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浅谈房地产按揭中的信用担保

第24卷第3期唐山师范学院学报 2002年5月 Vol. 24 No.3 Journal of Tangshan Teachers College May. 2002

────────── 收稿日期：2001-12-04

作者简介：唐福齐（1968-），男，河北遵化人，唐山师范学院政史系助教。 - 28 -

浅谈房地产按揭中的信用担保

唐福齐

（唐山师范学院政史系，河北唐山 063000）

摘要：房地产按揭中担保问题很复杂，房地产交易中的“按揭权”是建立在“自物权”基础上的特殊担保物权，它不同于以“他物权”为基础的抵押权和权利质押。“按揭权”除了具有物上担保的因素外，还有信用担保的因素，其中，按揭人自身信用担保在房地产按揭中起了至关重要的作用。

关键词：按揭权；担保物权；抵押权；信用担保

中图分类号：DF438.2 文献标识码：A 文章编号：1009-9115（2002）03-0028-03

“按揭”是英文“mortgage ”的译音。它与“charge ”抵押一词虽然法律含义相近，但又不完全相同，charge （抵押）一词，含义较广，甚至包括非房地产的抵押，但mortgage （按揭）一词，一般仅指房地产的抵押，具体而言，按揭是指按揭人通过将被按揭的房地产的所有权转移给按揭权人。而在按揭解除时将所有权从按揭权人那里赎回来的方法进行质押贷款，按揭人不履行义务时，可按法律规定或合同约定，对按揭房地产行使所有权，通过变价按揭房地产而使贷款债权受偿，或通过估价而取得按揭房地产的一项法律制度。

在按揭中，因为按揭权人可以基于对按揭房地产的所有权，于按揭人不履行偿款义务时，将按揭房地产变价或通过估价而取该房地产(我们将该项权利称为按揭权)。而这种权利类似于房地产抵押权。所以人们多将此种权利定义为担保物权。学术界许多文章也都是就按揭权的物上担保性质进行全面的深刻的剖析，在此，笔者并不想完全否认按揭权的物上担保性质，只是想指出按揭权与一般担保物权的区别，并在此基础上突出强调房地产按揭中的信用担保。

一、房地产按揭权不同于一般的担保物权

房地产按揭权，从本质上说是一种自物权，因为按揭人已将按揭物的所有权转移于按揭权人。按揭权的担保性质是相对于按揭人而言的，它担保按揭人按时偿还欠款，否则便丧失对按揭物的赎回权。而按揭权人对按揭房地产的这种权利是自物权。然而，—般担保物权人对担保物的权利由于担保物所有权不发生转移，因而是它物权。即在它人之物上设定的物权。至于自物权到底能不能成为担保物权，学术界至今尚无定论，但就此我们至少可以看出，按揭权并非像一般

担保物权那样单纯，为了进一步说明按揭权与一般担保物权的区别，下面我们将其和与之相似的典型担保物权——抵押权和质押权作一下比较。

（一）房地产按揭权与房地产抵押权的区别

从担保债权受偿这一目的来看，房地产按揭和房地产抵押是相同的。但按揭须以转让房地产所有权为条件，即按揭人作为借款人须以转让房地产所有权为代价才能获得按揭权人即贷款银行的贷款，而房地产抵押则不必转让房地产的所有权，抵押人只是将抵押标的物即房地产的价值支配权转让给抵押权人，即在抵押标的物上设立担保物权。这是二者的本质区别。按揭的法理依据是英美法系的平衡法原则，而抵押依据的却是大陆法系的物权法理论。英美法中关于法定产业的所有权有法定产权（Legal Title ）和有效产权（Equitable Title ）之分。房地产只有取得了法定产权后才能被认为是真正有了所有权，依成文法和普通法的原则来认定这种产权是有效的。因此，在建房地产（即香港法中的“楼花”）的预售应受法律保护，银行也可为其提供贷款并以预售房地产作为按揭标的物。而依大陆法系的物权法理论，抵押权为一种担保物权，抵押人须提供其客观存在的特定财产或利益担保债务履行。尚未客观存在的标的物一般不能设定抵押权，除非明确其具有交换价值或未来肯定可以取得之物。

