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2011年1月济南房地产市场分析报告_25页

2011年1月济南房地产市场分析报告

一、房地产相关政策及行业信息

（一）本月政策概述

国家房地产调控政策不断加码，从限购令、房产税、国八条到加息，政策步步紧逼

（二）国家及济南市政府宏观政策

1. 新国八条政策出台二套房贷款首付提至六成

国务院总理温家宝1 月26 日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

为巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，会议确定采取八项措施进一步做好房地产市场调控。

新国 8 条内容摘要：

1. 各城市政府一季度要公布新建住房价格控制目标

2. 逐渐扩大住房保障制度覆盖面，增加公租房供应

3. 个人购房不足 5 年转手，按销售收入全额征收营业税

4. 购买第二套住房首付款比例不低于 60%

5. 今年商品房供地原则上不低于前两年年均供应量

6. 主要城市拥有两套及以上住房家庭不得在当地再购房

7. 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制

8. 引导居民从国情出发理性消费

中原视点：此轮政策出台，在时间上略超预期，在力度上有所加强，但并没有明显超预期。对于楼市，此次政策本身影响有限，预计2011年房地产市场将维持量升价稳的走势。

1. 时间上略超预期。2010年两轮政策出台，均逢房地产市场出现量价齐升的趋势或者苗头，而目前为楼市淡季，房价加速上涨的苗头以及舆论对此的渲染并不明显，因此更多以各地落实之前的政策为主（如近期各地轮流出台限购令，只是地方上继续落实中央政策，而非再一轮自上而下的密集调控。）因此国务院在此时点上出台新一轮调控政策，略超预期。这更主要是政府为了表明其调控房地产的坚定决心。

2．力度上较以前政策有所加强，但没有明显超预期。此次主要在以下政策方面有所加强：A;个人购房不足5年转手交易的按交易全额征税。原来针对5年以内的普通住房按差额征税，目前则均全额征税。

B、对二套房贷款首付从原来5成提高到6成，利率则维持不低于基准利率的1.1倍。

C、限购令涉及城市由目前20多个城市继续扩大到直辖市（北京、天津、上海、重庆）、计划单列市（大连、宁波、厦门、青岛、深圳）、省会城市（除拉萨外26个）及房价过高、上涨过快城市。其限购要求由原来各地松紧不同的标准提高到几乎与原来深圳相同的较严格标准。

D、此外，还提出房价目标管理、保障房建设和土地供应等措施。需要注意的是，此次并没有对房产税方面有过多描述，仅提出“各地要加快建立和完善个人住房信息系统”多少与房产税前期准备有一定关联。

3. 单就这些政策本身而言对楼市影响有限。

A、二手房交易税方面。流转方面的税收（甚至更高的税率）无论从国际案例还是国内历史经验来看均没有明显抑制房价的作用（而且实际上在国内更多是转嫁给购房者），而且此次只是较原来边际上扩大税收范围，而非提高税率。

另外，考虑到二手房市场主要局限于一线城市，此政策的影响更为有限。

B、二套房贷方面，首付比例提高幅度远不如之前明显，其冲击也不可能大于之前。且银行2011年以来已经主动收紧按揭条件，因而此政策效果未必比信贷紧缩政策效果明显。

C、限购令方面，从之前深圳经验看，限购令仅在短期内有一定影响。但是不久影响就消退。考虑到其它城市流动人口更少，投机氛围更小，其影响也不能高估。

结合以上分析，预计2011年房地产市场将维持量升价稳的走势。由于目前为淡季，此次政策即使在短期内产生冲击，也不太可能立马显现出来。随着供给在未来释放，市场会经历一个供给驱动的量升市场，价格层面则很难有好的表现。

2.重庆、上海1月28日起试点征房产税

1月26日召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税的改革试点，具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发制定。重庆市、上海市27日公布了房产税的实施细则，将于1月28日起征收。

中原视点：房产税开征后，将增加持有环节的成本，短期内必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响。对自住型购房者而言，征收房产税有利于引导居民合理住房消费。买房者除了考虑购买时的交易成本，还要考虑房屋持有过程的成本，从而需要根据收入理性地确定所购房屋的套数和面积。对投资型购房者而言，必须重新权衡持有成本和未来收益间的关系。因为有了持有成本，未来收益是否可以涵盖购买和持有的所有成本就增加了不确定性，因此投资者必会更加谨慎，有助于抑制投资投机需求。

在房产税试点开征阶段，税基和税率都不高，对于绝大部分自住性房屋是免征的，只向多套(比如二套以上)和高档住宅(比如豪宅公寓和别墅)开征。这对已有多套住房的投资客来说，必然会有威慑作用，进而影响到楼市成交量。预计两地的成交量在新国八条的限购、限贷和房产税的多重影响下，出现一定幅度的下

降。但目前出台的两版房产税方案并不十分严格，因此在需求没有大幅减少、供应量增加有限的情况下对房价下降的作用并不明显。

房产税为地方税种，试点征收的收入属地方财政收入。为充分体现调节收入分配的政策目标，按照政策要求，试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等。但地方政府较差的积极性和较弱的执行力往往会使政策难以落到实处，政策效果难免大打折扣。

两版房产税以整体温和的面貌面世，其对房地产市场的实质性影响在目前的楼市淡季很难显现出来，预计在3、4月份，房产税的实质性影响将逐渐显现。目前而言，其对全国大多城市的标杆作用和对购房者的心理影响作用将更大。若试点效果较好，不排除国家将房产税推向全国其他城市如北京、深圳等的可能性。在春节前国家密集出台新国八条、批准沪渝试征房产税等重磅调控措施，更多的是表明政府的调控导向，明确调控的积极态度，显示了国家对高房价调控的决心，安抚刚需的紧张心理，增加房价稳定甚至下行的预期。

房价高企的根本原因是供需矛盾难以缓解和民间投资热钱出路较少，房产税对这两方面均作用微弱。因此，单纯的房产税政策难以应对错综复杂的中国楼市，需要辅以其他的配套措施才能有较大成效。

综合来看，此次出台的沪渝版房产税，有助于抑制投机性购房，但对抑制房价作用有限，目前对购房者的心理影响要大于其实质性影响。新国八条和房产税在春节前集中落地显示了国家在2011年里调控房地产的决心，政策趋于收紧的走向没有变化，预计在后期，随着房地产市场的不断变化，国家仍有新的应对措施不断出台。

