农业土地分类系统，后经多次修订，现已成为农用地转为建设用地许可的基础和经济建设的战略指导。目前，他们正通过实施乡村发展纲要和国家发展规划，强化对农业用地

特别是优等农业用地的保护。 三是多元化解决农地纠纷。发生农地纠纷，当事人可以通过以下渠道解决：最高法院和苏格兰郡法院受理土地所有权和继承权争议，下属法院受理地主与佃农争议；苏格兰土地裁判所与英格兰和威尔士土地裁判所受理征地补偿争议、土地登记争议等；农用地裁判所受理农业用地经营活动中的有关争议，独立行使裁判权，成员分别由土地所有者和承租者组织的代表组成。英国的土地裁判制度属于行政裁判，根据法律设立，既不属于法院，也不属于行政系统，工作经费由行政机关保障，裁判活动独立进行，主席由大法官任命，成员由部长任命，但部长不能解除裁判所成员的职务。 四是促进自营农场的发展。在过去相当长时期内，租佃制农场是英国农业的主要经营形式。进入20世纪以来，政府不断通过立法、财政补贴等方式，限制地主权利，发展了自营农场，促进农业规模经营。1906年《农业持有地法》规定，地主不得干涉农场主如何使用租佃的土地；1941年《农业法》规定，农场主可获得终身租期；197 6年又将租期延长到租地农场主死后的两代人；1986年在坚持赋予租地农场主终身租赁权和两代继承权的同时，对租金实行三年一次评估调整，防止租金过高。经过上百年的调整，在限制地主权利的同时，也限制了租佃制农场的发展（1995年英国政府废除了佃农终身土地租赁权），并催生和发展了自营农场。当前，租赁经营的农场仅占农场总数的16%，自营或者以自营为主的农场已占农场总数的84%。农场的平均经营规模由1895年的32公顷提高到目前的70公顷（其中

美国土地制度

美国土地制度 一、所有制 美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有及其是公私兼有的土地所有制。 59%为私人所有 936.48万平方公里39%为公有（32%政府所有，7%州及地方政府所有） 2%印第安人保留地（美洲土著居民） 公有土地中主要是荒漠，另外是道路和保护地、军用土地和政府驻地等。土地所有制在各州之间有所不同。如在阿拉斯加州，联邦政府控制着96%的土地；在夏威夷州，根据60年代末的统计数据，土地38.7%归州政府，9.8%归联邦政府，5%归小土地私有者，47%掌握在72个大地主手中。 其中，联邦政府的土地，主要包括邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地、军事用地等。州、县、市政府也各自拥有自己的土地。联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立，不存在任意占用或平调，确实需要，也要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。在联邦政府拥有的308.4万平方公里的土地中，也存在多元化的所有形式，即国家土地管理局控制60％，国家森林局控制24％，国防部、垦荒局、国家公园局、水电资源局等部门控制剩下的16％；土地权属纠纷由法院解决，政府不担任调解仲裁角色。 土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定。

土地私有制是由欧洲移民引进美国的，美国有全世界最自由的土地制度，土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物大小、形状等)，这三部分权益可以分别转让。政府无权任意征用与拆迁。地主愿意让政府在自己土地上修路以换取开发权，开发区的道路、学校等基础设施费用由政府负担，开发商仅需提供宅基地内的建设费用，取得私有土地权与开发权的代价不高，使得大笔资金注入土地投机与开发，土地供应量大且地价低。 美国关于土地所有权的规定不同于同为资本主义国家的欧洲国家。在美国，土地所有者同时也拥有地下一切财富，所以地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。唯一的条件是他必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。但欧洲的一些资本主义国家规定地下资源属于国家，地主开采地下资源要先向政府购买或将出售的收入与政府分成。 二、征地制度 在征地方面，世界各国根据自己的实际情况制定适合自己的行政赔偿制度，形成各自不同的“适当”、“公平”、“公正”、“合理”等补偿原则。美国是按征用时市场上的公平价值补偿，这种市场价值，不仅包括征用时的使用价值，而且包括被征用财产的最佳使用价值，即财产因其开发潜力所具有的“开发价值”，体现了对私有财产利益的保护。

