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房地产MECE分析法

什么是MECE分析法?

MECE，是Mutually Exclusive Collectively Exhaustive，中文意思是“相互独立，完全穷尽”。也就是对于一个重大的议题，能够做到不重叠、不遗漏的分类，而且能够藉此有效把握问题的核心，并解决问题的方法。

它是麦肯锡的第一个女咨询顾问巴巴拉·明托（Barbara Minto）在金字塔原理（The Minto Pyramid Principle）中提出的一个很重要的原则。

所谓的不遗漏、不重叠指在将某个整体（不论是客观存在的还是概念性的整体）划分为不同的部分时，必须保证划分后的各部门符合以下要求：

?各部分之间相互独立

（Mutually Exclusive）

?所有部分完全穷尽

（Collectively Exhaustive）MECE（相互独立、完全穷尽）是麦肯锡思维过程的一条基本准则。“相互独立”意味着问题的细分是在同一维度上并有明确区分、不可重迭的，“完全穷尽” 则意味着全面、周密。

该方案重点在于帮助分析人员找到所有影响预期效益或目标的关键因素，并找到所有可能的解决办法，而且它会有助于管

理者进行问题或解决方案的排序、分析，并从中找到令人满意的解决方案。通常的做法分两种：

一是在确立问题的时候，通过类似鱼刺图的方法，在确立主要问题的基础上，再逐个往下层层分解，直至所有的疑问都找到，通过问题的层层分解，可以分析出关键问题和初步的解决问题的思路；

另一种方法是结合头脑风暴法找到主要问题，然后在不考虑现有资源的限制基础上，考虑解决该问题的所有可能方法，在这个过程中，要特别注意多种方法的结合有可能是个新的解决方法，然后再往下分析，每种解决方法所需要的各种资源，并通过分析比较，从上述多种方案中找到目前状况下最现实最令人满意的答案。

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MECE分析法的步骤

对于分析问题的标准程序:

收集信息－》描述发现－》得出结论－》提出方案。

MECE分析法主要有两个步骤

?步骤一、确认问题是什么？

?步骤二、寻找MECE的切入点。[编辑]

MECE的原则

MECE即把一个工作项目分解为若干个更细的工作任务的方法。它主要有两条原则：

第一条是完整性，说的是分解工作的过程中不要漏掉某项，要保证完整性；

第二条是独立性，强调了每项工作之间要独立，每项工作之间不要有交叉重叠。

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MECE的主要内容

MECE用最高的条理化和最大的完善度理清了你的思路。MECE 从你的解决方案的最高层次开始——列出你所必须解决的问题的各项组成内容。

当你觉得这些内容已经确定以后，仔细琢磨它们。是不是每一项内容都是独立的、可以清楚区分的事情？如果是，那么你的内容清单就是"相互独立的"。

是不是这个问题的每一个方面都出自所列内容的一项（而且是惟一的一项），也就是说，你是不是把一切都想到了？如果是，那么你所列的内容就是"完全穷尽的"。

假定你的团队正在为美国著名的制造商阿卡米饰品作一项研究。你面对的问题是"我们需要销出更多的饰品"。你的团队也许会提出如下一些方法来增加饰品的销售：

?改变把饰品卖给零售商的方式。

?改善针对消费者的饰品的市场

营销方式。

?减少饰品的单位成本。

即便这个清单看起来相当普通，那也没什么问题。在接下来的部分，我们将深入讨论转向细节层次的问题。关键是这个清单要符合MECE的要求。

假定你加入了另外一项内容，比如说："重新调整饰品生产程序。"这个问题与你已经提出的三个问题如何相一致呢？这当然是一个重要的问题，但它并非是与其他问题相一致的第四点。它处于"减少单位成本"之下，与"调整分销系统"、"改善存货管理"这一类的问题是并列的。为什么？因为所有这些都是介绍饰品单位成本的方法。把它们中间的任何一项（或者是全部）与清单上其他三项列在一起就会造成重叠。重叠意味着作者思路含混不清而导致读者的困惑。

一旦你做到了清单上的所有内容都是独立的、清楚的（即"相互独立"），你还必须进行审视，以保证它同时还囊括了与这一问题有关的所有问题或事项（即"完全穷尽"）。

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MECE法的适用性

在我们分析事实、创建假设、证明或证伪假设的每一步路上，都贯穿着“MECE”的思维准则。结构化思维的本质就是逻辑，其目的在于对问题的思考更完整、更有条理。但“结构”不是“解构”，结构化的思维并不意味着对问题机械、简单地肢解。事实上，客户的问题多是一团相互纠缠、纵横交结的乱麻，结构化的思维在于帮助我们一个一个找到线头，理清思路，而不是否认事物之间的相互联系。

