酬金制物业项目所得税纳税

（1）酬金制下，代管的物业服务费确认为主营业务收入。从会计记账角度出发，收入是指企业在日常活动中形成的会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。这里的营业收入是指企业从事物管和其他经营活动所取得的各项收入。实行物业服务酬金制，真正意义上的物管企业经营收入主要是服务合同中约定的酬金部分。就服务费的性质而言，在酬金制下物管企业收取的服务费属于“代管”性质，并非物管企业的收入，不应计入物管企业的营业收入。但在物业管理实践中，税务部门要求物业服务费的收取必须由物业企业开具由地方税务局统一监制的服务业专用发票。为避免政策风险，许多采用酬金制收取服务费的物管企业不得不把物业服务费计入企业的营业收入。

例1：2007年12月末，××物业管理企业当期向业主收取代管服务费30万元。账务处理如下：

借：银行存款现金30万

贷：主营业务收入--物业管理收入30万

物业管理企业受托进行物业管理，严格按合同约定提供服务，每笔支出账目分明，但由于现行税法的规定，不得不将收取的服务费计入营业收入，这与会计原理中收入的内涵不符。

（2）成本、费用核算。①营业税的会计处理。税法规定物业管理企业经营施工生产以外的其他业务所取得的收入，按规定应交营业税。会计处理通过“营业税金及附加”和“应交税费--应交营业税”科目核算。

例2：接上例，计算并交纳当期营业税，该企业营业税率5%.账务处理如下：

应纳税额=主营业务总额×5%=300000×5%=15000（元）

计提应交税金

借：营业税金及附加15000

贷：应交税费--应交营业税15000

实际缴纳

借：应交税费--应交营业税15000

贷：银行存款15000

这是一个长期困扰物管财务人员的问题。除佣金外，其余的属于业主暂交的资金属于广大业主所有，并非物管企业的收入，但这部分钱同样也要缴税。既然是在酬金制下，营业税理应由业主承担，这样也加大了业主的负担。希望国家有关主管部门尽快解决物管企业财务人员在会计核算时所遇到的障碍，从根本上解决物业管理法规、税务法规和会计法规的矛盾。

物业管理企业代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视收视费、维修基金、房租的行为，属于代收代付业务，不计征营业税。但从事此类代理业务向委托方收取的手续费按服务业中代理业类5%的税率计征营业税。

经营成果核算，缴纳所得税。①计提和缴纳所得税，区分业主和管理企业各自承担部分。会计期间结束，物管企业进行财务成果核算，所有的收支项目转至“本年利润”科目归集，计缴所得税。酬金制下，物管企业本年利润中的服务费结余部分计缴的企业所得税，税金由业主负担。其企业所得税的计算和会计处理如下：

物业企业各管理处应纳企业所得税额=（管理处的服务费结余±调整的应纳税所得额）×适用税率

物业公司本身应计提应纳企业所得税额=应纳企业所得税额-各管理处应纳企业所得税额

对于酬金制下物管企业而言，物业管理服务费的收支是代收代付性质，不应计入企业收入成本。但是因为税法的规定，代收服务费计入收入，代付的支出计入成本费用，相应的物管服务费结余并入物管企业的应纳税所得额，交纳所得税，这部分税金也应由业主承担。而属于物管企业自负盈亏结余部分所交纳的所得税则由企业承担，会计记账所用的科目和方法同上。

酬金制下物管行业的会计处理

一、现阶段我国物管行业的现状

1、酬金制是物业管理服务费的发展方向。中国的物业管理始于80年代初。2007年3月16日，十届全国人大五次会议通过《物权法》，并于10月1日起正式实施；2007年10月17日深圳市人大常委会修订《深圳经济特区物业管理条例》，于2008年1月1日起实施。一系列法律法规的颁布解决了物管行业内许多长期悬而未决的问题，对中国物管行业未来的发展具有重要而深远的影响。

法规中明确：业主与物业管理企业可以约定物业管理服务收费采取酬金制或者包干制的形式。其中，酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。采用酬金制，物业管理的成本费用取决于物业本身，不受物管企业的操作。物管企业在收取合理的酬金后，也不再考虑如何采用隐瞒的办法增加利润，减少与业主之间的摩擦。业主选聘物管企业时主要考虑企业的管理、效率和诚信度，而并非看哪家企业的收费低。只有这样，物管企业之间的竞争才算公开公正，物管行业才能操作规范，才能发展壮大。

相对于包干制而言，酬金制具有先进性。酬金制的财务运作更加透明，是物业服务收费方式的发展方向，是推动物业行业市场化进程的重要举措。目前高档住宅、别墅、写字楼选择酬金制物业管理收费方式的较多，特别是北京、深圳、广州、上海等经济发达的地区。

2、国家现行的相关税收政策。现行税法规定，物管行业需要缴纳的税费主要有营业税、城建税、教育费附加、企业所得税和印花税，其中营业税是对提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人征收的一种税。物管行业营业税的计税依据是物管企业提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括除代理服务以外向对方收取的手续费等各种性质的价外收费。营业税按服务业中其他服务业类5%的税率计征。物管企业从事物管服务取得收入后，必须向付款方开具由地方税务局统一监制的服务业专用发票。营业税计算公式为：应纳税额=营业额×税率。

物业管理企业代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视收视费、维修基金、房租的行为，属于代收代付业务，不计征营业税。但从事此类代理业务向委托方收取的手续费按服务业中代理业类5%的税率计征营业税。

二、现阶段我国物管行业酬金制的会计处理和困惑

1、订立的物业合同书是酬金制物业管理会计核算的起点。酬金制下物管企业的运作过程是在预收的物业服务资金中扣除约定比例的佣金后，按物业服务合同的服务项目进行物业管理，所以物管企业与业委会之间订立的物业合同书是酬金制物业管理会计核算的起点。物业合同书涉及的等级标准和内容越详细，合同双方的权利义务就越具体，日后两者之间的纠纷就越少，这样会计核算就更加有理有据。例如签订合同时明确规定：小区每天要扫几遍地，需雇用多少保洁人员，工资多少；几分钟巡逻一次，雇多少保安，工资多少；需种几棵树几株花，花费多少；电梯多久维护一次，费用多少；物管人员的工资及福利……将涉及的情况尽可能地列举出来，事无巨细。在随后的物业服务中，管理有没有达到标准，就一目了然了。

2、每个小区管理处应单独设置账号。酬金制下，物管企业只是一个代管机构，每笔支出都必须严格按物业服务合同书执行，支出的最终支配权在业主手中。但在实践操作中，由于业主都很忙，没有专门的人来做账，目前普遍采用的做法是：业委会授权物管企业预收物业服务费，物管企业充当职业经理人来管理这笔资金，并对日常支出进行账务处理。物管企业每年不少于一次向全体业主公开其收支账目，业委会派专人审计监督。作为物管企业，应对每个小区管理处单独设置账号，独立核算某小区的经济事项。既不能与别的管理处共用一个账号，也不能与物管企业本身费用开支的账号混淆，必须保持账号的独立性，会计核算清晰、明了，也方便业委会日后的审计和监督。

