【商业类标准】建房(XXXX)83号——关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知

关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知

建房[2010]83号

各省、自治区、直辖市、计划单列市和省会(首府)城市住房城乡建设厅(建委、房地局)，人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：

为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)，规范商业性个人住房贷款中贷款申请人(以下简称借款人)第二套住房认定标准，现就有关事项通知如下：

一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。

如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。

三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：

(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；

(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；

(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行；商品住房价

格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

五、各地要把城市房屋登记信息系统建设作为落实国发〔2010〕10号文件的一项重要工作抓紧抓好。数据不完备的城市，要进一步完善系统；尚未建立房屋登记系统的城市，要加快建设。2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。

要加强住房信息查询管理工作。房地产主管部门应严格按照《房屋权属登记信息查询暂行办法》(建住房〔2006〕244号)及《房屋登记簿管理试行办法》(建住房〔2008〕84号)进行查询，并出具书面查询结果。对提供虚假查询信息的，按有关规定严肃处理。

中华人民共和国住房和城乡建设部

中国人民银行

中国银行业监督管理委员会

二〇一〇年五月二十六日

商业银行个人住房抵押贷款风险分析

商业银行个人住房抵押 贷款风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险

由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为

个人住房商业性借款合同

编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 个人住房商业性借款合同 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

中国**银行**市分行 个人住房商业性借款合同 货款种类： 合同编号： 借款人： 电话： 住址： 邮政编码： 货款银行： 电话： 法定代表人： 传真： 地址： 邮政编码： 中国**银行**市分行 个人住房商业性借款合同 借款人（以下简称甲方）： 贷款银行（以下简称乙方）： 保证人（售房单位，以下简称丙方）： 甲方向丙方购买自住的商品房，按照《中国建设银行**市分行个人住房商业性贷款实施细则》向乙方申请借款，乙方经审查同意用银行信贷资金发放贷款。为明确各自的权利和义务，甲，乙，丙三方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，以便共同遵守执行。 第一条借款金额甲方向乙方借款人民币（大写）元。

第二条借款用途甲方借款用于向丙方购买区（县）街道（镇）路（村）弄号室商品房。 第三条借款期限甲方借款期限为年另月，即从年月日至年月 日止。 第四条贷款利率根据中国人民银行关于对中长期贷款采用分期确定利率的规定，对个人住房商业性贷款采取每年确定利率的方法，即根据中国人民银行公布的每年十一月底的利率水平，中国建设银行**市分行在当年十二月份公布下一年度个人住房商业性贷款的利率水平，利率的执行期限从下一年度一月一日到该年的十二月三十一日止。借款合同签订时，以当日中国建设银行**市分行公布执行的个人住房商业性贷款利率确定第一期贷款利率，执行期限到当年的十二月三十一日止。 第五条贷款拨付甲方委托乙方在办理住房抵押登记获得登记部门认同（乙方确定认同标准）之日起的5个营业日内，将全部贷款连同甲方存入的自筹资金，以甲方购房款名义用转帐方式划至丙方的销售商品房存款户。 第六条贷款偿还 1.贷款本金和利息，采用按月等额还款方式，等额还款的计算公式为： 贷款本金′月利率每月等额偿还贷款本息=＝＝ 贷款本金′月利率+还款总月数（1+月利率）——1 2.贷款从发放的次月起按月还本付息。根据等额还款的计算公式计算每月等额还贷款本息，去零进元确定每月还本息额，最后一次本息结清。 （1）第一期（合同签订时）每月还本息额为：人民币（大写）万仟百拾元整。 （2）第二期至以后各期每月还本息额根据当年中国建设银行上海市分行公布的个人住房商业性贷款利率计算，以乙方书面通知为准，同时变动分期每月还本息额。 3.储蓄卡，信用卡还款。甲方必须办理中国建设银行**市分行储蓄卡，信用卡，委托乙方以自动转帐方式还本付息，甲方应在每月15日之前将当月还本

商业银行个人住房抵押贷款风险分析

商业银行个人住房抵押贷 款风险分析 Prepared on 22 November 2020

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险

由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为

住房商业性贷款申请条件及所需材料

住房商业性贷款申请条件及所需材料 导读:本文介绍在房屋卖房，商业贷款的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，住房商业性贷款申请条件及所需材料有哪些呢？ 申请条件 1、具有合法有效的身份证明。 本市居民的身份证、户口薄；外省市居民除身份证、户口薄外，还需提供所在地户籍管理部门提供的户籍证明或暂住证；境外人士提供护照；未满18周岁需提供出生证或独生子女证。 2、必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明。收入证明由借款人所在的工作单位出具，加盖公司人事章或公章加营业执照复印件；个体户、私营、民营借款人可提供近三个月税票和营业执照复印件；所开具的月收入超过2000元人民币的，应提供税单或其他资产证明（银行存单、有价证券、证明、房产等） 3、具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录。 4、与卖方签定有效的购房合同或购房协议。 5、支付了规定比例的首付款（一般是不低于所购房屋

