2017年深圳房地产行业专题分析报告

2018年房地产行业发展趋势分析报告

目录 1销售走势回顾与展望 (6) 1.1回顾：短周期波动扁平化，内部结构分化 (6) 1.1.1短周期回顾：短期调控产生周期波动 (6) 1.1.2短周期新趋势：波动扁平化，区域分化加剧 (9) 1.2展望：持续回落，2018年增速-8%筑底 (11) 1.2.1回落势定，二三线拖累增速 (11) 1.2.2预计2017年增速 3.4%，2018年-8% (13) 2投资走势回顾与展望 (15) 2.1回顾：销售缓降传导，低库存提供支撑 (15) 2.1.1销售传导资金约束，投资增速缓慢回落 (15) 2.1.2低库存下投资有韧性 (18) 2.1.3区域和业态分化 (22) 2.2预测：低库存和租赁住房拉动投资回升 (26) 2.2.1地区结构法：一二线回升、三四线压力较大 (26) 2.2.2成本结构法：土地购置费增速回落、施工面积增速回升、单位建安支出持续上扬 (30) 3新开工走势回顾与展望 (34) 3.1回顾：销售缓降传导，补库存支撑 (34) 3.1.1拐点已现，增速持续缓降 (34) 3.1.2区域与业态结构分化，住宅和三四线在高位 (36) 3.2预测：销售传导、继续缓降 (37)

4两个重要边际因素量化分析：棚改和发展租赁住房 (39) 4.1棚改：对销售、投资、新开工边际拉动转负 (39) 4.1.12018年货币化安置率将降低 (39) 4.1.2对销售边际拉动转负 (42) 4.1.3对新开工和投资贡献率转负 (44) 4.2发展租赁住房：分流销售、拉动新开工投资边际大幅提升.46 4.2.1边际影响大幅提升的两个时点 (46) 4.2.2分流销售 (47) 4.2.3增加新开工 (48) 4.2.4增加投资 (50) 5投资建议与推荐标的 (52) 6风险提示 (53) 图表目录 图表1：限购限贷松紧变化放大市场波动弹性 (7) 图表2：货币投放和商品房销售增速正相关 (7) 图表3：贷款利率和商品房销售负相关 (7) 图表4：房地产销售增速变动历程 (8) 图表5：2008年以来房地产波动周期情况 (8) 图表6：分城市能级销售面积同比增速分化 (10) 图表7：分城市能级销售金额同比增速分化 (10) 图表8：全国1-9月商品房月均销售面积分化 (10) 图表9：一二线城市2017年1-9月销售面积增速与占比 (12)

2017年房地产行业特色小镇分析报告

2017年房地产行业特色小镇分析报告 2017年6月

目录 一、中国城市化已进入大城市+特色小镇的发展阶段 (4) 1、大城市+特色小镇的发展模式有望成为经济发展的新引擎 (4) 2、特色小镇追求“小而美” (5) 3、浙江是特色小镇的发展先驱 (6) 二、政策积极扶持，已公布第一批特色小镇创建名单 (9) 1、发展特色小镇获中央及各级地方政府支持 (9) 2、住建部发布特色小镇名单，旅游发展型小镇占比最高 (11) 3、旅游发展型及产业发展型是当前主流小镇模式 (13) 三、产业是核心，特色是竞争优势，融资是关键 (17) 1、开发主体仍以政府为主，PPP 模式试点推进 (17) 2、特色小镇的核心是产业，竞争优势是“特色” (20) 3、融资是关键，目前融资方式仍偏于单一 (22) 4、特色小镇发展仍面临一些问题 (23) 四、各类公司积极布局特色小镇 (25) 1、各类公司积极参与特色小镇开发，其中以房企为主 (25) 2、特色小镇要求开发商从周转思维向运营思维转变 (27) 五、有利于提前布局并有成功先例的企业 (28) 六、主要风险 .......................................................................................... 29 29 1、后续扶持政策不及预期 .................................................................................. 2、过度开发导致小镇发展不及预期 (29) 附录：中国第一批特色小镇名单明细 (30)

