上海高档住宅市场分析案例

上海1-8月份高档住宅市场分析案例

高档物业，作为房产市场消费群体塔尖的一种住宅形式，有其自身显著的特点，突出表现在高规范的规划、高品质的设施、高金额的房价、高质量的物管等几方面。随着楼市的升温，市场上高档楼盘层出不穷，根据上海房地产交易中心统计的资料显示，今年1-9月份售价每平方M在7000元以上的楼盘成交量已占到市场10.2%的份额，而该价格段占市场成交金额的比重更是高达20.3%。而且，每平方M7000元以上价位的楼盘开发量呈不断扩大的趋势。那么，究竟这些楼盘销售情况怎样？都有些什么特点？在本期的“上海（1-8月份）高档住宅市场分析”中，我们将此次调查的结果提供给读者以供参考。

上海（1-8月份）高档住宅市场分析

调查对象：全市今年开盘价在每平方M8000元以上的高档楼盘（不含别墅物业）

调查目的：把握高档楼盘的发展状况及其特点

一、市场概论以及区域概述

市场概论

高档住宅在90年代初期的房地产市场中由外销房和侨汇房一统天下，内外销房并轨后，本文所指的高档住宅从价格上划分即指单价为每平方M8000元以上的住宅。从2000年开始，上海高档物业的推盘速度明显加快，其中最为人所熟知的要数“世茂滨江花园”，其占据地段、区位、环境、规划等多处优势，挟风雷之势，推动了沪市高档住宅的进程，拉开了浦江沿线高档楼盘开发的序

幕。自去年下半

年以

来，

城

区旧改力度不断加大、浦江两岸综合开发实质性启动、世纪公园周边楼市趋向火爆、交通干线与绿地等市政配套设施日益完善，使上海楼市中高档住宅的开发环境日益趋向成熟。进入2002年，高档住宅概念不断被炒作，频频露脸于各家媒体，“尊园”、“国际丽都城”等高档楼盘迅速地广为人知，针对高档住宅的愈演愈烈之势，我们作了此次调查，其目的就是让读者能进一步对上海目前的高档住宅市场有比较深入的了解。

从上图可以看出，今年1—8月份，上海新盘的推案量为237个，其中开盘价为每平方M8000元及其以上的新盘共计15个，每平方M8000元以下的中低档楼盘有222个。从今年一季度数据看，与去年相比，均价在每平方M15000元左右的高档住宅供应更是出现强势增长，从而推动一季度新盘均价上攻至每平方M11470元的高位，由此可见高档楼盘发展势头之强劲。同时数据也表明，高价位的楼盘占楼盘总量的比例仍比较小，后市还有一定的发展空间。目前，市场比较集中的仍是中档以及中高档楼盘，并且此类楼盘的开发力度远大于高档楼盘。

区域概述

在今年新开的高档楼盘中，浦东共有6个，徐汇为3个，静安、

长宁各2个，卢湾和虹口各1个。下图显示的是今年高档楼盘的区域分布情况以及市场占有率情况，从中可以看出在徐汇、静安、长宁等市中心和次中心城区的高档楼盘占据了上海高档住宅市场60%的份额，这主要因为：一方面上述地区是上海传统的高档住宅集中地区，无论是环境还是设施配套都比较完善；另一个原因则是上述地区旧改力度的不断加大以及市政的日益完善。而浦东新区，则是高档楼盘发展最快的区域，在列入统计的10个区中独占鳌头，占据了市场份额的30%。随着大量外资企业及驻华机构不断地涌入，浦东已成为众多大集团、大公司入驻的首选之地。数据表明，每年有超过3万的净人口迁入浦东，在浦东工作和居住的外籍人士更是超过了2万人，每天进出浦东的各类外籍商务人员估计有2-3万人次。这些外籍商务人员的大幅度增加，在一定程度上推动了浦东高档住宅的发展，从而使得上海高档住宅的市场份额逐步东移，而传统高档住宅区的静安、长宁、徐汇等区的客户也渐渐将目光瞄向了浦东。据不完全统计，在每平方M7000元以上的中高档楼盘中，浦东新区已占到近7成，专家也预计，今年浦东在商品住宅需求方面将是个“火红之年”。

1—9月份高档住宅市场各区分布比例

二、热点区域分析

此次统计我们列入了10个区，其中高档住宅主要分布于浦东以及徐汇、静安、长宁等市中心城区。今年头五个月，长宁、徐汇、浦东等地区高档住宅上市量已达百万平方M左右，与去年年中时的水平基本相近。据了解，上海部分中心地区每平方M商品房中分摊的土地成本已达3000元以上，而从合理的成本与收益关系考虑，房价约为土地成本的3倍比较合理。目前，我们统计的楼盘价位大多在每平方M8000—12000元之间，基本符合“价有所值”的审视规范。

浦东地区

作为上海楼市投资的热点区域，浦东的房地产发展一直走在全市的前列，无论是房价走势、销售排名、广告投放、新盘推量都呈现较强劲的发展态势。此次统计中，今年新开盘的高档住宅有4个：分别是“国际金融家”均价12000元/平方M；“金色维也纳”售价8500—17600元/平方M（含别墅部分价格）；“水清木华公寓”均价8500元/平方M；“仁恒滨江园”均价12000元/平方M左右，而浦东今年全年新盘总量为37个，高档楼盘占总量的10%。

目前浦东房地产开发出现了五大热点区域，即陆家嘴金融贸易区、张杨路沿线、浦东南路上南路板块、世纪公园板块、黄浦江东岸沿江板块。目前，除上南板块外，其他四大板块已成为浦东中高档楼盘开发比较集中的区域，尤其是世纪公园附近，随着“香

梅花园”、“金色维也纳”的开盘，更使这一地区成为了浦东高价位住宅开发的一个极具代表性的区域。作为上海楼市最为活跃的一个地区，无论是新开盘的品质，或是后续盘的内涵，都彰显出浦东高档楼市多元化的发展方向以及多层次的发展思路，随着浦东政策面利好消息的不断出台，在促进房产开发的力度上，浦东地区将会进一步有所表现。在此机遇下，浦东高档楼盘的开发潜力较大。

静安区

静安区是传统的市中心高档住宅集中区域，区域内洋房林立，更有时尚的南京西路和静安寺等多处商业、贸易中心，其得天独厚的区位优势以及与之密切相关的完善的配套生活设施都为高档物业的开发提供了地段、区位、配套、人文、景观等多方面的综合优势。但同时静安也是因为区位、地段的原因，在旧城改造和大规模的社区建设方面表现一般。今年1—8月份，静安高档楼盘开盘数仅有2个，分别是“上海壹街区”，每平方M均价为8500元；“国际丽都城”，每平方M均价为11000元左右。而今年全年的新盘总量也只有4个，高价盘占到市场份额的50%，是全市高档楼盘推量比例最高的区域。同时这一数据也说明，静安依然是上海高档楼盘的热点区域，在高档住宅市场上仍占有举足轻重的地位。

