电影院投资的全国平均利润率需要关注

华纳经营的南京上影华纳影城

华纳兄弟国际影院公司总裁米拉德奥克斯说过：意大利的米莫在对我们影院经理培训的时候说：“影院就像你们的一个新生儿。”，自2004年4月底开门到2006年的今天，我们的孩子已经是快2岁了。

在电影百年纪念的时候，回顾过去20个月走过的时光岁月，我们经历了许多，也学到了许多，其中不免有挫折，困惑但也有激奋和快乐。

发掘市场

影院发展的关键第一是选点。第二是选点，第三还是选点。南京上影华纳影城建在龙江小区，是一个新开发的住宅小区，离市中心大约20元出租车的路程，不是一个理想的地理位置，是一个有待开发的市场。

虽然鼓楼区有许多大学，原想我们会有许多的大学生来看电影，可事实是大学生根本就不来，一，他们的学习生活很繁忙，二，网上可看到免费的电影，三，盗版的碟片很便宜。

对此现状，影院开张之前我们有意组织免费公益场，既表示了我们影城是为人民大众服务的，同时也是对影院的一种最好的宣传。工作中我们一直注重加强对周边单位的联络，影城的宣传飞单经常是送到各家公司的办公室。我们还与南京当地的媒体紧密合作，经常通过媒体与观众做一些互动的活动。我们在西祠网上开辟了我们自己的版，我们发布新的排片表，介绍新片的内容，推荐影院新的促销活动，让所有的观众参与讨论，我们的版块也经常上胡同口。

在影院工作中我们体会到：有宣传才会有人气。俗话说的好：生意靠吆喝。电影是如此，电影院也是如此。

利用当地的资源，双赢合作也是影院管理中的好办法。影城与当地的肯德鸡，麦当劳联手促销扩大影响，与移动公司合作提高影城的知名度。

票价是大众十分注重的。所以我们从华纳兄弟在日本管理影院的经验，相继推出了周二“女士半价日”“周三的半价日”和老人小孩的优惠等等票价管理方针，使我们在南京电影市场的夹缝中发展起来，从第一年的6百多万到今年的1200多万的票房成绩，我们的影城使南京地区的总票房提高40%。这一切说明市场是可以培育的。

观众人数的变化

南京上影华纳影城在2004年和2005年的票房在南京的市场分额分别是 30% 42%。但我们影城的发展不是原来蛋糕的均分而是做大了南京电影市场的蛋糕，这正是我们华纳影城建立发展影城的初衷。

我们的影城在过去的2005年同样在卖品部销售中的总额为275万，达到了票房的23%。

我们看到卖品部的营运同样是影城重要的业务之一，越来越多的影城注意到了这一点。对目前现代新一代的观众来说到影城来看电影是一个综合的娱乐活动，其中包玉米花和可乐。

宣传电影

影城的日常管理中主要的工作之一是电影的宣传工作，影城每月使用的宣传费用是相当大的数目：2

万- 3 万。用于飞单的费用：4000元左右。每月主要影片都会有大喷绘，橱窗写真等

我们远离上海，很多上海的宣传活动我们借不到光，沾不上边。但我们还是因地制宜充分发挥主观能动积极联系当地的合作资源，在过去的一年里我们先后举办了各类的宣传活动有：五月的“五一嘉年华活动”十月的各项电影套餐等活动，取得了很好的效果，增加的人气和票房，

2004 与2005国定节日期间的票房比较：

我们在去年人数最多的一天为7460，最高票房的一天为262116，在南京偏僻的角上有这样的成绩也叫人高兴，联和院线徐总高兴地说“南京上影华纳现在真是不错。”

联和院线在过去的工作中大力支持我们影城的工作，组织多次的电影首映活动大大提高了我们在南京的口碑。

从一年的观众曲线图中我们也可以看出，去年三四月时观众人数大跌，我们十分困惑，原因在那里？华纳总部和联和院线领导都十分关心，亲自到影城讨论商议，制定应对对策，改变当时的状况。