总价的30%）或在贷款银行存入了不低于首付款的存款。 6、贷款人年龄在18-65周岁，不同年龄所贷款年限的限制有所不同。 7、贷款银行规定的其他条件。 提供材料 1、贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的身份证（暂住证、护照、未成年人出生证或独身子女证）复印件。 2、贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的私章。 3、贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的户口薄复印件。 4、贷款人婚姻情况证明（已婚提供结婚证、未婚提供单身证明、离婚提供离婚证）。 5、贷款人收入证明。 6、房屋买卖合同原件一本。 7、买卖合同上所述的出售方签字的首付款收据。 8、所购买房屋的产权证复印件。 贷款成数 1、二手房住宅贷款成数高为购房总价与房屋评估价两者之间低值的70%，根据不同银行不同套数贷款额度有所浮动，具体以所贷款银行的要求为准。

我国商业银行个人住房按揭贷款风险成因及防范

本科毕业论文 内容摘要 2008年的一场次贷危机，掀起了全球性的房贷危机。中国的房地产市场也在这次危机中受到了波及，而那时，中国的地产泡沫还没有达到最高峰，随着中国市场经济的快速增长，泡沫也在越滚越大，但是房产是一个刚性需求，个人房贷业务在市场的驱动下已经深受广大买房群体的拥护，不良贷款率因此而逐步攀升，同时也导致了市场贷款风险的逐步增大，另外，国内的房地产市场由于起步较晚，市场监管机制不健全，相关法律政策不完善，种种因素综合起来，如果不加以解决，必将导致严重的后果。本文结合商业银行的相关政策，以及房贷相关者的个人的自身情况，从已有的现象中总结规律，从而对市场中存在的风险加以防范。当然，最终目的还是让房贷相关者少受房贷之苦，并推动我国的房贷业务健康发展。关键词：个人住房贷款；商业银行；风险防范

Abstract A subprime crisis in 08 years, set off a global crisis. China's real estate market is also in the crisis affected, and then, Chinese real estate bubble has not reached its peak with the rapid growth of market economy China, bubble in the snowball,but real estate is a rigid demand for personal loans business, buy a house in the market has been well received by the community driven the rate of bad loans,thus gradually rise, also has caused the market risk of the loan increase gradually. In addition, the domestic real estate market due to a late start, the market supervision mechanism is not perfect, the relevant laws and policies are not perfect, all kinds of factors, if not addressed, will lead to serious consequences.In combination with the relevant policies of commercial banks, and mortgagerelated individual's own situation, summarized from the phenomenon, thus to prevent the risk in the market. Of course, the ultimate aim is to let mortgagerelated mortgage suffered less, and to promote the healthy development of the mortgage business in china. Keywords:individual housing loans; commercial bank; precaution risk

我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范

本科生毕业论文 我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范 学生姓名 指导教师 级别 学院 专业 班级 学号 二0一年月日

我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范 摘要 房地产业是一个资金密集型的高风险的行业，我国现阶段房地产业的风险高度集中于商业银行。我国房地产市场在基本正常发展的同时，非理性繁荣的苗头也有所显现，市场风险正在积聚，表现在部分城市房地产价格上涨过快，其中尤以长三角地区的中心城市最为明显。房地产泡沫的存在对商业银行个人住房贷款的安全形成现实的威胁。由于房地产在国民经济中的特殊地位以及牵涉到千家万户、各利益主体的切身利益，加上近几年房价持续大幅上涨及宏观调控的双重影响，下一步房地产价格涨跌状况和房地产市场发展格局深刻影响到消费者、投资者、地产商、银行、政府以及各房地产相关从业主体：对商业银行来说，房地产泡沫破灭后，银行投向房地产的一些资金面临着收不回来的危险，许多贷款最终成为呆帐、坏帐，不良贷款比例会大幅上升。如果泡沫很严重，破灭后造成的价格下跌幅度巨大，银行遭受的损失过大，有可能损害银行的信誉，存款者会对银行的信用产生怀疑，对银行进行挤兑，造成金融恐慌，甚至引发银行的破产。随着我国商业银行改革的深入进行，银行在股份制改革中的规范经营理念和制度管理效果逐渐深化，会更加关注银行结构和潜在风险。现阶段最重要的焦点集中于商业银行的流动性过剩问题。商业银行流动性过剩，不仅对银行自身的经营产生影响，而且威胁到整个经济的平稳运行。流动性过剩将导致银行业过度竞争，盲目追逐大客户，非理性降低贷款条件和下浮贷款利率，放大信贷风险和利率风险。如果过高的流动性投向资金和货币市场，会导致货币市场主要投资工具利率持续走低，甚至与存款利率倒挂。 面对新一轮的风险问题，商业银行迫切需要完善个人住房贷款的风险防范体系，本论文的写作目的就是希望在分析我国个人住房贷款风险现状的基础上，对完善个人住房贷款风险防范体系作出建议。 关键词：个人住房贷款；风险；商业银行

