城市商品住宅价格影响因素差异性研究
城市商品住宅价格影响因素差异性研究
【摘要】无论是大城市还是中小城市，都应当采取合理的措施对当前严峻的房价形势进行宏观调控，但目前国内对中小城市房价问题研究较少，使得中小城市政府部门缺少对房价调控的具体依据。本文以武汉城市圈为例进行实证研究，通过建立商品住宅价格与其影响因素的多元线性回归模型，分析了中小城市与大城市商品住宅价格影响因素的差异性，提出了中小城市政府部门制定房价调控措施应考虑自身实际，注意区别于大城市调控措施的建议。
【关键词】商品住宅价格多元线性回归模型影响因素
差异性
近年来，我国房地产价格迅速上涨，部分地区房价持续飙升，房价的上涨超过了居民收入的上涨水平，商品住宅的价格已远远超出了大多数普通市民的收入承受能力。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响了城市居民的生活质量，也是整个国民经济持续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。面对当前房价的严峻形势，政府有必要采取合理的措施进行调控，然而，目前国内大多是对中国总体房价或大城市房价的研究，对中小城市的房价问题研究甚少，使得中小城市的政府部门缺少对房价调控的具体依据，不利于中小城市房地产的健康发展。因此，研究中小城市与大城市商品住宅价格影响因素的差异性，对促进中小城市房地产健康发展及制定符合中小城市房地产自身特征的调控措施具有重要意义。
一、城市商品住宅价格影响因素的指标选择及分析
影响商品住宅价格的因素众多，学者们从各自的领域用不同的方法分析出了不同的影响因素，大致包括了成本因素、经济因素、社会因素、供求因素、政策因素和其他因素。本文对武汉城市圈商品住宅发展的实际状况进行了实证分析，但需要可以量化的指标方能进行，故在前人研究的基础上，结合目前社会发展的形势，选取表征城市综合特性的主要指标作为商品住宅价格的影响因素进行分析研究，由此选定了地区生产总值（GDP）、人口、房地产开发投资完成额、城镇居民人均可支配收入、地方财政一般预算收入、居民消费价格指数（CPI）等六项指标，分析其与商品住宅价格之间的关系。
选取的各项指标与商品住宅价格的影响关系如下：地区生产总值（GDP）的增长，会促使房地产使用需求和资产需求增加，进而导致商品住宅价格上升；人口的增加，家庭人口的小型化，人口素质的上升，都增加了对住房的需求，进而推动房价上升；房地产开发投资完成额的变化与房地产业的发展有着高度相关性，投资的增长决定着房地产业的增长；城镇居民人均可支配收入的增加会提高居民的支付能力，从而增加对房地产的需求，导致房价上涨；地方财政一般预算
中国宜居城市研究报告范本2020中国科学院内容完整版
Record the situation and lessons learned, find out the existing problems and form future countermeasures. 姓名：___________________ 单位：___________________ 时间：___________________ 中国宜居城市研究报告2020中国科学院内容完整版
编号：FS-DY-20606 中国宜居城市研究报告2020中国科学院内容完 整版 《报告》负责人、中科院地理所研究员张文忠介绍，他的研究团队选取了直辖市、省会城市、计划单列市等全国40个城市，开展了新一轮全国宜居城市问卷调查，重点分析了中国宜居城市指数综合评价结果和分维度评价结果。 结果显示，中国城市宜居指数整体不高。40个代表着中国经济社会发展水准的城市，城市宜居指数平均值仅为59.92分，中位数为59.83分，均低于60分的居民基本认可值，反映出中国和谐宜居城市建设道路还很漫长。 根据评价结果，中国城市宜居指数评价的五座城市为青岛、昆明、三亚、大连和威海。其中，青岛市城市的综合宜居性评价，位居全国第一位;昆明具备舒适宜人的自然环境和特色的社会文化环境，位居第二位;三亚市以空气环境健康取胜，位居第三位;大连市在城市安全性和自然环境宜人性上表现突出，位居第四;威海市自然环境舒适性和宜人性优势明显，
位居全国第五位。 同时，中国城市宜居指数评价最低的五座城市为南昌、太原、哈尔滨、广州和北京。其中，北京位居倒数第一位，离居民认可度尚有较大差距。此外，郑州、南宁、呼和浩特、拉萨和银川宜居指数也相对较低。 据中国经济网记者了解，本次《报告》评价指标共包括城市安全性、公共服务设施方便性、自然环境宜人性、社会人文环境舒适性、交通便捷性和环境健康性等6大维度和29个具体评价指标。 研究表明，居民评价得分的是公共服务设施方便性;其次是自然环境舒适度;然后是社会人文环境舒适性;而城市安全性评价得分最低，为55.76分，其中交通安全短板制约最为明显;环境健康性评价得分次低，为58.23分，并以雾霾污染要素评价最低，仅为56.4 分;交通便捷性评价也相对较低，为58.59分，停车便利性和交通运行通畅性是居民不满意的症结所在。 “城市安全性、环境健康性和交通便捷性已成为当前制约中国宜居城市建设的‘三大’短板。”不过，张文忠同时解释，
新建商品住宅价格的空间分异及影响因素分析—以深圳市为例
2015届本科生毕业论文 新建商品住宅价格空间分异及影响因素分析 ——以深圳市为例 Spatial Characteristics of Built Commercial House Price and Its Influencing Factors: in Case of Shenzhen Metropolis 学生姓名张俊伟学号201111315228 所在学院农学院班级1112 所在专业土地资源管理 申请学位管理学学士 指导教师吴明发职称副教授 副指导教师职称 答辩时间2015年 5 月 31日