3.济南市房市限购令出台

1月21日，济南市政府下发了《关于进一步贯彻落实房地产调控政策促进房地产市场健康平稳发展的通知》，要求在2011年12月31日前，市内五区及长清区、高新区以家庭为单位只能新购一套新建商品房。对违反该规定的购房者，相关部门将不予办理房产证。

中原视点：在2010年曾表态不会出台限购令的济南，在国家的推动下出台了限购令，但相当温和：不论存量房源多少，均可新购一套房；仅限于新建商品房，不包括二手房；仅对外地人停贷，不停购。在国八条更为严厉的限购令出台后，济南版温和的限购令被迫更进一步，如新购住房要考虑存量房多少；不仅限新建商品房，也限二手房；对外地人限购，不符合条件的禁购等。在国家的推动下，济南被迫实行与一线城市相同的限购政策，这有可能导致主动观望和被动观望者继续等待。

4.2011年山东省将加强和改善房地产用地调控

1月13日召开的全省国土资源工作会议透露，山东省2011年将加强和改善房地产用地调控，确保保障性住房、棚户区改造和自住中小套型商品房“三类住房”用地不低于建设用地供应总量的70％。

1）山东开展违规用地专项整治

为解决当前土地管理利用存在的突出问题，山东省决定自2011年1月1日起至4月1日，在全省范围内集中开展3个月的违法违规用地专项整治。对2010年1月1日以后的全省新增建设用地，包括新农村建设新增集体建设用地进行拉网式检查。

2）山东省规定，土地出让溢价50%、单价或总价创新高须上报

山东省国土资源厅要求，山东省各地要密切关注本地土地市场动向。市、县国土资源主管部门要对可能出现“高价地”的地区，认真进行事前评估，防止出现高价地，稳定市场预期。同时要加强地价动态监测，及时掌握地价异常变动，提高市场敏锐性和针对性。对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源部门要在成交确认书签订(中标通知书发出)后2个工作日内，填写《房地产用地交易异常情况一览表》，上报省厅和国土资源部。

3）山东省叫停“毛地”出让、捆绑出让违法用地将按季公布

山东省国土资源厅下发通知，要求省内各地土地出让要严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。所谓取消“毛地出让”，就是国有建设用地不能直接入市交易，将由政府收储后再入市交易。政府直接收储土地最大的好处是避免一些土地的一级开发进展缓慢，出现开发商主动或被动“捂地”的情况。

中原视点：土地是房地产发展的根本。山东省连出重拳，在2011年里加强了对土地市场的监管和调控。无论是70%的总量控制、3个月的专项治理、高溢价土地的上报、毛地出让的叫停还是违法用地按季度公布，都显示了政府对土地市场的重视，对房地产市场调控的不放松。虽然这些措施没能触及土地财政的根本，但若能很好地执行，将对规范土地市场、平抑房价产生积极的影响。

5.存款准备金率上调0.5%

中国人民银行14日晚间宣布，从2011年1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这也是人民银行2011年的首次货币政策动作。此次上调后，我国大型金融机构存款准备金率将高达19%的历史高位，中小金融机构的存款准备金率也将高达15.5%。粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性资金3500亿元左右。

6.三部委联手规范房地产中介“吃差价”将被处罚

住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台《房地产经纪管理办法》(8号令)，并于25日正式公布，将于2011年4月1日实施。该办法是中国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。根据该办法，房地产经纪机构赚取差价、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，可遭到罚款以至停业整顿等行政处罚。

中原视点：房地产调控政策的效果如何，地产中介的操作执行有很大影响。房地产经纪行为若违法违规，会使效果大打折扣。此次三部委在第三轮调控大潮中出台规定联手规范房地产中介，有利于房地产行业的规范发展。

（三）济南市重大发展规划

1.浪潮地块2011年有望动工

1月4日，历下区建新街道办透露，位于山大路与和平路路口的浪潮地块拆除基本完成，项目规划方案出台，2011年有望动工建设。该项目预计投资 10亿元，将建设商务办公楼和商住楼。

2.济南将加快“一城三区”建设

济南市发展和改革工作会议暨“十二五”规划座谈会透露，2011年，济南将大力实施新型城市化战略，推进“一城三区”建设取得实质性进展，并把城市化作为扩内需、调结构、惠民生的重要抓手。

3.二环西路BRT年内开建

在1月12日举行的“济南市基于BRT网络的公交线网优化研究”项目签约仪式上，济南市城市交通研究中心主任刘彤表示，二环西路BRT将于2011年开建，它将与西客站交通网络衔接，完善济南西部快速公交网。

4.天桥棚改片区将建高标准新校

1月17日，天桥区教育局透露，2011年该区将结合旧城改造，推进北刘、宝华等片区新校建设，在确保学校与小区同步建设的基础上，打造高标准的现代化学校。

5.山东省2011年将建32.43万套保障房

1月18日在聊城召开的全省住房和城乡建设工作会议透露，2011年全省保障住房建设任务为32.43万套，在普通商品房小区中按一定比例配建保障性住房。2011年，山东省将多渠道筹集建设资金，严格执行土地出让净收益10%以上的提取比例，开展住房公积金贷款支持保障住房建设试点。

6.16个城市综合体布局初定四城区均有分布

编竣的“十二五”济南市城市综合体规划透露，济南重点建设16个城市综合体总用地40平方公里，可开发建筑面积约7000万平方米。其中老城区规划城市综合体6个，东部新区4个，西部新区2个，滨河新区4个。

7.济南将启动城中村改造建106个集中居住社区

济南市出台城中村改造相关规划,计划将现有城中村整合为50个成片改造项目和5个重点建设片区，将现有的309个城中村整合建设成106个集中居住社区。

中原视点：2011年是十二五的开局年，一城三区的规划将陆续完善，济南市城市建设将陆续展开。西客站高铁的完成，二环西路高架桥的建设，BRT公交的开通，将极大地提升西部片区的形象和房地产开发的价值。东西发展日趋平衡。保障房建设是全国的重点，济南市的保障房建设也将越来越成为住房供给的重要途径。