个人住房商业性借款合同标准样本

合同编号：WU-PO-5893-525 个人住房商业性借款合同标准样本 In Order T o Protect The Legitimate Rights And Interests Of Each Party, The Cooperative Parties Reach An Agreement Through Common Consultation And Fix The Responsibilities Of Each Party, So As T o Achieve The Effect Of Restricting All Parties 甲方：_________________________ 乙方：_________________________ 时间：________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑

个人住房商业性借款合同标准样本 使用说明：本合同资料适用于协作的当事人为保障各自的合法权益，经过共同协商达成一致意见并把各方所承担的责任固定下来，从而实现制约各方的效果。资料内容可按真实状况进行条款调整，套用时请仔细阅读。 货款种类：合同编号： 借款人：电话： 住址：邮政编码： 货款银行：电话： 法定代表人：传真： 地址：邮政编码： 中国**银行**市分行 个人住房商业性借款合同 借款人(以下简称甲方)： 贷款银行(以下简称乙方)： 保证人(售房单位，以下简称丙方)：

甲方向丙方购买自住的商品房，按照《中国建设银行**市分行个人住房商业性贷款实施细则》向乙方申请借款，乙方经审查同意用银行信贷资金发放贷款。为明确各自的权利和义务，甲，乙，丙三方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，以便共同遵守执行。 第一条借款金额甲方向乙方借款人民币(大写)元。 第二条借款用途甲方借款用于向丙方购买区(县)街道(镇)路(村)弄号室商品房。 第三条借款期限甲方借款期限为年另月，即从xx年xx月xx日至xx年xx月xx日止。 第四条贷款利率根据中国人民银行关于对中长期贷款采用分期确定利率的规定，对个人住房商业性贷款采取每年确定利率的方法，即根据中国人民银行公

商业银行个人住房贷款风险管理

商业银行个人住房贷款风险管理 摘要 当前房地产市场走势扑朔迷离，而个人住房贷款业务量占银行信贷资产结构的比重日益加大，在业务快速发展的同时一些潜在的风险逐步暴露。本文从我国个人住房贷款业务的发展现状及前景出发，分析了商业银行目前关于个人住房贷款所面临的风险，并针对如何防范风险的发生提出了一些建议。 关键词：个人住房贷款；风险管理 一、我国商业银行个人住房贷款的现状 （一）商业银行间不健康竞争现象日益突出，为违约风险提前埋下隐患 在国内金融业逐渐开放的同时，商业银行之间的业务竞争已经进入白热化。一些商业银行为了抢占更多的市场份额，纷纷打起“擦边球”，有一些商业银行甚至不讲游戏规则进行恶性竞争，纷纷采取放宽贷款审批标准、减少审批流程等非正当手段争抢客户，大大提升了日后不良贷款的发生率。 （二）房产新政相继出台，宏观经济不确定因素增加，房产泡沫逐渐显现近年来，中国房地产业得到了飞速发展，但房价的过快增长也引起了人们的普遍关注。前几年，“宽松”的货币政策助推了房地产行业的迅猛发展。然而，房价的持续上升给人们带来的一种思维定势，那便是房价的上涨是必然的，房产投资的收益永远是可观的，加之商业银行个人贷款门槛的放低，很多投机者从中获得大量利益，伴随着利益驱使，许多企业尤其是中小企业经营者放下了手上的主业，纷纷投向房地产行业，为房价的上涨起到了推波助澜的作用。事实上，人们目前对于房地产投资的收益预期已过于乐观，加上大量的资金短期内流入房地产行业，顿时加剧了该行业的泡沫风险。随着国家相继出台各项房产新政，人们之前对于未来房价的预期也发生了巨大的变化，继日本及美国经历房地产泡沫之后，中国房地产是否存在同样的泡沫以及泡沫何时破灭已成为当今人们关心的焦点问题。 二、我国商业银行个人住房贷款面临的主要风险

