大工19秋《房地产估价》离线大作业

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一、房地产估价方法及其应用（从以下4个题目中任选1题直接在题后作答，注意需要保留已选中的某个题目，删除未选中的其余3个题目）（80分）

题目一：市场比较法及其应用

（1）市场比较法的基本理论（30分）

市场比较法也称市场法、比较法、现行市价法。它是指通过比较被评估的资产与最近出售的类似的资产的异同，并将类似资产的市场价格进行合理调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。[1]

比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方

比较法正是以替代原理为主要依据，具体原理如下：

交易实例1→比准价格1

交易实例2→ 比准价格2 由比准价格1、2、3综合确定最终比准价格。

交易实例3→ 比准价格3

比较法正是以替代原理为主要依据,所以具有实现性和说服力.

1、基本公式

以比较法评估土地价格用以下公式：

V=VB×A×B×D×E

式中：V：待估宗地价格；

VB：比较实例价格；

A：待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数

=正常情况指数/比较实例宗地情况指数

B：待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数

D：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数

E：待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数

2、程序

（1）收集宗地交易实例；

（2）确定比较实例；

（3）建立价格可比基础；

（4）进行交易情况修正；

（5）进行估价期日修正；

（6）进行区域因素修正；

（7）进行个别因素修正；

（8）进行使用年期等修正；

（9）求出比准价格。

3、交易实例

收集宗地交易实例

资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。

1、确定比较实例

要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。

2、建立价格可比基础

各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。

3、交易情况修正

交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。

（2）市场比较法具体应用（50分）

(1)修正系数的确定没有充足的理由

(2)比较实例的数量不够，即没有达到三个以上(含三个)的可比实例。

(3)修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。

(4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%.

(5)比较修正的方向错误。

(6)可比实例不符合条件。

(7)区域因素与个别因素混淆不请。

(8)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。

(9)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。

(10)比较修正项目有漏项。

(11)间接比较与直接比较混淆不清。

(12)区域因素比较修正的内涵理解错误。