目录 摘要............................................................................................................................ I ABSTRACT ................................................................................................................... I 1 绪论. (1) 1.1研究目的与意义 (1) 1.2文献综述 (2) 1.2.1国外研究现状 (2) 1.2.2国内研究现状 (3) 1.3研究内容与技术路线 (4) 1.3.1研究内容 (4) 1.3.2技术路线 (5) 2 数据与方法 (5) 2.1研究区概述 (5) 2.2数据来源 (6) 2.3研究方法 (8) 2.3.1特征变量选择与量化 (8) 2.3.2特征价格模型 (9) 3深圳市新建住宅特征价格实证分析 (10) 3.1深圳市新建住宅价格均价及空间分异情况 (10) 3.2深圳市新建住宅特征价格模型的建立 (12) 3.2.1模型的选择 (12) 3.2.2模型估计与检验 (12) 3.3深圳市住宅特征价格分析 (14) 3.3.1物业费特征价格分析 (14) 3.3.2住宅装修程度特征价格分析 (15) 3.3.3距CBD距离特征价格分析 (15) 4结论与政策建议 (15) 4.1主要结论 (15) 4.2政策建议 (16) 鸣谢 (18) 参考文献 (19) 附录 (20) 表格1—楼盘详情数据 (20)
关于城市更新工作情况的总结
关于城市更新工作情况的总结 着力推进城市更新工作城市更新 1、组织编制城市更新单元规划和跟踪城市更新单元规划的审批工作 对于已列入《深圳市城市更新单元规划制定计划》尚未完成规划编制的水库新村工业区改造项目、特发保税黄金珠宝产业中心更新单元等项目，我局积极组织推进其更新单元规划编制工作。同时大力协调已完成更新单元规划编制工作的田心村改造、爱国路木头龙更新单元、莲塘第七工业区更新单元规划审批工作。其中，田心村改造项目已获市规土委核发专项规划批复，爱国路木头龙更新单元、莲塘第七工业区等更新单元已完成专项规划公示。为解决木头龙片区教育新村三角地居民的信访投诉问题，我局已于近期将教育新村三角地申报列入城市更新计划。 2、积极申报城市更新计划 我局已向市规土委申请将粤海大厦、金威啤酒厂、水贝村、太白路超利综合楼、水贝金展国际珠宝广场、三九大酒店、洪湖一街片区及教育新村三角地等项目列入城市更新计划。 其中，太白路超利综合楼、水贝金展国际珠宝广场、粤海大厦已于今年7月列入《20XX年深圳市城市更新单元计划第三批计划》，并进行了公示；太白路超利综合楼、水贝金
展国际珠宝广场已于今年8月底公告列入《20XX年深圳市城市更新单元计划第三批计划》；金威啤酒厂城市更新单元已于今年8月列入《20XX年深圳市城市更新单元计划第四批计划》，并进行了公示；三九大酒店、中深石化标准厂房、水贝村、洪湖一街片区及教育新村三角地城市更新单元已向市规划国土委直属一局递交材料，申请将该项目列入城市更新单元规划制定计划。 3、确认城市更新项目开发主体及推进相关工作 前三季度完成对特力-吉盟黄金首饰产业园升级改造项目02、04、06地块、水贝国际珠宝广场项目一期、深业进智清水河片区现代物流分拨中心项目、特力-吉盟黄金首饰产业园升级改造项目02、04、06地块等6个项目的确认主体工作。以后我们将继续负责推进已确认改造实施主体的项目工程进度，深挖潜力，拓宽改造面，立足本职做好职责范围的服务工作，争取完成年初制定的投资计划任务。 4、开展重点片区城市更新项目前期工作。 湖贝片区城市更新项目：深圳地籍测绘大队对湖贝片区区属政府物业和湖贝旧村的查丈工作已经完成。《深圳市湖贝片区城市更新项目罗湖区政府所属物业拆迁补偿框架协议》已正式签约。项目可行性和可实施性论证工作及片区的权属核查工作已基本完成，现正进行改造意愿的征集工作，片区分散私人房屋共有1427套，已累计联系1200多户业主；
商品住宅价格的影响因素.
商品住宅价格的影响因素 【关键词】房地产业;商品住宅;影响因素房地产业作为国民经济的支柱产业之一,其关联和扩散效应很强,直接或间接影响着前向或后向产业的发展,对国民经济既可能有促进作用,还可能产生负面影响。其中,商品住宅产业作为房地产业的组成部分之一,对经济发展和社会安定也有重要的影响。商品住宅价格的影响因素有很多,分类也有很多种,我们采取两种比较广泛的分法,下面将分别予以介绍。 1 商品住宅的自身与外部影响因素 1.1 商品住宅自身的因素包括 (1)区位因素:区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是一个综合性因素,分为位置、交通、周围环境和景观、以及外部配套设施等因素。 (2)实物因素:实物因素主要分为土地实物因素以及建筑物实物因素。 (3)权益因素:房地产利用的限制主要有房地产权利的设立和行使的限制、房地产使用管制以及房地产相邻关系的限制,因此权益因素主要包括权利状况、使用管制以及相邻关系因素。 1.2 商品住宅的外部因素主要包括以下几点 (1)人口因素:居住房地产的需求主体是人,人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小的一个基本因素,人口的数量和人口素质以及人口构成等状况对房地产价格有很大的影响。 (2)制度政策因素:影响房地产价格的制度政策因素只要有房地产制度政策、税收政策、金融政策、相关特殊政策以及有关规划和计划等。 (3)经济因素:影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况、物价水平、居民收入水平以及利率汇率等。 (4)社会因素:影响房地产价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化及房地产投机等。 在政局稳定、社会秩序良好、房地产投资渠道正常的地域,其商品住宅供需关系较为稳定。如果出现区域动乱、社会不稳定等情况,该地域的商品住宅需求量会相应的减少,导致商品住宅价格降低。
