现代奢华售楼处设计 高富帅新天地

项目名称：福州阳光城新界销售中心

项目地点：福州金山

项目面积：560平方米

阳光城新界销售中心设计项目坐落于福州金山区，是新兴的居住开发区。项目客户定位为追求时尚的年轻中产、白领。整体的设计思路是围绕光线的感知，并通过不同的形式表达。以此体现人们对光线的不同感觉，或强烈，或柔和。

本售楼处设计项目从建筑方案设计开始强化光线对室内的影响，建筑方案采用彩色覆膜玻璃拼块做法，强化建筑本身远距视觉冲击力，从周围的环境中拖影而出，锁定目标客户群的第一归属感。随光线不同变化，彩色玻璃外墙也会产生不同的视觉效果本文由:济南酒店装修公本文由:六库酒店设计公司编辑整理发布司编辑整理发布。色彩的变化也将渗透进室内空间，给内部空间色彩也带来丰富的变化。

入口门厅

穿过厚重的淡金色门廊，进入门厅区感受到竖向光槽产生的强烈的秩序感，吊顶中心环形垂吊了大量铜管形成空间核心，竖直的垂吊方向和墙面的灯槽方向一致，形成模拟光线垂直向下发散的形态。阳光透过外幕墙彩色贴膜玻璃，形成的彩色光晕映射在白色墙面和地面上，空

间充满丰富的色彩变化。在通往影音厅网形过厅地面上设有互动投影，使用地面的互动投影足为了把新进人的参观流线引入影音厅，减少门厅处人流进出的交叉流线。

沙盘区

沙盘采用半下沉式设计，使得参观者视线与沙盘模型形成最佳角度。沙盘侧立面也做了精心设计，北京售楼处设计师采用锥形折面灰镜饰面，计算好灰镜折射角度与法线角度，以参观者视线高度看向锥形侧面有向沙盘下的无限延伸感。中心沙盘与吊顶中心呼应，采用了灰镜材料，与外围白色曲线墙面形成强烈灰度对比，吸引参观者注意力，强化中心沙盘的重要性。白色三维弧形线条接待台与主线墙面很好地融合在一起，达到了虚化周边强化中心的目的。

洽谈区

洽谈区四周多边形曲线光槽组继续营造无边界的虚幻感，本售楼处设计项目采用大胆设计阻大花瓣造型将流动的光线静止住化瓣造型边缘设计了极细的光槽，光线由上而下包同每个洽淡组，花瓣结合中心的倒锥形花心造型形成了完整的抛物线，弱化了空间转折，地面的中心放射状线条形式，强化了造型的视觉冲击力，在参观者视角形成震撼的透视扭曲效果。沙发采用壳体结构形成半围合形式，声波被壳体结构强化并限定折射范围内，最大程度降低人们交淡时相互的声音干扰，壳体结构外墙面使用淡金色金属漆，在光线漫反射下给人沐浴阳光的感受。

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上海新天地项目定位案例

上海新天地项目定位案例 上海的新天地如今已经成为一个有国际知名度的聚会场所,并已经纳入了上海旅游景点的清单里面,更是休闲时尚生活的时尚旅游中心,而其前身则是一处破旧的居民区。而在大连,拥有百年商业氛围积淀的大连市“天津街”,却遭遇了前所未有的危机———销售几近停滞,各项目面临“死盘”的危险。商业地产开发的这一正一反两个案例,或许会对业界有所启迪。 项目定位:上海是一个国际化的大都市,拥有本地、国内和国际访客,因此新天地不是单纯的购物中心,而是时尚的中心。 项目实施:三个阶段———整体策划布局、推广和招商、经营和管理。 整体策划布局:层层推进 第一个阶段初步定位是综合性的。因为当时在整个上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起。上海当时比较有名的一条路叫衡山路,但是衡山路是很多不同的个体组成,它没有一个整体的投资者和管理者。 第二个阶段的定位是上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点。这个定位希望所有的人来到上海时一定要来看新天地,新天地变成你来上海非要看的地方不可。 第三个阶段定位于一个国际交流和聚会的地点。里面会有很多的活动,很多人会在这个地方聚会,二十几年没见面的朋友都可以在这个地方。 推广和招商:谁是第一批进住的商户很重要 这个跟电影一样,让后面的商家有信心进来,首先有几个大牌“撑场”,让大家知道将会是什么档次的商业,所以谁是第一批的住户很重要,也包括给第一批的商家一个相对优惠的条件。 招商常常需要强调一条:假如只看租金,而不管商家是谁,那这个项目就很难做了,因为商业地产的租金事实上不是发展商自己来定的,而是由市场来决定的———不是因为这个地方的投资成本,也不是因为周边的房租,而是由这个地方能够创造的营业额是多少来决定的。 经营和管理: 整个项目在2001年9月份左右开业。

