如何保障我国“保障性住房” 建设

我向政府说“民生”

——如何保障我国“保障性住房”建设

二〇一〇年五月，中国住房和城乡建设部与全国各地方政府签订协议，以在二〇一〇年开始建设300万套保障性住房(包括经济适用房和廉租房)。另外，将兴建280万套临时安置房。国家领导人已在多个场合重申建设580万套保障性住房这一一总目标，二〇一〇年八月二十一日，国务院副总理李克强在讲话中也强调加快把保障性住房重大民生工程建设好。决策者进一步计划在二〇〇九年至二〇一一年间建设1300万套保障性住房，预计总投资为人民币9000亿元。

在“两会”上, 温家宝总理就明确提出了加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施, 争取用三年时间, 解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿棚户区居民的住房困难问题, 扩大农村危房改造试点范围。这标志着中国的房地产行业已经向“民生时代”转移, 保障性住房在房地产行业未来的发展路途中, 将起到举足轻重的作用。所以, 在制定和完善保障性住房制度时, 应从“民生”的角度出发,“关注民生、保障民生”才是未来保障性住房建设的基础。

一、保障性住房简介

住房是人类生存和发展的基本权利和需要,住宅权是基本的人权。现代社会,住房问题不仅仅是一个经济问题,更是一个普遍的社会问题。住房保障作为社会保障制度的重要组成部分之一,既是维护社会安定的重要手段,也是实现社会收入再分配的一种重要方式,是工业化

和城市化进程的一个重要课题。建立完善的城市住房保障制度,是现代社会保障制度的重要组成部分,也是对市场机制的必要补充。为了实现社会公平,体现以人为本,应由政府主导,建立公正、合理、有效的住房保障制度。

保障性住房是指政府按限定标准、限定价格或租金的为本市中低收入住房困难家庭提供的具有社会保障性质的住房，由经济适用住房、廉租住房和政策性租赁住房构成。经济适用住房是面向城市中低收入住房困难家庭；廉租住房是面向城市低收入住房困难家庭；政策性租赁房是面向“夹心层”的住房保障——在廉租住房和经济适用住房制度的保障对象之间，必然会客观地存在边缘人群，即既不符合廉租住房保障标准，又购买不起或购买不到经济适用住房的低收入家庭。

二、保障性住房的分类

在中国，“保障性住房”包含多个住房类别，它是提供给符合地方政府所制定标准(如收入、总资产、婚姻状况和目前生活条件等)的居民的一种社会保障形式。各个城市自行制定保障性住房标准。例如上海三口或以上家庭的人均年可支配收入须低于人民币34800元，人均资产须少于人民币90000元。家庭成员须在过去5年内未曾向家庭以外出售或转让住房。

1、经济适用房

经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，

购房人拥有有限产权。

单位面积一般限制在60平方米以内，并且按低于市场的价格(通常较同类普通住房低20％至30％)出售给符合条件的家庭。经济适用房的所有人通常在住满一段时期(通常为5年)以及缴纳土地出让金以前不得出售或出租他们的住房，但按原价卖回给地方住房主管机关除外。经济适用房通常会优先分配给因市区重建项目而拆迁的家庭。经济适用房的开发可能会由地方政府直接、由工作单位或(在通常情况下)由商业开发商进行。此类开发商可免费获得土地，并可获得50％的所有其他税收减免，但须遵守售价和建筑标准方面的指引。开发商的利润率通常限制在3％至4％，而普通商品房的利润率一般为15％至20％。

2、廉租房

归政府所有，以较低的租金(有时低至可比较市场租金水平的1／10)出租子城市特困人口的住房(面积小于50平方米)。此类住房的建设资金主要来自地方政府预算，但鉴于近期的预算限制，来自中央政府的财政转拔已成为整体融资不可或缺的组成部分。廉租房的所有权为国有，不可出售。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米，名副其实的“袖珍”小户型。

3、限价房

政府最近推出的一个住房救助项目，主要面向城市中等收入家庭，其单

位面积限制在90平方米以内。限价房的价格上限由地方政府在将土地售予开发商时确定，价格水平通常介于经济适用房和普通商品房之间。和经济适用房项目一样，买方须达到预定的标准，并须遵守类似的转售限制条件。

4、棚户区安置房

棚户区居民是中国保障性住房计划覆盖的主要群体。中国大部分的棚户区位于城区。在改造过程中拆迁的家庭可获得经济适用房、限价房或者经济补偿。为加快保障性住房的建设，中央政府宣布在未来几年间由地方政府官员直接负责保障性住房的供应。此等利益调整的效果似乎已在各地显现。尤其是，北京和上海等一线城市均已颁布政策，要求提高保障性住房用地在商品房项目用地中所占的比例：上海由0提高到5％，北京则由15％提高到30％。

三、我国保障性住房建设基本情况

我国保障性住房是市场经济体制下，政府为解决市场失灵而提供的一种准公共产品，经历了从无到有，保障水平日益提高的历程。

(一)长期以来，我国保障性住房供不应求

我国保障性住房自产生以来就存在供给总量不足、保障覆盖范围有限的现象，供求缺口巨大，与中央“应保尽保”的要求尚有较大距离。截至2008年，我国城镇人均住房建筑面积在10平方米以下的低收入家庭近1000万户，其中最低收入家庭(低保户)约400万户，占城镇家庭总户数的5．5％，其收入只能维持日常生活，无力解决住房困难，迫切需要通过保障性住房改善住房条件。而据统计，400万户低保户中通过廉租住房制度解决居住问题的，只有26．8万户，不到10％。近年来，百套经济适用房吸引上万市民申请，经济适用房放号市民全家熬夜排队的报道屡屡见诸于报端，保障性住房供不应求状况可见一斑。

(二)我国保障性住房的发展

我国保障胜住房供给体系初步建立，保障性住房供应量相对较大，仅经济适用房投资就占住宅总投资的12％以上。2000年之后，保障性住房投资出现萎缩，全国经济适用房销售面积占住宅销售总面积的比例，已由1998年的15．4％，滑落至2006年的6．0％。

近几年，通过财税、货币和信贷政策的有效调节，我国保障眭住房供应稳步上升。2008年，全国经济适用住房新开工面积同比增长17．3％。在中央“加快建设保障性安居工程”的背景下，保障性住房建设速度大大加快。截至2009年4月底，全国已开工廉租住房33369万平方米，69万套；国家专项资金支持的林区、垦区和煤矿棚户区已开工18．8万户；农村危房改造试点已开工近3万户。

“十二五”末我国计划新建保障性住房3600万套。到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。“十一五”期间，我国以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度初步形成。通过各类保障性住房建设，五年间，全国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题得到解决。到去年底，我国城镇保障性住房覆盖率已达7%到8%，城镇居民人均住房面积超过30平方米；农村居民人均住房面积超过33平方米。今后一段时期，我国将进入保障性住房建设“加速跑”阶段。保障形式继续以包括廉租房在内的公共租赁住房、包括经济适用房在内的政策性产权房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障为主，同时结合租金补贴。

未来五年，全国计划新建保障性住房3600万套，大约是过去10年建设规模的两倍；同时，每年还将改造农村危房150万户以上。值得一提的是，2011年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，比上年增长70%以上，创历年之最。目前，上述任务已分解到各地。通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题，同时改善一部分中等偏下收入家庭住房条件，帮助更多困难群众实现“安居梦”。

