贰零壹贰年2012年中国房地产政策

贰零壹贰年中国房地产政策

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1：词条信息来源于中国房地产信息网：

国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知

国办发〔2011〕1号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，以下简称国发10号文件）印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

一、加大保障性安居工程建设力度

2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。

要努力增加公共租赁住房供应。各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。二、进一步落实地方政府责任

地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10

号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。

三、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制

国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，住房城乡建设部、国土资源部、监察部要会同有关部门，约谈省级及有关城市人民政府负责人。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省（区、市）人民政府要向国务院作出报告。监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范围。

省级人民政府及其有关部门，要参照上述规定，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

四、调整完善相关税收政策，加强税收征管

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

五、坚持和强化舆论引导

新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入

解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

六、严格住房用地供应管理

各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。

加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

七、强化差别化住房信贷政策

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

八、合理引导住房需求

各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会

保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。

政策2：2011年上调人民币存贷款基准利率（2011.02.08）

中国人民银行８日晚间宣布，自９日起上调金融机构一年期存贷款基准利率０．２５个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到３％，一年期贷款利率达到６．０６％。这是央行今年以来首次上调利率，也是２０１０年以来第三次上调利率。央行曾于去年１０月份和１２月份两次上调利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调到4.50%，五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调到4.00%。

政策3：2011年存款准备金上调（2011.02.18）

中国人民银行１８日晚间宣布，央行将于２４日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点。这是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率。粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性３５００亿元左右。上调之后，大中型存款类金融机构存款准备金率达到１９．５％的历史高位。中小型金融机构存款准备金率也将高达16%。

政策4：“限购令”（2011.02.27）

2月27日，市住房保障和房产管理局正式对外公布我市住房“限购令”实施细则。根据该实施细则，从28日起，购房人在市区购房时，须经拟购房屋所在区房地产登记（交易）机构先行核验，如符合限购政策，购房人可凭该机构出具的《住房情况证明》购买。

1. 限购住房不含拆迁安置住房

2月18日，我市出台了《关于进一步做好哈尔滨市房地产市场调控工作有关问题的通知》。其中规定，我市将在一定时期内实行住房限购措施，原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停在本市市区内（不含呼兰区、阿城区）向其售房。但该《通知》对“限购令”具体推行时间及相关细则并未确定。

据市住房局相关负责人介绍，为全面贯彻落实《通知》精神，该局专门制定了《关于落实住房限购政策有关事项的通知》即“限购令”实施细则。根据该实施细则，新建商品住房和二手住房购房时间分别以交易合同网签备案时间和受理转移登记时间为准，如发生在2011年2月28日之前的，将不受住房限购政策限制。对于“限购令”何时结束，该负责人表示，将根据国家相关规定予以执行。同时，本次限购住房不包含拆迁安置住房。

2.买房要持家庭住房“清单”

根据实施细则，自2011年2月28日起，购房人在市区购房前，应首先持身份证明、户口簿、婚姻关系证明等证件（购房人家庭为非本市户籍的，还应提供在本市1年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明）原件及复印件到拟购房屋所在区房地产登记（交易）机构领取并填写《购房人及家庭成员情况申报表》后，申请出具《住房情况证明》。

各区房地产登记（交易）机构应核验购房人的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明的复印件与原件相一致的情况，核对《购房人及家庭成员情况申报表》所填信息内容，对符合限购政策的出具《住房情况证明》。

据介绍，本市户籍居民家庭（包括夫妻双方和未成年子女）是指全部或部分家庭成员拥有本市行政区内户籍的居民家庭；其家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在本市市区（不含呼兰区、阿城区）内，已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。“本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”是指从申请之日起前2年内，提供在本市行政区内一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。

3. 售楼处需公示“限购令”

据介绍，在住房限购政策实施期间，市住房局要求房地产开发企业、房地产经纪机构应当在售房场所、营业场所醒目位置张贴限购政策，供购房人查阅；在签订购房合同前，应当履行对购房人的限购政策告知义务，并要求购房人出具《购房人及家庭成员情况申报表》和

房地产登记（交易）机构出具的《住房情况证明》，对不符合条件的不予办理售房手续。对符合条件的，在签订购房合同后，应将购房人提供的《住房情况证明》（原件）存档备查。

同时，住房限购政策实施期间，有关部门在办理新建商品住房交易合同网签备案和二手住房转移登记时，应核查购房人准购信息，对不符合购房条件的，不予提供交易合同网签备案服务和办理二手住房转移登记。房地产开发企业如发现购房人提供虚假信息违规购房的，应当与其解除买卖合同。房地产经纪机构发现购房人提供虚假信息违规购房的，应当通知并协助售房人与其解除买卖合同。

此外，对于房地产开发企业、房地产经纪机构违反上述规定，或与购房人串通、提供虚假信息的，由房产行政管理部门责令限期整改；拒不整改的，予以严肃查处。

各房地产登记（交易）机构，局各有关处室、单位，各房地产开发企业、经纪机构：为贯彻落实《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作有关问题的通知》（哈政办发〔2011〕4号）精神，现将实施住房限购政策有关事项通知如下：

一、政策界定

（一）在一定时期内实行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停在本市市区内（不含呼兰区、阿城区，下同）向其售房。（二）新建商品住房和二手住房购房时间分别以交易合同网签备案时间和受理转移登记时间为准。合同网签备案时间和受理转移登记时间在2011年2月28日之前的，不受住房限购政策限制。

（三）本市户籍居民家庭（包括夫妻双方和未成年子女，下同）是指全部或部分家庭成员拥有本市行政区内户籍的居民家庭。

（四）家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在本市市区（不含呼兰区、阿城区）内，已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。