中国农村土地产权制度的演变与土地制度改革

石河子大学毕业论文 题目：中国农村土地产权制度的演变与土地制度改革 院（系）： 专业： 学号： 姓名： 指导教师： 完成日期： 2017年5月14日

目录 一引言 (5) 二农村土地产权制度的历史演变 (5) （1）土地改革(1949-1952年) (5) （2）人民公社体制(1953-1978年) (5) （3）家庭联产承包责任制(1978年以后) (6) （4）建国以来土地演变分析 (6) 三当代农村土地制度现状 (7) （1）现有法律制度 (7) （2）存在的问题 (7) （3）引发的经济和社会问题 (9) 四当前农村土地改革方向解析 (10) （1）承包权改革目的 (10) （2）土地改革中承包权的方向 (10) （3）土地改革中经营权的方向 (11) 五结语 (11)

中文摘要 1978年以来，经过进30年的演变和发展的家庭联产承包责任制在当下的时代巨变中逐渐展现出其不适的一面，2014年中央拉开了土地改革的帷幕。本文从建国开始探讨土地制度的演变过程，分析当代土地制度的现状，分析其优势和缺陷，探讨2014年土改的出发点和目标，预判其未来走向。本文认为：现阶段，土地改革依然要以保护进城务工农民的利益为考虑，维持农村土地集体所有，保护承包权的稳定发展，实行经营权的有序流转。从远目标是要实现承包权的自由流转，从立法和制度两个层面上完善土地法律体系。 关键字：土地产权、三权分置、土地改革

Abstract Since 1978, after 30 years of evolution and development, the HouseholdContract Responsibility System has showing its discomfort side gradually in the current era of changes. In 2014, the government opened the curtain of the reform of land. This paper started from 1949 to explore the evolution of the land system, analyzing the status of contemporary land system, analyzing its strengths and weaknesses, to explore the starting point and goals of land reform in 2014, and predicting its future direction. This paper argues that at this stage, agrarian reform is still necessary to protect the interests of migrant workers and peasants, to maintain the steady development of rural land collectively and protect the right of contracting, and to carry out the orderly circulation of management rights. From the far goal is achieving the free flow of contracting rights, from the legislative and institutional levels to improve the land legal system. Key word: the Land Property Rights, the Separation of the Property Right, the Reform of Land System

美国土地制度 (1)

19世纪上半期是美国近代资本主义土地制度的形成时期。从1785年邦联政府颁布第一个土地法令到1862年《宅地法》颁布这个时期中，美国西部国有土地获得迅速开发，土地关系发生了巨大变化。这无疑是该时期美国社会发展中最引人注目的事情，对美国的政治、经济和文化的发展都产生了巨大的作用。1862年《宅地法》颁布以前，美国国有土地的分配一直是以土地出售的方式进行的，国有土地市场的建立和发展是美国土地制度的一大特点。本文旨在通过对美国国有土地市场的形成及其发展进程的论述，加深对美国式农业发展道路的理解。 1780年10月10日，国会通过了一项法令，规定为了美国的利益，为了在这些土地上建立新的州，授予政府出售和赠送西北部国有土地的权力。1783年，200多位军官再一次向国会请愿，要求国会兑现在独立战争中许诺给予他们的土地，并明确要求得到俄亥俄地区的土地。到1784年，美国的退伍军人（包括华盛顿在内）、金融家及许多其他阶层的人士都在呼吁邦联国会采取实际步骤来分配西部的国有土地。 （二）土地政策的目标 邦联政府在最初制订土地政策时，美国政界中存在着两种不同的土地政策构想。杰弗逊主张将国有土地划分成小块分配给从事农业生产的移民，建立一个以农业为主的共和国。他在谈到农业与工业的关系时曾经说道：“美国的自然条件同欧洲不同，她有充足的土地供人们耕种，因而毋需让一部分人专门从事制造业来供养其余无地可种的人口。”〔2〕他在起草《独立宣言》的那一年也曾经写到，“……土地应该分成小块分配给人民”，因而他主张建立自由的小农所有制。而汉密尔顿则主张以充裕的国有土地去换取稀缺的资本，以促进资本主义工商业的发展。他认为资本的长期缺乏是美国经济起飞的主要障碍，而国有土地的存在为美国的资本积累提供了良好的条件，极力主张将国有土地变成政府收入的一大源泉。这也许是汉密尔顿在1790年的《关于国有土地的报告》中提出要以土地换资本的政策的主要依据。