(二)房地产按揭权和权利质押的区别

权利质押是指以可转让的权利为标准的物的质权。这种权利与房地产按揭权在客体、内容、实现方式上明显不同。

1．权利的客体不同。权利质押的客体包括：（1）票据等有价证券，如汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、

唐福齐：浅谈房地产按揭中的信用担保

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提单等；（2）依法可转让的股份、股票；（3）知识产权，即依法可转让的商标专用权，以及专利权、著作权中的财产权；（4）其他可转让的一般债权。这是我国《担保法》第75条的明确规定。而房地产按揭权的客体，有人主张是物（在建或已建成的房屋），有人主张是房屋的产权[1](P327)。前者属不动产，当然不能成为质押的客体；而后者虽为权利，但我国法律未将房地产所有权列为质押权的客体。鉴于以上原因，房地产按揭是否可属质押尚无定论。

2．权利的内容不同。权利质押的内容仅仅是占有，而按揭权的内容则囊括了所有权和担保物权的所有内容，较质权丰富得多。

3．权利的实现方式不同。权利质押的实现就是处分质押标的，所得收益用于优先受偿，而房地产按揭权的实现方式既可以是变价按揭房地产清偿债权，也可以是通过估价而取得按揭房地产。

通过以上分析，我们可以看出，房地产按揭中的按揭权并不完全等同于担保物权，虽然其物上担保的性质显而易见，但较之于一般的担保物权，内容要复杂得多，除了物上担保之外，其中还有信用担保的内容。

二、房地产按揭中的信用担保

关于房地产按揭中的信用担保，一般观点都认为是开发商（卖方）以其自身的信用为按揭人（买方）提供了担保。“房地产按揭设定时，开发商同时作为按揭人的保证人，担保按揭人债务的履行。因此可以说房地产按揭权是以人保和

物保两种方式担保贷款债务的履行。”

[1](P324)

笔者却以为，从本质上看，与其说按揭人（买方）是以第三人（开发商）的信用为自己获得贷款提供担保，倒不如说是用自身的信用为借款行为提供担保，下面以典型的房地产按揭——三方按揭为例，对此观点加以阐释。

在三方按揭中，涉及到的当事人有买方（按揭人）、卖方（开发商）、贷款银行（按揭权人），三方当事人形成了两种法律关系，即买方（按揭人）与卖方（开发商）的买卖关系，以及在卖方（开发商）的参与之下按揭权人（贷款银行）和按揭人（买方）的按揭关系。在一般情况下，买卖与按揭同时进行，没有贷款，买方无法支付房价；没有房产的所有权，买方也同样无法从银行取得贷款。因此从表面来看，开发商（卖方）同它转移给按揭权人（贷款银行）的房产所有权似乎成了按揭关系能否成立的关键，开发商（卖方）好像是在以人保（信用担保）和物保的双重方式，为按揭人（买方）筹得银行贷款作出担保，但仔细分析之后，我们就会发现，最终起到担保作用的，不是开发商（卖方）的财产或信用，而是按揭人（买方）自身的信用。

第一，从主观方面来看。开发商出让自己的房地产，把自己的房地产所有权转让给贷款银行，从而促成贷款银行（按揭权人）与买方（按揭人）按揭关系的成立，其真实目

的不在于为按揭人提供担保，而在于出售自己的房地产，虽然这种权利转让客观上成了按揭权人（贷款银行）向按揭人（买方）提供贷款的先决条件，看起来是在以第三方（开发商）的财产和信用为按揭人（买方）提供担保，但如前所述，买方和按揭行为是同时完成的，按揭行为一旦完成，卖方就已经完成了房地产的出售，实现了他卖出房屋的目的。而真正的第三方担保是“以担保债权为目的，为确保债权之效力所认之制度。”[2](P875)所以，从主观方面来考察，按揭与一般的第三人担保并不完全相同。

