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浅谈物业管理企业的矩阵式组织架构

作者：佚名文章来源：本站搜集点击数：743 更新时间：2006-7-7

在今天物业管理企业的市场竞争之中，跨省招投标承接物业和专业化管理将是两种最为典型的形式，而这里，管理的组织架构成为其中的关健环节，下面，我们对各种类型的组织结构进行基本的说明：

一、职能式组织架构

职能式组织是根据工作任务的相似性来设立管理部门的。特定的职能安排人们从事某种特定的活动，大多数企业均采取如此的管理架构，这是最普通，同时也最有效的组织形式，在莲花物业，策划部、计财部、物业管理部即为比较典型的职能部门。

二、区域性组织架构

区域性组织架构是根据地区来划分管理集团，这是跨地域作业的公司必须采取的组织方式，对物业管理企业来说，这些也相当普遍，在以前，每一个管理处本身也就是一个“区域性”组织；当外接物业出现时，区域性的管理组织才真正体现其尤为重要的作用。

三、事业部式组织架构

随着公司的扩张，按服务类型/项目对企业活动进行分组的形式就日益显出其重要性。这就是“专业化”管理应运而生的基础，在总公司的普通职能部门之下，又成立了独立的、以项目/产品为中心的“事业部”组织，而每个事业部在经营管理上均有自己本身的独立性和自主性。它们根据自己的需要设置相应职能部门，它最主要的特点是“集中决策，分散经营”，即总公司控制着整个经济体的重大决策和战略目标，分公司或事业部独立经营，这在领导方式上是一种从集权制向分权制的变革。

随着公司规模的不断扩张、管理工作的日益复杂，我们已无可争辨地不能满足于一种单纯的组织架构，以上的三种组织形式均在凭借自身的资源优势进行成熟和发展。专业化管理当中，如何处理好管理处与专业服务机构之间的接口？外接物业当中，部分员工被派往千里之外作业，如何对他们进行良好地监控，又保证足够信息的沟通，还要让他充分发挥自身的主观能动性？这三种管理架构形式，究竟应当以哪一种为核心？其实管理本身，也就源于“分工”、“职权”、“控制”这些最基本的组织概念，目前我们公司在专业化管理和外接物业管理两个方向上的探索，都给公司的组织形式提出了一个全新的课题。

矩阵式管理模式为问题的解决提供了方案。传统的矩阵管理模式是将按职能划分部门和按项目划分部门相结合的一种组织形式，今天还要加上区域的划分，故而，这种立体的组织架构就应运而生。

未来的人员组织架构图

区域一：（区域经理负责人）

项目A（项目经理）

项目B

项目C

保安部

成员

物业管理部

成员

人事部

成员

一般来说，以区域重复设置人员导致经济成本过重，人浮于事；而过分依赖于职能部门又常常带来协调上的难度，传统的职能部门成员常常满足于既定的、按部就班的日常工作不愿围绕客户与目标过多地伤脑筋，这某种程度上引致责任盲点；事业部组织就克服经济上的无效率会有较好效果，独立的预算与人力资源配备会充分围绕具体的工作目标展开，但是这种组织结构也有它的缺点：即事业部之间的竞争导致了缺乏相互信息的沟通与交流、甚至矛盾的对立，公司的整体资源被零散分割，从而产生资源的重复配置与低效率。

即使是矩阵式组织架构，它也并不能包治百病，尽管它的优点同样是明显的：

? 最有效地利用资源，职能方面的专业知识和固定类别的物资配备可供所有项目使用；

? 对人员使用上的灵活性，促进学习与交流，最大范围地达成资源共享；

? 以客户为中心

? 管理层次比较分明

不管我们是否愿意承认，但是矩阵式的组织架构已经在我们身边开始发挥作用。就象房屋的所有权和使用权注定要同管理权分离一样，一个员工的行政隶属关系、业务指导关系和工作责任关系也已发生着剥离，今天一个莲花二村的管理处主任与保安队长已不象一年前那样处于纯粹地管理与被管理，指挥与被指挥的关系，而是一种合同合作关系，保安队长是否能够站稳脚跟，将取决于他是否能够按“约”行责，而不是简单地训导员工和向上级汇报。

在外接物业的实施当中，这种关系就更加错综复杂，常常在同一时间内，一个项目当事人需向总公司的领导作一个必要的工作总结汇报，还要向区域经理作一份详细的执行报告，与此同时，还要以另一种形式向客户或合作方以不同的角度沟通同样的问题，如果涉及到资金方面的配置和职能专业技术上的支持，他还需要更多的交流层面。在这种情况下，理顺组织形式与明确职权责任，就成为更加重要迫切的问题。

在这里，矩阵式组织架构暴露了它的弱点：

? 因为地区、项目、职能关系的交叉，导致了作为项目当事人与项目成员的双重身份，使人际关系的协调变得异常复杂；

? 多任务的处理机制，产生了资源配置上的种种弊端，有一句老话“叫得响的鸟儿吃得饱”，在目前的组织

情势下，同样存在沟通不足的问题；

? 权力责任不易界定，违背了统一指挥原则；

类似的问题给发展中的企业带来相当多的困扰，万科物业的陈之平曾对记者说：“早在1993年，万科就随着集团房地产在全国各地的开发而迈出深圳，直面各地市场的挑战。因此它在对当地环境的适应程度，以及跨地域经营的管理模式等方面就比这两年才大举北上的企业要好一些。”事实也正是如此，北上进军给这些物业管理企业提出了方方面面的问题，每承接一个新的物业，如果它不能在预期内带来一定的经济和社会效益，它就会成为一个泥潭，这无疑会令人想起1941年希特勒眼巴巴地看着自己的装甲精锐在莫斯科郊外的暴风雪和泥泞中耗尽。当我们在各物业管理企业中率先举起专业化的旗帜，我们不得不去认真考虑它是否能带来实际的工作绩效；而每一个外接物业，也都意味着一批资源配置的重组。其中不外乎四大因素：人员、信息、资金和时间，资源的有限性决定了我们必须最为有效地使用它们，这种情况下，处理管理组织当中应当建立以下基本原则：

