物业管理公司程序文件：内部质量审核控制程序(4页)

1 目的

验证质量管理体系是否符合标准要求，是否得到有效地实施、保持和改进。

2 适用范围

适用于公司内部质量管理体系审核工作。

3 职责

3.1管理者代表负责

a)批准《年度内审计划》和《审核日程计划》;

b)全面负责内审工作；

c)批准《内审报告》。

3.2办公室负责

a)制订《年度内审计划》；

b)组织、协调内审活动的展开。

3.3审核组长负责

a) 编制、实施《审核日程计划》；

A) 编制《内审报告》。

3.4审核员负责

编制《内审检查表》，实施审核。

3.5 各部门配合审核员工作，并针对审核发现的不合格项，实施有效的纠正措施。

4 工作程序

4.1办公室应每年初和/或第三方审核前，根据审核活动和区域的状况以及以往审核的结果制定公司《年度内审计划》, 审核计划应规定审核的范围、频次和方法；审核计划由管理者代表批准。审核计划应覆盖质量管理体系的所有要求。

4.2当出现下列情况时，管理者代表应及时组织内审:

某物业公司物料管理规定

某物业公司物料管理规定 某物业公司物料管理规定提要：物料使用部门负责20日前向物料管理员递交《物料申购计划表》申购所需物料，逾期未递交申计划所造成的后果由责任部门自行负责 源自计划范文 某物业公司物料管理规定 目的 规范公司所用物料申购、仓管、领用、统计等一系列工作，确保所耗物料安全；各项管理有序；合理控制物料使用；减少非正常清耗和物料相关数据统计工作。 适用范围 物业公司下属各单位的物料管理工作。 概念 物料管理员：指各单位仓管员或负责物料管理工作责任人，负责物料申购统计、下单、跟踪、收验货、仓管、入仓、出仓、盘点、数据统计等工作。 物料管理结算周期：物料管理结算周期是指上月的21日至本月20日。 职责 物料使用部门负责20日前向物料管理员递交《物料申购计划表》申购所需物料，逾期未递交申计划所造成的后果由责任部门自行负责。

物料管理员负责物料申购统计、下单、跟踪、收验货、仓管、入仓、出仓、盘点、数据统计等工作。 公司财务中心物业会计负责各单位物料的核算。 项目物业负责人负责指导、监督、检查物料管理员按公司规定做好物料管理工作。 公司品质部负责协助项目物业负责人指导物料管理员做好物料管理工作，并不定期抽查执行情况。 程序要点 库存物料的限额标准 日常消耗物料的库存限额： 1)一般为每月平均消耗量的两倍； 2)特殊情况另行处理。 常备的零件物料的库存限额： 1)一般为每月平均消耗量的3倍； 2)特殊情况另行处理。 物料采购的申请 物料需求部门在20日前向物料管理员递交本部门《物料申购计划表》，并在23日前向物料管理员递交本部门《库存物料盘点表》和本部门本物料管理结算周期《物料消耗记录》。 对于特殊需求的物料，申购部门需提供详尽的规格型号、图片或供应商等资料，如有需要还应提供实物样本。 物料管理员在收到申请部门递交的《物料申购计划表》后，根据

物业公司物资管理制度

物资管理制度 为提高公司的基础管理工作水平，进一步规范物资和成品流通、保管和控制程序，维护公司资产的安全完整，加速资金周转，特制定本制度： 第一章现金管理制度 一、现金收入的管理 各部门的零星收入款项在500元（含）以下的，由客服财务人员收取，收款必须开具盖有物业公司财务章的收据。收款不开收据的视同贪污行为，处以100%的罚款。收款额满500元的经济事项，需填写《北京古燕宏卫物业管理有限公司收入登记表》，并持本表到财务入账，交款完毕后将财务开具的盖有物业公司财务章的收据交由交款人，将有财务经手人签字的《北京古燕宏卫物业管理有限公司收入登记表》报物业客服财务人员登记入账。 北京古燕宏卫物业管理有限公司收入登记表 年月日 二、现金借支的管理 1、现金借支主要用于特殊用途的临时性暂借款，包括差旅费借款、零星购物借款及其他临时性借款 2、借款程序 （1）差旅费借款：需借支差旅费时，应填写差旅费请款单，注明预借金额；经各级主管审查、审核、签批；到客服财务人员处领款，客服财务人员以差旅费请款单作为借款依据； （2）零星购物借款：由采购部门填写请购单，经各级主管审查、审核、签批；到客服财务人员处领款，客服财务人员以请购单作为借款依据；一般零星购物借款限额为1000元；