（五）限购住房不包含拆迁安置住房。

（六）“本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”指从申请之日起前2年内，提供在本市行政区内一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。

二、相关规定

（七）自2011年2月28日起，购房人在市区购房前，应首先持身份证明、户口簿、婚姻关系证明等证件（购房人家庭为非本市户籍的，还应提供在本市1年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明）原件及复印件到拟购房屋所在区房地产登记（交易）机构领取并填写《购房人及家庭成员情况申报表》（附件1）后，申请出具《住房情况证明》（附件2）。各区房地产登记（交易）机构应核验购房人的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明的复印件与原件相一致的情况，核对《购房人及家庭成员情况申报表》所填信息内容，对符合限购政策的出具《住房情况证明》。

（八）住房限购政策实施期间，房地产开发企业、房地产经纪机构应当认真执行政策规定，在售房场所、营业场所醒目位置张贴限购政策，供购房人查阅。在签订购房合同前，应当履行对购房人的限购政策告知义务，并要求购房人出具《购房人及家庭成员情况申报表》和房地产登记（交易）机构出具的《住房情况证明》，对不符合条件的不予办理售房手续。对符合条件的，在签订购房合同后，应将购房人提供的《住房情况证明》（原件）存档备查。（九）住房限购政策实施期间，有关部门在办理新建商品住房交易合同网签备案和二手住房转移登记时，应核查购房人准购信息，对不符合购房条件的，不予提供交易合同网签备案服务和办理二手住房转移登记。

（十）住房限购政策实施期间，房地产开发企业发现购房人提供虚假信息违规购房的，应当与其解除买卖合同。房地产经纪机构发现购房人提供虚假信息违规购房的，应当通知并协助售房人与其解除买卖合同。

（十一）房地产开发企业、房地产经纪机构违反上述规定，或与购房人串通、提供虚假信息的，由房产行政管理部门责令限期整改；拒不整改的，予以严肃查处。

政策5：哈尔滨市商品房预售资金管理办法（2011.04.01）

《人民共和国城市房地产管理法》和《黑龙江省城市房地产开发管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第一条为保证商品房预售资金安全，维护商品房买卖双方当事人的合法权益，根据《中华

第二条本市规划区国有土地范围内已取得商品房预售许可的建设项目，其商品房预售资金收存与使用的监督管理（以下简称商品房预售资金监管），适用本办法。

第三条本办法所称商品房预售资金，是指购房人依合同约定，用于购买已依法取得商

品房预售许可的新建商品房的资金。

第四条商品房预售资金监管，实行政府监控和银行专户管理相结合的原则。

第五条市房产行政主管部门负责全市商品房预售资金的监管工作，并组织实施本办法。市房产行政主管部门可以委托商品房预售资金监管机构具体负责南岗区、道里区、道外区、香坊区、松北区和平房区商品房预售资金监管的日常工作。呼兰区和阿城区房产行政主管部门负责本辖区内商品房预售资金监管工作。城乡建设、财政等行政管理部门，按照各自职责负责商品房预售资金监管的相关工作。

第六条商品房预售资金按照房地产开发企业（以下简称开发企业）信用等级分级进行监管。开发企业信用等级为蓝牌、黄牌和红牌的，应当按照本办法的规定，接受商品房预售资金监管。开发企业信用等级为绿牌的，可以不实行商品房预售资金监管，自愿接受监管的除外。

开发企业信用等级以年度最终信用等级评价结果为准。

第七条房产行政主管部门按照下列规定确定监管资金额度：

（一）企业信用等级为蓝牌企业的，按照建设项目预售资金总额的30%确定监管资金额度；

（二）企业信用等级为黄牌企业的，按照建设项目预售资金总额的35%确定监管资金额度；

（三）企业信用等级为红牌企业的，按照建设项目预售资金全额确定监管资金额度。新设立的开发企业尚未取得信用等级的或者企业信用等级为绿牌企业，且自愿接受监管的，监管资金额度按照本条第一款（一）项规定确定。

第八条商品房预售资金监管过程中，开发企业信用等级发生变化的，应当按照本办法第七条规定调整监管资金额度。

第九条房产行政主管部门应当委托商业银行，作为商品房预售资金监管专户银行，具体承办商品房预售资金监管的专户管理业务。

房产行政主管部门应当与受委托银行签订委托合同，明确双方的权利义务和法律责任。

第十条纳入预售资金监管的开发企业取得商品房预售许可前，房产行政主管部门应当在专户银行预售资金监管专户内，以建设项目为单位开立监管分户账（以下称监管账户）。监管账户开立后，由房产行政主管部门、专户银行、开发企业三方签订预售资金监管协议。

第十一条纳入预售资金监管的开发企业预售商品房时，应当告知购房人将双方约定的

房价款直接存入预售资金监管账户，并凭银行出具的收款凭证，向开发企业换领交款票据；涉及购房人贷款的，购房人应当委托贷款机构将发放的贷款直接拨付至预售资金监管账户。纳入预售资金监管的开发企业不得直接向购房人收取房价款。

第十二条监管账户内的预售资金分为监管资金和不监管资金两部分。

监管资金是指按照本办法第七条规定的监管资金额度确定的资金。监管资金由开发企业申请使用，专项用于支付该项目取得预售许可后，达到交付使用条件所需的施工进度款、法定税费及管理费等其他与该项目工程建设有关的费用。

不监管资金是指监管账户内的商品房预售资金超出房产行政主管部门确定的监管资金额度的部分。不监管资金不纳入监管范围，开发企业可以随时支取。

第十三条商品房预售资金存入专户银行后，开发企业应当将用款计划报房产行政主管部门确认。监管资金用款计划，由开发企业按照建设工程形象部位完成情况或者建设工程施工合同约定的付款节点制定。

