财务项目投资参考答案1

计算分析题

1.E公司某项目投资期为两年，每年投资200万元。第三年开始投产，投产开始时垫支流动资金50万元，项目结束时收回。项目有效期6年，净残值40万元，按直线法折旧。每年营业收入400万元，付现成本280万元。公司所得税税率25%，资金成本10%。

要求：（1）计算每年的营业现金流量；

（2）列出项目的现金流量计算表；

（3）计算项目的净现值、内部报酬率，并判断项目是否可行。

解：（1）每年折旧=（200+200-40）÷6=60（万元）

每年营业现金流量=销售收入-（付现成本+折旧）?（1-税率）+折旧=400-（280+60）?（1-25%）+60=105（万元）

（2）投资项目的现金流量为：

（3）净现值=105?（P/A,10%,5）（P/F,10%,2）+195（P/F,10%,8）-50?

（P/F,10%,2）-200?（P/F,10%,1）-200

=105?3.791?0.826+195?0.467-50?0.826-200?0.909-200

=91.07+328.79-41.3-181.8-200= -3.24(万元)

i1＝10％，NPV=-3.24万元

i2=9％,NPV=105?（P/A,9%,5）（P/F,9%,2）+195（P/F,9%,8）-50?（P/F,9%,2）-200?（P/F,9%,1）-200 =16.06(万元)

内部报酬率(IRR)＝9%+(16.06/3.24+16.06)×1%

＝9.83％﹤10%

小于公司资金成本率，故项目不可行。

2. 某企业计划进行一项投资活动，现有A、B两个方案可以选择，有关资料如下：（1）A方案：固定资产原始投资200万元，全部资金于建设起点一次投入，筹建期为1年。固定资产投资资金来源为银行借款，年利率为8%，利息按年支付，项目结束时一次还本。该项目运营期10年，到期残值收入8万元。预计投产后每年增加营业收入170万元，每年增加付现营业成本60万元。（2）B方案：固定资产原始投资120万元，无形资产投资25万元，流动资金投资65万元。全部固定资产原始投资于建设起点一次投入。筹建期2年，运营期5年，到期残值收入8万元。无形资产从投产年份起分5年平均摊销，无形资产和流动资金投资于筹建期期末投入。该项目投产后预计年增加营业收入170万元，年增加付现营业成本80万元。（3）该企业按直线法提折旧，所得税税率为25%，该企业要求的最低投资回报率为10%。

要求：（1）计算A方案筹建期资本化利息、运营期每年支付的利息；

（2）计算A方案固定资产原值、运营期每年营业成本、息前税后利润；

（3）计算B方案经营期的息前税后的利润；

（4）计算A、B方案各年的净现金流量；

（5）计算A、B方案的投资回收期和净现值。

解：

（1）A方案建设期资本化利息=200×8%=16（万元）

A方案运营期每年支付的利息=200×8%=16（万元）

（2）A方案固定资产原值=200＋16=216（万元）

A方案运营期每年折旧=（216-8）/10=20.8(万元)

A方案运营期每年营业成本=60＋20.8=80.8(万元)

A方案运营期每年息税前利润=170-80.8=89.2(万元)

A方案运营期每年息前税后利润=89.2×(1-25%)=66.9 (万元)

（3）B方案运营期每年折旧=(120-8)/5=22.4(万元)

B方案运营期每年无形资产摊销额=25/5=5(万元)

B方案每年营业成本=80＋22.4＋5=107.4(万元)

B方案运营期每年息前税后利润=（170－107.4）×(1－25%)=46.95(万元) （4）A方案的净现金流量：

NCF0=-200万元，

NCF1=0万元，

NCF2-10=66.9＋20.8=87.7(万元)，

NCF11=87.7＋8=95.7(万元)

B方案的净现金流量：

NCF0=-120万元，

NCF1=0万元，

NCF2=-90万元，

NCF3-6=46.95＋22.4＋5=74.35(万元)，

NCF7=74.35＋（65+8）=147.35(万元)

（5）A方案的投资回收期=2＋24.6/87.7=2.28(年)

A方案的净现值= -200＋87.7×[(P/A,10%,9)(P/F,10%,1)]＋95.7× (P/F,10%,11) =-200＋87.7×5.7590×0.9091＋95.7×0.3505=292.70(万元)

B方案的投资回收期=2＋61.3/74.35=2.83(年)

B方案的净现值= -120-90(P/F,10%,2)＋74.35×[(P/A,10%,4) ×(P/A,10%,2)]＋147.35 × (P/F,10%,7)=-120-90×0.8264＋74.35×3.1699×0.8264＋147.35

×0.5132 =76.03(万元)

3.某企业计划进行某项投资活动，拟有甲、乙两个方案，有关资料为：甲方案原始投资为150万元;其中，固定资产投资100万元，流动资金投资50万元，全部资金于建设起点一次投入，该项目经营期5年，到期残值收入5万元，预计投产后年营业收入90万元，年总成本60万元。

乙方案原始投资为210万元，其中，固定资产投资120万元，无形资产投资25万元，流动资产投资65万元，固定资产和无形资产投资于建设起点一次投入，流动资金投资于完工时投入，固定资产投资所需资金从银行借款取得，年利率为8%，期限为7年。该项目经营期5年，建设期2年，到期残值收入8万元，无形资产自投产年份起分5年摊销完华。该项目投产后，预计年营业收入170万元，年经营性付现成本80万元。该企业按直线法折旧，全部流动资金于终结点一次回收，所得税税率25%，该企业要求的最低投资报酬率为10%.

