宁德鸿源国际外拓报告
宁德鸿源国际外拓报告
一、城市规划及发展趋势
（一）总体规划
宁德城市定位为闽东中心、海湾港口城
市。在北部及南部兴建大型的工业及产业园
区，即漳湾片区和铁基湾片区。位于城区东部
的三都岛则规划发展旅游业现代服务产业。而
在远景规划中，则在下白石、溪南、城澳等片
区发展大型工业园区。
（二）市域规划
《总体规划》在市域城镇空间结构中实现“一带、一轴、一区、一城、多点”。“一带”：指沿海发展带。北起福鼎市，依托温福铁路、温福城际铁路、沈海高速公路等交通干线形成城镇-产业沿海发展带。“一轴”：指沿宁武高速发展轴。以宁德主城区为起点，以宁武高速公路为依托，沿赛江流域联系福安市，形成宁德内部山海呼应的城市发展轴，同时力争发展成为内陆省份与宁德间的交通联系轴线。“一区”：指宁德都市区。由蕉城区、福安市、霞浦县的中心城区和相关乡镇以及东侨开发区共同构成空间和功能一体化的都市区。“一城”：指宁德中心城区，包括蕉城区、福安和霞浦部分地区以及东侨开发区，是宁德城市集聚发展区。“多点”：指市域中其他城市、县城。宁德市城镇化预计在2015年将达到56.5%，2020年达到64%，2030年达到73%。
（三）城区规划--环三都澳经济区规划宁德市区部分—城市功能湾
1、环三都澳的综合开发带动山海、城乡联动发展，促进宁德迅速跨越崛起。范围涵指以三都澳为中心，以1046公里岸线为主轴，立足沿海、依托海西，面向台湾、背靠内陆，北承温州、南接福州，具有独特优势和巨大潜力的经济发展区域。主要包括以三都澳内的三都岛、青山岛以及环澳的几个半岛为主的核心区，以宁德沿海四个县（市、区）为主的统筹区和以山区五县为主的延伸区。
2、从全市来说，树立全市“一盘棋”观念，将全市9个县（市、区）和东侨经济开发区全市纳入环三都澳区域发展范畴，分为核心区、主体区和统筹区，并对各县在环三都澳区域发展中的定位进行明确，促进互动联动发展。从核心区来说，发展布局规划是“一线三湾四片区”。
3、根据规划，未来的环三都澳区域将形成“一线三湾四片区”的格局。即依托深水航线，分布功能各异的三湾（城市湾、产业湾、度假湾），包括宁德主城区、溪南片区、漳港片区和赛江片区。
4、城市功能湾以宁德主城区即区域西南部为主要依托，在现有基础上做大做强中心城市，并向滨海方向拓展；产业功能湾位于环三都澳区域北部，主要依托北部深水岸线，着重发展临港产业；度假功能湾位于该区域东北部，将集中发展旅游业。未来的宁德市区将是以集中各种工业产业办公为主的枢纽交流中心。
（1）蕉城区企业政策
近年来，蕉城区加大政策扶持、改革创新和服务力度，把发展总部经济作为调整经济结构、转变发展方式、建设开放型经济体系的重要环节来抓，努力营造有利于总部经济发展的良好环境。
为了吸引企业总部入驻，今年，蕉城提出了多项扶持政策，在财税扶持等方面对总部经济企业进行奖励。区外的企业总部迁入蕉城区，从工商注册登记年度起，给予五年的财政奖励：前两年，按企业缴纳的增值税、营业税、所得税构成区级财政留成部分的80%给予奖励;第三年至第四年，按企业缴纳的增值税、营业税、所得税构成区级财政留成部分的50%给予奖励;第五年，按企业缴纳所有税收构成区级财政留成部分，比前一年度增长15%以上的部分给予50%奖励。原入驻蕉城区的企业，经发展被认定为总部企业，且连续三年在本
区域内纳税的，从认定次年起，在企业每年缴纳的所有税收连续环比增长的前提下，每年按构成区级财政留成部分环比增加额的30%给予奖励，最长奖励期限为五年。
同时，对入驻蕉城区的总部企业有工业用地意向，且总部企业年产值达1亿元以上的，由区政府根据规划，在漳湾新型工业园区划出部分地块优先供地。
另外政府规划部门将此区域规划为总部经济圈，而我们项目是蕉城总部经济圈内获批的三座蕉城总部经济大厦之一。
（四）环三都澳经济区建设周期——加快开发阶段，2020年全面发展