房地产投资分析试题

房地产投资分析试题一、填空题：（共30分，每空1分。） r房地产投资三要素中，最重要的是,房地产的增值事实上是的增值 2?由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。 3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、且在市场景气时较易出现。 4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。 5.影响投资成本的两个重要因素是利率和 6?资金时间价值的计算方法可以分为两种，前一种充分体现了资金的时间价值。 7?年金指在一定时期内每期的收付款项，如租金、贷款利息等。 8?在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘 ,便可得先付年金的现值。 9?投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。

10, 房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、阶段、评估决策阶段。门?静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率 12?按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、 13?通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在时就会不一致。 14投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报 15?净现值等于零，可判断该投资项目引力小于商业房地产。 17?房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、厂商权益的保障和 18,房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资 19?房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基础设施条件等的调查属于 20?实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大致阶段、不是 16,由于工业房地产差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸

房地产项目投资经济测算完整版

房地产项目投资经济测算完整版第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况：（1）、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等（2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。（3）、不动产价值测算原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释（1）、项目建设总投资对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等（3）、勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。（4）、建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费

（5）、室外工程和市政配套城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。（6）、其他工程费包括工程监管费和竣工验收费（7）、管理费用指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。（8）、财务费用财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。（9）、可运用资金至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系静态评价指标：（1）、投资收益率情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。（2）、静态回收期情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。（3）、盈亏平衡点情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。动态评价指标

房地产投资分析复习题

房地产投资分析复习题 Revised as of 23 November 2020

7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。 14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。

房地产投资分析试题

房地产投资分析试题一、填空题：(共30分，每空1分。) 1.房地产投资三要素中，最重要的是，房地产的增值事实上是的增值 2.由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。 3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、、且在市场景气时较易出现。 4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。 5.影响投资成本的两个重要因素是利率和。 6.资金时间价值的计算方法可以分为和两种，前一种充分体现了资金的时间价值。 7.年金指在一定时期内每期的收付款项，如、租金、贷款利息等。 8.在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘以，便可得先付年金的现值。 9.投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从和两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。 10.房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、阶段、

阶段、评估决策阶段。 11.静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率和。 12.按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、和。 13.通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在不是时就会不一致。 14.投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬：承担风险的收益、社会风险补偿、。 15.净现值等于零，可判断该投资项目。 16.由于工业房地产差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。 17.房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、厂商权益的保障和。 18.房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资的。 19.房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基础设施条件等的调查属于调查。 20.实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，可用项目的作为计算静态投资回收期的依据。二、不定项选择题（共20分,每小题4分.每小题的4个选项中有两个以上正确答案,错选不得分,漏选的每选对一个正确答案得1分.）

房地产项目投资经济测算

房地产项目投资经济测算内容导图： 1、基础知识 2、常规开发项目经济测算 3、租赁项目经济测算 4、不动产价值测算一、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况：（1）、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等（2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。（3）、不动产价值测算原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释（1）、项目建设总投资对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等（3）、勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。（4）、建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费

