答辩状(订金、定金、意向书、预约合同、本约合同)

民事答辩状

答辩人：云南XXXXXXXXX有限公司

法定代表人：x

被答辩人：x

答辩人就x诉云南XXXXX房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，现提出答辩意见如下：

一、涉案《昆明YYYY广场认购书》（以下简称《认购书》）系预约合同，它与订约意向书、本约合同相区别

1、《认购书》系预约合同，产生缔订本约的权利义务，而非订约意向书，不产生继续磋商的权利义务

订约意向和预约合同区分的关键在于，前者仅使当事人负有继续磋商的义务，而后者明确了当事人负有缔结本约合同的义务。从《认购书》的内容来看，没有任何一个条款表明当事人双方有继续磋商的权利和义务，而《认购书》第七条明确了被答辩人必须于签订《认购书》后7日内与答辩人签订本约合同的义务。被答辩人在起诉书中声称其于签订《认购书》要求年底交房，系继续磋商之权利，只有在订约意向框架内被答辩人才享有，在本案预约合同框架内则无权利依据。

2、《认购书》系预约合同，与本约合同相互独立，交付日期系本约合同的内容，而非预约合同的必备要素。

从产生原因来看，预约和本约是相互独立的两个合同。因签订《商品房买卖合同》（本约合同）需要支付大量价款、携带相关证明证件、签约现场需有营销人员、法务或律师、银行按揭办理人员等等，而《认购书》签订之时，并非所有客户都会携带足够的现金或账卡，证件也可能不齐全，相关人员亦非时刻都在营销现场，故在双方达成购销合意的情况下签订《认购书》，然后7日内签订本约，是行业交易的通常做法和习惯；

从内容来看，预约和本约是相互独立的两个合同。《商品房买卖合同》（本约合同）通常长达几十页，内容详实，详尽约定买卖双方的权利义务和责任。预约在合同规范上的完备性要求要比本约合同低得多，预约合同的成立只需要具备当事人、标的以及未来订立本约合

同的意思表示这三个必备要素，其中，标的主要是指当事人在将来所欲订立的合同类型及性质。预约合同只是以订立本约合同为目的，只需要具备标的并包含将来订立合同的意愿即可，而无须包含本约合同的主要条款，无须包含交付日期之约定。

从后果来看，如将交付日期强行作为预约合同的必备条款对待，则市场上大量商品房买卖预约合同都可能被认定为本约合同，而于开发商不利，这样的结果显失公平。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”认购书一旦被认定为商品房购销本约合同，则开发商不能通过内容更加详实、权利义务责任更加明确的本约合同维护自身正当的合法权益。

二、被答辩人违反预约合同之约定，应承担违约责任，答辩人有权适用定金罚则。

答辩人于2014年1月9日取得云南省住房与城乡建设厅颁发的商品房预售许可证明，系签订预约协议和本约合同的合法销售主体，2014年3月24日答辩人与被答辩人签订《昆明YYYY广场认购书》预约合同，被答辩人违反预约合同之约定，拒绝与答辩人签订本约《商品房购销合同》，应承担独立的违约责任。

最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

《昆明YYYY广场认购书》第八条约定：“乙方应在本认购书规定的时间内按规定付清该商品房的契税、物业专项维修资金及房款等应付未付款，并主动与甲方签订《商品房购销合同》、按揭相关文件及其他相关文件，如乙方逾期缴付上述应付款项或逾期签署《商品房购销合同》、按揭相关文件及其他相关文件的，即适用定金罚则，甲方

有权没收乙方所付之认购定金，终止本认购书，将该物业另行出售，而无须知会乙方。”

据此，答辩人有权依据法律法规及合同约定适用定金罚则，没收被答辩人交纳的订约定金2万元。

三、被答辩人以交付日期未约定、双方不能达成一致为由要求退定，系恶意磋商、恶意违约行为，既无权利依据，也与事实不符。

被答辩人在《民事起诉状》中声称：“2014年3月24日，原被告共同签订了《昆明YYYY广场认购书》并同时交纳了定金，约定赵丽琼/华享有相应的房产的认购资格，该认购系双方为日后签订《商品房购销合同》预先签订的意向书。但认购书并未就交房日期作出约定，后，原告要求被告于年底交房，而被告无法在年底交房……”针对此起诉状，答辩人明确以下几点：

1、起诉状认为《认购书》约定了被答辩人享有认购资格，系不正确的、歪曲事实的表述。所谓认购资格，业内签订的协议是《认筹协议》，通常系开发商没有取得预售许可证前的一种集资方式，或商铺销售时需要统筹业态而给与客户一定选择权、退定权的合同形式。本案中，从双方签订《认购书》时间、协议内容及写字楼销售的实际情况来看，《认购书》都无意给与被答辩人所谓的“认购资格”，而只赋予被答辩人签订本约的预约义务。《认购书》非意向书，并无赋予被答辩人继续磋商的权利，“原告要求被告于年底交房，而被告无法在年底交房”的说法无权利依据，系恶意寻找解约理由的行为。

2、如前所述，预约合同不同于本约合同，交付日期无须在预约合同里面体现，且，从客观情况来看，被答辩人以交付日期为由要求退定也与事实不符、不能成立。首先，被答辩人虽未在预约合同里面写明交付日期，但在《认购书》第十条明确：“商品房购销合同文本条款及其补充协议、认购须知等，甲方均已在售楼现场公示或在签署本认购书时向乙方出示，乙方已知悉及认可上述文件内容。”且，答辩人在营销中心显著位置依法公示了《商品房购销合同范本》，其第七条中清晰写明交付日期。其次，商品房交易系高价款买卖，交付日期关系到客户的产权办理、经营预测、收益评估等诸多切身利益，被答辩

人作为成年人，对交付日期不闻不问即签订预约合同并且交纳2万元定金不符合正常的生活逻辑和交易理性，根据销售代理公司及当日接待被答辩人的销售代表的证人证言可知，被答辩人完全是在知悉交付日期之后签订的《认购书》。被答辩人恶意违约，违背社会诚信，破坏正常市场交易秩序，恶意磋商导致本约合同无法订立，属于被答辩人一方原因，无论依据双方签订的《认购书》之相关约定，还是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条之规定，答辩人都有权没收被答辩人交纳之定金。

综上，被答辩人所诉无法律依据，亦无事实依据，被答辩人的各项诉讼请求均应予以驳回。

此致

昆明市呈贡区人民法院

答辩人：云南XXXXX房地产开发有限公司

二〇一四年九月十六日附：

1、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”