3、日常账务处理。

（1）酬金制下，代管的物业服务费确认为主营业务收入。从会计记账角度出发，收入是指企业在日常活动中形成的会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。这里的营业收入是指企业从事物管和其他经营活动所取得的各项收入。实行物业服务酬金制，真正意义上的物管企业经营收入主要是服务合同中约定的酬金部分。就服务费的性质而言，在酬金制下物管企业收取的服务费属于“代管”性质，并非物管企业的

收入，不应计入物管企业的营业收入。但在物业管理实践中，税务部门要求物业服务费的收取必须由物业企业开具由地方税务局统一监制的服务业专用发票。为避免政策风险，许多采用酬金制收取服务费的物管企业不得不把物业服务费计入企业的营业收入。

例1：2007年12月末，××物业管理企业当期向业主收取代管服务费30万元。账务处理如下：

借：银行存款现金30万

贷：主营业务收入--物业管理收入30万

物业管理企业受托进行物业管理，严格按合同约定提供服务，每笔支出账目分明，但由于现行税法的规定，不得不将收取的服务费计入营业收入，这与会计原理中收入的内涵不符。

（2）成本、费用核算。①营业税的会计处理。税法规定物业管理企业经营施工生产以外的其他业务所取得的收入，按规定应交营业税。会计处理通过“营业税金及附加”和“应交税费--应交营业税”科目核算。

例2：接上例，计算并交纳当期营业税，该企业营业税率5%.账务处理如下：

应纳税额=主营业务总额×5%=300000×5%=15000（元）

计提应交税金

借：营业税金及附加15000

贷：应交税费--应交营业税15000

实际缴纳

借：应交税费--应交营业税15000

贷：银行存款15000

这是一个长期困扰物管财务人员的问题。除佣金外，其余的属于业主暂交的资金属于广大业主所有，并非物管企业的收入，但这部分钱同样也要缴税。既然是在酬金制下，营业税理应由业主承担，这样也加大了业主的负担。希望国家有关主管部门尽快解决物管企业财务人员在会计核算时所遇到的障碍，从根本上解决物业管理法规、税务法规和会计法规的矛盾。

②提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出。实行物业管理服务费用酬金制的，物业管理服务费的支出范围包括物业管理服务成本和物业管理企业的酬金。物业管理服务成本构成包括：管理服务人员的工资、社保和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；物业管理处办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备的保险费用及公众责任保险费用；经业主大会同意的其他费用。

例3：2007年12月末，××物业管理企业当期在物业管理服务中发生的人员工资3万、辅助材料1万，间接费用0.5万和管理费用1.5万。账务处理如下：

借：营业成本4万

营业间接费用0.5万

管理费用1.5万

贷：应付工资3万

库存材料1万

银行存款等2万

分配间接费用

借：营业成本管理费用等科目0.5万

贷：营业间接费用0.5万

物管企业本身发生的费用是真正意义上的成本，而按物业服务合同书约定的各项支出是代收代付，不属于会计意义上的成本。由于代管服务费计入收入，所以相应地把该部分支出也纳入成本费用核算，这样收入成本才能配比。代收的水电费、燃（煤）气费、有线电视收视费、维修基金、房租等属于代收项目，不能进行收入成本核算。

例4：2007年12月末，××物业管理企业当期代供电局收取电费5万元，按代收总金额1%收取手续费。

收取代收电费

借：银行存款5万

贷：代收款项--电费5万

转付委托单位，收取手续费

借：代收款项--电费5万

贷：银行存款4.95万

其他业务收入--手续费0.05万

（3）经营成果核算，缴纳所得税。①计提和缴纳所得税，区分业主和管理企业各自承担部分。会计期间结束，物管企业进行财务成果核算，所有的收支项目转至“本年利润”科目归集，计缴所得税。酬金制下，物管企业本年利润中的服务费结余部分计缴的企业所得税，税金由业主负担。其企业所得税的计算和会计处理如下：

物业企业各管理处应纳企业所得税额=（管理处的服务费结余±调整的应纳税所得额）×适用税率

物业公司本身应计提应纳企业所得税额=应纳企业所得税额-各管理处应纳企业所得税额

例5：2007年12月末，××物业管理企业服务费盈余5万，适用税率15%，计提并缴纳企业所得税，账务处理如下：

计提所得税

借：所得税7500

贷：应交税费--企业所得税7500

结转所得税

借：本年利润7500

贷：所得税7500

缴纳所得税

借：应交税费--企业所得税7500

贷：银行存款7500

对于酬金制下物管企业而言，物业管理服务费的收支是代收代付性质，不应计入企业收入成本。但是因为税法的规定，代收服务费计入收入，代付的支出计入成本费用，相应的物管服务费结余并入物管企业的应纳税所得额，交纳所得税，这部分税金也应由业主承担。而属于物管企业自负盈亏结余部分所交纳的所得税则由企业承担，会计记账所用的科目和方法同上。

②财务成果核算，管理服务费结转余额，不分配。酬金制下，除了物业服务合同中约定的酬金部分外，其余收支均为代收代付性质，所以扣除物业合同约定的成本费用支出后的结余，并非物管企业的经营成果，其所有权属于全体业主。因此，利润总额中的管理费结余部分不参加利润分配，不能分配给物管企业股东。各独立核算单位的管理费结余扣除计提的所得税费用后的余额，从未分配利润项目转至相应的负债项目，转入下一年度物业服务费中或转为专项维修资金。如物业服务费不足使用，物管企业应提前告知业委会，并告知不足的数额、原因和建议的补足方案。

例6：2007年12月末，××物业管理企业一管理处管理费结余1万，账务处理如下：

借：未分配利润1万

贷：其他应付款--管理费结余1万

三、结论与建议

1、社会法制化是物业管理行业规范发展的瓶颈。酬金制的推行实际是业主服务费实报实销制。物管企业作为一个服务机构，从中收取合理的酬金，在小区物业管理中起到职业经理人的作用。酬金制的实施减少了物管企业与业主之间的摩擦，使物管企业有序健康的发展。酬金制的推广要有比较先进的法律法规体系，要有完善的市场环境，要有诚实守信的企业行为等等，显然这些条件目前我国尚未普遍具备。所以，社会法制化已经成为物管行业规范和发展的瓶颈。国外和港台地区物业管理实行的是酬金制，推行品牌优质的物业管理，有的物管公司己发展成为上市公司。