房地产投资分析复习资料

第一章房地产与房地产投资 1、请简述房地产的特性（P2-3) 不可移动性、耐久性、价格高昂、房地产商品之间具有相关性、房地产的开发使用具有外在效应5 3、为什么房地产市场是不完全竞争市场？房地产市场的特征决定了它是不完全竞争市场，其价格的形成也同一般商品相甚远去。房地产市场的特征：市场组成复杂、产品差异性大、市场具有区域性、价格具有不确定性。由完全竞争市场的条件及房地产市场的特征对比，显而易见，房地产市场中的买者与卖着都不是价格的接受者，产品具有异质性，并且市场相当复杂，信息不充分也不对称，因而房地产市场是一个不完全竞争市场。 4、引入交易费用分析房地产市场（P6-7) 在现实世界中，交易费用无处不在。广义上说，交易费用包括所有那些在一个人的世界里不可能存在的费用；按这个定义我们可以把交易费用看成是一系列的制度费用，其中包括信息费用、谈判费用、起草和实施合约的费用、界定和实施产权的费用、监督管理的费用、改变制度的费用。存在交易费用时，房地产开发商标定的房地产价格将会提高，但是供给不变，那么需求（尤其是有效需求）在一定时期内会相对减少。这样就形成了供求双缺口，一方面，部分房地产卖不出去，另一方面，一些百姓因付不起费用而缺乏住宅。总之，存在房地产交易费用时，产品交易很难达到平衡。 5、房地产投机是否应该抑制？（P15) 首先，在经济学上“投资”与“投机”是很难区分的，因为二者都是通过预期，将资金投入到某项业务或产业中，以获取未来收益为目的。很多学者认为应该反对投机，但在现实世界中，“投机”行为非但没有表面上所感觉的那样的副作用，相反它是市场得以高效运作的润滑剂甚至是指挥等。由于买者与卖着所掌握的信息是不对称的，“投机”行为便促成了一种寻价行为，导致了信息的传递，促进了市场买卖。其次，房地产开发商所获得的土地，一般是通过二级市场通过多重转手后获得的，百姓收入低导致有效需求不足，于是政府出来干预。但政府干预是有悖市场规则的借宏观调控之名行行政干预之实，有悖市场规则；我们要知道的是土地二级市场为什么充满“投机”而不是见了“投机”就“打”，否则连“标”也治不了。 6、简述房地产投资方式及其特点（P1 7、26) 所谓房地产投资方式，是指投资于房地产的可能途径。可从两方面来讨论：房地产投资的资金方式、房地产投资开发的对象。房地产投资开发的对象：未开发的土地，住宅，办公楼宇，商场、酒店、旅店，工业厂房和仓储型物业，休闲型物业房地产的资金投入方式：房地产投资信托、房地产辛迪加、混合房地产基金、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款债券、直接购置房地产 7、影响房地产投资的经济因素有哪些？（P27) 宏观经济因素：货币政策、财政政策区域经济因素：区域产业的性质、区域产业的多样性、运输系统与资源第二章房地产市场研究 1、房地产投资分析中为什么离不开市场研究？（P32)

(完整word版)房地产投资分析试题1

房地产投资分析试题一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共24分) 1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。 A.适应性强 B.受政策影响大 C.对专业管理依赖强 D.不可移动性 2.房地产间接投资不包括( )。 A.房地产置业投资 B.投资房地产投资信托基金 C.投资于房地产企业债券 D.购买房地产抵押贷款证券 3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。 A.投入的全部资本 B.投入的借贷资本 C.投入的全部现金 D.投入的自有资本 4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。 A.0.146 B.0.125 C.1.75 D.1.50 5.（P/A，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。 A.一次支付现值 B.等额序列支付现值 C.等差序列现值 D.等额序列支付终值 6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地。 A.一 B.二 C.三 D.五 7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。 A.2.0 B.4.0 C.2.1 D.0.5 8.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。 A.银行利率 B.社会资金供应量 C.土地供应计划 D.税收 9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。 A.第一阶段和第三阶段初期

房地产投资分析复习知识点教学提纲

一、绪论【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、政策法律因素、技术因素【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性二、基本原理【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。三、房地产投资市场【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能政府宏观管理的基础【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、城市化进程、宏观调控、消费者预期【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。四、房地产投资环境【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性【房地产投资环境分析方法——综合评价法】五、资金的时间价值【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n

房地产经营与管理试题与答案

房地产经营与管理试题一、单项选择题（每题的备选答案中只有一个最符合题意，每题1分，共30分）1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命C．法定寿命D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差B．易受政策影响C．依赖专业管理D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大 C．甲、乙物业的投资风险相同D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。 A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。 A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。 A．半个月B．2个月C．半年D．2年 7．房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。 A．房地产市场需求的广泛性B．房地产市场供给的异质性

《房地产投资分析》综合测试题1参考答案

东南大学远程教育《房地产投资分析》综合测试题1参考答案一、简答题（共10题，每题5分，共50分） 1、如何理解投资与房地产投资的含义投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。 2、简述投资回收与投资回报的区别房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。 3、简述房地产市场预测的含义和种类房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。房地产市场预测的种类： 1．定性预测定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。 2．定量预测定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。 4、简述政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则 1．目标的确定性

房地产投资分析答案

建筑系2014-2015学年度第一学期城高建筑12 期中《房地产投资分析》试卷(2014.11.) 出卷人：陈志琴审核人：孙良班级：_____ _____ 姓名: 成绩：_____________ 一、名词解释（每小题2分，共10分） 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等，各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 3、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 4、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 5、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境二、填空题（每空1分，共20分） 1、投资活动的构成因素包括：投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程。 2、投资方式包括直接投资和间接投资两种。 3、房地产投资时必须注意的三要素为时机、地段、质量。 4、投资活动依次经过投资资金的形成与筹集、投资的分配、投资的使用和投资的