商业空间消费者行为与规划_以上海新天地为例

商业空间消费者行为与规划
—以上海新天地为例
□　许　尊，王　德
［ 摘　要］ 通过里弄住宅改造形成的新天地商业街已成为上海休闲时尚消费街的代表。研究选取新天地商业街的消费者为研 究对象，从空间角度探讨消费者的行为特征，包括人流量、停留人次、消费金额等要素的空间分布基本特征，以及商业街 入口、内部活动分布的基本特征，进一步认识了消费者行为的复杂性和影响因素的多样性，并运用空间句法和相关回归法 分析了新天地的空间结构对消费者行为的导向作用，探讨了特定布局变化可能对消费者行为产生的变化，为新天地的空间 布局优化提供了参考。 ［ 关键词］ 消费者行为；空间特征；路径特征；空间句法；布局优化；上海新天地 ［文章编号］1006-0022(2012)01-0023-06　［中图分类号］TU981　［文献标识码］B
Consumers’ Behavior And Planning In Commercial Spaces: Shanghai Xintiandi Example/Xu Zun, Wang De
[Abstract] Renovated from traditional Linong neighborhood, Xintiandi has become a symbol of recreational and shopping street in Shanghai. The paper studies Xintiandi consumers’ behavior and concludes visitor number, stops, consumption characters, and the relationship between street exits and interior activities, analyzes behavioral complexity and plurality. The paper further studies the effects of spatial structure on consumers with space syntax and relative regression methods, and provides guidance for future spatial improvement. [Key words] Consumers’ behavior, Spatial character, Path character,Space syntax,Layout improvement, Xintiandi
１ 引言
消费者行为空间分析是从消费者行为方式和属性 的角度来理解城市商业空间，涉及人文地理学、商业地 理学等重要领域
[1-2]
为特征，包括人流量、停留人次和消费金额等要素的空 间分布基本特征，以及入口、内部活动分布的基本特 征，并运用空间句法和相关回归法分析新天地的空间结 构对消费者行为的导向作用及空间结构变化下的消费 人流分布变化，为新天地的空间布局优化提供了参考。
，主要可归结为宏观和微观两个层
面。宏观层面的研究主要是通过消费者行为的研究分析 城市总体商业结构的特征[3-4]，微观层面的研究主要是 通过对商业街内部的使用特征反映商业设施内部空间 与消费者行为之间的内在关系。在以往相关的微观研究 中，上海南京东路和北京王府井大街的调研均对历史悠 久、国内外知名的大型商业街的消费行为特征及影响方 式进行了深入的研究
[5-6]
２ 调查概况
２．１ 调查范围 本次研究选取的调查范围为上海新天地。新天地是 一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上 海独特的石库门建筑旧区为基础改造而成的具有国际水 平的餐饮、商业、娱乐和文化休闲步行街。新天地位于 上海市中心黄浦区淮海路商业区附近，占地 30　000　m 2， 东临黄陂南路，南临自忠路，西临马当路，北临太仓路。 以兴业路为界，分为新天地北里、南里两期。北里以改 建的石库门建筑为主，保留了较多的传统元素；南里则
。
本文属于微观消费行为分析的范畴，通过调查数据 来解释商业空间与消费者行为之间的内在联系。研究以 上海新天地商业街为例，探讨商业空间对消费者的影 响，揭示消费者的个体属性、空间行为特征及其空间影 响因素。研究主要是从空间角度分析和探讨消费者的行
［ 基金项目］ 国家自然科学基金项目 ( 4 0 8 7 1 0 8 0 ) ［ 作者简介］ 许　尊，硕士，中国城市规划设计研究院规划师。 王　德，通讯作者，同济大学建筑与城市规划学院教授、博士生导师。
２ ０ １ ２ 年第 １ 期　第 ２ ８ 卷
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上海新天地改造工程案例分析

上海新天地改造工程案例分析 项目简介 ?太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础 ?上个世纪90年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量旧 房，为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造范围 ?1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新天地 改造项目 ?瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置 ?土地面积：约52公顷 ?总建筑面积：约110万平方米 ?物业构成：零售（14.1万平方米） 酒店／服务式公寓（6.1万平方米） 办公楼（39万平方米） 公寓（51.4万平方米） 人工湖绿地 ?动工日期： 1999年初 ?开发周期： 15年分期开发，预计到2012年完工 ?开发商：瑞安集团