（四）其他与房地产行业有关的重要信息

1.新建高层要分户设火灾报警器

山东省十一届人大常委会第21次会议1月14日闭幕，修订后的《山东省消防条例》获表决通过，将于2011年3月1日起施行。根据规定，新建高层住宅应分户设置独立式火灾探测报警器。违反规定的单位，将有可能面临最高五万元的罚款。

2.青岛“国八条”后率先发布限购令，停售本地户三套房

新“国八条”要求计划单列市2月中旬之前出台限购措施，青岛于1月29日发布限购令，成为“国八条”之后第一个发布限购令的城市。岛城规定，已有2套住房的市民暂停向其售房，而买房的市民也需要先开具住房情况证明。

二、土地市场交易信息

（一）土地整体市场概述

土地市场冷清，1月共成交三宗土地。

（二）本月土地成交情况分析

1月份成交3块土地，均分布在历下区，总成交价8448万元。

1月份济南土地居住及商业用地共成交3宗，成交土地面积约25亩，预计建筑面积为6.3万平方米，楼面地价为1339元/平方米。该月土地成交面积较上月大幅下降，降幅达到91.05%，楼面地价环比上月下降42.38%。

（三）本月土地供应请款

无

（四）本月土地出让典型案例

土地位置：历下区北园大街以南、车站北街以东

土地面积：15891平方米

建筑规模：57207.6平方米

容积率：地上≤2.40，地下≤1.2

土地价格：7620万元

楼面地价：1332元/平方米

竞得单位：济南冠华置业有限公司

三、商品住宅市场

（一）市场概述

受低价房源大量上市、在售项目房源量少的双重影响，济南房地产市场环比上月呈现“量价齐跌”的局面。

（二）商品住宅供求关系分析

2011年1月，济南房地产市场新增供应量为12.98万平方米，1268套房源，开盘成交率达到88%。绿地国际花都以低价上市，引爆了西部房地产市场，项目凭借低总价赢得了市场青睐。

（三）成交量分析

1. 济南整体住宅市场成交量分析

2011年1月，受新增供应量上市成交的影响，济南房地产市场的成交均价环比上月下降10%，成交面积下降12%；

由于1月份绿地国际花都和泉景天沅项目大量上市，导致成交房源以中小户型为主，拉低了市场成交面积和成交均价；而其余项目由于临近春节在售房源量少且无新增房源，市场成交放缓。

2011年1月，济南商品住宅成交1931套，约21.18万平方米，单套平均面积约110平方米；本月成交面积环比上月下降11.53%，成交套数环比上月下降10.89%，主要在于在售项目的剩余房源量少，临近春节，购房者降低了对楼市的关注程度，开发商也延迟了加推时间、降低了宣传力度，在售房源量的减少是导致成交量下降的重要原因。

2. 分区域住宅市场成交量分析

槐荫区由于绿地国际花都项目大量开盘成交，导致区域成交量最大；市中区由于泉景天沅项目开盘，导致区域成交量排名第二位；其次为历城区，其在恒大名都项目成交的带动下，区域成交量排名第三位；其后依次为历下区、天桥区和高新区。

（四）成交价格分析

1、 2010年1月-2011年1月济南商品住宅销售价格走势

2011年1月，济南房地产市场的成交均价为7647元/平方米；

受绿地国际花都项目大量上市成交、在售项目房源量少等多种因素的影响，济南整体市场的成交均价环比上月下降10.28%；从各项目来看，成交均价保持稳定。

2、2010年1-12月济南各区域商品住宅销售价格走势

2011年1月，历下区的成交均价排名第一位，主要在于历下区区域内高端项目集中，本月中端项目的在售房源量少导致销售量较少，放大了高端项目对区域市场价格的拉动作用；市中区的成交均价排名第二位，主要在于区域内以中高端项目为主；其后依次为高新区、天桥区、槐荫区和历城区；

槐荫区由于绿地国际花都项目上市，导致区域成交均价环比上月下降最大，达到25.98%；其次为历城区，一方面在于恒大名都的成交量较大拉低了区域成交均价，另一方面在于本月翡翠清河项目未销售；其余区域由于区域内项目成交产品的结构性差异，成交均价波动。

四、报纸硬广告分析

（一）总体情况分析

2011年1月份开发商的报纸广告投放继续减少。本月投放频次较多的楼盘为万豪君悦府、泉城新时代商业步行街，诉求点多以价格优惠和热销为主。本月济南项目广告投放量环比减少49%，与上年同期相比减少28%。

（二）各城区楼盘广告投放情况分析

本月广告投放量最多的区域为历下区，投放频次为69次，63.25个整版，主要集中在万豪君悦府和诚基泉城新时代项目。

五、写字楼市场

（一）写字楼市场月度情况概述

供应上升，量涨价跌。本月万达广场有新增写字楼上市，在售供应量达13.25万平方米，环比上升93.59%；成交量为2.13万平方米，环比上涨61.21%；成交均价12070元/平方米，环比下降5.48%，写字楼呈现量涨价跌的态势。

（二）写字楼区域划分

按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标可把济南的写字楼市场划分为六大板块，分别为泺源大街板块、山大路板块、二环东路板块、纬二路板块、高新区板块和奥体板块。

（三）写字楼供应量

1、预售量

2、新增供应量

本月济南写字楼市场仅有万达广场一个写字楼项目有房源加推，新增供应量为8万平方米，本月销售量为0.533万平方米，销售均价为13000元/平方米。

3、在售供应总量

本月万达广场写字楼的大量加推使济南写字楼在售供应总量达到13.25万平方米，环比上涨93.59%。

本月万达广场项目所在的泺源大街板块的在售供应量最大，达8.37万平方米；高新区板块位居第二位，在售供应量为3.96万平方米；其余板块在售供应量均较低，山大路板块、纬二路板块和奥体板块的在售供应量分别为0.48、0.29和0.15万平方米。

（四）写字楼成交分析

因团购和新增房源大量加推，2011年1月济南写字楼成交量较上月大幅增加。该月济南写字楼成交面积达2.13万平方米，环比上月上涨61.21%。重点热销项目为鲁银银河大厦和万达广场。

鲁银银河大厦项目剩余房源被一企业整购使奥体板块本月成交量最大；万达广场加推热销使泺源大街板块写字楼成交量居于第二位，成交量环比上月上涨666%；高新区和山大路板块成交不尽理想，环比上月分别下降63.91%和34%。