回收与增值四个阶段。 5、投资环境的基本特征表现在系统性、动态性、主导性和地区差异性四个方面。 6、房地产投资主体主要包括：国家、企业、个人。三．选择题（每题2分， 1、根据投资回收期的长短，投资可分为长期投资和短期投资，短期投资的回收期一般不超过 A 。 A、1年 B、2年 C、3年 D、5年 2、下列属于房地产投资主体的是 A 。 A、直接投资者 B、房地产股票持有者 C、房地产债券持有者 D、房地产信贷资金的发放者 3、下列不属于企业自有资金的是 D 。 A、企业自我积累的资金 B、主管部门拨入的资金 C、联合经营单位提供的资金 D、信贷资金 4、在房地产投资环境中，下列哪个要素不属于软环境要素 D 。 A、政治 B、经济 C、管理 D、区位 5、房地产项目投资估算在时间上，一般应在 A 。 A、投资决策之前 B、投资决策之后 C、投资决策之中 D、不能确定具体时间 6、下列不属于房地产项目开发成本的是 A 。 A、土地使用权获取成本 B、基础设施费 C、前期工程费 D、管理费用 7.下列哪个要素不是房地产投资决策的基本要素 C 。 A、决策者 B、决策目标 C、变量决策 D、决策时间 8.下列不属于房地产投资系统风险的是 D 。 A、政策性风险 B、利率性风险 C、市场供求风险 D、财务风 9.个人作为房地产投资主体，一般只能从事 D 。 A、房地产开发 B、房地产经营 C、房地产买卖 D、房地产管理 10、下列不属于企业自有资金的是 D 。 A、企业自我积累的资金 B、主管部门拨入的资金 C、联合经营单位提供的资金 D、财政资金

房地产投资分析复习题

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《房地产投资分析》期末复习试题一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份，从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。 3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等，各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及土地使用权的出让、转让等方面的投资。 7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必

麦肯锡对MECE原则

麦肯锡对MECE原则解决商业问题时，要形成自己的观点，解题思路必须在保持其完整性的同时避免混淆和重叠。MECE（其发音为“me-see”），意思是“相互独立、完全穷尽”,它是麦肯锡解决问题流程的一个必要原则。新员工加入麦肯锡之初都会被深入灌输MECE思想。麦肯锡人的每份文件（包括公司的内部备忘录）、演示文稿、电子邮件和语音留言都被认为应当是MECE 的。不管问多少麦肯锡校友，麦肯锡解决问题的方法中哪些他们印象最为深刻，答案都是“MECE, MECE, MECE”。用MECE原则形成的观点是最清晰（因此是最小程度的混淆）、最完整的。MECE原则的运用开始于解决方案的第一层—分解问题（把大的复杂的问题，拆分成小的容易解决的子问题），列出问题的构成清单。当你自认为已经把问题解决掉的时候，请仔细研究一下这个清单。是不是每个问题都是独立、不同的？如果是，那么你的问题清单就是相互独立的。是不是解决了所有的子问题就解决了母问题？假如你的团队正在对一家美国著名的制造业厂商Acme装饰品公司展开研究，你面对的问题是“我们要增加装饰品的销量”，你的团队提出下列清单：改变我们销售装饰品到零售网点的方式改进我们向顾客营销装饰品的方式降低装饰品的单位成本希望这张清单看起来具有普遍性。本文下一个部分，我们将开始对细节层次的问题展开讨论。重要的是，清单是MECE的。假如你增加了另外一条，“对装饰品进行业务流程再造”。应该如何使它与我们已有的三个问题保持一致呢？进行业务流程再造无疑是一个重要问题，然而它却不能和另外三个问题并驾齐驱。它和其他的子问题，诸如“利用我们的分销系统”，以及“改进我们的存货管理”一样，被列到“降低装饰品的单位成本”项下。因为这些都是降低装饰品单位成本的方法。把它们中的任何一个（或所有）与另外三个问题并列都会引起重叠，清单就不再是MECE的了。重叠意味着解决问题的人思维混乱，会引起听众的困惑。一旦你有了一张清单，这里所有的条目都是独立的并且是不同的（即相互独立的），你还需检查它是否囊括了一切与问题相关的条目（即完全穷尽的）。回顾一下“对装饰品进行业务流程再造”，你把这一条置于“降低装饰品的单位成本”之下。如今你的一名组员说，“我们应该研究在生产流程中提高装饰品质量的方法”。她的提议有些道理，但这是否就意味着你应该重新设计清单？不！你应该完善清单，在“改进我们向顾客营销装饰品的方式”项下，列出“进行生产流程重组提高装饰品的质量”；在“降低装饰品的单位成本”项下，列出“进行生产流程重组降低单位成本”。现在，你的清单是这样的：改变我们销售装饰品到零售网点的方式改进我们向顾客营销装饰品的方式?进行生产流程重组提高装饰品的质量降低装饰品的单位成本?进行生产流程重组降