德国司法制度

德国司法制度 第一节德国司法制度概述 一、德国法律系统背景 德国法律系统的明显特征主要来源于三个方面：中世纪罗马法原则，19世纪的法律编纂，二战 后重建德国所带来的变化。德国的法律属于中欧法系，统称为大陆法系国家。它的一个基本特 征是，任何沿用民法传统的国家通常以五套法典作为其法律系统的核心。这五套法典一般包括 按罗马法律定义的民法、刑法、民事诉讼程序法、刑事诉讼程序法以及商法。 二、德国的政府结构 德国实行单一制联邦主义，德国的司法制度是构建在联邦宪政的基础上的。 德国大部分法律为联邦法律，联邦和各州均有自己的立法机构、行政和司法机构，他们依据基 本法（即宪法）确定的权力分别履行自己的职能。但各州立法所占比例很小。 立法权、行政权、司法权分别由参议院、内务部和司法部执掌，但司法部和内务部都设立在政 府之下。 三、东西德统一的影响 随着东德的消失，许多东德的法律职业者也失去了工作；经过审查，部分人重新上岗；新聘法 律职业者多毕业于西德的法学院；东德实行西德的司法制度。 四、德国司法管理的基本原则 1、法律保护的保证:公共政府机构的行为可以受到全面司法审查。 2、法官的司法独立:宪法第97Ⅰ条：“法官应该独立，而且只能受法律制约。”宪法第101Ⅰ条： “没有任何人能够解除一名指定法官对他的司法管辖权。” 3、司法程序的一般原则:接受公平审判的权利原则;听众权原则;口头听证原则;公开审理原则. 允 许旁听，但禁止对审判过程进行录像、录音。 五、司法管辖权的划分 司法管辖权由法官行使，而且只有联邦宪法法院、联邦法院和州法院有权行使司法管辖权。 1、普通司法管辖区：受理所有刑事案件以及私人之间的民事诉讼，但由劳工司法管辖区负责受 理的诉讼除外。 2、行政司法管辖区：负责受理所有不包括在社会和财政司法管辖区之内的公民和政府之间的争 议。 3、财政(税务法院)司法管辖区：受理所有公民与政府之间就税务问题产生的纠纷。该司法管辖 区与其他四个司法管辖区不同，只设有两级法院，即位于各州的初审法院和位于慕尼黑的联邦 最高法院。 4、社会司法管辖区：受理有关失业补助、医疗和事故保险，社会保险以及其他社会福利方面的 案件。 5、劳工司法管辖区：受理所有个体工业中雇主和雇员之间就雇佣条件和环境产生的纠纷。 除了这五个司法管辖区外，德国还设有一个宪法管辖区。 六、司法部:联邦和州两级, 拥有立法、司法和行政 2、主要职能 联邦司法部：制定法律草案；审查其它部所制定的法律草案的合法性；对宪法法院交付的其他 部门文件是否违宪给予初步审查；提请联邦法院法官任命；提请联邦总检察长和高等检察院的 检察官任命；管理法院经费；行使法院内部的行政管理权；领导联邦检察院。 州司法部：负责法律职业考试及教训，各州司法部都设有司法考试办公室；管理监狱，拘留也 在监狱执行；任命州和州以下法官和检察官；领导州和州以下的检察院；管理法院经费；行使 州和州以下法院行政管理权；任命执行员；任命公证人；负责法律援助、法院诉讼费用减免和 社区矫正事务。 第二节德国的法院制度 宪法法院、普通法院和专业法院。宪法法院地位特殊，主要负责司法审查和宪法解释。 普通法院主要受理普通民商事案件和刑事案件, 是受理案件最多的法院。

