房地产评估案例市场法+收益法+成本法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---**大厦办公用房

1房地产位置状况

本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。

2.房地产的权利状况

委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975 平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属兴兴银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。

3.房地产概况

委估房地产座落于**市**新区兴**路*兴号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为**银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。

该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进

口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻兴兴广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

4?评定估算

(1)地上建筑物部分用市场比较法评估。

A.比较实例选择：

通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表

B.比较因素条件表

比较因素条件表

C.交易情况修正

评估比较对象表

成本法和假设开发法-案例

综合案例分析】 阅读下面房地产估价报告，了解成本法和假设开发法在估价报告中的应用。 XX在建工程房地产估价报告（节选） 封面（略） 目录（略） 致委托方函（略） 注册房地产估价师声明（略） 估价的假设与限制条件（略） 估价结果报告 一、委托方（略） 二、估价方（略） 三、估价对象 1. 区位状况（略） 2. 实物状况（略） 3. 权益状况（略） 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点2005 年4 月18 日 六、价值定义 本次估价采用公开的市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的 客观合理价值。 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法 估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。 假设开发法和成本法定义（略）。 十、估价结果 经测算，估价对象在估价时点2005 年4月18 日的抵押价值为人民币4794.52 万元。大

写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。单价（略） 十一、估价人员（略） 十二、估价作业日期 2005年4月16日至2005年4月22 日 十三、估价报告应用的有效期（略） 估价技术报告 一、个别因素分析（略） 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估价方法的选用 估价人员在进行实地查勘，认真分析所掌握资料的基础上，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下： （1）根据《房地产估价规范》，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。 （2）估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。 （3）对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价 值。 六、估价测算过程 （一）假设开发法分析测算过程 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 1. 采用的公式 估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用- 投资利息-销售税费

机器设备评估的成本法案例

机器设备评估的成本法案例 -、案例资料 （一）评估范围 （二）设备概况 1.基本情况 新华印刷厂位于上海市。 2.设备概况 新华印刷厂的设备：联想电脑、方箱机（二手1988年出厂）、烤板机、手动液压装卸叉车各一台，胶印机、柴油发电机组两台，手机一部，汽车别克SGM7160SL X长安面包车SC6330各一辆。 （三）评估目的和评估基准日 本次评估为该企业设备转让提供作价依据。 评估基准日为：2010年5月31日。 （四）设备的清查核实 1.清查核实的内容 该印刷厂要转让的所有设备和车辆。 2.机器设备的分布情况设备均位于厂区内。 3.资产清查的过程与方法 （1）本次机器设备清查分三个阶段。第一阶段，对机器设备评估明细表进行帐帐相符核查；第二阶段，进行现场清查盘点工作；第三阶段，编写机器设备清查核实情况说明。 （2）现场清查盘点工作期间，评估人员对照资产评估申报明细表，在现场对设备进行了实地勘察，对主要设备的运行情况、功能、外观、使用及维修保养情况做了详细了解；查阅了有关的经济技术文件及原始购货凭证并做了记录或复印，为下一步评估工作做准备。 4.资产清查结论 该公司的主要设备由于投产使用时间较长，其目前技术状态一般。有部分设 备都已达到使用年限。 二、评估过程 （一）评估依据 1.本次评估的法规依据主要有： （1）国务院《国有资产评估管理办法》1991.11 ； （2）原国家国资局《国有资产评估管理办法实施细则》1992.7，《资产评估操作规范意见（执行）》1996.5 ；