? 明确直接责任人的重要性。在任何时候，人员的选拔与培训均是最重要的环节，一个项目成功与否，与项目经理的能力与素质有着决定性的关联，今天在物业管理的实践操作中，愈来愈对一块物业的直接负责人有着更高的要求，管理处主任（项目经理）一般要有较强的人际协调能力、领导与决策能力，高度的工作热情，比较宽阔的知识面，具备相应的威信，深受下属的爱戴，经常能获得一些有益的建议，完美的领导并不是扼杀了冲突，而是把冲突化做良性诉求的契机。矩阵式的管理架构，同时也意味着对职业经理人的训练开始展开。

? 保证信息的有效使用。在四大因素当中，信息是唯一不具备竞争性的，这意味着一个人获取和使用信息时并不影响其他人对它的使用；但是信息是具有排他性的，这是因为信息同商业资产一样，是具有价值而需要妥善保护的一种资产，这也正是部分企业推行BS7799信息安全标准体系的原因。电脑网络、传真发送、纸上记录、光盘磁带、电话交谈，无处不有信息的存在形式，而矩阵式管理架构，在一定程度上要打破私人关系建立的信息交流网络，从整体上关注信息的传输、反馈、完整和保密，由此建立信息管理的框架，以促进各项目关联部门有着高效的沟通与协调。

? 重视资金的良性循环。对一家逐渐上规模的企业来说，阻碍其成长的最大威胁就是缺乏在财务方面的基本关注和良好监控，在今天占领一块物业并不能意味着一笔收入或者说资本已经走上了良性循环，尤其在一些缺乏当地政策支持的外接物业就更是意味着固定的亏损面，而这种立体架构的组织管理实施当中，就需要以项目为单位隔离其预算与成本，即以项目效益为中心。作为总公司方面的宏观调控，就需要对项目责任人的财务授权与监控形成着明确的思路与方案，并且要保证这种资金的调配控制权不至于受到其它外界因素的干扰而受到削弱或影响，以至于重新回到模糊不明的状态。

? 把握时间，控制工作进度。工作内容、性质不同给对工作进度的控制带来了不同的目标要求，但总的来说，时间是一种稀缺资源，在今天日新月异的市场竞争中尤其如此，时间会把资产变成债务，把利润变成亏损，把优势变成劣势。矩阵/立体组织架构的管理模式里，有一个显著的特点就是其对时间/进度控制的高度要求：在预定的时间内，达到预期的工作目标，否则将会引发人力调配、决策延迟的一系列多米诺骨牌效应。就物业管理的具体实施来说，最重要的在于在预期的时间内培养出成熟高效的管理团队（无论如何，对人的塑造始终是第一位的）。

总的说来，今天的大型物业管理公司，所辖的物业均处于不同的发展时期，如何对之进行最优的资源配置，以保证取得物业管理的最佳效果？哪些进行稳定，哪些进行投入，哪些又需要放弃？矩阵组织架构应运而生，它的出现也产生方方面面的问题，并且直接影响到整体管理机制的运行，我们还处于探索阶段之中。

二○○一年六月十三日于烟台大海阳

刊于深圳《物业管理》2001年11月期

物业集团有限公司组织架构设计方案

西安XX物业集团有限公司组织架构设计方案讨论稿（修订版）一、设计思路充分结合企业运营实际情况，进一步优化企业的核心业务结构，扩大业务范围，深化物业集团对客户服务水平，努力提升集团公司整体物业管理水平，优化物业板块经营管理模式，提高XX物业品牌形象和经济效益，搭建物业一体化运营平台，细分物业集团服务专业，按客户类型和客户服务需求输出XX物业集团整体的服务能力。 XX物业集团依托现有的优势资源和优质的服务能力打造平台化的运营管理模式，着重以“搭平台、管框架、防风险、抓效益、激活职工能动性和驱动力”为战略的重要举措，以市场需求为总纲，不断创新运管体制机制，建设具有“自我复制、融合、管理、创新”的扁平化管理架构体系，将物业管理向着集约化、专业化、规范化的方向推进。 XX物业集团坚持以人为本客户利益至上的经营管理理念，一是XX人对合作的业主紧抓服务质量提升业主满意度，二是XX 人紧抓内部管理体系，激活员工的主观能动性，让员工变被动为主动，形成强大的“聚能环”，集团全员逐步由“车头驱动”模式转变为“动车驱动”的模式，在发展的同时不断优化完善全体职工晋升机制、合作机制、管控机制、效益机制发挥集团平台+

职工的综合优势，使XX 人在集团平台优势上人尽其才发挥聪明才干与集团平台共同成长共同受益。二、XX 物业集团组织架构图 XX 物业集团平台化运营管理架构重点打造“搭平台、管框架、防风险、抓效益、激活职工能动性和驱动力”为战略的核心思想，架构顶层设计以扁平化管理为重点，减少集团运营管理架构建制，着力打造和孵化集团的项目运营和支持管理两大中心，集团“两中心”将相互依托相互支持，项目运营中心将集团物业服务业“长板”不断拉大，支持管理中心将为物业集团成立的各

物业公司组织架构及岗位职责概述

海口祥海物业公司组织架构及岗位职责第一章组织架构第二章部门职能一、客服部 1、对所辖业主、房屋、商铺和车库等主体进行统一治理，推动物业公司质量体系、治理目标和经济效益的落实； 2、落实公司关于小区的各项规定和决定，有打算、有步骤的完善