中国宜居城市研究报告2020中国科学院内容完整版
中国宜居城市研究报告2020中国科学院内容完整版 《报告》负责人、中科院地理所研究员张文忠介绍，他的研究团队选取了直辖市、省会城市、计划单列市等全国40个城市，开展了新一轮全国宜居城市问卷调查，重点分析了中国宜居城市指数综合评价结果和分维度评价结果。 结果显示，中国城市宜居指数整体不高。40个代表着中国经济社会发展水准的城市，城市宜居指数平均值仅为59.92分，中位数为59.83分，均低于60分的居民基本认可值，反映出中国和谐宜居城市建设道路还很漫长。 根据评价结果，中国城市宜居指数评价的五座城市为青岛、昆明、三亚、大连和威海。其中，青岛市城市的综合宜居性评价，位居全国第一位;昆明具备舒适宜人的自然环境和特色的社会文化环境，位居第二位;三亚市以空气环境健康取胜，位居第三位;大连市在城市安全性和自然环境宜人性上表现突出，位居第四;威海市自然环境舒适性和宜人性优势明显，位居全国第五位。 同时，中国城市宜居指数评价最低的五座城市为南昌、太原、哈尔滨、广州和北京。其中，北京位居倒数第一位，离居民认可度尚有较大差距。此外，郑州、南宁、呼和浩特、拉萨和银川宜居指数也相对较低。 据中国经济网记者了解，本次《报告》评价指标共包括城市安全性、公共服务设施方便性、自然环境宜人性、社会人文环境舒适性、交通便捷性和环境健康性等6大维度和29个具体评价指标。 研究表明，居民评价得分的是公共服务设施方便性;其次是自然环境舒适度;然后是社会人文环境舒适性;而城市安全性评价得分最低，为55.76分，其中交通安全短板制约最为明显;环境健康性评价得分次低，为58.23分，并以雾霾污染要素评价最低，仅为56.4 分;交通便捷性评价也相对较低，为58.59分，停车便利性和交通运行通畅性是居民不满意的症结所在。 “城市安全性、环境健康性和交通便捷性已成为当前制约中国宜居城市建设的‘三大’短板。”不过，张文忠同时解释，“在29个具体评价指标上，尽管房价与宜居城市有直接关系，但我们特意回避了房价这一评价指标，这主要是为了避免评价结果被房地产商用来炒作。” 《报告》还指出，北京城市宜居指数之所以倒数第一，主要受制于环境健康性、交通便捷性和居民对自然环境的认可度三大维度瓶颈制约。其中，环境健康性维度成为北京宜居城市建设的短板。 宜居城市的构成要素 《GN中国宜居城市评价指标体系》由包括生态环境健康指数、城市安全指数、生活便利指数、生活舒适指数、经济富裕指数、社会文明指数、城市美誉度指数在内的七项一级指标，四八项二级指标，七四项三级指标组成。总结一下城市宜居性的构成要素主要包括以下六个方面: 1、安全要素 安全是人的需求层次中除了基础生理需求之外的首选。目前城市的物质生活水平使绝大部分城市居民已无需过多地关注基础生理需要, 安全成为现代社会中人们关注的焦点问题。 维护公共安全是城市社会、经济、文化、环境协调发展的基础, 是居民安居乐业的必要条件和创造宜居环境的保证。因此, 宜居城市需要有完善的预防与应
中国宜居城市研究报告2020中国科学院内容完整版.doc
中国宜居城市研究报告2020中国科学院 内容完整版 中国科学院14日在北京发布《中国宜居城市研究报告》显示，青岛、昆明、三亚、大连、威海、苏州、珠海、厦门、深圳、重庆宜居指数排名全国40个被调查城市前10名，而北京和广州宜居指数分别为56.24分和56.78分，分别位居倒数第一名和第二名。那么，中国宜居城市研究报告20xx中国科学院内容是什么？下面我为大家揭秘。 《报告》负责人、中科院地理所研究员张文忠介绍，他的研究团队选取了直辖市、省会城市、计划单列市等全国40个城市，开展了新一轮全国宜居城市问卷调查，重点分析了中国宜居城市指数综合评价结果和分维度评价结果。 结果显示，中国城市宜居指数整体不高。40个代表着中国经济社会发展水准的城市，城市宜居指数平均值仅为59.92分，中位数为59.83分，均低于60分的居民基本认可值，反映出中国和谐宜居城市建设道路还很漫长。 根据评价结果，中国城市宜居指数评价的五座城市为青岛、昆明、三亚、大连和威海。其中，青岛市城市的综合宜居性评价，位居全国第一位;昆明具备舒适宜人的自然环境和特色的社会文化环境，位居第二位;三亚市以空气环境健康取胜，位居第三位;大连市在城市安全性和自然环境宜人性上表现突出，位居第四;威海市自然环境舒
适性和宜人性优势明显，位居全国第五位。 同时，中国城市宜居指数评价最低的五座城市为南昌、太原、哈尔滨、广州和北京。其中，北京位居倒数第一位，离居民认可度尚有较大差距。此外，郑州、南宁、呼和浩特、拉萨和银川宜居指数也相对较低。 据中国经济网记者了解，本次《报告》评价指标共包括城市安全性、公共服务设施方便性、自然环境宜人性、社会人文环境舒适性、交通便捷性和环境健康性等6大维度和29个具体评价指标。 研究表明，居民评价得分的是公共服务设施方便性;其次是自然环境舒适度;然后是社会人文环境舒适性;而城市安全性评价得分 最低，为55.76分，其中交通安全短板制约最为明显;环境健康性评价得分次低，为58.23分，并以雾霾污染要素评价最低，仅为56.4 分;交通便捷性评价也相对较低，为58.59分，停车便利性和交通运行通畅性是居民不满意的症结所在。 “城市安全性、环境健康性和交通便捷性已成为当前制约中国宜居城市建设的‘三大’短板。”不过，张文忠同时解释，“在29个具体评价指标上，尽管房价与宜居城市有直接关系，但我们特意回避了房价这一评价指标，这主要是为了避免评价结果被房地产商用来炒作。” 《报告》还指出，北京城市宜居指数之所以倒数第一，主要受制于环境健康性、交通便捷性和居民对自然环境的认可度三大维度瓶颈制约。其中，环境健康性维度成为北京宜居城市建设的短板。
城市宜居性影响因素探析.