如今是：好的片子加上好的宣传是锦上添花，一般的片子加上好的宣传是弥补先天不足，不好的片子加上没有宣传是自寻死路。

由于有了大量的宣传使我们的票房有了很大的增长，比如：电影“无极”的票房达到。。。。。电影“哈里波特”，．．．．．

严格管理

华纳不光有品牌更有影城管理经验。

影城要有好的硬件但更要有过硬的管理。上影华纳影城在华纳管理思路和政策下，在影城的各项管理中十分注重人的使用和发展。人性化的管理方法，我们给员工比较宽松的管理氛围，以说教为主，处罚为附。我们在员工休息室内还为我们的员工准备了微波炉，冰箱，电熨斗，镜子，让影城成为员工心中的家，同时也让每位员工树立主人翁的精神。我们还设立了员工的每月之星，只要是在职的员工都可以参加评比，管理组根据员工的表现再结合员工的投票选举每月的员工之星，并给予奖励来激励员工的工作积极性。

员工在工作中严格要求，培训上岗，多面手，明星员工激励大家的工作热情，更像一个大家庭。员工好人好事（我们的计时工曾亭亭曾经将一只装有3万多元的钱包交给遗失的观众，我们的员工为了维护影院的利益被观众辱骂甚至是挨打，但是他们还是笑脸相迎），这些看似平常的小时却感动着每一位员工和经理。

举例：

华纳有成熟的影城管理经验，但也在不断的更新和发展，团体票在国外是没有的，这是中国特色，从当时不理解到现在我们一年的团体票房占全部票房的20%. 这就是很大的变化。2005年年里，我们与中国第十四研究所签定了90万元的购票合同，与江苏移动签定了48万元的购票合同，还有很多几万和十几万元的。这些团体票都是我们在平时的工作当中有意识的慢慢发展起来的，这里面倾注了我们很多的心血。

明天的电影市场

最近美国的电影报道中有这样的一条醒目标题：“美国电影市场全面萎缩，中国电影市场潜力无比”

回想2002年我们全年的电影数量约100部而2005我们的电影数量增长到260部。不难想象２年３年后，中国的电影数量和质量必将到达世界的水平。从“英雄”到“十面埋伏”到今天的“无极”，国产片的发展道路使我们看到：现在美国电影在中国是大片，不久的将来中国电影将成为美国的进口大片。

过去美国和其他的进口片占了很大的票房比例，2004年国产片与进口片的票房是60%比40% 而在2005年进口片为45% 国产片为55%，明年我们相信会更好，2006年一定是电影“大年”，会有许多大片，许多好片。电影明天会更好。

电影院同样有飞速的发展，现代化的影院不断出现，南京新街口的国际影城就是很好的例子，南京目前总共有影院10家，对于有800万人口的城市来说是不够的，但相信随着电影数量的增加，电影院也会增加，观影人数也会大大的增加，据不完全统计美国每年每人观看电影的次数是5.4次，澳大利亚是4.6次，中国只有0.1次, 如果增加每年到1或2次，那么我们的电影产业会出现巨大的变化，票房将会是一个天文数字了，这是我们大家期望的也是我们大家为之努力的。

上影华纳影城在2006年将继续努力，再创记录一起努力开创电影市场的满园春色。

商品投资回报率怎么算

商铺投资回报率如何计算 对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种计算方式，仅供投资者参考。 (1) 租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价 案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5% 点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。 (2) 租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。 案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76% 通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76% 点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 (3) 租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩

店铺盈亏平衡点计算及投资回报率分析.docx

投资分析策划表 项目金额备注自有资产每月存储利息 品牌管理费10000自有资产存款年利率 2.50% 店铺转让费50000自有资产期数2 首次租金20000自有资产定期存款金额555000 店铺押金20000自有资产月利息1,156 前期投资 50000贷款资产每月归还利息店铺装修费自有资产 前期固定资产费 100000自有资产贷款年利率 4.75%用 首批购入商品费 200000自有资产贷款年限2用 开业资金5000自有资产贷款总额0 流动资金100000自有资产每月应款还额0 每月应款还额利 息0 预测销售150000 销售折扣0.8 进货折扣0.36 水电费用1000 员工工资8000 工商税务500 店铺租金20000 物料物质300 每月流水 833 管理推广费 运输费500 差旅培训费833 广告费417 电脑125 电话费250 业务公关费417 每月利息1156 每月应款还额0 月均销售利润48169毛利率55% 投资回报周期 ( 单位月）12 年度投资回报率（ ROI)104% 投资104.15%60000700008000090000 95%6%20%33%47% 90%4%17%30%43% 85%1%13%25%38% 80%-3%9%21%33% 75%-7%4%16%27% 70%-11%-1%10%20% 65%-16%-7%3%13% 60%-22%-14%-5%4% 55%-29%-22%-14%-7% 50%-38%-32%-26%-20% 45%-48%-44%-40%-35% 40%-61%-59%-57%-55% 35%-78%-79%-79%-80% 30%-100%-105%-109%-113% 25%-131%-141%-150%-160%

投资回报率计算方法

投资回报率 投资回报率(Return On Investment，ROI) 什么是投资回报率 投资回报率（ROI）是指通过而应返回的价值，从一项投资性的投资中得到的经济回报。它涵盖了企业的获利目标。和投入的所必备的财产相关，因为管理人员必须通过投资和现有财产获得利润。 [] 投资回报率的计算公式 投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/×100% 从公式可以看出，企业可以通过降低，提高；提高资产利用效率来提高投资回报率。 投资回报率（ROI）的优点是计算简单；缺点是没有考虑因素，不能正确反映建设期长短及不同和回收额的有无等条件对项目的影响，分子、分母计算口径的可比性较差，无法直接利用信息。只有指标大于或等于无风险投资利润率的投资项目才具有财务可行性。 投资回报率（ROI）往往具有时效性--回报通常是基于某些特定年份。 []

投资报酬率的优缺点 投资报酬率的优点 投资报酬率能反映投资中心的综合能力，且由于剔除了因投资额不同而导致的利润差异的不可比因素，因而具有横向可比性，有利于判断各投资中心经营业绩的优劣；此外，投资利润率可以作为选择投资机会的依据，有利于优化资源配置。 投资报酬率的缺点 这一的不足之处是缺乏。当一个投资项目的投资报酬率低于某投资中心的投资报酬率而高于整个企业的投资报酬率时，虽然企业希望接受这个投资项目，但该投资中心可能拒绝它；当一个投资项目的投资报酬率高于该投资中心的投资报酬率而低于整个企业的投资报酬率时，该投资中心可能只考虑自己的利益而接受它，而不顾企业整体利益是否受到损害。 [] 利率和投资回报率的区别 又称利息率。表示一定时期内利息量与本金的比率，通常用百分比表示，按年计算则称为年利率。其计算公式是： 利息率=利息量/本金 利息率的高低，决定着一定数量的在一定时期内获得利息的多少。影响利息率的因素，主要有资本的边际生产力或资本的供求关系。此外还有承诺交付货币的时间长度以及所承担风险的程度。利息率政策是西方宏观货币政策的主要措施，政府为了干预经济，可通过变动利息率的办法来间接调节通货。在萧条时期，降低利息率，扩大货币供应，刺激经济发展。在膨胀时期，提高利息率，减少货币供应，抑制经济的恶性发展。 投资回报率 1.投资回报率（ROI，Return On Investment），是指达产期正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。其计算公式为：投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100% 2.投资回报率的优点是计算简单；缺点是没有考虑资金时间价值因素，不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无等条件对项目的影响，分子、分母计算口径的可比性较差，无法直接利用净现金流量信息。只有投资利润率指标大于或等于无风险投资利润率的投资项目才具有财务可行性。 ROI往往具有时效性--回报通常是基于某些特定年份。