小区房屋公共设施和综合服务体系； 3、定期收集汇总小区及公司的各项信息，定期向公司领导汇报反映，并依照公司领导的意见和要求开展下一步工作； 4、接待业主来访和接听业主来电，解答业主咨询，受理业主投诉、维修、求助、咨询与收集业主建议，并做好相应记录。 5、受理业主投诉、报修、求助后，按照物业服务中心规定，填写相关工作任务单交相关部门在规定时限内处理，并负责跟进、督促，直至完全解决，同时对业主进行电话回访。 6、负责各楼宇住宅和商铺物业治理费、水电费的统计核算工作，确保费用收缴的及时准确，提高物业治理费的收缴率。 7、负责业主档案的建立与治理，满足物业治理服务工作需要。 8、负责各楼宇物业服务质量日常检查工作，发觉和消除不安全因素。 9、负责完成上级部门交办的其它工作。二、招商部 1、负责临街商铺和小区内商的经营治理工作，合理选择商业类型和业态，提升小区整体形象； 2、负责商铺的租赁治理工作，保持物业与业主之间的经营联系； 3、负责协调商铺和住户之间的各种关系，处理小区外围商业的种

类问题； 4、负责组织小区内的广告、宣传、产品体验等其它收费活动； 5、负责商铺租金、物业费及其它代缴费用的收取工作； 6、依照政府相关规定，负责商铺的日常治理，以及装修监管和消防防范等工作； 7、负责了解各商铺的经营状况和市场变动，为物业公司的经营决策提供数据支撑； 8、负责新的物业服务和收费项目，拓展物业公司经营收入的工作。三、保洁部 1、负责小区内绿化植物的日常治理和养护，合理规划小区内绿化植物种类和分布； 2、负责小区的环境卫生清洁、保洁服务，以及绿化治理服务； 3、负责制定合理的作业频率、班次和人员安排，负责绿化、景观和水系护理的日常维护、保养工作； 4、负责保洁员的日常治理和考察工作，合理配置人员做好小区内公共区域的环境卫生和绿化治理工作； 5、负责对小区绿化和环境保洁的监督工作，对服务质量进行定期或不定期检查，不断提升服务质量； 6、负责保洁员的业务知识培训和专业技能培训工作；

物业管理处架构及岗位人员配置

管理处架构一、综合管理部业户服务部主任：1人，管理处业主接待5人，内门岗接待人员：12人，共计18人。物业管理处总经理综合管理部设备设施管理部会所经营部业主服务部环境服务部保安服务部业主服务部主任业主接待服务投诉接待内门岗接待服务财务管理报修接待特约服务甲班3 丁班3 丙班3 乙班3 档案管理

二、环境服务部保洁服务部：主管：1人，领班：3人，保洁服务员：35人（其中：外围人，楼内人，机动班人），共计：39人。绿化服务部：主管：1人，室内摆花养护：1人，室外绿化养护：3人，共计：5人。水景服务部：水景工程师：1人，操作工：1人，共计2人。三、秩序维护服务部保安服务部主管甲班领班乙班领班丙班领班丁班领班大楼保安巡二扇大门岗路面巡视监控岗 1 路面车管岗环境服务部主管保洁服务部绿化管理监管车库车管岗水景管理

秩序维护服务部：秩序维护主管：1人，秩序维护领班（兼巡视岗）：4人，秩序维护队员：44人[其中：内门秩序维护3人，大门岗4人，巡视1人，监控岗1人，车辆管理2人（包括路面和地下）]，共计；49人。四、设备设施管理部强设备设施管理部经理1 设备设施管理部领班公共设备维护保养室内报修接单服务弱给室内报修

设备设施管理部：设备经理：1人，领班：2人，公共设备维护保养3人（其中：强电工2人，弱电工2人，给排水工2人），室内报修接单服务：3人，共计：9人。五、管理处架构部门人员数情况序号部门岗位人数合计人数备注 1管理处管理处经理11

物业公司组织机构划分及岗位职责

物业公司组织机构划分及岗位职责（一）总经理岗位职责概述：一、执行集团董事会决议，主持全面工作，保证经营目标的实现，及时、足额地完成董事会下达利润指标二、组织实施经集团董事会批准的公司年度计划和财务预算报告及利润分配使用方案。三、组织指挥公司的日常经营管理工作，在集团委托权限内，以法人代表身份代表公司签署有关协议、合同、合约和处理有关事宜。四、建立健全公司统一、高效的组织体系和工作联系。五、搞好员工的思想政治工作，加强员工队伍建设，建立一支作风优良、纪律严明、符合“高品质、高效率、高文明、高效益，四高”要求的员工队伍。六、搞好社会公共关系，树立公司良好的社会形象。（二）公司经理岗位职责概述：一、对总经理负责，依据总经理抓好物业公司全面经营管理工作；二、根据物业公司职能，决定人事组织架构与部门人员调配、运筹、策划物业公司各项经营管理工作；三、制定公司各项管理规定，提高工作效率，完成预定经营管理目标；四、指导各部门工作，为业主和租户创造一个高品质的新生活环境；五、定期召开公司例会，总结、检查前期工作，布置今后工作任务六、指导各部门经理开展管理工作，并考核各部门经理工作绩效，做出升、降调整及奖惩决定七、注意人力资源的开发与利用，提高管理队伍的工作能力水平，使管理与服务逐步走向标准化、规范化、科学化八、组织审定公司中长期发展规划、年度计划、各种专项计划、物业服务方案和重大发展计划九、做好对外沟通、对内协调工作，保持与政府及有关部门之间良好关系十、审核和分析公司财务报表、控制资金合理支出，审批各项费用，对经营不善而导致的企业亏损负责十一、塑造企业形象，确立企业文化，抓好团队建设；审批业主、员工的合理投诉并批示整改意见。十二、完成总经理交办的其他任务。（三）公司副经理岗位职责概述：一、接受和协助公司经理做好物业公司经营管理工作，负责物业管理服务范围内的工作质量，保证为业主提供良好的管理与服务。二、负责对物业公司日常的业务进行管理监督。