（3）财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》1999.3，《资产评估报告基本内容与格式的补充规定》1999.6 ; （4）国家经贸委等六部委《汽车报废标准》1997.7,国家经贸委等四部委《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》2000.12。 2.本次评估的计价依据主要有： （1）国家机械工业局、机电产品价格中心编《2000年机电产品报价手册》； （2）评估基准日当月《全国汽车报价及评估》、《电子市场》； （3）《资产评估常用数据与参数手册》（北京科学技术出版社）； （4）向生产厂家及经销商询价； （5）国家有关资产评估的法规资料。 （二）评估方法 本次评估采用成本法。 成新率的确定：使用年限法。 超过预计使用年限，现仍在使用的设备，根据实际情况取大于或等于15% 对于评估对象中的待（已）报废、已损坏等设备，由于该等设备存在维护费用较高、使用时间较长等因素，根据其可收回净残值直接确定该等资产评估价值。运输车辆根据国家四委部局“关于调整汽车报废标准若干规定的通知”中规定 的使用年限和行驶里程，采用其寿命年限成新率和寿命里程成新率孰低法来确定理论成新率，根据实际情况再加以修正来确定： 寿命年限成新率=（经济寿命年限-已使用年限”寿命年限X 100% 寿命里程成新率=（寿命里程-已行驶里程”寿命里程X 100% 具体评估过程中，机器设备的功能性贬值和经济性贬值不够明显，不再单独 计算，直接与实体性贬值合并，只计算确定综合成新率。 （三）评估列举 设备1:联想电脑，规格型号：T3000, 启用日期：2005年7月，原价 5450元，使用寿命5年。 重置价格的确定：该产品目前市场价3000元。 成新率的确定：该设备已达到使用年限，成新率15% 评估值的确定：3000X 15%=450元。 设备2:方箱机，规格型号：P820型，启用日期：1998年，原价1700元, 使用寿命12年。 重置价格的确定：该产品目前的价格1000元 成新率的确定：该设备已达到使用年限，成新率15% 评估值的确定：1000X 15%=150元 设备3:胶印机，原价43000元，2004年启用，使用年限12年。 重置价格：目前市场价40000元（包括运输费） 成新率：理论成新率（12-6）/12 X 100%=50% 现场勘察成新率：据现场勘查，该胶印机运行环境不够好，已闲置较长时间没有维护保养，使用效果不佳，故成新率较低。现场勘查成新率评为30% 综合成新率=50%< 40%+30% 60%=38% 评估值的确定：40000X 38%= 15200元 设备4:柴油发电机组，规格L22（15KW/380V），常州柴油机厂，原价4860元，2004年启用，12年使用年限。 重置价格的确定：目前市场价4000元 成新率的确定：理论成新率（12-6）/12 X 100%=50%

收益还原法和成本法房地产估价实例报告.doc

篇一:《房地产评估案例市场法+收益法+成本法》 房地产估价案例分析 一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况

委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,27486平方米，地下为车库，建筑面积84408平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。A.比较实例选择 通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表

资产评估成本法案例

资产评估成本法案例 >篇一：资产评估学案例>>（4455字） 某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益（现金流量）为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递增比率增加。该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。要求：(1)什么是收益现值法？其适用的条件是什么？(2)收益额的确定应以净利润还是现金流量为宜？为什么？(3)评估该地产现时价值。(4)若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。(5)若该地产预计以各年纯收益金按1.5%的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。答：（1）收益现值法：通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。适用条件：①必须是经营性资产，具有继续经营能力并不断获利②被评估资产收益用货币金额表示③被评估资产的影响因素能转化成数据并计算。（2）收益额可以分为净利润、现金流量、利润总额等多种指标，至于选择哪一种指标作为收益额，应根据所评估资产的类型、特点及评估目的来确定，重要的是准确反映资产收益，并与折现率保持一致。目前西方评估界一般以现金流量作为收益额，因为现金流量这个指标科学地考虑了收益的时间价值因素，其计算的主观随意性也较利润这样的指标小，更为客观。(3)评估该地产现时价值。 P=& #61688;35_x0010_1!1 %2_x0010_20232.21(万元)(4)若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。 P=)(250%2_x0010_20万元(5)若预计该地产各年纯收益金按1．5％的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。 P=& #61688;35_x0010_1%5 .111%5.1_x0010_20170.27（万元）［案例］某企业对其拥有的一台车床进行评估。该车床是1991年5月购进，评估基准日为2001年5月。该车床在正常使用情况下每天使用8小时，但过去10年中，实际平均每天工作7小时。经测定，该设备尚可使用5年。经调查，在市场重新购置车床价格为8万元，年产量为10000件。被评估车床年产量为8000件。要求：（1）什么是重置成本法？有哪些前提条件？（2）复原重置成本与更新重置成本有何区别？（3）运用功能价值法计算该企业车床的重置成本。（4））用重5（（提示：先计算该车床资产利用率，求出已使用年限）计算该车床的成新率。． 置成本法计算该车床的评估价值。答：(1)什么是重置成本法?使用重置成本法有哪些基本前提?