4月浙江自考房地产投资分析试题及答案解析

浙江省2018年4月自学考试房地产投资分析试题课程代码：00171 一、单项选择题(本大题共24小题，每小题1分，共24分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.以下关于土地投机的说法正确的是( ) A.土地投机商购买土地，将其用于房地产项目的开发，然后整体转让以获取收益 B.土地投机商是单纯为获取地块升值而购买及持有土地的 C.所有购买土地使用权的开发商都视作土地投机商 D.土地投机商非常关心土地的土壤成分 2.仓储商店的特点是( ) A.仓储商店一般离市中心较近 B.经营仓储商店所需的技术含量较低 C.很多仓储商店是以连锁店的形式开设的 D.仓储商店外观必须醒目，这样才能吸引顾客到来 3.工业用房的特点是( ) A.具有特殊用途的工业用房通常周转率较低 B.较大规模的工业用房通常周转率较高 C.工业用房的租用者很少会在房屋内部安装大型机械设备 D.当工厂地处边远地区时，工业企业倾向于选择多层厂房 4.从物理形态上划分，房地产可以分为( ) A.土地、建成后的物业和在建工程 B.生地、熟地和在建工程 C.在建工程和已建成工程 D.居住物业、商业物业和工业物业 5.投资者及时调整房地产的使用功能，使之既符合房地产的特征，又能增加置业投资的收益。房地产投资的这一特性被称为( ) A.耐久性 B.适应性 C.政策影响性 D.相互影响性 6.房地产的价值受物质实体与权益两方面因素的影响，以下关于这两个因素的说法正确的是 1

( ) A.物质实体可以用收益大小来表示 B.权益是无形的，不可触摸的 C.权益是物质实体的载体 D.物质实体是房地产价值大小最重要的决定因素 7.一个房地产公司在竞拍得来的土地上建设住宅小区，并将其销售出去，这一行为属于 ( ) A.房地产开发投资 B.置业投资 C.间接投资 D.金融投资 8.对一个特定的房地产投资项目而言，销售收入属于( ) A.现金流入 B.现金流出 C.净现金流量 D.时间价值 9.房地产投资分析的目的是( ) A.力求根据特定项目资源条件，获取投资经济效益最大化 B.力求根据特定项目目标，将风险最小化 C.力求获得平均收益水平 D.力求根据特定项目目标和资源条件，对各备选方案进行选择，以获得最好的经济效果 10.某企业2018年销售收入为150万元，经营成本90万元，销售税金20万元，期间费用20万元，所得税10万元，则其经营利润为( ) A.10万元 B.20万元 C.30万元 D.60万元 11.一个投资者购买了一套商品住宅用于出租，则该投资者该项投资活动的成本构成为 ( ) A.购买成本和出租成本 B.经营成本 C.购买成本和经营成本 D.出租成本 12.县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为叫做( ) A.土地使用权买卖 B.土地使用权划拨 C.土地使用权转让 D.土地使用权出让 13.以招标的方式出让土地使用权主要适用于( ) 2

房地产投资分析试题ee

4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。 A.0.146 B.0.125 C.1.75 D.1.50 5.（P/A，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。 A.一次支付现值 B.等额序列支付现值 C.等差序列现值 D.等额序列支付终值 6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地。 A.一 B.二 C.三 D.五 7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。

A.2.0 B.4.0 C.2.1 D.0.5 8.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。 A.银行利率 B.社会资金供应量 C.土地供应计划 D.税收 9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。 A.第一阶段和第三阶段初期 B.第三阶段和第四阶段初期 C.第二阶段和第三阶段初期 D.第一阶段和第二阶段初期 10.房地产商品供给弹性受时间因素的影响，短期供给曲线是一条( )直线。 A.垂直于横轴的 B.是斜率较小的斜 C.垂直于纵轴的 D.是斜率较大