物业管理处组织架构及工作职责

1工作关系图 2物业管理处的职能 2.1物业管理处是物业管理机构，在物业公司的具体指导下，依据有关物业管理政策、法规，按照《物业管理委托合同》实施全方位的管理、服务和经营。 2.2认真抓好各项措施的落实，贯彻执行“业主的满意就是我们的追求”的服务宗旨，竭诚为广大用户和业主提供全面服务。 2.3按规章制度的要求执行各项工作，严格按作业文件完成各项工作任务，做好质量记录。 2.4文件、资料及质量记录的管理。 3物业管理处的工作职责范围 3.1对所承接的物业进行验收、接管 3.2房屋及共用设施的管理 3.2.1负责业主入伙手续的办理。 3.2.2受理装修申报，组织装修审批，对装修进行过程跟踪、监督、验收，制止违章，装

修资料归档。 3.2.3对房屋、共用设施(如天面、楼梯、墙、地、天花、信报箱、宣传栏等)进行巡视检查，如有故障申报维修。 3.2.4对小区所有共用照明(包括设备房内照明、应急灯)进行管理维修。 3.3水电管理 3.3.1对业主的用电/水进行管理，违章用电/水的日常检查、协调处理。 3.4来访接待 3.4.1负责门岗接待与把关，做好出入人员的监管，有效控制外来人员进入； 3.5清洁、绿化、消杀、垃圾清运 3.5.1负责小区公共部位的清洁卫生。 3.5.2负责小区内绿化的保养，保证植物完好。 3.5.3负责垃圾及时清运、定期安排环境消杀。 3.6日常巡检与管理 3.6.1巡视小区，检查共用设施的运行、使用情况，发现异常及时跟进处理。 3.6.2保证公共场地合理使用、维护公共秩序，及时发现和处理有损于业主公共利益的行为。 3.6.3定期检查空置房屋、空置楼层，并组织清扫，安排维护。 3.6.4注意人员的流动情况，即时清除推销人员。 3.6.5检查二次装修户的装修秩序及消防安全。 3.6.6妥善管理物业内各种钥匙，建立业主档案资料。 3.7公共区域标识 3.7.1负责公共区域标识的设置、维护与管理。 3.7.2统一管理告示牌。 3.8组织对业主服务 3.8.1办理装修申报与验收手续、物资出入放行手续。 3.8.2负责提供有偿服务（维修、保洁等）。 3.8.3统一受理业主需求、投诉，并组织落实、整改。 3.8.4负责组织小区业主联谊会和社区文化活动的实施。 3.8.5定期公布物业管理服务费用收支帐目，并接受业主委员会和业主的监督。 3.8.6负责受理业主投诉，组织业主意见征询活动，定期走访业主，了解业主对管理处各项服务的意见及建议。 3.8.7协同有关部门迅速、妥善处理各类突发事件，并积极消除因此而带来的不良影响。

商业物业管理组织构架

商业物业管理组织构架总物业经理1人主要职责(统管) 1、全面负责商场物业得日常事务与管理工作,维护商场得整体环境。 2、负责物业工程、消防、安保、监控、清洁等管理。 3、负责商场设备维护维保,保障系统安全有效得运作。 4、物业费用得预算控制与相关审批工作。 5、负责物业团队得培训与建设。 6、配合购物中心其她职能部门开展相关工作。

7、负责建立健全组织架构及人员配备,制订商场物业得管理方针、目标与计划、组织、指挥、控制与协调沟通。 8、起草制定达到上述方针目标得实施程序文件与规章制度。如岗位职责、层级管理制度、会议管理制度,工作执行、督导、检査、日记制度及人事、物资管理制度,对客服务管理制度、商户公约、手册,物业管理服务协服务协议及合同,装修管理等,并监督实施,保证各项管理服务工作得质量与标准,让商户满意,提高物业管理水平。 9、物业管理前期参与(项目得市场规划、定位、施工,竣工验收等环节工作),并针对后期使用管理提出可行性建议、意见,并跟进各项整改措施,落实保修措施如单位、期限、费用等理顺与开发商、施工方得工作关系。 10、指导、管理、协调物业各部门得工作,监督各项规章制度、劳动纪律、工作程序、任务得执行与落实,定期与不定期检查各部门、岗位、设备、环境等,及时发现问题并解决,召集与主持物业例会或专题会议,及时解决管理中出现得问题保证商场各项工作能顺利进行。 11、带头执行总公司财务管理制度,参与年度预算并呈报上级审批后实施,审阅。分析物管各类资产报表,控制物管费用开支,降低物料损耗与各项成本。

12、监督部门得培训工作,提高公司整体业务与服务标准; 13、负责合同事务(委托、维修等)得谈判、签约并呈交上级批准后落实。物业水电部12人水主要职责 1、负责保证物业区域得生活用水、消防用水得供应与污水排放。热情为业主提供周到服务,随叫随到。随报随修,为商户排忧解难。 2、每日负责各类水管以及消防管井得检查巡视工作,发现问题及时处理,保质保量完成各类给排水维修任务。 3、负责各类加压泵、提升泵得日常维保工作,确保设备运行正常,做到机房无积水,无杂物堆放,设备无灰尘、无锈迹。 4、做好物业区域日常维修、疏通及堵漏工作。杜绝跑、冒、滴、漏等浪费现象,维修工作保证质量,工完清场。 5、每周巡查水池水质,按管理要求做好消毒处理工作,定期清洁蓄水池,污水坑与积水坑。 6、按季度、年度工作计划要求,定时对外阀门做好防锈及润滑处理,管道要做防锈与水处理。 7、修旧利废、励行节约,做到维修不浪费材料,努力降低维