第十四条开发企业申请使用监管资金时，应当向房产行政主管部门提供下列材料：（一）申请支付施工进度款的，提供经备案的建设工程施工合同、经验核的房地产开发项目手册及监理单位证明材料；

（二）申请支付法定税费的，提供相关单据；

（三）申请支付管理费等其他与该项目工程建设有关费用的，提供相关证明材料。

第十五条房产行政主管部门应当自收到开发企业使用监管资金申请之日起3个工作日内完成审核。

对符合条件的，出具同意拨付证明，并通知专户银行拨付，涉及拨付施工进度款的，直接拨付至开发企业和施工单位共同指定的账户。

对不符合条件的，不予核准使用，并说明理由。开发企业认为房产行政主管部门不予核准使用监管资金侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议。

第十六条房产行政主管部门应当对监管资金使用情况进行查验，开发企业应当予以配合，并提供相关材料。

第十七条开发企业办理商品房现售备案后，应当到房产行政主管部门申请解除预售资金监管。房产行政主管部门收到申请后，分别按照下列规定予以办理：

（一）新建住宅庭院的绿化、道路、照明等配套设施与新建住宅同时交付使用的，房产行政主管部门应当于3个工作日内通知开户银行解除预售资金监管；

（二）新建住宅庭院的绿化、道路、照明等配套设施，因季节原因不能与新建住宅同时交付使用的，房产行政主管部门应当按照未完成部分配套工程造价的全额预留监管资金，并于3个工作日内通知开户银行解除对其余资金的监管。预留部分监管资金的使用、解除监管适用本办法的有关规定。

第十八条房产行政主管部门应当加强对商品房预售资金监管专户的监督管理，做到专款专存、专款专用。

任何单位和个人不得挪用、擅自划转监管专户内的预售资金。

第十九条房产行政主管部门对商品房预售监管资金的财务管理和会计核算，应当执行财政方面的有关规定，并依法接受财政部门的财政监督。

第二十条房产行政主管部门应当在报纸、网站等媒体上及时公布商品房预售资金监管情况，但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的除外。

第二十一条商品房买卖当事人应当遵守商品房预售资金监管方面法律、法规和规章的有关规定。

开发企业有违反商品房预售资金监管法律、法规和规章行为的，有关行政管理部门应当将相关情况记入企业信用档案。开发企业规避预售资金监管、拒不改正的，实行一票否决，直接评为红牌。

第二十二条违反本办法规定，开发企业使用监管资金未专款专用的，由房产行政主管部门按照有关法律、法规和规章的规定予以处罚。

第二十三条商品房预售资金监管相关行政管理部门、机构的工作人员，应当认真履行职责，不得玩忽职守、徇私舞弊。

违反本条前款规定的，由其所在单位或者上级主管部门依据有关规定给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第二十四条预售资金监管协议示范文本，由市房产行政主管部门负责制定。

第二十五条市房产行政主管部门可根据本办法，制定商品房预售资金监管实施细则，报经市人民政府同意后实施。

第二十六条县（市）商品房预售资金监督管理，参照本办法执行。

第二十七条本办法自2011年4月1日起施行。

中国房地产行业政策汇总分析

2015年9月中国房地产行业政策汇总分析 中国指数研究院10月8日发布《2015年9月中国房地产政策跟踪报告》，9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。 一、市场情况：百城均价继续双涨主要城市同比回升明显 2012年1月-2015年9月百城价格指数 9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对

100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。 9月各级城市成交同比继续回升。在一系列政策支持下9月市场成交持续回暖，其中一线及二三线城市月度周均同比依然呈现增长趋势。具体来看，一线城市月度周均成交继续回升，同比增幅75%,环比微幅下降23%%,其中上海同比增幅达121%领先其他三市。二三线城市月度周均同比多呈现两位数增长，环比小幅上涨6%.从全年累计同比来看，一线城市累计增幅在50%以上，二三线城市累计增幅超四成。 二、中央地方政策再宽松助力库存去化活跃市场 首套房商贷首付降至五年内最低。9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》：在不实施"限购"措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%.从上年930新政以来，已有三轮信贷政策放松（930、330、831新政），到三季度，其政策效应减弱，主要城市成交量和同比均出现回落。此次商贷门槛的降低将进一步扩大首置刚需和部分改善型

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

中国房地产现状及对策研究

毕业设计（论文）题目：中国房地产现状及对策研究 学生姓名：侯金鑫 学校：南昌航空大学 专业：工商企业管理 年级： 学号： 指导教师： 2015年05月8日

摘要 现今中国社会经济的飞速发展，房地产业作出了巨大的贡献。房地产业的基础地位不可动摇，同时作为国民经济的支柱性行业，支撑着我国的国民经济，它也肩负着重任。房地产业的改革发展取得了无可厚非的成就，它使我国的经济有了长足的进步，与此同时，它的过快的发展也为我国的经济建设带来了相应的问题。过快的发展使得我们只能片面的认识到这个不断壮大的行业，我们没有足够的经验来解决问题。随着政策，需求，竞争等环境的快速变化，中国房地产目前的局面也不容乐观。同时，房地产的市场开发，销售，以及监管方面也存在着一些弊端，我国房地产市场想要健康的发展就必须采取积极有效的措施。本文通过市场调研以及专家访谈等研究方法分析房地产业所存在的问题。 关键词：房地产，国民经济，市场化，保障监管制度