2、建立完全的酬金制物管企业，业主和物管企业共赢。物业管理的目的之一是提升物业价值，实现其稳定持续的收益保值增值，保障小区业主的安全，创造和谐的生活环境。由于目前法规的不完善，我国实行的不是完全的物业酬金制，还需要学习国外和港台地区的成熟经验，了解其配套制度，健全我们的物业管理组织体系。同时，还需要政府的支持，制定详尽的法律规范和物业服务示范合同，协调业主与物管企业之间的利益，使两者共赢。

企业所得税纳税调整项目

（一）企业所得税纳税调整 企业所得税纳税调整是指纳税人在计算应纳税所得额时其财务会计处理与税收规定不一致的，应按税法规定进行调整。包括对收入确定的原则以及具体金额的调整、各项成本费用扣除范围和标准的调整。 （二）企业所得税纳税调整的意义 进行企业所得税纳税调整有利于实现财务会计制度与税法的适当分离，规范国家与企业的分配关系。

（三）《企业所得税纳税调整项目表》（附表一）的格式 企业所得税纳税调整项目表 申报所属日期年月日至年月日金额单位：元

（四）《企业所得税纳税调整项目表》的填报范围 凡依照《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其《实施细则》的规定缴纳企业所得税的纳税人（不含实行定额（定率）征收方式的纳税人以及实行分摊比例法计算应纳税所得额的事业单位、社会团体），在按照税法规定按期填报《企业所得税纳税申报表》进行申报纳税时，均应首先填报本表。 （五）《企业所得税纳税调整项目表》具体项目的填写 第1行纳税调整增加额：按本表计算所得填写：超过规定标准项目+不允许扣除项目+应税收益项目。即1行=2+16+27行。 第2行超过规定标准项目：是指超过税法规定标准扣除的各种成本、费用和损失而应予以调增应纳税所得额的部分。包括税法中单独作出明确规定的扣除标准，也包括税法虽未单独明确规定扣除标准，但与国家统一的财务会计制度规定标准兼容的部分。为本表计算所得，即：2行=3+4+…+15行。 第3行工资支出：是指计算应纳税所得额时，超过允许扣除标准的工资支出。工资支出包括企业以各种形式支付给职工的基本工资、浮动工资、各类补贴、津贴、奖金等。①《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定：“纳税人支付给职工的工资按照计税工资扣除”，其具体标准，根据财政部、国家税务总局文件明确，从2000年1月1日起北京市企业所得税计税工资为月人均扣除最高限额 960元，年人均 11520元。计税工资包括企业以各种形式支付给职工的基本工资、浮动工资、各类补贴、津贴、奖金、加班费等。②工效挂钩效益工资：指企业当年经过劳动部门、财政部门或税务部门批准的提取数列支后，由税务部门年终所得税汇算清缴时按工资清算政策允许扣除的工资总额和新增效益工资。③事业单位、社会团体按同级财政、人事部门规定的工资总额。④经批准从事软件和集成电路设计业的纳税人向雇员支付的工资薪金支出额；高新技术企业在工资总额增长幅度低于经济效益增长幅度、职工平均工资增长幅度低于劳动生产率增长幅度的，实际发放的工资在计算企业所得税应纳税所得额时允许据实扣除。 第4行职工福利费：填写超过《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定标准（计税工资总额的14％）不得税前扣除的部分。 第5行职工教育经费：填写超过《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定的标准（计税工资总额的1．5％）不得税前扣除的部分。 第6行工会经费：建立工会组织的企业、事业单位、社会团体按每月全部职工工资总额的2%向工会拨交的经费，凭工会组织开具的《工会经费拨缴款专用收据》在税前扣除。凡不能出具《工会经费拨缴款专用收据》的，其提取的职工工会经费不得在企业所得税前扣除。 第7行利息支出：根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定，纳税人在生产、经营期间，向金融机构（包括保险公司和非银行金融机构）借款的利息支出，按

物业服务费用测算技术报告(详细)

附件一： 物业服务费用评估技术报告 一、物业项目基本情况 （一）项目综合经济技术指标 表一主要技术指标 序号指标名称单位指标 25850.33（产权登记面积） 总建筑面积㎡ 26821.07（全部建筑面积） 地上建筑面积㎡19011.14 其中 地下建筑面积㎡7809.93（含人防面积851.79） 二、物业服务费用测算方法说明 根据该项目特点，以实际状况为基点，以北京市住宅物业服务四级标准为参考基准线，部分项目根据商业物业特点运行标准有所提高。参照物业管理方案，比较周边及同类型物业区水平，采取成本运行法实施本项目的物业费评估。（详见物业费汇总表）（一）成本运行法评估： 1. 明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明） 评估费用构成的第一步是明确各项收费的内容，本项目共将收费按文件要求分为11大项，在每项内明确所含的内容，而其中的内容又进行细化到子项核算指标。以这些子项指标为构成配置的依据进行分别测算，使之基本上达到分项明确、内容清晰、指标有序、测算有据的评估的基本框架。

2. 对共用(专属）部位、共用设备设施的运行维护费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见设备设施日常运行维护费用表） 3. 对保洁、绿化、秩序维护的费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见清洁卫生、绿化、秩序维护费用表） 4. 人员费用核定，综合考虑写字楼管理的需要结合服务项目的普通客户特点，采用以需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实施精算测定。 鉴于物业管理费中人员费用比例最大，针对本项目的特点，实施分类核定、精算分摊。 其方法是： ●按不同的职责将人员分级。以市场价为基础，根据在管面积的大小计算工资及附加费。（详见人员工资说明表） ●按人员配置分别计算人工费用。 ●各项人员费用是按实际需要和发生情况进行分别核定，并最终分类、分项汇入物业费汇总表。 ●对于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属费用中。 （二）市场比较法 同类物业项目概况 表二同类物业项目的物业费调查明细表 项目名称项目地址物业公司物业费（元/月.平米备注 雍贵中心 东城区广渠门内 大街43号北京中天如日物业 管理有限公司 26元2012年

企业所得税汇算清缴调增调减注意事项

. 2012年企业所得税汇算清缴，浅析企业所得税汇算清缴调增调减注意事项 一、企业所得税汇算清缴涉及的政策 现将企业在汇算清缴所得税时应注意的税收政策归纳如下： 应调增应纳税所得的事项有： （一）工资薪金 1、会计规定 《企业会计准则第9号—职工薪酬》第二条：“职工薪酬，是指企业为获取职工提供服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出。职工薪酬包括： （1）职工工资、奖金、津贴和补贴； （2）职工福利费； （3）医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费； （4）住房公积金； （5）工会经费和职工教育经费； （6）非货币性福利； （7）因解除与职工的劳动关系给予的补偿；