（3）其他临时性借款：一般不予借给，特殊情况经批准可借给；有借款尚未还清者，一律不准再借。借款人填写借款单，注明用途；经各级主管签批。到客服财务人员处以请款单作为借款还款依据。 3、借款人应严格按照借款用途使用借款，不得挪作它用；否则，应按情节轻重追究责任。 三、现金报销支出的管理 1、现金报销需填制支出凭单，物业公司所有人员必须根据合法、完整的原始凭证，按规定粘贴、填制报销支出凭单，由部门经理、审核人员、总经理审核签字后交财务核报。 2、原始凭证的基本要求 1）原始凭证内容必须具备：凭证的名称；填制凭证的日期；填制凭证单位名称或者填制人的姓名；经办人员的签名或者盖章；接受凭证单位的名称；经营业务的内容、数量、单位和金额。 2）从外单位取得的原始凭证，必须符合国家票证管理办法，并盖有填制单位的公章；从个人取得的原始凭证，必须有填制人员的签名或者盖章。自制原始凭证必须有经办单位领导人或者其指定人员的签名或盖章。 3）凡填有大写或小写金额的原始凭证，大写与小写必须相符。购买实物的原始凭证，必须有入库单或验收证明；支付款项的原始凭证，必须有收款单位的收款证明。 4）经有关部门批准的经济业务，应当将批准的文件作为原始凭证附件。如果批准文件需要单独归档的，应当在凭证上注明批准部门、日期、批准人及“原件存档”字样；如果批准文件涉及两项报账内容，可将原件附其中一份报账单据，另一份注明原件在“××报账中”字样。 3、原始凭证粘贴的具体规定： 1）在空白报销单上将原始报账凭证按小票在下，大票在上的要求，从右至左呈阶梯状依次粘贴；若票据较少，可直接在正式报销单的反面粘贴（原始凭证的正面与报销单的正面同向）；若票据较多，可在多张空白报销单上粘贴。 2）将已填写完毕的正式报销单粘贴在已贴好的原始报销凭证的空白报销单上（将左面对齐粘贴）。 四、费用报账的管理 1、费用开支后，应凭报销单办理报账手续；有借支的，必须先清理借支。 2、根据合同开支的各项费用，报账时，应详细注明合同号。 3、根据报告开支的各项费用，报账时，应附已批示的报告原件。 5、购置办公用品、低耗品、物料、水电卫生设施等物资必须办理入库手续，报账时附入库单或直接由领用人在原始凭证上签字证明。 6、粘贴好的支出凭单应在每周二上午交由客服财务人员，由客服财务人员负责找领导签批。

物业工程物料管理程序

物业工程部物资管理作业指导书 1. 目的 为了做好工程部物料消耗计划、审核、采购、使用、统计和核算工作，特对公司《工程材料、物资管理制度》的部分条款内容进行修改，颁发实施本制度。 2. 适用范围 适用于公司各项目工程部材料、设备、工具消耗管理工作。 3. 职责 3.1工程部负责人负责本部门物料的计划、审核、统计和监督管理工作。 3.2各专业负责人负责本专业物料的计划、验收、使用统计和保管检查工作。 3.3工程专业员工负责物料领用、登记工作。 4. 内容 4.1 提出物料采购计划 4.1.1工程部负责人每年底编制下年的工程维修费用计划，报公司批准。月工程费用计划除不得超过批准的年度预算外，也不能高于上月物业费收入的80%。。 4.1.2每月底前向项目管理处申请工程维修材料、工具、专业设备费用，分配给各专业。 4.1.2.1工程各专业负责人应针对本专业的工作特点、工作计划、重大维修项目以及常用零配件等情况，制定本专业下月的物品材料采购计划，报工程部。 4.1.2.2填报《工程部月物料采购计划》。 4.1.4 工程各专业负责人盘点每月工程物料消耗情况，填写《工程部月物料使用消耗统计表》。 4.1.3工程部汇总本月《工程部月物料使用消耗统计表》和下月《工程部月物料采购计划》，报项目管理处，经有关领导审核批准后，由采购部统一购买。 4.2验收 工程专业负责人，要熟悉本专业所使用的材料、设备及工具的性能，必要时请专业人员一起验收来货，严格要求新采购的材料、设备及工具质量，凡目测及其他方法能发现或检测出劣质问题的，一律不予接收使用，在使用过程中发现问

题时，应及时报告工程部负责人。 4.3建立工具、材料、设备台账 4.3.1工程各专业领用维修材料、设备及工具，出库后应进行记录统计，除在库房管理登记外，各专业要建立并填写《工具、材料、设备台帐》和《工具、材料、设备卡片》，工具、材料、设备应分别建立台帐和卡片。 4.3.2工程专业主管负责将本专业公用工具、材料、设备进行统一保管，放置专门场所（如工具、材料柜，或单独库房），不同性能的工具、材料、设备应分别放置，现场工具、材料、设备应和《工具、材料、设备卡片》一一对应。 4.3.3工程各专业现场盘点工具、材料、设备后，记录《工具、材料、设备台帐》。 4.4物料领用 4.4.1工程各专业在领用维修材料时，要持有《维修单》或本专业主管或负责人签字的《出库单》方可领用日常维修材料，《维修单》上应记录耗用维修材料用量。 4.4.2工程专业员工领用工具、材料、设备出库同时，应在《工具、材料、设备台帐》登记，备案。 4.5材料二级库管理 4.5.1工程部门应减少二级材料库存，加强材料周转，能不出大库的应暂存大库。 4.5.2各专业应严格二级库存管理，建立工具、材料、设备审核使用制度，节约使用物料，努力减少物品的流失。 4.6安全管理 4.6.1工程各专业应保持库内、库外的环境卫生。 4.6.2工程各专业应树立安全第一的思想，坚持“预防为主，防消结合”的原则，杜绝火种，火源进入库房。 4.6.3电动工具、专业设备应指定专人负责保管，使用前和使用后分别进行安全检查，确保安全、正确使用专业工具设备。