虽然在楼市持续升温的条件下，静安楼市依旧不温不火，但随着静安今年不少烂尾楼工程的改造以及静安寺地区的综合改造，都表明静安楼市渐旺。据本报告了解，今年第四季度将会有大量的新盘推出，并且市中心几个大型新盘的均价都会在万元左右，在沪上八大聚居区名列前茅，与其市中心区域的地位相配。从其高价位楼盘特点看，静安的楼盘大多位于南京路南北两冀的市中心地带，并且大多建立在旧改地块上，具有相当的规模和成熟的周边环境，近期随着拆迁力度的加大以及传统市中心房地产开发的兴旺，静安区今后将会有一批成规模、高品位的高档物业推出，值得关注。

长宁区

今年长宁地区的两个高价位楼盘都出现在第一季度，分别是位于虹桥的“古北中央花园”，每平方M售价在15000—17000元；另一个是愚园路上的“畅园”，每平方M售价在10000—15000元，而新盘总数为17个，高档楼盘占据市场份额的12%。

从两个高价位楼盘地段看，一个是位于人文沉淀较深的愚园路和新华路附近，周边洋房别墅较多；还有一个就是中高档住宅、别墅密集的虹桥地区，为新兴中高档住宅群落。由此可见，长宁的高档住宅虽然在地段区域上存在一定的差异，但在投资思路和开发方向上存在一定的共性。长宁的高档住宅发展的空间较大，特别是虹桥地区可供开发的条件相当成熟，周边有古北国际社区

以及大量的别墅区和宾馆群，其环境条件相当优越。

●卢湾区

今年卢湾区只有1个高档楼盘开盘，即“思南路88号”，每平方M均价为8200元。因其新盘总量有限，所以高档盘占市场份额高达33%。

随着明珠线和卢浦大桥的建设，卢湾区加快了旧城改造的步伐，环境得以进一步改善。目前，其楼盘集中开发的区域在斜土路两侧，打浦路以东，制造局路以西，徐家汇路以南，中山南路以北，已经有十七八个工程聚集在这片热土上，也是今后一段时间内中高档住宅开发的主要阵地，作为上海的传统区域，卢湾区淮海路周边有许多人文遗迹以及历史沉淀，但可供开发的价值虽大，空间却有限，向南发展已成为必然，同时，徐家汇路沿线等主要干道的旧改面积较大，因此可供高档住宅发展的空间也就比较大。

●徐汇区

徐汇区推出的高档楼盘较多，共有3个，分别是“巴黎时韵”，每平方M售价11000—13000元；“景福苑”，每平方M售价8200—10500元；“尊园”，每平方M售价10000—15000元。从新盘总量为24个的市场总量看，高档物业占据了市场的13%。

今年，徐汇区加快了建设“静、净、洁、景”等四大环境功能区的步伐，从其高价位盘的地段看，主要集中于徐家汇商圈、肇嘉浜路沿线，即内环线以内部分区域，但由于徐汇区内环线以内已无大幅土地可供开发，而见缝插针的楼盘根本就不具备高档住宅所应具有的各项条件。为了进一步加快改造步伐，两年内，徐汇将启动地块17个，动迁居民达1万户，但这些地块大部分集中在上海南站、植物园等内环线以外区域，今年开盘的“天然居”便是目前环线外紧邻植物园的商品住宅，开出了该区域的天价，每平方M在6300—9800元之间。毫无疑问，景观、空气的确可以卖钱，而且开发得好，价格自然不菲，但仅有景观还是不够的，“天然居”无论是楼盘品质还是其价位，离高档住宅的规范还有相当大的距离。由此可以看出，虽然徐汇也是传统高档楼盘集中的市中心区，但其高档住宅的发展空间随着地块的渐渐稀缺以及向环线外发展的必然，为数不多的环线内地块将会成为开发商的争夺热点。

虹口区

今年虹口开盘的高档住宅只有“临潼苑”1个，每平方M售价在10000—15000元，同比其他区域高档住宅，其价位较高。目前，虹口高档物业的开发还处于启动期。

从规划等角度分析，虹口的发展应与北外滩的开发紧紧联系在一起。目前虹口区内可分为四个板块，即北外滩和周家嘴路沿线、

四平路沿线、鲁迅公园附近以及外虹口地区。在这四个板块中，以北外滩周家嘴路沿线楼市最为活跃，供应量占到虹口全区的六成左右，内虹口北部地区则将在今后一段时期内出现持续放量。虽然虹口不是传统的高档住宅区，但随着人文历史的发掘，譬如多伦路的改造、四川北路的改造等等，将会有一批成规模的高档住宅上市，发展潜力较大。

三、高档楼盘综合分析

对于起价每平方M8000元以上的楼盘，其客户已不再是改善型或舒适型客户，而是以享受型客户为主，他们对高价楼盘的要求主要体现在环境配套、小区物业以及房型设计、景观设计等多个方面。他们主要有这两方面共同点：一是有较高的收入水平及生活水平，所以这类消费群对居住的需求已从居住到讲究环境上升为一种居住的生活享受；二是此类消费者一般事业有成，心理上存在着巨大的优越感，因此他们购置物业时也存在着强烈的品牌意识。

（一）地段分析

对于高档住宅的地段选择，大多数选择具有浓厚人文历史沉淀的地区和地段，按其地段性质可以将其分为三种：一是文化历史浓厚区域；二是商业中心或主要干道附近；三是自然景观丰富的区域。

从上图可以发现，今年开盘的高档物业中选择人文历史浓厚区域的占到总量的27％，如“思南路88号”，便是选择了老洋房聚集区，其中有著名的历史保护建筑物，像孙中山故居、周公馆、复兴公园、第二医科大学等等，其他如“畅园”等也选择在愚园路等同质地段。位于徐汇黄金商业圈地段的“尊园”，离地铁一号线仅数十步之距，附近还有高架，明珠轻轨等便利的交通。与“尊园”相似，“巴黎时韵”等楼盘也同属于第二类别，即商业中心或交通干道附近，此类楼盘占到了今年新开楼盘总量的40％，比选择人文历史浓厚区域的楼盘高出13个百分点。三是以“水木清华”、“仁恒滨江园”、“香梅花园”等楼盘为代表的自然景观丰富的区域，以“仁恒滨江苑”为例，面向黄浦江，可以望见浦江两岸风景，还有部分则面向金茂大厦，东方明珠等，景观优势相当明显。