国外土地制度与管理及对我国的启示

(1)加强与联合国粮农组织、世界银行等国际组织的技术合作。粮农组织是《自愿准则》的实际推进主体，《自愿准则》制定过程实现了充分的包容性与参与性，准则内容反映了国际社会的主流关切与权属治理的基本趋势。而世界银行是对土地权属治理领域干预措施数量最多的国际机构之一。中国农村土地权属关系复杂，世界银行则在土地权属治理领域积累了较为丰富的经验与技术，因此，可通过政策咨询、研讨会、培训等形式与世界银行开展合作，借鉴国际通行做法，探索科学可行的登记模式与地籍调查测量方法。 (2)学习发达国家的先进经验，总结土地确权方法。美日等国家对农村土地的宏观管理制度可谓结构科学、体系完整、规范确定、操作性强，是农村土地确权工作的根本。中国可以借鉴美日等国农村土地确权管理的经验，着力进行改革。但中国是社会主义国家，农村土地不能走私有化的道路，农村土地确权改革路径也要符合本国国情，不能完全照搬其他，要在学习先进经验的同时，取其精华，建立具有中国特色的土地确权体系。 (3) 制定系统科学的土地确权登记法律体系。我国现阶段关于土地登记的法律文件中，有诸多法律概念不统一，严重影响了土地确权登记制度的构建。例如，对于“变更登记”的使用，不同规定中进行了不同的界定。广义上的变更登记既包括主体变更的转移登记，也包括主体不变而物权内容、客体等变化的登记；狭义的变更登记仅指主体不变时而物权内容、客体等变化的登记。目前，《土地登记办法》、《林木和林地权属登记管理办法》等文件中使用广义的“变更登记”，而《农村土地承包经营权证》管理办法对“变更登记”进行了特定使用，仅有“采取转让、互换方式流转土地承包经营权的”才进行变更登记。 (4) 完善农村土地国家宏观管理制度。中国农村土地管理应加强政府领导，规范组织管理，明确职责分工，要求各部门积极配合参与，给予财政支持，保证经费预算与落实，积极稳妥推进农村土地确权登记各项工作。政府建立全市农村产权制度改革联席会议制度，负责安排部署全面工作，将农村承包土地确权颁证作为农村产权制度改革的重要工作任务，明确主要领导负总责、分管领导亲自抓的工作推进机制，确定专门机构，充实人员，落实经费，并建立分片指导、信息报送和督察通报制度。 (5) 建立和完善土地登记制度。我国现有土地登记程序上的不一致客观上造成实践中的混乱，不仅破坏法律的严肃性，而且也使当事人无所适从。我国部分土地登记设有专门的程序规定，散见于内部规定之间，其次有登记程序规定的土地确权，其登记程序也有差异，特别是承包经营权须经乡镇初审，再报县级农业部门审核，地反的立法发挥着重要作用。各地对登记时所要提交的材料以及权属证书要记载的内容规定都不一致。由于地方立法层次低、立法主体的多元性使得地方的不动产登记程序的立法规定具有较大差异，一定程度上家具了

近代以来中外各国土地制度的变革

近代以来中外各国土地制度的变革 土地制度 土地制度是人们在一定的社会条件下的土地关系的总称,包括土地所有制、土地使用制和政府的土地管理制度.土地制度是一切社会形态中最重要、最基础的制度.在任何一种社会经济制度中,土地制度是其最基本的组成部分,它对一个国家一定时期的上层建筑起着决定性的作用.从历史上看,土地制度的矛盾是引起社会变革的根本原因之一.一种社会土地制度的变革及调整,是任何一个国家政权首先要参与解决的问题. 欧美国家 英国 “圈地运动”（15，16世纪左右）「资产阶级革命期间采用拍卖王室土地的方式」 内容：新航路开辟以后，英国制呢业迅速发展，羊毛需求激增，英国贵族圈 占农民土地养羊，驱赶农民外出流浪 实质：是封建土地所有制变为资本主义土地所有制，有利于大地产制形成。 影响：为英国资本主义的发展提供了原始积累，劳动力及市场 法国 吉伦特派→雅各宾派→拿破仑（18世纪末19世纪初） 内容：1 吉伦特派宣布在农村中按户分配公有土地，无偿废除“没有领主的 土地”上一切封建特权 2 雅各宾派宣布将逃亡贵族土地分成小块出售，款项在十年内付清， 农村公有土地可按当地人口分配，无条件废除贵族，地主的一切封

建特权 3 拿破仑制定《民法典》从法律上保证了小农土地所有制 实质：把封建的土地所有制逐步改变成为资产阶级性质的小农土地所有制度影响：当时来看使雅各宾派等赢得了占法国人口大部分的农民的支持，但从长远来看阻碍了资本主义农业的发展和资本主义市场的扩大（不利于在法国推广大机器生产，小农的大量存在也限制了自由劳动力的产生和资本主义市场容量的扩大），从而影响到法国资本主义经济的持续发展 美国 「西进运动」《宅第法》（19世纪中期） 内容：规定美国公民只要交付10美元手续费，就可以在西部获得一块64 公顷的土地，连续耕种5年以上，该地即为私产。 实质：在美国西部建立资产阶级性质的大地产制 影响：首先从当时来看，使林肯政府获得了民众的支持，有利于南北战争中北方获得胜利，其次，从长远来看，吸引了大批有经验的农业工人前往美国当时还未开发的西部，为开发该地提供了条件，为其带去了先进的生产技术和政治文化模式。并且在该地广泛实行的大地产制使得大机器生产更为顺利的推广，促进了美国资本主义经济的迅速发展（提供了充足的农业产品，为工业的迅速发展提供了基础条件；扩大了美