中国银行业个人住房贷款业务自律公约

中国银行业个人住房贷款业务自律公约中国银行业个人住房贷款业务 自律公约 第一章总则 第一条为规范个人住房贷款业务，维护良好的市场竞争秩序，营造公平、有序的经营环境，促进个人住房贷款业务健康发展，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》等有关法律、法规、规章及监管要求，结合个人住房贷款业务实际，经中国银行业协会全体会员单位共同协商，制定本公约。 第二条个人住房贷款业务的自律宗旨是：共同遵守，互相监督，合规经营，公平竞争，防范风险，健康发展。 第三条本公约所称个人住房贷款，指商业银行用信贷资金向符合条件的自然人发放的用于购买住房的贷款。 第四条本公约适用于中国银行业协会全体会员单位。 第二章自律约定 第五条会员单位开展个人住房贷款业务应坚持依法合规经营，遵守相关法律、法规、规章和监管要求，贯彻执行监管部门个人住房贷款政策。 第六条会员单位应坚持独立审慎经营，建立有效的个人住房贷款全流程管理机制，全面防范贷款风险。 第七条会员单位应做好尽职调查，严格执行贷款面谈、面签制度，认真核实借款人购房行为、贷款行为的真实性。 第八条会员单位应加强风险评价与审批管理，建立以现金收入为基础的定量与定性相结合的风险评价体系，坚持审贷分离和授权审批制度，规范审批流程。 第九条会员单位应加强抵押物管理，应按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等法律法规规定，规范抵押登记流程，落实抵押物价值评估和抵押登记手续，确保抵押权合法有效。 第十条会员单位应加强贷款发放与支付管理，遵循贷放分离原则，严格按照监管要求对贷款资金的支付进行管理与控制。

第十一条会员单位开展个人住房贷款业务应遵循公平有序竞争原则，不得采取任何不正当竞争行为、恶性竞争行为干预或者影响个人住房贷款市场秩序。 本公约所称不正当竞争行为、恶性竞争行为是指会员单位及其从业人员违反国家有关法律、法规、规章及监管要求，干预或者影响个人住房贷款市场秩序，损害其他银行合法权益的行为，包括但不限于： （一）违规或变相降低贷款条件争揽客户的行为； （二）违反监管部门政策发放贷款的行为； （三）在信贷业务营销中向经办人和关系人支付各种不正当费用的行为； （四）任何形式的诋毁其他银行商业信誉的行为； （五）其他不正当竞争行为、恶性竞争行为。 第十二条会员单位开展个人住房贷款业务应遵循成本约束、风险定价等理念，不得突破或变相突破监管利率底线或价格底线招揽客户，不得以明显低于成本的价格销售产品、提供服务，或支付不合理费用营销客户。 第十三条会员单位应严格规范与中介机构的合作行为，不得以任何形式向房地产中介服务机构、房地产销售机构、房地产价格评估机构、个人住房贷款服务机构以及相关个人（以下简称"中介机构"）支付超出其服务内容的佣金或做出与支付佣金相关的财务安排。 第十四条本公约所称支付超出其服务内容的佣金或做出与支付佣金相关的财务安排是指会员单位及其从业人员以支付现金、提供实物或提供劳务等方式作为对价获取中介机构个人住房贷款业务的行为，包括但不限于： （一）以现金、转账或购物卡（券）、储值卡（券）等形式向中介机构或其从业人员支付佣金的行为； （二）以任何形式、任何名目向中介机构及其从业人员支付与所提供的服务明显不对称、纯粹业务介绍的各种费用的行为； （三）以低于成本价格向中介机构提供办公场所、办公设施、计算机软硬件系统及劳务等行为； （四）直接或间接向中介机构或其从业人员的利益关联方提供佣金或其他变相利益行为（如组织旅游等）；

【商业类标准】建房(XXXX)83号——关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知

关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知 建房[2010]83号 各省、自治区、直辖市、计划单列市和省会(首府)城市住房城乡建设厅(建委、房地局)，人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行： 为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)，规范商业性个人住房贷款中贷款申请人(以下简称借款人)第二套住房认定标准，现就有关事项通知如下： 一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。 如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。 三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策： (一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的； (二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的； (三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。 四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行；商品住房价