（五）售价分析

本月写字楼的销售均价为12070元/平方米，环比下降5.48%。

泺源大街板块的成交均价最高，为13131元/平方米，但环比上月有所下降，主要因为万达广场成交均价略低于本板块其余项目，且本月该项目成交量在板块内占据绝对比重，一定程度上拉低了板块的整体成交均价。

成交均价位于第二位的是奥体板块，成交均价为12000元/平方米，环比下降2.04%；山大路和高新区板块销售均价也都有一定的下降，分别为12.73%和3.71%。

（六）写字楼推广项目列表

本月写字楼项目报纸广告投放量较少，仅有万达广场一个项目投放了广告。该项目在本月进行了加推，报广主要为宣传项目地段和提供产品销售信息；其余项目在本月表现较为沉寂，并没有进行报广宣传。

（七）后市预测

2011年济南写字楼市场仍将呈现以供应驱动的量升市场。随着2011年针对住宅市场实施的调控政策的深入执行和写字楼供应量的增多、写字楼投资价值被逐步认识且认可，流动性资金自住宅向写字楼市场转移的趋势将更加明显。

从潜在供应量来看，2011年奥体中心板块、泺源大街板块和高新区板块是写字楼开发热点板块。

2011年2月份济南写字楼市场以消化存量供应为主，市场仍将维持低量成交，主要成交热点区域为泺源大街板块，市场供需量将在4月份前后有所放大。

六、商业市场

（一）商业市场月度情况概述

新增供应量下降及高价房源上市导致2011年1月济南商业市场呈现量跌价涨的局面。

（二）商业监测对象界定标准

商业监测对象界定标准 1、济南市内六区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新）；

2、已开盘且销售率在90%以内的纯商业项目；

3、已开盘销售的写字楼、住宅底商。

（三）商业监测区域划分

根据济南商业物业分布格局将济南市商业部分划分为：中、东、南、西、北五个区域。

中部区域范围界定：经十路以北，北园大街以南，纬六路以东，二环东路以西；

东部区域：西起二环东路，东到高新区；北起胶济铁路，南至浆水泉；

南部区域：东起燕子山西路，南到二环南路两侧，西至建设路和济微路南段，北到经十路；

西部区域：东起纬六路、建设路，西到西部新城；北起胶济铁路，南至二环南路；

北部区域：南起无影山路--北园大街—工业北路，北到北部绕城高速；西起二环西路。

（四）商业供应量

1、预售量

2011年1月份济南市商品房获得预售的面积总量为92万平方米，环比上月上涨96%；其中，商业部分新增预售面积为5万平方米，环比上月上涨842%，占总预售面积的5%。

济南房地产市场近期分析

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。近期济南房地产市场分析 ——销售旺季成为“望季” 一、国内房地产市场金九踏空，楼市黯淡，利空消息不断传来。近期，黑石撤资、绿城受银监会调查传言、对冲基金狙击内房股使股价暴跌、标普再出“黑名单”等成为楼市的热门话题，无不显示出市场的恐慌情绪正在蔓延，而且国际投资者似乎比国内更加悲观。9月27日，自调控以来一直给中国房地产行业“负面”展望的国际评级机构标准普尔称，如果中国房地产销售额在2011年下半年下降20%、2012年下降30%，一半以上的地产商会出现流动性问题，并预计2012年房价将下跌10%。北京房地产交易管理网数据显示：9月份成交的商品房住宅均价21735元每平米，相比8月份的21836元每平米微降0.5%，延续了下调趋势。从9月成交套数排行榜可以看出，目前成交情况较好的项目中大部分价格深幅下调。以排名第一的远洋一方项目为例，该项目8月份成交均价为21311元/平方米，9月份跌至18337元/平方米。上海楼市“银十”也不乐观。在“十一”长假期间举行的“2011上海房地产秋季展示会”上，观望气氛仍然浓重。在市场没有实质性降价之前，部分楼盘的“小恩小惠”已经无法打动多数刚需买家。尽管主办方的统计数据显示，“十一”房展会首日就有4万余观众。然而，不少购房者只是来摸行情。深圳秋季房地产交易会被视为华南地区房地产交易的一个重要“风向标”，然而，市场却给出了不同的“反应”。与开幕首日人潮汹涌相比，本届秋交会进入2日以后，客流明显下滑，多名销售人员“围攻”一位参观者的情况多有出现。与客流下降相应的，是消费者购房意愿同样“趋冷”。销售旺季成为“望季”，楼市缺乏实质性降价举措是最重要的原因。二、济南的金九银十 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

房地产市场分析报告模板

房地产市场分析报告格式特点：（1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。（2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。（3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。市场分析报告内容第一部分宏观区域分析（1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。（2）区位分析。项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。区域位置（项目具体位置、占地及位置优势）区域景观条件（项目所在地区域景观）（3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。（4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响（5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。第二部分区域房地产的市场分析（1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）；平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，

济南市房地产市场调查研究与地块分析

目录第一部分投资环境分析.......................................1-12济南人文、地理、历史概况 (1) 济南经济状况分析 (1) 济南市城市发展规划 (3) 济南重大市政工程 (6) 济南商圈分析 (7) 第二部分房地产市场分析....................................13-18住宅分布现状及特征 (13) 济南房地产发展演变 (15) 济南市主要房产开发企业 (16) 济南市商品房销售主要途径及按揭办理情况 (16) 广告分析及报价 (17) 第三部分区域市场调查.......................................19-41东南区调查报告 (20) 东北区调查报告 (25) 中心城区及南区调查报告 (29) 西南区调查报告 (33) 北区调查报告 (37) 第四部分华山项目市场定位.................................42-50地块分析 (42) 市场分析 (43)

产品定位 (44) 项目开发初步分析 (45) 第五部分银座地块评估简报.................................51-54地块分析 (51) 产品定位 (52) 规划要点建议 (54) 第六部分中山广场地块评估简报...........................55-56地块分析 (55) 产品定位 (56) 附件1 济南市居民采暖方式附件2 利率表附件3 办理购房银行按揭手续资料表附件4 济南报纸、电视广告、车身广告及户外看板收费清单附件5 济南低价位房面积统计表附件6 济南个案楼盘分析表附件7 写字楼市场一览附件8 济南市部分宾馆长包房情况市调总表