物业公司质量手册C版2016

AAA物业管理有限公司质量体系文件 依据：GB／T 19001－2008idt ISO 9001:2008质量手册 AA·SC 审核： 批准： 版本号：C/1 受控状态： 发布：2016年11月16日实施：2013年01月01日 目录 编号内容页数AAA/CD﹒SC 01 质量手册修改记录................. 错误!未定义书签。AAA/CD﹒SC 02 质量手册发布令................... 错误!未定义书签。AAA/CD﹒SC 03 管理者代表任命书................. 错误!未定义书签。AAA/CD﹒SC 04 质量手册说明..................... 错误!未定义书签。AAA/CD﹒SC 05 公司简介......................... 错误!未定义书签。AAA/CD﹒SC 06 质量方针、质量目标颁布令......... 错误!未定义书签。

AAA/CD﹒SC 07 质量管理体系组织机构图........... 错误!未定义书签。AAA/CD﹒SC 08 质量职能分配表................... 错误!未定义书签。AAA/CD﹒SC 1 目的范围......................... 错误!未定义书签。AAA/CD﹒SC 2 引用标准......................... 错误!未定义书签。AAA/CD﹒SC 3 术语和定义....................... 错误!未定义书签。AAA/CD﹒SC 4 质量管理体系..................... 错误!未定义书签。AAA/CD﹒SC 5 管理职责......................... 错误!未定义书签。AAA/CD﹒SC 6 资源管理......................... 错误!未定义书签。AAA/CD﹒SC 7 产品实现......................... 错误!未定义书签。AAA/CD﹒SC 8 测量、分析和改进................. 错误!未定义书签。

物业管理公司物品采购管理规定

物品采购管理规定 1目的 通过对物品采购的管理和检验，以确保采购物品符合规定要求。 2适用范围 适用于物业管理服务中的物品的采购活动。 3职责 3.1 工程技术部主管、物业服务中心经理、各职能部门经理负责采购计划的 提出； 3.2 行政综合部经理、运营管理部经理、工程技术部经理分别在各自审批权 限内负责预算内采购计划的审批； 3.3 分管领导负责所分管部门预算外采购计划的审核； 3.4 财务管理部负责对预算外采购计划的审核； 3.5 总经理负责对预算外采购计划进行审批； 3.6 行政综合部负责采购的实施及发放； 3.7 库管理人员负责对采购物资进行检验、记录和标识。 4物品采购分为以下二类 4.1A类物品：直接影响服务的专业形象或服务质量的物品，包括但不限于：4.1.1 物业服务中的秩序、工程专用工具； 4.1.2 物业服务中的专用设备； 4.1.3 物业服务中工程维修的零配件，但因工程抢修而应急采购的零配件作 为B类物品； 4.2B类物品：不直接影响服务的专业形象或服务质量的物品 5工作规程 5.1 采购申请 5.1.1 根据年度预算和物品需求情况，工程技术部工程主管、物业服务中心 经理、各职能部门经理编制下月的《采购计划》。 5.1.2 各物业服务中心预算内的采购计划由运营管理部进行审批（工程物资

由工程技术部初核后交运营管理部）。 5.1.3 审批后的《采购计划》交行政综合部实施采购。 5.1.4 如采购计划费用超出预算，需重新申请预算，经分管领导、财务管理 部审核及总经理审批后，按照正常采购流程操作。 5.1.5 如采购中涉及固定资产，按照《固定资产管理办法》办理申请手续。 5.2 采购实施 5.2.1 行政综合部实施采购，A类物资必须在品质保证部确立的《合格供方 名录》中进行采购。 5.2.2 采购记录应在《采购计划》内注明。 5.3 采购检验 5.3.1 仓库管理员根据《采购计划》对采购物品进行验证，验证要求为： a、A类物品 ●资料验证，资料包括产品质量保证书、出厂合格证及使用说明书等； ●数量和型号核对； ●检验外形是否完好，有无变形、掉漆、破损锈蚀等现象； ●检验有无铭牌、产地，防止三无产品流入； ●出厂时间：检验是否过期、变质。 b、B类物品 ●数量和型号核对； ●检验外形是否完好，有无变形、掉漆、破损锈蚀等现象； 5.3.2 仓库管理员在《采购计划》中，记录检验过程和结果，并注明检验人和 日期； 5.4 对于不合格产品，仓库管理员在《采购计划》上注明后交相关主管按照 《不合格品/服务控制程序》处理。 5.5 客户的验证不能减轻公司提供合格产品的责任，也不能排除其后客户的 拒收。 5.6 工程技术部、物业服务中心保存《采购计划》等采购资料。 6 记录 6.1 WF743101《采购计划》 6.2 WF74001 《合格供方名录》