环三都澳区域的开发建设分为近期的“开发起步”阶段、近中期的“加快开发”阶段和中远期的“全面发展”阶段。
1、开发起步阶段（2008－2010年）。环三都澳区域的开发启动期。通过加快疏港通道、重点围填海项目以及配套基础设施建设，改善区域发展环境，带动重大项目入驻和重点区域开发，先期启动溪南半岛区域开发，为下一步大规模区域开发奠定基础。通过三年的发展，区域综合实力逐步增强，在宁德市域经济中的地位更加突出。
2、加快开发阶段（2011－2015年）。环三都澳区域发展的突破期。规划高速公路、快速铁路及疏港连接线全面建成，区域供水、供电等配套基础设施基本完善，溪南、漳湾、赛江三大重点片区全面开发，重大临港工业项目全面启动建设，带动相关临港产业及传统优势产业加快升级发展。
3、全面发展阶段（2016－2020年）。环三都澳区域的全面振兴期。依托重大项目和产业带动，港口物流、城市服务功能有效发挥；滨海居住、休闲旅游等海湾功能初具雏型，区域功能定位目标初步实现，基本建成海峡西岸东北翼重要经济增长极。
（五）小结
1、新的规划必然带来宁德城市化进程加速，城市的规模扩容升级，产业大规模的发展也必然要有一个新的产业交流中心，而老城区的整体规划已经逐步的不适应整个市场环境的要求，
2、商业发展整体向东移。而本案处于老城区边缘，在规划中处于弱势地位。
3、新城区的发展完善需要一定的时间，办公环境形成也需要一定时间，因此在这段时间内
老城区还是有一定的竞争机会。
4、本项目为蕉城总部经济大厦之一，作为蕉城区政府招商引资的战略合作项目，对项目有一定的利好，但总体购买力还是要取决于整个市场的经济状况及城市向心力。同时整个区域的三座总部经济大厦之间也存在相互竞争。
二、地产总体市场运行状况
（一）住宅市场运行情况
宁德市是一个新兴滨海港口城市，人口320多万人（市区人口19万），海外侨胞和港、澳、台同胞近30万人，为住宅市场提供了消费群人口基数。目前宁德市房价平均价在7200元/平米左右，近年宁德整体市场一定程度上受到政府调控制政策的影响，但是宁德市目前住宅市场除价格略有虚高外总体情况比较平稳。
近年随着宁德向外交通道路的开通，全市经济日新月异，人民的生活水平逐步提高，城市进程加快；全市住宅市场在这大环境下快速发展，市场销售保持旺盛，商品住宅价格平稳，局部房价增幅较快，目前供求关系是供大于求。同时随着经济的发展，住宅市场购买群体发生变化，消费主体由原来的工薪阶层逐渐被乡镇进城的人员和在外做生意的高收入人群及部分购房投资者所取代。
宁德市近几年从销售户型情况看，套型面积在80-90平方米和120-140平方米面积段的商品住房分别占近20%和40%，成为最畅销的主力户型
（二）供需情况分析
宁德随着经济的快速发展，人民的收入水平提高，购房群体发生变化，经初步调查商品房购买主体由原来的工薪阶层逐渐被各县（市、区）、乡镇进城的私营企业主和在外做生意的高收入人群所取代，购房对象以宁德本地为主，外地来宁德购房比例也占相当的比例。开发成本的提高和税费的增多，增加了商品房的价格，而国家对商品房价格调控措施，并没有降低宁德市商品房价格，目前，商品住房价格已超出了工薪阶层的承受能力。据了解，在当地，地段、价格和有吸引力的产品始终为消费者追捧；随着地产市场的持续发展，宁德消费者的消费观念尚处于满足刚性需求阶段。随着房地产市场的开发及引导，未来消费市场也将由刚需型向改善型过渡，改善性住房需求占总需求的比重在逐年增加，二次置业的消费群体逐步扩大。
由上图可以看出宁德市区住宅成交量都是高低起伏，自去年7月份呈暴发式增长外，以后都是相对平稳，但是总量都没有低于158套，总体趋势相对平稳。
（三）价格趋势分析