第二，从三方面的法律关系来看。三方之间的买卖行为和按揭行为是同时进行的。我们先谈买卖行为，买卖是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的行为。有趣的是这里的出卖人并未将标的物的所有权转移给买受人，而是移转给了第三人（贷款银行）。因为买受人并无足够的金钱支付房产的价格，只有向第三方（贷款银行）进行贷款，而第三方（贷款银行）有了房产的所有权在手，就可免除血本无归之虞而将款项贷给买方。因而卖方（开发商）出卖给买方却将所有权转移给第三方（贷款银行）的房地产客观上就带有了担保的性质，由此可见，这里的买卖不同于一般意义上的买卖。

我们再来看按揭行为。前已述及，按揭关系是基于卖方（开发商）转移给按揭权人（贷款银行）的房地产所有权而发生的。对卖方（开发商）来说，一旦按揭关系成立，它也就完成了收受价款、交付标的物（房地产）的行为，即它已丧失了房地产的所有权，并且它售出房地产的目的也已经达到，因此也就不存在用“自己”的财产或信用为他人担保债权的问题。就买方（按揭人）而言，它是用向按揭权人（贷款银行）借来的钱购买房地产，一旦借贷关系成立，按法律规定房地产所有权就已转移到按揭权人（贷款银行）手中，此时债权人与房地产所有人已合二为一，也就是说，按揭人（买方）获得贷款是在用债权人（贷款银行）的财产来担保债权，这在法理上似乎难以讲清。再从按揭权人（贷款银行）的角度来看，它不可能用自己的财产担保自己的债权。那么，既不是第三人用自己的财产或信用为债务人提供担保，债务人又没有用自己的财产来提供担保，到底是什么使债权人（贷款银行）对债务人（买方）产生信赖，并借款给债务人呢?只有债务人（按揭人）自身的信用。

在我国担保法中，规定了担保有人保和物保两种方式，所谓人保，是第三人用自身的信用为债务人提供担保；所谓物保，是债务人或第三人用自己的财产为债务人提供担保。那么，债务人可否用自身的信用为自己提供担保呢？要回答这个问题，我们先来谈一下信用的含义。

在法律上使用信用一词，最早可以追溯到罗马法。拉丁文“fides ”有信任、信义、诚实的含义。在罗马法中，fides 表示“相信他人会给自己以保护或某种保障，它既可以涉及

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从属关系，也可以涉及平等关系。”在英、美、法等国家，信用被称为credit ，或trust 、reliance 。[3](P234)《牛津法律大辞典》将其解释为“为得到或提供货物或服务后并不立即而是允诺在将来付给报酬的做法。”“一方是否通过信贷与另一方做交易，取决于他对债务人的特点、偿还能力和提供担保的估计。”[4](P225)美国《布莱克法律辞典》从法学、会计学、财税学等多方面阐述了credit 的基本含义，其中主要有两种：一是指商家或个人贷款或取得货物的“能力”（ability ），这是依据美国福特总统的政令所作的解释；二是指债权人赋予债务人延期支付或承担债务且缓期偿还的“权利”（right ）[5](P331)。上述说法表明，信用与赊购、信贷等交易有关，是当事人特殊能力的表现；同时，信用也是一种经济上的信赖，来源于债权人对对方当事人的评价。

基于以上分析，笔者认为，法律上的信用是指民事主体偿付债务的能力而在社会上获得的相应信赖和评价。信用的基本特征可以从以下三方面来认识：第一，信用为一般民事主体所享有。在经济学理论中，信用主体有商业信用、银行信用、国家信用、个人信用之分。而依法学理论看来，凡民事主体皆有信用，包括自然人与法人，乃至个体工商户、承包户、合伙人以及国家等。第二，信用源于民事主体自身的偿债能力。在信用关系中，授信人采取信用形式贷出货币或

