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土地增值税 筹划 文档

土地增值税筹划一般思路 来自: 互联网 所谓土地增值税，就是纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后增值再按比例交纳的税收。纳税人是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）并取得收入的个人和单位。征税范围包括土地、地上建筑物及其附着物，不包括通过继承和赠予等无偿方式转让的房地产，课税对象有偿转让的土地增值额。根据国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税的税率为四级超额累进税率，即增值额未超过项目金额的50%，税率为30%；值额超过项目金额的50%未超过100%，税率为40%；值额超过项目金额的100%未超过200%，税率为50%；值额超过项目金额的200%以上，税率为60%.2006年12月1日《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》对个人转让房地产无法确定土地增值额的实施总价作为税基的，各省税率不同但基本按现价或评估价的1%-2%.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的减半征收土地增值税。 一般而言，可以运用以下办法进行土地增值税的筹划： 一、利用土地增值税的起征点进行的纳税筹划所谓“土地增值税的起征点”，即根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。按照这一原则，纳税人建造住宅出售的，应考虑增值额增加带来的收益和放养起征点的优惠而增加的税收负担问的关系，避免增值率稍高于起征点而导致的得不偿失。 二、充分加计允许扣除项目进行的纳税筹划（l）充分计列利息费用及其他费用支出现行土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除。同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和（以下简称“合计数”）的5%计算扣除；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述“合计数”的10%计算扣除包括利息在内的全部费用支出。 在实际操作中，以上两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第一种方法中允许“据实扣除”的利息和第二种方法中“合计数”的5%（即因包括利息费用而增加的部分）不一定相等。如果企业进行纳税筹划，就要比较这两者的高低，选择其中扣除利息较高者对应的方法，作为企业的最后选择。如果允许“据实扣除”的利息费用较高，应选用第一种方法，单独计算利息支出；否则，应选用后一种方法，按“合计数”的10%扣除全部费用。 （2）充分利用对房地产开发企业的附加扣除实施纳税筹划《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20%加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。此举的主要目的是为了抑制对房地产的炒买炒卖行为、因此，当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现土地增值税的纳税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业

河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告

河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告 文号公告[2011]第10号| 添加日期：2011-11-08 | 发文单位：河南省地方税务局| 【阅读：1721次】 为了加强土地增值税核定征收管理，根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的相关规定，结合我省的实际情况，现将土地增值税核定征收率有关问题公告如下： 一、土地增值税核定征收率 房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。 （一）住宅 1.普通标准住宅5%; 2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。 （二）除住宅以外的其他房地产项目8%。 （三）有下列行为的，按核定征收率10%征收土地增值税。 1.擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的。 2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的。 3.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。 4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的。 （四）所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省辖市局批准后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值税。 转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。 （五）个人转让二手房的核定征收率 个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。 二、关于经济适用房问题 经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税；对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税。 三、关于车库、地下室归属问题 房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。 房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。 四、执行时间 本公告自2012年1月1日起执行。我省之前确定的土地增值税有关规定凡与本公告不符的，一律按本公告规定执行。 特此公告。