四、保障性住房供给问题分析

(一)中国住宅保障制度的缺失

中国的保障性住房是指面向低收入阶层的经济适用房和面向城镇最低收入“双困户”的廉租住房。中央政府的效用目标是整个社会公共利益最核心的代表和体现，它强调在注重市场效率的同时，也要兼顾社会公平。

然而，作为保障性住房执行层面的地方政府，这些年的政绩考核却是GDP增长与地方经济的发展，其利益偏好在于“利”和“绩”。国家规定，保障性住房土地是无偿划拨的，相关行政事业性收费也要减免一半，廉租房还需要地方财政的补贴。而土地资源是有限的，“卖地”恰恰又是这几年地方财政收入的重要来源，因此，面向低收入困难群体的保障房与地方政府的财源站到了对立面上，保障房建设就自然失去了“保障”，而保障性住房的缺少是目前住房供应失衡的重要原因。

中国住房保障制度的缺失主要表现在如下几个方面：首先，保障性住房建设的立法缺位。其次，保障性住房土地供给缺乏规划。第三．保障性住房财政支持力度不足。第四，保障性住房金融支持有限。

(二) 城市廉租房供给问题分析

1．廉租房的需求

廉租房这一住房保障体系要保障的应是住房弱势群体的居住问题。因此，我们必须界定

清楚住房弱势群体的范围。首先，住房弱势群体应属于住房困难户。住房困难，是指家庭人均使用面积不足6平方米。值得注意的是，住房困难不等同于“最低收入”家庭，如社会存在原有集资房的下岗职工等。其次，他们又是收入困难户，是指家庭人均收入在当地政府划定的最低生活保障线金额界限以下的，并在未来一段时间内不可能提高居住条件的社会群体。第三，他们处于社会政治经济生活中的底层，人微言轻，需要政府出面保障其住房。

2．廉租房的供应

依据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，政府应是廉租房的供给主体，对城市廉租房实。再次，在补贴对象上失去监管，成本太高。由于经济适用房属于保障性用房，它必须由政府统一建设与统一管理，唯有此，才能起到对市场经济的辅助保障功能作用。

实行统一开发建设和统一管理，以确保其供应能满足住房弱势群体的需求。因此，各城市廉租保障房应建立以政府为供应主体，社会各界共同参与的供应体系，不排除个别开发企业为了社会责任而参与到廉租房的建设中来。

3．廉租房的资金来源

保障最低收人家庭的廉租房工程是一项社会公益性事业，也是政府的一项保障工程，职责所在。因此，财政资助应是廉租房工程资金的主要来源。若让位于市场资金，则会使廉租房的保障性质发生质变，最终将难以成功。

面对廉租房建设资金短缺的现状，本人认为地方政府应从土地出让收益中划出一部分作为廉租房的使用资金，专款专用。同时，还可以充分利用市场上的资金来源，如：(I)发行“廉租住房彩票”。(2)政府参与房产开发。(3)建立“廉租房基金”。

(三) 中国经济适用房供给问题分析

经济适用房问题的成因主要是：首先，地方政府过于关注“利”和“绩”。中国的地方官员绩效考核仍然是以GDP的增长为主，房地产开发投资占总投资比重大，又可以带动建材、家电等其他相关产业经济的增长，可显著地提高GDP。同时，保持住宅市场热度带来的高土地出让金为政府财政收人提供了一个重要来源。两方面的利益导致了地方政府的土地供应并不向经济适用房倾斜，从而导致市场越热，地价越高，经济适用房开发越少的局面。

其次是开发商追求利润最大化。一些开发商为了牟取高额利润，在享受政府优惠补贴的同时，通过利用混淆住房面积概念变相提高房价，或干脆以普通商品房名义销售等方法，使政府的“砖头补贴”进了自己腰包。

第三是政策落实不到位和监管成本太高。其一，土地落实不到位。其二，优惠政策没有全部落实。

五、我国“保障性住房”建设的对策

住房是现代社会中居民生活的必需品，解决人民群众的住房问题是构建和谐社会的重要内容，近年来，随着城市化进程的加快，保障性住房的需求也增长迅猛。如何保障我国保障性住房建设，推进住房保障体系日趋完善，已成为当前迫切需要解决的问题。

我国“保障性住房”问题的对策：

1、政府制定住房政策时，应明确区分“保障性住房”与“房地产市场”。在一些发达国家，即便居民平均收入已达到很高的水平，保障性住房仍然占有相当比重，比如：英国发展公共住房有100年左右的历史，虽然经历过“公房私有化”阶段，到目前为止，仍然有20%的居民住房通过住房保障制度来解决。我国发展住房应遵循“保障+市场”的模式。保障性住房由政府提供和管理；而商品房市场由市场机制来进行资源配置，政府通过制定政策来进行宏观调

控。

2、政府在保障性住房体系中应发挥主体地位。自1998年住房制度改革以来，我国保障性住房出现的一系列问题，根本原因就在于政府作为管理主体的缺位。根据国外经验，公共住房的运行是一个系统工程，需要由政府作为主体设立专业管理机构来负责。一方面，政府应将保障性住房的投入纳入财政预算，这是建立住房保障体系的基本保障。国外的公共住房政策对政府投入都有明确规定，并有法律保证，政府也有固定的财政预算安排以及专项基金等配套政策。但目前我国除了对廉租房及住房补贴有少量投入外，其他涉及住房保障的支出还没有纳入财政预算安排。另一方面，政府应切实加大廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的土地有效供应，发挥好税收和信贷政策调节作用，加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费。

3、从严控制保障房上市交易时间，加强交易税费管理。采取“内循环”流转模式，由政府回收保障房，从制度上制止炒卖经济适用房违规行为的发生，避免因市场化的趋利行为和缺乏监控等引发种种违背经济规律的问题，切实发挥经济适用住房的保障作用。制定合理建设规划，适度控制保障性住房的供给节奏，做到真正从质和量上解决低收人困难群体的住房问题。

4、严格控制保障性住房面积标准。我国的住房保障制度处于起步阶段，居住面积应以“满足基本住房需求”为原则，经济适用房、廉租房的设计应强调功能优先，居住面积应受到严格控制。

5、在制定和完善中低收入家庭标准体系，了解保障性住房需求的同时，加强监督管理。公共住房的保障对象是中低收入群体，中低收入群体的划分标准是什么，这是制定住房保障政策的一个核心问题，确定这个群体的数量有多大，是制定保障性住房准入标准和供应计划的基础。现阶段，我国的高中低收入人群的比例、结构与发达国家存在较大差异，相对而言，中低收入者所占比例要大得多。确定收入划分标准，需要统计部门在统计调研的基础上，运用科学的计算方法得出。在确定合理的收入划分标准之后，还要结合政府保障目标和计划、居民的居住条件、家庭构成等因素，最终确定保障对象的数量，这是一项复杂的基础性工作。另一方面，要加强管理工作，严格防止政府部门和官员的权力寻租行为，避免出现经济适用房面积过大，出售给不符合条件的个人等现象再现。

6、扩大住房公积金的覆盖范围。在不影响公积金制度正常运行的情况下，将中低收入职工纳入住房公积金制度覆盖范围，让他们在这一制度中受益。

7、加强房地产市场监测。继续加强房地产市场监测分析，建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。

8、加大宣传力度，积极营造良好的舆论氛围。坚持正确的舆论导向。以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。

六、总结

通过保障性安居工程的建设, 增加政府公共财政支出, 从而带动社会投资, 既可以满足中低收入者改善居住条件的愿望, 又利于激活居民消费需求, 最终实现民生改善、经济发展和社会和谐的目标。所以, 加大保障性住房建设是利国利民的民生大计。