（8）其他与获取职工提供的服务相关的支出； 2、税法规定 . . 《企业所得税法实施条例》第34条：企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除，这里的“合理工资薪金”是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关经管机构制订的工资薪金规定实际发放给员工的工资薪金。审核人员在对工资薪金进行合理性确认时，可按以下原则掌握： （1）企业是否制订了较为规范的员工工资薪金制度；（2）企业所制订的工资薪金制度是否符合行业及地区水平； （3）企业在一定时期所发放的工资薪金是否相对固定的，工资薪金的调整是否有序的进行的； （4）企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务； 针对以上情形，作为审核人员在操作时，应该收集相关的劳动用工合同、工资发放明细表以及相关的考情表等相关资料来核实企业工资薪金发放的真实性，合理性。 值得强调的是《企业所得税法实施条例》第40条、41条、42条所称的“工资薪金总额”是指企业按照《企业所得税法

企业所得税汇算清缴调增调减注意事项

2012年企业所得税汇算清缴，浅析企业所得税汇算清缴调 增调减注意事项 一、企业所得税汇算清缴涉及的政策 现将企业在汇算清缴所得税时应注意的税收政策归纳 如下： 应调增应纳税所得的事项有： （一）工资薪金 1、会计规定 《企业会计准则第9号—职工薪酬》第二条：“职工薪酬，是指企业为获取职工提供服务而给予各种形式的报酬以及 其他相关支出。职工薪酬包括： （1）职工工资、奖金、津贴和补贴； （2）职工福利费； （3）医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费； （4）住房公积金； （5）工会经费和职工教育经费； （6）非货币性福利； （7）因解除与职工的劳动关系给予的补偿； （8）其他与获取职工提供的服务相关的支出； 2、税法规定

《企业所得税法实施条例》第34条：企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除，这里的“合理工资薪金”是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关经管机构制订的工资薪金规定实际发放给员工的工资薪金。审核人员在对工资薪金进行合理性确认时，可按以下原则掌握：（1）企业是否制订了较为规范的员工工资薪金制度； （2）企业所制订的工资薪金制度是否符合行业及地区水平； （3）企业在一定时期所发放的工资薪金是否相对固定的，工资薪金的调整是否有序的进行的； （4）企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务； 针对以上情形，作为审核人员在操作时，应该收集相关的劳动用工合同、工资发放明细表以及相关的考情表等相关资料来核实企业工资薪金发放的真实性，合理性。 值得强调的是《企业所得税法实施条例》第40条、41条、42条所称的“工资薪金总额”是指企业按照《企业所得税法实施条列》第34条规定的实际发放的工资薪金总和，不包括企业的职工福利费、职工教育经费、工会经费以及养老保险金、医疗保险金、失业保险金、工伤保险金、生育保险金等社会保险金和住房公积金。“工资薪金”应当按实际“发生”数在税前列支，提取数大于实际发生数的差额应调增应纳税

企业所得税汇算清缴期间的纳税调整和账务处理

企业所得税汇算清缴期间的纳税调整和账务 处理 企业按照账务会计制度规定计算的所得税税前会计利润与按照税收规定计算的应纳税所得额，由于计算口径或时间上的不同会产生永久性和时间性差异，且影响这些差异的因素又是多方面的，因此，部分企业在年度会计决算已报出，企业所得税预缴申报表报送之后，在年度企业所得税汇算清缴期间，经自查或税务机关审查，仍存在漏缴企业所得税的事项。 一、自查自补企业所得税的纳税调整和账务处理 例1：某房地产开发企业，2001年度税前会计利润（纳税调整前）-550000元，企业自行调增纳税所得额60000元，自行调减纳税所得额10000元，纳税调整后所得-500000元。无弥补以前年度亏损和免税所得，其应纳税所得额为-500000元。经注册税务师代理审查，下列事项还应调增应纳税所得额共计1500000元： （一）调表不调账。 凡当期不能税前扣除，以后各期均不得税前扣除的事项，即永久性差异，则通过调整企业所得税年度纳税申报表调增应纳税所得额，无须调账： 1、2001年度支付工商局罚款20000元，按照会计制度规定可在“营业外支出”科目列支。但税法规定“因违反法律、行政法规而支付的罚款、罚金、滞纳金，不得税前扣除”，应调增应纳税所得额。 2、2001年度该企业员工20人。按计税工资月均800元计算，可

税前扣除192000元。企业实际发放工资252000元，按照会计制度规定可在“管理费用”科目列支。但超标准支付的60000元（252000-192000），根据税法的有关规定，不得税前扣除，应调增应纳税所得额。 3、2001年补缴1999-2000年度的职工养老金20000元，按照会计制度规定可在“以前年度损益调整”科目列支。根据税法“企业纳税年度内，应计未计扣除项目，包括各类应计未计费用，应提未提折旧等，不得移转以后年度补扣”的规定，不得税前扣除，应调增应纳税所得额。该三项共计100000元，应调增应纳税所得额。 （二）调表又调账。 凡当期不能扣除，以后年度按规定可分期摊销或计提并允许税前扣除的事项，即时间性差异。则通过调整企业所得税年度纳税申报表调增应纳税所得额，补缴漏缴的企业所得税，并调账转回，在以后年度按规定税前扣除。 1、该公司为开发某商品房项目，贷款2000万元，2001年度支付借款利息1020000元，计入“账务费用”科目，但该项目尚未完工。根据税法“从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前所发生的，应计入有关房地产的开发成本”的规定，不得税前扣除，应调增应纳税所得额。待开发项目完工实现销售时，再税前扣除。应调账，借记：“开发成本”1020000元，贷记：“以前年度损益调整”1020000元。 2、2001年度购买应计入“固定资产”科目的办公桌10张（单价

物业经营管理成本测算分析案例

物业经营管理成本测算分析案例 一、物业概况 1、用地面积：9984.85m2 2、总建筑面积：23470m2 3、地上建筑面积：19970 m2 4、地下建筑面积：3500 m2 5、建筑占地面积：4450m2 6、建筑密度：44.6% 7、建筑容积：2.00 8、绿化率：30.4% 9、商铺：9000 m2 10、商务公寓：10970 m2 11、停车位：92 二、人员配置架构设置 说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。 2、总人数控制在65人以内。 三、物管费的成本测算 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。 （1）人员编制和基本工资标准：见表（01） 人员编制和基本工资标准表（01） 序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月） 一管理人员 13 2346.00 30500.00 四维修人员 5 1000.00 5000.00 二收费员 3 800.00 2400.00 五治安员 20 750.00 15000.00 三服务员 14 600.00 8400.00 六保洁员 6 550.00 3300.00 七合计 61 / 64600.00(2)费用测算 管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02) 工资福利费测算表(02) 序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月.M2） 一基本工资 64600.00 / 3.234 二福利费 20341.50 注(1) 1.148 三加班费 / / 暂不计 四服装费 1625 注(2) 0.081