要求：确定该企业应选择哪一投资方案。

(1)甲方案年折旧额=(100-5)÷5=19(万元)

NCF0=-150(万元)

NCF1-4=(90-60)×(1-25%)+19=41.5(万元)

NCF5=41.5+5+50=96.5(万元)

NPV=-150+41.5×(P/A,10%,4)+96.5×(p/F,10%,5)=-150+41.5×

3.1699+96.5×0.6209 = 41.47(万元)

+乙方案年折旧额=[120×(1+2×8%)-8]÷5=26.24(万元)

无形资产摊销额=25÷5=5(万元)

NCF0=-145(万元)

NCF1=0

NCF2=-65(万元)

NCF3-6=(170-80-26.24-5-120×8%)×(1-25%)+26.24+5+120×8%=77.71(万元)

NCF7=77.71+65+8=150.71(万元)

NPV=-145-65×(P/F,10%,2)+77.71×(P/A,10%,4)×(P/F,10%,2)+150.71×(P/F,10%,7)

=-145-65×0.9264+77.71×3.1699×0.8264+150.71×0.5132 =75.70(万元) 甲方案PI=41.47/150=0.2765

乙方案PI=75.70/210=0.3605

甲方案IRR=19.00%，乙方案IRR=18.80%

甲、乙方案均为可行方案，但甲方案的净现值、获利指数均小于乙方案，所

以应选择乙方案投资。

第四章

计算分析题

1. 某企业只生产和销售甲产品，其总成本习性模型为y=15000+4x。假定该企业2006年度该产品销售量为10000件，每件售价为8元，按市场预测2007年A 产品的销售数量将增长15%。要求：（1）计算2006年该企业的边际贡献总额。（2）计算2006年该企业的息税前利润。（3）计算2007年的经营杠杆系数。（4）计算2007年的息税前利润增长率。（5）假定企业2006年发生负债利息及融资租赁租金共计5000元，优先股股息300元，企业所得税税率25％，计算2007年的复合杠杆系数。

【解析】

（1）根据企业成本习性模型可知，该企业的固定成本为15000元，单位变动成本为4元，所以2006年该企业的边际贡献总额=10000×8－10000×4=40000（元）

（2）2006年该企业的息税前利润=40000－15000=25000（元）

（3）2007年的经营杠杆系数=40000/25000=1.6

（4）2007年的息税前利润增长率=1.6×15%=24%

（5）2007年的财务杠杆系数=25000/[25000－5000－300/（1－25％）]=1.28 2007年的复合杠杆系数=1.6×1.28=2.05或2007年的复合杠杆系数=40000/[25000－5000－300/（1－25％）]＝2.05

2. B公司为一上市公司，适用的企业所得税税率为25％，相关资料如下：

资料一：2008年12月31日发行在外的普通股为10000万股（每股面值1元），公司债券为24000万元（该债券发行于2006年年初，期限5年，每年年末付息一次，利息率为5％），该年息税前利润为5000万元。假定全年没有发生其他应付息债务。

资料二：B公司打算在2009年为一个新投资项目筹资10000万元，该项目当年建成并投产。预计该项目投产后公司每年息税前利润会增加1000万元。现有甲乙两个方案可供选择，其中：甲方案为增发利息率为6％的公司债券；乙方案为

增发2000万股普通股。假定各方案的筹资费用均为零，且均在2009年1月1日发行完毕。部分预测数据如表1所示：

要求：

（1）根据资料一计算B公司2009年的财务杠杆系数。

（2）确定表1中用字母表示的数值（不需要列示计算过程）。

（3）计算甲乙两个方案的每股收益无差别点息税前利润。

（4）用EBIT—EPS分析法判断应采取哪个方案，并说明理由。

【解析】

（1）2009年的财务杠杆系数＝2008年的息税前利润/（2008年的息税前利润－2008年的利息费用）＝5000/（5000－1200）＝1.32

（2）A＝1800，B＝0.30

（3）设甲乙两个方案的每股收益无差别点息税前利润为W万元，则：

（W－1800）×（1－25％）/10000＝（W－1200）×（1－25％）/（10000＋2000）（W－1800）/10000＝（W－1200）/12000

解得：

W＝（12000×1800－10000×1200）/（12000－10000）＝4800（万元）（4）由于筹资后的息税前利润为6000万元高于4800万元，所以，应该采取发行债券的筹资方案，理由是这个方案的每股收益高。

3. 某公司的资本总额为1 000万元：债务资本200万元、权益资本800万元。现拟追加筹资200万元，有两种方案：一、增加权益资本；二、增加负债。该公司增资前的负债利率为10％，若采用负债增资，则所有借款利率提高到12％，增资后息税前利润率可达20％，该企业所得税税率为25％。（1）如果该公司

预期息税前利润为240万元时，对两筹资方案作出择优决策。（2）计算两种筹资方式的每股利润无差别点，并据此进行筹资决策。

【解析】

（1）公司预计增资后的资本利润率（单位：万元）

由计算结果可知，当息税前利润率为20％时，追加负债筹资的权益资本税后利润率较高（18%），即息税前利润额达到240万元时，采用负债筹资比追加权益资本筹资可行。

（2）每股利润无差别点的计算：

权益资本筹资与债务筹资的每股利润无差别点：

[（EBIT - 200×10%）×（1 - 25%）]÷（800 + 200）=[（EBIT - 400×12%）×（1 -25%）]÷800

EBIT = 160（万元）

计算结果表明，当息税前利润等于160万元时，选择增加权益资本筹资和选择负债筹资都无差异；当息税前利润预计大于160万元时，则追加负债筹资更为有利；当息税前利润预计小于160万元时，则增加权益资本筹资更为有利。

财务管理第四章 习题答案

第四章固定资产投资管理习题 1、某企业拟建造一项生产设备。预计建设期为1年，所需原始投资200万元于建设起点一次投入。该设备预计使用寿命为5年，使用期满报废清理时无残值。该设备折旧方法采用直线法。该设备投产后每年增加息税前利润60万元，项目的基准投资收益率为15%。该企业为免税企业。 要求： （l）计算项目计算期内各年净现金流量。 （2）计算该项目的静态投资回收期。 （3）计算该投资项目的投资收益率（ROI）。 （4）假定适用的行业基准折现率为10%，计算项目净现值 （5）计算项目现值指数 （6）并评价其财务可行性。 答案、（l）计算项目计算期内各年净现金流量。 答案：第0年净现金流量（NCFo）=-200（万元） 第1年净现金流量（NCF1）=0（万元） 第2～6年每年的净现金流量（NCF2-6）=60+（200-0）/5=100（万元） （2）计算该项目的静态投资回收期。 答案：不包括建设期的静态投资回收期=200/100=2（年） 包括建设期的静态投资回收期=1+2=3（年） （3）计算该投资项目的投资收益率（ROI）。 答案：投资收益率=60/200×100%=30% （4）假定适用的行业基准折现率为10%，计算项目净现值 答案：净现值（NPV） =-200+100×[（P／A，10%，6）-（P／A，10%，1）] =-200+100×（4.3553-0.9091） =144.62（万元） （5）计算项目净现值率 答案：净现值率=144.62/200×100%=72.31% （6）并评价其财务可行性。 答案：由于该项目净现值NPV＞0，包括建设期的静态投资回收期（3年）等于项目计算期（6年）的一半，不包括建设期的静态投资回收期（2年）小于运营期（5年）的一半，投资收益率（30%）高于基准投资收益率（15%），所以投资方案完全具备财务可行性。 2、某企业拟进行一项固定资产投资，该项目的现金流量表（部分）如下：