香港地区土地产权制度

香港土地批租制度的起源 2002年香港人口达到680万，土地面积总计为1070平方公里，其中80%为丘陵地带不适于开发，香港是世界是人口密度最高的城市之一。尽管香港缺乏自然资源，70-90年代中期香港经济出现了快速增长，被称为亚洲四小龙（其余包括新加坡、台湾和韩国）。一些人认为，香港经济的成功主要得益于英国式的放任型经济管理模式。的确，在企业经营与劳资关系方面，英国政府尽量不予干预；在商品或资本贸易方面，也没有限制措施；企业和个人收入所得税（income tax）很低，以鼓励私人投资。1997年香港回归后，治理经济的上述原则并没有发生改变。香港是世界上资本主义特征最显著的城市，但是，香港政府仍控制着这个城市最有价值和最稀缺的资源--土地。政府通过公共土地批租，向私营机构和准公共机构分配土地以用于住宅和工业开发。 鉴于香港独特的历史背景，目前的公共土地批租制度的许多特征源于1884年英国首次入岛时确定的制度。最初，英国政府想保留所有的土地所有权以显示英国皇室对香港的所有权。只有得到英女王签署的“权利证书（Letters Patent）”，香港总督才能颁发皇室租约向私人分配土地（Wesley-smith 1983；Bristow 1984）。 在香港经济处于发展阶段时，政府官员开始把公共土地批租作为实现其他政策目标的工具，这些政策目标包括管理城区扩展、促进工业和公屋开发，以及为基础设施建设筹集资金。尽管政府想实现所有的目标，但鉴于香港的经济政策（政府对经济的干预最小化和低收入所有税政策），以及作为殖民统治者的地位（没有英国政府的财政支持），政府不得不优先考虑通过土地批租获取财政收入。下面我简要地介绍政府在一系列试验与挫折后，如何确立了现在的公共土地批租制度。 1841年，香港大部分地区都是陡坡地不能居住。尽管地形不好，但大批土地尚未开发，英国政府立即意识到控制土地的重要性，以及通过分配土地资源筹集公共资金的可能性。1841年5月，主管殖民事务的第一位英国官员Captain Elliot发布公告，确定了土地批租方针：（1）只向公众租赁而不出售土地；（2）通过公开拍卖授予土地开发权；（3）确定用于拍卖的地块的最低价格；（4）与拍卖中出价最高者签订租约；（5）禁止在未向政府通报的情况下进行任何私人土地交易（《香港年鉴1963》）。此后，这些原则成为指导香港土地批租的准宪法的组成部分。基于这些原则，当时的香港总督成立了一个委员会勘测土地，并成立了土地法院解决有关土地所有权的纠纷。1844年，政府又制定了《土地注册条例（Land Registration Ordinance）》，要求所有的土地交易要在土地办公室（Land office）注册。 土地批租政策的实施不是没有出现过问题，19世纪40年代出现了两个混乱且颇具争议的时期。1843年，土地承租人抱怨租期太短（75年租期且不续租）。1848年香港总督提议把租期从75年延长至999年（《香港年鉴》1963，11；Bristow1984，27）。英国国务秘书勉强接受了总督的建议，因为担心承租人的不满情绪可能激化、土地租金收入可能减少。随后，所有的75年租约都延长为924年，而且不收任何费用。在随后的50年中，香港所有的土地租约，除九龙半岛的一些地块外，都是999年租期。在1997年之前，香港商业中心区的最昂贵的部分地块都是当时批租的，拥有999年租期。 1898年，英国政府开始认识到，租期过长导致政府无法与承租人一同分享土地升值的收益，因此，立即命令总督不许再新批999年租期的租约，代之以75年可再续租75年且不