五合计 79166.50 / 4.463 注(1)：福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。 注(2)：服装按年均300元/人计算，则每月分摊为： 65×300元/人/年÷12月=1625(元/月) 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费 （1）采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则： 维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40% =（360÷300）×40% =0.48元/月.平方米 (2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时 =4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时 =4752.00元/月 分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。 (3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为： （4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时 =7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时 =7920元/月 分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。 维修保养费用为;每层每月按50元计算则为： （4部×7层）×50元/层/月 =28×50 =1400元/月 分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。 3、绿化管理费： 小区绿化面积为3035M2, 绿化管理费测算见表（3） 绿化管理测算表（3） 序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2） 1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.010 2 劳保用品费 400元/年 400.00 0.010 3 绿化用水费 1吨/ M2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.017 4 农药化肥费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001

企业所得税调增调减项目

企业所得税调增调减 项目

企业所得税调增调减项目 哪些事项应调增应纳税所得 职工福利费、工会经费、职工教育经费。企业发生的职工福利费支出，不超过工资、薪金总额14％的部分准予扣除，超过的部分不得扣除；企业拨缴的工会经费，不超过工资、薪金总额2％的部分准予扣除，超过的部分不得扣除；企业发生的职工教育经费支出，不超过工资、薪金总额2.5％的部分准予扣除，超过的部分准予结转以后纳税年度扣除。(必须实际发生) 保险费。企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的“五险一金”，准予扣除；企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，5%准予扣除；企业参加财产保险，按照规定缴纳的保险费，准予扣除。企业为投资者或者职工支付的商业保险费，不得扣除。 借款费用。向非金融机构借款费用支出，在不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分可扣除，超过部分不得扣除；企业从其关联方接受的债权性投资与其权益性投资比例超过规定标准而发生的利息支出，不得扣除。(5:1;2:1) 业务招待费。企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60％扣除，但最高不得超过销售收入5‰，超过规定比例的部分不得扣除。 广告费和业务宣传费。企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售收入15％的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。 公益、救济性捐赠。企业发生的公益捐赠支出，不超过年度利润总额12％的部分，准予扣除。 企业之间各种支出。企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除。 特别纳税调整。对关联企业作出特别纳税调整的，应当对补征的税款，自税款所属纳税年度的次年6月1日起至补缴税款之日止的期间，按日加收利息，所加收的利息不得扣除。 罚款、罚金、滞纳金。企业因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金，不得扣除。 非公益、救济性捐赠。企业的非公益、救济性捐赠不得扣除。 赞助支出。企业发生的与生产经营活动无关的非广告性质支出，不得扣除。 准备金。除税法规定可提取的准备金之外，其他任何形式的准备金，不得扣除。 哪些事项应调减应纳税所得

企业所得税汇算清缴纳税调整申报审核实务讲义

第一讲申报表概述 第一节企业所得税纳税申报表体系及适用范围 1.1 企业所得税申报表体系的构成及分类 1.2.1 企业所得税申报表体系 国家税务总局2008年度关于印发《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》的通知（国税发[2008]101号）和关于印发《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》等报表的通知（国税函[2008]44号）发布的企业所得税纳税申报表体系，由下列申报表构成： 一、《企业所得税年度纳税申报表（A类）》及其附表； 二、《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表（A类）》； 三、《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(B类)》； 四、《企业所得税扣缴报告表》： 五、《企业所得税汇总纳税分支机构分配表》。 1.2.2 企业所得税申报表体系的分类 企业所得税申报表体系的有关内容，可以分为以下类型： 一、申报表体系，按主附关系可分为三个层次：一级为主表，二级为主表的附表，三级为二级附表的附表。 二、申报表栏次，按表间关系可分为：表内计算栏次、依据附表填报的栏次和直接填报的栏次。 三、申报表栏次，按数据来源可分为：一是按会计数据填报栏次，二是按纳税调整数据填报栏次。 1.2 企业所得税申报表适用范围 一、查账征收和核定征收的申报表适用范围 企业所得税纳税人按照征收方式可以划分为两类，一是查账征收的纳税人，二是核定征收的纳税人。

查账征收的所有纳税人适用《企业所得税年度纳税申报表（A类）》及其附表、《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表（A类）》，核定征收的纳税人适用《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(B类)》。 二、居民企业和非居民企业的申报表适用范围 企业所得税按照纳税义务人可以划分为两类，一是居民企业，二是非居民企业。 居民企业适用《企业所得税年度纳税申报表（A类）》及其附表、《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表（A类）》、《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(B类)》、《企业所得税汇总纳税分支机构分配表》，非居民企业适用《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表（A类）》、《企业所得税扣缴报告表》。 1.3 企业所得税纳税人的会计核算框架 企业会计准则体系的出台，特别是待企业会计准则体系全面实施后，原行业会计制度、原会计准则、专业会计核算办法及问题解答一律废止。我国会计核算标准框架更加清晰，即大中型企业将全部执行企业会计准则体系，未执行会计准则的企业执行企业会计制度或小企业会计制度。 财政部于2006年发布企业会计准则体系时，首先要求上市公司自2007年1月1日全面执行；国家国有资产管理委员会则表示，中央国有企业将在2008年底前全部执行企业会计准则。2006年末，中国证监会为推进企业会计准则的实施，要求证券公司、基金管理公司、期货经纪公司和证券投资基金自2007年起执行企业会计准则。 根据财会[2006]3号文件规定，自2007年1月1日起在上市公司范围内施行，鼓励其他企业执行。执行该38项具体准则的企业不再执行现行准则、《企业会计制度》和《金融企业会计制度》。 新会计准则全面推行后，会计核算框架由新企业会计准则体系、《企业会计制度》、《金融企业会计制度》、《小企业会计制度》、《事业单位会计制度》、《民间非营利组织会计制度》、《农民专业合作社财务会计制度》等七个体系组成。企业所得税的纳税人相应的也就分成了五大类，一是执行会计准则体系的纳税人，二是执行企业会计制度的纳税人，三是执行《事业单位会计制度》的纳税人，四是执行《民间非营利组织会计制度》的纳税人，五是执行《农民专业合作社财务会计制度》的纳税人。 第二节《企业所得税年度纳税申报表（A类）》概说 2.1 适用范围、填报依据及表头项目 一、适用范围。适用于实行查账征收的企业所得税居民纳税人填报。 二、填报依据及内容。根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的规定计算填报，并依据企业会计制度、企业会计准则等企业的《利润表》以及纳税申报表相关附表的数据填报。