市场法和成本法在无形资产评估中的应用

第01讲　市场法和成本法在无形资产评估中的应用 【本章考情分析】 本章考题可能涉及客观题、计算题。分值估计在8分左右，在复习中重点关注总价计量方式和从价计量方式下市场法的评估思路、市场法中评估参数分成率的计算，以及成本法的评估思路，成本法中重置成本指标的测算。 【高频考点1】市场法的评估技术思路 （一）总价计量方式下的市场法评估技术思路 总价计量方式下的市场法评估程序与市场法基本评估程序大致相同，但是总价计量方式下的市场法评估技术思路需要结合总价计量方式和无形资产自身的特征，考虑可比对象选择和差异分析调整的特殊要求。 1.可比对象选择 两个可比条件： ①标的无形资产和可比无形资产具有可比性； ②标的无形资产与可比无形资产相关的业务资产组具有可比性。 （1）无形资产的可比条件。 ①标的无形资产与可比无形资产相同或相似。 ②标的无形资产与可比无形资产权力状态相同或相似。 ③标的无形资产与可比无形资产所处的发展阶段相同或相似。 （2）无形资产相关业务资产组的可比条件。 ①相关的资产组相同或相似经营业务，无形资产在其中发挥作用相同或相似。 ②相关的资产组大小、规模相同或相似。 2.差异分析调整 （1）标的无形资产与可比无形资产的差异调整 标的无形资产与可比无形资产的 剩余经济寿命的差异，可以通过分析相关业务资产组的寿命周期进行调整。 （2）相关资产组的差异调整 ①相关的业务资产组规模、大小的差异进行调整； ②相关的业务资产组产品毛利的差异进行调整； ③相关的业务资产组中其他有形资产的维护支出成本的差异进行调整。 （二）从价计量方式下的市场法评估技术思路 从价计量方式下的无形资产评估通常不需要评估出无形资产的绝对价值，而是给出一个相对的比率，如收入分成率或利润分成率。同时，从价计量方式下的市场法评估技术思路也需要考虑可比对象选择和差异分析调整。 1.可比对象选择 要求标的无形资产与可比无形资产相同或相似。 对于采用“ 入门费＋分成”计量方式的，需要合理地分别测算入门费和分成率，或者采用一种合理的方式将入门费换算成分成，或者相反，将分成换算为总价计量的入门费。 2.差异分析调整 ①标的无形资产与可比无形资产对各自产品收益贡献的差异调整；（参考销售利润率差异） ②入门费绝对值大小对分成影响的差异调整。 【高频考点2】分成率的确定 （一）采用对比公司法测算分成率 ①寻找若干家与被评估无形资产拟实施企业处于同行业的公司作为“对比公司”；

无形资产评估及案例分析

无形资产评估及案例分析 季珉 目录 一、无形资产评估的有关问题 二、三种评估方法及案例分析 一、无形资产评估的有关问题 无形资产评估中的理论和实践问题很多，这里列举在实践中经常面临的最重要的5个问题，展开分析。 1、无形资产的确认 什么样的经济现象或财产权利才算是无形资产？ 什么样的经济现象或财产权利能显示或表明无形资产的价值？ （1）可作为无形资产的经济现象 需经专门确认并做可辨识的描述。 应具备合法的存在条件并受法律的保护。 必须具有所有权并能够合法的转让。 必须有无形资产存在的有形证据或证明。 必须在可确认的时间内或作为可确认事件的结果而产生或存在的。 必须是在可确认的时间内或作为可确认事件的结果而被破坏或终止的。客户关系类：客户名单、以往的购货订单资料、往来函件； 契约权：合同或某种书面协议； 商标、专利、版权：书面注册文件； 集合劳动力：雇员清单、人事档案、与就业有关的纳税申报单； 专利技术：图纸、流程图、示意图、程序手册、备记录等； 商誉：财产报表、所得税申报、公司记录和文件、经营和财务预算。（2）不可作为无形资产的经济现象 无形因素或无形影响力 1、市场份额 2、高盈利能力 3、受保护状态； 4、垄断地位； 5、市场潜力； 1