我国商业银行住房贷款发展现状及存在问题：商业银行个人住房贷款的风险及其防范

二、我国商业银行住房贷款发展现状及存在问题 （一）商业银行个人住房贷款发展现状分析 我国个人住房贷款业务产生于上世纪80 年代中期，而住房体制改革的货币化道路从1998 年才正式的开始，在2003年以后，政府提出把房地产行业发展为支柱性产业的主张，并开发大力开发房地产市场，通过房地产市场的发展，带动周边产业的快发增长。通过房贷政策、税收优惠政策等，引导个人住房贷款向“消费式投资”方向发展，此后便迎来了我国房地产市场高速增长的十年。虽然我国的房地产在过去十几年快速的发展，商业银行在其中发挥了重要的作用，但是在2014年以来，我国的宏观经济与房地产市场均出现了较大的变化，对商业银行的房贷产生了很大的影响。我国个人住房贷款的发展呈现出以下几个特点： 首先，从我国最近十几年的房贷余额来看，商业银行个人住房贷款发展速度惊人，规模不断扩大。在中央银行发布的《2014 年金融机构贷款投向统计报告》中，截止到2014 年末，我国房地产开发贷款余额为5.63 万亿元，同比增长22.6%，个人购房贷款余额为11.52 万亿元，同比增长17.5%，2015年更是达到14.18万亿元。在银行信贷业务中的比重也不断提高。在1998 年，我国个人住房贷款余额只有426 亿元，与2015年的规模相比，增长了二十多倍。据统计在1998—2015年间，占消费贷款余额的比重平均在80%左右，大大推动了商业银行消费贷款业务的增长。我国个人住房贷款历年的统计数据如下图3-1所示：

图3-1 2000—2014年我国个人住房贷款余额（单位：万亿元） 数据来源：2014 年金融机构贷款投向统计报告 （二）商业银行个人房贷存在的问题 1.融资渠道单一 从各大商业银行披露的财务数据看，2011年至2014年的各大商业银行的个人住房贷款总量呈现持续增加的态势，中国建行银行作为国内最大的个人住房贷款银行，2014年贷款余额居于首位，达到22538.15亿元，占总贷款金额的比例高达23.79%，这一数据明显的高于其他的商业银行，具体的数据对比见表 3.1。在个人住房贷款持续增加的同时房贷风险也在增加，会对银行的经营产生负面的影响。我国银行的盈利模式与美国银行有较大的差异，我国商业银行主要依赖商业银行发放贷款盈利，美国的资本市场结构相对健全，不仅有以商业银行、抵押贷款公司以及储蓄机构为主的一级市场，二级市场也十分的发达，可以实现市场化的融资，增加了融资的渠道，为银行等贷款机构提供更多的资金来源。目前我国资本市场中二级市场还没有完全的建立起来，导致商业银行的融资渠道受到限制，既增加了商业银行的信贷风险，也阻碍了 0.3380.56 0.83 1.18 1.59 1.84 1.99 2.7 2.98 4.76 6.2 7.147.5 9 11.52 14.18 2 4 6 8 10 12 14 16 2000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015

关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知

关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标 准的通知 各省、自治区、直辖市、计划单列市和省会（首府）城市住房城乡建设厅（建委、房地局），人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行： 为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），规范商业性个人住房贷款中贷款申请人（以下简称借款人）第二套住房认定标准，现就有关事项通知如下： 一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会（首府）城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。

如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。 三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策： （一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的； （二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的； （三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。 四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。

我国商业银行住房贷款发展现状及存在问题：商业银行个人住房贷款的风险及其防范

收集精品文档 ============================= ================================= ================================= ========= 二、我国商业银行住房贷款发展现状及存在问题 （一）商业银行个人住房贷款发展现状分析 我国个人住房贷款业务产生于上世纪80 年代中期，而住房体制改革的货币化道路从1998 年才正式的开始，在2003年以后，政府提出把房地产行业发展为支柱性产业的主张，并开发大力开发房地产市场，通过房地产市场的发展，带动周边产业的快发增长。通过房贷政策、税收优惠政策等，引导个人住房贷款向“消费式投资”方向发展，此后便迎来了我国房地产市场高速增长的十年。虽然我国的房地产在过去十几年快速的发展，商业银行在其中发挥了重要的作用，但是在2014年以来，我国的宏观经济与房地产市场均出现了较大的变化，对商业银行的房贷产生了很大的影响。我国个人住房贷款的发展呈现出以下几个特点： 首先，从我国最近十几年的房贷余额来看，商业银行个人住房贷款发展速度惊人，规模不断扩大。在中央银行发布的《2014 年金融机构贷款投向统计报告》中，截止到2014 年末，我国房地产开发贷款余额为5.63 万亿元，同比增长22.6%，个人购房贷款余额为11.52 万亿元，同比增长17.5%，2015年更是达到14.18万亿元。在银行信贷业务中的比重也不断提高。在1998 年，我国个人住房贷款余额只有426 亿元，与2015年的规模相比，增长了二十多倍。据统计在1998—2015年间，占消费贷款余额的比重平均在80%左右，大大推动了商业银行消费贷款业务的增长。==============================专业 收集精品文档