物业公司组织架构图

东环物业公司简介东环物业有限责任公司成立于XXXX年X月，拥有物业管理管家“X级”资质，注册资金为XX万元人民币。公司云集了众多技术才人和具有丰富管理经验的物业管理专业人员，具有较为完善的组织架构，实行董事会领导下的总经理负责制，公司拥有一直极强的专业化队伍，实施科学、规范和现代化的管理技术，保持与时俱进的管理水平。公司严格要求部门员工参加培训，管理层持证上岗，公司高管具有多年的丰富管理经验。所管项目都被评委优秀物业管理项目。公司成立以来，立志于品牌战略，本着“以人为本”、“以业主至上；为根本理念，坚持‘规范化、专业化、科学化、技术化’管理，积极奉行“为开发商楼盘提升形象、为业主的物业保值增值”的经营方针，以期为业主创造最大利益。公司经过不懈努力，立足本地并积极开拓服务市场。公司讲继续坚持“真诚待人、热情服务、扎实工作”的服务宗旨，通过科学的管理和诚信优质的服务，给业主及使用者创造一个温馨、舒适、洁净、安全的工作、生活环境。同时企业员工们将一如继往，鼓足赶紧，与时俱进，开拓创新，以高昂的斗志，饱满的热情，再普服务新篇章。

东环物业公司组织架构图各部门职能简介保洁部：物业区域的垃圾、粪便的清扫、收集、运输、处理；物业区域公用部位、公共场地清扫保洁、公共厕所的清掏、保洁、消毒；创造良好的工作以及生活环境。 1、清扫保洁范围：物业区域内外的道路、绿化带、走廊、安全通道、电梯、建筑风景，天台、平台、雨棚、中央控制室、停车场、公共部位的门，水沟、垃圾箱/桶、路灯、庭院灯、梯灯、消防栓、冲水箱、上下水管、水阀、水表、电房、水泵房、发电房、电梯房、电梯、邮箱/信报箱、招牌、指示牌、楼层牌、卫生间等。 2、垃圾的清扫、收集、运输、处理。 2.1建筑垃圾和生活垃圾必须分开存放，分别收集。 2.2业户生活垃圾每日清楚不得少于两次，无堆积，无漏收、无腐烂发霉、发现占用公共场所的杂物、废旧家具要知会行为人移回家中，及时清理，不得任由此现象漫延。 2.3不使用破烂的垃圾桶/收集运输。 2.4收集容器封闭，不可超高、超宽运输，途中不可用绳等拖拉，使用后要清洗干净（定期消毒），放置于规定地点，摆放整齐。 2.5容器/垃圾间/站周边应整洁、无散落、无存留垃圾、无污水流溢，箱体干净、无积尘、污物，每天不少于三次巡视。设施有破烂、损坏、排水不畅、地面损坏等应及时知会工程部及有关部门维修。 2.6垃圾分类对方，不得乱倒，乱卸，乱堆，收集完成时场地要清洁，车去场净,装卸文明操作,减少扬尘,防止污染周边环境,定期对中转站,设施安排专人清扫、冲洗、消毒、垃圾间\站应标识明显，环境整洁。

物业公司组织架构及岗位职责

XX物业公司组织架构及岗位职责第一章组织架构第二章部门职能一、客服部 1、对所辖业主、房屋、商铺和车库等主体进行统一管理，推动物业公司质量体系、管理目标和经济效益的落实； 2、落实公司关于小区的各项规定和决定，有计划、有步骤的完善小区房屋公共设施和综合服务体系； 3、定期收集汇总小区及公司的各项信息，定期向公司领导汇报反映，并根据公司领导的意见和要求开展下一步工作；

4、接待业主来访和接听业主来电，解答业主咨询，受理业主投诉、维修、求助、咨询与收集业主建议，并做好相应记录。 5、受理业主投诉、报修、求助后，按照物业服务中心规定，填写相关工作任务单交相关部门在规定时限内处理，并负责跟进、督促，直至完全解决，同时对业主进行电话回访。 6、负责各楼宇住宅和商铺物业管理费、水电费的统计核算工作，确保费用收缴的及时准确，提高物业管理费的收缴率。 7、负责业主档案的建立与管理，满足物业管理服务工作需要。 8、负责各楼宇物业服务质量日常检查工作，发现和消除不安全因素。 9、负责完成上级部门交办的其它工作。二、招商部 1、负责临街商铺和小区内商的经营管理工作，合理选择商业类型和业态，提升小区整体形象； 2、负责商铺的租赁管理工作，保持物业与业主之间的经营联系； 3、负责协调商铺和住户之间的各种关系，处理小区外围商业的种类问题； 4、负责组织小区内的广告、宣传、产品体验等其它收费活动； 5、负责商铺租金、物业费及其它代缴费用的收取工作； 6、根据政府相关规定，负责商铺的日常管理，以及装修监管和消防防范等工作； 7、负责了解各商铺的经营状况和市场变动，为物业公司的经营决策提供数据支撑；

物业组织架构

物业公司组识架构

管理处组织架构注：上图还可增加副总经理、和客服部编制以上是传统物业公司的直线职能制编制；仅供参考物业管理企业的组织形式物业管理企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。物业管理企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。（一）直线制直线制是最简单的企业管理组织形式，它的特点是：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。（1）主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。 ⑵主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。（二）直线职能制直线职能制以直线制为基础，在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和

职能部门专业指导相结合的组织形式。其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。 (1)主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。 (2)主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。 (三)事业部制事业部制是较为现代的一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式(如图1-3 所示)。这类集团公司按产品、地区或市场将公司分成几个相对独立的单位，即事业部。这种组织形式的主要特点有：一是实行分权管理，将政策制订和行政管理分开；二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。这种形式一般多由那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。 (1)主要优点：一是强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策；二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力；三是促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益；四是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。 (2)主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。 (四)矩阵制矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式 (如图1-4 所示)。其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。 (1)主要优点：一是加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源；二是有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题；三是具有较强的机动性和适应性。 (2)主要缺点：一是组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导；二是部门之间关系复杂，协调工作量比较大，处理不当容易产生矛盾。 (一)直线制这种管理模式的优点是，机构简单，命令统一，集中指挥，职责分明、决策迅速等；缺点是由于实行了没有职能机构的个人管理”，领导者必须事必躬亲，负担过高。要求物业管理企业的经理是全能式”的人才,