（二）规划分析

整体规划

良好的规划是高档住宅成功的先决条件之一，高档住宅规划的要求不仅是满足经济指标，更重要的是冲破传统要求的约束，具有前瞻性，充分展示居住者的地位，合乎居住者的要求，在今年开盘的高档楼盘中，大多选择有实力的国外规划设计和景观设计、居室设计公司为其服务。值的关注的是此次调查的楼盘在建筑设计方面全部由国内企业操刀（见下图），只有“畅园”和“思南路88号”两个楼盘邀请了国外建筑设计公司做顾问。但在景观设计方面，国内企业则存在着明显的差距，调查的高档楼盘全部由国外景观设计单位接盘。由此可见，国内景观设计企业离高档楼盘所需要的条件还有相当大的差距。

就此次调查的楼盘而言，在整体规划上大多有如下共同点：

1、整体景观规划引用水、绿、小品等构成一个完整的社区系统，

用艺术和生活的方法表达；

2、以小高层、高层为主，其中高层占到总量的60%，小高层占30%；

3、设置会所，以教育、休闲、娱乐为主；

4、开发趋向规模化；

5、设置智能化物业经管服务系统；

会所设置

此次调查的高档楼盘中，除巴黎时韵外，均配置有高档会所。以上海壹街区会所为例，设置有棋牌室、壁球室、健身房、桌球室、屋顶露天灯光网球场、乒乓室等活动场所，其设置体现出运动型会所的特点，此类会所约占总数的27%。而以教育为主题的则占到约13%，如水清木华公寓会所，就设置有社区图书馆、亲子教育中心、永久性艺术中心等场所。以休闲为主题的会所占47%左右，15个楼盘大部分会所属此类。以位于徐家汇商圈的尊园为例，虽位处于繁华商圈，但会所仍设置有男女健身房、超级网吧、咖啡厅、餐厅、乒乓球室、麻将室、VIP 会议室、亲子乐园、老人天地、红酒雪茄俱乐部等活动娱乐场所。在调查的15

个楼盘中，

只有巴黎时韵未设正式会所，但仍设有休闲酒吧、商务餐厅、健身房等场所，以满足入住业主的需求。可见，高档住宅对会所的要求相当高，同时也反映出客户对享受型生活的追求。

（三）环境分析

上海的高档物业大多集中在具有浓厚的文化历史的区域，如衡山路、华山路沿线，这表明了对人文环境和自然环境的追求，是高档物业所必须具备的条件。人对内外自然环境以及人文环境的追求是无止境的，高档物业的开发却并不都具备这些条件。因此，对环境的营造又成为塑造高档物业的首要条件，或借景造势、或人为堆砌、或借江引河、或磊山筑桥，高档住宅在环境的营造上往往达到了登峰造极的效果。

上图是此次调查的15个楼盘的绿化率情况，从中也可以看出，大部分高档物业的绿化率都比较高，最高的“香梅花园”更是达

到了70％，而绿化率在50％以上的也6个，占市场分额的42％（见下图）。绿化率在40％以上和在30％以上的楼盘各占总量的29％。从中，可以看出绿化率对于高档物业的重要性，更是高档物业的一个显著标志。

（四）房型分析

高档住宅房型的设计要求相对比较规范，首先体现在空间大小的划分上，其次是空间功能的布局。

在空间大小方面，高档楼盘的面积一般比较大，这样才能使内部的格局有足够的空间划分。其内部的功能较为齐全，有卧室、活动室、书房、洗衣房、工作间、保姆房等等，主要强调功能的细化。由下图可以看出，在调查的十五家楼盘中，主力房型面积大多集中在100—200平方M以及200平方M以上两个阶层，其中仁恒滨江园的最大房型面积在450平方M，而古北中央花园四房三厅四卫最大面积也在313.65平方M，在100—200平方M这一阶层中，面积也大多集中在150平方M以上，约占这一阶层的67%。可见，高档住宅对面积的追求要比中低档物业高出许多。

在空间质量方面，高档楼盘在布局方面都较为合理，大厅大多方便通风、采光，且动静分明；在主、次卧室的设计上除了考虑具体的布局和朝向外，更考虑到了该层次业主的生活习惯和需求。此次调查楼盘中，房型大多集中在二房二厅、三房二厅和四房二厅三个房型，从下图可以看出，三房两厅所占比例最高，其次为二房二厅和四房两厅。其中有两个楼盘由于定位于小户型公寓，因而户型较小，分别是“国际金融家”，面积在50平方M；另一个是徐汇的“巴黎时韵”，面积从24—57平方M不等。

（五）建筑分析

从上图可以看出，在建筑规划上，今年开盘的物业大多以高层为主，占到了60％。远远超过采用多层的楼盘，即使小高层也只占到30％的份额。分析原因，主要是由于大部分高档楼盘地处市中心，受到土地、环境、建筑面积等多方面的制约，因而只能以高层建筑来提高建筑面积和房型套数。在上海目前高档物业市场中，高层占据绝对地位。

在此次调查的楼盘中，装修房的推量也占到绝大多数（见下

图），共10个，占楼盘总数的67%，毛坯房占27%。由此可见，随着上海在2005年全部推行全装修房，高档住宅的装修房推出率也必将会领先于其他中低档物业。

作为高档住宅，在对建筑材料的使用上，要求也比较高，结构上都采用剪力墙结构、外墙采用进口涂料或高级石材等建筑材料。见下表，以“畅园”所用建材为例，可见一斑。

艺术品市场分析报告文案

2016中国艺术品市场分析报告 时间:2016年5月

目录 一、艺术品相关概述 (1) (一) 定义 (1) (二) 分类 (1) (三) 用途 (1) (四) 影响艺术品价格的因素 (1) 1 艺术本体价值 (1) 2 艺术载体价值 (2) (五) 行业的周期性、季节性和区域性特征 (3) 二、艺术品行业监管 (3) (一) 监管体制 (3) (二) 法律法规 (4) (三) 政策 (4) 三、艺术品市场概况 (8) (一) 全球艺术品市场交易额 (8) (二) 中国艺术品市场交易额 (8) 四、中国艺术品行业结构分析 (9) (一) 主要细分市场分析 (9) 1 一级和一级半市场分析 (9) 2 二级市场（艺术品拍卖市场）分析 (10) 3 中国艺术品进出口分析 (14) (二) 经营产品结构分析 (15) 1 艺术原创品 (15) 2 艺术衍生品 (18) (三) 主要经营主体分析 (19) 1 画廊 (19) 2 拍卖公司 (21) 3 保险公司 (21) 4 文交所 (23) 5 艺术品基金 (25) 6 艺术品电商 (27) (四) 艺术品需求分析 (28) 1 艺术品需求容 (28) 2 艺术品需求主体 (29) 五、中国艺术品市场展望 (33) (一) 影响中国艺术品市场未来规模的主要因素分析 (33) 1 中国经济未来增长情况 (33) 2 美术馆的运营情况 (33) 3 企业对于艺术品收藏的重视程度和专业化程度 (33) 4 个人对于艺术品的需求情况 (33) 5 市场信心 (34) (二) 专家的看法 (35) (三) 结论 (35)