房地产市场需求分析报告

《房地产市场需求分析报告》

一：影响我国房地产市场需求因素：价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。二：具体数据分析第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)

济南房地产行业分析doc40(1)

济南房地产行业分析一、土地市场分析：对土地市场的理解： 1、土地管理市场和政策不规范。 2、地价水平基本上和天津差不多。 3、单纯依靠政府公开出让方式获取土地并不能支持我们长期持续的发展。 4、在市区内可供开发的土地资源已十分有限。 5、良好的政府关系和社会背景是获取土地的最重要因素。 6、城市整体规划的修整及城市发展方向的确定将给开发企业带来一些发展机会。 1、土地市场现状： ①济南以前的土地市场管理很不规范，开发商手中存有大量的土地资源，属于以前的遗留问题，自2002年11号令出台后，土地市场正逐步正规化，目前正处于从不规范——规范的过程之中。 ②2001年全年累计出让土地面积为157.51万平方米（2360亩）。2002年供应量基本和 2001年持平。 ③济南市自2002年开始实行土地公开出让，但去年的工作进展并不是很明显，2002全年不超过十宗。并且有三宗土地出现流拍。2003年10月土地出让首次成功拍卖，而且非

常成功，每亩单价140万。 ④土地收购整理中心的收购是实际收购，由国土资源局下属的土地储备中心从土地方方面收购土地，通过银行贷款或政府财政支出付给土地方地款，然后经过整理，将三通一平的土地交与国土资源局，在经过该局的土地评估中心对该地块评估（按基准地价上下浮动15%+土地出让金+土地整理费用+相关税费），交与该局市场部组织公开出让。 ⑤总体感觉济南市地价水平和天津差不多。在中心城区内东、南部地区土地价格高，西、北地区价格较低。 ⑥目前市区内可开发用地很少。一环内除旧城改造外，基本上没有可开发用地；一环与二环之间也没有很多的开发用地，即使有些看起来象闲置土地也大多有主。 ⑦目前济南市正在规划城市新区建设，在城市的西南方向，大概规模为30平方公里，但由于该区域涉及张庄军用机场的搬迁问题，两、三年内进展不会很顺利。 ⑧由于济南市整体规划尚未最终确定，及整顿土地的原因，土地局现在已经冻结全部的土地审批，今年上半年不会有供地计划。预计2003年的土地供应量不会很大。 2、济南市目前土地获取方式： ①通过土地储备中心的公开出让（招标，拍卖，现在济南还未推行挂牌）。该方式是当地土地主管部门对外声称的土地出让的唯一方式。（但事实并非如此） ②参与旧城改造，土地可以通过或拨的方式取得。但济南市政府并没有固定的优惠政策和条文，需要一事一议。 ③与当地开发商合作开发或项目转让。据当地土地主管部门及开发商介绍，现当地房地产开发商手中尚有大量的土地（几年前圈地的结果）。可以与当地企业合作或项目转让取

某地房地产市场调研报告

济南房地产市场调研报告一、城市概况济南位于北纬36度４０分，东经117度００分，南依泰山，北跨黄河,属于暖温带大陆性季风气候区,四季分明，日照充分，年平均气温14摄氏度。济南,又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省—山东省的省会,是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市。济南下辖六个区、三个县、一个县级市，总面积８227平方公里，人口５9６万，其中市区人口２60万。济南是“全国城市综合实力５0强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一。 1０0年前,济南曾经自开口岸,创近代中国内陆城市自设商埠、对外开放的先河，并由此极大地促进了当时济南经济社会的快速发展和城市化水平。自二十世纪八十年代中国改革开放以来，济南市经济迅速发展。200３年实现国内生产总值１7０亿美元,比上年增长１3．5％。济南的产品已出口到1４０多个国家和地区。截止到2003年,全市累计批准外商投资项目292６个，合同利用外资51.47亿美元,实际利用外资28.3亿美元。共有51个国家和地区的外商来济南市投资，世界5０0强企业中已有１8家来济南市投资，前六大投资国别和地区分别为香港、德国、台湾、日本、美国、新加坡。济南已同世界上100多个国家和地区建立了经贸往来关系。德国西门子、日本松下、美国百事可乐、沃尔玛、瑞典沃尔沃等世界跨国公司500强企业在济南建立了合资、合作企业，并取得了良好的经济效益。新的世纪，济南市按照“实现新跨越，建设新泉城”的总体目标要求,积极扩大对外开放，进行深化市场取向改革，大力推进经济结构调整，不断拓展城市发展空间。今后一个时期,济南市按照“新区开发、老区提升、两翼展开、整体推进”的思路，将逐步建设东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区和北部片区,以济南为中心的“半日经济圈”、“一日经济圈”正在形成，新的城市规划建设已全面展开。。新一轮的城市建设,一系列重点工程的实施,将为外商提供巨大的商机。二、济南社会经济背景分析一)2004年济南经济实力进一步增强。初步核算,实现地区生产总值1618．9亿元，增长15．6%。第一产业增加值１18．7亿元，增长7.8%；第二产业增加值7４２.４亿元,增长19.8％;第三产业增加值757.8亿元,增长13．0％。人均生产总值２7610元(按现行汇率折算为３338．６美元),可比增长1 4.1%。

某市房地产市场调查报告

石家庄房地产市场调查报告二〇〇四年十一月

目录第一部分市场背景及经济发展动态………………………………………………………………………Ｐ3 一、石家庄简介二、石家庄总体社会经济发展状况三.、石家庄城市规划与城市建设状况第二部分石家庄房地产市场总体分析…………………………………………………………………………Ｐ14 一、2004年房地产的概况二、石家庄房地产总体态势分析三、石家庄市场客户整体特征第三部分石家庄市房地产市场板块及典型个案分析……………………………………………………Ｐ23 一、石家庄市房地产市场板块分析二、石家庄房地产市场典型案例剖析三、2004年石家庄房地产市场新开楼盘信息汇总

