租赁司法解释实务系列解读租赁权物权化――次承租人对抗出租人

租赁司法解释实务系列解读租赁权物权化――次承租人对抗出租人



《房屋租赁合同司法解释》第十七条，因承租人拖欠租金，出租人请求解除租赁合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。



司法解释中关于次承租人代偿请求权的确突破了合同的相对性理论，这种对传统理论的重大突破有无法理依据和价值基础，有待我们探讨。

依据合同的相对性理论，出租人与承租人的房屋租赁合同和承租人与次承租人的房屋转租合同，两者是完全独立的两个合同。既然是合同，就要恪守合同的相对性原则。次承租人与出租人之间并不发生直接关系，次承租人的任何主张当然不能对抗出租人。



当租赁合同终止时，出租人可以选择以所有权人（针对次承租人）或合同中的出租人（针对承租人）来行使其收回租赁物的权利，请求权基础不同，则其请求的对象亦不同。



我国大陆合同法，其之所以强调转租需经出租人同意，乃是出于保护出租人利益的考虑。出租人的同意并不使其增加合同法上的义务，原租赁合同不受影响，而仅使得次承租人对租赁物的占有成为有权占有。合法转租合同得以履行的基础乃在于承租人租赁权的保持，如果该租赁权因为租赁合同的终止、解除、撤销、无效而丧失，转租合同将无从履行；出租人可依所有物返还请求权要求次承租人返还租赁物，而无过错的次承租人只能向承租人主张债务不履行的违约责任。这样的制度设计在逻揖上顺理成章，然而却使得无过错的次承租人之利益欠缺保障，尤其是房屋租赁合同这样涉及次承租人安身立命的重大利益的情形，更有必要予以检讨。固守合同相对性原则使得次承租人始终处于提心吊胆的境地，其转租合同能否得到履行始终是一个悬而未决的未知数。



租赁权的物权化理论能够突破租赁合同的相对性，赋予租赁权以对世性，从而使次承租人与出租人之间直接取得联系，从而破解了次承租人的困境。法律和学说理论视为社会生活服务的，两者之间的关系决不能本末倒置，即不能使社会生活困于法律逻揖。“租赁权的物权化”理论即是法学理论对社会生活的让步与妥协。“买卖不破除租赁”、“承租人的优先购买权”制度均是租赁权物权化的集中体现，其根本目的与次承租人的清偿请求权有异曲同工之处，从后果看，这几项制度均突破了合同的相对性，其主旨都在于维护租赁关

系的稳定性。

按传统理论，承租人的租赁权之所以能够对抗（新）买受人的所有权，是因为承租人占有标的物战胜登记之所有权人，即占有强化了债权的效力，债权与占有配合，形成能够对抗登记所有人的力量。也就是说，债权与占有配合，能够彰显承租人对租赁物使用收益的事实，这种表征是承租人的租赁权能够对抗第三买受人所有权的合理内涵所在，即承租人基于租赁权对租赁物进行临时使用收益，如果该外在表征不存在，承租人因缺乏对租赁物使用收益的事实，法律无给予其特殊保护的必要。



次承租人一旦提出代为清偿，就可以暂时阻滞出租人解约，次承租人实际为清偿后，出租人此项解除权则归于消灭。笔者认为，次承租人之代偿请求权应当被赋予某种形成权的效力。一方面，出租人在行使解除权之前，必须对次租人履行告知义务；另一方面，次承租人必须在合理期限内决定是否行使代偿权，超出该合理期间，则代偿权丧失。否则，出租人的地位也将限于悬而未决的不稳定状态。另外，次承租人向出租人偿付租金后，在该数额内对于转租人享有代位求偿权，此代位求偿权可以抵消相应的对转租人的租金债务。这样一来，就较为周到地保护了次承租人的利益，稳定了转租关系。



在经出租人同意的转租情形下，租赁物的实际占有使用人为次承租人，由次承租人向承租人支付租金，如果出租人认为因催收租金影响租赁合同目的实现而依据《合同法》第二百二十七条要求解除租赁合同，我们认为，应当赋予次承租人以异议权，但在出租人与承租人的合同之诉中，如何赋予，只能通过完善第三人诉讼制度的方法予以解决。



出租人行使此项形成权，并不需要通过形成诉讼的方式进行，而只需单方意思表示便可解除租赁合同。当然，这一点仅仅适用于行使形成权本身，而不适用于行使形成权行为（之后）产生的请求权，因此，请求权的实现必须通过司法途径。