土地增值税的税务筹划及案例分享

土地增值税的税务筹划及案例分享 2019-12-10 最近一段时间，笔者遇到的土地增值税清算申报业务开始多了起来。土地增值税自行清算申报，一直是实务中的重点和难点。房地产开发项目通常具有时间跨度长、过程步骤多、涉及部门广等特点。纳税人往往在复杂的开发过程中进行所谓的“税务筹划”，以达到少缴税款的目的。充分认识土地增值税自行清算的复杂性，深入剖析土地增值税自行清算工作中的典型问题，有利于企业提升清算成效，规避税务风险。 常见违规操作 从笔者的实践经验上看，一些房地产开发企业由于对税收筹划的认识不深刻，对政策的理解不到位，存在一些违规操作。 借口资料残缺，申请核定征收。举例来说，房地产开发企业甲公司于2011年建造开发了一小区。由于开发当时土地成本较低，如果按查账征收方式进行清算，需要补税近1000万元。于是，甲公司故意隐瞒相关资料，以造成资料缺失的假象，从而采用核定征收方式进行清算，在清算申报环节无需补税。主管税务机关通过向相关行政主管部门函调等方式，获得了整个项目开发必备的核心资料后，要求甲公司按照查账征收方式进行清算。最终，该项目需补税近1000万元。 审核补税不罚款，自行清算钻空子。土地增值税清算审核，与一般的税务稽查和检查不同。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的审核税款，不加收滞纳金，截至目前也并无罚款规定。于是，部分房地产开发企业通过隐瞒销售收入，对同时间销售的、同地段同楼层单位，设计了不同的单位售价，虚列扩大开发成本，降低增值率，借机申报大额退税。但如此一来，企业后续可能需要补缴企业所得税并缴纳相应的滞纳金，风险隐患颇高。 自设隐蔽工程，无法自圆其说。房地产开发企业乙公司认为，自己所建造项目的地下桩基工程隐蔽，而高楼建成后，地下工程将无法查看核对，故账面虚列成本，忽视了事前对地下桩基的地形勘察和设计论证。可是，地下桩基工程施工不能随意，即使是提供了地形的勘察设计资料，还需要符合合同、发票、决算报告以及现金流四者一致等要求。税务机关在审核过程中下达通知书，要求企业在规定的时限内提供合同、决算报告、发票、现金流相一致的证明资料。最终，乙公司因无法提供相关明细资料，对应成本无法扣除。 混淆公共配套设施，计算出现偏差。在实践中，一些房地产开发企业将无产权车库车位、阁楼等设施，在未经认定的情况下，直接作为公共配套设施，在清算时直接全部扣除。部分房地产开发企业认为，拿地后进行了整体开发，因此不区分开发房产类型以计算不同的增值率，未分类型计算增值额，而是整体计算销售收入、土地出让金和契税、开发成本及税金附加，不符合《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）的有关要求。

浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定

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浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定 【标 签】税收征管若干问题 【颁布单位】浙江省地方税务局 【文 号】浙江省地方税务局公告2010年第2号 【发文日期】2010-07-26 【实施时间】2010-07-01 【 有效性 】全文有效 【税 种】土地增值税 为进一步加强土地增值税的预征工作，完善对核定征收的规范管理，现就《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 》（国税发﹝2010﹞53号）执行中的有关问题明确如下： 一、自2010年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。 二、房地产开发企业须严格按税收法律法规和相关会计准则规定核算销售收入、扣除项目金额和增值额，符合清算条件的房地产开发项目，应及时向主管地税机关报送土地增值税的清算资料。自2010年7月1日起，对确需进行核定征收的房地产开发项目，应严格按照国税发〔2010〕53号文件要求，其核定征收率原则上不得低于5%。 浙江省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知 三、原《》（浙地税函〔2004〕382号）第五条停止执行。 起草说明 一、起草文件的必要性：国家税务总局于2010年6月初下发了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 》（国税发[2010]53号）文件，明确规定了土地增值税的最低预征率和核定征收率。由于我省相当部分市、县之前执行的预征率及核定征收率均低于新的低限标准，所以各地纷纷要求省局尽快下文明确关于预征率和核定征收率的制定原则及执行起始时间，以确保税收政策顺利衔接实施。 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 二、起草过程：《》（国税发[2010]53号），下发之后，省局于2010年6月12日召集了若干市、县（市、区）地税局及基层征管分局负责土地增值税的业务骨干，针对国税发[2010]53号的主要内容进行了研究讨论，听取了各地的意见和建议，确定了我省贯彻落实的原则性方案，在此基础上，于7月1日草拟了《浙