城市宜居性影响因素探析 2017-07-20 摘要：近年来关于城市宜居性的研究越来越多，但是用主观指标对城市宜居性进行评价的并不是很多。基于此，笔者以河北省环首都经济圈城市群为研究对象，试图建立主观性的评价指标。采用问卷调查的方式收集数据，共发放问卷700份，对数据进行整理，运用主成分分析的方法进行宜居性评价，得出影响城市宜居性的主要因素。结果表明城市规划、社会环境、城市住房、交通状况、经济条件是影响城市宜居性的重要因素。关键字：宜居城市主成分分析评价指标体系满意度一、引言城市宜居性的研究始于20世纪60年代简?雅各布的《美国大城市的生与死》，他在该著作中第一次对城市的宜居性提出质疑和探索，呼吁创建更适宜人类居住的城市。历经30年的探索，到90年代，经济的迅猛发展、人类需求的不断膨胀，使得生态环境遭到了巨大的破坏，人类的居住环境也面临着严峻的挑战。这时人们开始反思城市宜居性这一话题提出的必要性和重要性。近年来国外对于宜居性的研究异常活跃，如：英国《经济学家》咨询集团智库信息部，关于世界宜居城市调查评估备受全球关注。德国城市发展研究中心以及德国本土著名杂志《焦点》每年都会对德国的各大城市进行宜居性的评价，得出“宜居城市排行榜”。美国杂志Money Magazine 每年都会进行一次全美国最好住处的年度评选。在我国，宜居城市理论是由两院院士吴良镛教授等学者其著作《人居环境科学导论》系统地介绍了人居环境科学兴起、发展与主要理论方法。之后对于宜居性的研究越来越多。有学者对人居环境的内涵、评价方法进行了理论上的探讨,建立了人居环境评价指标体系,并以具体城市为例,探讨了人居环境的变化的机制等。还有学者分别对人居环境评价的理论、方法进行了研究,并分别以杭州、南京和北京为例做了实证分析工作。但是，宜居性评价仍然是一个艰巨而漫长的任务。 二、评价指标体系的建立和评价方法（一）评价指标体系的建立评价指标体系的选择与建立是准确评价城市群宜居性的`关键因素，因此，评价指标体系的选择与建立显得尤为重要。另外，由于地区的差异性，评价指标体系也必须因地区而异，不能照搬前人的研究成果，这样可能会造成评价结果的误差。一般遵循四个原则：全面性、层次性、可比性和针对性。由于本文的研究对象是河北省环首都经济圈城市群，即涿州市、涞水县、涿鹿县、怀来县、赤城县、丰宁县、滦平县、三河市、大厂县、香河县、广阳区、安次区、固安县13县，所以在指标的筛选与建立过程中，除了参考其他相关文献资料外，还考虑到了当地的实际情况，并结合实际情况进行了指标的筛选。评价指标体系共有9个评价维度，分别是经济条件、城市规划、社会环境、人文环境、自然环境、公共卫生、政治文明、城市住房、交通状况，二级指标下分别设有三级指标，详见表1。（二）评价方法大多数关于宜居性的研究都是从定量的角度进行分析的，但是城市的宜居性是由居民的主观感受来决定，所以建立主观的评价指标才能更加准确的评价城市是否宜居。主观评价数据的获取通过问卷调查的形式，共发放1000份问卷，收回792份问卷，有效问卷743份，有效率为93.8%。问卷采用李克特五级量表，该量表由一组陈述为“非常不满意”、“不满意”、“一般”、“满意”、“非常满意”五种
卓越城市更新集团深圳双伍村城市更新项目可行性研究报告-广州中撰咨询
卓越城市更新集团深圳双伍村城市更新 项目 可行性研究报告 (典型案例〃仅供参考) 广州中撰企业投资咨询有限公司 地址：中国·广州
目录 第一章卓越城市更新集团深圳双伍村城市更新项目概论 (1) 一、卓越城市更新集团深圳双伍村城市更新项目名称及承办单位 (1) 二、卓越城市更新集团深圳双伍村城市更新项目可行性研究报告委托编制单位 (1) 三、可行性研究的目的 (1) 四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2) （一）项目可行性报告编制依据 (2) （二）可行性研究报告编制原则 (2) （三）可行性研究报告编制范围 (4) 五、研究的主要过程 (5) 六、卓越城市更新集团深圳双伍村城市更新项目产品方案及建设规模 (6) 七、卓越城市更新集团深圳双伍村城市更新项目总投资估算 (6) 八、工艺技术装备方案的选择 (6) 九、项目实施进度建议 (6) 十、研究结论 (7) 十一、卓越城市更新集团深圳双伍村城市更新项目主要经济技术指标 (9) 项目主要经济技术指标一览表 (9) 第二章卓越城市更新集团深圳双伍村城市更新项目产品说明 (15) 第三章卓越城市更新集团深圳双伍村城市更新项目市场分析预测 15第四章项目选址科学性分析 (16) 一、厂址的选择原则 (16) 二、厂址选择方案 (16) 四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)
五、项目用地利用指标 (17) 项目占地及建筑工程投资一览表 (18) 六、项目选址综合评价 (19) 第五章项目建设内容与建设规模 (20) 一、建设内容 (20) （一）土建工程 (20) （二）设备购臵 (20) 二、建设规模 (21) 第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21) 一、原辅材料供应条件 (21) （一）主要原辅材料供应 (21) （二）原辅材料来源 (21) 原辅材料及能源供应情况一览表 (22) 二、基本生产条件 (23) 第七章工程技术方案 (24) 一、工艺技术方案的选用原则 (24) 二、工艺技术方案 (25) （一）工艺技术来源及特点 (25) （二）技术保障措施 (25) （三）产品生产工艺流程 (25) 卓越城市更新集团深圳双伍村城市更新项目生产工艺流程示意简图 26三、设备的选择 (26) （一）设备配臵原则 (26) （二）设备配臵方案 (27) 主要设备投资明细表 (28) 第八章环境保护 (28) 一、环境保护设计依据 (29)