我们认为，可以针对出租人诉讼请求的不同区别对待。如果出租人请求解除租赁合同，由次承租人直接归还租赁物，那么可以将转租人和次承租人作为共同被告。如果出租人请求解除合同，由转租人归还租赁物，那么法院应当依据当事人的申请，或者依据职权，从诉讼经济和次承租人利益的合理保障角度，将次承租人追加为第三人，确保其异议权得到充分的行使。



出自：最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社，2009年9月第1版，第221－234页，对解释第17条租赁

合同中次承租人支付租金以对抗出租人解除权、代偿请求权的条文释义，撰写人是最高人民法院王毓莹法官



请求解除合同与行使解除权



《房屋租赁合同司法解释》第七条，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。



实践中，出租人行使解除权的方式有两种：一种是出租人直接通知承租人解除合同。解除权是形成权，在此种情形下，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，如果承租人有异议，可以向法院提起诉讼，请求确认合同解除无效，该诉讼性质上属确认之诉……。另一种是出租人向法院提起诉讼，请求解除与承租人之间的租赁合同，此时法院属于判决解除合同。法院判决解除与法院判决确认解除合同的法理基础不同，前者由法院直接解除有效合同，这是法院行使国家裁判权的表现，而后者是法院对已经解除的合同判断是否有效的确认。法院行使国家裁判权，判决解除合同的前提是当事人的变更之诉（即解除合同之诉），而非确认之诉。



出自：奚晓明主编，最高人民法院民事审判第一庭编著，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社出版，2009年9月第一版，第102页，对第七条出租人解除权的二种行使方式的解释，该条撰写人为最高人民法院姚宝华法官。


物权法和债权法交叉调整的法律关系


一般认为，在民事法律框架内，财产的归属和流转分别由物权法和债权法调整。尽管两者调整对象不一，但基于民事法律关系的日益复杂性，两者调整对象出现交叉的现象越来越普遍。也即，在规范某些特殊的法律关系方面，既存在债权法的适用空间，也包含着物权法调整的余地。这其中房屋租赁法律关系就是典型例证之一。房屋租赁法律关系形式上虽以合同之债表现出来，但在合同履行过程中涉及的有关房屋的争议又往往需要运用物权法基本原理加以公平解决。



房屋租赁合同届满后，如何处理经出租人同意进行的装饰装修形成的装饰装修物问题，从法律角度言，本质上是如何协调物权法上的添附和债权法上的不当得利之债之间的关系。



出自：最高人民法院民事审判第一庭编著、奚晓明主编，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释的理解与适用》，第146－149页，撰写人肖峰法官。肖峰，最高人民法院民事审判第一庭法官，中国政法大学法学博士。


合同法与赔偿损失之――

返还利益


返还财产是合同当事人在合同被确认无效或者被撤销以后，对已经交付给对方的财产，享有返还财产的请求权，对方当事人对于已经接受的财产负有返还的义务。返还财产作为无效合同的一个最基本的后果，适用的是恢复原状原则，并且返还财产指旨在使双方的财产关系恢复到合同订立前的状况，它不是违反合同义务所产生的法律后果，也不是法律对当事人主观状态予以否定性评价的表现。因此，返还财产不适用过错责任原则，不论接受财产的一方是否具有过错，都应当负有返还财产的义务。



返还财产适用于合同解除有溯及力的场合。《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。



返还财产请求权的基础是什么，学者之间存在所有权返还请求权与不当得利请求权的争论。我国民法理论传统上认为，所有权返还请求权与不当得利返还请求权，不得并立。这种传统观点是否符合《民法通则》、《合同法》的立法本义，是否有利于合同当事人权益的保护，还需要进行分析。



所有物返还请求权不适用消灭时效的规定，且与债权请求权相比有优先的效力，从返还财产的范围来看，所有物返还请求权返还的对象仅限于原物，返还的目的是使所有人恢复其对原物的占有。而不当得利请求权，返还的不当利益应当包括原物和原物所生的孳息，以及利用不当得利所取得的其他利益。此外，所有物返还请求权，请求权人无须证明对方是否具有过错。无论是否具有过错，只要原物存在，都应当返还；原物不存在，则应负赔偿责任。而不当得利返还请求权，返还财产的范围根据善意或恶意来确定。对于不知无法律上的原因而取得利益的为善意受益人，其返还的范围仅限于现存的财产，所受利益不存在的，无论其不存在的原因如何，均免负返还义务。而明知无法律上的原因而取得利益的恶意受益人，其返还的范围包括受领时所得利益，受领利益的利息，若受领利益不存在，不论其原因如何，恶意受意人均应偿还其价额而不得主张免责。