物业公司物耗管理程序

物耗管理程序 1.目的 提高公司物耗用品的使用效益，减少流失、浪费、加强对资源的管理和控制。 2.适用范围 适用于重庆***物业管理有限公司物业管理服务过程中对物料、用品、机具、工具、器材等耗用的管理。 3.职责 3.1 总经理负责物耗计划及预算的批准； 3.2 行政部（分公司综合部）负责对常用易耗物品的归口管理； 3.3 综合管理部负责秩序维护、工程维护保养、绿化、保洁物耗计划的审核； 3.4 各职能部门、项目负责本部门易耗物品的申购、领取、使用、统计；3.5 财务部负责相关账目处理，审计、审查物品消耗是否合理、浪费、流失等。 4. 程序要点 本程序所指的物耗用品是指在日常经营中需长期使用和经常补充的秩序维护、工程维护保养、绿化、保洁、办公等日常消耗物料和常备的零件物品等。 4.1 物耗控制 4.1.1 建立物料采购申报、出入库登记、《车辆油耗定额表》和《油料统计分析表》等耗用统计分析物耗控制制度，禁止造成物资积压； 4.1.2 建立与工作计划相应的物耗年度计划，对物料、用品、机具、器材等耗费作出年度预算，经审核、批准后执行； 4.1.3 对各类维护管理项目应严格按相关规定，从资质、实力、价格、服务等方面严格筛选、把关，选择由特种专业单位或由本企业执行，避免造成浪费。4.2 采购、验收、储存 4.2.1 物耗用品的采购由使用部门依据部门内物耗用品的存货数量结合日常耗用情况填写《物品采购申请表》，交给部门经理/项目经理审核，经行政部（分公司综合部）、财务部核定和总经理批准后，予以传递和购买； 4.2.2 物品采购入库，由库房管理员负责验收，无数量、质量问题后方能入库； 4.2.3 物品应按类分别摆放，依照先进先出的原则，保证在有效期前使用；4.2.4 未尽事宜执行《采购控制程序》。 4.3 领取 4.3.1 各使用部门应及时领取所申购物品；

物业管理企业质量手册与程序文件

物业管理企业质量手册及程序 目录 质量手册修订页 (1) 目录 (2) 手册颁布令 (4) 管理者代表任命书 (5) 第一章质量管理体系围 (6) 第一节公司简介 (6) 第二节质量管理体系说明 (7) 第三节组织架构图 (8) 第四节过程与ISO9001：2000条款对照表 (9) 第五节专用语及引用标准 (11) 第六节文件和资料控制程序 (12) 第七节质量记录控制程序 (15) 第二章管理职责 (17) 第一节管理承诺、以业主住户为关注焦点 (17) 第二节质量方针、目标管理 (19) 第三节质量管理体系策划 (23) 第四节部沟通 (25) 第五节职能分配表 (26) 第六节职责与权限 (27) 第七节管理评审控制程序 (30) 第三章资源管理...................................................................... . (33) 第一节总则 (33) 第二节人力资源控制程序 (34) 第三节基础设施和工作环境控制程序............................................ (37) 第四章产品实现 (41)

第一节产品实现的策划 (41) 第二节与顾客有关过程的控制程序 (44) 第三节采购 (49) 第四节服务提供控制程序 (55) 第五节业主和住户财产控制程序 (60) 第六节楼宇入住及装修控制程序 (65) 第七节物业租赁服务控制程序 (68) 第八节社区文化活动控制程序 (71) 第九节清洁服务控制程序 (73) 第十节保安服务控制程序 (75) 第十一节值班控制程序 (77) 第十二节紧急情况处理程序 (78) 第十三节物业管理、服务费用收缴控制程序 (81) 第十四节监视和测量装置的控制 (83) 第五章测量、分析和改进 (85) 第一节总则 (85) 第二节业主感受的获取和利用 (86) 第三节部质量审核 (88) 第四节过程和服务的监视与测量 (92) 第五节不合格控制程序 (95) 第六节数据分析控制程序 (98) 第七节改进控制程序 (101) 手册颁布令 为建立、保持及改善本公司的质量保证体系，促进质量管理的规化、国际化、标准化，提高企业管理水平，增进公司效益，现依据业主及其它相关方的要求建立质量方针、质量目标并按ISO9001∶2000《质量管理体系----要求》编制完成了本公司《质量手册》第一版，现予以颁布实施。 本手册是本公司质量管理体系的法规性文件，它重点描述了：

物业公司仓库物品管理制度

物业公司仓库物品管理制度 一、仓库管理制度 1、仓库是物品保管重地，除仓库管理人员的因业务、工作需要的有关人员外，任何人未经许可不准进入仓库。 2、因工作需要进入的人员，除仓管员外，任何人不可独自进入仓库，须有相关人员陪同。 3、任何进入仓库人员不得携带火种，嘻戏打闹，大声喧哗。 4、任何入进入仓库不得私自拿取仓库物品，必须服从仓管员的管理。 5、仓库内存放的易燃易爆物品必须采取相应措施，符合消防规定，并按仓库面积每50平方米配置4KG干粉灭火器一个。 6、仓库内不得存放私人物品，如确实需要临时存放必须经经理同意方可。 7、对违反以上规定者将视情节轻重给予处罚。 8、此规定从即日起执行。 二、物品入仓制度 1、物品入仓制度是爲了确保采购物品的质量，及时有效地掌握库存物品，所办理的完备的入仓手续。 2、物品入仓时需要登记；日期、名称、数量、品种规格、单价、供应商电话。 3、物品入仓时，仓管员须开箱检验所购物品的数量、名称、规格并对查验的仓库物品进行签字确认。