企业所得税汇算清缴涉及的调整分录【会计实务经验之谈】

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢! 企业所得税汇算清缴涉及的调整分录【会计实务经验之谈】 问：所得税汇算清缴涉及到纳税调整、补缴税款，如何做会计分录？ 答：所得税汇算清缴，是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额，并填写年度企业所得税纳税申报表，向主管税务机关办理年度企业所得税纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。 企业所得税汇算清缴工作应以企业会计核算为基础，以税收法规为依据，将财务会计处理与税收法律法规规定不一致的地方，按照税收法律法规的规定进行纳税调整，将会计所得调整为应纳税所得，套用适用税率计算得出年度应纳税额，与年度内已预缴税额相比较后的差额，确定应补或应退税款。 在这个过程中涉及到如何做调整分录的问题。如果是属于会计和税收法规的差异导致的调整，比如有不符合规定的票据、业务招待费、广告费、业务宣传费、福利费等费用超过税前扣除标准，不是会计处理错误，那么只在汇算清缴报表上显示就可以了，不需要做会计分录。也就是所谓的调表不调账。如果是会计差错，需要做相应的调整，涉及损益的，要通过“以前年度损益调整”科目处理。如果需要补缴所得税，会计处理如下： 借：以前年度损益调整 贷：应交税费——应交所得税 借：应交税费——应交企业所得税 贷：银行存款 借：利润分配——未分配利润 贷：以前年度损益调整 如果汇算清缴计算结果是多交了所得税，并在税局办理了退税，那么要做相反的分录。 相关问题连接：

物业服务公司物业服务方案及费用测算

XX物业服务有限公司物业服务方案及费用测算 一、目的 为规范售楼部现场的物业服务标准，增加地产项目的销售亮点，增加潜在客户对楼盘未来 物业服务质量的信心，特制订本方案。 如客观情况发生与所提供服务标准冲突，根据楼盘特点和具体情况调整相应标准。 二、情景体验区服务内容 根据情景体验区的特点，提供客户服务、物业咨询，以及全方位的日常保洁、设备设施维护保养、24小时安全管理等物业服务: 物业常规服务 1、公共环境（包括门前三包区域、停车区域、样板房、办公室等）的清洁卫生，垃圾的收集、 清运。 2、车辆停放秩序管理。 3、售楼中心消防维护管理。 4、售楼中心室内外照明服务设施的巡视管理。 5、配合并协助当地公安机关进行社会治安监控和巡视安全工作管理。 6、日常工作巡查监督管理。 售楼中心服务 7、秩序维护礼仪服务。 8、饮品、点心供应 9、皮鞋美容服务 10、租摆植物养护服务 11、样板房接待服务

12、代叫出租车 三、管理服务质量目标 我们在物业管理服务活动中承诺达到的管理服务目标是： 保洁合格率 95% 专业培训合格率 100% 客户满意度 95% 四、服务标准及实施的措施 (一)日常服务时间（具体服务时间根据销售中心时间安排进行调整）： 1、客户服务： 08：30—18：00 2、秩序维护服务：24小时 3、保洁服务： 07：30—18：00 （二）具体服务内容及标准： 1、保洁及绿化 1.1服务内容： 1.1.1销售大厅：设专人对销售大厅进行不定时保洁。 1.1.2外围及办公区域：设专人对外环境、办公区域进行清洁，确保整个外环境干净、 整洁。 1.1.3洗涤服务：为保证销售大厅、样板房布艺的干净、整洁，计划定期安排洗涤。 1.1.4洗手间服务：保证洗手间干净、无异味。 1.1.5绿化服务： ●售楼中心内外各区域绿色植物和花草的养护。 ●售楼中心周围的绿化养护。 1.2 服务质量标准： 1.2.1大厅清洁：每天一次全面清扫并随时保洁，保持地面无灰尘、无积水、无明显污 渍、无垃圾、无蜘蛛网。

企业所得税汇算清缴期间的纳税调整和账务处理

内容摘要： 企业按照账务会计制度规定计算的所得税税前会计利润与按照税收规定计算的应纳税所得额，由于计算口径或时间上的不同会产生永久性和时间性差异，且影响这些差异的因素又是多方面的，因此，部分企业在年度会计决算已报出，企业所得税预缴申报表报送之后，在年度企业所得税汇算清缴期间，经自查或税务机关审查，仍存在漏缴企业所得税的事项。 企业按照账务会计制度规定计算的所得税税前会计利润与按照税收规定计算的应纳税所得额，由于计算口径或时间上的不同会产生永久性和时间性差异，且影响这些差异的因素又是多方面的，因此，部分企业在年度会计决算已报出，企业所得税预缴申报表报送之后，在年度企业所得税汇算清缴期间，经自查或税务机关审查，仍存在漏缴企业所得税的事项。 一、自查自补企业所得税的纳税调整和账务处理 （一）调表不调账。 凡当期不能税前扣除，以后各期均不得税前扣除的事项，即永久性差异，则通过调整企业所得税年度纳税申报表调增应纳税所得额，无须调账： 1、2001年度支付工商局罚款20000元，按照会计制度规定可在“营业外支出”科目列支。但税法规定“因违反法律、行政法规而支付的罚款、罚金、滞纳金，不得税前扣除”，应调增应纳税所得额。 2、2001年度该企业员工20人。按计税工资月均800元计算，可税前扣除192000元。企业实际发放工资252000元，按照会计制度规定可在“管理费用”科目列支。但超标准支付的60000元（252000-192000），根据税法的有关规定，不得税前扣除，应调增应纳税所得额。 3、2001年补缴1999-2000年度的职工养老金20000元，按照会计制度规定可在“以前年度损益调整”科目列支。根据税法“企业纳税年度内，应计未计扣除项目，包括各类应计未计费用，应提未提折旧等，不得移转以后年度补扣”的规定，不得税前扣除，应调增应纳税所得额。该三项共计100000元，应调增应纳税所得额。 （二）调表又调账。 凡当期不能扣除，以后年度按规定可分期摊销或计提并允许税前扣除的事项，即时间性差异。则通过调整企业所得税年度纳税申报表调增应纳税所得额，补缴漏缴的企业所得税，并调账转回，在以后年度按规定税前扣除。 1、该公司为开发某商品房项目，贷款2000万元，2001年度支付借款利息1020000元，计入“账务费用”科目，但该项目尚未完工。根据税法“从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前所发生的，应计入有关房地产的开发成本”的规定，不得税前扣除，应调增应纳税所得额。待开发项目完工实现销售时，再税前扣除。应调账，借记：“开发成本”1020000元，贷记：“以前年度损益调整”1020000元。 2、2001年度购买应计入“固定资产”科目的办公桌10张（单价为2000元）、共计20000元，在“管理费用”科目列支。根据税法“资本性支出不得一次性扣除”的规定，应调增应纳税所得额。但以后年度根据该项资产的折旧年限可分期计入“管理费用”科目，并在税前扣除。应调账，借记：“固定资产”20000元，贷记：“以前年度损益调整”20000元。 3、某幢商品房已竣工，建筑面积1000平方米，总成本1080000元，单位成本1080元。2001年度销售500平方米，应结转“经营成本”540000元，误按单价1800元结转“经营成本”900000元。多结转的360000元（900000-540000），根据税法规定，不得税前扣除，应调增应纳税所得额。待以后年度实现销售时，予以税前扣除。应调账，借记：“开发产品”360000