人工湖 ＋ 绿地 企业天地 翠湖天地 二期 一期 北里 南里 上海新天地 — 整体开发规划 ? 两栋五星级豪华酒店 ? 总建筑面积约20,000平方米 ? 预计2008年8月竣工 ? 由瑞安开发，引入国际知名 ? 酒店管理集团 ? 目前已经动工 ? 翠湖天地三期以及新天地二 期 ? 住宅+零售的模式 ? 为顶级时尚品牌度身定做的 ? 新天地二期，将沿马当路建成 ? 商业配套面积约13900平方米 ? 翠湖天地三期约400套公寓， ? 82000平方米。 ? 预计2008年竣工 ? 目前已经动工 ? 企业天地二期（三号楼和四号楼） ? 办公部分建筑面积每栋50,000平方米 ? 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米 ? 预计2010年竣工 ? 将延续国际甲级写字楼的高标准，吸 引国际知名租户 ? 目前正在实施动迁 ? 68层超高写字楼一栋 ? 浦西又一标志性建筑 ? 造型为市花“白玉兰” ? 瑞安集团总部大楼 ? 办公部分建筑面积170,000sqm ? 商场部分建筑面积50,000sqm ? 预计2012年竣工 ? 动拆迁尚未启动 ? 三四个不同规模的剧场 ? 类似美国百老汇 ? 丰富太平桥地区的功能 ? 尚未动迁 新天地

旧城改造：上海新天地

旧城改造：上海新天地 项目的历史背景 1996 年，上海卢湾区政府决心大力改造太平桥地区52 公顷的旧城，邀请了新天地的东家瑞安集团参与重建。瑞安的一套整体规划方案得到认同，从此扛下了城市建设这一重担。 1997 年末，瑞安在规划地块开发程序时，一反开发商们先开发住宅再开发商业设施的一贯做法，毅然决定先做新天地广场商业项目。 新天地广场毗邻“中共一大会址”，与很多“一大会址”有关的建筑需要保护，同时，“一大”周边的新建楼宇不能建造高层，在种种限制下，新天地广场的设计方案定为将旧的上海石库门房子外貌保留，内部全部翻新。这一过程需要付出比新建一个从无到有的建筑高一倍的成本，达到每平方公尺2 万人民币的费用。而当时，瑞安集团刚刚受到亚洲金融风暴的冲击，很多银行都采取保守政策，贷款受限，即便是在这种不利条件下，瑞安坚持开发全新概念的“新天地”。两次出人意料的大胆决定，引起了同行的争执，纷纷表示出对“新天地”的不看好。其实，瑞安的疯狂是有渊源的：2001 年上海有两个非常重要的活动，一个是亚太经合组织10 月份在上海开年会，另一个是中共八十周年的党庆。 世界经合组织会议将为上海请来很多国家元首、高层领导和国际传媒，若新天地广场能成功引起各国领导人和传媒的注意，将会在国际舞台上占一席位；八十党庆，中国主要的中央领导会到上海的“一大会址”，所以太平桥开发的第一期应先做好“中共一大会址”周边的旧区翻新项目，让出席庆典的江泽民主席和其它国家领导人看到上海的发展成绩。 世界上很多大城市都有其代表性和反映历史文化的建筑，并已成为举世知名的旅游点。长远来看，21 世纪的上海将会发展成为一个国际大都会，而新天地则正好是一个让上海把自己的历史、文化、旧建筑物保留下来的方案。 项目的地域概况 上海新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，毗邻高雅繁华的淮海中路及地铁站，为太平桥地区重建计划的第一期发展项目，是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。该项目占地三万平方米。 项目概述

上海新天地旧城改造的成功案例

上海新天地——旧城改造的成功案例上海新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，毗邻高雅繁华的淮海中路及地铁站，为太平桥地区重建计划的第一期发展项目，是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建既具传统风貌，又具现代化功能设施的聚会场所，提供餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等设施，露天茶座及酒吧、广场表演和步行街等特色，令项目倍添新意。 新天地分为南里和北里两个部分。北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装修和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。在南里和北里的分水岭- 兴业路- 是中共「一大」会址的所在地。南里建成了一座总楼面面积达二万五千平方米的购物、娱乐、休闲中心，于二零零二年中正式开幕，除了来自世界各地的餐饮场所外，更进驻了年轻人最喜爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心。 石库门建筑可说是上海历史流金岁月的见证。然而，由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情况下，外部及内部建筑已变得破旧不堪。为了重现石库门弄堂昔日的风光韵