4、仓库管理员应对入仓的物品进行分堆存放，编号、以便于核对数量。并注意每次入仓后都要做好室内的卫生清洁工作。 5、大型设备设施、以及砖、水泥、沙等物品不需要入仓，但仓管员必须赶往现场核实数量，质量，并做好入仓出仓等手续。 6、设备工具入仓后，必须详细记录采购情况及保修日期等，并将随机文件复印存档，以备日后维修之用。 三、物品领用制度 1、物品领用指除工具以外的备件、低值易耗品的领用。 2、物品领用实行按单领取，在领取时要凭报事单上的内容领用相关物品，并在领用登记表上做好登记。其他部门在无单领用时；虽经各部门主管同意方可。 3、如领用的物品在使用过程中有剩余的情况，领用人应将多领物品退回仓库，仓管人应认真进行核对登记。 4、如在紧急情况下，可先进行领用，事后补办相关手续。 5、领用物品时；除维修组及前台管理人员外，其他部门在领用物品时必须由部门负责人进行领用。 四、工具管理制度 1、各班组根据工作需要，配备个人常用工具和小组公用工具，个人工具由本人负责保管，公用工具由主管或指定专人负责保管。 2、所有工具都要进行建帐管理，做到帐物相符，每人必须在各自的工具清单上签字。 3、所有的工具必须正确使用，特别是电动工具必须正确、合理地使用，发现问题必须立即停止使用。要严格遵守安全操作规程，不准违章使用。

物业公司物品管理规定

物业公司物品管理规定 Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】

物品管理制度 为确保物业公司对物业的正常维修保养, 给业主/租户提供良好的工程服务, 物业公司需采购、储存各种工具、备品、备件、材料和原料等货物(以下统称为物品), 物品的申购、采购、入库、储存、出库、借用、归还、使用及报废程序示意如下图:- 仓库管理示意如下图:-

1. 物品申购制度 物品申购制度是为了确保以最少的物品储备来满足物业维修保养和工程服务的需要, 尽可能地压缩库存, 防止积压, 提高资金和仓库的利用率。 根据库存情况和日常维修的消耗记录, 设立常用消耗物品库存量, 一般以一个季度的消耗量的二倍。 各班组所需的物品, 均须按年分季做出计划, 经工程经理/主管批准后, 知会财务部, 并经总经理批准。 物业公司可设立维修零用金, 金额为人民币1,000元, 主要用于工程维修和日常维修所需物品的采购, 需动用维修零用金采购物品, 必须提前上报公司, 待公司批准后, 费用在1,000元之内, 可从零用金内支取, 1,000元以上的由公司统一开具支票或转帐。 若遇设备/系统故障急修需要采购物品, 费用在人民币200元之内, 可先支取零用金后再上报公司。 2. 物品采购制度 物品采购制度是为了在保证质量的前提下, 采购价廉物美实用的物品。 日常采购额度超过200元, 每年内第一次采购需找三家供货商比价, 同样的品牌的物品, 选择价格较低, 信誉较好的供货商采购, 跨年度采购必须重新比价。 在紧急情况和得到物业公司经理同意下, 可临时豁免。 若是业主指定或安排的采购, 需得到业主负责人的书面指令, 并保存归档备查。 凡购进物料、工具等, 尤其是定制品, 应先取样品, 征得使用人同意后, 才可进行采购或定制。 3. 物品入库制度 物品入库制度是为了确保采购物品的质量, 办理完备的入库手续。 入库时需登记的内容为: 日期、时间、名称、数量、品种、重量、有效期及类别等于入库本上(表1), 并要与明细、发票相吻合。 入库时需开箱/盒查验物品的质量, 若仓库管理员无法把握时, 可请使用人协助, 并对查验的物品签字认可。 仓库管理员需将验收入库的物品分别堆放、编号。

物业ISO9001：2008质量手册

1. 范围 1.1 总则 本质量手册描述了广州市xx物业集团有限公司（简称“物业集团”）的质量管理体系和该体系所要求的过程及过程之间的关系，适用于质量管理体系所涉及的相关部门和有关人员，以及物业集团为业户提供的物业管理服务，为外部审查质量管理体系提供依据，以证实物业集团有能力提供满足业户要求的治安、车管、消防、保洁、绿化、咨询、报修、供水、供电等管理服务。 1.2 应用 本手册描述的物业集团的质量管理体系符合GB/T19001-2000 idt ISO9001：2000标准。物业集团提供的物业管理服务的实现过程采用ISO9001：2000标准(除第7章7.3设计和开发外)的全部条款。 2. 引用标准 本手册引用以下标准，并随时根据最新发布的有效版本进行补充和修订。 1）GB/T19000-2000 idt ISO9001：2000《质量管理体系—基础和术语》。 2）GB/T19001-2000 idt ISO90001：2000《质量管理体系—要求》。 3. 术语和定义 本手册采用GB/T19000-2000 idt ISO9001：2000《质量管理体系—基础和术语》标准中给出的定义及下列定义，使用如下供应链： 供方组织顾客 1）供方：提供产品的组织或个人。本手册指提供资源或外包服务的组织和个人。 2）组织：职责、权限和相互关系得到合理安排的一组人员及设施。本手册是指广州市xx物业集团有限公司（简称“物业集团”）。 3）顾客：接受服务的组织或个人。本手册是指在管物业区域内接受物