目录 一．引言 二．房地产业在国民经济中的地位 （一）房地产业在国民经济中的基础性地位。 （二）房地产业在国民经济发展中发挥着先导性产业的作用。 1. 具有持续的高增长率。 2. 创新并创造了新的市场需求。 3. 具有突出的扩散效应。 （三）房地产业的支柱性地位。 三．住房市场化成就及问题 （一）概括发展 （二）八大成就 （三）存在的问题 1.政策混淆 2.住房供应体系不健全 3.房地产市场不规范 4.制度建设不完善 四．房地产中问题存在的原因 （一）片面的认知 （二）住房供应结构调整缓慢 （三）房地产市场秩序混乱 （四）地方政府违规操作 （五）开发商的垄断经营 五．解决目前房地产行业存在缺陷的有效政策及手段 （一）对于政策混淆的解决手段: 1. 区分房地产政策和住房政策 2. 建立健全政策审批制度 3 加大房产政府调控力度 （二）解决住房供应结构不合理 1 进一步整顿和规范房地产市场秩序 2 有步骤地解决低收入家庭的住房困难 3 逐步完善房地产业的信息披露制度 （三）加强房地产市场的监督和管理 1.加强对商品性住房的预售许可管理 2.规范商品住房的预定和销售 3.严格控制监督住宅的建筑质量 4.严惩违法违规行为 5.控制恶意垄断 五．结束语 六．参考文献

中国房地产政策演变10年

中国房地产政策演变10年 引言：中国房地产业自诞生开始，由于其在国民经济中的重要地位和作用，一直是国家宏观调控的重点对象。国家的宏观调控手段，可以分为两大类，一类是法律、行政等硬性强制手段，另一类则是税收、信贷等软性引导手段。 由于房地产业是资本密集型产业，投资规模大、资金周转周期长。其发展对信贷资金的依赖度非常高。因此，国家在信贷政策方面的引导，往往是极为行之有效的调控手段。当然，由于房地产市场的复杂性，国家在对房地产市场采取或扶持或限制的宏观政策时，往往采取“组合拳”的形式，即同时采取行政、法律、信贷、税收等多项调控政策以期达到调控目的。 到目前为止，中国房地产宏观调控政策，根据其对房地产业或鼓励或限制的不同态度，大致可以分为以下五个阶段： 第一阶段：以1986年住房改革开始，到1998年之前，是房地产市场的萌芽和起步阶段，国家尚未开始对房地产业进行宏观调控。 第二阶段：1998年到2002年，吸取了第一轮房地产泡沫破灭的教训，国家开始谨慎展开宏观调控，政策导向还是以规范市场为主，兼有部分鼓励政策。 第三阶段：2003年到2005年，随着各大城市房价开始进入上涨通道，国家对房地产业的态度由支持转为警惕，宏观调控政策开始第一次转向，以稳定房价为目标。 第四阶段：2006年到2008年6月，全国各地房价飞涨，开始影响民生，国家开始加大宏观调控力度，打出一系列“组合拳”，政策目的为防止通货膨胀和房地产泡沫。 第五阶段：2008年9月至今，美国次贷危机演变为全球性金融危机，为确保经济发展，抵御金融危机，国家宏观调控政策再次转向为扶持，目前宏观调控仍处在这一时期。 本文以梳理2005年后的房地产市场、为主线，同时兼顾其他重要的国家层面的宏观调控政策，以期理清房地产市场的发展脉络。 05年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院正式做出了对房地产市场进行调控的决策。 2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。 2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

中国历年房地产调控政策(1978年-2013年)

历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标：加强房地产市场管理； 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革； 政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；

我国房地产现状分析

3.3 商业地产市场分析 3.3.1 我国商业地产行业现状 商业与房地产是两个截然不同的概念，商业包括零售、批发、服务等一系列内容，属于经营方式的一种描述；而房地产则属于不动产的范畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。中国商业与房地产的结合产生于19世纪60年代，发展至今经历了基本需求、初现端倪、蓬勃发展、理性认识四个阶段。在这一过程中，商业经营与房地产开发逐步的紧密结合起来，产生了今天众所周知的概念-商业地产。商业地产一经出现，便以它的高回报、高风险、操作复杂等方面的特点，区别于单纯的住宅、办公等物业的开发，成为了房地产开发行业中的新贵。商业地产是房地产行业中的一个重要组成形式，商业地产的开发和一个城市的建设水平及房地产开发水平有着很大的关系，同时也从一定层面上代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平。 从部分重点城市土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势。国家统计局发布的2012年国民经济和社会发展统计公报显示，全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。据（2013年1-6月全国商业地产市场投资运行态势）中数据统计：2013年，全国迎来购物中心供应高潮。据不完全统计，全国

20个主要城市在2013年下半年有约150个购物中心开业，平均面积超过8万平方米，数量之多、体量之大，创历史新高。数据显示，2013上半年，全国商业地产投资额5010亿元，同比增长26%，高过住宅增速6个百分点。商业地产施工面积65344万平方米，增长22%，高过住宅9个百分点;商业用房新开工面积11778万平方米，高过住宅0 .7个百分点。 3.3.2 峨眉山商业地产现状 近年来，随着峨眉山市城市建设步伐的加快和房地产产业化进程的加剧，商业地产得到了长足的发展，并逐渐形成了商业网点为中心的一些商业辐射带。同时一系列的城市建设规划推动着峨眉山商业不断前进，并为其注入了源源不断的发展动力。 从蓝光文旅公司高调进进峨眉山，打造峨秀湖项目开始，到被誉为“峨眉不夜城”的峨眉院子盛大开街，峨眉山的旅游地产链条又多了一个丰富且有决定性意义的元素。如今，峨眉半山·七里坪、峨眉·山与湖、天颐温泉小镇2期、峨秀湖国际度假区以及蜀尚国际、峨眉象城、中华药博园等旅游地产项目先后在峨眉山景区周边落户，这种丰富多样的文化整合和逐步健全的休闲度假产业链条，昭示着峨眉山一个新的休闲度假时代的来临。 峨眉山部分商业地产盘点： 天颐温泉度假小镇2期四季汤屋：酒店式公寓；