由此可见，如何保障我国“保障性住房”建设，不仅是完善我国社会保障体系的重要环节，而且是构建和谐社会的重要内容。真正做到让保障性住房分配给中低收入者, 杜绝一切

想在国家福利中捞好处的隐患。让保障性住房回归本义, 真正从民生的角度把好事办好, 让老百姓从好制度中真正得到实惠, 让中低收入者在好的保障中住上好房子。我国的保障性住房建设虽然还存在种种困难和问题，但是只要不断探索总结，加强研究和创新，一定能够充分满足中低收人家庭的住房需求，实现社会和谐发展。

姓名：汪明行政管理本科学号：20091340090089

保障性住房的建设方案

保障性住房的建设方案 xx年省下达我县的保障性住房建设任务1,100套，其中：廉租住房200套，经济适用房600套，限价商品房300套。为了按时、按质、按量完成xx年保障性住房的建设任务，特制定本方案。 一、建设计划、项目选址和建设方式 （一）廉租住房 今年省下达建设任务为200套，我县今年计划建设204套，廉租住房套型建筑面积以50㎡以下为主。计划采取政府统建方式进行，选址在环东一路东侧中兴小区南边建设花园廉租住房200套，计划投资2,800万元，由县房产局负责组织建设。 （二）经济适用住房 今年省下达建设任务为600套，我县今年计划建设650套，经济适用住房套型建筑面积以60㎡为主，根据我县人均住房面积将套型建筑面积控制在90㎡以下。计划采取政府统建和单位自建两种方式进行。其中单位自建394套（其中：县饮食服务公司60套，县新兴供销社60套，县广播电视台12套，县热作发展公司10套，县生产资料公司120套，县粮食局96套，县新华书店18套，县土产公司18套），政府统建在环东一路东侧中兴小区南边建设花园经济适用住房256套，计划投资5,570万元，由县住建局负责组织建设。 (三)限价商品房 今年省下达我县建设任务为300套，计划在环东一路东侧中兴小区南边建设花园限价商品住房300套。花园限价商品住房均为框架结

构18层带电梯房住宅。套型建筑面积以90㎡为主，根据我县人均住房面积适当控制套型面积，总建筑面积27,000㎡，计划投资8,100万元，以项目法人招标的方式组织建设。 二、时间要求 列入xx年建设计划的保障性住房，所有的保障性住房项目要在8月底前全部动工。 三、工作要求 （一）各项目建设单位每月要向县保障性住房建设领导小组办公室汇报送一次保障性住房的建设情况。 （二）严格按有关规定标准进行户型面积设计，严禁超标准建设。 （三）县保障性住房建设领导小组办公室每月组织对全县的保障性住房进行检查并通报检查情况。 （四）县工程质量督查专家组要定时或不定时地对全县保障性住房进行抽查，严肃查处施工安全和质量事故问题。 （五）县委、县政府将与各责任单位签订责任书，并实行问责制。

集体土地上房屋征收流程图

集体土地上房屋征收流程
国土可委托街道或征收办(有征收职能的)实施，但注意征收实施主体的统 一性
由市，县级国土部门在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告，告知 被征地村集体经济组织和村民：征地范围、补偿方式，安置途径及征地用 途。 由市，县级国土部门会同所在地乡镇政府，就征地内容征询村集体和村民 意见。国土应当将村民对征地的意见和听证的材料作为报批的必备材料上 报。对补偿标准和安置途径，补偿方式有意见的应当告知被征地人有权提 出听证申请，并依法组织听证。
国土部门组织下，由有资质的勘测单位负责。
立项
发布拟征地公告 征询村民意见
地籍调查和地上 附着物登记
“公共利益”立项，确需征收房属的各项建设活动，应当符合国民经济和 社会发展规划、土地利用总体规划，城乡规划和专项规划。保障性安居 工程建设，旧城区改建的，应当纳入市县级国民经济和社会发展年度计 划(参照国有土地)。
征收办、发改委、城区开发公司或其他国有公司制作项目方 案，做可行性预测，报国土、规划，环保等相关职能部门审 批。
由市、县级国土部门会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被 征收土地的四周边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量等 并由国土部门现场填制调查表由相关上述人员签字确认。将签字确认后 的材料作为报批的必备材料归档上报。
实地界定土地使用范围、测定界址位置、调绘土地利用现状，计算用地面 积，为国土资源行政主管部门用地审批和地籍管理等提供科学、准确的基 础资料而进行的技术服务性工作。
土地勘测界定
国土可委托街道或征收办(有征收职能的)实施。
拟定一书四方案 并上报审批
由市、县级国土部门根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关 对报批材料的要求拟定一书四方案，即“建设用地说明书、农用地转用 方案、补充耕地方案、征收土地方案、供应土地方案”并组卷向有批准 权的机关申清报批。
由市县级国土部门向省人民政府申请建设用地审批，涉及基本农田等法律 规定特殊情形的，由国务院批准。
县、市人民政府国土部门根据批准的征收土地方案对土地所有权人，使用 权人及地上附着物等进行进一步核实， 在征用土地公告之日起45日内制 定征地补偿、安置及地上附着物拆迁等具体的方案并公告。征地补偿安置 方案公告内容包括:被征用土地的位置，地类，面积。地上附着物和青苗 的种类，数量。需要安置的农业人口数量。土地补偿费的标准和数额、支 付对象和方式、安置补助费的标准，数额、支付对象和支付方式，地上附 着物和青苗的补偿标准和支付方式，农业人员的具体安置途径。其他有关 农民的意见，有意见的应当在公告之日起10个工作日内向国土部门提出， 要求听证的，应当举行听证会。对征地补偿和安置方案确需修改和补充 的，依法进行修改。
市县级人 民政府的国土资源部门将公告后的土地补偿、安置方案， 连同被征地农村集体经济组织和村民的意见及采纳情况报市县级人民政府 审批。
市县级人民政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准后，报省国土 资源厅备案，并交由市县级国土部门组织实施。
房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市县级人民政府。市县级人民政府应 当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征 求意见期限不得少于30日。 市县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补 偿(实施)方案和行政复议。行政诉讼权利等事项。
土地征收报批
征收土地公告
征地补偿安置方案的报批 及公告（批前/批后）
征收土地依法定程序批准后在收到省或国务院批文之日起 10 个工作日 内，由市、县级人民政府在当地予以公告。征收土地公告的内容包括征 地批准机关、批准文号、批准时间、批准用途，征用土地的所有权人、 位置、地类和面积，征地补偿标准和农业人员安置途径、办理补偿登记 的期限、地点。被征收土地的所有权人和使用权人应当在公告规定期限 内，持土地权属证书到当地人民政府土地行改主管部门办理征堆补情登 记。
土地补偿登记征地补偿安 置方案实施
被征地村集体、村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内
到指定地点办理征地补偿登记手续井签订土地补偿协议。
清理土地和实施征收土地。控规定支付各项费用后，被征地单位和个人 按期交付土地。县、市人民政府土地行政主管部门组织有关单位对被征 收的土地进行清理。
房屋补偿安置方案的报批 及公告
房屋征收调查登记
对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登 记，被征收人应当予以配合，根据调查信息，（包括但不限于房屋证 书、违章搭建），相关部门进行联合审查，征收部门将调结果在房屋征 收范围内向被征收人进行公布。如有条件，并进行分户告知。
房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、 随机选定等方式确定。房地产价格评估机构应当独立、客观。公正地开展 房屋征收评估工作，评估报告作出后，应送达被征收人并告知复核的权 利，如有漏项或错误，应予更正并再次送达。
在征收补偿方案确定的签约期内达不成补偿协议的，市县级国土部门应当 对补偿决定方案进行审查，将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当 自补偿决定方案送达之日起十五日内，提出意见井选择补偿方式。送达补 偿决定方案时应当书面告知被征收人，其逾期不选择补偿方式的，补偿方 式由补偿决定确定。 仍达不成协议的，或者被征收人房屋所有权不明确的情形下，由市县级国 土部门作出征收补偿决定，并在房屋征收范围内公告。 作出征收补偿决定前，应作出听证告知书，给予合理期限内(5 个工作日) 的陈述申辩权利。被征收人要求听证的，应组织听证会，并在 7 日前告知 听证时间、地点等事宜，做好听证记录并予以公布。
被征收人拒不履行交地决定，也未在法定期限内申请行政复议或提起行政 诉讼的。在前述行政诉讼期限(6个月)届满之日起三个月内，申请 人民法院强制执行，在申请强制执行前，应当催告被征收人履行义务，催 告书送达十日后仍未履行的，正式启动申请司法强制手续。
评估机构的选择 房屋价格的评估
征收补偿安置 方案实施
作出征收补偿决定
通知被征收人选择房屋征收补偿安置方案(包括货币和产权置换方案)， 根据被征收人选择的方案，签订房屋征收补偿安置协议。 被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市县级人民政府应 当优先给予住房保障。 在实施过程中，应做好搬迁与临时安置的方案，并保证专项资金充足。
作出交地决定
以书面形式催告被征收人选择征收补偿方案，经催告后被征收人仍拒绝 签订协议的，作出交出土地决定听证告知书(听证时间内容同前项作出 征收补偿决定前的听证)。 作出责令限期交出土地决定，给予合理腾空期限。
申请司法强制