中国房地产价格影响因素分析. 论文
中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估
沈阳市宜居环境评价研究
基于主成分分析的中国城市宜居性研究——以沈阳为例 [内容摘要]宜居性已成为我国各大城市规划的重要内容。强调从生产与环境质量并重的角度发展城市，加强城市宜居性建设，是我国城市化发展的重要方向。本文以沈阳为例，通过建立人居环境综合评价指标体系，利用主成分分析法，构建全国30个城市的综合排名，横向分析沈阳在宜居城市建设过程中的优势与劣势，进而为沈阳宜居城市的建设提供建议与参考。 [关键词]宜居城市主成分分析沈阳 近年来，宜居性己成为世界各国城市规划共同关注的热点。特别是未来几十年将是我国城市化高速发展期，随着大量人口快速向城市聚集，生态环境、能源、交通、居住等方面的挑战将日益凸现。人是城市的主体，构建和谐社会和“以人为本”进行规划建设己成为我国城市发展的重要指导思想，强调从生活、生产与环境质量并重的角度发展城市，加强宜居性建设，是我国城市化的重要方向。 近年来，沈阳市在发展经济的同时，大规模推进生态环境建设，在提升空气质量、治理污水等方面取得不菲成绩，同时在宜居城市建设方面取得了巨大进展，特别是在城市生态环境建设方面，先后获得“国家环保模范城市”、“国家园林绿化城市”、“中国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市等称号”。2005年沈阳市被国家授予“国家森林城市”称号，2008年沈阳市铁西区获得“联合国全球宜居城区示范奖”，这是中国唯一入选该项目的城区。2009年6月11日联合国环境规划署将沈阳市列为联合国生态示范城，这是中国唯一入选该项目的城市。 一、宜居城市及其评价方法研究进展 （一）宜居城市的研究进展 最初宜居城市主要是关注如何改善城市的居住环境。从19世纪开始，以理想都市建设和田园城市运动等为背景，追求城市舒适、便利和美观等职能成为英国城市发展的重要理念，这一理念也传到美国和其他西方发达国家。二战后，随着城市规划的发展，对舒适和宜人的城市环境的追求，在城市规划中的地位逐渐得到确立。David L. Smith在其著作《宜人与城市规划》中，以19世纪后半叶的历史为基础，倡导宜人的重要性，并进一步明确了其概念。根据他的定义，宜人
城市商品住宅价格影响因素差异性研究
城市商品住宅价格影响因素差异性研究 【摘要】无论是大城市还是中小城市，都应当采取合理的措施对当前严峻的房价形势进行宏观调控，但目前国内对中小城市房价问题研究较少，使得中小城市政府部门缺少对房价调控的具体依据。本文以武汉城市圈为例进行实证研究，通过建立商品住宅价格与其影响因素的多元线性回归模型，分析了中小城市与大城市商品住宅价格影响因素的差异性，提出了中小城市政府部门制定房价调控措施应考虑自身实际，注意区别于大城市调控措施的建议。 【关键词】商品住宅价格多元线性回归模型影响因素 差异性 近年来，我国房地产价格迅速上涨，部分地区房价持续飙升，房价的上涨超过了居民收入的上涨水平，商品住宅的价格已远远超出了大多数普通市民的收入承受能力。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响了城市居民的生活质量，也是整个国民经济持续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。面对当前房价的严峻形势，政府有必要采取合理的措施进行调控，然而，目前国内大多是对中国总体房价或大城市房价的研究，对中小城市的房价问题研究甚少，使得中小城市的政府部门缺少对房价调控的具体依据，不利于中小城市房地产的健康发展。因此，研究中小城市与大城市商品住宅价格影响因素的差异性，对促进中小城市房地产健康发展及制定符合中小城市房地产自身特征的调控措施具有重要意义。 一、城市商品住宅价格影响因素的指标选择及分析 影响商品住宅价格的因素众多，学者们从各自的领域用不同的方法分析出了不同的影响因素，大致包括了成本因素、经济因素、社会因素、供求因素、政策因素和其他因素。本文对武汉城市圈商品住宅发展的实际状况进行了实证分析，但需要可以量化的指标方能进行，故在前人研究的基础上，结合目前社会发展的形势，选取表征城市综合特性的主要指标作为商品住宅价格的影响因素进行分析研究，由此选定了地区生产总值（GDP）、人口、房地产开发投资完成额、城镇居民人均可支配收入、地方财政一般预算收入、居民消费价格指数（CPI）等六项指标，分析其与商品住宅价格之间的关系。 选取的各项指标与商品住宅价格的影响关系如下：地区生产总值（GDP）的增长，会促使房地产使用需求和资产需求增加，进而导致商品住宅价格上升；人口的增加，家庭人口的小型化，人口素质的上升，都增加了对住房的需求，进而推动房价上升；房地产开发投资完成额的变化与房地产业的发展有着高度相关性，投资的增长决定着房地产业的增长；城镇居民人均可支配收入的增加会提高居民的支付能力，从而增加对房地产的需求，导致房价上涨；地方财政一般预算