6、神秘性； 7、可以继承或长期使用； 8、竞争优势； 9、独一无二性； 10、折扣价格； 11、变现性； 12、所有权控制。 （3）表明无形资产价值的经济现象 能为其所有者带来可以计量的经济利益。 一个例子： 1）一个新注册的商标—保持经济存在形式； 2）不使用状态—没有经济价值； 3）注册是为了防止被竞争对手获得，商标正被保护性使用—具有经济价值。 无形资产的会计处理—新旧会计准则对比 原准则规定：自行开发并依法申请取得的无形资产，其入账价值应按依法取得时发生的注册费、律师费等费用确定；依法申请取得前发生的研究与开发费用，应于发生时确认为当期费用。 新准则对研究开发费用的费用化进行了修订：研究费用依然是费用化处理，进入开发程序后，对开发过程中的费用如果符合相关条件，就可以资本化。 2、实施无形资产评估的原因—评估目的 1）投资--《公司法》 2）为财务会计对企业整体购买价格进行分分配 3）收购前企业价值的评估 4）购买特定的无形资产 5）其他为管理目的而进行的无形资产评估 1）为什么实施评估 2）评估的预期用途 3）谁将依赖于该项评估 《公司法》对出资范围的相关规定: “股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等 2

不动产评估成本法计算题(1).doc

成本法作业 1、今有一建筑物，建筑总面积1200m 2，在估价时点时，已使用12年。该类建筑物的重置价格为600元/m 2，耐用年限40年。估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。 解：（1）求折旧额D ()()()()()元71.162853012%5160012001=+÷-??=+÷-=n t R C D （2）至估价时点的折旧总额E t 为 ()元52.1954281271.16285=?=?=t D E t 或()()元57.1954281=+? -=n t t R C E t （3）建筑物现值V ： V=C-E t =600×1200-195428.52=524571.48（元） 或V=C[1-（1-R ）×t/（t+n ）]= 524571.43（元） 注：公式要写完整；Et 的取值必须取195428.52，不可取195428.57。 2、某一房地产，土地总面积2500m 2，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m 2，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000m 2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m 2，现实建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有8成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。 解：（1）求土地价格V L V L =2500×1000=250（万元） （2）求建筑物价格V B 建筑物的重置价格C=6000×1100=660（万元） V B =C.q=660×80=528（万元） （3）计算房地产总价V V= V L + V B =250+528=778（万元） （4）计算房地产单价P P=V/S=778/6000=1296.67（元/m 2） 3、某宗房地产占地2000m 2，容积率为3.0。土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m 2，同类建筑物重置价格是1000元/m 2。通过估价师对该建筑物现场鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格为50万元，经济寿命15年。残值率假设为零，报酬率为8%，求该房地产在2003年4月的市场价格。 解：（1）计算土地现实价格V L ()()()万元26.98%811 1%811 12000500040 36 =+- +- ? ?=L V （2）计算建筑物的现实价格V B ①求建筑物重置价格C C=1000×2000×3.0=600（万元） ②求可修复部分折旧D 1 D 1=5（万元） ③求装修部分折旧D 2 D 2=30×2.5÷5=15（万元）

资产评估案例

资产评估案例 成本法 一、重置核算法 例1 待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有： 该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元 安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元） 例2 被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少 （1）计算直接成本 购买价=8×（1+20%）=9.6 万元 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88 万元 安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56 万元 直接成本=购买价+运杂费+安装费中的直接成本=9.6+2.88+0.56=13.04（万元） （2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率 0.2÷（8+1.6+0.4）=2% 间接成本 13.04×2%=0.26（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30 （万元） 二、物价指数法 例题某机床于1994年购置安装 账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元、1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05、1996 年为1.28、1998年为1.35、1999年为1.60。 要求：计算该机床1999年的重置成本 重置成本计算表 实体性贬值及其估算方法 例1 被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有，该设备1997年1 月购进，2002年1月评估，该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年，根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5 小时。该设备的实体性贬值为：

房地产评估案例市场法+收益法+成本法.