宁德市近两年随着一系列的宏观调控政策，购房者在购房的理念上已经趋向理性和成熟。目前宁德整个房地产市场价格的相对稳定整体均价在7000元/㎡左右，这个价格已经已经超出了大部份工薪阶层承受范围。造成这样情况的原因主要是楼盘品质不断提升，商品房开发小区配套设施的进一步完善和政府相关部门的规范管理，及高层住宅量增加，也增加了开发成本；随着城市化进步的加快，大量人口进城、投资购房等因素的是土地供应量相对减少，存量土地开发进展慢，而新交易的土地购置费用提高；买房者往往买高不买低的心里作用；开发商有意抬高房价等因素无形中推高房价。
由下表可以了解到宁德现在房价受到大环境、购买者购买理念的成熟和客容量的限制，已经趋于平稳，短期内价格上不会发生太大的变化。
（四）户型分析
1、城南板块除了缺少80-90㎡这个面积段的产品之外，各面积段的分布比较均匀，相比之下110-140㎡是该板块的主力面积。
2、东侨板块的主力面积主要集中在110-130㎡，同时这一面积的放量较大，因此使得此面积成为宁德全市的主力面积。
3、随着房价的提升，购房者对于大户型面积总价较难接受，渐转变接受90－100㎡两房半的户型.
（五）物业类型
1、从全市整体物业类型来看，小高层是全市物业类型的主导产品，多层今后将成为绝版的物业类型，而高层只是目前市场的新生力量。
2、从各板块物业类型来看，城南板块目前主要以多层、小高层产品为主．而市中心及东侨则是以小高层及高层产品为主。
3、从各板块物业数量对比可以发现，目前宁德房地产市场在物业类型上已经开始发生转变，在未来几年中，电梯房的数量将持续增加,购房者也渐渐开始接受高层物业，这也为宁德房价的增长及住房舒适性的提高起到了重要的作用.
（六）房地产前景
目前宁德总体房地产市场出现供大于求的态势，泡沫程度较小；但随着土地市场的紧缩，产业需求的不断释放以及区域市场的加快发展，未来宁德房地产市场前景看好
（七）小结
1、宁德总体房地产市场出现供大于求的态势，新建楼盘同时面临存量房的竞争。
2、主力户型面积在80-90平方米和120-140平方米成为最畅销的；
3、高层产品市场接受度逐渐增高。户型优化加快。
4、宁德房价已经趋于稳定，未来一段时间变动不太。
三、房地产市场分析
（一）楼盘分布图
（二）楼盘个案分析
域：蕉城区
0593-*******
2013.9
15%-17%
1.1
有1路、4路、7路、公交途
径
质量好，开发商信誉好
东桥
0593-******* 入住时间：2014.12
17%-23%
费：1元/㎡
交通状况：21路公交途径
地段、配套
域：东侨区
电话：0593-******* 入住时间：2014.12
公摊：17%
费： 1.1元/㎡
交通状况：有21路途经
域：蕉城区
0593-*******
入住时间：2013.12
20%
费： 1.1元/㎡
交通状况：4、7、16、22路公交途径
新旧区交汇旁，价格便宜欣隆盛世美域是福州欣隆盛房地产开发有限公司系长隆投资下属子公
蕉城区
0593- 2921155
2013.6
20%
1元/㎡
1路、3路、6路、16路途经公
交
价格比较优惠，交通方便
域：东侨区
电话：0593-******* 入住时
2014年
公摊：9-25%
1.8-
2.5
交通状
18路公交
域：东侨区
0593-*******
0593-*******
入住时间：2012.12.01
25%
费： 1.0元
交通状况：6路、18路、22路公交
域：东侨区
电话：0593-*******
入住时间：待定
公摊：18%
费： 1.1元/㎡
交通状况：6、9、18、22路公交
域：东侨区
0539-******* 入住时间：2014年
20%
费： 1.1-1.3元/㎡
域：东侨区
0593-*******
2013.8.30别墅
2014.9.30洋房
17%
2.5-3元/㎡别墅
1.8元/㎡洋房
域：东侨区
电话：0593-******* 入住时间：2014年
公摊：17-18%
费：未定
交通状况：20路
域：蕉城区
0593-*******
2014年
18-20%
1.5元/㎡