企业所得税汇算清缴时企业所得税成本费用调整的内容与方法

企业所得税汇算清缴时企业所得税成本费用调整的内容与方法

企业所得税汇算清缴时企业所得税成本费用调整的内容与方法 原作者:邢国平原文发表:2012-03-01来源：中国税务报 按照《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表及附表填报说明》（国税函[2008]1081号，以下简称《填表说明》）和全国统一会计制度（以下简称会计制度）要求，计算企业所得税应纳税所得额和计算税前利润都使用会计上核算的收入和成本费用（含支出和资产调整，下同）指标，但两者的范围和使用额度（比例）不同：计算应纳税所得额除使用会计核算的数据外，还需要按照企业所得税法律法规（以下简称税法）规定进行调整。从以往年度纳税人报送的年度所得税纳税申报表看，总有相当一部分纳税人只是在主表和附表的相关栏目填上了会计账簿核算的相应数据，没有按照税法规定在附表三《纳税调整项目明细表》及其它相关附表中内进行列示、调整，结果最终被主管税务机关在申报后做出特别纳税调整，不但补缴了税款，还加收了滞纳金、罚息和罚款。为此，笔者借2011年所得税汇算清缴之际，将成本费用调整的内容与方法介绍如下，供在汇算清缴中参考：

1、视同销售成本。 按照税法规定，企业将货物、劳务或者其他财产无偿赠与他人（以买一赠一等方式组合销售本企业商品时赠出的商品除外）、或虽未无偿赠送但未收取货币（以物易物或换入换出劳务）资金；或者将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配；或发生其他按税法规定应计征企业所得税但按照会计制度规定不需要作收入处理的业务，在办理年度所得税纳税申报时需要视同销售确认收入征收企业所得税。因此，按照成本费用与收入配比原则，其相应的成本也应该记入当期成本在所得税前扣除（以下也称税前扣除或准予扣除），其中：“非货币性交易视同销售成本”在附表二（1）《成本费用明细表》第13行填报：“货物、财产、劳务视同销售成本”填入该表的第14行：“其他视同销售成本”填入该表的第15行，然后，将第12行的合计数填入附表三《纳税调整项目明细表》第21行“视同销售成本”第4列“调减金额”栏（事业单位、社会团体、民办非企业单位不通过附表二直接填报）。

物业费测算表

物业费测算表 苏建艳阳居物业管理服务拟定收费标准 序号项目拟收费标准备注一公共服务费 1 无电梯 0(7元/平方米.月建 筑面积 2 有电梯 1(0元/平方米.月建筑面积 3 商业用房 2(0元/平方米.月建筑面积二停车服务费 1 汽车 , 露天车位 150元/辆.月 , 室内车库业主共用车位 300元/辆.月 ; 室内车库业主专用车位 80元/辆.月 d 临时停车车位 5元/辆.次 2 摩托车 20元/辆.月 3 助力车(电动自行车) 12元/辆.月 4 自行车 5元/辆.月 序月支出年支出项目测算依据和测算式备注号 (元) (元)×12 苏建艳阳居物业管理服务费支出测算表 一工资及福利1+2+3+……+15 60598 727176 1 管理处经理 2500元?月?人 ×1人 2500 30000 2 管理处副经理 2300元?月?人×1人 2300 27600 3 物业助 理 1200元?月?人×3人 3600 43200 4 工程维修主管 1600元?月?人×1人 1600 19200 5 工程维修工 1100元?月?人×3人 3300 39600 6 护卫主管 1400元?月? 人×1人 1400 16800 7 护卫员 1000元?月?人×18人 18000 216000 8 车辆管理员 900元?月?人×6人 5400 64800 9 保洁绿化主管 1400元?月?人×1人 1400 16800 10 保洁员 650元?月?人×10人 6500 78000 11 绿化工 900元?月?人×2 人 1800 21600 31600 12 社会保险费工资总额24% 7584 91008 13 职工福利费 工资总额14% 3792 45504 14 工会经费工资总额2% 632 7584 15 职工培训费工资总额2.5% 790 9480 二行政办公费用 1+2+3+4 2850 34200 1 书报费 5元?月?人×50人 250 3000 2 办公用品办公1600 19200 综合测算设备维护 3 电话费综合测算 400 4800 4 物管用房水电600 7200 综合测算费

企业所得税纳税调整案例解析

企业所得税纳税调整案例解析 高顿网校友情提示，最新邢台高级会计实务相关内容会计实务考试辅导企业所得税纳税调整案例解析总结如下： 【案例】 某市一家电生产企业为增值税一般纳税人，2008年度企业全年实现收入总额9000万元，扣除的成本、费用、税金和损失总额8930万元，会计利润总额70万元，已缴纳企业所得税14.6万元。为降低税收风险，在2008年度汇算清缴前，企业聘请某会计师事务所进行审计，发现有关问题如下： （1）已在成本费用中列支的实发工资总额为1000万元，并按实际发生数列支了福利费210万元，上缴工会经费20万元并取得《工会经费专用拨缴款收据》，职工教育经费支出40万元。 （2）企业年初结转的坏账准备金贷方余额1.6万元，当年未发生坏账损失，企业根据年末的应收账款余额200万元，又提取了坏账准备金2万元。 （3）收入总额9000万元中含国债利息收入5万元，向居民企业投资收益10万元（被投资方税率25%），来自于境外甲国的投资收益16万元（已按被投资方税率20%缴纳了所得税）。 （4）当年1月向银行借款200万元购建固定资产，借款期限2年。购建的固定资产于当年8月31日完工并交付使用（不考虑该项固定资产折旧），企业支付给银行的年利息费用共计12万元，全部计入了财务费用。2008年1月1日向境内关联企业乙企业发行债券1000万元，按银行利率支付年利息60万元（银行利率6%），全部计入了财务费用。根据企业提供的资料，会计师事务所审核确认不符合独立交易原则。已知该企业从乙企业取得的债权性投资1000万元，取得权益性投资200万元，乙企业实际税负低于该企业，假设该企业无其他投资方。 （5）企业全年发生的业务招待费用65万元，业务宣传费80万元，技术开发费320万元，全都据实作了扣除。 （6）12月份，以使用不久的一辆公允价值53万元的进口小轿车（固定资产）清偿应付账款60万元，公允价值与债务的差额，债权人不再追要。小轿车原值60万元，已提取了折旧15%，清偿债务时，企业直接以60万元分别冲减了应付账款和固定资产原值（该企业不属于增值税抵扣试点范围）。 （7）该公司新研发的家电40台，每台成本价5万元，不含税售价每台10万元，将10台转作自用，另外30台售给本厂职工。账务处理时按成本200万元冲减了库存商品，未确认收入。 （8）12月份转让一项自行开发专用技术的所有权，取得收入700万元，未作收入处理，该项无形资产的账面成本10万元也未转销。 （9）12月份通过当地政府机关向贫困山区捐赠家电产品一批，成本价35万元，市场销售价格45万元，企业核算时按成本价值直接冲减了库存商品，按市场销售价格计算的增值税销项税额7.65万元与成本价合计42.65万元计入（营业外支出）账户。 （10）12月份，企业购买了一项金融资产，将其划分为“可供出售的金融资产”，期末该项金融资产公允价值升高了55万元，企业将其计入了“公允价值变动损益”科目。 （11）“营业外支出”账户中还列支工商年检滞纳金3万元，合同违约金6万元，给购货方的回扣12万元，环境保护支出8万元，关联企业赞助支出10万元，全都如实作了扣除。 要求：按顺序回答下列问题（金额单位为万元，保留两位小数）。 （1）计算职工会经费、职工福利费和职工教育经费应调整的应纳税所得额； （2）计算提取的坏账准备金应调整的应纳税所得额； （3）计算国债利息、税后股息应调整的应纳税所得额； （4）计算财务费用应调整的应纳税所得额； （5）计算业务招待费用、业务宣传费及技术开发费应调整的应纳税所得额； （6）计算清偿债务应调整的应纳税所得额； （7）计算新研发的家电应调整的应纳税所得额；