味，工程人员皆按照当年的图则进行修建。现在，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以 及屋顶晒台等都和当时一样。墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原 来的面貌。 “上海新天地“模式解码 解码一、引领潮流的寂寞高手 作为众人皆醉中的独醒者，高手永远是寂寞的。然而，“高处不胜寒”造成了高 （1）“疯狂”的开发理念 1996 年，上海卢湾区政府决心大力改造太平桥地区52 公顷的旧城，要请了新天地的东家瑞安集团参与重建意见。瑞安的一套整体规划方案得到认同，从此扛下了城市建设这一重担。 1997 年末，瑞安在规划地块开发程序时，一反开发商们先开发住宅再开发商业设施的一贯做法，毅然决定先做新天地广场商业项目。 新天地广场毗邻“中共一大会址”，与很多“一大会址”有关的建筑需要保护，同时，“一大”周边的新建楼宇不能建造高层，在种种限制下，新天地广场的设计方案定为将旧的上海石库门房子外貌保留，内部全部翻新。这一过程需要付出比新建一个从无到有的建筑高一倍的成本，达到每平方公尺2 万人民币的费用。而当时，瑞安集 团刚刚受到亚洲金融风暴的冲击，很多银行都采取保守政策，贷款受限，即便是在这种不利条件下，瑞安坚持开发全新概念的“新天地”。两次出人意料的大胆决定，引起了同行的争执，纷纷表示出对“新天地”的不看好。其实，瑞安的疯狂是有渊源的：2001 年上海有两个非常重要的活动，一个是亚太经合组织10 月份在上海开年会，另一个是中共八十周年的党庆。 世界经合组织会议将为上海请来很多国家元首、高层领导和国际传媒，若新天地广场能成功引起各国领导人和传媒的注意，将会在国际舞台上占一席位；八十党庆，中国主要的中央领导会到上海的“一大会址”，所以太平桥开发的第一期应先做好“中共一大会址”周边的旧区翻新项目，让出席庆典的江泽民主席和其它国家领导人看到上海的发展成绩。 世界上很多大城市都有其代表性和反映历史文化的建筑，并已成为举世知名的旅游点。长远来看，21 世纪的上海将会发展成为一个国际大都会，而新天地则正好提供了一个让上海把自己的历史、文化、旧建筑物保留下来的方案，因此，新天地具备成功的基础，这也更加坚定了瑞安的开发信心。 （2）“痛苦”的蜕变 石库门的设计形同欧洲的排屋，跟现代的建筑设计和居住环境条件完全不配合，开发商不惜代价，花费了大量的

新天地开发模式

旧改大手笔——从上海新天地到佛山岭南天 地 https://www.wendangku.net/doc/4e1302173.html, 2010年07月30日15:01:02 上海新天地 与一般的房地产商积跬步以至千里的累积式发展有所不同，瑞安是业界的一个“异类”，每次的发展均像在业界中扔下一颗“炸弹”——大手笔、大规划，从上海新天地到佛山岭南天地无一例外，正如同瑞安集团董事长罗康瑞先生的人生一样，处处充满了传奇的色彩。也许很难想象，瑞安集团这个庞大的企业仅仅是从39年前罗康瑞手中的10万港元计息贷款发展而来的。 上海新天地 10万港元开始创业 1971年，生长于大富之家的罗康瑞不愿给家族企业打工，从其父亲——香港地产名人、鹰君集团的创办人罗鹰石处有息贷款10万港元开始创业，展开了日后的传奇。1984年《中英联合声明》签订，香港富贾纷纷筹备移民计划时，罗康瑞作出了让人“不解”的决定——北上考察大陆市场；1993年至1994年间，在香港地产业最为红火的阶段，罗康瑞开始将瑞安集团在香港的业务向外转移；在1994年还只是香港地产业中型玩家的罗康瑞参与投资身陷财务困境的纽约地产大亨唐纳德·特朗普(DonaldTrump)在曼哈顿的一块地皮，11年后，1800万美元投资变为了3.52亿，即35%的年均回报率；1998年罗康瑞操刀的广受质疑的上海改造旧城项目“新天地”最后成为了上海新地标之一；2007年，瑞安以75.1亿的总价夺得佛山“祖庙-东华里”旧改项目用地，……，瑞安与罗康瑞的每一次决定与发展总是会带给局外人无尽的惊喜与不解，但每一次，瑞安与罗康瑞均能以胜利者之姿站在舞台上。