中国保障性住房建设的现状

中国保障性住房建设的现状 关键词：保障性住房保障性住房建设保障性住房开发模式房地产市场 自古以来，“安居”是人类生存最基本的需求。随着人类社会的进步和住房商品化的改革，人类的居住需求和房屋价格的矛盾日益突出，住房问题成为民生问题的主要方面。 我国从1995年开始实施“安居工程”，推行保障性住房建设，但是由于保障性住房用地供给不足、建设资金缺乏、法律监管不到位等原因，虽然历经了十几年，但我国保障性住房发展仍然滞后，人民居住矛盾较为突出。 阁敦思工程顾问中的资讯也转载了相应报道，透露近期的国务院常务会议上，研究部署了进一步加大力度推进保障性安居工程建设。会议强调，改善困难群体住房条件，让广大翘首以盼的困难家庭早日搬进新居，是各级政府保障基本民生的硬任务，也是促消费、调结构的有效举措。 一、中国保障性住房现状分析 （1）保障性住房的概念 保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由两限商品住房、廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成，具有社会保障性质。 （2）保障性住房存在的问题 我国通过近10年的探索和实践，部分中低收入家庭享受了保障性住房制度的优惠，提高了居住水平、改善了居住环境，取得了可喜的成绩。然而，保障性住房政策在具体实施过程中，仍避免不了一些问题： 住房保障尚未立法，执行中缺乏约束力、强制力 住房保障资金得不到有效保障 保障性住房选址困难

退出机制缺乏法律方面的支持 二、中国保障性住房建设模式研究 （1）什么叫建设模式 保障性住房的特点决定了政府会通过某种形式参与到它的建设过程当中。政府、开发商、承建商等干系人共同建成保障性住房的过程以及过程中各方之间的关系，就是我们所说的建设模式。 （2）中国主要城市保障性住房建设模式 目前，我国保障房建设主要模式分为开发模式和代建模式，开发模式由政府出让土地、房地产企业自主经营项目开发，该模式风险相对较高，也意味着利润可能很高。经济适用房、限价房和部分公租房建设采用开发模式。 相较于经济适用房和限价房、开发公租房利润率较低，代建模式由政府划拨土地，房地产企业进行代建，此模式对于房地产企业而言风险小，利润也很小，收益比较稳定，目前主要用于公租房和廉租房的建设。 三、中国保障性住房建设建议 住房保障问题是关系国计民生和社会稳定的重大问题，针对上述我国保障性住房建设过程中存在的诸多问题，比较合理化的建议有以下几点： 1、建立健全保障性住房的相关法律体系，为保障性住房工程提供全面而有力的法律保障。 2、因地制宜，保证保障性住房的供给，同时也给房地产行业提供足够的发展空间和利润空间。 3、完善信息化建设，杜绝保障性住房申请中的弄虚作假行为。 4、改善财税体制，减少地方政府的财政赤字，同时将土地出让金纳入财政体系，杜绝对于“土地财政”的依赖。 5、一线大城市应大力发展公共租赁房，缓解外来人员住房压力，实现“应保尽保”。 6、加速产业结构调整，从过度依赖投资拉动经济增长的模式转变为投资、消费和出口

住房公积金提取流程图

住房公积金提取流程图 一、支取住房公积金具备条件 （1）购买、建造、翻建、大修自住住房的； （2）离休、退休的； （3）完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的；（4）出国、出境定居的；

（5）调离本市的； （6）偿还自住住房贷款本息的； （7）租赁自住住房，房租超过家庭收入15%以上的； （8）下岗失业的。 二、支取公积金提供材料 （1）购买商品房，须提交购买合同或房产证、购房发票（付款20%以上）。 （2）购买二手房，须提交房产证及契税、交易费发票。 （3）单位集资建房，须提交分房明细表或购房协议及交款收据。（4）因城建拆迁而购房的，须提交拆迁部门出具的拆迁证明，补偿计算表及补交款发票。 （5）职工家住农村按村镇规划，需建造、翻建自住住房的，须提交县以上国土规划部门批准的《宅基地使用证》，《村镇建设规划许可证》。 （6）大修自住住房的，须提交大修的有关证明材料。 上述1-6条中需提取和使用配偶住房公积金的，须提交夫妻关系证明（结婚证或户口簿）。 （7）职工离、退休（含提前离退休）的，须提供离、退休证或离、退休申请审批表。 （8）职工完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的，须提供劳动保障部门发放的1-4级《伤残证书》。 （9）下岗失业的职工，须提交劳动保障部门发放的《失业证》。

（10）辞职、辞退的职工须提交原单位辞职、辞退文件和本人档案转入人才交流中心办理托管的协议。农民合同制工人离开市区回原籍的，须提交有关辞职、辞退文件和户籍证明。 （11）企业因撤销、解散或破产无重组能力，对职工不做分流安排的，须由企业持法院等部门的有效文件统一到中心办理。 （12）出境定居的，须提供居住国居住证，本人出国护照或公安部门出国、出境证明。 （13）调离本市的，须提交工作调动材料和户籍管理部门出具的户籍迁出证明。 （14）考取研究生并与原单位解除工作关系的，须提交《入学通知书》和单位证明。 （15）死亡或被宣告死亡的，法定继承人、受遗赠人可申请支取，须提交职工死亡证明或人民法院宣告死亡证明。 （16）偿还购房贷款本息的，须提交《借款合同》，和上月还款凭证， （17）房租超出家庭工资收入规定比例的，须提交租房合同，付款凭证及家庭收入证明。 上述所要求提供的材料均为原件。 三、支取金额的确定 （1）职工离、退休的；完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的；出国、出境定居的；调离本市以及下岗失业的，办理全额支取并