赊销商品，受信人则遵守信用诺言按期偿还款项并支付利息。当事人的资金实力、兑付能力、结算信誉等特殊经济能力即是产生信用的主要条件。第三，信用表现为对民事主体经济信赖的社会评价。信用的客观表现是一种评价，这种评价是社会公众的评价，而不是当事人的自我经济评价。

通过上述分析，有理由认为，按揭权人（贷款银行）之所以提供给按揭人（买方）贷款，是基于按揭人自身的信用，而对按揭人偿付债务能力的信赖和评价。

在按揭实际中，贷款银行除考查被按揭房地产的价值及其可能发生的变化之外，最主要的还是考查贷款人（按揭人）的还款能力。银行经营按揭贷款的目的是通过资金融通获得利差，而不是被按揭的房地产，因此贷款人的还款能力是银行进行按揭时首先要考虑的因素。对于还款能力强的顾客，银行还可能提供优惠条件，如在香港，医生或律师的贷款利率比一般的贷款利率低0.25%，因为医生、律师的收入高，职业稳定，使银行的贷款风险减小。

通过前文所述可以看出，房地产按揭中担保问题确实较为复杂，其中既有物上担保的因素，又有信用担保的因素。但其中的物上担保与一般的物上担保又有许多不同之处，在信用担保中，最关键的、起决定作用的还是按揭人（也即贷款人，买方）自身信用的担保。

参考文献：

[1] 李泽沛.香港法律大全[M].北京:法律出版社,1990. [2] 史尚宽.债务各论[M].北京:法律出版杜,1998.

[3] [意]朱塞·格罗素.罗马法史[M].北京:中国政法大学出版社,1994. [4] [英]戴维·沃克.牛津法律大辞典[M].北京:光明日报出版社,1989. [5] B1ack’s Law Dictionary (Fifth Edition)[M]. West Publishing Co. 1979.

The Thesis Focus on the Role of Crcdit Guarantee

in Real Property Mortgage

TANG Fu-qi

(Politics and History Department, Tangshan Teachers College, Hebei Tangshan 063000)

Abstract: The article illuminates the complexity of guarantee in real property mortgage and points out that mortgage is a special guarantee right which establish on itself right. Mortgage is different from assurance and right guarantee that establish on another right. Mortgage not only has the factor of thing guarantee but has the element of credit guarantee. The mortgage person’s credit guarantee plays an important role in the real property mortgage.

Key Words: mortgage right; reaf right for security; hypothecation redit; guarantee

责任编辑、校对：马桂秋

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第二条甲方同意将上述房地产及其附着物之全部权益设立抵押权抵押给乙方。第三条甲方购买房地产的价格为￥_________万元，甲方已交房款人民币（大写）_________________万元。抵押贷款额为人民币（大写）________________万元。第四条设立抵押之房地产担保范围为被担保债务的主债权及利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。第五条抵押期限从借款开始至还清所欠款项为止。第六条抵押期间，抵押物由甲方占管。甲方在占管期间应当维护抵押物的完好，乙方有权检查抵押物的管理情况，甲方不得拒绝。第七条抵押期间，甲方未征得乙方书面同意不得擅自将抵押物转让、出租、再抵押、拆除、改建；不得改变其用途；未通知乙方，上述行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，乙方可以要求甲方提供相应的担保；甲方不提供的，不得转让抵押物。