成都市旅游市场分析

四川师范大学 作业题目：成都市旅游市场分析课程名称：旅游地理 2012.11.10

目录 一、成都旅游资源概述 (3) 二、成都市旅游需求的时空分布集中性分析 (3) <一>、旅游需求的时间分布集中性 (3) 1、季节性（时间）强度指数。 (3) 2、高峰指数。 (4) <二>、旅游需求的空间分布集中性 (5) <三>、结论 (8) 三、成都市旅游形象景观代表 (9) 四、成都市旅游客源分布图 (12)

一、成都旅游资源概述 成都市位于川西北高原山地和川中丘陵之间，西部地势较高，中部和东南部是广阔的成都平原，平均海拔500米左右。境内兼有山景、平原和丘陵之美，且气候温和，雨水充沛、年平均气温摄氏16度上下，降水量约1000毫米，素有 "冬无严寒，夏无酷暑"之誉，加以土地肥沃，水利先进，物产十分富饶，历来被称为"水旱从人，不知饥馑"的"天府明珠"。以上这些可以说是成都的天赋，但成都并不甘于现状，一直在默默的努力奋斗。今天成都是四川省省会、中国历史文化名城，又是首批中国优秀旅游城市、国家卫生城市，还是全国"双拥"模范城。最近，她又以城市建设和生态环境方面的成就，先后荣获联合国颁发"人居奖"和"最佳范例奖"两项殊誉。以上的种种使得成都成为一座融古代文明与现代文明于一体的特大城市。她是稀世珍宝大熊猫的故乡，也是天府之国的中心和"窗口"。她以历史悠久、文化底蕴厚重，风光绚丽多姿和名胜古迹众多而闻名于世。 二、成都市旅游需求的时空分布集中性分析 <一>、旅游需求的时间分布集中性 1、季节性（时间）强度指数。旅游需求的时间分布集中性由旅游季节性引起的，可以用季节性强度指数来定量分析其计算公式是：

上海某别墅地块项目定位分析

上海某别墅地块项目定位分析 上海某别墅地块项目定位分析提要：针对部分潜在客户群调查表明，随着”5+2”生活模式的盛行，原来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将购房视线转移至郊外 更多资源来 上海某别墅地块项目定位分析 说明 项目定位是依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。 一、项目定位及不同住宅项目所应具备的地产因子 1、不同住宅项目所应具备的地产因子 房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表： 地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况 对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区、人员混杂区符合 对噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜紧临交通主（快）干道、高压线、工厂等。符合 对小区周边市政配套要求高很高高高 符合 小区物业管理的要求低不高高很高 可达到 建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计可达到 容积率、覆盖率要求无一般低低 可达到 对休闲空间，绿化要求无一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所及小区内环境可达到 景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合 以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块. 2、项目市场定位 1）地产项目定位之基准 地产项目的定位是基于： ◆项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能； ◆市场调研反映的具有有效需求的市场空间； ◆政府在城市总体规划上的限制。 2）项目定位 从项目定位之各基准出发，考察本项目的地产因子、市场空间及政府城市规划对该地块的规划限制，发现： ◆该地块为城市规划之高档房产之住宅用地，容积率≤,建筑密度≤？% ◆该地块具有建造中高档住宅所需的充分的地产因子； ◆上海市商品住宅市场调研表明，以低容积率、低建筑密度为其显著特点的别墅类物业在经历了前几年的低迷后， 正走向全面复苏；另一方面，虽然本项目区域内已有不少数量的所谓中高档别墅类物业供应，但大部分别墅楼盘带有浓厚的乡村色彩，真正高品质的住宅的市场有效供给不足，区域内有效需求旺盛。

上海旅游详细计划

紧身的海滩图案小T,宽松的卡通图案Hip-Hop大T都有很多，可以挑一些自己喜 欢的图案，面料要选手感柔软一点的纯棉，紧身的T恤要注意收腰收得好不好，尺寸会不会太小。一般来说T恤也都不贵，最便宜的十几元到最贵的也就六十、七十。 最贵的T恤都是打品牌旗号的，比如有一家粉红豹专卖。虽然不是专柜正品，不过东西还是不错的，据说是照着韩国人下的单子，原厂跟单做的，比起专柜一百多二百多的价格，还是蛮合算的。现在有很多民族风格的吊带，抹胸和裙子，有些很漂亮，价钱也不贵，不过也要注意版型，我朋友买了一件裹胸连衣裙，胸口老是往下滑！还有的高腰线设计的吊带，因为版型不好，腰线下面会蓬着，像孕妇装一样。。裙子一般来说版型问题就不是很严重。还有有一家仿衣恋的也仿得不错。另外靠中 间的位置有些比较正宗的原单款式，可以淘淘，不过比较难还价。三楼是一半摊位是内衣、童装、玩具和生活用品，另外一半摊位还是卖衣服。也有不少摊位可以试衣。三楼有好几家卖各种包包，推荐帆布的，很便宜，可以随便背 背，样子也不错。现在是夏天，还有不少卖草编的包包，也很便宜，搭配大摆裙，蓬蓬裙，民族风格服装都不错。还有几家内衣店，有不少可爱的小kk，质量也不错。还有仿日本千趣 会的内衣，都是蝴蝶结、蕾丝、绉纱的款式，很甜美，多买几件让她算批发价，只要三十几到四十几一套，不过有花边的内衣不适合夏天穿哦。三楼第五排快到头有一家卖内衣和泳衣的，质量款式都不错，据说很多台湾日本的都来此批发，最夸张的是它家的kk都堆成了小山。卖童装的有几家很不错，很多童装，婴儿装都是发到国外的，所以样子很特别，简洁可爱，质地也不错。可惜我用不上，连送人都没地方送。。四楼和五楼都是专门做批发的，虽然不拒绝零售，但是开价很高，基本上拒绝还价。四楼有一家专门做韩国淑女风格服装的，一家卖Miss Sixty牛仔裤和A&F 的T恤，还有一家卖BCBG和Miu Miu等大牌原单，都很灵的。兴旺地下是卖鞋和包的，但是建议大家不要特意去 买。都是仿的，质量大都不好，特别是鞋，穿了脚痛。 那边也有不少吃的东西，不过大多是路边小摊。有一家广莲香（塘沽路649号）的点 心不错，东西便宜，味道又好，就在兴旺后门，出后门往左走，就会看到它家黄色的招牌了。有一家小店卖老鸭汤，总是有很多人排队，有一次看人少就去吃了，觉得好多味精。。还有很多烤肉摊，逛得又累又饿的时候闻着特别香，可是我朋友老是嫌脏，不让我吃，想当初小时候在学校门口天天吃也没拉过肚子。。 七浦路大多数店都不提供试衣，毕竟是做批发的地方。外套还可以直接套了试，夏天贴身的衣服就没办法了。店主可能会叫你先买下来，到厕所去试，不过既然买下来了，就算不合身也不一定能换到合适的，比如说均码，而退货是不太可能的。所以说最好在家里把自己穿着最合身的衣服量一下关键部位的尺寸，比如肩宽、胸围、 腰围、臀围，带个卷尺去量，大多数店主都是同意的。 本次旅行未能去奥特莱斯品牌直销广场，由于位于青浦区，距离市区较远，交通不便只好放弃。 七浦路老兴旺步行至10号线地铁站天潼路站搭10号线（新江湾城方向）价格：3元/ 到海伦路站下换乘4号线（宜山路方向）至上海火车站下4号出口出步人行590米到达上海客运总站。约40分钟。 若寄存行李则折返酒店10号线换2号线（南京东路转）需40分钟，再 沿来时路线返回。时间共约1小时-1小时30分钟。 上海客运总站 父通: 地点: 返程: 2015-05-03 16:502015-05-03 17;55 15*05-03 17:102015-05-03 18:20 2t)L5*05-03 17:3020L5-05-C3 1S:5CF 价格：57元/ 人