商铺投资回报率测算公式

商铺投资回报率测算公式 This manuscript was revised on November 28, 2020

商铺交易税费 一手商铺 税费=（契税:3%+印花税：0.05%）*总价 例如：200万商铺，它的税费=200*3%+200*0.05%=6.1万； 一手商铺转让 卖方交税包括： 1、转让价与购入价的差额征收增值税 增值税=（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65% 2、印花税：税收核定价×0.05% 3、土地增值税：差额收取，30%-60% 4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20% 买方交税包括： （契税:3%+印花税：0.05%）*总价 接着上个例子，卖方转让费用，假设购置价150万，200万卖出； 具体计算方式为： （200万-150万）÷（1+5%）×5.65%+200万×0.05%+50万×30%（本次以30%计算）+（200万-150万）×20%=27.79万元 国际评估方法认为：15年投资回本值得购买，少数的能达到8%，差不多12年回本，10年回本的很少。 商铺投资回报率公式 投资商铺无外乎现金全款，按揭贷款2种方式，计算投资回报率略有差异： 现金全款： 净现值投资回报率= 年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价） 按揭贷款： 净现值投资回报率= （税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）含税转手价、月租，可以参考周边同类型的资产类比获得。 根据投资回报率计算值，再比对期望回报率，合则投资。 开发商的投资回报率8%多是名义数字，需要剔除物业费，管理费，空置费等额外费用。 商铺投资回收时间分析计算公式： 投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12 计算公式一：租金回报率法 商铺投资回报率＝（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款） 计算公式二：租金回报率分析法 商铺投资回报率＝（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价 （说明：该投资回报率公式考虑了租金与售价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。） 计算公式三：内部收益率法 内部收益率 = 累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）

商铺投资回报率测算公式

商铺交易税费 一手商铺税费=（契税:3%+印花税：0.05% ）*总价例如：200 万商铺，它的税费=200*3%+200*0.05%=6.1 万；一手商铺转让 卖方交税包括： 1、转让价与购入价的差额征收增值税 增值税=（税收核定价-购置价）-（1+5% ）X5.65% 2、印花税：税收核定价＞0.05% 3、土地增值税：差额收取，30%-60% 4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20% 买方交税包括： （契税:3%+ 印花税：0.05% ）*总价 接着上个例子，卖方转让费用，假设购置价150 万，200 万卖出；具体计算方式为： （200 万-150 万）-（1+5% ）X5.65%+200 万》.05%+50 万＞＞30% （本次以30% 计算）+ （200 万-150 万）＞20%=27.79 万元 国际评估方法认为：15 年投资回本值得购买，少数的能达到8%，差不多12年回本，10 年回本的很少。 商铺投资回报率公式投资商铺无外乎现金全款，按揭贷款 2 种方式，计算投资回报率略有差异：现金全款： 净现值投资回报率= 年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价） 按揭贷款：净现值投资回报率= （税后月租-月揭还款）*12/ （首付+总还款-含税转手价）含税转手价、月租，可以参考周边同类型的资产类比获得。根据投资回报率计算值，再比对期望回报率，合则投资。 开发商的投资回报率8%多是名义数字，需要剔除物业费，管理费，空置费等额外费用。商铺投资回收时间分析计算公式： 投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（税后月租金一按揭月供款）＞12计算公式一：租金回报率法 商铺投资回报率=（税后月租金一按揭月供款）＞12/（首期房款+期房时间内的按揭款） 计算公式二：租金回报率分析法 商铺投资回报率=（税后月租金—每月物业管理费）＞12/购买房屋总价 （说明：该投资回报率公式考虑了租金与售价两者的相对关系，只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。） 计算公式三：内部收益率法 内部收益率=累计总收益/累计总投入=月租金＞投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）计算公式四：简易国际评估法年收益＞15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。