物业公司组织架构及编制说明

物业公司组织架构及编制说明前言第一部分、定岗定编基本原则 1、物业公司组织架构及人员编制的设置必须符合物业管理的需要，同时应考虑各项目不同特点应加以区分。 2、物业公司组织架构为五部，即综合部、保安部、保洁绿化部、工程部、管理处。 3、不可确定的几项定编原则：（1）服务面积的缩减而导致的保安、保洁及工程人员数量上的变化。 4、本着提高员工劳动效率，节约人工成本的原则，根据实际工作量的大小确定实际所需人员的数量。 5、物业公司确因工作需要超标准增加岗位编制的，需报总公司人事行政部批准。 6、物业公司配合总公司每年对人员定编情况进行检查。

第二部分、组织机构图

第三部分、岗位编制标准第四部分、物业公司职责 1、依据集团公司授权，按照集团公司相关管理办法负责本公司的经营活动； 2、落实《经营管理目标责任制》，完成集团公司下达的经营任务和管理目标； 3、贯彻执行《财务管理制度》，完成集团公司下达的收支指标； 4、落实各项管理规定，加强与集团各公司的沟通与协调，贯彻落实集团领导的指示； 5、加强安全管理工作，严格执行《安全管理制度》； 6、落实服务理念，提升企业的服务质量和服务水平； 7、加强口碑建设，树立企业在社会上的良好形象； 8、负责员工的团队建设，不断提高员工的综合素质，为企业发展培养和储备优秀干部； 9、负责外联工作，协调政府部门的公共关系； 10、组织市场调研，及时进行科学的进行市场分析，为企业在今后的经营活动、调整经营策略、布局中长期发展规划提高科研依据。第五部分、各部门职责一、综合管理部职责 1、负责办公秩序，行政事务管理，服务质量检查； 2、负责各种公文的起草与撰写，以及来往函件的起草和收发； 3、负责召开会议，编写纪要； 4、负责法律事务，申办证照，合同审核； 5、负责公章的保管和使用；

物业部组织架构.doc

物业部组织架构（共计：15人）物业部副经理：1人（9:00—17:30）客服主管：1人（9:00—17:30）物业主管：1人（9:00—17:30）保洁主管：1人（8:00—11:00、16:00—21:00，保洁主管休息由物业主管带班）保洁领班：2人（早班1人7:00—15:00、中班1人14:00—21:00，领班休息由主管替班）保洁员：10人（早班4人7:00—15:00、中班4人14:00—21:00，专职倒垃圾2人：6:00—10:00,13:00—18:00，保洁员休息由领班替班）

物业部副经理岗位职责 1、按时参加公用事业机构、政府部门及有关管理等方面的会议，及时向下属及部门传达会议精神。 2、确保本部门的正常运作，对本部门员工定期做出考核。做到公正、透明、公开，奖勤罚懒。从而建立一支严谨、高效、团结的部门团队。 3、细化完善本部门岗位职责、规章制度、工作程序，并严格执行、监控。在执行过程中不断做出检查、修改及完善，并即时提交总经理审批。 4、对部门所属资产、财物进行严格的监管、审核，避免浪费及财产的流失现象发生。 5、建立一个完整、高效的资料系统，透过资料分析发现问题后，对有关程序做出相应的修改使其更加完整，从而提高对客服务效率。 6、及时审阅部门工作报告、商户投诉记录及报修记录，并跟进处理进度/结果，将资料整理汇报至总经理。 7、针对商户逾期未交付的物业服务费及其它费用，制定催缴方案及计划，从而完成公司的预期目标。 8、负责所管区域内对商户的相关物业管理问题的解答并提供相关的规范性咨询服务。 9、就商户投诉热点进行分析，找出症结所在，交与相关部门进行整改，降低投诉率。 10、每周向总经理提交工作报告，提出合理化建议。 11、定期召开部门工作例会，部署本部门的各项工作，做到清晰、准确，责任到人，并做好会议纪要的存档工作。 12、对所管区域的清洁及垃圾清运工作进行日常的协调、督导，并定期召开会议，以便及时沟通，提高管理水平。 13、为确保整个辖区的正常运转，需每日全面巡视，发现问题及时做出反应。 14、负责市场内部重大人员调动、部门业绩考核、奖金分配等工作。

物业公司组织架构图

物业管理处组织架构及工作职责

商业物业管理组织构架

商业物业管理组织构架总物业经理1 人主要职责（统管） 1. 全面负责商场物业的日常事务和管理工作，维护商场的整体环境。 2. 负责物业工程、消防、安保、监控、清洁等管理。 3. 负责商场设备维护维保，保障系统安全有效的运作。 4. 物业费用的预算控制和相关审批工作。 5. 负责物业团队的培训与建设。 6. 配合购物中心其他职能部门开展相关工作。 7. 负责建立健全组织架构及人员配备，制订商场物业的管理方针、目标与计划、组织、指挥、控制和协调沟通。 8. 起草制定达到上述方针目标的实施程序文件和规章制度。如岗位职责、层级管理制度、会议管理制度，工作执行、督导、检査、日记制度及人事、物资管理制度，对客服务管理制度、商户公约、手册，物业管理服务协服务协议及合同，装修管理等，并监督实施，保证各项管理服务工作的质量与标准，让商户满意，提高物业管理水平。 9. 物业管理前期参与（项目的市场规划、定位、施工，竣工验收