2019年颁布新收入准则对房地产业的影响

2017年颁布新收入准则对房地产业的影响 摘要：新收入准则的颁布弥补了旧准则内容的缺陷，使企业在实际业务处理上更加规范。本文以房地产业为切入点，讨论了2017年颁布新收入准则对此类企业的影响。首先，文章阐述了新收入准则的主要修订内容；然后讨论了新收入准则对房地产企业影响关键点；最后，基于新收入准则提出了几点有关于房地产企业管理的完善措施，促进房地产企业能够更好地适应新准则，进而提升相关业务处理效率。 关键词：新收入准则；房地产业；影响 2006年我国财政部为了能够规范会计业务处理，颁布了《企业会计准则第14号——收入》和《企业会计准则第15号——建造合同》。新颁布的两项准则的内容与当时国际会计准则存在一定的一致性。但是随着我国市场经济步伐的不断加快，房地产行业的业务模式变化加快。现阶段，2006年的收入准则已经不能够完全满足企业收入业务处理需要，存在着应用解释和核算规范上的缺陷，直接影响了财务信息质量。鉴于此，我国财政部于2017年在旧准则的基础上颁布了新收入准则，这对房地产企业收入相关业务处理产生了一定的影响。 一、新收入准则的主要修订内容 新收入准则修订内容主要表现在构建了统一的收入确认模型，以控制权转移作为收入确认时点的判断标准，明确了合同处理方式，明确某些特定事项的收入确认和计量等四个方面。 （一）构建了统一的收入确认模型 旧收入准则对于一些事项的规定还不够明确，经常出现一些相似业务收入确认方法选择不同的情况。而新收入准则将所有的收入统一纳入一个确认模式，对于一段时间内的确认条件在后续进行判断。相比之下，新收入准则构建了统一的收入确认模型不仅使企业的收入确认方法得到了规范，而且还省去了原先需要选择相应准则的麻烦，促进了房地产企业财务信息可比性的提升。 （二）以控制权转移作为收入确认时点的判断标准 相对于旧收入准则来说，新收入准则以控制权转移作为收入确认时点的判断标准。虽然房地产企业大部分交易事项风险和报酬的转移与控制权的转移时点存在着一致性，但是在某些交易项下可能产生风险和报酬的转移与控制权的转移时点的偏离。新收入准则将收入确认时点进行统一，收入确认时间将变为交货时点确认。 （三）明确了合同处理方式

2017年中国房地产市场总结与2018市场展望

2017年中国房地产市场总结 2018市场展望 一、2017年中国房地产市场形势总结 1. 政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期 2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。 未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，2018年长效机制落实将进一步加快。同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。 2. 成交：重点城市成交下行，三四线城市增长显著 2017年1-11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%，全年销售将创新高。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬。另一方面，重点城市在严厉政策调控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著。 (1) 重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线城市降幅最大 图：2010-2017年11月50个代表城市商品住宅月度成交量走势

2017年房地产行业产业链专题市场分析报告

2017年房地产行业产业链专题市场分析报告

目录 第一节地产经济与产业链 (6) 一、房地产周期与产业链 (6) 二、房地产产业链对我国经济到底影响多大？ (8) 第二节地产上游投资链相关性研究 (15) 一、去库存下的地产投资周期 (15) 二、建筑业需求的传导路径 (18) 三、板块及企业收入增速相关性统计 (24) 第三节地产下游衍生消费相关性研究 (24) 一、衍生消费时滞性降低 (24) 二、细分品类相关性差异 (26) 三、板块及企业收入增速相关性统计 (31) 第四节重点公司分析 (32)