合同无效后财产返还的请求权基础，事实上是体现为一种所有物返还请求权和不当得利返还请求权竞合的状态。所有物返还请求权和不当得利返还请求权在性质上彼此独立，不相关联，其各自成立的基础、法律构成要件和适用均不同，一种请求权的存在，并不对另一种请求的存在产生影响和作用，两者在事实上可以发生竞合。而且允许请求权人根据其需要选择对自己有利的请求权基础，有助于为财产流转关

系提供更为周密的调节手段，更充分地实现民法维护公平正义这一根本理念。当事人可依具体案由和自身需要，本着公平、效率与维护诉讼经济的考虑，选择最为有利的一种请求权作为主张返还的依据[1]。[1]该段又援引段宝玫：《无效合同财产返还的请求权基础》，载《上海商业职业技术学院学报》2003年第2期，第52页。



出自：最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社，2009年9月第1版，第68－69页，对解释第5条租赁合同无效后进行处理的条文释义，撰写人是最高人民法院宋春雨法官。



第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。



合同法与赔偿损失之－－信赖利益和履行利益



大陆法系国家和地区将合同法上的利益区分为信赖利益和履行利益。史尚宽先生认为，信赖利益，即信无效之法律行为为有效所受之损害。在德国法中，信赖利益指当事人相信法律法律行为有效成立，而因某种事实之发生，该法律行为不成立或无效而生之损失，又称为消极利益之损害；德国法中，信赖利益与履行利益是相对的概念。所谓履行利益，是指法律行为有效成立，但因债务不履行而生的损失，又称为积极利益之损害。信赖利益与履行利益的相对立性体现在，如果以合同缔结时为准，信赖利益的损害赔偿是使权利人因复到未信赖法律行为（尤其是合同）成立或生效时的状态，是一种“回复原状”的保护，保护向既往作出；履行利益的损害赔偿是赔偿义务人在经济上应使权利人处于法律行为（尤指合同）如同被履行时的状态，是一种向将来的保护……。



英美合同法上的利益有三种，即期待利益、信赖利益与返还利益。期待利益指当事人依合同规定有权期望通过合同的履行而实现的权益，包括当事人在合同得到正常履行时本来可以获得的利润。信赖利益，指一方当事人基于对另一方允诺的信赖而改变了自己的经济地位，当另一方违背其诺言时，为使信赖方恢复到原有的经济地位而赋予该方的权益。返还利益，即要求对方返还已给他的得益的请求权。……

可见，履行利益（期待利益）的赔偿以合同有效、合同义务存在为前提的，而缔约过失责任一般发生在合同不成立、无效、被撤销（含被解除）的场合，当事人当然不能请求履行利益之赔偿

。缔约过失责任所保护是只是原告的消极利益，也就是说，使原告重新回到缔约谈判开始之前的情势之中，因此赔偿范围仅限于信赖利益。



信赖利益的构成应当具备三个条件，即双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为生产信赖，一方由于信赖而支出一定的成本。信赖利益的损害指被害人既存财产减少而受之损失。这种损失可以分为直接损失和间接损失。直接损失包括二个方面：一是用于缔约的合理费用；二是准备履约所支出的合理费用。间接损失是指如果在缔约过程中，受害人必将获得各种机会，而在行为人的过错导致合同不能成立的情况下，使这些机构丧失。简言之，即丧失与第三人另行订立合同的机会所产生的损失。但是鉴于间接损失较难确定，因此，只有在具备两个条件时才能要求赔偿间接损失：一是缔约当事人在订立合同的过程中故意实施违背诚实信用原则、违反法律的行为；二是与第三人另订立合同的可得利益在缔约过失发生时就已具备现实的成就条件，仅仅因为过错方的缔约过失才导致利益的丧失。大陆法系国家一般规定，信赖利益的赔偿原则在原则上不能超出履行利益。也即在合同被确认无效或撤销后，受害人所应获得的信赖利益的赔偿数额不应该超过有效且得到实际履行的情况下所应获得的全部利益。



出自：最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社，2009年9月第1版，第74－75页，对解释第5条租赁合同无效后进行处理的条文释义，撰写人是最高人民法院宋春雨法官。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。



合同法与赔偿损失之－－履行利益


对（合同解除时）赔偿损失的范围，学界争论较大。我国大陆学者对此问题主要有三种观点：（1）合同解除时的损害赔偿是指无过错方对所遭受的一切损害均可以请求赔偿，既包括债务不履行的损害赔偿，也包括因回复原状而发生的损害赔偿。（2）损害赔偿的存在与否不取决于合同是否解除。（3）如果选择损害赔偿或合同解除都足以使合同当事人的权利得到充分保护，没有必要同时采取两种方式。若合同解除后，确因一方过错造成另一方的损害，则有过错方应向相对方赔偿损害，不能因合同解除而免除其应负的赔偿责任。我国台湾地区民法上之解