土地增值税试题

土地增值税测试题 一．单选 1． 下列各项中，应征收土地增值税的是（ ） A . 赠与社会公益事业的房地产 B . 个人出售自有住房 C . 抵押期满权属转让给债权人的房地产 D . 兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案及解析】C，ABD属于土地增值税免税范围。参见财税 [1995]48号、财税[2008]137号 2． 房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许扣除的与转让房地产有关的税金是（ ） A . 营业税、印花税 B . 房产税、城市维护建设税 C . 营业税、城市维护建设税 D . 印花税、城市维护建设税 【答案及解析】C，允许扣除的税金是房屋土地流转环节发生的 税金，房产税是保有环节缴纳的税金，另外“房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”不在与转让房地产有关的税金中扣除。（财税[1995]48号） 3． 下列各项中，应征收土地增值税的是（ ） A . 企业出售办公用房 B . 房地产开发公司为客户代建房产 C . 双方合作建房后按比例分配自用房产 D . 企业长期出租办公用房 【答案及解析】A，B、D没发生产权转移，C属于免税范围见财税[1995]48号 4． 在何种情况下，房地产开发费用按10%计算扣除（ ）

A . 凡不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 B . 凡能按按照转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的 C . 不论利息能否分摊或是否有金融机构的证明，开发费用一律按10%扣除 D . 利息支出以外的其他房地产开发费用划分不清的 【答案及解析】A，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 5． 土地增值税采用（ ） A . 超率累进税率 B . 超额累进税率 C . 比例税率 D . 定额税率 【答案及解析】A，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 6． 选择土地增值税适用税率的依据是（ ） A . 转让房地产的收入额与扣除项目金额之比 B . 增值额与转让房地产的收入额之比 C . 增值额与扣除项目金额之比 D . 扣除项目金额与增值额之比 【答案及解析】C，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 7． 对于不超过商业银行同类同期贷款利率据实列支的利息支出以外的其他房地产开发费用，按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和，在（ ）以内计算扣除 A . 3% B . 5%

房地产土地增值税核定苏地税发〔2011〕53号

江苏省地方税务局文件 苏地税发〔2011〕53号 关于加强土地增值税征管工作的通知 各省辖市及苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，苏州市常熟地方税务局，省地方税务局直属税务局： 为进一步加强土地增值税征管工作，经研究，现就有关事项通知如下： 一、加强土地增值税清算管理 （一）土地增值税纳税申报是纳税人应尽的法定义务。土地增值税清算以纳税人为主体，纳税人应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）等相关规定办理土地增值税清算申报。 （二）纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性 — 1 —

和完整性负责。为提高纳税人土地增值税清算申报质量，主管税务机关可建议纳税人委托税务中介机构对其申报资料及申报结果进行鉴证。 （三）主管税务机关在受理纳税人土地增值税清算申报时，应当对清算申报表及附列资料进行逻辑性审核，对报送资料不完整或者存在逻辑性错误的，应当要求纳税人在规定的期限内补正。 （四）税务机关应当对纳税人土地增值税清算申报结果开展纳税评估。为切实提高评估质量，税务机关可引入税务、工程造价等中介机构协助。通过纳税评估发现纳税人有偷税嫌疑的，应按规定移交税务稽查部门处理。 （五）对符合清算条件的纳税人未按照税法规定或者税务机关依法确定的申报期限、申报内容如实办理土地增值税清算申报的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条予以处理；造成少缴土地增值税的，按照第六十四条予以处理；构成偷税的，按照第六十三条予以处理。 二、加强土地增值税核定征收管理 （一）对符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条规定应按核定征收方式对房地产项目进行清算的，主管税务机关要事先进行核查，并出具报告，报省辖市地方税务局备案后执行。 （二）实行核定征收方式进行清算的房地产项目，主管税务机关应根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建设工程造价管— 2 —