图表目录 图表1：房地产产业链示意图 (6) 图表2：商品房地产开发投资额及增速 (7) 图表3：商品房销售额及增速 (7) 图表4：房地产和建筑业占比GDP (8) 图表5：房地产和建筑业对GDP 同比的拉动 (9) 图表6：GDP 资本形成总额占比 (10) 图表7：房地产占固定资产投资总额 (10) 图表8：GDP 最终消费支出占比 (11) 图表9：家电、家具、建筑等占社会消费品零售总额 (11) 图表10：2015 年公共财政收入中地产相关税收占比6.3% (12) 图表11：2015 年地方财政收入中土地出让收入占比27% (13) 图表12：2016H 主要金融机构房地产贷款余额结构 (14) 图表13：2006-2016H 主要金融机构房地产贷款余额占比 (14) 图表14：拿地和新开工增速基本保持一致 (16) 图表15：新开工一般滞后销售周期约5-6 个月 (16) 图表16：新开工增速和货币供应M2 增速 (17) 图表17：新开工增速与12 个月移动平均去化月数 (17) 图表18：建筑业施工面积和房地产施工面积增速 (18) 图表19：建筑业收入和房地产投资增速 (19) 图表20：水泥销量和房地产施工面积增速 (20) 图表21：平板玻璃销量和房地产施工面积增速 (20) 图表22：挖掘机销量和房地产施工面积增速 (21) 图表23：挖掘机销量和房地产新开工面积增速 (21) 图表24：2015 年固定资产投资各行业占比 (22) 图表25：地产和基建投资的互补性 (23) 图表26：房地产上游建筑产业链主要细分行业和公司与地产施工增速相关性.. 24图表27：商品房销售面积现房占比 (25)

2017中国房地产行业分析报告

序言 对于深嵌“家文化”烙印的中华民族来说，房屋与土地的意义似乎并不止于一幢住宅、一围庭院、一顷良田，这些看似冰冷的砖瓦与泥土，已然承载了亿万炎黄子孙浓浓的情愫。在浩浩汤汤的历史卷轴中，堂皇宅邸记载了大家族的兴衰荣败，深深庭院勾描了儿女的私语情长，广袤土地见证了面朝土地背朝天的子民不屈的脊梁。时至今日，“蜗居”与“蚁族”在一线城市的夹缝中生存，房屋与土地依然承载着中国年轻一代最初的理想。 从昔日的冷热交替、暴涨暴跌，到如今的平稳发展、惠及民生，中国的房地产业自城市经济体制改革以来，已由放任自由的“粗放式管理”走向国家宏观调控下的“精细化运作”，逐渐成长为我国国民经济的基础与支柱。 从2007年的火爆到2008年的回落，从2009年上半年的高增长到2009下半年的低增长，再到如今的紧缩与限购，面对内外部经济环境的变化，国家充分运用房地产行业进行宏观经济调控。在不断的调控中，国家政府也已然认识到房地产不仅仅是调控经济的手段，它更是保障民生的利器。但与此同时，供求结构失衡、房价久高不下、保障房建设等问题也亟待解决。 2011年，房地产行业受到了严格的政策管制，房地产企业也遭遇冰火两重天。恒大高歌猛进，万科稳步前行，绿城则举步维艰。2012年，国家继续发出紧缩不放松的行业信号，面对国家持续的严格管控，房地产企业能否创新出独特的发展道路？这个昔日的吸金行业还能否如日中天？ 站在行业发展的当口，重新审视房地产，结合当下的宏观经济背景以及行业市场发展状况，我们将为您展现出一个全方位、深层次的房地产行业。 本报告系笔者根据行业分析的相关理论和机构行业研究观点，结合自身知识结构体系撰写，受限于笔者知识水平，如有错误或者遗漏，恳请指正。对投资者的建议属于笔者个人看法，仅供参考。

