从经济周期看中国房地产发展
从经济周期看中国房地产发展
李海波
(北京兆泰房地产开发公司9北京101117D
摘要2房地产业的发展与经济发展之间具有高度的相关性O从分析发达国家与中国内地房地产周期的波动规律入手9阐述了经济周期与房地产发展之间的密切关系9进而在分析房地产调控与宏观调控之间微妙关系的基础上9针对我国房地产宏观调控的政策取向9给出了具体建议O
关键词2经济周期;房地产;宏观调控
中图分类号2293.3文献标识码2A文章编号21004-972X(2006D09-0022-02
房地产的发展给中国的经济发展注入了新的活力9投资与消费形成的巨大拉动力让中国城市面貌焕然一新9也让中国的城市居民改变了居住条件~生活方式和消费习惯O房地产业的发展与经济发展之间表现出高度的相关性O
一~发达国家经济周期与房地产发展
世界范围内9由房地产泡沫导致金融风险的案例相当惨痛9影响最大的当属日本O20世纪80年代后期9日本经济快速回升9出现了历史上少有的繁荣期9日本中央银行为刺激经济持续发展9采取了宽松的金融政策9这些资金基本上都流入了房地产业9致使房地产价格暴涨O在1986年随后的5年间9日本的地价上涨了2倍多91987年商业用地和住宅用地价格的年上升率超过了76%O另据日本国土厅公布的调查统计数据91985年东京的商业用地价格指数为120.19到1988年就暴涨到了334.293年间暴涨近2倍O六大城市的地价指数9在20世纪80年代的10年间上涨了5倍9市值总额达40001万亿日元9相当于美国地价总值的4倍9土地单价为美国的100倍O1990年9仅东京的地价总值就相当于美国全国的土地总值91991年9日本房地产泡沫破裂9使日本经济一蹶不振9房地产价格的暴跌导致一些涉足房地产业的企业纷纷倒闭O2000年9日本建筑行业有6000多家公司破产9占当年破产企业总数的33.6%92002年9日本有28家上市公司倒闭9其中有1/3以上是房地产公司O房地产泡沫的破灭直接引发了日本严重的财政危机O从1991年到2000年9发达国家财政赤字均有不同程度下降甚至出现盈余9惟独日本财政赤字由0.8%猛增为10.1%9同时还出现了通货紧缩和金融危机O 房地产泡沫破灭的一个直接后果是给金融业带来大量的呆坏账O日本十大银行中的日本长期信用银行~日本债券信用银行和北海道拓殖银行相继倒闭9中小金融机构的破产更是接连不断9金融体系剧烈动荡O
由于房地产泡沫引发金融危机的还有1997年的东南亚诸国及韩国和中国的港~澳~台地区O香港的房地产价格回调幅度高达50%9出现了近10万的负资产者9对经济~金融和社会产生了重大影响O
市场经济国家和地区的房地产均具有很强的规律性9由于各国的经济发展程度~地域环境~文化生活等情况不同9房地产波动周期和频率也不尽相同9甚至差别很大O如美国的房地产波动周期一般为20年910年左右为上升期910年左右为下滑期;日本为10年96~7年上升期93~4年下滑期(金融危机~经济危机除外D;中国台湾地区5~6年为一个周期9其中4年左右为上升期O
二~中国内地经济周期与房地产发展
中国房地产周期波动可划分为四个时期21979~1985年为复苏期;1986~1990年为发展期;1991~1998年是增长和宏观调控期;1999年至今为高速增长期O
在复苏期9改革开放刚刚开始9房地产经济还具有很强的计划经济特色9很不成熟9到1985年才有了较快发展91986年又很快回落9这期间增长期为6年9下滑期为1年O在发展期9房地产已相对成熟9有了真正意义上的快速发展9并很快达到高峰91989年下半年开始全面下滑9次年到了谷底9这期间增长期为3年9下滑期为2年半O在高速增长期和宏观调控期9中国房地产迎来了第一次繁荣91991年房地产开始提升9 1992~1993年极度膨胀91994年开始回落91997年回到谷底9这期间增长期为3年9下滑期为5年O1999年后中国房地产迎来它的黄金期9自1999年至今连续7年高速增长O
很多专家认为中国的房地产周期频率9大约是5年发展期92年低落期97~8年为一个周期O但从实际情况分析来看9并非如此9房地产业而今已持续增长了7年9由此可见中国的房地产还处于发展阶段9市场经济并不成熟完善9具有
收稿日期22006-06-22
作者简介2李海波(1970 D9男9内蒙古呼和浩特人9北京兆泰房地产开发公司干部O
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<经济问题>2006年第9期Sep.92006NO.9
不确定性O但从房地产发展的进程可以看出9各阶段的起伏周期均未超过1 年9而且衰退期和低谷期比较短9增长期和繁荣期比较长O
房地产容易引发经济风险和金融危机是因为房地产产业链条较长9产业关联度较高9是经济发展的支柱产业9容易引发大量投资9而且房地产业是资金密集型产业9与金融业又属于捆绑型关系9地产金融风险会过分集中在商业银行体系O房地产具有实体经济和虚拟经济兼有的特性9同时兼有投资和消费的功能9房地产商品的虚拟经济特性相对比较隐蔽O正是房地产这些属性9使得房地产经济成为了国民经济的6领头羊O
三~房地产调控与宏观调控的微妙关系