财务管理教案——项目投资

第五章项目投资 〖授课题目〗 本章共分四部分： 第一节项目投资的相关概念 第二节现金流量的内容及其估算 第三节现金净流量的确定 第四节项目投资决策评价指标及其运用 〖教学目的与要求〗 通过本章的教学，主要是对项目投资进行讲解，使学生掌握单纯固定资产投资项目、完整工业投资项目及固定的更新改造项目的决策问题。在学习之后，使学生能对项目投资可行性进行独立分析。 〖教学重点与难点〗 【重点】 1、净现金流量的计算 2、非折现指标的计算 3、折现指标的计算 4、项目可行进行决策 【难点】 1、现金流量的估计 2、折现指标的计算 〖教学方式与时间分配〗 教学方式：讲授 时间分配：本章预计4学时 〖教学过程〗

完整工业投资项目（固、无、开、流） 更新改造项目 项目投资≠固定资产投资 （二）主体 企业、所有者、债权人、国家 三、项目计算期和资金投入方式 （一）项目计算期 （二）资金投入方式 一次投入、分次投入 （三）相关概念 固定资产投资 建设投资 原始总投资 投资总额 固定资产原值 §5－2 现金流量的内容及其估算 一、现金流量的含义 （一）现金流量的定义 在投资决策中的指一个项目引起的企业现金支出和现金 收入增加的数量。 项目需要投入企业拥有的非货币资源的变现价值 （二）现金流量的估计 1、 估计最基本原则： 只有增量现金流量才是与项目相关的现金流量。 所谓增量现金流量，是指接受或拒绝某个投资方案后，

企业总现金流量因此发生的变动。 2、注意问题： （1）区分相关成本和非相关成本 相关成本是指与特定决策有关的、在分析评价时必须加以考虑的成本。 非相关成本与特定决策无关的、在分析评价时不必加以考虑。 （2）不要忽视机会成本 机会成本不是我们通常意义上的“成本”，它不是一种支出或费用，而是失去的收益。这种收益不是实际发生的而是潜 在的。 机会成本总是针对具体方案的，离开被放弃的方案就无从 计量确定。 （3）要考虑投资方案对公司其他部门的影响 （4）对净营运资金的影响 在一般情况下，当公司开办一个新业务并使销售额扩大后，对于存货和应收帐款等流动资产的需求也会增加，公司必须 筹措新的资金，以满足这种额外需求； 另一方面，公司扩充的结果，应付帐款与一些应付费用等 流动负债也会同时增加，从而降低公司流动资金的实际需要。 所谓净营运资金的需要，指增加的流动资产与增加的流动负 债之间的差额。 （三）估计现金流量的基本假设 1、投资项目的类型假设 2、财务可行性分析假设 3、全投资假设 4、建设期投入全部资金假设 5、经营期与折旧年限一致假设 6、时点指标假设 7、确定性假设 8、正常生产经营年度内每期的赊销额与回收的应收账款 大体相等。 二、现金流量的内容 1、建设期：建设投资 流动资金垫支 2、经营期：营业收入 付现成本（经营成本）注意与总成本的区别 税金

房地产项目投资经济测算完整版

房地产项目投资经济测算完整版 第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费

（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标

建设项目财务分析.

第四节建设项目财务分析 本节内容 一、财务分析概述 二、融资前财务分析 三、融资后财务分析 四、财务评价指标体系与方法 本节地位： 本节内容是本章的重点，也是本章的难点。其中二、三、四部分是本节的重点，也是本节的难点。 本节教学目标 掌握财务报表的编制，融资前一个报表（项目投资现金流量表）、融资后盈利能力分析有三个报表（项目资本金现金流量表、投资各方现金流量表、利润和利润分配表），偿债能力分析有1个报表（资产负债表）、财务生存能力分析有1个报表（财务计划现金流量表） 掌握建设项目财务评价指标体系与评价方法 本节教学思路： 把财务报表与评价指标结合起来讲。 一、财务分析概述 （一）、财务分析的概念及作用 1、概念

财务分析是根据国家现行财税制度和价格体系，在财务效益与费用的估算以及编制财务辅助报表的基础上，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务分析指标，考察项目盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务等状况，据以判别项目的财务可行性。 财务分析是建设项目经济评价中的微观层次，它主要从微观投资主体的角度分析项目可以给投资主体带来的效益以及投资风险。一般企业进行投资时都要进行财务分析。 2、财务分析的作用 （1）考察项目的财务盈利能力。 （2）用于制定适宜的资金规划。 （3）为协调企业利益与国家利益提供依据。 （4）为中外合资项目提供双方合作的基础。 （二）、财务分析的程序 财务分析是在项目市场研究、生产条件及技术研究的基础上进行的，它主要通过有关的基础数据，编制财务报表，计算分析相关经济评价指标，做出评价结论。其程序大致包括如下几个步骤： （1）选取财务分析的基础数据与参数 （2）估算各期现金流量 （3）编制基本财务报表 （4）计算财务分析指标、进行盈利能力和偿债能力分析 （5）进行不确定性分析 （6）得出评价结论

如何计算项目的投资收益率

---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合 如何计算项目的投资收益率 项目投资的主要决策指标有三个：净现值（NPV）、内部收益率（IRR）和盈利指数（PI）。 ▲净现值是将项目在计算期内各年的净现金流量（即现金流入减去现金流出），以行业投资的平均报酬率为贴现率折算所得出的价值之和。如果净现值大于0，则说明从当前时点看，新增投资项目不仅能收回