第一部分市场背景及经济发展动态一、石家庄简介石家庄——河北省的省会，地处中国华北平原，地势平坦开阔，全市总面积15848平方公里，总人口910.5万，其中市区面积456平方公里，人口211.1万，是全省政治、经济、文化的中心。 1、地理交通华北城市间的经济交流主要依靠铁路、公路运输。石家庄市地处广袤辽阔的华北平原中南部，位于东经114°29′，北纬38°04′，北靠首都北京和港口城市天津，东临渤海和华北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，地理位置十分优越。 2、科技教育石家庄市科技教育基础雄厚，高等院校集中，具有丰富的智力资源和雄厚的科研创新能力。全市共有市以上科研机构84个，各类专业技术人员47.34万人，两院院士5人。其中，信息产业部第54所、13所和中国农业现代化研究所等，在半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域代表着国家水平。拥有河北师范大学、河北科技大学、河北经贸大学、石家庄铁道学院等十五所大专院校，在校学生18.6万人。

济南房地产市场分析报告p

2011年4月济南房地产市场分析报告第一章土地市场【监测范围】：济南市区和长清。【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。【内容综述】 2011年4月，济南市供应土地40宗，供应总面积为116.17万平米。其中居住用地21宗，商服用地19宗。随着2011年度土地供应计划的公布，政府4月份加大土地放量。本月无成交土地。 ◎供应土地基本情况 ★4月土地供应40宗，供地面积116.17万平米。 4月，济南市供应土地40宗，供地面积116.17万平米，同比分别上涨36宗和95.45万平米，环比分别上涨40宗和116.17万平米。其中居住用地21宗，71.05万平米；商服用地19宗，45.31万平米。随着济南市本级2011年度土地供应计划的确定，济南市加大土地市场的供应。截至本月，政府部门对土地的放量加大，连续5次供地达40宗，供应面积达116.17万平米。房产调控政策从紧以来，对住宅市场的限制不断加码，开发商的拿地热情下降，自去年10月份以来，政府对土地放量较少，随着房地产市场的逐渐回暖，长时间平寂的土地市场在本月爆发性地推出大量土地。

★4月供应土地明细

◎成交土地基本情况 ★4月无土地成交 4月无土地成交。在本月推出的40宗土地中，不少地块位置较好，价格也相对较高，其中历下区舜井街两侧泉城路南侧的地块是本年度济南市计划推出的最大一块商业金融业用地，竞买保证金高达5亿元。本月推出的多数地块对开发商的资金实力提出更高要求，预计多数优质地块的竞买将在资金相对充裕的开发商之间展开。

中国房地产市场分析报告

2011上半年全国房地产市场分析及下半年预测来源：作者：伟业我爱我家 2011年07月12日13:38 (0) 今年1月26日，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策“国八条”。随后，伟业我爱我家市场研究院通过对一季度各级市场的分析，发现政策效果已经显现。如今，上半年已经结束，整体市场运行情况如何政策成效是否进一步体现未来走势又会怎样对此，伟业我爱我家市场研究院在调控基调与后续政策、上半年及二季度全国各级市场表现、政策与市场趋势三个层面上进行了阐述和分析。第一部分，调控政策的基调与梳理（一）总体基调虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效，但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。（二）政策梳理二季度新出政策主要是各部委及地方政府对“国八条”政策的积极跟进，对各项细则的深入落实。通过梳理发现，二季度政策内容主要体现在通过各种形式鼓励支持保障

房建设；各地严格按照“国八条”要求出台年度供应计划以落实土地供应；在一、二手房的销售环节加强市场监管等几方面。另外，面对持续加大的通胀压力，央行年内连续六次提高存款准备金率以收紧金融信贷。第二部分，全国二季度各级市场分析本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四个方面进行全方位解读。为了更好的总结各城市的成交特征，根据各城市出台限购城市的严厉程度，将监控城市分为以下三类进行梳理：一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈阳。（一）一级市场：除限购较松的二线城市之外，上半年多数城市土地成交明显放缓根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，

济南购房新政策 2016年10月3日起施行

济南购房新政策2016年10月3日起施行关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知各房地产开发企业、房地产经纪机构，各有关单位：为进一步做好房地产市场调控工作，根据《济南市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(济政办发〔2016〕26号)的要求，现就有关事项通知如下：一、自2016年10月3日起，对在本市市区范围内已拥有3套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同)，暂停在本市部分区域(包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区，下同)向其出售住房(包括新建商品住房和二手住房，下同)。无住房的非本市户籍家庭在本市部分区域限购一套住房。本市户籍居民家庭，是指拥有本市市区以及三县一市户籍的居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)。二、市城乡建设委负责新建商品房买卖合同网上签约的限购管理工作，市住房保障管理局负责二手房买卖合同网上签约的限购管理工作。市国土资源局、市公安局、市民政局负责做好相关信息核查的配合工作。三、家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在本市市区范围内已办理的新建商品房网上签约、不动产登记、房改购房手续和二手房网上签约的住房套数为准。四、限购期间，购房人在购买住房前，应提交家庭成员居民身份证明、户籍证明、婚姻证明的原件和复印件。购房人应如实填写《购房人及家庭成员情况申报表》(见附件1)，并签署购房承诺。五、房地产开发企业应主动向购房人告知住房限购政策，核验购房人提交的上述材料，在《购房人及家庭成员情况申报表》中签署承诺，并将初验合格的购房人及家庭成员信息录入房地产信息系统，在系统中提交限购查询申请。房地产开发企业依据购房人委托，携带购房人相关资料，到市房屋档案馆申请核实购房家庭住房情况。市房屋档案馆通过建委、房管、国土、公安、民政部门提供的信息查询系统查询购房人相关信息后，将核实结果在系统中进行反馈。购房人相关资料及《购房人及家庭成员情况申报表》由市房屋档案馆留存。房地产开发企业依据市房屋档案馆反馈结果办理合同网签，对不符合限购条件的，由房地产开发企业通知购房人。六、购房人通过房地产经纪机构居间或代理二手房买卖的，可参照前条办事流程委托房地产经纪机构申请查询购房家庭拥有住房情况。对于符合购房条件的，房地产经纪机构协助买卖双方办理二手房买卖合同网签,并将购房人及家庭成员的身份证明、户籍证明、婚姻证明复印件，以及《购房人及家庭成员情况申报表》等证明材料，提交市房屋档案馆留存。

济南整体别墅市场分析(DOC9)(1)