2017年房地产行业万科恒大碧桂园比较分析报告

2017年房地产行业万科恒大碧桂园比较分析报告 2017年7月

目录 一、历史沿革 (1) 1、万科：城市综合配套服务商 (1) 2、恒大集团：多元+规模+品牌 (1) 3、碧桂园：新型城镇化进程的身体力行者 (2) 二、销售篇 (3) 1、销售成长性比较 (4) （1）销售规模 (4) （2）销售均价 (4) 2、销售区域结构比较 (5) （1）万科：区域优化和深耕 (6) （2）恒大：2013 年起向一二线城市转移 (7) （3）碧桂园：市场层面挖掘一二线城市潜力 (8) 3、销售产能比较 (9) （1）城市产能比较：深耕与纵深 (9) （2）单盘产能比较：开发规模的差异 (10) （3）可售资源比较：货值与推盘能力 (10) 三、布局篇 (12) 1、扩张节奏比较 (12) （1）拿地规模 (12) （2）拿地成本 (14) （3）扩张节奏感 (15) 2、单盘规模比较 (16) 3、扩张模式的特点 (17) （1）万科：聚焦核心城市，加码“轨道+物业”模式 (17) （2）恒大：转型核心城市，加码旧改市场 (21) （3）碧桂园：城市化进程的力行者 (23) 4、海外布局情况 (24) 四、业绩篇 (27) 1、结算业绩比较 (27) （1）结算规模 (27)

（2）结算均价 (28) 2、盈利质量比较 (29) （1）综合毛利率 (29) （2）命题一：一二线VS 三四线 (31) （3）命题二：大盘开发VS 中小盘开发 (32) （4）命题三：建安成本背后议价能力的博弈 (33) 3、净利润比较 (34) （1）永续债隐藏的利润 (35) 4、业绩确定性比较 (37) 五、效率篇 .............................................................................................. 381、管控费用率比较 . (38) （1）成本控制 (38) （2）投入产出 (39) 2、激励机制的差异 (41) 3、周转效率比较 (42) 六、杠杆篇 (44) 1、负债率比较 (44) 2、融资结构与融资成本差异 (48) 3、龙头房企的其他负债 (51) （1）经营性杠杆 (51) （2）永续债券 (52) 4、永续债利弊之辩 (54) 七、总结：一切的成功都不是偶然 (55)

2017年房地产中介行业分析报告

2017年房地产中介行业分析报告 2017年2月

目录 一、行业主管部门、监管体制和主要政策法规 (4) 1、行业主管部门与监管体制 (4) 2、行业主要政策法规 ............................................................................................ 4二、行业发展概况 (8) 8 1、行业概况 ............................................................................................................ 10 2、行业发展现状 .................................................................................................. （1）市场销售规模持续提升，行业集中度逐步提高 (10) （2）行业竞争加剧，房地产策划代理企业面临转型升级压力 (10) （3）多元业务延伸，全产业链提供增值服务 (11) （4）网络技术的应用为房地产中介服务业的迅猛发展注入活力 (12) （5）借力资本市场兼并收购，做大做强 (13) 14 3、行业发展前景 .................................................................................................. （1）房地产中介服务行业伴随我国城镇化仍具备较大市场 (14) （2）房地产中介服务行业向信息化方向发展 (14) （3）房地产中介服务行业向金融领域发展 (15) （4）房地产中介服务行业市场资源向优势企业聚集 (16) 三、行业风险特征 (16) 16 1、业务扩张风险 .................................................................................................. 17 2、人力资源风险 .................................................................................................. 17 3、行业技术革新风险 .......................................................................................... 四、影响行业发展的因素 (18) 1、有利因素 .......................................................................................................... 18（1）大数据及互联网提升服务质量 (18)

