小产权房问题研究

小产权房问题研究

摘要：小产权房是在实践中约定俗成的一个称谓，本文着重从小产权的房的概念、以及在日常生活中小产权房发生纠纷的种类，小产权房买卖中合同是否有效力，本文从合同有效和无效两个方面的观点进行分析，同时笔者也阐述了自己对小产权房争议的合同效力的看法，

关键词：小产权房；商品房；合同效力

中图分类号：d92

文献标识码：a

文章编号：1009-0118(2011)-04-00665-01

一、小产权房概述

小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在实践中形成的一种约定俗成的称谓。而所谓的“小产权”或“乡产权”是指由乡镇或村出具的认可买受人购买房屋的文件。根据小产权房占用集体土地的不同，可以将其分为两大类：第一类是未取得任何审批手续，擅自在农用地或其它集体用地上修建的房屋。由于此类房屋没有取得任何审批手续，有的还占用了农用地，其房屋本身不合法，属于违章建筑之列，对此类房屋上的任何权益，法律均不予以保护。第二类是集体经济组织经过其所在县级人民政府合法批准后，在非农用地上修建的房屋。此类房屋由于经过了合法的审批，是合法建筑物，只是其流转受到了限制。本文所述小产权房即为此类。此类房屋又可分为两种，一种是在宅基地上建设的房屋；另一种是在用于

北京小产权房新政策(标准版)

STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YB-HT-029818 北京小产权房新政策(标准

北京小产权房新政策(标准版) XX北京小产权房最新政策 国家和各地相关监管部门屡屡提示建设和购买“小产权房”的风险，但仍难以遏制“小产权房”这一现象的蔓延。非官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面积达六十多亿平米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。小产权房数量非常之大，而且已成事实，是多年来累积起来的问题。 针对小产权房问题，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。就小产权房问题，国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。 国土资源部部长徐绍史1月29日指出，如不尽快清理小产权房，城镇化进程加快后，问题的蔓延将进一步加速，范围会进一步扩大，今年国土资源部将要重点打好6场硬仗，清理小产权房列为重中之重。 小产权房的危害性很大，一方面挑战了法律权威，损害了国家法律法规的威信和尊严;另一方面扰乱了国家土地开发利用规划，影响城市建设及房地产市场正常发展，给社会安定埋下了隐患。更为严重的是，小产权房的大量违规建设，

将危及国家保护耕地政策。 所以，建议你还是不要买小产权房好。 北京小产权房新政策 “小产权”、“乡产权”住宅是近期社会关注的热点问题。建设部在近日也发布了购房风险提示。表示目前有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到 北京市国土局局长安家盛昨日表示要停建停售小产权房，在业界引起很大震动。 北京新基础投资控股有限公司总经理张卫克坦称之所以目前出现众多小产权房，主要是高房价造成的，许多购房者无法承受高房价而选择相对低廉的小产权房。一些开发商打着新农村建设等借口打政策擦边球建设大量小产权房，购房者是没有资格办理产权证的，这种小产权房对保护耕地也非常不利，因此政府下令停建停售小产权房是净化地产市场的一项有力措施。 张卫克建议，政府要解决问题，除了停建停售小产权房项目外，还应加大土地供应，加大经适房等具有保障性用房地块的供应，给这些购买小产权房的群体提供足够多的买得起的房屋，使房地产市场进入一个良性循环。 中原地产华北区总经理李文杰建议，政府在停售停建小产权房时要充分考虑到购买者的利益，对于已经停售的项目，要求开发商退回购房人的房款，在保证了这些购房者的利益之后再按法律程序去处理违法开发商。

我国小产权房问题的背景、现状和出路探讨

我国小产权房问题的背景、现状和出路探讨 摘要“小产权房”问题是在我国土地城乡二元化的历史环境下产生的，随着日益繁盛的房地产市场问题与矛盾而日益加剧的现象。“他山之石，可以攻玉”，但是由于土地所有制的极大区别，外国也根本不存在所谓的“小产权房”问题，这使得我们也无借鉴可用。究竟该如何妥善处理这一矛盾，是当前我国政府和法律不得不面临的一个问题和挑战。我国的“小产权房”问题错综复杂，本文从背景，现状，存在问题，现有政策和我们对于这一矛盾的个人建议几个方面对我国小产权房问题进行探讨。 关键词小产权房相关政策解决方法。 一、我国小产权房存在的背景和诱因。 （一）城乡二元土地所有制下，农村集体土地所有制的被动性。 在我国城乡土地二元化的体制下，集体土地所有者与国有土地所有者之间权利是完全不对等的。我国《土地管理法》第43 条、第 44 条明确规定，不论任何单位及个人进行工程建设并且需要使用土地的，必须依法按照规定程序申请，才能合法使用国有土地；将农用土地变性为建设用地的，或者工程建设需要占用土地的，必须按照法律法规有关要求办理变性转用手续。由此可见，对于农村集体而言，他们本身并不拥有集体土地产权，至少在完全意义上的土地产权不可能拥有，因而在土地流转市场里边是不可能存在农村集体所有土地的。而小产权房的出现，不仅从根本上打破了政府垄断土地一级市场的格局，同时也是农民和农村集体参与土地资源优化配臵，分享工业化和城市化发展中土地增值收益的必然结果。 （二）城镇化快速发展加速了住房需求，进而促使城市房价迅速提高。 我国工业化、城市化快速发展，大量农村剩余劳动力转移到城镇和非农产业就业，虽然解决了“两化”发展中对劳动力的需求，但也加剧了城市的各种负担，对住房的需求首当其冲。市场规律的作用下，随着需求的增加，房价也“一路高歌”。大量的中低层次消费者只能把视线转移到在价格上有很大优势的小产权房上来解决“住房难”的问题。 小产权房的存在对多方的利益化是其存在的现实条件。对政府而言，其解决了一部分中低层居民的住房问题，缓解了政府压力。对农民和乡镇集体而言，小产权房的收入虽然远低于城市的商品房，但其实农民和农村集体组织的获利远远