湖南省县土地增值税征管现状分析及思考

湖南省××县土地增值税征管现状分析及思考 土地增值税是房地产交易和开发过程中一个特有的税种，是目前房地产行业税收征管难点也是征管重点。说是难点，是因为土地增值税计算复杂，涉及收入、成本的确认、归属和分配，而且又是一门跨业类、跨学科的税种，清算审核人员不但需要掌握精湛的税收专业知识，还要对房地产开发流程、建筑安装施工，工程预决算等等有着深入的了解。正因如此，其可挖掘的税收潜力大，执法风险多。说是重点，是因为目前土地增值税地位和作用愈加重要。表现在收入规模随着房地产业蓬勃发展不断扩大，税占比不断提高。更重要的是，土地增值税作为一个综合性的税种，关系到其他税种的征管和结算，其引领地位无可替代。可以说，其征管好坏左右一个县局全年收入任务能否顺利完成和对房地产行业税收管理是否长治久安。目前，××县现有挂牌注册的房地产企业近70余家，正在开发的项目32家。全局每年仅能完成2-3家审核，清算审核任务异常繁重。土地增值税管理水深鱼大，应当引起税务系统各级领导高度重视。 一、当前征管现状和存在的问题 （一）业务要求高，能够胜任审核工作的人才少。清算审核工作是土地增值税管理过程最核心、最关键的环节，要求专业技能特别高，一般干部消化吃透审核资料都很难。2015年县局摸底确定符合条件的仅有8人，其中还有5人属中层正职。人手不够，小马拉大车现象突出。按照每年清算审核2--3家左右的进度，现有项目税务部门起码要安排10余年的时间来消化。至于清算错未错过最佳征期，审核质量过不过关，符不符合税法要求则更难说。这种人才稀缺的情况因为长时间的忽视，短期内难以改变。 （二）会计基础不实，大部分企业核算并不规范。良好的财务管理和真实可靠的会计核算是账面清算审核的前提和基础，近年来，房地产开发由不记账到普遍记账，但内控管理严格、财务制度健全、账面核算规范清晰的不多，税收规则意识普遍欠缺。即使通过会计事务所代理记账或者通过电子财务管理系统记账的企业也是如此。预收款项不及时确认收入，开发产品验收或投入使用不及时结转成本，大量大额的现金收付见怪不怪，资金往来不通过银行，白条入账随意任性，工程决算验收缺乏审计监督不一而足。房地产企业普遍存在的社会融资和民间借贷，基本上不走账面。公司也往往因项目运作，应景而生；因项目完成，僵冻灭失，其建账动机和基础可想而知。当前，税务机关判断账证健全与否虽有法律层面的支撑，但细节方面却缺乏具体的判定划分标准。从而在具体操作上很难把握，容易引起税收争议。一线税务机关往往在面临行政诉讼和行政复议的风险压力之下只好选择妥协或放弃。 （三）会计信息失真，企业财务作假屡见不鲜。房地产企业财务作假可操作的空间和手段很多，一直诟病。其中又以虚增成本为甚。通过可靠的数学求导论证，虚增成本仅土地增值税一项就可以导致最高至12倍的利润操作空间。再加上因为成本虚增带来的企业所得税、股东分红个人所得税的断崖式减少，丰厚的回报足以引起不法开发商铤而走险。如某置业有限公司，主体工程账面单位造价体现为1268元/㎡，而实际建造价格为968元/㎡，仅此一项，7万余平方米的建筑面积，虚构成本就达2100多万。其被发现全属偶然，因为时任县领导插手该项目，被省纪检机关查处，事后经我局通过有关渠道调取办案机关相关证据才得以查明。还有一家企业，本只有400多万的土石方工程，账面反映却达到900多万，发票、合同、付款都看似真实，没有漏洞。但因为内部纠纷，其股东向公安机关举报，公司最后不得不承认财务作假并有两套账这一事实。虽然作假盛行，但是被发现的概率低，大部分作假行为得不到有效打击处理。在审核时往往因证据不足，税务机关只能以明显不合理价格进行调整。即使认定逃税行为，但也达不到逃税犯罪的比例只好作罢，何况开发商出凡的社会能量。因

土地增值税合理避税的各种对策

土地增值税税务筹划合理避税的各种策略 一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说，主要可以从以下几个方面理解： 1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 2、土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。 3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。 合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。 企业兼并转让房地产的，暂免。 交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。 房地产抵押，抵押期间不征，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。 房地产出租不征。 房地产评估增值不征。 国家收回房地产产权免征。 土地使用者转让、抵债或置换土地征税。 首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续