房地产开发商按揭贷款法律风险及其防范演示教学

房地产开发商按揭贷款法律风险及其防范房地产业不断发展对改善民众居住条件，促进社会稳定和谐，提升GDP总值，具有重要作用。房地产开发企业作为市场主体既有大好机遇又面临着各种风险。而作为房屋市场化交易的一个重要中间环节的开发商按揭贷款，就存在不可回避的风险。本文笔者对房地产开发商按揭贷款法律风险及其防范谈点粗浅看法。一、开发商按揭贷款主要操作流程（一）首先确定合作的按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。（二）进行商品房销售活动。开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。（三）购房人办理按揭贷款手续。购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。（四）开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。银行为规避贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户。二、按揭中的各种法律关系从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人和保险公司。其他还包括律师、房屋中介机构等。各主体之间的法律关系分别为：（一）购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。（二）购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按银行的要求提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据购房人的个人情况、资信情况确定是否同意放款以及具体方式，双方签署借贷合同。（三）购房人与银行之间的抵押担保关系。购房人在向银行申请贷款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行。这需要在产权证下发后，方能实现，在此之前由开发商提供阶段性担保。（四）开发商与银行、购房人之间的担保关系。由于在按揭过程中，房屋尚未取得产权证无法办理抵押登记，所以银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法

房地产抵押(按揭)贷款合同20xx完整版_1

房地产抵押(按揭)贷款合同20xx完整版 In the case of disputes between the two parties, the legitimate rights and interests of the partners should be protected. In the process of performing the contract, disputes should be submitted to arbitration. This paper is the main basis for restoring the cooperation scene. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________

房地产抵押(按揭)贷款合同20xx完整版下载说明：本协议资料适合用于需解决双方争议的场景下，维护合作方各自的合法权益，并在履行合同的过程中，双方当事人一旦发生争议，将争议提交仲裁或者诉讼，本文书即成为复原合作场景的主要依据。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。篇一：抵押人(甲方)：_____ 抵押权人(乙方)：_____ 为确保_____年_____字第_____号_____合同(以下简称主合同)的履行，甲方同意将其购买的而尚未付清余款的房地产抵押予乙方，作为到期还清贷款的担保。甲方保证提供的资料真实合法有效。为此，甲、乙双方根据自愿、公平和诚实信用的原则，经协商，订立本合

房地产抵押(按揭)合同范本

编号：FS-HT-05018 房地产抵押（按揭）合同Real estate mortgage mortgage contract 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订日期：_____年____月____日编订：FoonShion设计

房地产抵押（按揭）合同房地产抵押（按揭）合同房地产抵押（按揭）合同抵押人（甲方）：_______ 抵押权人（乙方）：________ 为确保______年______字第______号______合同（以下简称主合同）的履行，甲方同意将其购买的而尚未付清余款的房地产抵押予乙方，作为到期还清贷款的担保。甲方保证提供的资料真实合法有效。为此，甲、乙双方根据自愿、公平和诚实信用的原则，经协商，订立本合同。第一条甲方购买的该房地产座落于______建设面积______m2，系______房地产开发公司开发的商品房，商品房预（销）售合同号______，土地使用权性质为出让（划拨）。

第二条甲方同意将上述房地产及其附着物之全部权益设立抵押权抵押给乙方。第三条甲方购买房地产的价格为￥______万元，甲方已交房款人民币（大写）_____万元。抵押贷款额为人民币（大写）_______万元。第四条设立抵押之房地产担保范围为被担保债务的主债权及利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。第五条抵押期限从借款开始至还清所欠款项为止。第六条抵押期间，抵押物由甲方占管。甲方在占管期间应当维护抵押物的完好，乙方有权检查抵押物的管理情况，甲方不得拒绝。第七条抵押期间，甲方未征得乙方书面同意不得擅自将抵押物转让、出租、再抵押、拆除、改建；不得改变其用途；未通知乙方，上述行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，乙方可以要求甲方提供相应的担保；甲方不提供的，不得转让

房地产按揭贷款知识

第七章房地产按揭贷款知识一、什么就是住房按揭贷款住房按揭贷款就是住房担保贷款的一种,就是指购房者以所购住房作抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款业务。 “按揭”的通俗意义就是指用预购的商品房进行贷款抵押。它就是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证,还款后,按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。具体地说,按揭贷款就是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款,购房者按照按揭契约中规定的归还方式与期限分期付款给银行;银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约,银行有权收走房屋。办理按揭贷款需要提供的资料 1、申请人与配偶的身份证、户口原件及复印件3份(如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明)。 2、购房协议书正本。 3、房价首付款(根据最新房产政策将会首付款值)收据原件及复印件各1份。 4、申请人家庭收入证明材料与有关资产证明等,包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。按揭贷款手续及流程