小产权房问题研究(一)

小产权房问题研究(一) 关键词:小产权房/拆除/产权证书 内容提要:小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。小产房的出现是多方面原因所致，但根源是我国土地双轨制。解决小产权房，必须坚持兼顾国家、集体、农民和购房人等各方利益的原则，体现党中央所提倡的和谐社会。对现有小产权房，应根据购房人的不同情况分别作出不同的处理，核发不同的产权证书。 一、小产权房界定 小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商（以下通称开发建设单位）联合在集体所有的土地上开发建设的商品房。购买此房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明，俗称小产权房。小产权房与正规开发销售的楼房相比具有如下法律特征： （一）小产权房的土地使用不合法 依据现行法律规定，在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须先由国家征地，并转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，开发建设成商品房后出售给购房人，由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认购房人对该房屋的所有权。而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地

征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非法用地。 （二）小产权房的开发建设程序违法 根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐全，即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证，未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。（三）小产权房无合法产权证书 根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证书的职权。因此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。 二、小产权房形成的原因

“小产权房”问题研究报告

浅谈“小产权房”问题 摘要: 随着房地产市场的日益发展和竞争激烈,商品房的售价也越来越高，而“小产权房”作为房地产市场中的新品种,由于其低廉的价格而越来越受到百姓的青睐,据一项非正式的统计,目前单是在北京,就有五分之一的房子属小产权房。但同时也有人呼吁政府尽快出台强制措施整顿“小产权房”,规范房地产市场。这是为什么呢？所以笔者通过写这篇文章希望大家对“小产权房”有一个清晰地认识,并对其存在的问题进行探讨。 关键词: 小产权房历史发展定义问题与风险建议 一、“小产权房”的定义 有关“小产权房”说法不一,综合现有的普遍定义为：小产权房是指村民在其宅基地等村集体所有的建设土地上缺乏土地管理部门的用地许可、缺乏建设部门的建设许可、具有违章违法性质的建筑物。它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，其“房产证”多由乡镇政府自制颁发。由于我国对土地和房屋实行登记制度,缺乏

登记的“小产权房”在法律意义上并不具备产权性质。 二、“小产权房”的历史发展及数据统计 “小产权房”是在城镇化迅速发展,而集体土地法规体系又不健全的大背景下产生发展的。过去,“小产权房”在村一级同意、乡镇一级批准建设的情况下就是合法建筑,房屋是否发证并不影响其合法存在。据不完全统计，全国范围内，小产权房达到全国实有村镇房屋建筑面积的30 %，其中村镇住宅约50多亿平方米。地区范围内,天津、深圳、武汉、济南、西安等各大城市的“小产权房”也屡见不鲜。10年前,北京郊区已经出现了“小产权房”,目前估计已超过1000万平方米,占整个市场的18 %左右，例如西安估计已达到2５％至30 ％。而在我国沿海城市，例如深圳,预计已超过40 %,接近50 %.近几年来，由于城市房地产价格大幅度攀升,城市中低收入家庭普遍充当了“房奴”角色，房地产投机开发者或者城乡居民乘机在城市边缘的乡村购买廉价土地,自行设计、自行施工建设具有良好居住功能的“小产权房”,并以低于商品房一半或者更多的价格吸引了城市中低收入家庭安居。 三、“小产权房”存在的问题与风险 但“小产权房”在红火发展的同时也存在以下的问题与风险： 第一为法律风险，因为这类住房建在集体土地上，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家法律和土地的使用性质所决定的。在这情况下，购房人在法律上的合法权益往往得不到政府相关机关的保障和法院的