上海房地产市场宏观分析报告

上海房地产市场宏观分析报告 第一部分：腾飞的上海楼市 1、楼市需求： 7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，得到20% 的市场比例。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。 2、政策面： 自2001年８月１日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。 3、供给情况： 由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求

却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9 月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231 套。 4、市场反映： 就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。5、GDP水平： 上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相

中国艺术品行业市场研究报告

【最新资料，WOR文档，可编辑】 目录 一、艺术品相关概述......................... （一） ....................................................... 定义 （二） ....................................................... 分类 （三） ...................................................... 用途 （四） ...................................................................... 影响艺术品价格的因素1艺术本体价值........................ 2艺术载体价值........................ （五） .................................................................................. 行业的周期性、 季节性和区域性特征 ..................................... 二、艺术品行业监管......................... （一） ........................................................... 监管体制 （二）............................................................ 法律法规 （三）........................................................ 政策 三、艺术品市场概况......................... （一） ....................................................................... 全球艺术品市场交易额（二） ....................................................................... 中国艺术品市场交易额 — 四、中国艺术品行业结构分析.................... （一）.................................................................... 主要细分市场分析 1 一级和一级半市场分析................... 2二级市场（艺术品拍卖市场）分析............... 3中国艺术品进出口分析................... （二）.................................................................... 经营产品结构分析1艺术原创品........................ 2艺术衍生品........................ （三） ................................................................... 主要经营主体分析1画廊........................... 2拍卖公司......................... 3保险公司......................... 4文交所........................... 5艺术品基金....................... 6艺术品电商........................ （四）................................................................. 艺术品需求分析 1艺术品需求内容......................

上海发展商务旅游的SWOT分析与对策

第24卷 第4期2006年8月 郑州航空工业管理学院学报 Journal of Zhengzhou Institute of Aeronautica l Industry M anage m ent Vo.l 24No .4 Aug .2006 收稿日期:2006-05-12 作者简介:马进军(1956-),男,副教授,硕士生导师,研究方向为营销管理、旅游营销。 上海发展商务旅游的S WOT 分析与对策 马进军 (上海大学国际工商与管理学院,上海 201800) 摘 要:上海作为一个国际性的商业都市,要结合自身特色发展旅游。从上海市的商务旅游现状出发,运用S WOT 分析方法,从优势、劣势、机遇和挑战等方面对上海发展商务旅游的 环境进行了具体的分析,指出上海发展商务旅游既充满机遇又充满挑战。上海要把握住2010年世博会的机遇,发展商务旅游;树立正确的商务旅游观念,建立专业机构,加强对硬件及软件设施的投入,打牢商务旅游的基础;寻求和创造新的机会,制定商务旅游营销策略,积极开拓商务旅游市场。 关键词:上海;商务旅游;S WOT 分析;发展策略 中图分类号:F592.7 文献标识码:A 文章编号:1007-9734(2006)04-0045-04 近年来,商务旅游在世界范围内迅速发展。据世界旅游组织统计,全球商务旅游者在国际旅游业中所占的比重已接近旅游者总数的1/3,商务旅游将成为21世纪最具发展潜力的旅游业之一。 根据上海市/十一五发展规划0,到2010年,上海市的旅游发展目标是:把上海建设成为国际商务、会展购物、现代都市观光、郊区休闲度假的旅游胜地和文化体育、工农业、科技教育等专项旅游目的地,旅游增加值占全市GDP 的比重达10%左右,初步建成国际化旅游城市。上海是现代化都市,具有雄厚的经济、贸易、金融、科技和文化实力,拥有丰富的都市旅游资源及其独特的/海派0历史,尤其具有20世纪90年代浦东开发开放和上海经济崛起所形成的作为中国经济、文化中心的有利条件及优势。因此,上海要利用自身特色发展旅游业,作为商业化的都市,商务旅游是上海发展旅游业的一个重要方向。 一、上海商务旅游的发展现状(一)商务旅游的比重增加 中国加入世贸组织后,已有近40万家海外公司在中国落户。据5财富6向跨国公司的问卷调查,92%的公司表示在若干年内将把地区总部设于中国,其中30%表示首选地是上海。同时, 一些国外商旅企业的进入推动了上海商务旅游的发展。自2002年起,世界展览业三大巨头)))德国汉诺威、意大利米兰、德国法兰克福展览会 有限公司,相继在上海设立了分支机构。2003年9月,世界顶级商务旅游管理公司BT I 也和中国规模最大的旅游企业)))上海锦江国际集团正式结成战略合作伙伴,组建沪上首家中外合资旅行社)))/上海锦江国际BTI 商务旅行有限公司0。 上海作为全国贸易中心,从其商务活动的繁忙中我们可以窥见其发展商务旅游的前景。上海工商行政管理局2002年以来的统计数据表明,上海平均每天都要诞生约170家新企业,同时世界500强的企业中也已有半数入驻了上海。2001年,上海入境的旅游者人数就达200万人次,其中58%为商务客人。而2004年上海的入境旅游已突破400万,首次超过北京,其中商务客人比例达六成以上。对于作为亚洲经济中心之一的上海来说,近年商务游和会议奖励游所占比例的猛增,是其入境旅游人数超过北京的重要原因。 (二)会展业发展迅猛 上海商务旅游的发展空间很大,商务旅游活动的层次和形式都非常多。会展旅游作为商务旅游的一个重要组成部分,最近十多年来有了迅猛发展。近十年来,上海每年举办的国际性活动