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择：

房地产评估案例市场法收益法成本法

房地产评估案例市场法 收益法成本法 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

资产评估案例分析

资产评估案例分析 Revised by Jack on December 14,2020

资产评估案例分析 ——房地产市场法评估案例随着经济体制改革的深化和对外开放政策的实行，资产评估作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业，在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用，已经成为社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分。 一、资产评估的基本理论框架体系 （一）资产评估的概念 资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 （二）资产评估的基本理论 1、资产评估是对额定产权的评估 资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能。就像任何商品不能没有价值尺度一样，在生产要素、产权等生产 条件由市场配置的情况下，各项资产业务都需要有与之相适应、符合该资产业务性质的价值尺度，才能在维护当事人合法权益的基础上，保证资产业务的顺利进行。 2、资产评估的目的决定了资产评估的价值类型和方法 （1）资产评估的目的 资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估、评估结果是为何种资产业服务。它是资产评估业务的基础，在较大程度上决定了资产价值类型的采用，并在一定程度上制约着评估途径和方法的选择。资产评估的目的可以分为非法令评估和法令评估两种。 （2）资产评估的价值类型

1）公允市场价值。它是指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。它是在买卖双方地位平等，双方充分、合理地拥有全部的相关信息，并且双方都是有理智的经纪人的情况下自愿成交的价格。 2）投资价值。它是企业并购、资产转让等资产经营活动中所涉及的频率最高的价值类型。它是某项特定资产相对于某个特定的购买者（或所有者）的价值，表现为该资产给其所有者（或未来所有者）带来的未来收益的价值。 3）账面价值。它仅仅是会计和纳税上的概念。 4）内在价值。它是指资产预期创造的未来现金流的现值。 5）重置价值。它是指在现时的条件（市场条件和技术条件）下，获得与被评估资产同等功能的处于在用状态下的资产所需耗费的成本。 6）清算价值。它是指企业停止经营，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。 7）在用价值。它是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值，而不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的货币数量。 （3）资产评估的方法 1）成本法。成本法是在现时条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。 2）收益法。收益法是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等。 3）市场比较法（亦称市场法）。市场法是通过比较被评估资产与可参照交易资产的异同,并据此对可参照交易资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的方法。

成本法评估案例一

成本法评估案例一： 一、估价对象概况 估价对象为某市政府机关办公楼，土地总面积为3000m2建筑总面积为10000m2建筑物建成于1990年5月，建筑结构为钢筋混凝土结构。土地为划拨的土地使用权。 二、估价要求 要求评估该政府办公楼在2010年5月的市场价格。 三、估价方法 该房地产为政府办公楼，既无经济收益，也少有交易实例，故 米用成本法进行估价。 四、估价过程 1、选择计算公式 该估价对象为旧房地产，需要评估的价值应是土地和建筑物的总价值，所以选择的公式为： 旧房地产价格=土地的重新取得费用+建筑物重新构建价格-建筑物折旧2、求取土地的重新取得费用 本例中土地的重新取得费用采用市场法求取，搜集了多宗与待估对象相类似的土地，从中选择了A.B.C三宗作为可比实例，具体情况和修正过程如下表所示。 比较案例修正情况表

土地单价=(7295+6843+6930 /3 = 7023 元/ m 土地总价=7023*3000 = 2107 万元 3、建筑物重置价格计算 通过调查，在估价时点2010年5月，与估价对象类似的建筑物 不包括土地价格在内的重置价格为3000元/ m2。所以估价对象的总 重置价格为： 估价对象的总重置价=3000*10000= 3000万元 4、建筑物折旧 采用直线法求取折旧。根据有关规定，钢筋混凝土结构的非生 产性用房的耐用年限为60年，残值率为0, 土地取得方式为行政划拨，无使用年限的限制，所以房屋耐用年限不受土地使用年限的限制，根据评估师到现场的观察判断，该建筑物的有效年龄为20年, 剩余经济寿命为40年，因此建筑物的折旧总额为： 估价对象的折旧总额=3000*20/60 = 1000万元 评估师现场判断，该建筑物的成新度为七成新，与上述计算结果基本吻合。 5、房地产价格计算 待估房地产价格=2107+3000-1000= 4107万元 待估房地产单价=4107*10000/10000 = 4107 元/ m2 因此，某市政府机关办公楼在2010年5月的市场价格为4107 万元，单位建筑面积价格为4107元/ m2。