小产权房研究综述

小产权房问题的一个综述 20130864 严小燕指导老师韦素琼 【摘要】小产权房问题是我国城乡二元土地制度背景下诞生的富于“中国特色”的产物。近年来小产权房“热潮”所引发的一系列问题和争议成为各界关注的焦点。本文从概念、现状与国内研究进展和展望三方面面归纳了学者们对于小产权房问题的研究成果，并通且提出了笔者的一些见解。 【关键词】小产权房；概念；研究进展；展望 1小产权房概念 在法律上的概念中，并不存在“小产权房”一词，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，但是随着房地产业无序开发和土地利用的不合理导致的社会问题越来越突出，“小产权房”却在法律界成为了热门词。对于小产权房的概念学术界和相关部门给出了一些界定，大致可归纳为如下几种视角。 1.1从不完全产权视角 严焰认为小产权房又称作乡产权房，是建设在农村集体土地上的商品性住宅，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇政府或者村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋，没有国家房管部门颁发的房产权属证明。与直接受法律保护的商品房所有权对比，得出小产权房之所以为小产权的另一原因是因为其产权性质及所受到的产权保护比较”小”[1]。刘茂林、杨翼飞则更全面指出指出常见的有三种：一是发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”，这是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对而言，发展商的大，购房人的小。二是国家房管部门颁发产权证的叫“大产权”，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，而乡镇政府颁发的并非正式的房产证，因此“小产权房”实际上没有真正的产权，此类房屋没有正式的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会对购房合同予以备案，因此相关购房者的权利无法得到法律的有效保护。三是所买房屋再转让时不用缴纳土地出让金的叫“大产权”，需要补缴土地出让金的叫“小产权”，依照这种解释，普通商品房就是“大产权房”，经济适用房就是“小产权房[2]。唐黎标、刘敏给出了类似的定义。戴超、席枫强调了小产权虽然是不完整的产权但也附加了一定条件的产权[3]。齐东文、熊昭还进一步指出小产权房的产权限定于房屋使用权[4]。 1.2从无权视角 还有一些学者如韩清怀、张传玖等的理解是由于小产权房建设在农村集体所有的土地上，并未缴纳土地出让金等，并且只有乡政府或村委会颁发的产权证，但该产权证是不合法有效的，没有真正的产权，实际上等于没有产权的无籍房产[5]-[6]。 1.3从销售对象、销售者、颁发证书者视角 笔者认为，不完全产权和无产权视角强调更多地是产权的归属问题，忽略了参与方身份的界定。因此，销售对象上郑淑霞、雷朝霞指出小产权房是部分或全部销售给集体经济组织以外的人房屋[7]。销售者、颁发证书者上，蔡继明认为所谓的“小产权房”是一些由村集体组织或者开发商出售的由其在集体土地上建设的房子[8]。陈利根、李新庄（2009）指出是在

小产权房法律问题探究

小产权房法律问题探究 [摘要]小产权房的买卖问题越来越被大家所关注，小产权房的买卖对社会稳定等因素不利，所以要是对其放任是对法的秩序价值的违背。但是，如果一味的禁止对小产权房的买卖，又会违背意思自治与自由、平等等法的自由价值。所以，小产权房问题可以由法理学中法的价值之间的冲突来解释。 [关键词]小产权房；效力；价值；合法化 “小产权房”并非是从法律上得来的说法，它真正的来源是变化万千的社会中随着经济的发展所成就的概念。最近几年，城市中正常开发的房地产价格不断上涨，在一些中、小城市都出现了小产权房市场，并且越发繁荣。普通民众明知小产权房是不合法的，但仍愿意冒着风险购买，这不得不引起人们对法律秩序与生活秩序之间冲突的思考。对于小产权房有较多的争论，其中肯定说的理由是由于小产权房的本质并不是与法律相违背的，而是与法理以及宪法的精神相吻合的。不但小产权房本身是不违法的，我们相应的还应该加快建立健全我国与土地管理相关的法律法规，并重新对小产权房的概念进行明确。王轶教授说过：“无论是从《宪法》还是新《物权法》还是其他相关法律的角度，小产权房都是否违规都值得商榷，政府国土部门叫停小产权房建设与销售的做法也缺乏必要的法律依据。”马克思认为：“法律是人的行为本身必备的法律，是人的生活的自觉反映。”由以上的分析可以得出：对于小产权房得出了应该进行合法化改造，而不应该一位否定的结论。 一、小产权房 （一）小产权房定义 小产权房究竟是什么，学术界主要有以下几种学说：第一种观点把小产权房定义为虽然房子本身是建立在农村的集体土地之上的，但是他并不是成为了本村村民的家庭住房而是成为了销售给本村之外的其他人口的房产。另一种观点则把小产权房与正常房产的划分以是否具有国家统一发给的产权证作为划分的关键，具有国家统一颁发的产权证的叫做大产权房，不发产权证的叫做小产权房；第三种说法是以土地再转让时是否要补交土地出让金为区分的，不需补交的是大产权房，需要补交土地出让金的则被称为小的。“总之，小产权房是使用农村集体的土地，此类土地未通过国家征收和征用，未缴纳土地出让金和相关税费，未通过招标、拍卖、挂牌等方式，尚未建立使用权市场体系，因而它不能在市场上有效的流转，不能办理房屋过户流转手续，不受现行法律的保护。” （二）小产权房与大产权房之间的不同 第一，小产权房的房价较之大产权房要低很多。小产权房是建立在集体土地之上的，它有着很低的开发与建设成本，这与它不需向国家与社会交纳税费与各种土地出让金是分不开的。