上海旅游计划书范文

上海旅游计划书范文 去旅游之前一定要做好计划，以免到时候手忙脚乱。以下是上海旅游的计划书，有兴趣的朋友看看吧。 酒店推荐如下，算是价格实惠，干净的。 （1）.如家快捷酒店(南京路步行街店) 地址：黄浦区南京东路480号(近福建中路) （2）.布丁酒店(外滩广东路店) 地址：黄浦区广东路440弄9号 （3）.24K国际连锁酒店(南京东路步行街店) 地址：上海市黄浦区福州路555号(近上海书城),近浙江中路 以上算是除去青旅，价格算是优惠的了，差不多200左右标间的。 第一天 城隍庙（豫园）→人民广场（上海博物馆&杜莎夫人蜡像馆等）→南京路步行街→外滩→轮渡到陆家嘴→东方明珠（环球金融&世贸大厦） 1，上午逛城隍庙（黄浦区邑城路1号。地铁10号线可以坐到豫园站），喜欢江南园林的可以逛豫园（位于城隍庙的北面），然后必吃南翔汤包（最有名），顺老街逛出来可以到云南南路吃饭，小绍兴的白斩鸡、五芳斋点心、鲜得来排骨年糕，街中间的路口拐角处有一家新疆烤串也是非常的香，都可以尝尝。

2，逛完城隍庙可以换乘地铁到人民广场，可以上海博物馆馆和杜莎夫人选一个参观，看个人喜好。杜莎夫人蜡像馆（上海市南京西路2-68号新世界商厦10楼），建议门票网团。上海博物馆（黄浦区人民大道201号），免费的。从上海博物馆后门出来往西走2-3分钟就看到上海大剧院（人民大道300号）了，大剧院外形是简洁流畅的几何造型，皇冠般的白色弧形屋顶，古典的户外剧场和空中花园象征着上海吸纳世界文化艺术的博大胸怀。拍完沿着黄陂北路往东再走2-3分钟就是人民公园，这里是旧上海跑马场的一部分。走了半天的路，可以在公园的长椅上歇息一会，对当代艺术有兴趣的可以看看园内的上海当代艺术馆。 3，逛完往前走就是大名鼎鼎的南京路步行街了，第一次来上海旅游的，南京路可是不容错过的。在这条1200多米的步行街上，彩色的铺路砖石、统一的路心售货亭、两边各类时尚流行商店、熙熙攘攘的人群、可爱的观光小火车，以及设计别致的城市雕塑，这些都构成了上海的现代都市风景。 4，南京路走到头就是外滩，现在外滩修的非常漂亮，如果是晚上的话人会非常非常多，在外滩可以坐观光隧道到浦东，也可以坐观光船在浦江上看看上海夜景，个人认为外滩景色在浦东看、浦东景色在外滩看比较好。所以，乘船在浦江中间，看两侧的景色可以一举两得。下了船可以在外滩散步，两边景观灯22：30关，漫步其中，感受夜上海的繁华迤逦；凭栏远眺，还可以看到黄浦江对岸陆家嘴的摩天大楼群。上海最繁华最现代化的一面尽收眼底。

上海房地产总体市场分析现状

静安动力国际企划提案

壹、上海市总体市场现状分析 一、上海房地产市场最新经济政策 1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。 2.上海调整购房契税规范，取消 政府补贴 2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。 3.上海高层建筑限“身高”，严 控高度和容积率 上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高规范。 4.投资50亿元，上海浦东将兴

建首条百公里铁路 上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万规范集装箱。 5.上海——中环线规划工程 为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望2005年完成。 6.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步

建设的市域高速公路相衔接。整个技术方案计划在2005年完成。 7.预售商品住房交易执行新规 定 从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。 8.市房地产颁布《关于推行上海 市商品房预订协议示范文本的通知》 2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。 9.上海市配套商品房建设启动2002年，上海市“100万平方M重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批工程有5块基地共72万平方M。此工程建设拟每年新开工100万平方M，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方M

艺术品发展现状及市场前景分析

年艺术品发展现状及市场前景分析

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2015年中国艺术品市场调查研究与发展趋 势预测报告 报告编号：1572808 中国产业调研网 https://www.wendangku.net/doc/4512153248.html,

行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容： 一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。 一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。 中国产业调研网https://www.wendangku.net/doc/4512153248.html, 基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。 投资机会 市场规模 市场供需 产业竞争 行业发展 发展前景 行业宏观 重点企业 行业政策 行业研究

一、基本信息 报告名称：2015年中国艺术品市场调查研究与发展趋势预测报告 报告编号：1572808←咨询时，请说明此编号。 优惠价：￥6750 元可开具增值税专用发票 网上阅读：https://www.wendangku.net/doc/4512153248.html,/R_JiaDianJiaJu/08/YiShuPinShiChangXuQiuFenXiYuFaZha nQuShiYuCe.html 温馨提示：如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。 二、内容介绍 2015年，中国艺术品市场沿着可持续发展的轨道艰难前行。在持续经受市场调整炙烤的同时也逐渐走向成熟与专业。聚焦拍卖行业，与以往相比，除了不断挖掘新的市场增长点，同时更加注重商业渠道的拓展和学术的深度挖掘。综观2015年，将几家知名拍卖行的业绩进行盘点后可见，各公司的秋拍成交额无论是环比2015年春拍，还是同比2014年同期都明显有所萎缩，中国艺术品市场依然处于调整之中。引人注目的是四大拍卖巨头之苏富比、佳士得、嘉德、保利的市场支撑力度有所下降，而二线拍卖公司的竞争力却有所增强，北京匡时、西泠印社等拍卖行在整个年度的表现却可圈可点。 自2013年起，我国文物艺术品拍卖成交额一直处于不断地调整当中。从2013年的峰值576.24亿元，经历过2014年仅280.9亿元的猛跌，2014年略有回升，达到313.83亿元，随即又小幅下降，2015年全年的艺术品拍卖总额为307.6亿元，较2014年微降2%. 虽然下降不多，但这是自2013年以来不断调整的结果。这当中的调整既有艺术品市场本身内部调整需求原因，也受我国宏观经济环境的影响。据中国产业调研网发布的201 5年中国艺术品市场调查研究与发展趋势预测报告显示，艺术品拍卖市场的下降也和20 15年中国艺术品市场的整体下滑有关。2015年全球艺术品市场相比2014年474亿欧元的成交额有所上升，超过510亿欧元。但是2015年中国市场占全球艺术市场的份额从2 4%下降至22%，虽然中国艺术市场总额只是略微下降了1亿欧元，但是在全球艺术市场提升的时间内，国内艺术市场总额下降具有内部的特殊性。2015年全球艺术品市场相比2014年474亿欧元的成交额有所上升，超过510亿欧元。但是2015年中国市场占全球艺术市场的份额从24%下降至22%，虽然中国艺术市场总额只是略微下降了1亿欧元，但是在全球艺术市场提升的时间内，国内艺术市场总额下降具有内部的特殊性。