投资，而且还能带来利润；如果净现值小于0，则说明从当前时点来看新增投资项目是无利可图的。 ▲内部报酬率就是使上述净现值等于零时的投资收益率。内部收益率越高，说明其与行业投资平均收益水平的差别越大，即新增投资项目的获利空间越大。换言之，内部收益率越高，新增投资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强。 ▲盈利指数就是项目在经济寿命年限以内各年的净现金流量的贴现 值之和除以项目建设期各年净现金流量的贴现值之和所得到的倍数，贴现率为行业的平均收益率。如果该值大于1，说明从现在来看，新增投资项目除能收回投资之外还能为企业带来利润；如果小于1，则表明从当前时点来看，新增投资项目是无利可图的。

---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合 按照国内目前的评价指标体系，投资收益率指标有两种：投资利润率和投资利税率： 投资利润率=年平均利润总额／投资总额×100% 投资利税率=年平均利税总额／投资总额×100% 其中： 年平均利润总额=年均产品收入-年均总成本-年均销售税金 年平均利税总额=年均利润总额+年均销售税金+增值税

钟鼓楼所说的指标是项目可行性分析中所提到的部分研究项目是否可行的一些决策指标，这些指标中，一般以NPV最为重要，IRR>行业平均收益水平有时并不能完全说明项目可行。以上仅适用于项目财务评价，对某些项目还得考察项目的国民经济指标。 以上是作者在工作中的一点经验，欢迎指正。作者一直在工程咨询公司工作，根据编制可行性研究报告的经验，一个典型项目的技术经济指标至少包括： (1)项目总资金（含建设投资、流动资金、建设期利息等）； (2)内部收益率（IRR）； (3)财务净现值(NPV)；

房地产投资经济测算指标解读

一、经济测算 1、含义：为了有效衡量房地产开发投资得经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果得评价指标得过程，称之为经济测算。 2、基本流程：测算前提与限制条件得确定、开发成本构成分析、开发资金得投入安排、物业面市时间与价格得确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。 二、房地产开发成本构成： 1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用（项目得五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费与涨价预备费，依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收与规费）。 2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。 三、土地增值税 1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生得价格增值量征收得税种。 2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%得部分，税率为30%，增值额超过200%得部分，税率为60%。 3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率 （1）公式中得“增值额”为纳税人转让房地产所取得得收入减除扣除项目金额后得余额。 A、纳税人转让房地产所取得得收入，包括货币收入、实物收入与其她收入。 B、计算增值额得扣除项目：取得土地使用权所支付得金额；开发土地得成本、费用；新建房及配套设施得成本、费用，或者旧房及建筑物得评估价格；与转让房地产有关得税金；财政部规定得其她扣除项目。 （2）土地增值税实行四级超率累进税率： A、增值额未超过扣除项目金额50％得部分，税率为30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％得部分，税率为40％； C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％得部分，税率为50％； D、增值额超过扣除项目金额200％得部分，税率为60％。 （3）简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

(项目管理)财务管理之项目投资

?第5 章项目投资 ? 5.1 投资概述 ? 5.2项目投资的现金流量分析 ? 5.3 项目投资决策的评价指标及其计算? 5.4 投资方案的对比与优先 ? 5.1 投资概述 ? 5.1.1投资的意义 ? 5.1.2 投资的分类 ? 5.1.3 投资决策的程序 ? 5.1.5 投资决策应遵循的原则 ? 5.2项目投资的现金流量分析 ? 5.2.1 项目投资及其特点 ? 5.2.2 项目投资现金流量分析 ? 5.2.3 确定现金流量的假设 ? 5.2.5 净现金流量的计算 ? 5.3项目投资决策的评价指标 及其计算 ? 5.3.1 静态指标的计算原理 ? 5.3.2 动态指标的计算原理 ? 5.3.3 动态指标之间的关系 ? 5.4投资方案的对比与优先 ? 5.4.1概述 ? 5.4.2 独立常规方案的取舍的评价条件? 5.4.3 独立非常规方案的取舍

5.1 投资概述 投资是指公司投入财力，以期望在未来获取收益的一种行为。在市场经济条件下，公司能否把筹集到的资金投放到收益高、回收快、风险小的项目上去，对公司的生存和发展是十分重要的。 5.1.1 投资的意义 1)公司投资是取得利润的基本前提 2) 公司投资是维持公司简单再生产的必要手段 3) 公司投资是公司扩大再生产的必要前提 4) 公司投资是降低公司经营风险的重要方法 ? 5.1.2 投资的分类 ?为加强对公司投资的管理，分清投资的性质，提高投资效率，必须对投资进行科学的分类。 ?1）按投资期限可将投资分为长期投资和短期投资 ?2）按投资的方向可将投资分为内部投资和外部投资 ?3)按照投资行为的介入程度分为直接投资和间接投资 ?4)按照投入领域的不同可分为生产性投资和非生产性投资 ?5)按照投资内容的不同可划分为多种形式 ? 5.1.3 投资决策的程序 ?1)投资项目的提出 ?2)投资项目的评价 ?3)投资项目的决策 ?4)投资项目的执行 ?5)投资项目的评价 1. 确定概率分布 2. 计算期望值

PPP项目财务测算模型分析

PPP项目财务测算模型分析 一、财务测算在项目识别、准备、采购阶段的作用 财务测算是在合理假设的前提进行，与未来实际情况存在差异，进而影响项目实际的内部收益率。财务测算实际上是和实施方案、物有所值和财政承受能力互相依托，为政府提供参考依据，为引进社会资本和招标或磋商时设定合理标的，对项目的落地实施加以保障。 物有所值指标是现值概念，判断是否采用PPP模式代替传统政府投资运营提供公共服务的一种评价方法。财政承受能力指标是年度指标，是规范PPP项目财政支出管理、控制财政风险的定量分析方法。二者应用的场景和作用不同。 二、PPP项目财务模型要素表