济南整体别墅市场分析一、济南别墅物业发展现状分析（一）济南别墅市场处于初步发展阶段 90年代末，别墅物业进入济南房地产市场，但因其发展速度缓慢，导致济南别墅整体市场仍处于初步发展阶段。主要表现为：1、济南别墅物业大多集中于城市郊区，城市别墅区尚未形成。纵观济南市别墅市场，在售别墅物业主要集中于济南市郊区，如：跨黄河的国科国际高尔夫别墅，长清的文昌山庄，南部的金宫花园、加州花园，东部的凤凰城、蟠龙山水，东部新城的悉尼花乡等。这些项目都处于城市的郊区，距离中心距离较远，属郊区别墅。城市别墅只是在千佛山片区的一些住宅区零星出现，尚未形成城市别墅区的概念。 2、济南别墅社区品质堪忧，产品有形无神。济南市在售别墅区所处的地理位置及自然资源较好，但在其社区内部缺少规划，产品打造过于粗陋，产品同质化严重，导致别墅品质普遍较差，呈现出整体别墅产品的有形无神，缺少项目个性。2004年热销别墅悉尼花乡，正是在社区规划上做出特色，在产品上推出极具特色的连排Townhouse，才获得别墅销售市场上一枝独秀的局面。 3、别墅市场主力产品为独栋别墅，其它类型产品尚未出现。济南市在售别墅社区主要以独栋别墅为主，这些别墅因为没有合理的产品规划，在产品上反映出来的就是产品面积过大，室内结构较差，户型布局不合理，总价较高。其它类型产品除了悉尼花乡新近推出了Townhouse别墅外，其它别墅产品如双拼、迭加别墅均未出现。 4、济南别墅产品客户置业观念需要引导和培养。儒家思想对济南人的影响根深蒂固，反映到消费过程中就是非常的保守。大部分

高端客户有不露富的心理，表现在消费上就是犹豫不决和瞻前顾后，这种思想对于别墅宣传带来了一定的难度，如何选择有效媒体通路、突破这种局限、引导消费成为关键。在对别墅物业的客户进行宣传时要从置业观念和生活方式方面进行打开切口。 5、别墅整体市场宣传和引导力度弱。济南别墅市场的宣传推广力度较弱。由于别墅物业在媒体的曝光率较低，导致客户对别墅物业整体形象欠缺认识，导致别墅整体产品在市场表现上乏力，消费者认同度低。二、济南别墅物业区域市场分析济南市别墅物业的发展尚未形成一定的片区气候，目前主要在售别墅物业分散于市内局部区域、城市郊区和周边县市。区域市场呈现出城市中心区一枝独秀，城郊郊区四面分散，周边县市夹击的市场特征。 1、城市别墅区一枝独秀真正的别墅区应具有先天的自然景观区位资源，千佛山是济南作为旅游城市的风景名胜之一，其传承已久地域文化和景观成为济南人眼里最好的别墅住宅区。千佛山片区是济南市内唯一有别墅出现的区域，只是这些别墅只是零星存在于一些高档住宅小区里，未形成气候，在千佛山至今没有一个纯别墅小区出现。千佛山片区的别墅物业作为城市别墅，在济南市场可谓一枝独秀。 2、城市郊区别墅分析南部区域——南部山区别墅南部山区因其独特的山景资源和地块资源，吸引了一些有实力的发展商到此开发别墅，其高规格的规划和设计，将会形成未来济南别墅市场的一支生力军，引起较大的市场轰动和影响，也是未来与本项目具有相当竞争的区域之一。

济南房地产市场调研分析报告

2001年济南房地产市场调研分析报告一、投资环境研究 1. 济南市总体社会经济情况济南市是中国东部沿海经济大省——山东省省会，是全省的政治、经济和文化中心，也是“中国经济综合实力50强”城市之一。 ● 济南市经济逐年增长注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》上图表明，近年济南市国民经济和社会发展保持良好的发展态势，全市GDP 总值和人均GDP 总值逐年增长。尤其是2000年，济南市完成国内生产总值达到952.2亿元，比上年增长12.1 % ；完成人均国内生产总值17001元，增长11.2 %。 ● 产业结构调整，第三产业比例逐步加大

注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》上图表明，济南市近年产业结构有所调整，第三产业比例逐步加大。尤其是2000年，济南市工业企业实现增加值达到219.2亿元，增长了10.2 % ；农业生产保持稳定，第三产业快速发展，成为经济增长的重要力量。三次产业结构由上年的10.5∶45.4∶44.1调整为10.0∶43.9∶46.1，形成了“三二一”的产业结构格局。 ● 财政金融形势保持稳定在2000年，济南市金融机构各项存款余额达1275亿元，各项贷款余额1069亿元，分别比年初增加213.7亿元和233.9亿元。金融机构新增贷款中，中长期贷款比重增加。至2001年1-5月份，城乡居民储蓄存款余额491亿元，比年初增加28亿元。金融机构各项贷款余额1153.3亿元，比年初增加84亿元。中长期贷款比重的增加，表明金融机构看好济南市未来发展。而城乡居民储蓄存款的增加说明了市民持币待购的心理预期。 ● 城市化进程步伐加快按照国外资料，城市人口在30 % - 55 % 是城市化加速阶段。在2000年，济南市市域总人口达到562.7万人，比上年增长9.09 % 。济南城市人口大约在36.91 %，正处在城市化加速阶段的起步时期。济南近年人口变化情况注：数据来源《济南统计年鉴》

重庆房地产市场分析报告.doc

重庆房地产市场分析报告第一部分：重庆市房地产市场发展现状一、重庆市房地产市场供应分析二、重庆市房地产市场需求分析三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势第二部分：房地产市场发展趋势综述（一）2004年房地产业发展的有利因素（二）重庆房地产将呈七大发展趋势序言重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。

目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。第一部分：重庆市房地产市场发展一、重庆市房地产市场供应分析（一）土地优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地产投资将继续保持适度增长。二、重庆市房地产需求分析（一）客户需求调查统计分析

济南市房地产年度报告及下年展望(doc 28页)