首先,请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。然后接受银行对您的审查,并确定贷款额度。接下来就可以办理借款合同,且由银行代办保险。办理产权抵押登记与公证。最后剩下的就就是银行发放贷款,借贷人每月还款与还清本息后的注销登记。经过以上手续及流程,您就可以通过按揭得到新房子了。通过以上所述相信您应该对按揭有了更深的认识,并且了解了办理贷款的相关事宜,希望按揭这把钥匙打开更多的属于您、我、她的新房之门。如何办理按揭贷款 1、选择房产购房者如想获得楼宇按揭服务,在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时,还应进一步确认发展商开发建设的房产就是否获得银行的支持,以保证按揭贷款的顺利取得。 2、办理按揭贷款申请购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后,应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定,准备有关法律文件,填报《按揭贷款申请书》。 3、签订购房合同银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件,经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后,发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

房地产抵押按揭合同新整理版

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房地产抵押按揭合同新整理版使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。抵押人（甲方）：_________ 抵押权人（乙方）：_________ 为确保_________年_________字第_________号_________合同（以下简称主合同）的履行，甲方同意将其购买的而尚未付清余款的房地产抵押予乙方，作为到期还清贷款的担保。甲方保证提供的资料真实合法有效。为此，甲、乙双方根据自愿、公平和诚实信用的原则，经协商，订立本合同。第一条甲方购买的该房地产座落于_________建设面积 _________m2，系_________房地产开发公司开发的商品房，商品房预（销）售合同号_________，土地使用权性质为出让（划拨）。第二条甲方同意将上述房地产及其附着物之全部权益设立抵押权抵押给乙方。第三条甲方购买房地产的价格为￥_________万元，甲方已交房款人民币（大写）_________万元。抵押贷款额为人民币（大写）_________万元。第四条设立抵押之房地产担保范围为被担保债务的主债权及利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。第五条抵押期限从借款开始至还清所欠款项为止。

房地产按揭贷款知识

房地产按揭贷款知识 Prepared on 22 November 2020

识，并且了解了办理贷款的相关事宜，希望按揭这把钥匙打开更多的属于你、我、他的新房之门。如何办理按揭贷款 1.选择房产购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。 2.办理按揭贷款申请购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。 3.签订购房合同银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。 4.签订楼宇按揭合同购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。 5.办理抵押登记、保险购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期

对房屋抵押贷款流程全解

房屋抵押贷款流程全解析 “我买公寓的首付款不够，如今有抵押房产贷现金的机构吗”、“我就是放贷人，目前办抵押的很多人都是抵押房产，包括央产房、经济适用房、校产房等多种性质的房产，其中有很多房产都没有房产证，我怎么能将风险降到最低呢”,,连日来，记者接到多位读者求助抵押房产贷款这类问题。同期，记者从几家房地产担保公司了解到，目前抵押贷款消费已经成为一种新兴的消费方式。作为一种新兴的消费方式，抵押贷款消费让很多消费者产生了迷惑，下面我们将对房屋抵押贷款这种最主要的抵押贷款方式进行介绍。房屋抵押消费贷款对象 1?有武汉市合法的居留身份，具有完全民事行为能力； 2.身体健康，有稳定的职业与收入； 3.无不良信用记录； 4.男性现有年龄加贷款年限不超过55岁，女性现有年龄加贷款年限不超过55岁。房屋抵押消费贷款所需资料 1?借款人的有效身份证、户口簿； 2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未再婚）； 3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证； 4.借款人的收入证明； 5.房产的两证（房屋所有权证和土地使用证）；房屋抵押消费贷款房产要求所需抵押的房屋年龄不超过十年。所需抵押的房屋面积不小于60平方米。（注：以上要求可适当放宽）房屋抵押消费贷款额度贷款额度：最低贷款额度5万元，最高贷款比例不得超过抵押房屋评估价的60%; 贷款年限：最长可达15年;