机器设备评估的成本法案例

机器设备评估的成本法案例 一、案例资料 （一）评估范围 新华印刷厂部分设备资产精品文档，超值下载 1.基本情况 新华印刷厂位于上海市。 2.设备概况 新华印刷厂的设备：联想电脑、方箱机（二手1988年出厂）、烤板机、手动液压装卸叉车各一台，胶印机、柴油发电机组两台，手机一部，汽车别克SGM7160SLX、长安面包车SC6330各一辆。 （三）评估目的和评估基准日 本次评估为该企业设备转让提供作价依据。 评估基准日为：2010年5月31日。 （四）设备的清查核实 1.清查核实的内容 该印刷厂要转让的所有设备和车辆。 2.机器设备的分布情况设备均位于厂区内。 3.资产清查的过程与方法 （1）本次机器设备清查分三个阶段。第一阶段，对机器设备评估明细表进行帐帐相符核查；第二阶段，进行现场清查盘点工作；第三阶段，编写机器设备清查核实情况说明。 （2）现场清查盘点工作期间，评估人员对照资产评估申报明细表，在现场对设备进行了实地勘察，对主要设备的运行情况、功能、外观、使用及维修保养情况做了详细了解；查阅了有关的经济技术文件及原始购货凭证并做了记录或复印，为下一步评估工作做准备。 4.资产清查结论 该公司的主要设备由于投产使用时间较长，其目前技术状态一般。有部分设备都已达到使用年限。 二、评估过程 （一）评估依据 1.本次评估的法规依据主要有： （1）国务院《国有资产评估管理办法》1991.11； （2）原国家国资局《国有资产评估管理办法实施细则》1992.7，《资产评估操作规范意见（执行）》1996.5；

（3）财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》1999.3，《资产评估报告基本内容与格式的补充规定》1999.6；（4）国家经贸委等六部委《汽车报废标准》1997.7，国家经贸委等四部委《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》2000.12。 2.本次评估的计价依据主要有： （1）国家机械工业局、机电产品价格中心编《2000年机电产品报价手册》； （2）评估基准日当月《全国汽车报价及评估》、《电子市场》； （3）《资产评估常用数据与参数手册》（北京科学技术出版社）； （4）向生产厂家及经销商询价； （5）国家有关资产评估的法规资料。 （二）评估方法 本次评估采用成本法。 成新率的确定：使用年限法。 超过预计使用年限，现仍在使用的设备，根据实际情况取大于或等于15%。对于评估对象中的待（已）报废、已损坏等设备，由于该等设备存在维护费用较高、使用时间较长等因素，根据其可收回净残值直接确定该等资产评估价值。运输车辆根据国家四委部局“关于调整汽车报废标准若干规定的通知” 中规定的使用年限和行驶里程，采用其寿命年限成新率和寿命里程成新率孰低法来确定理论成新率，根据实际情况再加以修正来确定： 寿命年限成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/寿命年限×100% 寿命里程成新率=(寿命里程-已行驶里程)/寿命里程×100% 具体评估过程中，机器设备的功能性贬值和经济性贬值不够明显，不再单独计算，直接与实体性贬值合并，只计算确定综合成新率。 （三）评估列举 设备1：联想电脑，规格型号：T3000，启用日期：2005年7月，原价5450元，使用寿命5年。 重置价格的确定：该产品目前市场价3000元。 成新率的确定：该设备已达到使用年限，成新率15%。 评估值的确定：3000×15%=450元。 设备2：方箱机，规格型号：P820型，启用日期：1998年，原价1700元，使用寿命12年。 重置价格的确定：该产品目前的价格1000元 成新率的确定：该设备已达到使用年限，成新率15% 评估值的确定：1000×15%=150元 设备3：胶印机，原价43000元， 2004年启用，使用年限12年。 重置价格：目前市场价40000元（包括运输费） 成新率：理论成新率（12-6）/12×100%=50% 现场勘察成新率：据现场勘查，该胶印机运行环境不够好，已闲置较长时间没有维护保养，使用效果不佳，故成新率较低。现场勘查成新率评为30%。 综合成新率=50%×40%+30%×60%=38% 评估值的确定：40000×38%= 15200元 设备4：柴油发电机组，规格L22(15KW/380V) ，常州柴油机厂，原价4860元， 2004年启用，12年使用年限。 重置价格的确定：目前市场价4000元