城市宜居性建设的研究
山东半岛宜居性探究 1.2研究背景、目的及意义 随着改革开放至今，城市居民生活水平在我国有了日益提高，人们对生活环境质量的需求也逐渐升级。在建设小康社会、和谐社会的同时，使得对城市人居环境的发展建设提出了更高更好的要求。认识山东半岛资源优势，研究城市人居的环境，为山东半岛城市人居环境的可持续发展提供借鉴、指引的作用。我国十大城市群之一，山东半岛城市群，在中国是重要的经济版块。最近几年，我国的经济发展迅速，建设人居环境这一工程取得了尤为显著的成效，例如威海、青岛、烟台等城市先后获得了联合国人居奖、中国人居环境奖，在国内外受到了一致认可。笔者以山东半岛城市群为研究模型进行大量的实质分析，同时这也对推进我国区域城市宜居性的实质研究具有重要借鉴意义。 由于人居环境始终伴随着人类的成长和文明的进步，所以他的改善与建设也是人类永远关心的课题，而随着我国城市化的快速发展，一系列的社会与环境问题日渐凸显，例如人口大规模地涌入城市，住房紧张，交通拥挤，生活用水短缺等，这便是城市经济发展与人口、资源环境矛盾日趋突出，因此城市人居环境面临着十分严峻的考验，与此同时也受到了社会各界的广泛关注。在城市化进程快速推进的过程中，我国城市的进一步发展与建设便亟需科学的理论来指导，而宜居城市正是因这样的背景而产生，而“以人为本”成为贯穿宜居城市发展与建设的主线，可持续发展等角度成为明确我国城市化前进方向指路明灯．山东半岛城市群具有十分优越的人居环境，尤其是自然环境资源的优势十分突出，通过分析山东半岛人居环境资源的概况，从而能够充分认识到这一自然资源存在的重要性，在未来城市的发展建设中，能够少犯错误，少走弯路，发挥人居资源的优势，建设风景如画，人居环境和谐的美好家园。 1.3国内外研究现状 从现在的发展来看，宜居城市建设思潮在全国范围内展开，理论领域也开始对其展开探讨，但是我们对于宜居城市的认识当前还属于概念层面，关于理论归纳方面有所欠缺，同时关于城市宜居建设的榜样城市也并不常见等，这些都是制约我国宜居城市发展建设不可或缺的因素。具体而言，关于研究宜居城市发展建设缺少较为深入的探讨，特别是在于影响宜居城市的地域性研究，城市宜居要素
福田区股份合作公司城市更新项目引入合作开发主体工作规程
福田区股份合作公司城市更新项目引入合作开发主体工作规程 （试行） （福集发[2018]1号） 第一章总则 第一条【制定目的】为规范股份合作公司城市更新活动，维护城市更新正常秩序，保护股份合作公司及其股东合法权益，根据《深圳经济特区股份合作公司条例》《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）《关于加强股份合作公司资金资产资源管理的意见（试行）》（深办发〔2013〕9号）《关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知》（深办字〔2016〕55号）《关于建立健全综合监管系统加强股份合作公司规范运作的通知》（福委办字〔2016〕11号）等相关规定，结合我区实际，制订本规程。 第二条【适用范围】本规程适用于福田区股份合作公司拟引进合作开发方的拆除重建类城市更新项目。本规程所称股份合作公司，包含城市化进程中由原行政村、自然村两级集体经济组织改制组建的股份合作公司及其下属分公司、子公司、控股公司、实际控制公司，以及其他尚未改制的原农村集体经济组织。 第三条【工作原则】股份合作公司城市更新项目引入合作开发主体工作应遵循“依法依规、民主决策、公开透明”的原则。 第四条【交易方式】股份合作公司城市更新项目引入合作开发主体，应纳入公共资源交易平台统一实施。交易方式应采取公开招标或者竞争性谈判、单一来源谈判方式进行。原则上不采用单一来源谈判方式，如确需选择单一来源谈判方式的，经所在街道办、区集体资产管理部门审核后，报区委区政府审批。 第二章项目启动
第五条【征询意见】城市更新意向由股份合作公司董事会发起，应广泛征求股（村）民、公司法律和财务顾问的意见。 第六条【可行性研究】股份合作公司董事会选聘具有相关资质的评估机构和规划设计单位，开展相关评估及前期规划工作。评估机构对拟开展更新项目范围内的集体资产进行评估，对城市更新项目可行性进行分析研究，形成资产评估报告和项目可行性分析报告。规划设计单位对拟开展更新项目范围内的集体土地的未来规划条件进行分析研究，形成规划研究报告。规划研究报告由股份合作公司报送区城市更新部门征求意见。 第七条【公示】股份合作公司董事会将资产评估报告、可行性分析报告和规划研究报告在公开栏张榜公示，公示期不少于7日。 第八条【表决】公示期满后，股份合作公司召开公司董事会、监事会、集体资产管理委员会对资产评估报告、可行性分析报告和规划研究报告进行表决，邀请党支部委员列席。股份合作公司将表决确认结果报所在街道办审核，由街道办出具审核意见。 第三章合作开发方案 第九条【制定依据】股份合作公司按照实现集体资产保值增值的原则，根据集体资产评估报告、可行性分析报告、规划研究报告和项目实际情况制订合作开发方案。 第十条【合作开发方案】合作开发方案应该包括城市更新用地基本情况、资产评估结果、合作开发方资质条件、合作开发方引进方式、拟合作开发协议、城市更新项目进度和配套设施要求、开发期限、开发预算、预期收益、利益分配方式、股东利益保障及增值、履约保证金、项目决策实施程序等内容。 第十一条【合作开发方资质要求】意向合作开发方应符合以下条件： （一）具备房地产项目开发资质和有深圳市城中村旧改成功经验；