中国画艺术品市场的现状及前景分析

中国画艺术品市场的现状及前景分析 中国画艺术品市场的现状及前景分析 中国画艺术品市场的现状及前景分析 从上世纪80年代起,当代中国画艺术品市场就开始踏上了扬帆远航的历史征程。至90年代中后期一度跌入谷底,至今中国画收藏热一年更比一年红火,中国画艺术品市场才开始步入了一个良性循环的时期。然而,在一片繁荣景象的背后,是否有人驻足回望与反思呢？学术需要正本清源,中国画市场也需要健康发展,这是画家和市场都必须静下心来直面的问题,它需要我们耐心等待并让实践和时间给于检验与认同。 1中国画艺术品逐步进入了现代营销市场 传统中国画作品在未进入市场前,其画家主要的创作动机便直指个人,是一种强烈的内心感召和精神诉求的愿望使然“,惟其画造其理者,能因性之自然,究物之微妙,心会神融,默契动静,挥一毫,显于万象,则行质动荡,气韵飘然矣[1]”。在惬意之中,创造自然,在自然之中找寻自我快乐。但自近代工商业社会形态逐渐发展,以及经世致用的实学精神的推波助澜,传统文人画艺术犹如“旧时王谢堂前燕,飞入寻常百姓家”。艺术面向市井,服务民众,同时也成了获利的最便捷手段,这从根本上彻底改变了传统文人画冠以标榜的“游与艺”“、不求闻达于诸侯”以及非功利的价值追求理念。理想与现实的矛盾,艺术与生存的决择,迫使许多画家不由自主地选择了后者,投入到了利润与金钱的逐鹿之战中,因此传统意义上的士商之间,义利权衡之间,不再具有往日的宁静和怡然自得“。正是在这样‘变’的常态性现象中,传统书画家的生存环境,身份地位和传统书画的功能,价值目标都发生了潜变”[2]。由此看来,艺术需要润笔费用的滋养。汉代的蔡邕自不必说,至明清时期画笔有了润笔费用的春风沐浴,才使扬州书画市场的繁荣昌盛成了一道亮丽风景。然有得必有失,早在明代就有画家杜琼在其画作题诗中,就发出了一声叹息“：纷纷画债未能尝,日日挥毫不下堂。郭外有山闲自在,也应怜我为人忙。”画家走到了这步田地来说也是一种悲哀！也许兑现的润笔酬劳可使人一时心花怒放,但如为金钱奴役,定会如挥之不去的梦魇,让人有口说不出,平生郁闷与烦躁了。 众所周知,中国画艺术具有极强的精神性指向,它的创造具有一般物质产品所没有的内在含义与巨大精神力量,所谓“诗中有画,画中有诗”正是中国画传统文化精神最好的诠释。试问如果没有这充实之美,她能产生令世人皆赞赏的“四君子”艺术吗？在商品经济不发达的古代,我们的祖先为我们留下了令中华子孙永远骄傲的“敦煌艺术”“、溪山行旅图”“、富春山居图”等等,应该说这些伟大的劳动与以“价值增值为目的”毫无瓜葛,他们所创造的只是艺术本体的价值,其精神价值更是毋庸置疑。然而时代变了,人类生存环境与方式也在变。当代中国画家一方面需要担当承前启后、继往开来的历史重任,另一方面又历经着市场与金钱的诱惑和困扰。是为金钱而生产艺术,成为拜金主义者,还是听命于自由的审美召唤,按照艺术自身的发展与创作规律,与市场保持相对距离,在功利目的上多些超越？如果随波逐流,顺应前者,那将成为泯灭良知,亵渎正直艺术家美好纯洁心灵的“犹大”,选择后者,有的放矢的参与艺术商品的交流,使艺术既突出本体价值又兼具一定的商品性,对于画家而言这应是最佳选择。退一步看,艺术家既使迫于生计,不得不为五斗米折腰,似乎金钱一时成了目的,但只要是真正的艺术家,他早晚必定会抛开金钱的诱惑,为追求自己的艺术理想和自由而矢志不渝。也许齐白石等老先生们的艺术创作心路历程,能够佐证这一点。在我看来他的所有作品都可以高价拍卖、竞买,但白石先 生的艺术理想却永远归属于他本人,成就属于养育他的祖国和人民。因此他的成功一定是以对艺术价值本体的追求为目的,而并非以追求商品生产价值为目标的,否则他的艺术难以到达如此辉煌的高度。在当下如火如荼的艺术市场中,笔者认为,无视金钱与利益的存在,做一个理想主义者,那是痴人说梦,玩的是唐吉珂德的把戏,因为在物质文明高度发达的今天,这种理想

上海别墅市场报告(上)

一、上海市别墅市场总析 从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。2002年——上海 成了不容置疑的别墅年。 [一]、区域分布 据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦 东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量 的80%以上。各区域别墅分布情况如下：闵行32%，松江25%， 浦东新区15%，长宁12%，南汇5%，其它区域（青浦、奉闲、 徐汇、普陀、宝山等地区）共11%。

[二]、别墅类型 在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为 [三]中在在10015%和12%。从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。 [四]400上海的别墅共有148个，预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。最多的一个月，上市新盘达12个。区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。

当前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。上海房地产市场2-3年内要消化这近一千万平方米的新建别墅，那么平均每年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上。 而今年上海市别墅的市场需求量到底有多大呢？从长期需求来看，上海的别墅需求在5-10万套，而目前上海别墅上市的总量还不到1.5万套，仍然有较大空间；但从短期来看，目前上海市住宅市场近两千万平方米的销售天量也只能保持三年左右，按中房指数办公室去年底的调查数据分析，在购房者中只有5%的家庭会选择别墅物业，那么上海去年的别墅年需求量就只有7600套左右，合建筑面积两百多万平方米，与大量的市场供应量还有一定差距。 所以，长期看好的别墅市场在短期内将是供过于求。上海市别墅市场在经过前两年的预热之后，在近三年迎来供应高峰期。据调查，今年上半年即将开盘的别墅项目就不下30个。短期供应量的增长速度超过了需求量的增长速度，必然会造成一部分没有特色、推广无力度的别墅将会成为开发商“弃之有味、食之无肉”的鸡肋。