PPP项目中咨询机构需要根据以上财务报表建立财务测算模型，清晰准确呈现PPP项目全生命周期存在的成本、利润、风险和项目收益情况。根据财务测算模型，编制物有所值评价报告、财政承受能力论证报告、项目实施方案以及PPP项目协议中与项目回报机制相关的财务内容。 三、不同类PPP项目测算模型的异同 （一）不同行业，PPP项目涉及的运营维护内容和成本项则不同。 （二）PPP项目投资建设形成的固定资产，项目公司拥有的资产使用权和收益权，不论折旧还是摊销，都是以投资建设形成的资产原值（包括建设期利息）为基数进行分摊，有的咨询机构忽略国家相关部门对固定资产折旧的最短年限做出规定，例如，房屋、建筑物为20年，市政道路和高速公司的大中小修最长年限等。 （三）打包类型的PPP项目，存在将经营性、准经营性、非经营性子项目分别建立现金流量表，对不同类型子项目分开进行财务可行性和政府补贴测

算。可能导致经营性项目收益未能弥补到可行性缺口补贴中，政府未能从经营性子项目中获利，却为准经营性和非经营性子项目支付大量的财政补贴。 （四）融资比例不同财务杠杆不同，导致同一项目因融资比例变化而使得项目收益高低不同，从未导致政府对项目缺乏合理的判断标准，也导致投融资比例和交易结构设计变得困难，在项目规模和融资比例两者均发生变化的情况下，项目内部回报率则变得多样。 四、PPP项目财务评价指标 我国目前项目投资财务评价指标体系是以贴现现金流量指标为主，非贴现现金流量指标为辅的多种指标并存的指标体系，PPP项目中财务评价指标主要是内部收益率、净现值和投资回收期等。 （一）利润率和内部收益率 1、概念比较 （1）内部收益率（IRR）是项目生命期内各年净现值为零的折现率。一般来说，内部收益率反应项目自身盈利能力的指标，即项目占用的未收回资金的获利能力，包含融资成本在内的真实回报率，是判断社会资本方收益是否合理的关键指标。 （2）利润率是基于权责发生制进行核算，利润和现金流产出错位，从而导致时间价值差异，不能反应PPP项目全生命周期的真实收益。 2、PPP项目内部收益率的分类：

房地产项目投资经济测算

房地产项目投资经济测算 内容导图： 1、基础知识 2、常规开发项目经济测算 3、租赁项目经济测算 4、不动产价值测算 一、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费

（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标 （1）、项目净现值 动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。 （2）、内部收益率 动态分析指标二：就是指项目寿命期内使投资方案净现值为0的贴现率。

第六章 项目投资管理 《财务管理》讲义 (讲稿)

课题：第六章项目投资管理 目的要求：重点掌握现金流量的内容及估算计算. 教学内容：一、现金流量的含义 二、现金流量的内容 三、净现金流量的含义 重点难点：净现金流量计算 教学方法：启发式 手段：面授 教学步骤：复习提问、新课讲解、讨论、小结。 复习提问题：EBIT-EPS分析法及项目投资的类型 一、项目投资的含义 本章所介绍的项目投资是一种以特定项目为对象，直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。 二、投资项目及其类型 项目投资的对象简称项目。 1、新建项目 新建项目是指以新增生产能力为目的的投资项目。包括单纯固定资产投资项目和完整工业投资项目。 2、更新改造项目 更新改造项目是指以恢复或改善生产能力为目的的更新改造项目。包括固定资产的改良和扩充、更新或技术改造。 三、项目投资决策的特点 项目投资决策是指对投资项目所进行的决策。特点是： 待决策的项目一般需要大量资金的投入。 项目投资决策是企业在较长时间(一年以上)内有持续影响的决策，它关系到企业在未来年份中的生产经营方向、规模大小、资金总量以及在运用中能达到的收益率等问题，它是拟订企业的长远规划，编制企业投资预算的主要依据。 投资决策前必须深入细致地进行可行性分析。 选择经济效益最优的投资方案。 四、项目计算期的构成和资金投入方式 项目计算期的构成 项目计算期是指投资项目从投资建设开始到最终清理结束整个过程的全部时间，即该项目的有效持续时间，完整的项目计算期包括建设期和生产经营期。项目计算期、建设期和生产经营期之间有下列关系： =+ n S P 原始总投资、投资总额和资金投入方式 原始总投资： 原始总投资是一个反映项目所需现实资金水平的价值指标。 从项目投资的角度看，原始总投资等于企业为使项目完全达到设计生产能力、开展正常经营而垫支的全部现实资金。它包括建设投资和流动资金投资两项具体内容。 投资总额 投资总额是一个反映项目投资总体规模的价值指标，它等于原始总投资与建设期资本化利息之和。 资金投入方式

(完整word版)项目财务分析

项目财务分析 根据上述分析及估算资料，可进行项目的财务分析，以评价项目的盈利水平、偿 债能力及资金的安全性等。为此，首先编制项目的财务报表。 （一）项目财务报表 本项目财务分析的现金流量表和收益表分别如下表所示： 项目现金流量表 如前所述，反映房地产开发项目获利能力的比率主要是项目的销售利润率和投资利润率。 1.销售利润率 =税后利润销售净额 即本项目每销售收入 1元，可获纯利ⅹⅹ元。 2.投资利润率 =税后利润投资总额

即本项目每元投资可望获利ⅹⅹ元。 3.自有资金投资利润率 =税后利润自有资金投资额 即本项目每元自有资金投资可望获利ⅹⅹ元。 九、投资效果汇总 本项目投资效果如下表所示： 项目投资效果汇总表 由项目投资估算汇总表及其他相关资料，可分离项目开发成本。 固定成本 =前期工程费 +基础设施及公用建筑配套费 +其他费用 +各种应缴税 费 -综合开发管理费 -城市维护建设税 -商品房营业税 -市政建设费 =ⅹⅹ（万元）变动成本 =投资总额 -固定成本 =ⅹⅹ（万元） 单位变动成本 =变动成本开发工程量 =ⅹⅹ（元米） 平均销售单价 =销售收入开发工程量 =ⅹⅹ（元米） 由上述数据可求得本项目的盈亏平衡点、边际利润和边际利润率。 1.盈亏平衡点 Q=固定成本 （平均销售单价 -单位变动成本）=ⅹⅹ（万元） 2.边际利润与边际利润率 M=销售收入 -变动成本 =ⅹⅹ（万元） m=边际利润销售收入ⅹⅹ100% =ⅹⅹ% 即本项目不至于亏损的最少商品房开发面积为ⅹⅹ平方米，当开发量超出ⅹⅹ 平方米时，每超过ⅹⅹ平方米，可获利ⅹⅹ万元。 十一、项目经济效益敏感性分析 由于本项目投资期长达ⅹⅹ年，考虑到项目建设成本、销售单价、开发工期等因 素均有可能发生变化，故针对这些因素设定一些变化幅度进行项目经济效益的敏感 性分析。 （一）项目开发成本的敏感性分析 市场经济条件下，由于原材料价格、人工费及其他费用的波动，将会直接影响项 目开发成本，从而引起项目经济效益的变化。据市场调查，未来ⅹⅹ年项目开发成本最大升幅可达ⅹⅹ%，现分别设开发成本上升ⅹⅹ%、ⅹⅹ%、ⅹⅹ%，分析项目经济效 益变动的敏感程度。分析结果如下表所示：