保利2017年房地产行业白皮书

保利地产发展研究院、保顾发展研究中心 联合出品

序言：新时代，是房地产最好的时代 “历史车轮滚滚向前，时代潮流浩浩荡荡。历史只会眷顾坚定者、奋进者、搏击者，而不会等待犹豫者、懈怠者、畏难者。”十九大给我们描绘了未来中国发展的美好蓝图，对此我们充满信心！ 第一，我们坚定看好房地产的未来。 房地产与经济相伴相生，是经济发展的结果投射。当前，中国经济已经实现了多个领域的总量的世界第一，正加快实现高质增长，向着更高进阶上移。中国在科技领域的成功突围，是中国成功跨越中等收入陷阱的关键！ 2020年，中国将全面建成小康社会，人均GDP超1.1万美元，达到中等发达国家水平。预测广东经济总量将超越韩国，完成对四小龙的全部超越。台湾在改革开放时经济总量占中国大陆的40%以上，排名省级单位第一，但到2020年时将排不进前十。一线城市全部超越香港、新加坡，也完成全部的超越；中国的一线城市，将率先成为亚洲的一线顶尖城市，引领亚太发展。 2035年，中国将基本实现社会主义现代化，经济总量超过32万亿美元，排名世界第一。届时，广东的经济总量将是韩国、俄罗斯的两倍以上。深圳、广州的经济总量将是香港、新加坡的两倍以上。全球十大城市，超过一半以上都将是中国城市。中国的一线城市，将成为世界一线顶尖城市。世界舞台的中心重新回归中国，中国也终将成为名副其实的“中央之国”。 在此时代的大背景之下，我们对行业的基本判断是：总量峰值、结构优化！预计未来8-10年内，中国房地产销售额将保持在15万亿元+的规模。这是人类历史上空前的数值，这是时代赐给我们来之不易的市场容量和奋斗舞台！除此之

外，最美的还是结构优化带来的美丽想象——试想，新时代的世界新一线城市，将带来什么样的令人激动人心的房地产需求！？ 第二，回归平凡，行业才能走向真正繁荣。 随着“房子是用来住的”逐渐落地，房子的本质更加凸显。我们没必要过分美化或贬低，它只是承接工作生活的载体。 房地产的未来不只是房子，而是基于它的生活方式，这可能是教育，可能是旅游，可能是新零售，可能是新办公。而每一种可能，都意味着与更多利益相关者的良性互动。连接，带来可能；可能，撬动未来。 未来，在不断波动中，新房与存量房，钢筋水泥土与产业上下游，更健康的市场环境和更有竞争力的企业，共同让这个行业走向真正的繁荣。 第三，国家调控，促进行业健康可持续发展。 综观中国的各行各业，还没有一个行业如房地产行业这般规模之大、周期之长。房地产行业的高速增长开启于90年代，距今已有近30年的时间。一直持续火热的互联网行业，彼时正处在门户时代，但在这近30年来却已完成多个发展周期的迭代和更替。 2017年，调控是主基调，限购、限贷、限价等手段大范围升级，限售、土拍竞自持等新措施亦层出不穷。即便如此，全国商品房销售金额、销售面积双双再创新高，达到历史高位。 我们高度认同政府的调控方向和政策，挤掉泡沫，良性发展，才能让整个行业健康可持续发展。同时，这也倒逼开发商进行自我革新，无论是提供更好的产品，还是打造更强大的规划能力，最终目标都是实现更强的核心竞争力。大浪淘沙，沉者为金。

2017年房地产行业碧桂园分析报告

2017年房地产行业碧桂园分析报告 2017年9月

目录 一、业绩增长确定性强，销量毛利率持续回升 (4) 1、盈利能力快速提升 (5) 2、负债结构全面优化 (6) 3、销量稳居国内榜首 (8) 4、同心共享计划显成效 (9) 二、行业呈纵深化发展趋势，公司布局契合城市群 (12) 1、国家级城市群带动产业布局 (12) 2、三四线价量齐升，业绩有保障 (13) 三、存货充足兼具弹性，战略前景明朗 (16) 1、土地充足，拿地不手软 (16) 2、战略优化，前景广阔 (18)