常见的企业所得税纳税调整事项

常见的企业所得税纳税调整事项 1、暂时性差异： 1)工资薪金支出(外资企业应付工资余额)：外资企业应据实 列支其工资薪金支出。该调增项在支付当期调减 2)职工教育经费(2.5%)：超过税法规定限额的列支额，准予在以后纳税年度结转扣除 3)应视同为固定资产的模具摊销支出：该部分模具应预留10%残值，年度摊销额的10%部分调增; 4)超过税法扣除限额的广告费和业务宣传费(15%)：超过当年销售(营业)收入15%的部分，可在以后纳税年度结转扣除; 5) 固定资产折旧：与税法规定的折旧方法、最低年限(新税法修订)、残值率等不一致的折旧费用; 6)生产性生物资产的折旧：与税法规定的折旧方法、最低年限(新税法修订)、残值率等不一致的折旧费用 7)超过税法扣除限额的坏账准备金：待实际发生坏账损失时，根据税务机关的审批文件调减; 8)其他各类跌价准备、减值准备等：待实际发生损失时，根据税务机关的审批文件调减;或转回时，直接调减 9)三年(外资：两年)以上未支付的应付款项：待实际支付或 者确实不用支付转营业外收入时调减; 10)冲减在建工程成本的在建工程试运行收入：因相关成本 已记入在建工程成本，故以实际收入额调增，以后以折旧转回; 11)

未报税务机关审批的资产处置损失：待取得税务机关的批准文件时调减当期应纳税所得额; 12)按权益法确认的投资损益：待实际处置发生损失或实际收到投资利润时调整当期应纳税所得额 13)本期未确认融资费用：实际发生摊销或者处置等交易时调整当期应纳税所得额 14)无形资产等摊销差异：与税法规定的摊销方法、摊销年限不一致的摊销费用; 15)预提类费用：包括所有科目列示的预提类成本费用，待转销时做调减处理; 16)计提而尚未支付的补充社会保险费：待实际支付时做调减处理; 17)计提但尚未未缴纳的特许权使用费和Withholding Tax：Withholding Tax 一并调增。待实际支付时调减当期应纳税所得额; 18)开办费摊销差异：会计规定开办费自经营之日起一次性记入损益，但税法规定要按照期限摊销; 19)本期公允价值变动损益：待金融工具实际处置时调整当期应纳税所得额; 20)存货盘亏损失：指净盘亏损失，非盘盈亏抵减后的数字。待取得税务机关审批文件时调减;

企业所得税调增项目的正确处理

企业所得税调增项目的正确处理 会计与税法存在差异，使得企业所得税计算中，常常存在纳税人有意或无意应调增而未调增项目，导致虚增税前扣除，少计企业所得税，产生不小的涉税风险。 应调增项目一：视同销售取得的收入 视同销售取得的收入在会计上一般不确认为会计收入，但税法规定，应当视同销售货物的非货币性资产交换，以及用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的货物、财产、劳务，应计入当期的应税收入。 因此，视同销售取得的收入，如对记入营业费用的让客户试用的产品、以及将产品发给职工作为福利和记入应付福利费的劳保费用，不仅属于增值税视同销售行为，也属于企业所得税视同销售行为，汇缴时应纳税调整。但要注意，《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》明确，货物所有权属在形式和实质上均不发生改变，如用于生产、制造、加工另一产品；自建商品房转为自用或经营；在总机构及其分支机构之间转移等，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入。

应调增项目二：限额扣除但超标的费用 超过规定标准发生的利息费用支出应调增纳税所得，实务中主要有四个方面值得注意： ——向非金融企业借款超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的利息费用，应调增纳税所得额。 ——向非金融企业借款未取得地税局开具的发票，应调整纳税所得。 ——在生产经营活动中发生的需要资本化的利息费用，应调增纳税所得。 ——从其关联方接受的债权性投资与其权益性投资比例超过规定标准发生的利息费用应调增纳税所得。 一些企业对发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，除了按发生额的60%扣除外，其余40%部分的业务招待费以及超过当年销售收入5‰的业务招待费，应调增纳税所得。

物业管理费用测算

物业管理费用测算 来源：E网摘录阅读：1085 更新：2008-8-13 根据“******”人员编制计划,及拟推广管家服务的总体管理思路,对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括: 一、经费测算的原则及说明; 二、经费测算: 1、人工成本; 2、行政办公费; 3、设备\设施维护费; 4、公用水电费; 5、清洁绿化费; 6、保安费; 7、固定资产折旧; 8、开办费摊销; 9、不可预见费;10、管理者酬金;11、税金。 详细测算书内容如下: 第一节经费测算的原则及说明 一、测算的依据 (一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规; (二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”; (三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。 二、经费测算的原则 (一) 遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出,是物业管理企业正常运转的基础,也是为业主/使用者创造舒适工作环境,达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则 针对“*******”高档物业需求,根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点,准确定位物业管理的水平,准确定位管理费用的标准。 (三) “零预算”原则 物业管理费实行“零预算”原则,“以支定收”,根据物业管理服务的要求和标准,确定物业管理费用的支出;再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样,物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。 (四) 管理者提取酬金原则 物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。 三、测算的有关说明 (一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费,公共设备、设施日常运行、维护及保养费,绿化管理费,保洁卫生费,保安费,办公费用,物业管理单位固定资产折旧费,税费,利润,开办费摊销、不可预见费。 (二) 有关费用的说明 1、人员工资标准