论美国联邦政府的土地政策及其影响

2006年第4期(总第117期) 青海师范大学学报(哲学社会科学版) Journal of Q inghai Nor mal University(Phil os ophy and Social Sciences) NO.4,2006 General No.117 论美国联邦政府的土地政策及其影响 兰伊春 (青海师范大学人文学院,青海西宁810008) [摘要]美国联邦政府的土地政策经历了一个较长时间的演变过程。美国独立后,联邦政府通过了一系列土地法案,将西部土地收归国有,再通过出售和赠予等手段将这些土地转为私有。西部国有土地私有化成为美国西部开发的基础和前提,同时也是美国联邦政府开发西部的主要手段。这种处理土地的方式对美国西部开发产生了重要影响。 [关键词]美国;土地法案;土地私有化 [中图分类号]K712142 [文献标识码]A [文章编号]1000-5102(2006)04-0055-04 近代美国的发展与西部开发密切相关,土地是其经济发展中的一个最重要因素之一。美国联邦政府的土地政策经历了一个较长时间的演变过程。其土地政策的主旨就是通过市场途径实施国有土地私有化,进而带动西部的全面开发。美国独立后,联邦政府通过了一系列土地法案,将西部土地收归国有,以彻底排除各州争夺西部土地和边民非法占地产生的纠纷;再通过对土地的高价、大块出售,到对土地的低价、小块出售,包括赠予等手段将这些土地转为私有,西部国有土地私有化成为美国西部开发的基础和前提,同时也是美国联邦政府开发西部的主要手段。这种处理土地的方式为整个西部开发奠定了坚实的法律基础,对美国西部开发产生了重要影响。促进了美国农业、交通运输业等的发展。但是,在这一过程中也产生了一些负面影响,如土地投机等问题则需要进行全面探讨。 一、联邦政府的土地政策 美国独立后,大片自由土地存在于西部地区。1784、1785、1787年联邦政府连续制定了三个土地法案,确定了处理西部土地的三个步骤:第一步,将西部土地全部收归国有,以彻底排除各州争夺西部土地和边民非法占地产生的纠纷;第二步,在西北地区根据人口增长情况逐步建立权力平等的新州;第三步,再以法定形式陆续将这些土地投入市场,按地段出售国有土地。 独立后,如何处理当时的西部,即阿巴拉契亚山以西的土地成为热点问题,被提上邦联政府的议事日程。1784年,处于过渡时期的邦联政府,委托杰斐逊起草了土地法。法令根据1780年大陆会议关于西部土地国有的宣言,规定西部土地为美国全体人民所有,肯定了土地出售前必须首先进行测量和所有赠送的土地都必须详细记录在案的做法,但没有提到土地的销售方式和最低价格。此土地法虽然未被国会所接受,它却成了1785年土地法令的基础,它确立的土地国有和建立新州的原则成为日后制定土地法令的依据,对西部抢占土地的现象起到了一定的遏制作用。翌年,西部土地法正式出台。 1785年5月20日邦联政府通过了关于西部土地测量和出售的法令。在这一法令中它将阿巴拉契亚山以西的土地划分成许多镇区,“每镇区为边长6英里的正方形,即36平方英里,每镇区划分36个1平方英里的地块,每块相当于640英亩。地块为最小出售单位。每英亩的拍卖底价为1美元。”[1]土地的出售必须逐个的按城镇进行,也就是说,在一个城镇的土地未销售完毕之前,不得出售另一个城镇的土地。法令确认了国有土地必须先测量后出售的原则。同时,在西部交通方便的地方设立土地局,经办土地出售和转让。 1787年土地法,主要涉及俄亥俄河以北、密西西比河以东之间的当时所谓西北地区土地的处理,所以又称《西北法令》。后来此法令推广适用于整个西部。该法令进一步确定了土地国有的原则,并规定了在该地区建 [收稿日期]2006-03-08 [作者简介]兰伊春(1964-),女,汉族,河北人,青海师范大学讲师。