加快保障性住房建设的意义

加快保障性住房建设的意义: 1、改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。 2、保障房投资力度加大，将有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标，减少来自刚性需求的恐慌性需求，有利于防止房价和销量的暴涨暴跌。 3、保障性住房投资本身便对经济有着可观的拉动作用，保障性住房的大量推出，将让数量庞大的中低收入者以较低的成本便可“居者有其屋”，而不必为了买一套商品房而节衣缩食、苦苦积蓄，从而可“腾出”钱来改善生活，释放出更多的国民消费力，扩大内需。 4、大规模加速推进保障房建设，不仅是一项民生工程，也意味着住房保障制度的调整，不仅事关着楼市,还将影响到金融市场、经济机构，甚至于发展理念。这些年，商品房垄断的住房市场，地方的土地财政积重难返,扭曲的发展观不仅由此引发暴力拆迁等一系列新的社会问题，还严重挤压实体经济和企业创新空间，已成为转变经济发展方式的障碍。政府主导的大规模保障房建设，以民生为导向，可以给畸形发展的房地产市场降温，引导社会投资方向，鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。从这个意义上说，大规模加速推进保障房建设，还有望成为转变发展方式的重要突破口。 李克强：大规模实施保障安居工程完善住房政策 保障性安居工程是一项重大的民生工程，也是完善住房政策和供应体系的必然要求。大规模实施保障性安居工程，是党中央、国务院作出的重大决策，是当前和今后几年政府工作的一项重要任务。实施好这一重大民生工程，关系经济社会发展全局，惠及广大人民群众。要进一步提高认识，明确方向，理清思路，完善政策，把保障性安居工程建设各项任务落到实处。 一、大规模实施保障性安居工程意义重大 2008年底，为应对国际金融危机冲击，党中央、国务院确定了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施，其中第一项就是加快保障性安居工程建设。两年多来，在各地区、各有关部门和有关方面共同努力下，全国保障性安居工程建设取得重大进展和明显成效。一是住房保障体系逐步完善。加快了廉租住房建设，全面推动了城市和国有工矿等棚户区改造，突出了公共租赁住房发展，初步形成了保障性安居工程体系。二是建设力度持续加大。2008年四季度至2010年末，开工建设保障性住房和棚户区改造住房1300万套，竣工800万套；其中2010年开工590万套，竣工370万套，是历年来建设进度最快的一年。三是政府投入大幅增加。全国保障性安居工程完成总投资累计超过1.3万 亿元，其中中央财政和预算内投资1300多亿元，地方政府也大量投入。国家还明确了税费优惠、土地供应等措施，使保障性安居工程支持政策逐步完善。四是

保障性住房建设情况工作汇报

保障性住房建设情况工作汇报 2012年县住建局认真落实上级布置我们的任务，想方设法保障资金到位，现已完成全年保障房建设任务的56%，接着下半年，我们将继续努力，完满地完成今年的全年任务。 一、保障性住房工作任务进展情况 （一）今年续建2011年了未完成的廉租住房项目共计：300套，15000平方米，总投资2400万元。截至目前，已开工建设14786.28平方米，285套。其中：149套已建设完成，并安排入住，136套正在建设当中，已下拨工程款1326.958万元。（二）独龙江乡教师周转房总共建盖31套，其中新建10套，建筑面积555.02平方米，正在装修当中；改造21套，建筑面积970平方米，已完工。 （三）今年将计划实施公共租赁租房120套、7200平方米，目前施工图设计已完成，该项目将在县公安局、农业局背后等地建盖，即将进入招投标阶段，预计于今年7月份以前全面开工建设。 二、工程质量管理情况 我县保障性住房项目严格落实项目法人责任制、招标投标制度、合同管理制度和工程监理制度。并制定目标责任制度和监督检查制度，签订目标责任状，各部门各司其职、各负其责、齐抓共管、层层落实。 我局以定期不定期的方式深入全县保障性安居房进行了全面的检查,发现问题及时下发整改通知书，通过深入保障性安居工程建设质量安全监督检查工作，施工企业和施工人员安全意识有了明显的提高。 三、保障性住房分配管理情况 根据要求我局及时成立保障性住房工作领导小组，以局长为组长，分管副局长具体负责，保障性住房办公室设置住宅与房地产业股，并配备了专职人员具体负责保障性安居工程的各项工作。我局及时建立了廉租住房和公共租赁住房的管理办法，并制定了入住标准，严格实行准入、退出机制，在分配过程中完全实行公开、公平、公正，阳光操作。 据统计，我县无房户有300余户，我局今年主要安排入住了60户，即：明珠小区廉租住房新建36套和原县委职工宿舍楼改建24套。

保障性住房建设是事关民生的重要问题

保障性住房建设是事关民生的重要问题，各级政府十分关注。从近几年的调控来看，宏观调控取得了初步成效，但一些深层次的矛盾和根本性的问题依然没有解决，尤其是低收入家庭住房建设问题依然没有有效的办法。从历史发展看，在城市化和工业化快速发展时期，住房短缺是绝大多数国家都经历过的难题。从发达国家的经验看，在住房短缺阶段，组建一个由政府控制的公营机构，直接负责低收入保障性住房建设，是一个比较成功的普遍做法 多家机构预计央行年内仍可能加息 中央定调明年经济工作 ?北京拟择机收取交通拥堵费 ?吴晓灵：缓加息多调准备金率 ?唐骏高调复出称学历未造假(图) ?1块翡翠原石=100套城市豪宅 ?组图：揭密内地名媛成长史 ?地产大佬变低调说明一个问题 保障性住房建设是事关民生的重要问题，各级政府十分关注。从近几年的调控来看，宏观调控取得了初步成效，但一些深层次的矛盾和根本性的问题依然没有解决，尤其是低收入家庭住房建设问题依然没有有效的办法。从历史发展看，在城市化和工业化快速发展时期，住房短缺是绝大多数国家都经历过的难题。 从发达国家的经验看，在住房短缺阶段，组建一个由政府控制的公营机构，直接负责低收入保障性住房建设，是一个比较成功的普遍做法。 当前，结合我国国情和中央企业的实际情况，可以充分发挥国有大型房地产企业的作用，加大保障性住房建设力度，构建低收入家庭住房建设的平台。在中央政府层面，可以选择一家中央房地产企业，作为保障性住房建设的平台，加快保障性住房的供应，确保运作的规范及后期的管理服务，在改善住房民生方面起到骨干和示范作用。