商业银行个人住房贷款风险的防范措施：商业银行个人住房贷款的风险及其防范

五、商业银行个人住房贷款风险的防范措施 （一）对借款人风险的防范 商业银行对借款人所造成的风险进行防范，需要在贷款之前就开始，对借款申请人的个人信息进行充分的核查，加强对贷款申请人资信的审查，深入的去调查借款人的基本信息，包括借款人的以往信用情况、收入、家庭情况等，这方面的调查要充分而深入的进行，不能基金停留在表面，为此，笔者提出以下三方面的建议： 1.对贷款申请人过去的信用情况进行全面、细致的调查 这关系到房贷是否安全，如果借款人道德水平低下、信用状况差，过去存在违约行为，则在审核贷款资格的时候，要对其慎重的考虑，即使有还款能力，也存在着违约的风险，对这类贷款申请者，银行应尽量回避，拒绝给其贷款。 2.对贷款申请人的还贷能力进行深入的调查 还贷能力直接关系到银行能否收回借款，即使贷款申请人没有不良的信用记录，其还款能力是必须考虑的因素。对还款能力的考察通常从财产状况、职业、收入水平等方面入手。通常借款人的家庭月收入要在其每月还款的两倍之上，这样才能保证按时的还款。因此，银行工作人员要对房贷的申请人目前的工作现状、发展前景等进行深入调查，从而判断其工作是否稳定，收入来源是否可靠。 3.对房贷申请人提供的材料进行严格的审核 对于材料的真实性进行全面的了解，防止欺诈事件的发生。在材料审核方面，真实性是最为重要的部分，要尽可能的防止申请材料造假的行为的发生。 （二）对银行自身风险的防范 1.防范内部操作风险 商业银行自身需要防范因操作不当而导致的个人住房贷款风险，授信业务直接关系到商业银行个人住房贷款风险的大小，是商业银行个人住房贷款风险防范中极为重要的部分，因此，需要加强对这方面风险的控制，需要商业银行做好授信业务方面的内部控制工作，实行严格的授信审批制度。需要严格的执行银行中的审贷分离、分级审批制度。首先，商业银行的信贷人员需要对每一笔个人住房贷款申请进行仔细核对，检查贷款申请人是否存在欺诈、不合格之处。在个人住房贷款的审批方面，需要负责

个人住房商业性借款合同样本(合同示范文本)

STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YB-HT-026566 个人住房商业性借款合同样

个人住房商业性借款合同样本(合同 示范文本) 货款种类：____合同编号：____ 借款人：____电话：____ 住址：____邮政编码：____ 货款银行：____电话：____ 法定代表人：____传真：____ 地址：____邮政编码：____ 借款人( 以下简称甲方)： 贷款银行(以下简称乙方)： 保证人(售房单位，以下简称丙方)： 甲方向丙方购买自住的商品房，按照《个人住房商业性贷款实施细则》向乙方申请借款，乙方经审查同意用银行信贷资金发放贷款。为明确各自的权利和义务，甲，乙，丙三方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，以便共同遵守执行。 第一条借款金额

甲方向乙方借款人民币(大写)____元。 第二条借款用途 甲方借款用于向丙方购买____区(县)_____街道(镇)_____路(村)___弄____号____室商品房。 第三条借款期限 甲方借款期限为_____年另____月，即从_____年_____月_____日至____年___月_____日止。 第四条贷款利率 根据中国人民银行关于对中长期贷款采用分期确定利率的规定，对个人住房商业性贷款采取每年确定利率的方法，即根据中国人民银行公布的每年十一月底的利率水平，在当年十二月份公布下一年度个人住房商业性贷款的利率水平，利率的执行期限从下一年度一月一日到该年的十二月三十一日止。 借款合同签订时，以当日银行公布执行的个人住房商业性贷款利率确定第一期贷款利率，执行期限到当年的十二月三十一日止。 第五条贷款拨付 甲方委托乙方在办理住房抵押登记获得登记部门认同(乙方确定认同标准)之日起的5个营业日内，将全部贷款连同甲方存入的自筹资金，以甲方购房款名义用转帐方式划至丙方的销售商品房存款户。 第六条贷款偿还 贷款本金和利息，采用按月等额还款方式。贷款从发放的次月起按月还本付息。根据等额还款的计算公式计算每月等额还贷款本息，去零进元确定每月还本息额，最后一次本息结清。