贷款利率：执行同期低押贷款利率还款方式：每月等额还本付息及每月等本付息房屋抵押消费贷款代办收费标准房产抵押消费贷款“不得不说”的五个秘密据知名贷款机构伟嘉安捷报道，股票、基金市场的一路"红旗飘飘"，导致了人们投资热情的空前高涨。然而，当部分人暗自庆幸用"房变钱"再实现"钱生钱"的目地时，却严重忽视了房产抵押消费贷款进行不正当融资背后的诸多"秘密"。、借款人需注意的三大"秘密" 秘密一：贷款年限短、还款利率高、批贷时间长，借款人成本无形增多抵押消费贷款与普通二手房按揭贷款相比，其贷款年数较低，最长只能贷到7成10年。像其它一些房屋贷款品种最长能够贷到7成20年或者7成30年不等。另外，抵押贷款的还款利率要高于其它贷款品种，且批贷时间较长，大概20-30个工作日。这样，借款人在使用抵押消费贷款时无形中会增加许多成本，还要花费更多的精力周旋于此。秘密二：资金流向严控后，抵押消费限制用途将使不正当融资财路不通 7月底，央行发出信号要加强房地产企业贷款和个人住房贷款资金流向的监控，这一政策真正落实后，部分打算依靠抵押消费贷款融资获取资金的客户将会很难做这项业务了，而已经办理抵押消费贷款的客户也有可能遇到许多不确定因素，风险较大。秘密三："急病乱投医"，谨防不规范金融代办机构易钻空，借款人"得不偿失"。虽然从理论上个人可以直接到银行申请此贷款，但目前不是所有银行都有这项业务，即使是设置了此项业务的银行，由于其申请手续复杂，风险较大，银行对于借款者的资质审批的十分严格，对个人批贷严格控制，门槛较高。而选择专业的代办机构不但可以提高办事效率还可以替借款者规避其中的很多风险。但是，借款人要切记的是不要因为急于办理抵押消费贷款而胡乱"抓"一些不具备代办资格，不规范操作的金融机构办理，以免"急病乱投医"，得不偿失。、银行需引起重视的两大"秘密"

房地产银行按揭贷款流程

房地产银行按揭贷款流程一、住房按揭贷款概念是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。二、基本条件 1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力； 2、已与公司签订了《泰安市商品房预（现）售房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为20%以上； 3、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。三、须提供以下资料 1、购房人与公司签订的《泰安市商品房预（现）售房买卖合同》、20%以上房款收据； 2、购房人有效身份证件、婚姻状况证明（结婚证或单身证明）； 3、购房人收入证明（银行提供置于售楼处）；四、业务一般规定 1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男）65岁、（女）55岁的年龄。 2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。 3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本金为按月还本付息，先多后少；等本息为按月还本付息，每月还款额不变（利率调整变化）。五、住房按揭贷款流程 1、项目销售组与购房人签订《泰安市商品房预（现）售房买卖合同》，根据合同要求，付清所需首付房款； 2、自签订商品房买卖合同之日起5日内，向房产交易中心市场所申请合同备案登记。 3、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向公司合作银行提出申请。具体包括：房屋买卖合同（备案登记）、房款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料。

房地产抵押按揭借款合同详细版

( 合同范本 ) 甲方：_____________________________ 乙方：_____________________________ 日期：__________年______月______日精品合同 / Word文档 / 文字可改房地产抵押按揭借款合同详细版 The contract concluded after the parties reached a consensus through equal consultations stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.