商铺投资收益率四种算法

目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢 如何计算投资回报率

如何计算投资回报率

如何计算投资回报率：有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式： 计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价 例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％，要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％ 商铺投资回报率的计算 商铺投资收益率四种算法 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法 房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法

商铺投资回报率测算公式

一手商铺 税费=（契税:3%+印花税：0.05%）*总价 例如：200万商铺，它的税费=200*3%+200*0.05%=6.1万； 一手商铺转让 卖方交税包括： 1、转让价与购入价的差额征收增值税 增值税=（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65% 2、印花税：税收核定价×0.05% 3、土地增值税：差额收取，30%-60% 4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20% 买方交税包括： （契税:3%+印花税：0.05%）*总价 接着上个例子，卖方转让费用，假设购置价150万，200万卖出； 具体计算方式为： （200万-150万）÷（1+5%）×5.65%+200万×0.05%+50万×30%（本次以30%计算）+（200万-150万）×20%=27.79万元 国际评估方法认为：15年投资回本值得购买，少数的能达到8%，差不多12年回本，10年回本的很少。 商铺投资回报率公式 投资商铺无外乎现金全款，按揭贷款2种方式，计算投资回报率略有差异： 现金全款： 净现值投资回报率= 年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价）

净现值投资回报率= （税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价） 含税转手价、月租，可以参考周边同类型的资产类比获得。 根据投资回报率计算值，再比对期望回报率，合则投资。 开发商的投资回报率8%多是名义数字，需要剔除物业费，管理费，空置费等额外费用。 商铺投资回收时间分析计算公式： 投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12 计算公式一：租金回报率法 商铺投资回报率＝（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款） 计算公式二：租金回报率分析法 商铺投资回报率＝（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价 （说明：该投资回报率公式考虑了租金与售价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。） 计算公式三：内部收益率法 内部收益率= 累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费） 计算公式四：简易国际评估法 年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

投资回报率计算方法

出自智库百科()投资回报率( ，) 目录 [] 什么是投资回报率 投资回报率（）是指通过而应返回地价值，从一项投资性地投资中得到地经济回报.它涵盖了企业地获利目标.和投入地所必备地财产相关，因为管理人员必须通过投资和现有财产获得利润. 文档来自于网络搜索 []文档来自于网络搜索 投资回报率地计算公式 投资回报率（）年利润或年均利润× 文档来自于网络搜索 从公式可以看出，企业可以通过降低，提高；提高资产利用效率来提高投资回报率. 文档来自于网络搜索 投资回报率（）地优点是计算简单；缺点是没有考虑因素，不能正确反映建设期长短及不同和回收额地有无等条件对项目地影响，分子、分母计算口径地可比性较差，无法直接利用信息.只有指标大于或等于无风险投资利润率地投资项目才具有财务可行性. 文档来自于网络搜索 投资回报率（）往往具有时效性回报通常是基于某些特定年份. []文档来自于网络搜索 投资报酬率地优缺点 投资报酬率地优点 投资报酬率能反映投资中心地综合能力，且由于剔除了因投资额不同而导致地利润差异地不可比因素，因而具有横向可比性，有利于判断各投资中心经营业绩地优劣；此外，投资利润率可以作为选择投资机会地依据，有利于优化资源配置. 文档来自于网络搜索投资报酬率地缺点 这一地不足之处是缺乏.当一个投资项目地投资报酬率低于某投资中心地投资报酬率而高于整个企业地投资报酬率时，虽然企业希望接受这个投资项目，但该投资中心可能拒绝它；当一个投资项目地投资报酬率高于该投资中心地投资报酬率而低于整个企业地投资报酬率时，该投资中心可能只考虑自己地利益而接受它，而不顾企业整体利益是否受到损害. 文档来自于网络搜索 []文档来自于网络搜索 利率和投资回报率地区别 文档来自于网络搜索 又称利息率.表示一定时期内利息量与本金地比率，通常用百分比表示，按年计算则称为年利率.其计算公式是：