业管理服务的业主和住户(简称“业户”)。 4）产品：过程的结果。本手册是指物业管理服务。 5）产品特性：国家和行业在物业管理服务方面所颁发的法律法规和服务标准要求，业户和物业集团约定的具体要求，这些要求具体表现为规范文 件中的《质量验收标准》。 6）过程：将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动。本手册是指物业集团根据国家法律法规、行业标准、业户要求和在管物业的实际情况 拟定物业管理服务标准，向业户提供治安、车管、消防、保洁、绿化、咨询、 报修、供水、供电等管理服务。 4. 质量管理体系 4.1 总要求 物业集团按ISO9001：2000《质量管理体系—要求》标准建立本质量管理体系，并结合工作实际进行实施、保持和持续改进。本质量管理体系包括四部分内容： 1）管理职责 管理职责主要针对物业集团的领导层。物业集团的领导层按照ISO9001：2000标准要求，采取各种措施，包括宣传教育、培训学习、实操考核等，提高物业集团全体员工的法律意识、服务意识和质量意识，在全体员工中牢固树立“质量第一、业户至上”的理念，培养“精心策划、狠抓落实、办事高效”的工作作风；制定符合物业集团实际的质量方针和质量目标，明确各部门的管理职责和权限；任命一名管理者代表，负责策划、建立和实施本质量管理体系，建立健全物业集团内部沟通机制，定期主持管理评审会议，了解、掌握质量管理体系的运行情况，进行评价并持续改进，以确保本体系的适宜性、充分性和有效性。 2）资源管理 物业集团负责确定和提供本质量管理体系运行所需的人力、物力、设备(设施)及其它资源；各部门和物业公司(管理处)负责其管理区域内资源的协调、沟通、公共服务设施及工作设备的维护，共同创造良好的工作环境。

物业管理公司规章制度(1)

**物业管理公司规章制度 一、目的：规X全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。二、适用X围：新天美地花园物业管理公司所有工作人员。三、职责： 3.1**物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。 3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。 四、关于服装、装束 4.1进公司必须穿好工作服； 4.2工作服要干净； 4.3进公司须戴工作证； 4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司； 4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领； 4.6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理； 4.7公司发放的安全鞋仅限在厂内使用； 4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。 五、关于上班时间 5.1时间为上午8：30----12：00 下午2：00----18：00 5.2不得无故迟到、早退、外出； 5.3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假（特殊情况例外）； 5.4严禁无故旷工； 5.5上、下班必须签到； 5.6不许代别人签到； 5.7不得涂改签到表。 六、关于厂内设备和备件 6.1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观； 6.2注意整理整顿； 6.3道路要保持畅通，不许摆放东西； 6.4严禁对花园内的设备乱涂、X贴； 6.5节约用水，用电，不得浪费； 6.6凡故意破坏设备、设施，从严处理； 6.7凡盗窃本公司财物，从严处理； 6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。 七、其它 7.1服从上司的命令； 7.2发生事情必须立即上报、联络； 7.3严禁在花园内吐痰或丢垃圾； 7.4严禁在花园内吸烟； 7.5不准喧哗、赌博； 7.6不准盗窃他人或公司内的东西； **物业管理公司规章制度 1、工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势； 2、离开作业现场（岗位）时一定要跟直接主管打招呼后方可离开； 3、严禁在办公室私用； 4、除急事外不许接听私人；

物业管理服务控制程序

物业管理服务控制程序 1.0 目的通过对物业管理中每一服务项目的服务过程进行有效控制，确保公司提供的服务质量满足顾客的要求。 2.0 适用范围本程序适用于公司物业管理的各项服务过程。 3.0 定义无 4.0 机构与职责 4.1 管理处各部门：负责本辖区的服务过程的质量控制。 4.2公司各部门：负责检查监督各管理处相应职能部门的服务过程质量。 5.0 工作程序 5.1 服务过程为了确保物业管理服务过程得到有效控制，各管理处根据公司质量方针和有关法规标准制定出本部门的工作手册来确保工作质量。 5.1.1 管理处的日常物业管理工作规程 a.管理处工作手册 b.安全管理工作手册 c.消防管理工作手册 d.车辆管理工作手册 e.工程管理工作手册 f.电梯管理工作手册 g.环境管理工作手册 h.行政人事部工作手册 i.绿化管理工作手册 j.给排水工作手册 k.供配电工作手册 l.制冷设备工作手册 5.2 服务质量目标的制定公司各部门（管理处）应对每类服务过程制定相应的质量目标，报总经理审批。 5.3 为加强员工责任心和管理的严明性，依据培训计划和实际需求，对员工进行培训，要求员工除掌握岗位操作技术外，必须明确知道程序文件和工作规程的要求，使之在工作中严格按文件要求执行，并做好记录。 5.4 服务质量的检查与考评 5.4.1通过对公司（管里处）用户意见调查活动以及社会各界的评价，及时发现物业管理中存在的问题并纠正处理，确保公司物业管理水

平的不断提高。公司各部门（管理处）应定期对服务质量进行检查与考评，具体执行见《服务质量考评控制程序》文件。 5.5 员工的劳资管理与培训 5.5.1影响服务过程控制的重要因素是服务人员的素质，公司行政人事部主要负责全公司劳资管理、人事管理、培训计划安排及服务质量监察。 5.6 设备、设施管理的控制为保证管理处公共设备、设施正常使用，对所有的设备、设施的维护使用，采购等严格按《设施设备控制程序》执行。 5.7 收费标准按照国家和政府有关规定进行合理收费。 6.0 记录