如何提高房地产项目经济效益的分析

如何提高房地产项目经济效益的分析摘要：房地产经济关系着国家经济的命脉与人民的生计，因此一直备受关注，它的可持续发展与国民经济的发展关系密切。因此，我们应当用长远的眼光看待房地产经济的发展，结合如今和谐发展的社会趋势，更加全面、更加科学的实施促进我国房地产经济可持续发展的有效方法。关键词：房地产项目；经济效益；措施引言 21世纪是高速经济时代，房地产商面临着巨大的竞争压力，要在竞争中求发展，房地产商必须要能够精确解读国家政策，并能够通过不断地努力，加强自身的实力，强身健体，做好风险评估体系建设，减少风险所能带来的损失，也要做好服务管理工作，为自己树立良好的社会形象，提升销售业绩，只有这样，房地产商才能够真正实现自身的经济效益最大化，实现自身的可持续发展。一、房地产企业经济师的主要任务 1、根据党和国家有关方针政策及本企业的内部情况，制定企业的经营战略，规划企业的发展方向，制定经营目标，组织编制企业近期的发展计划和年度经营计划；以提高经济效益为中心，开展目标管理和成本预测及预控；建立健全计划管理制度及指标体系，把企业各项管理工作纳入统一计划轨道，提高企业的自我发展、自我改造能力。 2、负责企业内部经济立法，主持经济模式设计，审定修改各项管理制度；设计企业管理层及组织机构的调整方案，健全各级机构人员的经营责任制；主持工资改革、资金分配方案等相关工作，正确处理其相互间的关系；负责投标承包工作，审查合同预算以及外部横向联系等。 3、从实现企业总体目标出发，加强企业各项基础工作，建立内外信息情报中心；加强企业的综合平衡、宏观调控；主持企业经济活动分析，努力实现抓管理、上等级，全面提高企业素质。 4、做好企业内部各管理系统和部门间横向协调和牵头联系工作。 5、组织发展企业内外各项相关工作，推进企业现代化进程。二、提高房地产项目经济效益的措施 1、建设和谐文明的居住环境居民与所居住的环境是相互依赖相互促进的，因此，在房地产建设的时候要保护好居住地的生态环境，合理建设周围绿化、园林，充分体现以人为本的发展

房地产投资分析复习题完整版

房地产投资分析复习题标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]

土地使用权的出让、转让等方面的投资。 7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。

房地产投资分析试题

房地产投资分析试题课程代码：00171 一、单项选择题(本大题共24小题，每小题1分，共24分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.一般的写字楼租售采用______租约合同。() A.标准 B.特制 C.特别 D.法定 2.小型购物中心属于() A.工业用房 B.特殊用房 C.写字楼 D.零售商业用房 3.游乐园属于() A.工业用房 B.特殊房地产 C.写字楼 D.零售商业用房 4.固定资产投资方向调节税的征收对象是() A.固定资产投资

B.流动资产投资 C.无形资产投资 D.有形资产投资 5.土地增值税的纳税义务人是() A.土地管理部门 B.土地所有权人 C.转让房地产并取得收入的单位和个人 D.土地使用权人 6.银行放贷必须有适用、适销、适量的物资保证，以避免贷款资金构建的实物不至形成呆滞积压，能及时收回投资，这体现了银行贷款的() A.物资保证原则 B.按期偿还原则 C.择优扶持的原则 D.先评后贷原则 7.某公司2008年年初应收帐款余额为20000元，年末应收账款余额为21600元，全年产品销售收入总额为156000元，则该企业2008年应收帐款周转率为() A.7.0 B.7.2 C.7.5 D.7.8

8.某公司2008年年初存货余额为10000元，年末存货余额为20000元，全年产品销售成本为22000元，则该企业2008年存货周转率为() A.1.1 B.1.47 C.2.2 D.2.5 9.某公司2009年预收帐款总额为500000元，存货为400000元，则该企业预收帐款存货比为() A.0.2 B.0.8 C.1.25 D.2.5 10.以下行为属于房地产交易的是() A.房屋建造 B.房屋维修 C.房屋拆迁 D.房屋租赁 11.土地一级市场指() A.国有土地使用权转让市场 B.国有土地使用权出让市场 C.固有土地使用权抵押市场

房地产项目分析报告

房地产项目分析报告（一）一、项目概况（一）、开发项目区位条件威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。（二）、规划方案旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。二、建设条件（一）、建设地点条件 1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。 2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。 3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。

4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。 5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。（二）、建设实施条件 1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。 2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。 3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。三、投资环境分析（一）、宏观环境分析 1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。 2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。 3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。