项目投资收益分析报告

项目投资收益测算报告 项目投资收益评价，在进行项目的可行性研究，投资决策，方案选择，效益评估，获利能力与财务表现的比较等方面，都要进行经济分析，目的是从成本与效益的角度分析项目的经济指标和财务表现，以帮助决策者和项目团队得出正确的信息，做出科学的决策。 项目投资收益评价报告主要包括成本效益分析，投资收益率，投资回收期（静态投资回收、动态投资回收期），净现值，内部收益率(IRR)，盈亏平衡等内容。 汇报模版：

第一章项目财务数据的测算第一节财务测算的基本内容 一、总投资的测算 二、销售收入和税金 三、销售成本 四、利润 五、项目周期 第二节财务数据测算原则 一、实事求是的原则 二、稳健的原则 三、测算科学化的原则 四、按规章制度办事的原则第三节总投资的测算 一、总投资的构成 二、建设投资 1、固定资产投资 2、无形资产

3、开办费 4、预备费 三、建设期利息 四、流动资金 1、流动资金投资构成 2、流动资金测算 第四节成本的测算 一、成本的概念 二、成本的构成 三、折旧 第五节销售收入、税金和利润测算 一、销售收入的测算 1、产销量的预测 2、销售单价的确定 二、销售税金的测算 1、增值税 2、产品税和营业税 3、城市维护建设税 4、教育费附加 5、销售税率 三、利润的测算 第六节项目寿命期的测算 一、项目建设期的确定 二、项目经济寿命期的确定 1、按项目主要产品的生命周期决定 2、按项目主要工艺的替代周期确定 3、折旧年限法 第二章项目经济分析数据的测算第一节经济分析的基本概念

一、资金的时间价值 二、现金流量与现金流量图表 三、资金的等值换算 四、折现运算 五、基准收益率 第二节经济效益分析 一、经济效益分析的基本目标 二、经济评价的指标和方法 1、静态法 2、动态法 三、静态分析 1、投资利润率 2、投资利税率 3、贷款偿还期 4、投资回收期 四、动态分析 1、净现值 2、内部收益率 第三章项目不确定性分析 第一节概述 第二节盈亏平衡分析 一、线性盈亏平衡分析 1、产（销）量的盈亏平衡点 2、生产能力利用率的盈亏平衡点 3、销售单价的盈亏平衡点 第三节敏感性分析 一、敏感性分析的概念 二、单因素的敏感性分析 第四章项目方案的比较与选择

财务管理之项目投资

}第5 章项目投资 }投资概述 }项目投资的现金流量分析 }项目投资决策的评价指标及其计算}投资方案的对比与优先 }投资概述 }投资的意义 }投资的分类 }投资决策的程序 }投资决策应遵循的原则 }项目投资的现金流量分析 }项目投资及其特点 }项目投资现金流量分析 }确定现金流量的假设 }净现金流量的计算 }项目投资决策的评价指标 }及其计算 }静态指标的计算原理 }动态指标的计算原理 }动态指标之间的关系 }投资方案的对比与优先 }概述 }独立常规方案的取舍的评价条件}独立非常规方案的取舍 投资概述

投资是指公司投入财力，以期望在未来获取收益的一种行为。在市场经济条件下，公司能否把筹集到的资金投放到收益高、回收快、风险小的项目上去，对公司的生存和发展是十分重要的。 投资的意义 1)公司投资是取得利润的基本前提 2) 公司投资是维持公司简单再生产的必要手段 3) 公司投资是公司扩大再生产的必要前提 4) 公司投资是降低公司经营风险的重要方法 }投资的分类 }为加强对公司投资的管理，分清投资的性质，提高投资效率，必须对投资进行科学的分类。 }1）按投资期限可将投资分为长期投资和短期投资 }2）按投资的方向可将投资分为内部投资和外部投资 }3)按照投资行为的介入程度分为直接投资和间接投资 }4)按照投入领域的不同可分为生产性投资和非生产性投资 }5)按照投资内容的不同可划分为多种形式 }投资决策的程序 }1)投资项目的提出 }2)投资项目的评价 }3)投资项目的决策 }4)投资项目的执行 }5)投资项目的评价 1. 确定概率分布 2. 计算期望值 3. 离散程度 1)标准离差 2) 标准离差率 }投资决策应遵循的原则 （1）综合性原则

项目经济测算指标体系规定

厦门大唐房地产集团有限公司文件 大唐集投字〔2016〕1号 厦门大唐房地产集团有限公司 项目经济测算指标体系规定 修订记录 修改内容修改人批准人发布日期

第一章总则 第一条、为提高房地产项目可行性论证工作的效率和效果，促进项目决策的科学性，选择符合公司发展战略的项目，保障公司可持续发展，特制定本指标体系。本体系适用于大唐地产集团房地产项目可行性论证阶段的经济测算。 第二条、项目经济测算指标体系的设计应遵循如下原则： （一）反映公司阶段特征和战略目标要求。经济测算指标体系的设计应结合公司经营特征和战略目标要求，确定项目经济效益评价的侧重点，依据侧重点有针对性的设计经济测算指标体系。 （二）科学合理性。经济测算指标体系应包括影响项目经济效益 的各个主要方面，综合反映项目的经济效益。 （三）系统性。经济测算指标体系应综合和全面反映项目的经济 效益，并依据各指标对项目经济效益评价的重要程度，区分核心指标和参考指标。 （四）可比性。经济测算指标应具有普遍的统计意义，指标值能 够在同一行业内不同公司间进行横向比较和在公司内部进行不同时 期的纵向比较。 （五）可操作性。经济测算指标在满足评价目标的前提下，在实 际应用中要简单，便于计算。 第二章定义及分类