房地产抵押按揭借款合同详细版抵押人(甲方)_________ 抵押权人(乙方)_________ 为确保________年_________字第_________号_________合同(以下简称主合同)的履行，甲方同意将其购买的而尚未付清余款的房地产抵押予乙方，作为到期还清贷款的担保。甲方保证提供的资料真实合法有效。为此，甲、乙双方根据自愿、公平和诚实信用的原则，经协商，订立本合同。第一条甲方购买的该房地产座落于_________建设面积_________㎡，系_________房地产开发公司开发的商品房，商品房预(销)售合同号_________，土地使用权性质为出让(划拨) 第二条甲方同意将上述房地产及其附着物之全部权益设立抵押权抵押给乙方。第三条甲方购买房地产的价格为￥_________万元，甲方已交房

款人民币(大写)_________万元。抵押贷款额为人民币(大写)_________万元。第四条设立抵押之房地产担保范围为被担保债务的主债权及利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。第五条抵押期限从借款开始至还清所欠款项为止。第六条抵押期间，抵押物由甲方占管。甲方在占管期间应当维护抵押物的完好，乙方有权检查抵押物的管理情况，甲方不得拒绝。第七条抵押期间，甲方未征得乙方书面同意不得擅自将抵押物转让、出租、再抵押、拆除、改建;不得改变其用途;未通知乙方，上述行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，乙方可以要求甲方提供相应的担保;甲方不提供的，不得转让抵押物。甲方转让抵押物所得的价款，应当向乙方提前清偿所担保的债权或者向乙方同意的第三人提存，超过债权数额的部分归甲方所有，不足部分由债务人清偿。第八条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其它债权的

扬州市房地产抵押(按揭)合同完整版

扬州市房地产抵押(按揭) 合同完整版 In the legal cooperation, the legitimate rights and obligations of all parties can be guaranteed. In case of disputes, we can protect our own rights and interests through legal channels to achieve the effect of stopping the loss or minimizing the loss. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________

扬州市房地产抵押(按揭)合同完整版下载说明：本合同资料适合用于合法的合作里保障合作多方的合法权利和指明责任义务，一旦发生纠纷，可以通过法律途径来保护自己的权益，实现停止损失或把损失降到最低的效果。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。抵押人（甲方）：_________ 抵押权人（乙方）：_________ 为确保_________年_________字第_________号_________合同（以下简称主合同）的履行，甲方同意将其购买的而尚未付清余款的房地产抵押予乙方，作为到期还清贷款的担保。甲方保证提供的资料真实合法有效。为此，甲、乙双方根据自愿、公平和诚实信用的原则，经协商，订立本合同。第一条甲方购买的该房地产座落

房产按揭贷款合同样本

房产按揭贷款合同样本 Real estate mortgage loan contract sample 合同编号：XX-2020-01 甲方：___________________________乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日

房产按揭贷款合同样本前言：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本文档根据合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。按揭具有房地产抵押及分期还款两层含义。指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房，并以其所购产权房为抵押物，作为偿还贷款的保证，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。分为个人住房商业性贷款（简称商业贷款）与个人住房公积金贷款（简称公积金贷款）。具体地说，按揭贷款是指购房者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行;银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。按揭贷款合同范本抵押权人：（贷款人）抵押人：（借款人）担保人：（担保人）第一条总则

抵押权人与抵押人于20年月日会同担保人签订本房产按揭贷款合同（下称合同），抵押人同意以其与担保人签订之房产买卖合同项下之全部权益抵押予抵押权人，赋予抵押权人以第一优先抵押权，并愿意履行合同全部条款;抵押权人向抵押人提供一定期限抵押贷款，作为抵押人购置抵押物业之部分楼款。担保人同意承担该笔贷款之担保责任。经三方协商，特订立本合同，应予遵照执行。第二条贷款内容一、贷款金额币元整。抵押人必须将此笔贷款全部以抵押人购楼款名义，存入售房单位账户。二、贷款期限从年月日至年月日共月。三、贷款利率：月息。如遇国家利率调整，贷款利率相应调整。第三条还本付息一、本合同项下之贷款本金及其相应利息以分期付款等额偿还的方式还本付息。期数___________每期应缴付本 _________息__________（不包括利率调整带来之应缴金额变动），首期还款日_______________。

房地产按揭贷款知识

房地产按揭贷款知识 Revised by Petrel at 2021