等环节工作），并针对后期使用管理提出可行性建议、意见，并跟进各项整改措施，落实保修措施如单位、期限、费用等理顺与开发商、施工方的工作关系。 10. 指导、管理、协调物业各部门的工作，监督各项规章制度、劳动纪律、工作程序、任务的执行与落实，定期和不定期检查各部门、岗位、设备、环境等，及时发现问题并解决，召集和主持物业例会或专题会议，及时解决管理中出现的问题保证商场各项工作能顺利进行。 11. 带头执行总公司财务管理制度，参与年度预算并呈报上级审批后实施，审阅。分析物管各类资产报表，控制物管费用开支，降低物料损耗和各项成本。 12. 监督部门的培训工作，提高公司整体业务与服务标准； 13. 负责合同事务（委托、维修等）的谈判、签约并呈交上级批准后落实。物业水电部1-2 人水--主要职责 1. 负责保证物业区域的生活用水、消防用水的供应和污水排放。热情为业主提供周到服务，随叫随到。随报随修，为商户排忧解难。 2. 每日负责各类水管以及消防管井的检查巡视工作，发现问

物业公司组织结构和职能部门及岗位职责

组织架构及岗位职责嘉佳物业服务有限公司

物业公司组织架构及岗位职责物业公司的主要职责职能：物业管理服务是房地产综合开发的延续和完善物业管理的内容主要包括对房屋及公共设施的维护和保养、公共场所的清洁、绿化、治安保卫以及向业主提供各种有偿服务。目的在于充分合理的使用房屋，使房产保值、增值、延长使用寿命。通过对公共设施的管理及提供各种便民服务，为住户营造一个整洁舒适、安全方便的居住空间。第一节物业公司组织架构 .

第二节职能部门及岗位职责总经理职能范围：一、负责主持公司的全面经营管理工作；二、组织实施集团公司及董事会决议；三、审定公司内部管理和基本管理制度；四、负责审定公司内部机构设置方案、定岗定编；五、负责公司中层以下人员的任免；六、组织审定公司的年度财务预、决算方案；七、负责公司下属管理人员及员工的思想建设；八、审定公司工资奖金分配方案并组织实施。副总经理（岗位待定，具体工作先由总经理代为执行）职能范围一、按分工协助总经理主持公司的日常行政和管理活动；二、协助组织工作，对公司中层管理以下人员有任免建议权；三、定期或不定期的召开分管部门会议，听取分管部门的工作汇报，及时解决工作中出现的问题和矛盾；四、检查、督导、催办各部门的工作；五、负责公司法务及外联工作；六、全面主抓工程部工作，七、负责组织制定分管部门的管理考核标准；八、协助总经理接待重要客人及处理重大公关事务。

行政人事部 ■部门职能行政人事部负责对内、对外的日常事务性工作，协调公司各部门之间关系，维护公司整体利益，及时完成各级领导交办的各项任务，为总经理、副总经理当好参谋和助手 1、负责安排公司的各项会议，撰写会议纪要，并检查督促各部门的执行情况； 2、负责文件的上传下达，并将总经理的指示及时传达至有关部门和相关人员； 3、负责公司档案的编目、立卷、归档、借阅工作； 4、负责公司的合同管理工作； 5、负责公司的人事管理工作，包括发布招聘信息、人员招聘及安排面试等工作； 6、负责公司各项报表的整理、汇总及上报工作； 7、负责公司印章、印信的管理和使用工作； 8、负责各部门之间有关问题的协调； 9、负责公司车辆的管理工作； 10、负责公司的接待工作。 ■岗位职责一、行政人事部主管 1、组织制定、执行、监督公司的各项管理制度； 2、组织制定各岗位职责，并根据公司职位调整进行相应的变更，保证与实际工作相符； 3、负责编制公司员工的薪酬方案，并组织制作公司每月的工资报表及用工成本、用工费用的分析报告； 4、根据现有编制及业务发展需求，组织协调、统计各部门的招聘要求，及时督促与招聘相关岗位的缺岗人员； 5、组织检查制度的贯彻执行情况； 6、组织、协调公司年会、员工活动及各类会议，负责外联工作；

物业公司组织架构

一、大型物业公司组织结构大型物业公司一般设置有公司总部、分公司及各项目管理处，公司总部及分公司一般只承担管理职能，项目管理处负责具体项目的物业管理与服务工作，其组织结构设置如图1-1所示。图1-1 大型物业公司组织结构示例市场发展部工程管理部服务中心财务部秩序管理部环境管理部质量管理部副总经理市场发展部总经理办公室人力资源部财务部 ××分公司 ××分公司 ××分公司行政人事部董事会总经理 ××项目管理处 ××项目管理处服务中心办公室公司总部物业管理部分公司 ××项目管理处项目管理处

二、中小型物业公司组织结构中小型物业公司常见组织结构示例一、二如图1-2和1-3所示。图1-2 中小型物业公司组织结构示例（一）总经理副总经理市场发展部行政人事部财务部维修主管工程管理部经理保洁主管 ××项目管理处 ××项目管理处 ××项目管理处物业管理部绿化主管保安主管车辆主管机电主管服务中心经理服务中心主管秩序管理部经理环境管理部经理

图1-3 中小型物业公司组织结构示例（二）出纳会计总经理总经理助理财务主管财务部经理行政专员人事专员行政主管人事主管市场拓展专员物业招商专员市场拓展主管物业招商主管服务中心经理市场发展部经理行政人事部经理保安员车辆管理员保安主管车辆主管秩序管理部经理保洁员绿化员保洁主管绿化主管环境管理部经理服务中心专员服务中心主管电工万能工机电主管工程管理部经理水暖工空调工电梯工维修主管维修工

物业公司组织架构和职能部门职责

第一章管理架构第一节组织架构物业公司组织架构. 第二节职能部门及岗位职责总经理职能范围：一、负责主持公司的全面经营管理工作；二、组织实施集团公司及董事会决议；三、审定公司内部管理和基本管理制度；四、负责审定公司内部机构设置方案、定岗定编；五、负责公司中层以下人员的任免；六、组织审定公司的年度财务预、决算方案；七、负责公司下属管理人员及员工的思想建设；八、审定公司工资奖金分配方案并组织实施。