第三条、房地产项目分为住宅类项目和商业地产项目。 第四条、商业地产项目指用地性质为商业、办公、物流等非住宅 用地的房地产开发项目，包括办公楼、写字楼、商务楼、SOHO楼、酒店公寓、酒店、商场、商业综合体以及集中式商业楼等。 第五条、商业地产项目分为销售型、持有型和混合型三类： （一）销售型商业地产项目：指可分割产权进行销售或虽不能分 割产权、但业务实质为销售、且总建筑面积销售比例不小于85%的商业地产项目； （二）持有型商业地产项目：指不能分割产权进行销售，或虽可 分割产权、但不销售或难以销售，通过持有来实现项目利润、且总建 筑面积销售比例不大于15%的商业地产项目； （三）混合型商业地产项目：指同一个商业地产项目中同时存在 销售型和持有型商业地产产品，且总建筑面积销售比例介于15%与85%之间。 第六条、销售型商业地产项目和混合型商业地产项目中可售部分， 视同住宅类项目开展评估，下文统称“销售项目”。混合型商业地产 项目中持有部分视同持有型项目开展评估，下文统称“持有项目”。 项目分类图示请见附件一。 第三章体系结构 第七条、依据指标体系的应用目的和设计原则，本指标体系分为

房地产项目投资经济测算【最新版】

房地产项目投资经济测算 一、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。 二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 三、不动产价值测算 原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。 一、基础知识

名词解释 项目建设总投资 对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。土地取得的方式有三种:征用农地、拆迁和直接市场购买。 勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。

室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 其他工程费 包括工程监理费和竣工验收费。 管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。 财务费用 财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。 可运用资金 指开发物业销售、经营带来的现金净流入。

项目评价指标体系 静态评价指标 投资收益率 静态分析指标一:项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 静态回收期 静态分析指标二:是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 盈亏平衡点 静态分析指标三:指收入等于全部成本时的项目销售率。 动态评价指标 项目净现值

工程项目投资成本预算与财务分析

工程项目投资成本预算与财务分析一个开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金。为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策，必须对项目的投资进行准确的估算。 投资估算篇：投资估算所考虑的范围包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用及有关税费等项目全部成本和费用投入。各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的项目的成本费用构成有一定的差异。 项目开发成本费用构成如下： 1、土地费用——土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。包括（1）土地使用权出让金、征地费；（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费。 （1）土地使用权出让金：土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块金额并进行时 间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让、 周围环境及土地现状等因素的修正得到；也可以依据政 府颁布的城市基准地价，根据项目所处的地段等级、用 途容积率、使用年限等因素修正得到。 （2）土地征用费：征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费，土地投资补偿费等。国家和各省市对各

项费用的标准都作出了具体的规定，因此农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进行。 （3）城市建设配套费：指因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等建设而由受益人分摊的费用，有时该项费用还包括非营业性的配套设施，如居委会，派出所、幼儿园、中小学等的建设费的分摊，统称配套设施建设费。这些费用的估算可根据各地的具体规定或标准进行。 （4）拆迁安置补偿费：拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所用权人，依据有关规定给予补偿所需的费用。 2.前期工程费——前期工程费主要包括项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费支出。项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工程量，参照有关计费标准估算。 3.房屋开发费——房屋开发费包括建安工程费、附属

PPP项目财务测算公式、内容和方式

第一部分PPP项目财务测算公式大全 项目（全）投资现金流量表 一、现金流入 现金流入=补贴收入+其他收入+销项税+回收固定资产余值+回收流动资金 =（可用性服务费+运维绩效服务费-第三方收入）+（可用性服务费+运维绩效服务费）÷（1+增值税税率）×增值税税率+其他收入+回收固定资产余值+回收流动资金 1、补贴收入 =财政补贴测算表中的“财政补贴总额” =可用性服务费+运维绩效服务费-第三方收入（使用者付费） ①可用性服务费=年均建设成本×POWER（1+折现率，n）（现值P求终值F）×（1+合理利润率） = 注：项目全部建设成本=资金筹措表中的“资金筹措”-“政府方占股”POWER：返回数字乘幂的计算结果。POWER（底数，指数） ②运维绩效服务费=运营成本×（1+合理利润率）

=总成本费用表中的“经营成本（不含税）”×（1+增值税税率）×（1+合理利润率） 注：总成本费用表中的“经营成本（不含税）”=外购原材料+外购燃料及动力费+工资及福利费+养护费+其他费用 2、其他收入=其他收入估算表中的“其他收入” 3、销项税 =税费估算表中“销项税额” =营业收入-不含税价格 =（财政补贴收入+第三方收入）-（财政补贴收入+第三方收入）÷（1+增值税税率） =（可用性服务费+运维绩效服务费）-（可用性服务费+运维绩效服务费）÷（1+增值税税率） =（可用性服务费+运维绩效服务费）÷（1+增值税税率）×增值税税率 财政补贴收入=财政补贴测算表中的“财政补贴总额” =可用性服务费+运维绩效服务费-第三方收入 4、回收固定资产余值=固定资产折旧与无形资产摊销估算表中计计算期最后一年“折旧净值” 5、回收流动资金=流动资金估算表中计算期最后一年“流动资金”

《财务管理》项目投资-习题概要

第七、八章内部长期投资 一、单项选择题(每小题1分 1.下列不属于生产性投资的是(。 A、固定资产投资 B、无形资产投资 C、有价证券投资 D、流动资产投资 2.下列属于可分散风险的是( 。 A、投资决策失误 B、购买力风险 C、利率风险 D、政治风险 3.证券投资组合的目的是(。 A、提高投资收益 B、降低投资风险 C、提高投资的流动性 D、避免利率风险 4.若某股票的β系数等于1,则下列表述正确的是(。 A.该股票的系统风险大于整个市场股票的系统风险