投资收益率四种算法

商铺投资收益率四种算法 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？对此，记者走访了房产交易所，据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法 房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？ 如何计算投资回报率 有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式： 计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价 例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下： 套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％ 要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％ 如何判断投资回报率 现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾

如何计算房地产投资回报率

如何计算房地产投资回报率 如何计算投资回报率：有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式： 计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12（个月）/售价 计算购入再售出的投资回报率＝（售出价－购入价）/购入价 例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12%， 要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝（215-200）/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5% 商铺投资回报率的计算 商铺投资收益率四种算法 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投

资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法 房产投资公式为：累计总收益/累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费）＝内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

投资回报率的计算公式对你有帮助

投资回报率的计算公式对你有帮助如何用计算公式来计算投资回报率 (2005-01-17 09:14) 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓:亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢, 如何计算投资回报率 有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式: 计算购入再出租的投资回报率,月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率,(售出价,购入价)/购入价 例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即:这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢,现在让我们计算一下: 套用上述计算公式:这个物业的投资回报率,2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是:12, 要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率,(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5, 如何判断投资回报率 现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢,也就是说，哪个数值是表示合理利润,哪个数值是表示千万不要沾手,哪个数值

是表示它的收益非常好,或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行, 业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后的数值。 据经纬物业二手部的负责人司徒珮琪介绍:其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如就拿我们在“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列: 物业类别合理回报率投资临界点超高回报率(需审慎) 商住两用物业 10,12, >7, 15,以上 烂尾番生物业 9,10, >6, 20,以上 地铁物业 3-6, >3, 10,以上 投资回报计算方法 在预估和计算投资回报的时候，应该用百分比计算还是用实际金额计算,哪一种方式更能反映资金的使用效用, 不同投资需要的本金数额不同，投资股票的本金要求大于投资邮票，投资房产的本金要求又远远大于投资股票。在预估报酬的时候，通常有两种计算方式，一种是报酬额，就是以绝对数额表示的金额:一种是回报率，就是用相对值表示的比率(报酬数额/本金数额)。用这两种方式评估出来的结果是不同的，有时甚至截然相反。 我们来看个例子。假如有两个投资方案，甲方案投资1万元，一年后预计可获得1000元，回报率是10%;乙方案投资5万元，一年后预计可获得2000元，回报率为4%。假定两者的投资风险没有差别，你会选择哪一个方案呢?

商铺投资回报率测算公式

商铺投资回报率测算公 式 标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

商铺交易税费 一手商铺 税费=（契税:3%+印花税：0.05%）*总价 例如：200万商铺，它的税费=200*3%+200*0.05%=6.1万； 一手商铺转让 卖方交税包括： 1、转让价与购入价的差额征收增值税 增值税=（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65% 2、印花税：税收核定价×0.05% 3、土地增值税：差额收取，30%-60% 4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20% 买方交税包括： （契税:3%+印花税：0.05%）*总价 接着上个例子，卖方转让费用，假设购置价150万，200万卖出； 具体计算方式为： （200万-150万）÷（1+5%）×5.65%+200万×0.05%+50万×30%（本次以30%计算）+（200万-150万）×20%=27.79万元 国际评估方法认为：15年投资回本值得购买，少数的能达到8%，差不多12年回本，10年回本的很少。 商铺投资回报率公式 投资商铺无外乎现金全款，按揭贷款2种方式，计算投资回报率略有差异： 现金全款： 净现值投资回报率= 年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价） 按揭贷款： 净现值投资回报率= （税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）含税转手价、月租，可以参考周边同类型的资产类比获得。 根据投资回报率计算值，再比对期望回报率，合则投资。 开发商的投资回报率8%多是名义数字，需要剔除物业费，管理费，空置费等额外费用。 商铺投资回收时间分析计算公式： 投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12 计算公式一：租金回报率法 商铺投资回报率＝（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款） 计算公式二：租金回报率分析法 商铺投资回报率＝（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价 （说明：该投资回报率公式考虑了租金与售价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。） 计算公式三：内部收益率法 内部收益率 = 累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）