副总经理职能范围一、按分工协助总经理主持公司的日常行政和管理活动；二、协助组织工作，对公司中层管理以下人员有任免建议权；三、定期或不定期的召开分管部门会议，听取分管部门的工作汇报，及时解决工作中出现的问题和矛盾；四、检查、督导、催办各部门的工作；五、负责公司法务及外联工作；六、全面主抓工程部工作，兼管食堂工作；七、负责组织制定分管部门的管理考核标准；八、协助总经理接待重要客人及处理重大公关事务。行政人事部 ■部门职能行政人事部负责对内、对外的日常事务性工作，协调公司各部门之间关系，维护公司整体利益，及时完成各级领导交办的各项任务，为总经理、副总经理当好参谋和助手 1、负责安排公司的各项会议，撰写会议纪要，并检查督促各部门的执行情况； 2、负责文件的上传下达，并将总经理的指示及时传达至有关部门和相关人员； 3、负责公司档案的编目、立卷、归档、借阅工作； 4、负责公司的合同管理工作； 5、负责公司的人事管理工作，包括发布招聘信息、人员招聘及安排面试等工作； 6、负责公司各项报表的整理、汇总及上报工作； 7、负责公司印章、印信的管理和使用工作； 8、负责各部门之间有关问题的协调；

物业公司组织架构图

枫蓝物业公司组织架构图各部门职能简介保洁部：物业区域的垃圾、粪便的清扫、收集、运输、处理；物业区域公用部位、公共场地清扫保洁、公共厕所的清掏、保洁、消毒；创造良好的工作以及生活环境。 1、清扫保洁范围：物业区域内外的道路、绿化带、走廊、安全通道、电梯、建筑风景，天台、平台、雨棚、中央控制室、停车场、公共部位的门，水沟、垃圾箱/桶、路灯、庭院灯、梯灯、消防栓、冲水箱、上下水管、水阀、水表、电房、水泵房、发电房、电梯房、电梯、邮箱/信报箱、招牌、指示牌、楼层牌、卫生间等。 2、垃圾的清扫、收集、运输、处理。 2.1建筑垃圾和生活垃圾必须分开存放，分别收集。 2.2业户生活垃圾每日清楚不得少于两次，无堆积，无漏收、无腐烂发霉、发现占用公共场所的杂物、废旧家具要知会行为人移回家中，及时清理，不得任由此现象漫延。 2.3不使用破烂的垃圾桶/收集运输。 2.4收集容器封闭，不可超高、超宽运输，途中不可用绳等拖拉，使用后要清洗干净（定期消毒），放置于规定地点，摆放整齐。 2.5容器/垃圾间/站周边应整洁、无散落、无存留垃圾、无污水流溢，箱体干净、无积尘、污物，每天不少于三次巡视。设施有破烂、损坏、排水不畅、地面损坏

等应及时知会工程部及有关部门维修。 2.6垃圾分类对方，不得乱倒，乱卸，乱堆，收集完成时场地要清洁，车去场净,装卸文明操作,减少扬尘,防止污染周边环境,定期对中转站,设施安排专人清扫、冲洗、消毒、垃圾间\站应标识明显，环境整洁。 3、要求执行各种清洁卫生的操作规程、细节达到工作要求。 4、对不卫生不文明（乱认乱涂乱贴乱放）行为\现象及时劝阻、制止，开展卫生环境宣传使业主养成爱清洁户户讲卫生的良好风气。 5、提供家政清洁有偿服务，提高服务质量，强化服务意识。 6、坚持安全操作，杜绝作业过程中的安全事故。 7、在突发事件和特殊天气中，按照既定规程，对排水等事务予以落实，并协助工程等各部门处理好突发事件。 8、学习有关专业知识，提高专业技能，遵守公司的规章制度，工作纪律。完成公司交办的其他任务。保安部：安保部是向业户\用户提供标准的公共秩序维护及安全防范服务，防范辖区内出现行窃、抢夺、故意破坏财务及损害行为，协助公安联防部门对辖区内发生的案件、事件进行现场看护，配合机关部门工作对消防设备、设施、日常、保养继全各项安全、消防安全制度做好久防工作；对进入小区的人员及物品进行询汇登记，对装修的监管、交通秩序及行车管理，要求文明执勤礼貌待人威严与服务并举。 1、维护物业管理区域的公共秩序。 2、协助公安、消防部门做好区域内的安全防范工作，协助业户做好防盗、防燥、防火、防灾害事故工作，发现不安全因素及时报告提出整改意见。 3、消防安全的制度建立、健全、并严格监督执行。 4、负责治安、消防安全宣传工作，收集机关信息组织物业公司内部员工进行治安，消防知识学习消防演练。 5、负责消防设施通送监督检查，确保消防设施处于良好备用状态，通送返用。 6、制定消防设施年度维修保养计划并配合工程部及外判单位实施。 7、治安、消防应急处理方案及防范措施。 8、装修的监管，督促施工方按《装修管理规定》实施对违章装修予以处理、纠正违章行为。 9、对出入小区的人员及车辆的事件，（如检查员工、装修工人、外派工作人员）对可疑人员、车辆物按规定进行检查。 10、检查时按章行使权利（如先敬礼） 11、外派工作人员在客户部没人陪同进入业户家中维修时，陪同进屋。 12、发生各类案件或重大事故现象，有扭送犯罪分子到公安机关或监视严查的权利，但没有拘留、关押、罚款、审讯、审查、侦查和处理的权利。有抢救伤员和保护现场的权利，但没有勘察现场的权利。 13、对违反治安管理行为的人有权劝阻、制止、批评、教育。 14、对携带匕首、三棱刀等管理工具和自制炸药、枪械及其他可疑人员，鬼鬼祟祟的人员进行检查、严查、监视，掌握事态发展，不轻易采取行动，并报当地公安部门处理。 15、遇到下列情况时，按培训时要求采取正确的行动并向上级报告；发现工程、清洁问题要及时向有关部门报告社会，通知工程人员管理肇事人员，密切配合其他部门工作。

浅谈物业管理企业的矩阵式组织架构

物业集团有限公司组织架构设计方案

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