选择一家中央房地产企业作为保障性住房建设平台，是必要的。目前，我国房地产业集中度低，整体素质不高，普遍存在“散、小、差”的现象。全国房地产企业多达5.8万多家，国有房地产企业仅占1%。房地产行业不仅缺少发挥带头和示范作用的大型企业，更缺少从事保障性住房建设的国有骨干企业。 在中央企业中，房地产资源也存在着分散、规模效应不高的问题。据统计，中央企业现有三级和三级以上的房地产经营主体500多家，资产额约1000亿元人民币。除16家少数实行专业化经营外，其他大多数企业的房地产不是主营板块,缺少房地产业经验，专业化水平低，规模小。 有些中央企业以多种方式变相将资金投入房地产领域，造就许多“地王”，造成大量信贷资金或主业自有资金进入房地产领域，逃避了金融监管。一方面，不利于国家宏观调控房地产政策的实施，导致固定资产投资增速过快，房价过快增长；另一方面，这种“家家都搞房地产”的情况分散了中央企业的资源，妨碍了其主业经营和发展，影响了中央企业核心竞争力的加强，不利于出资人在房地产资源方面的合理配臵，更难以集中体现和有效扩大中央企业在住房民生方面的控制力和影响力。 目前，国务院国资委根据国务院部署，积极推进国有经济布局和结构调整，按照《中央企业布局和结构调整的指导意见》，按照“有所为有所不为”的原则，加大中央企业重组力度。如何发挥中央房地产企业的骨干和带动作用，尽快构造低收入家庭保障性住房建设的运作平台，增加住房有效供给，切实解决民生问题，已成为国有经济布局和中央企业重组的着力点和关键点。 选择一家中央房地产企业作为保障性住房建设平台，是可行的。一是中央企业有数千亿元可剥离的房地产资产，足够整合形成一个大型企业集团；二是中央企业正处于深化改革的关键阶段，主辅分离、突出主业，推行专业化经营是主导方向，此时进行资源整合成本低、效率高，恰逢其时；三是政策支持力度大，可选择的整合模式多，例如通过股份制方式，整合分散的央企房地产资产；四是实施主体单一明确，国务院国资委是唯一的出资

浙江省保障性住房建设标准(报批稿)

DB 备案号：Jxxxxx DB33/T10xx-2014 浙江省保障性住房建设标准 Indemnificatory residential construction standard of zhejiang province 报批稿 2014年4月

浙江省工程建设标准 浙江省保障性住房建设标准Indemnificatory residential construction standard of zhejiang province DB33/T10xx-2014 主编单位：浙江省标准设计站 浙江大学建筑设计研究院有限公司 广厦建设集团 参编单位：浙江省建筑设计研究院 浙江省城乡规划设计研究院 中国联合工程公司 杭州市建筑设计研究院等 批准部门：浙江省住房和城乡建设厅 施行日期：2014年x月x日 XXXXXX 2014xxxx 1

前言 为规范和指导浙江省保障性住房的建设，根据省住房和城乡建设厅《2012年省建筑节能及相关工程建设地方标准制订计划》“建设发〔2012〕192号”的要求，标准编制组认真研究政府对保障性住房建设的政策要求，总结近年来浙江省城镇保障性住房建设的经验和研究成果，参考国内外先进经验及兄弟省市有关标准，结合本省的实际情况，在广泛征求意见、反复讨论和修改的基础上，制定了本标准。 本标准共分为10章和附录。主要内容是：总则，术语，基本规定，规划与环境，建筑，结构与材料，设备，绿色设计，建筑装修，施工与验收等。 本标准由浙江省住房和城乡建设厅负责管理，由主编单位负责技术内容的解释。在执行过程中如有需要修改或补充之处，请将意见或有关资料寄送浙江省标准设计站（杭州市下城区安吉路20号，邮编：310006），以便修订时参考。 本标准主编单位、参编单位、参加单位及主要起草人： 主编单位：浙江省标准设计站 浙江大学建筑设计研究院 广厦建设集团 参编单位：浙江省建筑设计研究院 浙江省城乡规划设计研究院 中国联合工程公司 杭州市建筑设计研究院等 2

社会保障性住房开发模式研究

社会保障性住房开发模式研究 社会保障性住房开发模式研究 摘要：本文将先从保障房建设的起源与发展说起，目前保障房建设现状与开发模式分析，进而对我国保障房建设提供一些参考性意见。 关键词：公共住房；社会保障性住房；开发模式；参考性意见 我国经济飞速发展，城市现代化也正在急速扩大，城市里也存在众多低保住户，他们的住房权应当受到保障。以往社会保障性住房开发为节省成本，采取低端模式，质量不高，如今在新一届党和政府领导人的带领下，我国的社会保障性住房开发应当走一个全新的道路，合适运用当地的自然资源的地理优势和区域优势为发展动力，依通过成功的市场运作，努力将该社会保障性住房开发成一个充满生机活力和宜居的小区。居者有其屋是每一个公民所需要的，也是政府应当给予公民最基本的权利，但在如今的高房价的情形下，这是一个不得不彻底探讨的话题。 一.目前保障房建设现状与开发模式分析 近年来，我国保障性住房建设事业得到了很大发展。温家宝总理曾在上海考察正在建设的保障性住房工程建设时指出，“要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。”但从住房结构来看，经济适用住房虽然绝对数量有所增加，但是增长速度相对较慢，这导致了经济适用住房在住房总供给中的比重从2000年开始逐步下降，虽然在2008年略有提高，但整体来说仅占住房销售面积的6%左右。如何使保障房建设真正成为我国当下的科学住房政策理念，是我们目前需要突出关注的攸关民生的重大问题。 当下，我国正在大力推进的保障房建设，无论从规模还是速度来看，都是史无前例的。在如此重大的任务面前，没有先例可以遵循，全国各地的保障房建设是“摸着石头过河”，不断地在实践各种建设

深圳市保障性住房建设标准》(试行)

深圳市保障性住房建设标准(试行) (征求意见稿) 深圳市保障性住房建设标准编写小组 二〇一〇年四月

主编单位： 深圳市住房和建设局住房保障处 深圳市建筑科学研究院有限公司 参编单位： 深圳市住宅租赁管理服务中心 深圳市住宅发展事务中心 深圳市建筑设计研究总院有限公司 卓越置业集团有限公司 深圳市万科房地产开发有限公司 香港华艺设计顾问（深圳）有限公司 深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司 中建国际（深圳）设计顾问有限公司 深圳市时代装饰工程有限公司 协鹏设计有限公司 深圳世联地产顾问股份有限公司 主要起草人： 刘俊跃、王欣、沈驰、刘丹、汪四新、王莉芸、刘勇、杨杰、孙延超、王晓东、王启文、孙剑、谢利民、董善白、石丽茹、肖家远、曲毅、荆治国、邓涌、毛洪伟、孙茵、黎晓茜。

目录 1 总则 (1) 2 术语 (2) 3 基本规定 (3) 3.1 基本规定 (3) 3.2 指标体系 (3) 4 总图 (5) 4.1 一般规定 (5) 4.2 选址 (5) 4.3 土地利用及空间布局 (6) 4.4 交通组织 (10) 4.5 城市配套 (10) 5 户型 (12) 5.1 一般规定 (12) 5.2户型分类 (12) 5.3 户型功能 (13) 6 设施 (15) 6.1 一般规定 (15) 6.2 交通设施 (15) 6.3 公共服务设施 (16) 6.4 建筑设备 (17) 7 性能 (20) 7.1 一般规定 (20) 7.2 环境性能 (20) 7.3 安全性能 (21) 7.4 耐久性能 (21) 7.5 环保性能 (22)

8 建造 (24) 8.1 一般规定 (24) 8.2 土建 (24) 8.3 建筑装修 (26) 8.4 经济 (27) 附录A 场地各功能区的植物配置表 (28) 附录B 公共服务设施分级配建表 (30) 附录C表A、B、C、D房型所需要的建筑面积及参考户型编号 (35) 附录D 保障性住房装修标准 (36) 附录E 主要装饰材料技术参数要求 (38)