业绩增长确定性强，销量毛利率持续回升：2016年公司净利润为115.2亿元，同比增长24.2%，2017年上半年净利润同比增长39%，盈利状况持续改善。上半年由于结算单价的提升和结算费率的降低，公司销售毛利率和净利率较16年底分别提升0.9和1.8个百分点至22%和10.7%。今年1-8月公司共实现合同销售金额约3807亿元，同比增长112%，超过去年全年3088亿的销售总额。净负债率进一步降低，上半年公司净负债率37.8%，同比下降24.8个百分点。随着有息债券的全面偿还，净负债率有望维持在较低水平。 行业呈纵深化发展趋势，公司契合城市群：全国商品住宅库存从2016年二季度开始降低，都市圈内房地产呈现纵深化发展趋势。三四线城市的房屋存量逐年下降，成交均价也从2010年的每平方米2794.56元稳步上升到2016年9月的7614.82元/平方米，过去六年的房价复合增长率达到272.5%，三四线城市呈现价格上涨，库存降低的态势。根据国务院划分的六大城市群中的三四线城市为代表，本文得到重点三四线城市的销售面积增长率除2015年外都明显高于其他三四线城市的销售面积增长率。截止2017H1，碧桂园拿地遍布国内56个三四线城市，与我们看好的重点三四线城市重合率达80%，说明公司的战略布局具有前瞻性，有望受益于城市群的发展。 存货充裕弹性十足，战略前景明朗：2017年上半年，碧桂园积极补仓，获取292个项目，预计建面5084万平米，总体存货量达1143亿元。拿地金额再夺榜首，总量高达828亿元，同比增长262%。2016年底碧桂园土地储备总量为166万平方米，共获取722个项目，其中目标

2017年房地产行业现状发展及趋势分析报告

2017年房地产行业分析报告2017年9月出版

文本目录 1、2017上半年板块净利同增27%，63%房企实现增长 (4) 2、业绩锁定性较好 (7) 3、行业负债率有所回升，短期偿债能力较好 (11) 4、存货压力较低，具备扩张空间 (16) 5、行业温和降温，优势房企仍有显著增长、行业集中度加速提升 (18) 5.1、2017年房地产行业处于降温阶段 (18) 5.2、优势房企的销售在行业降温阶段仍有显著增长 (18) 5.3、预计2017年优势房企净利润将保持显著增长 (19) 5.4、行业集中度加速提升 (20) 图表目录 图1：2017年上半年房地产板块业绩锁定性处于历年半年末的较高水平 (8) 图2：行业扣除预收款的资产负债率和净负债率 (12) 图3：行业短期偿债能力 (12) 图4：存货/预收款明显下降 (17) 图5：推算存货/推算销售额基本维持稳定 (17) 图6：2016-2017年商品房销售面积累计同比增速 (18) 图7：2016-2017年商品房销售额累计同比增速 (18) 图8：销售金额TOP3和TOP10占全国份额 (21) 图9：销售面积TOP3和TOP10占全国份额 (21) 表1：2017年上半年房地产上市公司归母净利润及同比增速 (5)

表2：主流地产股业绩锁定性汇总 (9) 表3：板块地产股负债水平及短期偿债能力汇总（按剔除预收款的资产负债率升序排序） (13) 表4：部分优势房企2017上半年销售金额同比增速一览 (19) 表5：部分房企2017年万得一致预期净利润增速一览 (20)

报告正文 1、2017上半年板块净利同增27%，63%房企实现增长 根据SW房地产板块130家上市公司财报数据，2017年上半年板块整体实现归母净利润611.65亿元，同比增长27.39%，63%的房企实现了正增长，其中： 一、增幅超过500%以上有12家，包括荣安地产、万业企业等；二、增幅100%-500%的有17家，包括华联控股、嘉宝集团等；三、增幅50%-100%的有15家，包括皇庭国际、阳光城、华发股份等；四、增幅30%-50%的有15家，包括世联行、万科A、华夏幸福等。