2009年济南市房地产市场概况及2010年展望2009年济南市的房地产市场经历了先冷后热的大落大起阶段，各房地产商也由年初发愁卖不出房子，到年底发愁没房子可卖，可谓悲喜两重天。受房地产行业大势上行影响及全运会的双重利好带动，楼市成交量及成交价格均创出了历史新高，尤其下半年价格的攀升更是令人叹为观止，以往相对保守、平稳的市场特征已不在。繁荣的商品房市场也推动了土地市场交易，下半年受外来开发商带动，“地王”记录被不断刷新，部分热点区域土地溢价达到3倍。第一部分：发展环境一、济南2009年经济和重大城建事宜 2009年济南经济发展情况 2009年，中国经济在对外出口迟迟未能恢复的压力下，实施积极的财政政策及宽松的货币政策，积极扩大内需，走出了令全世界瞠目的GDP增长曲线。以固定资产投资为主导的经济增长模式，虽然给未来的经济持续增长埋下了诸多隐患，但房地产市场却借机迎来了产业繁荣罕见的机遇。 2009年1-3季度，济南市共实现地区生产总值2318.2亿元，同比增长11.3%，比同期下降2.7个百分点。前10月，济南市固定资产投资完成1334.6亿元，同比增长23.8%，而房屋销售

额164.1亿元，同比增长36.2%。强劲的刚性需求以及充斥市场的投资性需求撑起了市场持续不断的需求量，全年均处于供不应求的局面中。重大城市建设事宜 2009年是济南市城市建设最见成效的一年。一个大型体育赛事能够极大地提升承办城市的建设速度及区域发展，这俨然成为一条定律。由于第十一届全运会的举行，去年开始的诸多城市建设均在今年完成。全运会前，济南市已开通了6条BRT快速公交线路，已形成“两横（经十路和北园大街）三纵（历山路、二环东路和奥体中路）”BRT网络，基本形成了BRT的网络骨架；二环东路高架桥全线贯通，它不仅仅是又一条横跨南北的交通动脉，更成为了带动东部新城腾飞的助力器；小清河改造工程已现雏形，北部的城市形象大大改观；西部京沪高铁济南站建设如火如荼，西客站片区的部分回迁安置工程已接近尾声，而整个区域的规划也已完成，招商建设工作正在稳步推进…… 同时，今年济南市还成功举办了第七届中国（济南）国际园林花卉博览会，从而使得济南市形象和经济质量整体上了一个新台阶。

房地产市场调查报告3篇

房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。

XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月

济南房地产市场调查与项目定位

目录第一部分投资环境分析.......................................1-12济南人文、地理、历史概况 (1) 济南经济状况分析 (1) 济南市都市进展规划 (3) 济南重大市政工程 (6) 济南商圈分析 (7) 第二部分房地产市场分析....................................13-18住宅分布现状及特征 (13)

济南房地产进展演变 (15) 济南市要紧房产开发企业 (16) 济南市商品房销售要紧途径及按揭办理情况 (16) 广告分析及报价 (17) 第三部分区域市场调查.......................................19-41东南区调查报告 (20) 东北区调查报告 (25) 中心城区及南区调查报告 (29) 西南区调查报告 (33) 北区调查报告 (37)

第四部分华山项目市场定位.................................42-50地块分析 (42) 市场分析 (43) 产品定位 (44) 项目开发初步分析 (45) 第五部分银座地块评估简报.................................51-54地块分析 (51) 产品定位 (52) 规划要点建议 (54) 第六部分中山广场地块评估简报...........................55-56地块分析 (55)

产品定位 (56) 附件1 济南市居民采暖方式附件2 利率表附件3 办理购房银行按揭手续资料表附件4 济南报纸、电视广告、车身广告及户外看板收费清单附件5 济南低价位房面积统计表附件6 济南个案楼盘分析表附件7 写字楼市场一览附件8 济南市部分宾馆长包房情况市调总表

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例）第一部分：宏观区域分析（1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。（2）区位分析项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观）（3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系（4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响（5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析第二部分：区域房地产的市场分析（1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）；平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）；整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）；价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点

(市场分析)房地产市场价格分析报告最全版

区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月）（市场分析）房地产市场价格分析报告

内部报告仅供参考未经允许不得引用房地产市场价格分析报告（2010年10-11月）2010.12 目录章节目录一、全国房地产市场概况9 （一）房地产政策导向9 （二）主要指数分析11 （三）全国房地产开发投资情况分析12 二、全国房地产增量房市场交易情况分析22 三、重点城市存量房市场交易情况40 （一）11月份存量房房价指数40 （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨41

（三）其他分析46 四、重点城市分析50 （一）11月份重点城市房地产市场概况50 （二）2010年重点城市房地产市场状况小结51 五、房价综述和政策导向分析56 （一）政策导向及预测56 （二）房地产市场走势预测58 表目录表1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况22 表2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况22 表3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况25 表4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况26 表5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况28 表6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况29

表7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况31 表8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况33 表9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况35 表10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况36 表11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况38 表12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市39 表13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市39 表14：新建住房价格同比增幅前十名的城市40 表15：新建住房价格同比增幅后五名的城市40 表16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况41 表17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报50 图目录图1：2009-2010年11月全国房地产开发景气指数11 图2：2008-2010年1-10月固定资产投资与房地产开发投资增长率12

济南市房产买卖契约(2021版)

YOUR LOGO 济南市房产买卖契约(2021版) The contract is the guarantee for both parties, safeguarding the legitimate rights and interests of both parties, and binding both parties to perform their responsibilities and obligations. 专业合同系列，下载即可用

济南市房产买卖契约(2021版) 导语：合同就是对签订双方的一种保障，如果发生了纠纷的话，可以凭借这个合同协议书，到这个法院去起诉，或者去申请仲裁，来解决双方的纠纷，维护双方的合法权益，只要条款没违反法律意思，是双方意思自治体现就是有效的。如果需要，可以直接下载打印或用于电子存档。契约编号：____ 济南市房产管理局监制卖方：_____（共有人：_____）买方：_____（共有人：_____）根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，买卖双方就下列房地产买卖事项订立本契约，共同遵守。一、卖方将座落在_____区_____街_____号_____房产，建筑面积_____平方米（套内建筑面积平方米，阳台建筑面积 _____平方米，分摊公用建筑面积_____平方米），附属建筑物_____（已于_____年_____月____日签订草约）出售给买方，并将与出售房屋相关的土地使用权同时转让给买方。买方已对上述房地产做了充分了解，自愿承买。二、双方议定上述房地产（含附属建筑物）的总价款为人民币（大写）____万____仟____佰____拾____元____角____分，（￥____元）。三、房产买卖成交后，在房产交易主管机关规定的期限