对近年来我国房地产政策的解读

对近年来我国房地产政策的解读 对近年来我国房地产政策的解读 【摘要】在我国近年来房地产业朝气蓬勃快速发展的过程中，市场上陆续出现了房地产供不应求、房价地价上涨过快、投资炒作导致行业泡沫等问题，针对这些问题政府也连续出台了一系列的调控政策。本文首先分阶段论述了近年来我国政府实施的房地产调控政策，进而分析了这些政策的实施效果，找出了导致这样效果的背后原因，最后分别从长短期角度给出了具有建议性和预测性的结论。 【关键词】房地产政策效果调控 一、近年来我国房地产政策概述 2003年以来，我国出台了一系列针对房地产市场及房地产行业发展的宏观调控政策：从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则，10年里国务院已先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。从调控的总体思路来看，从2003年至今的调控可以分为四个阶段。 第一阶段是2003-2004年，这一阶段政府在政策意图上是鼓励发展房地产业。2003年发布的“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。之后，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持，房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。 第二阶段是2005-2008年，这一阶段政府的政策意图主要是对过热的楼市降温。2005年3月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006 年初国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，即“国六条”。 第三阶段是2008年下半年―2009年，为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的重要助力。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持

2018年度-2-18看二十年来的房地产政策

2018-2-18看二十年来的房地产政策 作者：元甲原创家族财富密码1.国内房地产市场进入调整期大家对房地产都很关注，现在对很多人来讲，房子不简单是住宿的功能，还关系到很多人的资产盈亏和投资选择。从2010年至2016年的数据看，国内主要城市的房价一直在上涨。北上广深四个城市中，北京房价上涨了81.67%，上海房价上涨了79.95%，广州房价上涨了52.98%，深圳房价上涨了148%。包含了一线城市、省会城市和重要三线城市的百城价格指数则显示，6年间，房价平均上涨了43%。天津、重庆、杭州、南京、武汉、厦门和青岛的价格分别上涨36.5%、10%、22.3%、69%、52.7%、124.68%和12%。近二十多年的房地产情况来看，房价呈一直上涨趋势。房地产政策也是不断地调整，时而放松，时而收紧。从1998年实行房地产市场化改革开始，至今二十年，国内房地产市场在政策的调控下经历了六个阶段。第一阶段是1998年至2002年的房地产野蛮生长阶段，犹如刚出笼的小牛犊，房地产的发展肆无忌惮，四处“攻城占地”，也产生了中国首批房地产富豪。第二阶段是2003年至2008年的政府主动介入降温阶段，因为房地产市场化改革，初期发展过于野性，政府开始用行政的手段和经济政策适度约束其发展。第三阶段是2008年制2009年的政府借助地产带动经济发展阶段，由于

美国次债危机对全球经济的影响，国内制定了4万亿投资计划，出台了一系列利好固定资产投资的政策，房地产借东风而上，迅速扩张。第四阶段是2010年至2012年政府首次实行买房限购的行政手段控制房价波动，拟制主要城市的房价上涨趋势。第五阶段是2013年至2016年，其中2013年至2014年，政策是主要是遏制投机性房地产交易，但是房地产市场依然是扩张；2015年至2016年，目标是去库存，放松金融的手段刺激购房需求，房产成交放量增长，新一轮房价飞速上涨，引发抢房。现阶段，在限购限贷限首付各种行政和金融监管手段下，需求受到抑制，房价进入调整期。二十年来国房景气指数如下：每次房地产开发投资的震荡，都和政策直接相关。从上图显示情况来看，房地产开发是一个由政策决定的市场。2017年，国房景气指数相对平稳，略高于100，这一阶段房地产开发进入调整期。2.二十年来的房产调控（1）1998年至2002年这是房地产商业化时代的开端，受紧缩环境影响，房价未出现急剧上涨。1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）真是开启了中国的商业房地产时代。文件明确停止以前的福利分房，实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，也就是进入房地产商业化时代。同时配套的文件还有《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）。当时，亚洲金融危机的影响还在，

中国房地产现状分析

中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高， 但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了 争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接 地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数 的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机 构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临 巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现 了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。 在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调 控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当 泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 交易行为种类

2015年中国房地产高库存、产能过剩问题深度解析

2015年中国房地产高库存、产能过剩问题深度解析【图】 一、房地产市场的失衡是中国经济结构的主要痛点 在2016年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改革任务中，房地产去库存化处于一揽子解决结构问题的关节点上。这是因为，对于一个房地产因素作用过大的经济体系来说，中国现阶段经济问题的痛点主要在于房地产，房地产市场的非健康发展态势，是这些痛点问题的集中性的主要来源。主要体现在： 其一，房地产泡沫是中国金融风险的主要来源。在中国商业银行的贷款结构中，对房地产业的直接间接贷款占据了重要的甚至是主要的地位。如果不断推高的房地产价格泡沫发生猛烈的破裂，最终损失的还是银行的资产。例如，目前地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值，因此推高土地价值取得更多的融资，就成为地方政府正常的理性行为。这一抵押贷款型的商业模式对政府项目来说，其最大的缺陷在于，一旦房地产泡沫破裂，作为抵押物的土地等实物资产的价值就会大幅度下降，银行资金就会出现支付链的断裂，就可能会直接引发金融危机。我判断，如果中国不幸发生系统性、大面积危机，一定会是从房地产泡沫突然被刺破开始，以房价大幅度下跌和相应的地价下跌开始；一定是由地方政府的各类投资平台的“债务地雷”所引爆；一定表现为商业银行的支付危机和债务链断裂！ 1