我国小产权房问题研究：现状与出路

我国小产权房问题研究：现状与出路 目录 一、小产权房的涵和特点 (2) （一）小产权房概念和涵 (2) （二）小产权房分类 (2) （三）小产权房主要特点 (3) 二、小产权房建设现状 (5) （一）小产权房产生的背景 (5) 1．城乡二元土地所有制下政府对土地一级市场的垄断 (5) 2．城市化快速发展带动了住房需求明显增加 (6) 3．农村集体土地征用费用与国有土地出让价格的巨大差距 (8) 4．城市房价快速攀升使得城市中低收入群体“望房兴叹” (9) 5．“多赢”使得小产权房有了独特的生存空间 (10) （二）发展现状 (11) 1．全国小产权房规模估算 (11) 2．各地小产权房价格情况 (13) 3．小产权房购房者情况 (14) （三）发展趋势分析 (16) 三、对小产权房的评价 (17) 1．小产权房成为农民分享城市化发展成果的重要途径 (17) 2．小产权房在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求 (19) 四、典型地区小产权房处理方式调查分析 (20) （一） (20) （二） (21) （三） (21) （四） (22) （五） (23) （六） (24) 五、小产权房问题的解决思路 (25) （一）现行小产权房政策及其评价 (25) 1．相关政策容概述 (25) 2．相关政策存在的主要问题 (27) （二）解决小产权房问题的主要原则 (29) 1．坚持公平正义的原则 (29) 2．坚持同地同权同价的原则 (29) 3．坚持疏导结合的原则 (29) （三）几点建议 (30) 1．小产权房建筑不能一拆了之 (30) 2．将小产权房作为城市住房供给体系的重要组成部分 (30) 3．要着力防止地方政府与农民争土地 (31) 4．把小产权房建设与保障性住房建设有机结合起来 (32)

2011~2012年度专题4：我国小产权房问题研究：现状与出路

我国小产权房问题研究：现状与出路 REICO工作室 二〇一二年二月

目录 一、小产权房的内涵和特点 (1) （一）小产权房概念和内涵 (1) （二）小产权房分类 (2) （三）小产权房主要特点 (2) 二、小产权房建设现状 (4) （一）小产权房产生的背景 (4) 1．城乡二元土地所有制下政府对土地一级市场的垄断 (4) 2．城市化快速发展带动了住房需求明显增加 (5) 3．农村集体土地征用费用与国有土地出让价格的巨大差距 (7) 4．城市房价快速攀升使得城市中低收入群体“望房兴叹” (8) 5．“多赢”使得小产权房有了独特的生存空间 (10) （二）发展现状 (10) 1．全国小产权房规模估算 (10) 2．各地小产权房价格情况 (12) 3．小产权房购房者情况 (13) （三）发展趋势分析 (15) 三、对小产权房的评价 (16) 1．小产权房成为农民分享城市化发展成果的重要途径 (17) 2．小产权房在一定程度上解决了城市中低收入阶层的居住需求 (18) 四、典型地区小产权房处理方式调查分析 (19) （一）北京 (19) （二）上海 (20) （三）深圳 (21) （四）成都 (21) （五）重庆 (22) （六）海南 (24) 五、小产权房问题的解决思路 (25) （一）现行小产权房政策及其评价 (25)

1．相关政策内容概述 (25) 2．相关政策存在的主要问题 (27) （二）解决小产权房问题的主要原则 (28) 1．坚持公平正义的原则 (28) 2．坚持同地同权同价的原则 (28) 3．坚持疏导结合的原则 (29) （三）几点建议 (29) 1．违法小产权房建筑不能一拆了之 (29) 2．将小产权房作为城市住房供给体系的重要组成部分 (30) 3．要着力防止地方政府与农民争土地 (31) 4．把小产权房建设与保障性住房建设有机结合 (31) 主要参考文献 (33)

解决小产权房问题对策研究(一)