加强保障性住房建设的重要意义

加强保障性住房建设的重要意义 摘要：住房是保障人们正常生活起居的重要构筑物，作为人民群众最为关心的现实需求，住房建设关系着全体国民安居乐业的稳定性。近年来，随着住房价格不断攀升，国民住房压力越来越大，加强社会保障性住房建设，改善国民住房条件，对于推动我国国民经济建设的稳定发展有着极为重要的促进作用。 关键词：住房建设保障性住房重要意义 社会保障性住房工程建设是相关政府针对国民住房问题进行宏观调控，实施和完善相关住房保障政策的惠民体系。市场经济环境下，我国当前住房价格不断上涨，导致广大人民群众面临着极大的住房压力。 1.保障性住房概述 市场经济环境下，相对于商品性住房来说，保障性住房，是指政府为保障和改善国民居住条件，根据国家相关法律政策规定，由政府统一规划、统筹建设并对其建造标准和销售价格或租金标准给予限定调控，提供给中低收入家庭和住房困难的特定人群使用，起到社会保障作用的住宅性建筑。 社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的住宅类型，通常由廉租房、经济适用房、定向安置房和政策性租赁房等构成。廉租房是政府或机构拥有，通过核定低价租金租赁给中低收入家庭居住的非产权保障性住房，廉租房对于缓解居民住房压力起着重要作用。经济适用房是具有社会保障性质的商品住房，是由政府划拨提供土地，实施相关建设费用优惠政策，以政府价格出售给具有一定经济支付能力的低收入住房困难家庭居住并享有限定产权的住房，经济适用房在设计和建设标准上强调住房使用效果及市场价格适应于低收入家庭的支付能力，往往具有经济性和适用性特征。定向安置房是政府针对城市道路或公共设施项目建设过程中所涉及到的征地拆迁住户进行妥善安置的住宅建筑。公共租赁房是通过政府或政府委托机构按照市场租赁价格向中低收入住房困难家庭提供租房补贴的租赁性住房。 2.加强保障性住房建设的重要意义 2.1 加强保障性住房建设，有利于有效保障和改善民生发展 从国民生活水平的整体发展来看，住房问题是涉及广大人民群众特别是中低收入性困难家庭群体的实际性民生问题。社会保障性安居工程建设属于国家为缓解住房压力解决住房问题而针对住房困难家庭实施的住房优惠政策和民生工程。社会主义市场经济体制下，政府宏观调控在住房资源配置方面发挥着重要的基础性作用，作为一项德政工程，加强保障性住房建设，解决城镇居民低收入家庭住房困难，是保障和改善民生的主要途径。

DB 64785—2012 保障性住房建设标准

ICS91.040.01 Q04 DB64 宁夏回族自治区地方标准 DB 64/ 785—2012 保障性住房建设标准 2012-04-18发布2012-05-01实施

目次 前言............................................................................... III 1 总则 (1) 2 规范性引用文件 (1) 3 术语 (1) 4 规划与环境 (3) 4.1 规划 (3) 4.2 环境 (3) 5 建筑 (3) 5.1 基本规定 (3) 5.2 套型要求 (4) 5.3 功能要求 (4) 6 设备 (5) 6.1 给水排水 (5) 6.2 采暖 (5) 6.3 燃气 (6) 6.4 电气 (6) 7 建筑节能及可再生能源利用 (7) 7.1 基本规定 (7) 7.2 建筑节能 (7) 7.3 可再生能源利用 (7) 8 套内装修 (7) 8.1 基本规定 (7) 8.2 装修配置 (7) 8.3 设施配置 (8)

前言 本标准的编写格式符合GB/T1.1-2009 《标准化工作导则第1部分：标准的结构和编写规则》的要求。 本标准由宁夏回族自治区住房和城乡建设厅提出并归口。 本标准由宁夏回族自治区住房和城乡建设厅批准。 本标准的编制单位：宁夏建设新技术新产品推广协会、宁夏建筑标准设计办公室、宁夏建筑设计研究院有限公司、宁夏城乡规划设计研究院有限公司、银川市建筑设计研究院有限公司。 本标准主要起草人：李志辉、孙晓阳、李金保、崔树瑞、王大钧、赵红、吴剑、邝山鹰。

保障性住房建设标准 1 总则 1.1 为贯彻落实国家全面推进保障性安居工程建设的决策部署，指导我区保障性住房建设，规范保障性住房的建设内容和建设指标，满足保障性住房的基本功能需求，控制保障性住房的工程造价，依据国家和自治区有关规定，制定本标准。 1.2 本标准所称保障性住房，包括公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房和限价商品住房等具有保障性质的政策性住房。 1.3 保障性住房建设应与当地的经济发展水平相适应，遵循安全卫生、经济适用、保护环境、节约资源的原则，满足抗震、防洪、防火、防雷和抗风雪等要求，做好人性化精细设计。鼓励保障性住房按照绿色建筑标准进行建设。 1.4 保障性住房建设应积极推广应用先进成熟、经济实用的新技术、新材料、新设备，不得采用国家和自治区明令禁止的淘汰产品或技术。 1.5 本标准适用于我区城镇新建保障性住房、各类棚户区（危旧房）改造；改建、扩建的保障性住房可参照执行。本标准未涉及的内容应符合现行有关标准的规定。 2 规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 GB/T 7106-2008 建筑外门窗的气密、水密、抗风压性能分级及检测方法 GB 50015 建筑给水排水设计规范 GB 50016 建筑设计防火规范 GB 50019 采暖通风与空气调节设计规范 GB 50028 城镇燃气设计规范 GB 50045 高层民用建筑设计防火规范 GB 50368 住宅建筑规范 JGJ 16-2008 民用建筑电气设计规范 JGJ 50-2005 城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ 242-2011 住宅建筑电气设计规范 DB64/047-1999 民用建筑节能设计标准<居住建筑采暖部分>（宁夏地区实施细则） DB64/521-2008 居住建筑节能设计标准 DB64/T688-2011 成品住宅套内装修标准 DB64/696-2011 民用建筑外墙外保温防火技术规程 3 术语 下列术语适用于本标准。

关于保障性住房建设的思考和建议

关于保障性住房建设的思考和建议 林韵芝 2012-12-12 14:07:27 来源：《农村经济与科技》2012年第7期 摘要：提供居民保障性住房是政府的责任，通过对保障性住房建设、分配等环节的分析，发现其中有待完善的问题，分析其中的原因，然后对此提出了一些改进的建议。 关键词：保障性住房，经济适用房，廉租房 1 保障性住房建设的基本情况 近几年由于房价上涨，妥善解决城市居民特别是贫困居民的住房问题成了社会关注的热点难点问题，为此党中央和国务院大力推动各地实施保障性住房建设，各地政府也投入财力物力建设保障房。具体的保障性住房主要指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，主要有经济适用房、廉租房、人才公寓等形式。在进行保障性住房建设过程中，主要有建设资金和土地供应两大难题，特别是2011、2012年各地“地王”频出，土地价格高涨的情况下，如何保障对保障房建设的土地供应和资金筹集，这将是我们需要面对的困难，其他还包括如何公平合理的分配保障房等问题。 1.1 保障性住房的性质定位