物业质量手册-质量管理体系标准范本

编号：QC/RE-KA4220 物业质量手册-质量管理体系标 准范本 In the collective, in order to make all behaviors have rules and regulations, all people abide by the unified norms, so that each group can play the highest role and create the maximum value. （管理规范示范文本） 编订：________________________ 审批：________________________ 工作单位：________________________

物业质量手册-质量管理体系标准范本 使用指南：本管理规范文件适合在集体中为使所有行为都有章可偱，所有人都共同遵守统一的规范，最终创造高效公平公开的的环境，使每个小组发挥的作用最高值与创造的价值最大化。文件可用word 任意修改，可根据自己的情况编辑。 4.0质量管理体系 4.1总要求 公司根据ISO9001：20xx标准要求，同时考虑本公司物业管理服务行业的特点和要求建立质量管理体系形成文件，加以实施、保持并持续改进。为实施质量管理体系，确保满足业主(住户)和法律法规的要求，公司按ISO9001：20xx标准的要求，对物业管理服务的过程进行识别和管理。 4.1.1 公司对各职能部门、xx花园管理处的物业管理服务和租赁服务的各项过程及影响各过程的内部管理过程，进行识

别和策划，以保证： a)各部门、xx花园管理处对物业管理服务过程及各项质量管理过程加以识别、明确，并形成文件。 b)按规定的过程实施; c)物业管理服务达到满足业主(住户)和法律法规的要求。 4.1.2 建立书面的质量管理体系文件以确定物业管理服务、租赁服务各过程及影响该项服务的内部管理过程的顺序和相互作用。 4.1.3确定为确保这些过程的有效运作和控制所要求的准则和方法。 4.1.4公司确保可以获得必要的资源和信息，以支持这些过程的运作和对这些过

物业管理公司各项规章管理制度

物业管理公司各项规章管理制度 财务科制度 一、贯彻执行党和国家的各项财经政策，法令和规章制度，贯彻执行财政部门制定的具体会议制度和成本核算办法，加强成本核算和管理。 二、科长按期组织编审财务计划和会计决算报表，定期上报，对各项财务指标组织测定、分期考核，并协助领导和有关部门召开经济活动分析会，及时向领导提供本单位的经济活动情况，为领导当好参谋。 三、编制汇总财务会计报表，保证数字真实，内容完整，账表一致，在规定的时间内及时呈报有关财务报表。 四、按财经制度和成本开支范围及费用标准复审原始凭证和编制记账凭证，正确使用会计科目，按会计制度设置账户，及时正确地记账、标账、对账、清账。 五、严格执行现金管理制度和现金使用范围，遵守银行结算制度，现金银行存款按时间顺序逐笔登记，每日结出余额现金当日核对，银行存款月终必须与银行核对，做到日清月结。 六、现金管理不允许白条抵库，不经领导批准，不能擅自借款，票据（正规发票）报销必须有领导签字，经会计审核后方可报销。妥善保管有价证券和支票、结算凭证、空白收据和有关印章，确保财务工作安全运行。 七、各项经费使用，按主管局规定的标准支出： 1、经费中的福利开支，由财会和办公室提出，经公司领导班子会研究，主管财务领导批准支出。 2、经费中的公务费、办公费、邮电费、水电费、公用取费、旅差费、油料费、修理费、招待费和业务费、印刷费、复印费、会议费等由财务核算，主管领导批准支付。 八、财务人员要认真执行《会计条例》，严格财务制度，严密审批手续，财务要事及时向领导汇报，做到领导心中有数。 质量保证制度 一、坚持质量第一、用户至上，质量第一、用户至上是公司坚定不移的口号，物业管理服务以其特殊性，直接关系到用户的切身利益，所以在工作中应自始至终地把“质量第一、用户至上”作为质量保证的基本原则。 二、以人为核心，人是质量的创造者，质量控制必须以人为核心，把人作为控制的动力，调动人的积极性、创造性，增强人的责任感，树立质量第一的观念，提高人的素质，避免人的失误，以人的工作质量保管理质量、促服务质量。 三、充分调动全公司职工关心服务质量中，注重服务质量的积极性，奖优罚劣，鼓励先进，督促后进。 四、严格按照物业管理人员职业道德标准来规范员工，认真学习，从服务质量上下功夫，在实践中不断总结经验，改进工作，把质量管理工作不断推上新台阶。 XXX物业有限责任公司奖惩制度 一、一切工作人员，对其所分管的工作，要做到忠于职守、尽职尽责、竭尽全力，决不允许讲条件，要加班。 二、上、下班严禁迟到、早退，如发现一次扣0.5天工资。发现二次，扣1.5天工资。 三、如工作需要，一切人员禁止在早晨或中午喝酒。酒后不准上岗。发现一次停止工作三天，发现二次扣发当月工资的50%，发现三次停止其工作，发基本生活费。