商业银行住房贷款业务

管理学院 关于商业银行住房贷款研究 班级：财管111 学号：020411121 姓名：顾叶雯

商业银行住房贷款业务 摘要：随着我国经济体制改革的深入发展和市场经济体系的不断完善,金融业的贷款业务逐渐向个人全面开放,贷款的业务品种和业务范围如雨后春笋般蓬勃发展,尤其是住房贷款业务的发展更快。我国住房贷款业务在其发展的同时，存在的问题及竞争形势也不容乐观,在一定程度上阻碍了个人住房贷款业务的发展，要持续快速发展,须理顺和解决一系列的制约因素。本文从分析目前我国个人住房贷款业务的现状入手，指出存在的问题,并着重针对商业银行如何发展好个人住房贷款业务提出思考及相应对策,以促进这一业务的良性快速发展。 一、商业银行贷款分类 商业银行是提供金融中介和交易服务机构，以经营工商业存放款为主要业务，并以利润为其主要经营目标。存、贷、汇三大业务是现代商业银行经营活动的重要组成部分。其中，吸收存款是手段，办理结算是纽带，发放贷款取得收入是目的。而住房贷款是众多贷款中的一种， 它是银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押。有稳定收入和还债能力的申请人，提供贷款资料、收入证明等相关材料通过银行审批的可获取住房贷款。住房贷款分为公积金贷款和商业贷款两种，商业银行对于居民贷款额度的上限有着明确的要求：（1）贷款额度不超过借款期限内借款人家庭还贷能力（2）贷款额度不超过房价一定比例（3）贷款额度不超过住房公积金缴存余额的一定倍数（4）贷款额度不超过市房改领导小组确定的贷款最高限额。 银行开办的住房贷款品种主要有企业类和个人类两大类。个人类住房贷款可分为两大类：个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款、委托贷款、自营贷款和组合贷款。其中个人住房公积金贷款是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，在本市购买、建造自住住房（包括二手住房）时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。而个人住房商业贷款可分为以下几种：（1）个人购置住房贷款是指借款人以所购住房为抵押物，由银行发放的贷款，包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中：期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋；现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。银行发放的个人住房贷款最高金额为购房金额的80%。 （2）个人二手住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。其中二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。申请贷款的二手房房龄一般不超过15年；贷款期限与房龄之和一般不超过25年。 （3）个人住房装修贷款是指银行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。最高成数不超过五成，贷款期限最长不得超过5年。 （4）个人家居消费贷款是指银行向借款人发放的用于家居支出的贷款。最高成数不超过抵押物评估值的50%，贷款期限最长不得超过10年。 （5）个人商用房贷款是指银行向借款人发放的用于购买个人自营商业用房和自用办公用房的贷款。所购商用房应是现房，最高成数不得超过六成，贷款期限最长不得超过10年。 （6）个人住房组合贷款是指由住房公积金贷款和住房担保贷款组成的贷款，即当个人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需时，其不足部分向银行申请商业性住房贷款的两种贷款之称。两笔贷款按照公积金贷款利率和商业贷款利率分别计息，贷款期限一致。借款人可向受理公积金贷款的银行申请办理组合贷款。国家的法律法规 二、住房贷款还款方式 商业银行的生存与发展，必须以利润的取得和积累为前提。在我国现阶段，对银行利润起决定作用的是贷款利息收入。住房贷款的还款方式可分为等额本息还款方式和等额本金还

银行分行个人住房商业性借款合同模板

编号：GR-WR-79707 银行分行个人住房商业性借款合同模板 After negotiation and consultation, both parties jointly recognize and abide by their responsibilities and obligations, and elaborate the agreed commitment results within the specified time. 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订时间：____________________ 本文档下载后可任意修改

银行分行个人住房商业性借款合同模板备注:本合同书适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。 合同编号：______ 货款种类：____________ 借款人：___________ 电话：__________ 地址：__________ 邮政编码：____________ 货款银行：____________ 电话：__________ 法定代表人：__________ 传真：__________ 地址：__________ 邮政编码：____________ 借款人（以下简称甲方）：______ 贷款银行（以下简称乙方）：_____ 保证人（售房单位，以下简称丙方）：______

甲方向丙方购买自住的商品房，按照《个人住房商业性贷款实施细则》向乙方申请借款，乙方经审查同意用银行信贷资金发放贷款。为明确各自的权利和义务，甲，乙，丙三方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，以便共同遵守执行。 第一条借款金额 甲方向乙方借款人民币（大写）________元。 第二条借款用途 甲方借款用于向丙方购买_____区（县）_______街道（镇）_______路（村）___弄______号_____室商品房。 第三条借款期限 甲方借款期限为______年另_____月，即从_____年_____月_____日至____年___月_____日止。 第四条贷款利率 根据中国人民银行关于对中长期贷款采用分期确定利率的规定，对个人住房商业性贷款采取每年确定利率的方法，即根据中国人民银行公布的每年十一月底的利率水平，在当年十二月份公布下一年度个人住房商业性贷款的利率水平，