其二，中国经济中普遍存在的产能过剩问题，与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足有直接的关系。国家统计局数据表明，今年1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，创历史新低。而在2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的速度，2014年房地产投资达到10万亿元。由于中国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素，从而导致许多与房地产相关的部门严重过剩，如中国的钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等直接与房地产投资相关的产业部门的产能利用率都只有70%左右，大大低于国际平均水平。 2015年1-10月份房地产开发投资表 2

中国房地产市场分析状况

中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。

1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻

中国房地产行业人力资源管理状况分析

中国房地产行业人力资源管理状况分析人力资源管理作为企业获取竞争优势的手段之一，对企业发挥着越来越重要的作用；因此，在房地产企业的发展中，人力资源管理也呈现出了积极的态势。目前，在战略规划、工作分析、薪酬管理、绩效考核、培训开发等方面，诸多房地产企业都进行了有益的实践——但在具体的实施过程中，也存在着制约企业发展的很多深层次问题。 从业人员期望从“小”到“大”过渡 重视企业的长期发展，重视员工的能力培养与开发。 从事房地产行业的大部分员工年龄在26岁～45岁间，学历高的人员希望去大型房地产公司发展——在那里可以获得丰富的培训和经验，规划自己的长远发展；而越是年龄低、学历低、特别是大专及以下水平的员工，由于他们的缺乏从业经验以及廉价的固定成本，因此除了少量优秀者被挖到大型房地产公司的管理层外，大多选择了小型房地产公司：一方面积累经验，另一方面也是青睐于这类公司可观的佣金和奖金收入。 薪酬随地区、企业、职业不同而异 房地产行业的薪酬水平根据所属地域经济水平及各地政策的不同略有差异，上海和深圳比北京略高，天津比大连、重庆略高。 不同类型的房地产公司，其整体薪酬水平同样存在一定差异，以北京为例，战略专业型房地产公司的薪酬水平最高，平均年薪为7.7万元，战略多元型房地产公司的薪酬水平居中，平均年薪为6.5万元，专业项目型房地产公司平均年薪为5.6万元。 在房地产公司内部，各类员工薪酬水平也存在差异，仍以北京为例：战略多元型房地产公司中最高薪酬水平与最低水平比差较大，这是由于其薪酬制度的特点决定的：这类公司组织结构庞大，岗位等级复杂，因此薪酬水平的层次性也很突出。 发展战略不同导致薪酬结构不同

最新国家房地产政策汇总

最新国家房地产政策汇总 篇一：最新中国房地产政策汇总(2005-2014) 篇二：中国房地产政策汇总 中国房地产政策汇总 2003 2004 2005 中国政府颁布物业管理法规中国政府颁布规则以加强房地产贷款的管理工作国务院颁布持续稳健的发展房地产市场的通告国务院规定物业发展项目（经济适用房除外）资本金比例由预计总资本开支的20%提高至35% 银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》进一步加强商业银行对房地产贷款及融资的风险控制限制每月按揭还款不多于个人借款人每月收入的50%，并限制个人借款人的所有每月借款服务还款不多于每月收入的55% 中国政府指定其他措施压抑若干地区市场的投机活动，包括取消住房 的优惠按揭利率，对购买后两年内进行出售的物业征收5%营业税， 以及禁止转售未落成物业 对于土地出让合同注明施工日期后一年仍未开发的土地，征收土地闲 置费用，土地闲置两年或以上，则撤销土地使用权。 停止供应别墅类建设用地，以及严格控制豪华及高端物业建设用地供 应。 中国政府实施额外土地供应、银行融资及其他措施压抑物业价格急剧 上升，鼓励发展中低档房屋及促进中国房地产行业健康发展 建设部颁布规定总建筑面积90平方米以下的单位不得少于新批或新 建项目总建筑面积的70%；面积超过90平方米的单位，首付金最低 金额须提高至总购买价的30%；银行不得向内部资本比率少于35% 的物业开放商提供贷款 建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行、国家工商总局及国家 外汇局共同颁布新规则，以规管外商投资国内房地产市场，并规定无 本地分公司或代表机构的离岸实体、在中国留学或工作未满一年的外 国人，不得购买商业及住宅物业

中国房地产经济的现状与问题分析

中国房地产经济的现状与问题分析 10级土地资源管理6班邓皓庭201030250603 摘要：自从2003年8月12日，国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，把经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，把房地产业定性为促进消费，扩大内需，拉动投资增长的“支柱产业”。 关键词：房地产结构房地产泡沫房地产税政府调控 一房地产市场的结构分析与问题所在 （一）商品房市场的垄断是房价上涨的基础 在我国，第一，老百姓不能随便自建房，必须向开发商购买房地产。第二，我们政府缺少经济适用房和廉租房，保证不了老百姓的住房。自从2003年8月12日，国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，把经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，把房地产业定性为促进消费，扩大内需，拉动投资增长的“支柱产业”。因此，在这个大环境下，商品房几乎垄断了整个房地产市场，导致逐年房地产泡沫的上涨。 （二）财政、经济、金融对房地产业的依赖 地方政府的财政收入依赖土地出让金，2010年全国土地出让金数额同比增长70.4%，占地方财政收入的76.6%。在国家经济方面，固定资产投资占GDP的46.6%。在金融方面，房地产贷款额度占各项贷款的比重为20%，高达9万亿元，加上其他以房地产抵押贷款和房地产相关的贷款接近贷款总量的一半，大约有20万亿元。由此可见，我国过度依赖房地产的发展。 （三）我们没有把住房当作保障民生的公共事务 在西方一些国家，明确界定住房为公共事务，有立法保障。英国于1919年颁布《住房和城镇规划法》，政府在1946年至1951年间负责建造的房屋总量高达全国建房总量的78%。新加坡在2009年底建99.2万套经济适用房保证85%住房，而且按老百姓的收入核算，保证老百姓6年的收入可以买一套房。在香港，政府负担50%的住房，按法律规定，月薪6万以上的要购买商品房，2.6万到6万间，政府提供低