美国土地制度与房地产

赵晓 中国已经到了必须从根本上改变土地制度与政策的时候了。 最近，应沃尔玛等邀请，我有机会到美国许多地方访问讲学。其间，我特别关注美国人的住房情况。然而，考察的结论非常令人沮丧，那就是：尽管中国经济增长速度越来越快，但中国人民离美国式的幸福生活却越来越遥远。 美国人三年能买别墅！ 笔者发现：在美国，别墅类的住房均价一般不超过每平方米8000元人民币。以美国人均收入超过4万美元的水平，普通家庭三四年的收入即可轻松购入一套别墅类住房。 笔者还查阅了芝加哥市自1930年以来的生活费用统计，结果发现：近100年来，美国人的家庭收入相对于新房购买的能力来说，都没有发生太大的变化，基本上都是三年左右的收入即可轻松购买一套住房。 要知道，按美国的标准，美国的别墅是真正的别墅，即带花园、草坪甚至森林，容积率极低的住宅类型。相比之下，中国所谓的“别墅”，按美国的标准大多只能称作“独栋”，因为根本没有足够的花园面积。 然而，即便这样的“别墅”，已经让普通

中国人根本不敢想像，并且越来越不敢想像。事实上，在中国各主要城市，由于房价飞涨，其增速大大超过居民收入增长的速度，目前70%～80%的人无力购买新房。而按目前的趋势，必然导致的结局是：中国普通居民以住房为标准，其离幸福生活目标的距离只能是越来越远。 很显然，中国的房价收入比一直保持在较高水平，京沪房价收入比在近年一直保持在10倍以上，远远超出了5～8的合理范围。城镇一般家庭仅靠正常的工资收入购买商品房是很困难的，并且随着房价的上涨将越来越困难。这样的房价收入比必然超出社会一般公众的承受范围，并成为社会矛盾的焦点。 中国人何以雪上加霜？ 何以美国人民居之如此容易，中国人民居之却大不易，并且越来越雪上加霜呢？有几个可能的解释：其一，是过去计划经济不注重消费尤其是住房消费，所以存在着历史的欠账。其二，是当前中国人收入水平太低，因此无法达到美国的住房消费水平。 显然，我们的确存在着历史欠账。然而，第二个解释并没有太大道理，因为我们这里说的是收入相对于住房的购买力，是一个相对指标。而这个相对指标，美国在100年中几乎都没有大的变化，中国也不应该有如此大的变化，

农村土地产权制度创新探索

农村土地产权制度创新探 索 一.引论：历史的回顾 我国的土地制度，在新中国建立前的漫长的封建社会时期，随着各个朝代的更替，呈现周期性变化。每个王朝新建之初，统治者一般都采取鼓励自耕农发展的政策：随着社会经济的发展，土地兼并日益严重，土地被集中于大小封建地主的手中，此时社会矛盾会逐步激化，统治者就会进行一系列的土地制度调整。在此过程中，形成了较为完整和有效的永佃制和押租制。 新中国建立后，进行了土地改革，废除了地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地私有制，借以解放农村生产力，发展农业生产。土地改革将所有征收和没收的土地及其他生产资料统一、公平合理地分配给无地少地及缺乏其他生产资料的贫苦农民所有。之后1952年的大规模的初级农业合作社运动在承认土地私有权的前提下，将使用权由个人使用变为集体共同使用。而到了1955年，开始推行的高级社和人民公社化运动，把农民土地私有、集体统一经营使用的

土地制度改革为集体统一所有、统一经营的土地制度，也就是“三级所有、队为基础”的制度。在当时生产力水平还很低的条件下，这种制度缺乏多样性和灵活性，无法调动广大农民的积极性。 自1978年秋起，土地家庭联产承包责任制经历了农民自发到国家逐步承认的过程，最终在1984年基本完成在全国范围内的推行。家庭联产承包制虽然没有改变土地的所有权性质，但在土地的使用权方面却发生了实质性的变化。农产通过承包方式获得了独立经营集体土地的权力，他们虽然没有土地所有权，但拥有土地产出的大部分劳动产品的所有权；在农业生产领域中，农户成为独立的和完整的经济核算单位，他们获得了对自己劳动力的支配权，激发了农民的生产积极性，农业产量迅速上升，农民收入大幅度提高，1997年农村居民家庭人均纯收入为2090元，比1978年增加14倍，数百万农产在80年代摆脱了贫困。 土地承包经营使农用土地实现了“两权分离”，土地的所有权和承包经营权可以分别归属于集体和农民两个不同的主体，使原来“一切土地权利归集体”的“单一产权”体制，转变为集体拥有土地所有权，农户享有土地承包经营权的“二元产权”体制。这种体制使农民对土地有了的强烈归属