物业公司各项管理规定

物业公司各项管理规定集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）

物业公司管理制度 日常工作管理制度 为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的劳动、工作秩序，特制定本制度。 一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，按照岗位责任制和具体 工作目标，严格履行自己的职责。 二、全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理（按奖惩制度第六条执行） 三、做到按时上下班，不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与工作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。 四、严格考勤制度，各物业管理站必须坚持每日签到考勤，考勤员必须认真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度第十三条执行。月底汇总，于次月1日报经理审查后交财务科备案，是每月工资发放的主要依据之一。 五、严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。杜绝不请假或先离岗后请假，违者按旷工处理。 六、对无视公司工作纪律，屡次违反，除按上述规定处理外，将调离其本人工作岗位或待岗学习（经学习仍不能胜任工作，按自动与公司解除劳动合同处理） 七、严禁打架斗殴，聚众闹事。违者除对其批评教育外，按奖惩制度第七条执行。 八、严禁利用工作之便以权谋私，禁止收受用户任何好处，或以权报复，一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。 九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反对酗酒，不得因喝酒聚会而影响或延误八小时以外的临时性工作和服务要求。 十、水电工要严格执行水电工岗位责任制，水电查抄及费用征收应实事求是，严禁弄虚作假，一经发现将按奖惩制度第十条执行。 十一、工作时间定为每天8小时，（法定节假日据情况安排休息）。 十二、对业主提出的各种合理性服务要求，在规定范围内的要立即去办，服

物业管理质量手册及程序

质量手册修订页 (1) 目录 (2) 手册颁布令 (4) 管理者代表任命书 (5) 第一章质量管理体系范围 (6) 第一节公司简介 (6) 第二节质量管理体系说明 ......................................................... .7 第三节组织架构图 ............................................................... .8 第四节过程与IS09001 : 2000条款对照表 (9) 第五节 专用语及引用标准 ....................................................... .11 第六节 文件和资料控制程序 .................................................. (12) 第七节质量记录控制程序 (15) 第二章 管理职责 ....................................................................... ..17 第一节 管理承诺、以业主住户为关注焦点 ......................................... .17 第二节 质量方针、目标管理 物业管理企业质量手册及 目录 程序 19

第三节质量管理体系策划...................................................... ..23 第四节内部沟通.............................................................. ..25 第五节职能分配表 (26) 第六节职责与权限............................................................ ..27 第七节管理评审控制程序....................................................... (30) 第三章资源管理...................................................................... .33第一节总则................................................................... ..33 第二节人力资源控制程序....................................................... .34 第三节基础设施和工作环境控制程序................................. .. (37) 第四章产品实现............................................................ . (41) 第一节产品实现的策划 (41) 第二节与顾客有关过程的控制程序 (44) 第三节采购 (49) 第四节服务提供控制程序 (55) 第五节业主和住户财产控制程序 (60) 第六节楼宇入住及装修控制程序 (65) 第七节物业租赁服务控制程序 (68)

物业管理程序文件

物业管理程序文件--人力资源及培训控制程序 1．0 目的 确保公司内与质量活动相关人员的能力能够得到技术支持。公司应不断增强员工的质量意识，满足其通过培训教育提高工作能力的需要，并根据员工的能力和意识合理调配人力资源。 2．0 范围 适用于公司人力资源管理活动和培训工作。 3．0 职责 3．1人力资源部负责公司的人力资源开发、管理、考核、使用工作，制定《年度招聘计划》，并组织实施。 3．2 人力资源部负责员工的岗位调配，根据员工的能力和特长合理安排工作。 3．3人力资源部负责管理人事档案及相关资料信息。 3．4制订人事管理工作的各项规章制度并负责执行。 3．5指导各二级单位搞好人事管理的各项工作。 3．6 教育培训部负责公司的培训工作，并制定公司年度培训计划。 3．7 教育培训部负责培训工作计划的组织实施、绩效考核、记录证书保管等。 3．8 各部门负责制定本部门的年度培训计划，并协助教育培训部实施具体培训工作。 3．9 质管部在月检或季检时负责对管理处培训计划的实施和效果进行检查。 3．10 各管理处负责操作、落实培训计划并作好相关记录。 4．0 程序 4．1人力资源统筹 4.1.1员工能力要求 1）人力资源部组织各单位依据质量管理体系的要求，确定各级员工的岗位职责。

2）人力资源部根据公司各个岗位的需要合理调配员工。对个人能力的判断是根据其受教育程度、爱好特长、培训情况、现有的技能及以往的工作经历等方面进行综合评议的。 4.1.2人员招聘 1）各单位在需要增加人员时，按公司规定填写《人力资源申请表》，交人力资源部处理。 2）因公司发展或工作需要，需要招聘人员时，人力资源部应适时制定《年度招聘计划》或分别制定《季度招聘计划》，在计划中要明确对应聘人员能力的要求。 4.1.3人员调配 1）人力资源部依据员工岗位工作表现进行转正、续约或年度考核，发现员工不适宜所在岗位的职责要求时，应及时调换员工岗位。 2）员工岗位发生变化时，应按规定程序办理调配、进行培训等工作。 3）人力资源部负责对操作层的岗位调配，根据公司决议执行对管理层员工岗位调配。 4.1.4公司实行全员劳动合同制，员工合同期限为一年，期满续签或终止。 4.1.5 人力资源部负责收集、审查、保存所有员工的人事档案和相关学历、简历、等级、能力证明的资料。 4．2 培训 4.2.1培训目的：不断提高员工的质量意识和工作能力。 4.2.2公司或各单位在制定培训计划时应考虑以下内容： 1）企业发展规划及目标的要求； 2）质量 管理体系的要求； 3）岗位能力的需求。 4.2.3 培训计划 1）每年1月15日前，由各部门主管制定本部门的年度培训计划并报培训部审核。 2）培训部在2月15日前，根据部门的年度培训计划和其岗位职责制定公司年度培训计划。 3）公司主管领导批准后执行。