国家房地产政策汇总

国家房地产政策汇总 篇一：最新中国房地产政策汇总(2005-2014)篇二：中国房地产政策汇总中国房地产政策汇总 2003 2004 2005 中国政府颁布物业管理法规中国政府颁布规则以加强房地产贷款的管理工作国务院颁布持续稳健的发展房地产市场的通告国务院规定物业发展项目（经济适用房除外）资本金比例由预计总资本开支的20%提高至35% 银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》进一步加强商业银行对房地产贷款及融资的风险控制限制每月按揭还款不多于个人借款人每月收入的50%，并限制个人借款人的所有每月借款服务还款不多于每月收入的55% 中国政府指定其他措施压抑若干地区市场的投机活动，包括取消住房的优惠按揭利率，对购买后两年内进行出售的物业征收5%营业税，以及禁止转售未落成物业对于土地出让合同注明施工日期后一年仍未开发的土地，征收土地闲置费用，土地闲置两年或以上，则撤销土地使用权。停止供应别墅类建设用地，以及严格控制豪华及高端物业建设用地供应。中国政府实施额外土地供应、银行融资及其他措施压抑物业价格急剧上升，鼓励发展中低档房屋及促进中国房地产行业健康发展建设部颁布规定总建筑面积90平方米以下的单位不得少于新批或新建项目总建筑面积的70%；面积超过90平方米的单位，首付金最低金额须提高至总购买价的30%；银行不得向内部资本比率少于35% 的物业开放商提供贷款建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行、国家工商总局及国家外汇局共同颁布新规则，以规管外商投资国内房地产市场，并规定无本地分公司或代表机构的离岸实体、在中国留学或工作未满一年的外国人，不得购买商业及住宅物业颁布法规增加年度土地使用税，并向外商投资企业征收该等土地使用税（城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，年应纳税额＝占用土地面积×每平方米年税额。计税的土地面积，对于开发商而言，以建设用地批准文件记载的土地面积为准）20062007 国土资源部颁布法规，规定除非及直至已交付有关土地出让合同下所有土地使用权的土地出让金，否则不得发出土地使用权证。该法规有效阻止分期发行土地使用权证。 5.23日（商资函【2007】50号）规定：严格限制外商投资中国房地产业的高端住房；在取得设立外资房地产企业的批准前，须获得土地使用权证及房屋所有权证或订立土地所有权或房屋所有权的转让合同；外商投资企业将业务范围扩展至房地产行业前需

中国房地产资金来源状况分析报告7823705

中国房地产资金来源状况分析报告7823705 中国房地产资金来源状况分析报告 2005-10-18 13:54:36 当前,房地产投资过快增长和房地产价格的大幅度上涨,已经发展成为影响国民经济平稳较快增长的不健康因素,因此,加强对房地产市场调控成为宏观调控的一项主要任务。为掌握房地产投资资金来源状况,我们对,::,年年初以来房地产投资的资金来源及变化情况进行了专题调查分析。 基本情况 长期以来,我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计,,::,年年初以来,国内房地产企业只有,,家实现上市融资,融资总额仅为,:亿元左右。房地产企业债券自,:::年以后再未发行,原有的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也仅有 ,:多亿元。,::,年后,随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制,房地产贷款增长趋缓,房地产企业开始寻求新的融资途径,如机构投资者开始参与房地产投资, 房地产基金开始运作,信托资金开始进入房地产业,海外融资也发展较快。目前,由于房地产基金刚刚起步,投资房地产的信托资金不足,::亿元,房地产业直接融资比例不超过,,,因此,我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款,而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。 国内银行贷款占比情况 从国内外情况看,房地产投资资金来源中,银行贷款一般占到,:,左右,这是房地产业发展的一个显著特点。在我国,房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款,开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为,国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。,::,,,::,年,房地产开发贷款在房地产

我国房地产现状分析

============================= ============================================ =============================== 3.3商业地产市场分析3.3.1 我国商业地产行业现状 商业与房地产是两个截然不同的概念，商业包括零售、批发、服务等一系列内容，属于经营方式的一种描述；而房地产则属于不动产的范畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。中国商业与房地产的结合产生于19世纪60年代，发展至今经历了基本需求、初现端倪、蓬勃发展、理性认识四个阶段。在这一过程中，商业经营与房地产开发逐步的紧密结合起来，产生了今天众所周知的概念-商业地产。商业地产一经出现，便以它的高回报、高风险、操作复杂等方面的特点，区别于单纯的住宅、办公等物业的开发，成为了房地产开发行业中的新贵。商业地产是房地产行业中的一个重要组成形式，商业地产的开发和一个城市的建设水平及房地产开发水平有着很大的关系，同时也从一定层面上代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平。 从部分重点城市土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势。国家统计局发布的2012年国民经济和社会发展统计公报显示，全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。据（2013年1-6月全国商业地产市场投资运行态势）中数据统计：2013 ==============================专业收集精品文档