收益法在房地产评估中的应用研究

收益法在房地产评估中的应用研究 中文摘要：随着我国市场经济的不断完善，房地产评估需求的日益增长，过去使用成本法来评估这些房地产价值的做法己经越来越不适应社会发展的需求，取而代之的是应用收益法和市场法来评估房地产价值。然而，收益法的基本原理比较简单，但操作难度较大，尤其是在我国。目前我国评估准则难以有效地规范运用收益法评估中的参数，致使参数选取受主观人为因素的影响较大。另外，我国尚不完善的市场环境和外界干预也是造成收益法操作不利的重要原因。并且对于参数确定的问题至今没有建立一个成熟的方法，导致收益法在实际应用中主观性和随意性很大，从而使其在实际应用中被扭曲，这也严重影响了收益法在我国的应用。 本文主要针对收益法特定的理论依据、适用范围及条件、参数确定等，总结了收益法评估房地产价格存在的问题，并结合我国实际，在分析房地产评估和收益法基本理论的基础上，论述了收益法在我国房地产评估中的适应性．探讨了我国房地产评估中应用收益法的情形及其基本要素的确定，并进一步针对这些问题提出相应的对策。 关键词：房地产评估收益法问题对策 Abstract: With the constant improvement of China's market economy, the growing demand for real estate assessment, in the past using the cost method to assess the value of real estate practice has become increasingly unsuited to the needs of social development, income approach is applied instead and the market approach to assess the real estate value. However, the basic principles of income method is relatively simple, but the operation is difficult, especially in our country. Of assessment criteria is currently difficult to effectively regulate the use of the parameters in the assessment of income method, resulting in parameter selection by the greater impact on subjective human factors. In addition, China is not a sound market environment and external interference caused by the income approach is an important reason for the adverse action. And issues identified for the parameter has not established a mature way, resulting in income method in practical applications much subjectivity and arbitrariness, so that it was distorted in practice, which seriously affected the income approach application in China . This article focused on the theoretical basis for specific income method, scope and conditions, determination of parameters such as summarized .The Income Approach problems in real estate prices, combined with China's reality, the real estate assessment and analysis of the basic theory of the income approach, based on the income approach are discussed in the adaptability of the real estate assessment. Discusses the application of the income approach real estate assessed the situation and identify the basic elements and to further address these issues propose appropriate countermeasures. Keywords:real estate appraisal Income approach Problem Strategy

资产评估成本法案例

机器设备评估案例1.1 国产机器设备评估案例 案例 B 厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8 月31日。评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。 设备名称：双盘摩擦压力机 规格型号：J53－300 制造厂家：A 机械厂 启用日期：1997年8 月 账面原值：180,000 元 账面净值：100,000 元 一、概况介绍 1、用途及特点 该设备是普通多用途锻压设备，用于B 厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。 该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。 2、结构及主要技术参数 （1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大 摩擦轮)四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备

(主机电和油泵电机) 。 (2)主要技术参数 公称压力：3,000KN 打击能量：2,000KJ 最大行程：400mm 最小封闭高度：不得小于300mm 液压系统工作油压：2~ 3 Mpa 二、估算重置价值 1、估算购置价格 经向原制造厂家——A 机械厂询价得知，相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价( 2002年8月31日，即评估基准日)为人民币188,000 元。 2、估算重置价值 (1)购置价格=188,000元 (2)运杂费=购置价格X运杂费率=188,000X 5%= 9,400元 (3)基础费=购置价格X基础费率= 188,000X 5%= 9,400元 ( 4)安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收； ( 5)资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成本不计； 重置价值=购置价格+运杂费+基础费+安装调试费+资金成本 =188,000+9,400+9,400+0+0