商品住宅价格的影响因素及合理性判断标准探讨
商品住宅价格的影响因素及合理性判断标准探讨[摘要]商品住宅价格的合理性及其判断标准对购房者来讲非常重要，本文首 先对影响商品住宅价格的因素进行分析，在此基础上提出了判别商品住宅价格合理性的方法，供参考讨论。 【关键词】商品住宅；价格；合理性；影响因素；判断标准 一、引言 进入二十一世纪，随着我国经济的发展、城市化进程的不断推进，房地产市场得到了飞速发展，但在改善居住条件的同时由于房价高企造成的经济、社会问题日益凸显。近年来，商品住宅价格的不断升高除了自身建造成本的提高之外，还有许多其他因素的作用，如何清晰的认识房价从而判断房价的合理性不仅对于购房者和投资者非常重要，对于政府进行经济的宏观调控也有重要的参考意义。 二、影响商品住宅价格的主要因素 1．自然环境和人为环境因素 （1）区位：对房地产价格有相当大的影响，甚至可以说区位是影响商品住宅价格的自然因素中最为明显的一个条件，国外学者提出影响房地产的三要素，认为“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。这一观点凸显了该因素的重要作用。 （2）地质地形：地形平坦，可节约房地产开发费用。良好的地形地质条件可促使房地产增值。 （3）气候条件：适宜的气候条件，对居民、资金、物质等的流动都具有极大的吸引力，由此将增加房地产的潜在价值。 此外，自然灾害及地块的面积、形状等对商品住宅的价格也有一定的影响。而人为因素主要包括由于人们生产、生活所产生的噪声、大气污染和水污染等，这些因素对住宅价格的影响往往是负面的。 2．社会因素和政治因素 （1）人口状况与家庭规模：从需求角度看，人口数量的增加是住宅需求增加的主要贡献力量，因此人口数量与住宅价格呈正相关。而家庭规模的变化也对住宅的需求起到一定的影响，随着中国社会文化传统的不断变化，家庭规模由过去的几代人共居的大家庭向现在的小家庭规模逐步转变，家庭规模的减小造成家庭数量的增加，也进一步增加了对住宅数量需求的增加，从而影响住宅的价格。 （2）土地出让制度：由于地价与房价之间的特殊关系，土地制度的变化也成为今年来住宅价格不断升高的主要原因，尤其是区位较好的地段，土地出让制度带来的竞争使得土地价格迅速攀升，造成房价的快速升高。 （3）城市规划：城市规划中合理用途、规划中拟完善基础设施、享受国家优惠政策的区域，其房地产价格极具潜在的增值价值。 （4）房地产税收及政策：房地产涉及的税费种类繁多，总体税负较高，不同的课税种类及税率对房地产价格的影响也不同。就商品房来说，各种税费的增加和税种的增加必然会增加其售价。在考虑课税对房地产价格的影响时要注意课税的问题，如果某种房地产课税可通过一定途径部分或全部转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就不明显甚至不起作用。此外还要考虑到课税对房地产市场各方的不同影响。
中国宜居城市报告重点摘要
中国宜居城市报告重点摘要 中科院对外发布《中国宜居城市研究报告》显示，青岛、昆明、三亚、大连、威海、 苏州、珠海、厦门、深圳、重庆宜居指数排名全国40个被调查城市的前10名。 研究表明，对中国40个案例城市不同维度的城市宜居性评价比较发现，居民评价得 分最高的是公共服务设施方便性，其次是自然环境舒适度，然后依次是人文环境舒适度、 交通便捷性、环境健康性和城市安全性。 其中，城市安全性维度评价在6大指标中得分最低，深圳、北京、上海等一线城市安 全性评价均较高。 本人主要负责钢结构分公司生产、技术工艺及质量管理工作，本年度分公司较好完成 了各项生产任务及生产指标，先后承担并完成新1、2号高炉钢冷却壁制作、6m焦炉炉柱 生产、120吨大转炉技改、热轧二期工程、冷轧厂房建设及集团技改3000吨H型钢制作等任务，并取得良好成绩，1～3季度产量较去年同期有大幅提高，并创造1200吨月产量记录。 公共服务设施评价最高的5个城市，包括上海、广州、深圳、北京等一线城市，及南京、青岛、成都、济南和昆明等著名的旅游城市。 结果显示，中国城市宜居指数整体不高。40个代表着中国经济社会发展最高水准的城市，城市宜居指数平均值仅为59.92分，中位数为59.83分，均低于60分的居民基本认 可值，反映出中国和谐宜居城市建设道路还很漫长。 而东部沿海城市的自然环境宜人性更强，这方面评价最高的5个城市依次为深圳、上海、苏州、青岛和南京。 交通便捷性评价最高的城市分别为厦门、苏州、济南、海口和银川等，另外威海、石 家庄和昆明的交通便捷性评价也相对较高，主要以二三线城市为主。 此次报告首次通过大量居民问卷调查和数据分析，反映了公众真实的城市宜居性感受。一个有意思的结果是：不同年龄、学历、户籍状况、家庭月收入等属性的居民对城市宜居 性评价结果明显不同。其中，20-29岁、40-49岁、本地户口、高学历、家庭月收入5000 元以下和2万元以上等社会群体的城市宜居性评价较低。也就是说中等收入群体的满意度 要高于高收入和低收入人群。 调查结果显示：中国城市居民幸福感排名最高的依次是厦门、威海、宁波、济南和苏州。 中国宜居城市研究报告发布：居民幸福感厦门第一!