解决小产权房问题对策研究(一) 关键词:小产权房/房产税/住房保障 内容提要:从小产权房形成的原因入手，提出建立集体土地使用权流转制度、严格区分公益征收与商业拆迁、分别情况处理现存的小产权房、开征房产税、改革住房保障制度等措施。所谓小产权房，是指不符合城乡建设规划、在集体土地之上建造并出售给非本集体成员的房屋。由于违反现行法律，所以小产权房从产生之日起就不合法，其所谓的“小产权”也并非“产权”，只是民间约定俗成的一种说法，实质是不受法律保护的“产权”。虽然小产权房本身不合法，但是其不断发展壮大的现实却给社会带来诸多问题，给立法、执法带来诸多困惑，因此解决这一问题就成为当务之急。我们应在准确分析其产生根源的基础上，提出既要维护各方利益和社会稳定，又能实现可持续发展的对策。 一、小产权房问题产生的原因 （一）小产权房是农民集体利益与政府利益博弈的结果 现行法律规定，农村集体土地属于集体所有。在集体土地之内，只允许本集体村民依法申请宅基地并建造房屋，不允许集体出让土地进行房地产开发建设，也不允许农民个人出卖宅基地或转让房屋给非本集体成员变相进行房地产开发。确需使用集体土地开发房地产的，应先由国家征收集体土地，再行出让给开发商，由开发商进行商品房开发建设后出售。现实的问题是国家征收集体土地的价格与国家出让土地的价格之间存在较大的利益空间，有的后者是前者的几倍、几十倍，这部分差价利益由国家取得，本来就不富裕的农民集体对此非常不满，当有机会出让土地获得大于国家征收的回报时，集体便不惜违法，义无反顾地为之。从理论上讲，所有权是权利人对其财产享有占有、使用、收益和处分的权利，既然法律规定集体对其土地享有所有权，就应该赋予其处分权和收益权，而太多的限制使集体对其土地几乎丧失了处分权和收益权（只能通过农业生产经营或经过批准兴办乡镇企业用地而获得收益），这就严重损害了集体土地所有权的完整，限制了集体土地的权利行使。对这一问题，农民集体现实的做法就是用建设、出售小产权房的行动来“维权”，同时，一些地方政府的违法审批也起到了推波助澜的作用。 （二）小产权房问题是公众的住房需求与高房价之间对抗的结果 城市化是人类社会进步的标志，也是我国实现经济结构转型、消灭城乡差别、发展经济的重要步骤。近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。新城市居民需要有一套属于自己的住房，老城市居民需要更换更大的住房，城市富人需要拥有更多房屋实现投资目的，因此近年来我国大中城市房地产业发展迅速。但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。当其经济实力不能购买商品房时，小产权房便成了唯一的选择。截至2009年7月，北京的商品房均价为14650元/平方米1]，同年4月，北京通州区的小产权房均价为5000元/平方米2]，二者相差十分明显。调查显示，如果能够购买正规的商品房，多数购房者是不会选择购买小产权房的。购买小产权房者多是中低收入者，如外来打工或经商人员、留城大学毕业生、城市中低收入者。小产权房多处于城乡结合部，交通相对不便，居住环境相对较差，购房者对小产权房的法律风险心知肚明，但是较低的房价是吸引他们购买的唯一原因。许多市民坦言：购买小产权房就是为了“能有个住的地方”。据统计，到2008年初，北京市的小产权房占到房地产市场的20%；2007年，深圳市的小产权房占全市住房总数的49%，到2009年6月，深圳住宅总面积约为2.6亿平方米，其中小产权房高达1.6亿平方米，比例已经超过60%3]。到2010年初，据非官方统计，全国的小产权房面积达到60多亿平方米4]。 （三）政府职能发挥不力客观上导致了小产权房的发展壮大 小产权房从产生时起就不合法，但是能够不断发展壮大，其外因是政府监管查处不力。小产