除，依其权威学说认为，除回复原状外，并得请求因债务不必笔而发生之损害赔偿。亦即，契约解除之效力，并无使债权关系全面消灭之必要，在肯认损害赔偿请求权的范围内，契约之效力不妨视为仍然存续，故解除后的损害赔偿请求权应为基于债务不履行而生之请求权。通说之外，当然有不同意见存在。有学者认为合同解除对损害赔偿请求之不妨碍并不能当然推出该请求权系基于债务不履行提出。契约的解除系使已经成立的契约溯及既往地归于消灭，即与自始未订立契约相同。原有法律关系应归消灭，因此，双方才负有回复原状义务。原有法律关系既已消灭，何谈债务不履行。所谓债务不履行之损害赔偿系原债务内容的转换而来，其与原债务不失其同一性。故其与契约解除互不相容。……故应从信赖利益赔偿理论进行解释。



笔者认为，本条（指对商品房买卖司法解释第23条，本文全文皆是对第23条的条文释义）所定合同解除的目的在于溯及既往地消灭合同之存在，在当事人因合同解除遭受损害时，通过损害赔偿请求权之赋予，使其损失予以弥补。但此种损害赔偿请求权不同于合同未解除时因违约导致的情形。换言之，合同解除已经溯及既往地消灭了合同债务履行的基础，当事人若仍能获得基于债务不履行之损害赔偿请求权无疑将导致合同解除与否在结果上似无差异。“债务不履行”说中的“视为契约效力依然存续”的拟制不仅过于抽象，在实务中也容易产生迷惑。首先，合同解除后当事人基于“债务不履行”之损害赔偿请求权及于何种范围的界限模糊。其次，合同解除后的基于“债务不履行”之损害赔偿请求权与合同未解除时“债务不履行”之损害赔偿请求权的差别也难以实践中区分。两者之间的游移不定不仅可能害及相关当事人之利益，而且不利于当事人行使诉权选择权。债务不履行的损害赔偿责任是以合同有效存续及正常履行为前提，合同既已解除，此种责任已失其存在的基础。在合同解除系由一方违约而致时，所称的损失并非基于债务不履行。信赖利益损失系指法律行为在外形上虽已成立，但其实质是为无效，当事人一方出于善意无过失信赖其有效而遭受的损害，在大陆法系中又称为消极利益或消极的契约利益。近代法制确立信赖利益系以维持当事人之间的信赖关系为基础，在义务违反人之行为既不属于侵权又不属于不履行行为时，承认信赖利人得向相对人请求赔偿其因法律行为不成立或无效而产生的消极的契约利益。信赖利益的保护，其宗旨在于对民法中诚实信用原则的维护，以保护交易安全为目的。在确定信赖

利益损失的时候，我们往往主要基于当事人缔约上过失责任的认定。在适用范围上，缔约过失责任一般适用于合同未成立、无效或被撤销的情形。但信赖利益的请求权不仅仅涉及缔约过失一种情况，其还包括合同上的请求权。后者主要指因合同不履行所产生的信赖利对方将履行合同而支付的代价或费用等损失。由此可知，信赖利益的赔偿适用于合同的解除、终止、无效及被撤销等全部环节。



对于信赖利益赔偿请求权的性质，学者普遍认为，其并非基于债务不履行与侵权行为之损害赔偿，而是基于法律的直接规定。此外，信赖利益损失必须以违约行为的存在为适用前提。信赖利益的损害赔偿是使受害人处于合同从未订立的状态，而不是使其处于合同得到履行的状态。此点与合同解除的目的是一致的。换言之，合同解除后的损害赔偿请求采纳“信赖利益”说较“债务不履行”说更具逻辑上的合理性。《德国民法典》规定当事人须就合同解除与债务不履行之损害赔偿择一行使，颇具合理性。但该规定似乎排除了对信赖利益的诉权行使，故《瑞士债务法》的立场具有借鉴价值。其以契约解除之损害赔偿为基础，使合同解除与信赖利益赔偿请求并行不悖。信赖利益损失应包括所受损失（积极的损害）及所失利益（消极的损害）。前者例如因订立合同所支出的费用等现存财产的减少。后者指信赖人应增加而未增加之利益。但对所失利益的范围应予明确，其不应包括基于债务不履行之期待利益，否则将混淆信赖利益与履行利益的界限。其应限定在信赖人基于对合同不解除的信赖而丧失的其他订约机会。



出自：最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社，2003年6月第1版，第299－300页，对解释第23条商品房买卖合同解除后赔偿损失的条文释义，撰写人是最高人民法院辛正郁法官。



《商品房买卖司法解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。