中国房地产现状问题及对策研究

中国房地产现状问题及对策研究 发表时间：2018-10-01T18:27:32.143Z 来源：《基层建设》2018年第27期作者：罗舟 [导读] 摘要：随着我国社会经济的不断发展，社会各行各业呈现出蓬勃发展的势头，就房地产企业来讲，它在发展过程中也面临着各种问题。 天津华北地质勘查局 300170 摘要：随着我国社会经济的不断发展，社会各行各业呈现出蓬勃发展的势头，就房地产企业来讲，它在发展过程中也面临着各种问题。本文结合我国房地产企业财务管理特点，针对房地产企业财务管理现状问题进行了一定分析，并提出相关改进对策，希望能对该行业工作人员有所帮助。 关键词：房地产；财务管理；现状对策 引言 近些年来，随着改革开放的深入，人民生活水平显著提高，房地产交易量日益增长，房地产经济已成为国民经济的重要组成部分。但地产专家段舒怀曾说过，对于开发商来说，房地产行业是一个“高危”行业。作为一种典型的资金密集型行业，与其他行业相比，房地产企业在经营管理过程中需要的资金数量大、资金周转周期长、资本回收风险大。所以在房地产企业中财务管理工作显得尤为重要。 1我国房地产企业财务管理特点 作为国民经济新的增长点，房地产行业为中国经济的快速发展做出了重要贡献。与其它行业相比，房地产行业在带动经济增长、产生高收益的同时，也存在着极高的风险性。房地产企业所需要的资金数目更大，而且资金周转周期长，所以在房地产企业中财务管理工作十分重要。一般而言，我国房地产企业财务管理有如下特点：一是，房地产行业资金需求量大、资金周转周期长、资本回收风险大，这些因素给财务管理工作带来难度，使财务管理工作变得更为复杂和多变。二是，房地产企业具有高风险性，财务规划、成本费用管理、预算等方面相较于其他行业而言，对财务管理人员提出了更高的要求。三是，财务管理工作时我国房地产企业管理工作中重要的一个环节，但某些企业财务管理工作落实不到位，财务管理工作的某些环节有待加强。 2我国房地产企业财务管理现状问题 2.1企业的财务管理制度不严谨 制度就是规矩，是一种行为规范。“没有规矩，不成方圆”，健全严谨的财务制度是一个企业发展壮大的必要前提。科学严谨的财务管理制度既有利于企业内部的管理，形成良好的工作风气，也在一定程度上能够降低房地产行业的风险性。结合我国房地产财务管理现状来看，不少企业在财务制度方面还存在着一些漏洞和不足，这些不足之处造成财务人员管理意识淡薄，给财务管理工作带来一定的难度，不利于企业内部管理工作的开展。另外，即使有些企业已经建立起较为完备的财务管理体系，但在当前的大环境下，该制度也很难实施，如同虚设。 2.2财务管理人员的管理意识有待提高 财务人员是企业财务管理工作中非常重要的角色，所以在不断变化的经济环境中，财务管理人员应当注重自身管理能力的提高，强化自己的管理意识。而在目前的我国房地产企业财务管理工作中，有些财务管理人员认为财务管理工作只是简单的记账、发放工资等简单基础的工作，他们没有意识到财务管理工作对于企业发展的重要性。由于管理意识的淡薄，管理工作未能落到实处，从而使企业的整体财务管理工作难度有所增加。 2.3融资方面的问题 众所周知，房地产项目前期需要大量资金的投入，而且资金周转周期长、资本回收风险大。因为这些原因房地产企业的筹资任务十分艰巨，所以在融资过程中他们必须竭尽全力。就我国而言，融资渠道主要分为两种：内源融资和外源融资。内源融资主要是指企业的自有资金和在生产过程中的资金积累部分。由于房地产项目开发需求资金大，仅依靠企业的自有资金以及过去生产过程中的资金积累无法满足要求，所以外源融资对房地产企业的发展至关重要。现下，我国房地产企业的外部融资渠道主要依赖于银行借贷。融资渠道比较单一，导致企业负债率增加，过高的负债率对企业的发展十分不利。而且银行在房地产信贷方面的要求日趋严格，这样无疑给房地产企业融资带来一定的难度。 2.4企业的成本管理方面不完善 成本管理是指企业生产经营中成本核算、成本分析、成本控制等一系列管理行为的总称。成本管理是企业管理的一个重要组成部分，一个好的成本管理方式，有利于提高企业整体管理水平。我们都知道，房地产项目的项目设计方案、土地使用权、工程招标中的成本核算和施工过程中的成本控制等都属于企业的成本管理范畴。而就我国目前的房地产行业现状来看，一些企业在设计项目方案时，对于项目成本预算不合理；购买土地所有权过程中存在非理性竞争，从而导致成本增加；另外，工程招标过程中忽视工程后期合同等因素，造成施工过程中出现不必要的成本浪费。 3房地产企业财务管理问题的应对策略 3.1加强企业的财务管理制度建设 不健全的财务管理制度容易使企业的投资管理出现盲目性，给企业带来财政危机。建立、健全一个科学有效的财务管理制度在一定程度上可以减小投资的风险性，同时更加有利于企业的建设与管理。在房地产企业中要加强财务管理制度建设应注意以下几点：第一，企业的财务管理制度要从国家经济方针出发，强化企业内部管理体系，为财务人员提供合理的行为准则和规章制度。第二，企业要贯彻落实企业合理有效的财务管理制度，不能让制度形如虚设，要充分发挥财务管理制度的作用。第三，财务管理部门做好财务管理制度实施工作的监督，以确保财务管理制度的落实。 3.2注重财务人员管理意识的培养 良好的职业素养和管理意识可以提高财务人员的工作效率，增强房地产企业内部的财务管理建设。具有良好职业素养和管理意识的财务人员在一定程度上可以促进企业的财务管理制度建设，有利于企业的管理和发展，降低房地产企业投资过程中的风险性。比尔?盖茨曾经说过，如果可以让我带走微软的研究团队，我可以重新创造另外一个微软。由此可见优秀人才对于企业发展的重要性。因此，对于一个房地产企在选择员工时要注意以下几方面：首先，在选择员工时应着重考核他们的能力。例如，在选择财务人员时要严格考察他们的专业素