的筹划，接下来就是解决实际核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，增加利润，那么合理避税主要就可以从两方面入手了，一是从成本入手，关于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入入手。首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。首先我们要了解可以扣除的项目 二、土地增值税可扣除项目： 1、取得土地使用权所支付的金额 （1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金 （2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金 （3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款 2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（1）、土地征用及拆迁补偿费 (2)、前期工程费 （3）、建筑安装工程费 (4)、基础设施费 （5）、公共配套设施费 （6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。

土地增值税筹划思路

房地产开发项目经营方式比较特殊，土地增值税征收管理难度较大，其中，非常特出的问题是，纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。国家为了加强土地增值税的征收管理，保证税收及时足额入库，采取了先按比例预征，然后再予以清算的方法。 土地增值税清算是指，房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规和有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清土地增值税税款的行为。房地产开发企业符合这些条件之一的， 应当进行清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。对于符合这些条件之一的，主管税务机关可以要求房地产开发企业进行清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 二、涉及房地产开发项目土地增值税清算的税收优惠（一）财政部确定的其他扣除项 财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 （二）建造普通标准住宅出售的税收优惠 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 （三）因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁，而被政府征收、收回的房地产。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。 三、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划方法

(完整版)土地增值税练习题.doc

土地增值税练习题 一、判断题 1、纳税人转让旧房及建筑物时，为确定房地产的评估价值而发生的评估费用，允许在计 算土地增值税时予以扣除。（∨） 2、土地增值税的纳税人为转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位 和个人。（×） 3、《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括转 让房地产的全部价款及有关的经济收益，但不包括实物收入。（×） 4、对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值税额时不允许扣除代收费用。（∨） 5、对于个人购入房地产再转让按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算的，对其在购入时已缴纳的契税，准予作为“转让房地产有关的税金”予以扣除。 （∨） 6、对于个人购入房地产再转让按旧房及建筑物的评估价计算扣除的，对其在购入时已 缴纳的契税，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。（∨） 7、房地产开发企业代收的费用一律并入转让房地产收入计征土地增值税。（×） 8、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励，应在房产移交使用时视同销售房地产。（×） 9、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，建成后产权属于全体业主所 有的，不计算收入，其成本、费用也不得扣除。（×） 10、个人将房地产赠与他人的应视同销售不动产征收土地使用税。（×） 二、单选题 1、税务机关不应按照房地产评估价格对纳税人计算征收土地增值税的情形是（ A ） A．纳税人不进行土地增值税纳税申报的 B．纳税人提供的扣除金额不实 C．纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格 D．纳税人人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格有无正当理由 2、根据土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（ A ） A．税务机关根据评估价格确定扣除项目金额 B．税务机关与纳税人协商价格扣除 C．市场同类房地产扣除项目平均价格扣除 D．房地产原值减除一定比例后的余值扣除 3、某单位转让一幢已经使用的楼房，原价为500 万元，已提折旧300 万元，经房地产评估 机构评估，该楼重置成本价为800 万元，成新度折扣率为五成，转让时缴纳各种税金共30 万元，则计算土地增值评估价格为（B）万元。 A ． 200B． 400 C． 230 D． 430 4、下列房地产转让行为中应征收土地增值税的是（ D ）。 A．继承房屋 B．无偿赠与房屋给直系亲属 C．被兼并企业将房屋并入兼并企业中 D．合作建房有偿转让的 5、下列项目中，不属于房地产开发成本的是（ D ）

土地增值税涉及价格认定几种情形和操作要点word版本

土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点 王洪沙春屏黄传海 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税赋，根据房地产转让的不同阶段，土地增值税征收包括存量房交易和房地产开发两个环节。土地增值税涉及的价格认定是价格认定机构协助地税部门进行计税价格认定的重点领域，其不同于一般房地产价格认定，有其特定的要求，价格认定人员要熟悉土地增值税征管政策规定，明确土地增值税涉价认定相关内容、要求。现结合工作实践，对土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点进行了梳理，以期实际操作参考使用。 一、土地增值税的特点 （一）以转让房地产的增值额为计税依据，将土地、地上建筑物及其附着物的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的全部收入扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额。 （二）征税面比较广。凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照税法规定缴纳土地增值税。 （三）实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税。