B.该股票的系统风险小于整个市场股票的系统风险 C.该股票的系统风险等于整个市场股票的系统风险 D.该股票的系统风险与整个市场股票的系统风险无关 5.已知某投资项目按14%折现率计算的净现值大于零,按16%折现率计算的净现值小于零,则该项目的内部报酬率肯定(。 A、大于14%,小于16% B、小于14% C、等于15% D、大于16% 6.存在所得税的情况下,以“利润+折旧”估计营业净现金流量时,“利润”是指(。 A.利润总额 B.净利润 C.营业利润 D.息税前利润 7.投资利润率与投资回收期的相同点是(。 A、两个指标中的“投资”,均是原始投资额 B、均没有考虑资金时间价值 C、都需要使用现金流量 D、都需要使用利润指标

8.下列各项中,对投资项目内部收益率没有影响的因素是(。 A.原始投资 B.现金流量 C.项目计算期 D.设定折现率 9.某投资项目于建设期初一次投入原始投资400万元,建设期为0,获利指数为1.35 。则该项目净现值为( 万元。 A、540 B、140 C、100 D、200 10.某投资项目的投资总额为100万元,项目每年产生的税后利润为8万元,每年的 折旧额为12万元,则投资回收期为( 年。 A、12.5 B、8.33 C、5 D、25 二、多项选择题(错选、或漏选,该题无分,每小题2分,共20分 1.下列属于对内投资的有(。

房地产项目经济测算修订稿

房地产项目经济测算集团文件发布号：（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-

项目经济测算 目录 1项目及评价依据简介 (1) 1.1项目技术经济指标 (1) 1.2经济评价依据 (2) 2项目投资估算 (2) 2.1项目开发成本估算 (2) 2.2建设投资进度 (3) 3资金筹措和投入计划 (4) 3.1收益测算 (4) 3.2项目可运用资金估算 (6) 3.3投资计划与资金筹措 (7) 4项目盈利能力评价 (8) 4.1静态评价 (8) 4.2动态评价 (10) 5项目敏感性分析 (13) 6项目经济评价结论及建议 (15) 6.1.项目经济评价结论 (15) 6.2.建议 (15)

1 项目及评价依据简介 玉溪沃尔玛购物广场（以下简称“项目”）位于云南省玉溪市红塔区中心城区内，红塔大道与东风路的交界处，东至东风路，西至花园街南端，南至红塔大道绿化广场，北至瓦窑十二组民房，占地15.16亩。规划总建筑面积约4.46万平方米。 1.1 项目技术经济指标 根据委托方提供的有关数据和初步的总体规划设计方案编制项 目技术经济指标表，项目的技术经济指标为经济评价中各项成 本费用及收入测算的基础数据。 1.2 经济评价依据

通过全面的和按照的思路，本评价报告是在项目采用租售方案 一，即先租赁后整体销售方案的基础上，从定量的角度对项目 开发经营过程中涉及的投资、收入和成本费用进行测算，并对 项目的财务可行性（包括盈利能力、偿还贷款能力及抗风险能 力）作出评价及针对性建议。 经济评价原则：在项目经济效益分析中，严格遵循国家及地方 对开发经营的法规政策规定，以及对房地产企 业财务核算及财税的规定，以求公正、准确地 反映项目的经营情况，从而为项目作出恰当的 评价和建议。 经济评价前提：本方案中，项目通过在前期出租经营获取租金 收入，待物业出租率保持在90-95%之间，进入 稳定经营期后，采用一次性整体销售的方式实 现投资回收和盈利。因此，项目计算期以建设 经营销售周期为参照，计算期为9年，由2004 年1月1日起算。考虑到项目投资收益的情 况，在项目的投资进度估算中以季度为计算时 间单位，其余以年度为计算时间单位。 各项经济测算不考虑社会物价总水平及通货膨胀变动 影响。 项目核算的货币为人民币。 2 项目投资估算 2.1 项目开发成本估算 项目开发成本包括七大类费用项目：土地成本、前期费用、建 安工程成本、基础设施建设费、开发期税费、不可预见费、企 业管理费。其中，项目土地费用、建安工程造价、开发期税费 以委托方提供的数据为基础。 项目总开发成本为15,008万元，建筑面积单方成本为3,403元/平方米。

2019年项目投资财务分析报告范文

项目投资财务分析报告范文 1、项目评价的方法 通常，在进行投资分析时，假定开始投资时筹措的营运资本在项目结束时收回。 (1)基本方法 方法类别含义与计算公式 净现值法净现值是指特定项目未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额。 现值指数法现值指数是指未来现金流入现值与未来现金出现值的比率。 内含报酬率法内含报酬率是能够使未来现金流入量现值等于未来现金流出量现值的折现率。是净现值为零时的折现率。 计算净现值或现值指数时，需要事先根据资本成本或企业要求的最低资金利润率确定折现率。 某投资方案，当折现率为15%，其净现值为45元;当折现率为17%,其净现值为-20元。该方案的内含报酬率r。 (15%-17%)/(15%-r)=(45+20)/((45-0)计算得r=16.38%。 2、投资项目的资本成本 投资项目的资本成本，不是实际支付的成本，是将资本用于本项目投资所放弃的其他投资机会的收益，是公司投资人要求的最低报酬率。也有叫最低期望报酬率、投资项目的取舍率、最低可接受的报酬率。

(1)普通股的资本成本(权益资本成本)的计算 Ks=Rf+β×(Rm-Rf) 其中，Rf指的是无风险报酬率，也叫无风险收益率、国库券利率、无风险利率等。 β，指的是平均风险股票报酬率，也叫市场平均收益率、市场 组合的平均收益率、市场组合的平均报酬率等。 (Rm-Rf)指的是权益市场风险溢价，也叫市场风险溢价，平均风险收益率，平均风险补偿率等。 β×(Rm-Rf)指的是该股票的风险溢价，也叫股票的风险收益率、股票的风险收益率、股票的风险补偿率。 (2)债务资本成本 税后债务资本成本=税前债务资本成本×(1-所得税税率) (3)加权平均资本成本 加权平均资本成本是各种资本要素成本的加权平均数，有三种 加权方案：账面价值加权、实际市场价值加权和目标资本结构加权。目前大多数公司在计算资本成本时采用按平均市场价值计量的目标 资本结构作为权重。 加权平均资本成本=债务资本成本×所占资本资本比例+权益资 本成本×所占资本成本比例=债务资本成本×所占资本资本比例+Rf+β×(Rm-Rf)×所占资本资本比例 3、投资项目现金流量的估计