保障性住房主要是政府解决部分社会困难群体的一种制度安排，主要着眼于满足群众在住房方面的基本需要，以此来解决无房可居或少房可居的情况，缓解社区不同群体之间的矛盾，保证和平稳定的经济发展局面。同时，保障性住房要求具有明显的刚性，因此，制定保障标准不能太高，建筑标准不能过度超前，一定要与本地经济社会发展水平相适应。如果将保障性住房建设标准拔高到商品房建设标准，就会扰乱商品房的生存空间，也不利于保障性住房的制度建设。 1.2 保障性住房的适用对象 保障性住房的适用对象包括以下几类：①收入低或完全没有收入的贫困户、低保户等社会群体；②收入有限，有自己住房，但家庭成员多，又无力自己解决住房问题的阶层；③新近就业或创业的大学生或优秀的人才，有收入，但短期无法自己购买房屋的。不同的保障对象各有不同的特点，政府在进行保障性住房建设时也要有的放矢，区别对待。 1.3 保障性住房实施的租售并举、以租为主的方法 基于保障房的主要特征，结合过去发展保障房的经验，租赁比出售更适合保障性住房的实际需要。保障性住房的保障水平很大程度上取决于其供需缺口的大小，缺口越大，保障水平越低：反之，则可以高一些。而租赁比出售可以更好的、更迅速的缩小供需缺口。在保障对象的总体数量大致稳定情况下，租赁状况下的保障性住房需求也会大致稳定，而供需总量大致持平下，可以使每年新增供给量保持平稳，有利于保障性住房建设的持续运行。通过使更多的家庭租赁住房方式改善住房条件，加快租赁住房的周转，可以大幅减少保障性住房的净需求量，减轻政府的财政负担，促进保障性住房的合理高效的运行。

中国保障性住房建设的现状.

中国保障性住房建设的现状 关键词:保障性住房保障性住房建设保障性住房开发模式房地产市场 自古以来,“安居”是人类生存最基本的需求。随着人类社会的进步和住房商品化的改革,人类的居住需求和房屋价格的矛盾日益突出,住房问题成为民生问题的主要方面。 我国从1995年开始实施“安居工程”,推行保障性住房建设,但是由于保障性住房用地供给不足、建设资金缺乏、法律监管不到位等原因,虽然历经了十几年,但我国保障性住房发展仍然滞后,人民居住矛盾较为突出。 阁敦思工程顾问中的资讯也转载了相应报道,透露近期的国务院常务会议上,研究部署了进一步加大力度推进保障性安居工程建设。会议强调,改善困难群体住房条件,让广大翘首以盼的困难家庭早日搬进新居,是各级政府保障基本民生的硬任务,也是促消费、调结构的有效举措。 一、中国保障性住房现状分析 (1保障性住房的概念 保障性住房是与商品性住房(简称商品房相对应的一个概念,保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由两限商品住房、廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成,具有社会保障性质。 (2保障性住房存在的问题 我国通过近10年的探索和实践,部分中低收入家庭享受了保障性住房制度的优惠,提高了居住水平、改善了居住环境,取得了可喜的成绩。然而,保障性住房政策在具体实施过程中,仍避免不了一些问题: 住房保障尚未立法,执行中缺乏约束力、强制力

住房保障资金得不到有效保障 保障性住房选址困难 退出机制缺乏法律方面的支持 二、中国保障性住房建设模式研究 (1什么叫建设模式 保障性住房的特点决定了政府会通过某种形式参与到它的建设过程当中。政府、开发商、承建商等干系人共同建成保障性住房的过程以及过程中各方之间的关系,就是我们所说的建设模式。 (2中国主要城市保障性住房建设模式 目前,我国保障房建设主要模式分为开发模式和代建模式,开发模式由政府出让土地、房地产企业自主经营项目开发,该模式风险相对较高,也意味着利润可能很高。经济适用房、限价房和部分公租房建设采用开发模式。 相较于经济适用房和限价房、开发公租房利润率较低,代建模式由政府划拨土地,房地产企业进行代建,此模式对于房地产企业而言风险小,利润也很小,收益比较稳定,目前主要用于公租房和廉租房的建设。 三、中国保障性住房建设建议 住房保障问题是关系国计民生和社会稳定的重大问题,针对上述我国保障性住房建设过程中存在的诸多问题,比较合理化的建议有以下几点: 1、建立健全保障性住房的相关法律体系,为保障性住房工程提供全面而有力的法律保障。 2、因地制宜,保证保障性住房的供给,同时也给房地产行业提供足够的发展空间和利润空间。

柳安居办[2012]6号柳州市保障性住房建设标准(试行)

柳州市保障性住房建设标准（试行）编写: 柳州市住房和城乡建设委员会 柳州市保障性安居工程办公室 二〇一二年二月

目次 1 总则 (1) 2 术语 (1) 3 基本规定 (1) 3.1 基本规定 (1) 3.2 基本指标 (2) 4 住区规划 (2) 4.1 一般规定 (2) 4.2 住区选址 (3) 4.3 规划布局 (3) 5 住区设施 (3) 5.1 一般规定 (3) 5.2 道路交通设施 (3) 5.3 公共服务设施 (3) 5.4 公共安全设施 (4) 6 建筑设计 (4) 6.1 一般规定 (4) 6.2 套型标准 (5) 6.3 优化设计 (5) 7 建筑设备 (6) 7.1 一般规定 (6) 7.2 给排水 (6) 7.3 电气与弱电 (6) 7.4 燃气 (6) 7.5 通风与空调 (6) 8 室内装修 (7) 8.1 一般规定 (7) 8.2 装修标准 (7) 9 住宅性能 (8) 9.1 建筑节能 (8) 9.2 环境性能 (9) 9.3 安全性能 (9)

9.4 耐久性能 (9) 10 施工与验收 (10) 10.1 一般规定 (10) 10.2 施工质量 (10) 10.3 安全文明施工 (11) 10.4 工程质量验收 (11) 编写依据及参考文献 (12)

1总则 1.0.1 为贯彻落实国家保障性住房法规、政策，建立柳州市保障性住房制度，规范保障性住房建设工程，确定保障性住房标准，制定本标准。 1.0.2 本标准所适用的保障性住房类型为政府投资的廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房。非政府投资的保障性住房建设可根据具体情况参照本标准。 1.0.3 本标准适用范围为柳州市区内新建的保障性住房，六县可参照本标准并结合当地实际执行。 1.0.4 保障性住房建设应遵循安全可靠、经济适用、资源节约与环境友好和适度创新的原则。 1.0.5 保障性住房建设，应与社会经济发展水平相适应，应与居民的家庭人口、住房状况和经济条件等因素相结合。 1.0.6 保障性住房建设应遵循安全可靠、经济适用、节能环保和适度前瞻的原则，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。 1.0.7 保障性住房建设，应按照建设节能省地环保型住宅的要求，要积极推广可再生能源应用，促进绿色建筑，积极推广应用先进成熟、经济适用、安全可靠的新技术、新工艺、新材料、新设备，优先采用通过质量认证和能效标识的产品。 1.0.8 保障性住房建设，除应符合本标准外，尚应符合国家基本建设程序规定及国家、广西相关建设标准和工程建设标准强制性条文的规定。 2术语 2.0.1 绿地率：居住用地内各类绿地面积的总和与用地面积的比例（%）。 2.0.2 容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 2.0.3 建筑密度：项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积的比例(%)。 2.0.4 套型：按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。 2.0.5 居住空间：系指卧室、起居室（厅）的使用空间。 2.0.6 使用面积：房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。 3基本规定 3.1基本规定 3.1.1 保障性住房建设，应统筹规划、优化设计、科学建造、经济合理、技术适宜，整体性能宜满足《广西绿色建筑评价》一星级标准及以上要求。 3.1.2 保障性住房住区建设应符合城市发展规划和土地利用规划,充分利用城市基础设施与公共资源，节约利用土地资源。 3.1.3 保障性住房住区设施应齐全、适用、耐久，遵循共享、高效利用的原则，并应按 - 1 -