商业银行个人住房贷款问题思考与分析

2018 月（下） 行政事业资产财务 与商业银行个人住房贷款问题思考与分析 郭雅楠 （安徽财经大学法学院 安徽 蚌埠） 摘 要：随着商业银行个人住房贷款业务的不断发展，房地产市场显现了泡沫化的趋势，商业银 行个人住房贷款业务的风险性不断增强。本文将分析商业银行个人住房贷款业务的风险来源，并研究应采用何种方式来规避风险。 关键词：商业银行；个人贷款；风险 一、前言 由于近年来经济高速发展，物质生活水平大幅度得到了提高，住房的价格也随之不断地上涨。个人住房贷款业务，是在当前经济迅速发展的时代背景下产生的，商业银行提供的，为了满足购房者购房需要而提供的业务。商业银行个人住房贷款业务，已经成了购房者和商业银行双赢的一种途径。个人住房消费贷款业务在为购房者提供便捷的同时，也因其能够为商业银行带来持续的收入而成了商业银行目前的一项重要业务。 个人住房贷款有着显而易见的好处，但是现存的个人住房贷款制度也存在着不容忽视的弊端，比如缺乏对高风险的风险防范机制、信用体系不完善等。历史上发生的多次次贷危机，表明了住房贷款业务存在着很高的风险。要想更好地发展商业银行个人住房贷款业务，就必须解决如何降低借贷人信用风险，如何对借贷人进行合理的信用评估以及如何制定适宜的内部管理规则等问题。提高信贷资金收回的比例，将是银行发展个人住房贷款业务要面临的首要问题。 二、商业银行个人住房贷款的含义与特征 根据《个人住房贷款管理办法》，个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人在办理业务时，需要提供担保，可以是所购房屋的房产权益，也可以是已有房屋的产权。当借款人将商业银行发放的全部贷款都还清时，就不必再提供担保了。 个人住房贷款的类型有以下三种：委托贷款，又称为公积金贷款，是指商业银行接受住房公积金管理中心的委托，为购房者提供相应的住房贷款。委托贷款因为具有一定的政策性，因此 利率很低。自营贷款，是 指凭借信贷资金而为购房者提供贷款。组合贷款，是 委托贷款和自营贷款的结合。 商业银行个人住房贷款业务中贷款只能用于购买房屋，贷款金额一般比较大，贷款期限比较长，一般在十年以上。在还款方式上，贷款人需要每月偿还一定的贷款本金及利息。 三、我国商业银行个人住房贷款的发展情况 在商业银行个人住房贷款发展的早期，相比于企 业贷款，个人住房贷款的贷款拖欠比例普遍较低。随着购房热潮，商业银行个人住房贷款业务的规模相应地不断扩大。因此，商业银行普遍把个人住房贷款业务作为一种充满前景的低风险信贷品种而大力发展。 虽然个人住房贷款的贷款拖欠比例不高，但是在近些年商业银行个人住房贷款业务的发展中却不断升高，个人住房贷款业务的风险开始增加。房地产行业本身的不确定性更是加剧了这一风险。为防止风险的进一步蔓延和爆发，加强风险评估、完善相应制度刻不容缓。 四、我国商业银行个人住房贷款存在的风险 1.信用风险 信用风险是指借款人因客观情况无力还款被迫违约或虽然有能力还款但主观上放弃还款，从而导致银行收不上本息，因此遭受一定亏损的可能。我国目前还没有可供商业银行合理评估贷款人情况的信用体系，信息库资料的导入还不够全面，相关信用体系还处于建设阶段。信用体系的缺失，直接导致商业银行在对借款人进行评估时存在很大的困难。在判断是否提供个人住房贷款业务的过程中，商业银行只能简单粗略地对借贷人的基本情况进行定性分析，没有办法做相对精确的定量分析，这就极大地增加了借贷人不偿还贷款的可能，增加了信用风险。同时，商业银行只能进行静态审查。而现代社会经济生活频繁，医疗卫生、商业投资等方面的支出都有可能导致借贷人支付能力恶化或者突然下降。静态审查由于只审查借贷人在办理个人住房贷款业务时的还款能力，因而无法及时避免上述情况的出现。 目前来看，我国的借贷信用意识还有待于进一步增强。借贷人为了能成功办理个人住房贷款业务，会给商业银行提供虚假的个人资料，这就成为了银行审查过程中的又一大困难。而且，部分借贷人在发现拖延还贷或者不还贷能带来更高的收益时，就会拒绝还贷。一旦错误的评估过多，将直接导致本就是负债经营的银行产生资金周转上的障碍。 2.业务风险 商业银行在办理个人住房贷款业务的过程中，所