（四）实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。 二、土地增值税涉及价格认定相关税收征管政策规定 土地增值税中土地增值额的计算需把握两个关键：一是转让房地产收入的确认，二是扣除项目金额的确认，涉及价格认定的相关税收征管政策规定有： （一）收入确认方面 1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）第九条：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。” 2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1 995]第006号）第十四条：“条例第九条（一）项所称的隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实

土地增值税的征收范围

土地增值税的征税范围 作者：李延勇凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。 对于未办理土地使用权证而转让土地的问题如何征税？ 《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号 2007年6月14日）明确规定：土地使用权的转让、抵押、质换：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变

更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。 以划拨方式取得土地使用权的房地产如何征税？ 《河北省地方税务局关于土地增值税若干征管问题的通知（冀地税发[1996]41号）规定如下： 以划拨方式取得土地使用权的房地产，经有关部门批准转让时，由受让方办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金的，税务部门对转让方应按规定征收土地增值税。

土地增值税论文-纳税筹划论文

土地增值税论文纳税筹划论文 土地增值税纳税筹划探讨 摘要：纳税筹划不仅对企业有利，对国家也有利。纳税筹划不是企业的个体行为，而是一项复杂的系统工程。纳税筹划作为一个产业在我国前景光明。 关键词：纳税筹划土地增值税探讨 1 纳税筹划的概念及意义 所谓纳税筹划是指纳税人在不违反现行法律规定的前提下，通过对其应税的事前和事中行为进行合理筹措和安排，尽可能减少纳税的数额或推迟纳税时间从而取得利益最大化的经济行为。 目前我们国家很多人，包括一些税务工作人员，对纳税筹划存在错误的认识，认为纳税筹划就是钻法律的空子，逃避公民应承担的义务，就是偷漏税，甚至抗税。其实纳税筹划不仅对纳税人有利，而且对国家也有利：纳税人的筹划方案暴露了国家税法的不足和缺陷，可以促进政府有关部门改进相关的法律制度，完善税制，堵塞税法的漏洞，这是对国家税收立法的重大贡献。 近年来我国房地产行业发展十分迅猛，已成为国民经济的支柱产业之一，对国民经济持续发展贡献巨大。房地产业不仅拉高了GDP，促进了经济增长，同时也是利税大户，对国家财政收入的增长居功至伟。房地产业涉税税种之多、涉税金额之大是很多行业无法比拟的。其中土地增值税因其税率高、税负重而引人关注，做好土地增值税的

纳税筹划可以为企业节省大量税金支出，从而增加效益。 2 纳税筹划的前提条件和环境 纳税筹划不是企业的个体行为，更不是几个财务人员闷头瞎干的闭门造车行为，而是一项复杂的系统工程，做好纳税筹划需要众多的前提条件和良好的企业环境。本文作者根据亲身经历，总结了最为关键的几点，愿与诸位方家分享： 2.1 企业必须与税务机关充分沟通，建立良好的关系。任何纳税筹划方案的最终实施都要得到税务机关的确认，税务机关对企业进行税务检查就是对企业纳税筹划方案的考验。如果税务检查没有问题，说明企业的纳税筹划方案是可行的，否则是不可行的。因此企业在纳税筹划过程中一定要请税务机关参与进来，以确保企业纳税筹划方案的准确性和安全性。 2.2 必要时企业需要聘请中介机构。因为企业和税务机关是税收双方当事人，有着相反的利益关系，所以企业单纯依靠税务机关进行纳税筹划不具有客观性，而中介机构具备整合某一行业（比如房地产行业）纳税筹划资源的能力和条件，可以利用其掌握的同行业其他房地产公司纳税筹划案例的经验和方法为委托企业提供服务，从而保证纳税筹划的准确性和成功率。 2.3 企业的财务人员必须综合素质高，业务能力强，不仅熟悉国家的经济法规、税法等相关法律规定，而且作风正派，一身正气；公司的财务资料必须完整，真实。 2.4 企业领导要有大局意识，不能只盯着“自留地”。纳税筹划是