商铺投资回报率怎样计算

商铺投资回报率如何计算 2009年01月21日 17:10:56 住在网 目前世面上出售或者出租的商铺一般分为沿街商铺和社区商铺，由于商铺受地理位置以及人流量等影响较大，价位差异也相当大。因此，投资回报率也会不同程度上受到影响。 严格意义上来说，商铺投资回报率一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素。同时，投资者还必须考虑到商铺有一定的空置期。 不同物业的理想投资回报率不尽相同，其合理利润、投资临界点和超高利润率大致如下表： (以上数据仅供参考) 对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种计算方式，仅供投资者参考。 (1) 租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价

案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5% 点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。 (2) 租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间的按揭款)。 案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76% 通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76% 点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 (3) 租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 (4) 部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋ 累计物业管理费)＝部收益率。 点评：上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期围。优点：部收益率法考虑了投资期的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而部收益率则是按复利计算。不足：通过计算部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

投资回报率计算方法

投资回报率计算方法 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】

投资回报率 投资回报率(Return On Investment，ROI) 目录 [] o o o 什么是投资回报率 投资回报率（ROI）是指通过而应返回的价值，从一项投资性的投资中得到的经济回报。它涵盖了企业的获利目标。和投入的所必备的财产相关，因为管理人员必须通过投资和现有财产获得利润。 [] 投资回报率的计算公式 投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/×100% 从公式可以看出，企业可以通过降低，提高；提高资产利用效率来提高投资回报率。 投资回报率（ROI）的优点是计算简单；缺点是没有考虑因素，不能正确反映建设期长短及不同和回收额的有无等条件对项目的影响，分子、分母计算口径的可比性较差，无法直接利用信息。只有指标大于或等于无风险投资利润率的投资项目才具有财务可行性。 投资回报率（ROI）往往具有时效性--回报通常是基于某些特定年份。 []

投资报酬率的优缺点 投资报酬率的优点 投资报酬率能反映投资中心的综合能力，且由于剔除了因投资额不同而导致的利润差异的不可比因素，因而具有横向可比性，有利于判断各投资中心经营业绩的优劣；此外，投资利润率可以作为选择投资机会的依据，有利于优化资源配置。 投资报酬率的缺点 这一的不足之处是缺乏。当一个投资项目的投资报酬率低于某投资中心的投资报酬率而高于整个企业的投资报酬率时，虽然企业希望接受这个投资项目，但该投资中心可能拒绝它；当一个投资项目的投资报酬率高于该投资中心的投资报酬率而低于整个企业的投资报酬率时，该投资中心可能只考虑自己的利益而接受它，而不顾企业整体利益是否受到损害。 [] 利率和投资回报率的区别 又称利息率。表示一定时期内利息量与本金的比率，通常用百分比表示，按年计算则称为年利率。其计算公式是： 利息率=利息量/本金 利息率的高低，决定着一定数量的在一定时期内获得利息的多少。影响利息率的因素，主要有资本的边际生产力或资本的供求关系。此外还有承诺交付货币的时间长度以及所承担风险的程度。利息率政策是西方宏观货币政策的主要措施，政府为了干预经济，可通过变动利息率的办法来间接调节通货。在萧条时期，降低利息率，扩大货币供应，刺激经济发展。在膨胀时期，提高利息率，减少货币供应，抑制经济的恶性发展。 投资回报率 1.投资回报率（ROI，Return On Investment），是指达产期正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。其计算公式为：投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100% 2.投资回报率的优点是计算简单；缺点是没有考虑资金时间价值因素，不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无等条件对项目的影响，分子、分母计算口径的可比性较差，无法直接利用净现金流量信息。只有投资利润率指标大于或等于无风险投资利润率的投资项目才具有财务可行性。 ROI往往具有时效性--回报通常是基于某些特定年份。