中国宜居城市研究报告2020中国科学院内容完整版.doc
中国宜居城市研究报告2020中国科学院内容完 整版 中国科学院14日在北京发布《中国宜居城市研究报告》显示，青岛、昆明、三亚、大连、威海、苏州、珠海、厦门、深圳、重庆宜居指数排名全国40个被调查城市前10名，而北京和广州宜居指数分别为56.24分和56.78分，分别位居倒数第一名和第二名。那么，中国宜居城市研究报告20xx中国科学院内容是什么？下面我为大家揭秘。 《报告》负责人、中科院地理所研究员张文忠介绍，他的研究团队选取了直辖市、省会城市、计划单列市等全国40个城市，开展了新一轮全国宜居城市问卷调查，重点分析了中国宜居城市指数综合评价结果和分维度评价结果。 结果显示，中国城市宜居指数整体不高。40个代表着中国经济社会发展水准的城市，城市宜居指数平均值仅为59.92分，中位数为59.83分，均低于60分的居民基本认可值，反映出中国和谐宜居城市建设道路还很漫长。 根据评价结果，中国城市宜居指数评价的五座城市为青岛、昆明、三亚、大连和威海。其中，青岛市城市的综合宜居性评价，位居全国第一位;昆明具备舒适宜人的自然环境和特色的社会文化环境，位居第二位;三亚市以空气环境健康取胜，位居第三位;大连市在城市安全性和自然环境宜人性上表现突出，位居第四;威海市自然环境舒适性和宜人性优势明显，位居全国第五位。
同时，中国城市宜居指数评价最低的五座城市为南昌、太原、哈尔滨、广州和北京。其中，北京位居倒数第一位，离居民认可度尚有较大差距。此外，郑州、南宁、呼和浩特、拉萨和银川宜居指数也相对较低。 据中国经济网记者了解，本次《报告》评价指标共包括城市安全性、公共服务设施方便性、自然环境宜人性、社会人文环境舒适性、交通便捷性和环境健康性等6大维度和29个具体评价指标。 研究表明，居民评价得分的是公共服务设施方便性;其次是自然环境舒适度;然后是社会人文环境舒适性;而城市安全性评价得分最低，为55.76分，其中交通安全短板制约最为明显;环境健康性评价得分次低，为58.23分，并以雾霾污染要素评价最低，仅为56.4 分;交通便捷性评价也相对较低，为58.59分，停车便利性和交通运行通畅性是居民不满意的症结所在。 “城市安全性、环境健康性和交通便捷性已成为当前制约中国宜居城市建设的‘三大’短板。”不过，张文忠同时解释，“在29个具体评价指标上，尽管房价与宜居城市有直接关系，但我们特意回避了房价这一评价指标，这主要是为了避免评价结果被房地产商用来炒作。” 《报告》还指出，北京城市宜居指数之所以倒数第一，主要受制于环境健康性、交通便捷性和居民对自然环境的认可度三大维度瓶颈制约。其中，环境健康性维度成为北京宜居城市建设的短板。 宜居城市的构成要素 《GN中国宜居城市评价指标体系》由包括生态环境健康指数、城市安全指数、生活便利指数、生活舒适指数、经济富裕指数、社会文明指数、
住宅价格波动影响因素模型分析
住宅价格波动影响因素模型分析关于住宅市场波动的成因,国外学者从不同的角度进行了研究。Harwood(1977) 认为经济变化、人口迁移、基础设施、人口出生率、银行贷款、政府等因素均会引起房地产周期波动。 Stephen A.Pyhrr 等人(1982)认为房地产周期波动从根本上说是由供求变动决定的。Crenadier(1995)认为,需求不确定性、物业改善成本、建筑工程的时滞是房地产周期波动的主要成因。John M. Quigley(1999)则对几种主流的房地产周期解释模型进行了综合检验,认为预期模型的解释能力要高于基本经济条件模型,而将 两者综合在一个模型中时,解释能力最强。 本文结合我国住宅产业发展实际,从宏观经济、投资、供求、政策、心理等五个方面阐述住宅价格波动的成因,并尝试建立房地产价格波动预期模型以期为进一步实证研究做准备,探讨对住宅市场周期波动进行预警和调控的理论依据。 一、住宅价格波动主要影响因素分析 1.宏观经济周期波动与住宅价格波动相关性。宏观经济周期 波动是住宅市场波动的基本原因。宏观经济较快地发展为房地产业的迅速扩展提供了发展的轨迹和空间。但是一旦国民经济发生波动,首当其冲的必然是房地产业。这主要是由于房地产业是一个产业链长、关联度非常高的基础性行业,其发展与国家整 体经济形势密切相关。更重要的是房地产开发是负债经营,开发 企业所需的大量资金大多依靠银行贷款,当经济过热需要宏观 调控时,特别是政府严格控制信贷资金时,房地产很快就由繁荣转向衰退。房地产业同国民经济总体发展是要协调一致的,因而 受GDP 增长、固定资产投资增长等宏观指标的制约。 2.投资及其波动与住宅价格波动。房地产投资是全社会固定 资产投资的重要组成部分,是导致住宅价格波动的重要原因。由于长期的计划经济体制的影响,我国经济增长具有资源约束型特征。投资作为关键的投入要素,自然是引起房价波动的重要原因,且具有三个特点。一是在投资饥渴症影响下的投资冲动。投资冲动来自于投资者自我约束弱、责任主体不明确,投资者对市 场认识的模糊性。另外,银行信用极度扩张。银行对房地产投资资金有着无限供给的倾向,为冲动的投资者和善于钻营的投机者提供了条件,从而形成一种多元化的房地产投资冲动。二是房地产投资在时间上的集中性、盲目低水平建设等。房地产投资集中发生在某个时段,往往忽视投资者的微观决策机制。盲目低水平建设表现为房地产使用功能类别相同,质量和配套环境也相 似,没有考虑多层次的房屋需求,同时对房屋质量和配套设施重视不够。这种“齐步走”的投资行为加大了房地产周期波动的幅度。三是房地产有效需求严重不足。这是由多方面原因引起的。首先,住房制度改革有一个循序渐进的过程。其次,房价收入比 不合理。据世界银行测算，一个地区的房价收入比在3?6倍之间时比较合理。而我国一些城市的房价收入比高达10?20倍甚 至以上,广大居民无力购买住房。再次,社会福利保障制度不完善,城市居民在预期的收入和支出心中无底的前提下,不得不存 钱以备后用。 3.供求关系变化是住宅价格波动的直接原因。住宅价格变动的一个重要表现就是供需双方力量和结构的变动,供需共同影 响市场变动的方向和幅度。由于房地产工期较长,供给相对需求 而言有较大的滞后性,同时由于市场信息的不充分性加大了供给的盲目性,而且短期内很难变动,因而供求容易失衡,导致房价波动,可以通过施工面积、竣工面积来反映供给量的变动情