房地产企业土地增值税解读

房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧 一、房地产企业土地增值税政策深度解析 （一）土地增值税的清算单位国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发 [2006]187 号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 （二）土地增值税预征率的规定 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53 号）第二条规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%”。 （三）土地增值税的清算条件 1、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算（三大条件） （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 2、符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（四大条件） （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 （4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90 日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90 日内办理清算手续。 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。 （四）纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 1、土地增值税清算表及其附表。 2、房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》

土地增值税的征税范围

土地增值税的征税范围 （1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。 应征土地增值税的情况不征土地增值税的情况免征土地增值税的情况 出售国有土地使用权 取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的 存量房地产买卖 抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）单位之间交换房地产（有实物形态收入）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资 投资联营后将投入的房地产再转让的 合作建房建成后转让的房地产继承（无收入） 房地产有条件的赠与（无收入） 房地产出租（权属未变） 房地产抵押期内（权属未变） 房地产的代建房行为（权属未变） 房地产重新评估增值（无权属转移） 个人互换自有居住用房地产 合作建房建成后按比例分房自用 与房地产商无关的投资联营，将房地 产转让到投资企业 企业兼并，被兼并企业将房地产转让 到兼并企业中 国家征用收回的房地产 个人转让居住满五年以上的房地产 建造普通标准住宅出售（符合条件） 土地增值税税率（掌握，能力等级2） 土地增值税采用四级超率累进税率。这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。 增值额与扣除项目金额的比率B 税率速算扣除系数B≤50%的部分30 0 50%＜B≤100% 40 5 100%＜B≤200% 50 15 B＞200% 60 35 土地增值税应税收入的确定【关键点：扣除项目的确定（重点）】 企业情况转让房地产情况可扣除项目 房地产开发企业转让新建房 1．取得土地使用权所支付的金额 2．房地产开发成本 3．房地产开发费用 最多允许扣除的房地产开发费用 纳税人能按转让房地产项目分摊利息支 出并能提供金融机构贷款证明的 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房 地产开发成本）×5%以内 纳税人不能……或不能…… （取得土地使用权所支付的金额+房地产 开发成本）×10%以内 4．与转让房地产有关的税金：①营业税；②城建税和教育费附加 5．财政部规定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本） ×20% 取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。 非房地产开发企业转让新建房 1．取得土地使用权所支付的金额 2．房地产开发成本 3．房地产开发费用 4．与转让房地产有关的税金：①营业税；②印花税（0.5‰）；③城建税和教育费附加 各类企业转让存量房1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除此项金额） 2．房屋及建筑物的评估价格：评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 3．转让环节缴纳的税金：①营业税；②印花税（0.5‰）；③城建税和教育费附加 各类企业单纯转让未经开 发的土地 1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（同上） 2．转让环节缴纳的税金

土地增值税案例筹划分析(1)

房地产开发企业对土地增值税进行筹划是常态。然而不当税收筹划又会带来税务稽查风险。本文从一则房地产开发企业的土地增值税清算案例入手，对房地产开发企业的土地增值税税收筹划进行分析，指出其税务稽查风险点供大家参考。 （一）基本案情 A项目由A房地产开发企业全资开发。该项目坐落于H区的新兴行政中心，紧邻国道，2010年7月拿地3.6万㎡，2013年12月竣工，B集团同时为A 房地产开发企业控股股东，出资比例70%。 A项目只开发普通住宅和非住宅两种清算类型，其中非住宅包括车库、商铺和幼儿园三种类型共计2.2万余㎡，在土地增值税清算申报时已售罄。A房地产开发企业提交的税务师事务所出具鉴证报告审定的销售截止期为2014年12月，已售面积16.4万㎡，已售比例96.99%，申报收入约6.9亿。根据税务师事务所出具的鉴证报告，A项目转让普通住宅和非普通住宅两种房屋类型所取得收入的增值率都是负值，也就是说申报的土地增值税实际税负为零。 A项目已预缴土地增值税1102万元，申请退税1102万元。（二）税务机关的质疑 1、实际税负的争议问题。A房地产开发企业申报的土地增值税实际税负为零，剔除房地产开发企业按照取得土地使用