1-宏观经济的发展阶段将从根本上决定房地产的发展O 中国当前房地产业发展迅速的一个最主要原因是中国进入了人均1 4 美元的发展阶段9正是房地产发展的黄金阶段9在一定收入支撑下的旺盛消费成为房地产发展恒久的6经济加速器O中国当前的房地产业发展水平还不够9原因亦在于中国的经济发展阶段还比较低9人均收入还比较低O 2-房地产的发展也将决定一段时期内的宏观经济运行O 房地产的重要9在于它拉动的产业多9高达13 多个行业O本轮中国经济增长9最早就是从房地产增长发力开始的O央行在最新政策报告中9也给予了充分肯定O2 5年9房地产的投资几乎相当于国内生产总值的13%9房地产确实成了中国的支柱产业O
3-中国独有的增长模式将影响房地产发展O房地产发展快9不仅与经济发展阶段有关9还与地方政府有强烈的政绩冲动有关O在房地产的发展上9地方政府与开发商实际上形成了6你发财我发展的增长模式9这一发展模式要加上6成本社会掏才算完整O最主要的土地成本是失地农民来掏9环境污染等方面的成本则是全社会来掏9而成本的节省就是政府收入和开发商的利润O据国务院发展研究中心调查9农民从土地转换与增值中拿到的收益不到全部的5%9 55%的收益被开发商拿走了9农民在城市化过程因此而导致的损失以数1 万亿计O
4-宏观经济周期与房地产发展政策有密切关系O房地产是特殊的产业9这使得各国政府往往视房地产发展为战略棋子O1997年后9中国经济进入衰疲状态9房地产业被认为是能重振景气的法宝9政府出台了一系列促进房地产发展的政策9使房地产走到时代舞台的中央9随之也带动了经济回升O 随着经济转向过热9政府的政策导向也开始发生变化9开始了对房地产的调控O
5-宏观参数的调整将对房地产起到举足轻重的影响O 很多人分析房地产需求9研究的是潜在需求9而不是附加货币价格的需求9其实真正要分析附加货币价格的需求9因为市场经济承认的需求从来都是附加货币价格的有效需求O房地产目前很强势9外部形势好是关键O假设目前开发贷款是3-1亿9消费贷款是1-9亿9加起来是5个亿9如果利率上调两个百分点9开发商和购房者就要增加成本1 万9房地产行业就有可能变成一个全行业亏损的行业9所以9影响最大的是宏观参数O汇率的调整对房地产的影响也很大9日本长期不调汇率9导致大量外汇流入房地产9导致房地产泡沫9而在汇率大调后9大量资金投资美国和东南亚9房地产泡沫轰然倒坍O
6-收入分配将最终决定房地产发展模式O许多开发商强调说房价是合理的9还强调中国的商品房只是少数9甚至有的认为商品房的高价是合理的9开发商为富人建房也是合理的O分配决定生产9一个不合理的分配结构不足以支持一个合理的生产结构O任何一个房地产分配解决良好的国家9一定是中产阶级占主流9收入分配相对合理的国家O当前的收入分配格局势必严重地扭曲中国房地产业发展9也将成为制约中国房地产业发展的深层问题O
四~促进房地产发展的思路
中国宏观经济要求房地产业从过去几年快速乃至高速发展的轨道9要转入今后平稳发展的轨道O一个持续健康发展的房地产市场9要在投资增速下降的情况下9保持供略大于求9价格基本平稳O特此建议在调控房价时9可采取以下措施:
1-高度关注房地产市场供求变化O注意房价的变化9包括商品房预售价格~二手房交易价格以及租金价格的变化O 及时~全面地向社会发布准确信息9实现房地产市场供求总量的基本平衡9供求结构的基本合理O
2-重视利率杠杆的调控作用O通过贷款利率逐步放开等灵活~有效的金融手段调控房地产市场供求关系O 3-商品房特别是普通商品住宅开发用地应予以保证O 开发用地的供应要有时间和供应量的充足O
4-要想方设法加快盘活和开发存量土地O二手房市场也要进一步加快发展9使存量得到充分利用9有效放大土地和房屋市场供应量9平衡未来的供求关系O
5-继续控制房屋拆迁规模和进度O放慢住房被动需求的释放速度9也需要不断提高拆迁管理水平9加快开发进展速度O
6-要高度警惕和防止房地产泡沫O在房地产投资性需求9特别是炒楼比例大9造成房价攀升过快~房价过高的城市9要高度警惕和防止泡沫的进一步加大9要通过经济的~法律的~行政的多种手段限制炒楼9抑制投资性需求9调整供求关系O
7-既要防止6泡沫性过热9又要防止6盲目性过热O6泡沫性过热的问题9其表现是市场供不应求9房价上升9产生泡沫9越吹越大9最终可能由于社会购买力无法支撑居高不下的房价9而出现抛楼9导致泡沫破裂和崩盘O6盲目性过热9其表现为供大于求9房价下跌9空置房积压增多9造成闲置和浪费9这两种过热都要防止O
(责任编辑:戎爱萍
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李海波:从经济周期看中国房地产发展
从经济周期看中国房地产发展
作者：李海波
作者单位：北京兆泰房地产开发公司,北京,101117
刊名：
经济问题
英文刊名：ON ECONOMIC PROBLEMS
年，卷(期)：2006(9)
被引用次数：3次
引证文献(3条)
1.周秀英中国房地产周期波动的实证分析[期刊论文]-学习与探索 2009(3)
2.吴建业中国房地产发展前景与应对策略[期刊论文]-闽西职业技术学院学报 2009(2)
3.马辉.陈守东.才元中国房地产周期实证研究[期刊论文]-长白学刊 2008(4)
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