我国小产权房法律问题探析

2012年1月湖北第二师范学院学报 Jan．2012第29卷第1期 Journal of Hubei University of Education Vol．29 No.1 我国小产权房法律问题探析 刘亚丽 （海南大学法学院，海口570228） 摘 要：小产权房体现出农民财产权未得到平等保护；它和现行法律规定相冲突，购房者的权益难以得到法律保障；对小 产权房进行强拆或者直接转正，或者对农村土地私有化等建议均非上策，而应该通过修改我国二元结构的土地制度和户籍制度， 实现小产权房用地国有化和城乡户籍一体化，从根本上解决小产权房的法律困境。关键词：小产权房；土地制；户籍制收稿日期：2011－11－10 中图分类号：C913 文献标识码：A 文章编号：1674-344X （2012）1-0062-03作者简介：刘亚丽（1978－），女，河南夏邑人，讲师，研究方向为经济法学。 近年来，我国商品房价格居高不下，公众购房压力 不减。一些开发商和拥有土地的村集体、乡镇合作，趁机大建小产权房。此类住房没有正式的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会对购房合同予以备案，因此相关购房者的权利无法得到法律的有效保护。［1］ 2010年有调查显示，我国目前小产权房建设面积达60 多亿平方米，相当于中国房地产业近十年来的开发总 量；价格上小产权房往往只有商品房的1/3至1/2；近八成调查者选择“愿意购买”，其中已购买了小产权房 的比重占到了41%；城镇居民购买小产权房后往往碰上质量、物业等难以解决的纠纷问题，拆迁时更难得到 相应补偿。［2］ 我国2010年开始重点治理小产权房问题。然而小产权房的问题涉及多方利益，如何治理绝非易事，其中小产权房凸现的法律问题更是令人担忧且亟需解决。 一、小产权房凸现的法律问题 目前我国小产权房多分布在城乡结合部，主要是在集体建设用地和宅基地上建成或者占用耕地违法建设的。从法律角度上分析，小产权房的存在反映出许多问题，主要体现为以下三点： 1．农民财产权未得到平等保护 依据 《宪法》第10条和《土地管理法》第2条的规定，我国存在城市土地的国家所有和农村土地的集体 所有两种土地所有权，两种所有权也应当处于平等的地位。但按照宪法、土地管理法等相关法律的规定以及现实中有关部门做法，两种所有权实际上处于严重不平等地位。［3］ 农民土地的产权地位和对土地财产的支配地位没有得到充足、平等的保障。农民集体所有的土地不能直接用于城市商品房开发建设，更不能在市场上自由流通，其用途仅限于作为农用地进行农业生产，或作为宅基地供农民盖房居住。除兴办乡镇企业或村民住宅外，任何单位和个人进行建设，需要使用 土地的，必须依法申请使用国有土地。而国有土地在不足以供应使用的情况下， 可以通过采取征收手段将农民集体所有土地转化为国有土地。这也意味着地方政府只要通过行政征收手段便可收回农民集体土地的所有权。相较之下，集体所有土地并不能与国有土地拥有同等的对抗性和平等性，一定程度上农村土地集体所有权是一种依附性、次位阶的土地权利，集体土地的概括国有化即是一个显例。 ［4］ 2．小产权房与现行法律冲突 一方面如上述，小产权房的存在违背了现行法律 的规定， 即集体所有土地不允许进入土地一级交易市场流转。另一方面否定小产权房的作法将和现行法律 相矛盾。这集中体现在《物权法》的规定上。《物权法》在宗旨上宣示 “所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。集体所有制土地属于物的范畴，故村集体对自己的土地享有以 上权利，当然包括处分，即并非不可流转。但《物权法》却又禁止农村地权的流转，即对农村土地相关物权中的处分权进行了严格限制。 3．小产权房存在无法办理权属证明等法律风险由于小产权房不被法律认可，因此，在使用过程中，如出现房屋质量问题、公共设施维护等问题，住户的救济途径非常有限。同时，现行法律法规关于商品房的相关规定和制度，对小产权房引发的纠纷无法适用，人民法院不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，因此实践中购房人的权益很难得到维护。小产权房的购买者仅仅依据购房合同所产生的合同债权，和“大产权房”相比，其承担 · 26·

“小产权房”相关法律问题简析

“小产权房”流转法律问题简析 前言 在不少广州城中村内的墙壁、电线杆上，都可以看到“新房：XX万”、“电梯房：XX万”的小广告，房屋价格远远低于新闻报道的行情。这些往往就是所谓的“小产权房”，有些甚至是违建房。 现阶段，国家对于“小产权房”是严格限制流转的。本文简单分析一下。 一、主要法律法规、国家政策、其它规范文件、司法文件等 （一）《中华人民共和国民法通则》 第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。 （二）《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 （三）《中华人民共和国物权法》 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 （四）《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 （五）《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号） 二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发 农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；