上海旅游三日游策划方案

1.老年旅游者的特点分析 搜集相关老年人群旅游者的消费特点，结合我校徐栖玲和陈宏巨在《老年旅游市场营销策略浅析》中分析以及东南大学周莉硕士在《论我国老年旅游市场的开发》一书以及泉州师范学院李子蓉在《中国老年人旅游市场的分析与思考》一书中的分析，加以重点城市老年旅游市场的调研数据为依据,对我国老年旅游市场进行实证研究,结果老年旅游者的特点可以综合为以下几点： （1）购买动机以求实、求廉、求便为主 老年旅游消费者在购买产品时注重对比性，选择慎重。原因是因为我国现阶段的老年人大都有一段比较艰苦的生活经历，因此他们表现的比较节俭，但随着生活质量的不断提高，老年人在购买商品以及服务时并不意味追求低价格，质量可靠和使用方便渐渐成为他们考虑的重点。 （2）老年消费更为理智 资料显示：51.2%的老年消费者还是理性型的，20%的老年消费者属于习惯型的消费者，前者会对选择的商品或服务进行理性的分析和思考，充分考虑多种因素，购买自己满意的商品或服务；而后者缺乏这种理性的思考能力。 （3）老年旅游人群旅游喜欢以观光健身疗养探亲访友为主老年消费者关注健康，他们喜欢环境优美、优雅宁静的自然山水、田园风光、湖泊海滨，不喜欢喧闹的城市、拥挤的人流;他们喜欢参与垂钓度假野营等轻松而愉快的活动.因此长寿游、养生游深受老年旅游者喜爱! （4）怀旧情结 老年人普遍具有怀旧思乡的情结，向往中国历史以及传统文化，因此，老年消费者对专门性的怀旧之旅、红色旅游、民俗文化旅游、历史文化旅游表现出浓厚的兴趣。 （5）老年人有潜在的旅游需求且具有较多的时见 正如我校徐栖玲和陈宏巨在《老年旅游市场营销策略浅析》中分析：90年代以来，中国的家庭结构有了较大的变化，由“四世同堂”式的大家庭逐渐向“两口之家”、“三口之家”式的小家庭过渡，于是中国城市中出现大批的“空巢家庭”，其特点是两位退休的老人独居寓所，其成家的儿女另居他所（同一城市或不同城市），视工作繁忙程度，儿女定期或不定期回家省亲。于是在大部分的时间内，老人是比较孤独的，他们希望有合适的活动以使其生活更为丰富多彩，而安排合理的旅游是其比较喜欢的方式之一！ （6）老年人有进行旅游消费的经济基础 老人离（退）休在家，有固定的收入。其次，此时儿女多已参加工作，他们会定期或不定期地给老人一些数目不小的“零花钱”，以示孝心，尤其那些由于工作原因不能经常回家的儿女会更多地以这种经济给予的方式来弥补感情支出的不足。而且,这一代年轻人比以前任何一代都更强烈地希望自己能去独立创业，而不愿再靠在父母的大树下乘凉，因此，老年人的经济收入就成为其真正的可支配收入。 2.关于家庭情况的分析 我是一个单亲家庭,父亲早逝,现在我和弟弟,母亲生活在一起,经济来源主要

及上海房地产市场研究报告

2008年10月全国及上海地区房地产业分析 一、全国房地产运行情况 （-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况 单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况 （二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。 其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙 （三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。 截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙 个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。

（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况 单位：万平方米，亿元 （1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。 分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。 （2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。

嘉兴旅游业分析

文档来源为:从网络收集整理.word 版本可编辑.欢迎下载支持. 嘉兴旅游发展现状及前景 一、调查背景 2010 年世界最瞩目的世博会在我们骄傲的中国上海举行，那里相聚这世界各国的经典之作，这场盛会吸引了世界各地朋友，给三角洲带来了全新的挑战；长江三角洲地区区域规划的批准又给三角洲带来了喜幸，让这片土地上的各行各业呈现出一片欣欣向荣！那在这特殊的背景下，嘉兴的旅游业又是怎么样呢？ 为了解决我们的好奇心，我们开展了对嘉兴2010 年旅游业的调查，了解旅游业的状况和发展趋势！ 二、嘉兴旅游资源简介 （一）嘉兴简介嘉兴位于浙江省北部，是江南水乡文化名城，也是中国共产党诞生地。嘉兴市下辖南湖、秀洲两区和嘉善、平湖、海盐、海宁、桐乡等五县（市），面积3915 平方千米，人口360 万。 嘉兴经济繁荣，交通发达，是浙北交通枢纽。沪杭铁路、320 国道、沪杭甬高速公路和乍嘉苏高速公路、跨海大桥等构成了以嘉兴为中心的大交通网络。名航上海虹桥机场、浦东国际机场和杭州萧山国际机场距嘉兴只有一小时左右路程，便捷的交通旅游者领略多姿的美景。 嘉兴历史悠久，为马家浜文化的发祥地，在历史长河中积淀了深厚的文化内涵，形成了江、浙、沪旅游金三角中的一颗璀璨明珠。嘉兴有国家级、省市（县）级重点文物保护单位140 余处，系省级历史文化名城。境内景色秀丽，古迹众多，为典型的江南水乡风光。海宁钱江潮、革命圣地南湖、海盐南北湖、水乡古镇西塘和乌镇以及平湖九龙山海滨风光等构成嘉兴独特的潮、湖、河、海等水乡文化旅游特色；烟雨楼、子城、莫氏庄园、海神庙、古海塘等展示了我国传统古建筑的艺术精华。 （二）嘉兴旅游资源说明 1、类型嘉兴市地处长江三角洲中心地区，以上海为邻近，以深厚的历史文化和水乡 特色融为一体，形成了独具“秀水福地”特色的嘉兴文化。其旅游资源类型可分为十大类：1）水体文化。以潮、湖、河、海及其以水为依托的桥、寺、自然风光等人文景观为代表。 2）红船革命文化。南湖“红船文化” 、狮子汇渡口等。

上海旅游攻略路线详细

上海旅游攻略路线详细文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）

步行至, 乘坐?, 在?下车8站，乘坐?, 在?下车 (4号口出)9站，步行至，590m。 步行至。1.9km。乘坐, 在下车 (3号口出)，乘坐,在下车6站。步行至，590m。 第一天 宾馆步行到800m左右，地铁南京东路站2号口进，乘坐地铁10号线1站到豫园（门票30）下，也可步行600m到河南中路南京东路站乘坐?(或?,??) , 在下车到豫园，游玩2个小时，之后去城隍庙游玩，豫园和城隍庙相隔320m，在城隍庙吃饭，各种小吃，尽情吃。吃完饭之后大概是2点左右。之后逛上海老街，上海老街和城隍庙相隔250m，游玩2个小时。在上海老街乘坐64路?在下车，逛南京路，在南京街吃饭，之后步行外滩欣赏外滩夜景。欣赏完夜景沿着黄浦江边步行后宾馆。 第二天 吃完早饭步行到人民广场，在人民广场游玩一个小时（可以到上海博物馆溜达），之后步行到上海杜莎夫人蜡像馆（门票170左右），游玩1.5个小时之后，午饭在人民广场附近随便吃点，或者带点东西，在人民广场做地铁(18号口进) 乘坐?, 在下车 (1号口出)，之后上东方明珠，大概游玩2-3小时，晚上在旋转餐厅吃饭（门票300），欣赏高空上的上海。下来之后(2号口进) 乘坐?, 在下车(18号口出)，步行回宾馆。 第三天 步行至人民广场乘坐, 在下车 (5号口出)，计划乘坐8:15G7232高铁至苏州站，8:47到苏州站，乘坐,在下车。游览拙政园（门票70元），游玩2-3小时。午饭在拙政园附近解决，之后做回到苏州站，计划乘坐15:27G7018至南京，16:41到。在南京站乘坐, 在下车 (3号口出)，步行800m到所在宾馆。