权所支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%，计算出A项目开发经营的利润率仅为13%左右，这与行业正常利润率不符。 2、销售收入的争议问题。非住宅的销售单价仅为4170元/㎡，低于普通住宅的4204元/㎡。但仔细核对后发现，根据鉴证报告该项目非住宅分为三种类型——商铺、幼儿园和车库，其中车库面积占非住宅总面积70%，单价2381元/㎡，在H区不算低价，但是车库拉低了非住宅销售平均单价。而同时，商铺均价9000元/㎡，幼儿园均价4500元/㎡，初步看来也是低于市场价的。 3、成本比率的争议。该项目申报四项费用之和达到4亿元，单位面积成本2376元，超出按竣工年度计算的定额标准。（三）税务机关的清算审核 地税局相关人员从以下几方面进行了土地增值税清算审核：1、清算单位的审核 在基本情况的审核中，税务人员发现该项目拥有两个《建设用地规划许可证》，按照当地地税局的公告，“房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位”，故A项目应当划分为两个清算单位，而税务师事务所出具的鉴证报告只划分了一个清算单位。 通过进一步分析，独立办理《建设用地规划许可证》的小地块上是九号楼，而九号楼车库面积1742㎡，仅占其非住宅

土地增值税税收筹划的几种实用方法

土地增值税税收筹划的几种实用方法 2009-12-10 9:3樊其国 土地增值税清算开查，房地产企业提前备账。 房地产开发企业如何应对和统筹安排土地增值税的清算补税事项？进行有效的土地增值税税收筹划，势必成为房地产企业当前及今后企业发展中的重要课题。企业追求的目标是企业价值最大化，价值最大化最有效的评价方式就是利润及利润率增长的可持续性。作为企业的决策者，在充分理解政策的同时，要尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。房地产企业在计算土地增值税时，在不违反税法的前提下，应当选择对自己最有利的计税方案，从而达到节约土地增值税的目的。 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号颁布实施以后，税收新政堵住了房地产行业的一些税收漏洞，但也提供了新的可供筹划的涉税空间。房地产开发企业需要根据新的政策，适当调整开发、销售的策略，在不违反税法的基础上减轻税负。运用会计的技术和方法，对计税现状分析研究，我们认为规避土地增值税仍有可行的筹划空间，其土地增值税节税空间和经济效益还是比较可观的。笔者现将工作实践中探讨的土地增值税税收筹划的几种实用方法介绍如下。 一、充分利用土地增值税免税期限优惠政策 如《深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》深地税发〔2005〕609号第一条规定：房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准。对在2005年11月1日(含11月1日)后签定房地产销售合同的，在纳税人取得房地产销售首期款收入时，就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。深圳××花园五期销售收入37,765万元，其中2005年11月1日以前签定购房合同金额31,636万元，土地增值税纳税清算时依照上述通知，申报应税收入6,129万元。 二、开发商品房转自用不再视同销售 国税发[2009]31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后，不应当视同销售。不难看出，开发出品转作固定资产已经不再按照视同销售处理，企业需要密切关注，避免给自身增加不必要的纳税负担。 三、选择多元化方式处置开发产品 多元化方式处置开发产品的方式包括：销售、出租、先出租后销售、售后返租、股权投资、产权转让、转作经营性资产（开发产品自用自营）等。 对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有型物业开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的筹划，降低土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说，现在要把过去以销售为主转向以自己持有为主，因为自己持有没有增值就不用交土地增值税，深圳出租回报率还是比较高的。 将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营，即可享受不征收土地增值税的税收优