浅析小产权房问题的成因及对策

浅析小产权房问题的成因及对策 摘要：小产权房是当今我国房地产行业比较敏感的话题，同时它也是相关小产 权房形成的原因、小产权房带来的主要问题、解决“小产权房”问题的对策等几方 面浅析小产权房问题。关键词：小产权房；对策；合法化中图分类号：034.5 文 献标识码：A 小产权房”又称“乡产权房”，是指在农村集体土地上建设的房屋，由 于未缴纳土地出让金等费用，不能取得由政府房管部门颁发的正式产权证，而是 由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权 属证书的“准商品房”。“小产权房”最初起源于民间，在我国已存在多年，并未形 成大规模的气候。但是近年来，“小产权房”之发展大有风起云涌之势。一、小产 权房形成的原因 1.市场需求近年来，全国各地房地产价格不断攀升，远远超过了 绝大数普通百姓购买能力，而购房者强烈的住房愿望不得不更多地将目光转向房 价便宜的郊区。而“小产权房”的价格只有同样位置商品房价格的40—60%甚至只 有同样位置商品房价格的30%~40%。购房者买不起商品房的情况下，只有把目光 转向小产权房。由于小产权楼盘不存在土地出让金、各项税费等成本，因此即使 以合法商品房价格的30%出售仍有较高利润可得，其利润率并不比开发“大产权” 的开发商低或者低多少。总之，供需两旺促使小产权房迅猛发展。 2.我国二元制 的土地所有权制度。虽然集体土地所有权与国有土地所有权在宪法上具有平等性，但根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者 出租用于非农业建设，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申 请使用国有土地。除本集体经济组织成员使用本集体经济组织的土地办企业或建 住房除外，开发建设商品房，同样须依法申请使用国有土地。因此，在农村集体 所有的土地上兴建商品房出售，必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出 让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费后，才能开发建 设商品房，向他人出售。这种二元制土地制度是小产权房出现的根本原因。 3、 政府监管力度不够为其提供便利条件作为一种市场行为，“小产权”房在房地产市 场中能够存在这么长时间，能够从局部地区、个别城市扩展到全国，这恐怕应该 是政府相关管理部门的失职，是一种管理上的严重缺位和行政不作为，乡镇政府 实际上是这种行为的制造者和实际推动者。二、小产权房带来的主要问题分析 1. 农民利益受损问题由于大量开发“小产权”房引起耕地的流失而造成农民生活保障 受到严重威胁，将成为开发“小产权”房带来的最为严重后果之一。目前，国家尚 未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收 益增长的分配问题，从集体组织和农民个体之间的关系来看，农民个体一般处于 劣势地位，其权益更容易受到伤害。因此，大量开发“小产权”房引起耕地的流失 而造成农民生活保障受到严重威胁，将成为开发“小产权”房带来的最为严重后果 之一。 2.购房者面临巨大风险。法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房 是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产 权房的案件，购房人的权益很难得到维护。由于购买小产权房的合同是无效的， 因此根据三、解决“小产权房”问题的对策解决“小产权房”问题的基本原则应是政 府主导、综合考虑，具体问题具体分析，在保护首先，对于已建成的楼盘和在建 设的小产权楼盘，原则上不应拆除，应最大限度地予以保护，特别是符合城市整 体规划和土地用地规划的小产权房项目。除非违法情节特别严重，如违背基本农 田保护等法规、违规开发建设别墅，以及刚刚开工的楼盘，可以予以拆除，恢复 农业用地。总之，虽不说一律都不拆，但以不拆为基本原则，最大限度地保留并

小产权”房及其买卖的法律困境与解决

题目：“小产权”房及其买卖的法律困境与解决 姓名： 学号： 学校：河南省直电大 指导教师： 写作时间： 2017年3月

小产权”房及其买卖的法律困境与解决 内容摘要：现行法律和政策对“小产权”房基本持否定态度。“小产权”房买卖过程中，涉及城镇居民、村民、集体组织、国家等利益主体，通过利益分析可知“小产权”房买卖对于利益主体各方是利大于弊的，故对“小产权”房买卖合同不宜一概认定无效，而是应当将“小产权”房进行分类，并结合当前我国实际情况和国家关于“小产权”房的最新政策来讨论买卖合同的效力。在一定期限前没有获得相关补正手续，或者不能满足可以认定合同有效情形的，“小产权”房买卖合同无效。通过建立法定租赁权制度，可解决“小产权”房买卖不能办理物权登记的障碍。从根本上解决“小产权”房买卖问题，需要建立完备的农村土地流转机制。 关键词:“小产权”房合同效力宅基地使用权集体建设用地使用权 随着近年来城镇住房房价高涨，“小产权”房由于价格低廉，备受市场青睐。然而，政府部门却“叫停”“小产权”房屋；法院也统一司法标尺，在审理此类买卖纠纷中一般确认合同无效。甚至在某些地区，“小产权”房屋被强制拆除。“小产权”房及其买卖问题一时成为社会焦点。法律应如何看待，值得深入探讨。一、中国小产权房的成因 导致小产权房产生的根本原因之一就是近20年以来的中国城市化、工业化的高速进程。中国目前城镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了45%，这是人类历史上最大的一次城市化转型。 导致小产权房产生的第二个根本原因，就是近20年以来中国没有根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系，有关农村集体土地使用权转让的国家法律是非常不完善的，实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度。 导致小产权房产生的第三个根本原因，就是中国的房改没有根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的承诺落实房改的进程和政府担保。该项改革指南强调：“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住

小产权房存在的问题和对策

小产权房存在的问题和对策 工商管理系物业管理专业10级 郑佳佳4100102051 摘要：“小产权房”不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。 关键词：小产权房产权风险对策 一、小产权房存在的问题 “小产权房”不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。 第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。 第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

与普通的商品房相比，“小产权房”不需要土地出让金，也没有开发商疯狂的利润攫取。所以，“小产权房”的价格，仅仅是同地区商品房价格的三成。这正是城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的主要原因。一开始，相当多的农民为了尽快建好自己的房屋，却没有建设能力，而把一部分小产权的房子卖出去。以集资的形式把自己的房子建起来。虽然没有权证，还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。 从前面论述中，我们了解了小产权房的特殊法律属性，由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质，并不是商品房。所以，小产权房并不受现有的法律法规的约束，处理小产权房的案件也不适用商品房买卖的法律规定及司法解释，购房人的权益难以得到维护。 同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息。但是，如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。即使开发商违约，由于买卖合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其维权途径就非常有限。