“上海新天地”奠定业内地位 罗康瑞第一次前往上海是在1985年，当时的上海经济并不景气。而此时的罗康瑞甚至还不太能听懂普通话，经常需要翻译陪同出席各种场合。虽然在上海的时间不长，但罗康瑞有一个很基本的判断：作为1920年代的大都会，上海的历史和文化让它没有理由始终沉闷下去，而他所看到的机会，就是参与到帮上海重拾繁华的过程中去。 因此，罗康瑞选择与上海团市委合作修建了三星级的城市酒店。良好的商人形象和与相关部门的优良关系为瑞安日后在上海的发展起到了不可磨灭的积极作用。 1996年，在瑞安的发展历程上是极其不平凡的年份，瑞安集团与上海卢湾区政府签订开发意向书，获得太平桥地区重建项目的发展权，第一期工程名为“上海新天地”，正是这个项目，为日后瑞安集团成长为国内的房地产“巨人”奠定了基础。 “新天地”的最初构想，叫做“太平桥地区重建计划”，罗康瑞并没有放弃“打造熟地”的想法，继而提出的方案是，构建一片汇聚餐厅、高档商店和露天咖啡厅的小区——用它来带动周边的地产项目。这在当时是一个备受质疑的想法：首先，1998年上海房市颇不景气，银行并不愿为此方案给出巨额贷款；其次，这多少有些挑战上海当地的消费习惯，罗康瑞曾回忆说，他的朋友曾反对称：“我们上海人不在露天坐着。”但历史证明，更为熟悉城市发展的罗康瑞对了，“1990年代的上海就有目标说发展成世界的金融中心，但那时候没有配套的设施与服务。什么是金融中心所需要的配套服务？纽约苏荷艺术街区，或者香港的兰桂坊。”罗康瑞说到。而最终的结果是瑞安请来了曾经改造过纽约时代广场和波士顿法尼尔厅市场的设计师本杰明·伍德(BenjaminWood)，上海新天地也成为了上海的地标式建筑之一。 佛山岭南天地再次震惊世人 2002年，上海新天地正式全面开业，这个标志性项目所取得的巨大成功也加快了瑞安集团将国内市场作为发展主战场的计划。2004年，瑞安集团成立瑞安房地产有限公司(瑞安房地产)为地产旗舰公司，总部设于上海，至此，瑞安房地产在国内的房地产业务开始进入高速发展时期，创智天地、武汉天地、重庆天地、大连天地软件园等一系列项目纷纷上马。 2007年11月30日，佛山“祖庙-东华里”改造工程地块正式推出，瑞安公司以75.1亿的佛山土地出让最高总价一举拿下这个当时佛山最大规模的核心城区改造项目的土地开发权。 2010年6月29日，在经历近三年的建设工作后，佛山岭南天地销售中心正式面市，这个全新的佛山城央项目亦将在不久的将来正式全面开放。 [佛山众议]岭南新天地是瑞安集团及佛山市政府联手打造的一大败绩 如果说上海新天地为瑞安集团打出一个旧改名堂，那么佛山的岭南新天地就是其滑铁卢。上海的旧改之所以成功，那是因为上海曾有过租界的历史，而香港的瑞安集团则处于殖民

上海新天地概况

新天地演讲稿 第2张上海新天地坐落在市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。 第3-12张（这段话要讲20秒左右，只能稍快）新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的大都会商业旅游景点。与豫园明清建筑群、外滩金融建筑群、南京路百货公司建筑群等交相辉映，同为上海的都市旅游景观。上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获“2001年中国年度新锐榜建筑奖”。 第13张新天地如今已成为时尚的代名词：她不仅是个休闲娱乐的社交场所，同时，还是各大商家推广新产品、召开新闻发布会、宴请宾客及娱乐表演的极佳选择。 （待定）上海新天地商业部分的规划定位主要经历了三个阶段： 第一个阶段强调定位综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等全部融合在一起，开发商觉得定位综合性可能有很大的市场空间。 第二阶段的定位，投资方希望把上海新天地建成为上海市中心最具有历史文化特色的都市旅游景点，成为外地人到上海的必到之处。 第三阶段的定位是：把新天地建设成为一个国际交流和聚会的地方。为此瑞安集团在石库门建筑改造的基础上，提出要改变原先居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地。 第14张（该段视情况把握）（独特的石库门建筑，浓郁的文化氛围，每天都吸引着众多游客。便利的交通条件，多元化的服务范围，同样吸引着大批的商务客户。 沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅相比，趋向保守。 石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军发动东进，攻克镇江、