小产权房问题及其对策研究

Advances in Social Sciences 社会科学前沿, 2016, 5(4), 638-642 Published Online September 2016 in Hans. https://www.wendangku.net/doc/47330145.html,/journal/ass https://www.wendangku.net/doc/47330145.html,/10.12677/ass.2016.54089 文章引用: 李向春. 小产权房问题及其对策研究[J]. 社会科学前沿, 2016, 5(4): 638-642. Research on the Problems and Countermeasures of Small Property Right Rooms Xiangchun Li School of Public Management, Tianjin University of Commerce, Tianjin Received: Sep. 2nd , 2016; accepted: Sep. 16th , 2016; published: Sep. 22nd , 2016 Copyright ? 2016 by author and Hans Publishers Inc. This work is licensed under the Creative Commons Attribution International License (CC BY). https://www.wendangku.net/doc/47330145.html,/licenses/by/4.0/ Abstract In this paper, firstly, the concept and the characteristics of the small property right rooms are simply summarized. Secondly, the causes of small property right rooms are analyzed through three aspects: the root system, economic reasons and lacking of government regulation, lax su-pervision. Finally, the corresponding countermeasures are put forward in the perspectives of government practicing and legal angle for the problems of small property right rooms. Keywords Small Property Right Room, The House Property Tax, The Legal System For Leasing 小产权房问题及其对策研究 李向春 天津商业大学公共管理学院，天津 收稿日期：2016年9月2日；录用日期：2016年9月16日；发布日期：2016年9月22日 摘 要 本文首先对小产权房的概念、特征进行了简单概述。其次，又对小产权房的成因从制度根源、经济原因Open Access

小产权房的法律问题研究

小产权房的法律问题研究 洪伟（1979-），男，汉族，安徽歙县人，中共黄山市委党校（安徽黄山245000）讲师，研究生学历，研究方向为民商法、诉讼法 摘要：随着楼市高温不退，买房问题成为了民生焦点。于是，价格低廉的小产权房被孕育出来，成为了我国土地制度下的一类特殊产物。但因为我国并未对小产权房的相关问题作出一个清晰的法律界定，仅仅由国务院和地方针对小产权房问题颁布的一些政策，使得小产权房的法律地位十分尴尬。本文根据小产权房产生的背景原因，对小产权房的内涵界定及其类型做了阐述，在充分探究了小产权房的法律地位之后，对小产权房所面临的法律探讨了解决之道。 关键词：小产权房法律问题土地二元结构集体建设用地使用权流转 产权理应是无“大小”之分的，但在我国，小产权房已成为了社会的焦点问题，引起了社会各界广泛的讨论，随着城市商品房价格水涨船高，价格低廉的小产权房规模越来越大，其所产生的矛盾也越来越激烈。本文就从法律的角度来对小产权房的问题进行讨论。 一、小产权房产生的背景原因 在1998年重新修订《土地管理法》之前，城镇居民都是可以在农村购地建房的，但新的《土地管理法》对农村集体用地进行了限制，明确规定不得转让或出租集体土地的使用权用于非农建设。次年，《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的颁布，进一步禁止了集体土地的房地产开发权[1]。但我国高速发展的城市化进程带来了商品房价格不断冲高、城市住房供应紧张等因素，小产权房这一概念异军突起，究其原因，主要来源于以下两个方面： 一是城市商品房高昂的价格让人无法承受，反之小产权房低廉的价格倍受人们青睐，后者甚至不用缴纳土地出让金和各项交易税费，购买成本非常低；另一方面是国家在廉租房和经济适用房等住房保障制度上不够完善，没有发挥其应有的作用。再加上资格审查阶段的暗箱操作屡见不鲜，反而导致那些需要经济适用房和廉租房的中低收入家庭得不到保障[2]。 二、小产权房的内涵界定及其类型 在我国相关法律法规内容中，并没有对小产权房进行一个严格意义上的内涵界定，也没有规范的法律概念和法律术语。关于学界对于小产权房问题的探讨，就其内涵而言来说有两点：一是小产权房是建造在农民集体所有土地上的建筑；二是房屋出售给了非本集体经济组织成员。因此，本文将小产权房的内涵界定为：建立在农村集体用地上并向非本集体经济组织成员出售的房屋，且无论是否持有产权证书。下面我们对小产权房进行不同标准的划分[3]。 1、根据土地用途的小产权房类型 根据集体建设用地的土地类型，集体土地包括有宅基地、集体企业用地和公共设施用地。因此，小产权房也就相应地成为了宅基地上的小产权房、集体企业用地和公共设施用地上的小产权房和公共设施用地上的小产权房。 2、根据消费者的购房动机来分 消费者购买小产权房的动机一般分为两类，一是买来自己住，这部分消费者主要是无法负担高昂商品房房价的城市中低收入群体，抱着侥幸的心理为求满足自身的基础生存需要；二是在商品房房价水涨船高的大环境之下，小产权房价格也随之不断上涨，具有不小的升值盈利空间，于是被一些投机者当成商品房来买卖，以赚取差价为盈利目的。